房屋租賃培訓(xùn)課件

房屋租賃一、房屋租賃的概念和條件1、房屋租賃的概念：出租人〔房屋所有人或其代理人〕承租人2、房屋出租的條件：房屋是一種特殊的商品，其出租應(yīng)當(dāng)符合一定的條件。法律上從反面規(guī)定了出租的條件。房屋租賃的條件1、未依法取得房屋所有權(quán)證的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、權(quán)屬有爭議的；5、屬于違法建筑的；6、不符合平安標(biāo)準(zhǔn)的；7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

二、房屋租賃合同1、房屋租賃合同的主要條款2、租賃合同的變更、解除和終止〔1〕可以變更或者解除租賃合同的情形：符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或者解除的；因不可抗力而致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；當(dāng)事人協(xié)商一致的。〔2〕可以終止合同的情形將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或調(diào)換的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途；拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上的；公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上；利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；成心損壞承租房屋的；其他可以終止合同的情形。三、房屋租賃的幾個(gè)具體問題〔一〕房屋轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租的條件擅自轉(zhuǎn)租的收益性質(zhì)〔二〕房屋租賃登記登記不應(yīng)當(dāng)影響租賃合同的效力〔三〕房屋租金〔三〕房屋租金1、房屋租金的概念2、房屋租金的種類公房租金私房租金3、房屋租金中的土地收益4、房屋租賃與房屋抵押之關(guān)系將已經(jīng)出租的房屋抵押將已經(jīng)抵押的房屋出租第六節(jié)房屋出典一、房屋出典的概念和特征〔一〕房屋出典的概念承典人——典價(jià)出典人——房屋〔二〕法律特征〔三〕與房屋抵押的區(qū)別〔四〕與房屋出租的區(qū)別

二、典權(quán)的設(shè)定與實(shí)現(xiàn)〔一〕典權(quán)的設(shè)立1、簽約2、登記〔二〕典權(quán)的實(shí)現(xiàn)約定典期并寫明逾期不贖回視為絕賣約定典期但未寫明逾期不贖回視為絕賣未約定典期：30年第七節(jié)房屋贈(zèng)與一、房屋贈(zèng)與的概念房屋所有權(quán)人二、房屋贈(zèng)與合同無償?shù)?，但可附義務(wù)意思表示一致實(shí)踐合同：交付、登記第八節(jié)房屋交換一、房屋交換的概念互相交換房屋所有權(quán)房屋調(diào)換：交換使用權(quán)二、房屋交換合同雙務(wù)合同、實(shí)踐合同、要式合同三、房屋交換行為的認(rèn)定

第八章城鎮(zhèn)住房制度

的改革與立法第一節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革概述一、城鎮(zhèn)住房制度改革的必要性四個(gè)弊病二、城鎮(zhèn)住房制度改革的模式選擇和歷史進(jìn)程三種類型三、城鎮(zhèn)住房制度改革

的根本原那么〔一〕國家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原那么〔二〕租、售、建并舉的原那么〔三〕統(tǒng)一政策下的因地制宜、分散決策原那么〔四〕新舊機(jī)制轉(zhuǎn)換的原那么第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度

的政策和立法一、城鎮(zhèn)住房制度改革的重要政策和立法二、城鎮(zhèn)住房制度改革的政策和立法的主要內(nèi)容〔一〕公房提租與補(bǔ)貼〔二〕建立住房公積金制度〔三〕出售公有住房〔四〕住房分配貨幣化〔三〕出售公有住房1、售房范圍不宜出售的公有住房范圍2、售房對(duì)象職工家庭3、售房價(jià)格本錢價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、市場價(jià)

4、購置公有住房的優(yōu)惠待遇房價(jià)折扣：現(xiàn)住房折扣；工齡折扣；一次性付款折扣減免局部稅費(fèi)·5、付款方式一次付款分期付款·6、售房程序〔四〕住房分配貨幣化1、建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次的住房供給體系；2、增強(qiáng)個(gè)人購房能力；個(gè)人住房貸款的對(duì)象個(gè)人住房貸款的條件個(gè)人住房貸款的期限與利率個(gè)人住房貸款的擔(dān)保第三節(jié)公房售后產(chǎn)權(quán)1、職工以市場價(jià)購置的住房：產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，可自由買賣2、職工以本錢價(jià)購置的住房：產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，5年后可以上市買賣3、職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購置的住房：局部產(chǎn)權(quán)，原售房單位有優(yōu)先購置權(quán)、租用權(quán)第四節(jié)已購公有住房和

經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售一、出售的意義二、出售的條件三、出售的程序四、出售收入的歸屬第九章物業(yè)管理法律問題第一節(jié)物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理沿革2003年5月28日，國務(wù)院通過了?物業(yè)管理?xiàng)l例?，自2003年9月1日起施行二、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。三、物業(yè)管理的法律

性質(zhì)和特征〔一〕物業(yè)管理的法律性質(zhì)行政管理關(guān)系說民事關(guān)系說〔二〕物業(yè)管理的法律特征1、物業(yè)管理關(guān)系是一種民事關(guān)系2、物業(yè)管理關(guān)系基于委托合同而產(chǎn)生3、物業(yè)管理關(guān)系具有有償性四、物業(yè)管理的原那么1、業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原那么2、物業(yè)管理公司實(shí)行合同聘用的原那么3、社會(huì)化管理、企業(yè)化經(jīng)營原那么4、由物業(yè)管理公司實(shí)行全方位、多層次管理效勞的原那么五、物業(yè)管理的內(nèi)容〔一〕常規(guī)性的公共效勞房屋建筑主體的管理、物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的管理、公共環(huán)境衛(wèi)生的管理等〔二〕針對(duì)性地專項(xiàng)效勞日常生活類效勞、商業(yè)效勞類等〔三〕委托性的特約效勞第二節(jié)物業(yè)管理主體

——業(yè)主一、業(yè)主的概念和業(yè)主公約〔一〕業(yè)主的概念房屋的所有權(quán)人〔二〕業(yè)主公約全體業(yè)主以書面形式訂立的自治標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全體業(yè)主有約束力。二、業(yè)主大會(huì)〔一〕業(yè)主大會(huì)的職責(zé)〔1〕制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；

〔2〕選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

〔3〕選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

〔4〕決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

〔5〕制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

〔6〕法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)?！捕硺I(yè)主大會(huì)的召開1、第一次大會(huì)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立2、年度會(huì)議業(yè)主大會(huì)分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，每年至少要召開一次。經(jīng)過20%以上的業(yè)主提議，可以召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。3、法定人數(shù)：應(yīng)當(dāng)有持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。投票權(quán)根據(jù)業(yè)主物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。三、業(yè)主委員會(huì)〔一〕業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)是否具有獨(dú)立的民事主體資格？德國、法國、日本、美國四種模式的比較〔二〕業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)〔1〕召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

〔2〕代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；

〔3〕及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；

〔4〕監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

〔5〕業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和設(shè)立條件依法設(shè)立的從事物業(yè)管理效勞的企業(yè)法人設(shè)立條件：四個(gè)二、物業(yè)管理企業(yè)法律地位管理權(quán)源于業(yè)主；是獨(dú)立的企業(yè)法人；與業(yè)主委員會(huì)合作。

三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)〔一〕物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利七項(xiàng)權(quán)利〔二〕物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)六項(xiàng)義務(wù)四、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理不同資質(zhì)的企業(yè)所應(yīng)具備的條件第四節(jié)物業(yè)管理效勞合同一、物業(yè)管理效