第一章 房地產(chǎn)法課件

房地產(chǎn)法第一章房地產(chǎn)法第一章房地產(chǎn)法

第一講：房地產(chǎn)制度概述一、房地產(chǎn)法在法學(xué)體系中的地位二、房地產(chǎn)法的性質(zhì)和特征三、房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對象四、房地產(chǎn)概念及特征五、房地產(chǎn)管理與交易的主要法律規(guī)范六、執(zhí)法機(jī)構(gòu)和管理模式七、房地產(chǎn)法學(xué)的主要內(nèi)容第一章房地產(chǎn)法導(dǎo)論一：房地產(chǎn)法在法學(xué)體系中的地位

房地產(chǎn)屬于民事法律關(guān)系要素之客體中的不動產(chǎn)，對這一特殊的客體予以專門立法，并體現(xiàn)私法上的意思自治和權(quán)利保護(hù)，故屬于民法之特別法；房地產(chǎn)的特殊性，使政府干預(yù)的意志貫穿于權(quán)利的產(chǎn)生、利用、變更等所有環(huán)節(jié)，因此也屬于經(jīng)濟(jì)法的范疇。政府干預(yù)意志更多是通過行政法規(guī)、政策的方式予以實現(xiàn)，因此也被認(rèn)為屬于行政法范疇。因此，房地產(chǎn)法在法學(xué)體系中的地位具有邊緣性。第一章房地產(chǎn)法導(dǎo)論二：房地產(chǎn)法的性質(zhì)和特征

（一）性質(zhì)公法私法兼而有之（二）特征法律地位：邊緣性立法思想：貫穿著兩條利益主線和意志主線；法律規(guī)范的性質(zhì)：限制性規(guī)范兼任意性規(guī)范（我國前者為主后者為輔）法律規(guī)范的內(nèi)容：物權(quán)法、合同法基本規(guī)則的確定性與行政法規(guī)、部門規(guī)章、司法解釋的政策性、靈活性相結(jié)合。第一章房地產(chǎn)法導(dǎo)論三：房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對象

（一）概念房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。第一章房地產(chǎn)法

（二）調(diào)整對象

管理關(guān)系交易關(guān)系主體準(zhǔn)入管理關(guān)系開發(fā)項目審查管理關(guān)系施工活動中的管理關(guān)系交易行為的管理關(guān)系使用中的管理關(guān)系土地征收關(guān)系房屋拆遷管理關(guān)系商品房交易市場

土地使用權(quán)兩級市場第一章房地產(chǎn)法

導(dǎo)論之四：房地產(chǎn)概念及特征

（一）概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體。在法律用語上，房地產(chǎn)一般又稱為不動產(chǎn)。

第一章房地產(chǎn)法（二）房地產(chǎn)的特征1.區(qū)位固定性或叫不可移動性這是房地產(chǎn)與其他商品的最大區(qū)別。在房地產(chǎn)交易中，流轉(zhuǎn)的不是房屋和土地，而是房地產(chǎn)的有關(guān)權(quán)利。因此，房地產(chǎn)市場不存在全國性的市場，而主要是地方性的市場。

2.異質(zhì)性由于土地是不可移動的，所以房地產(chǎn)所在的場所是不能復(fù)制的，加上建筑材料、建筑類型等因素的不同，每宗房地產(chǎn)都具有各自不同的特點。異質(zhì)性也意味著買方和賣方容易在市場上脫節(jié)，彼此互相缺乏信息，這個市場需要經(jīng)濟(jì)人和估價人來提供信息。第一章房地產(chǎn)法3.稀缺性由于土地是不可再生資源，即使是土地資源豐富的國家，在一定時間和一定地點上有特定用途的土地仍然是稀少的。這一特性導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的昂貴性。4.耐久性

土地作為物質(zhì)性資產(chǎn)和合法權(quán)益的標(biāo)的，是永遠(yuǎn)不會消失的，在資本的參與下，其權(quán)益將可以被無限地交易下去。正因為房地產(chǎn)的這個特性，法律才規(guī)定房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)可以分離，在一項房地產(chǎn)上設(shè)定不同的權(quán)利。5.保值性或增值性

房地產(chǎn)投資項目資金大、成本高、期限長、風(fēng)險多，但從長遠(yuǎn)的角度來看，房地產(chǎn)一般均具有保值或增值的作用第一章房地產(chǎn)法

（三）房屋與土地的關(guān)系

自然屬性：互為主從物關(guān)系；房價對地價的依賴關(guān)系。法律屬性：權(quán)利取得方面；權(quán)利處分方面；房屋所有權(quán)人（主體）與土地所有權(quán)人（主體）發(fā)生分離，前者受制于后者。第一章房地產(chǎn)法導(dǎo)論五：涉及房地產(chǎn)管理與交易的法律、法規(guī)

（一）憲法的原則性規(guī)定城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

第一章房地產(chǎn)法

（二）法律民法、物權(quán)法、合同法、土地管理法（1986年頒布，2004年第二次修訂。1998年第一次）城市房地產(chǎn)管理法，1994年7月頒布，1995年1月1日實施農(nóng)村土地承包法，2002年8月29日頒布、03年3月1日實施

（三）行政法規(guī)國務(wù)院、國土資源管理部、建設(shè)部（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）

（四）司法解釋在土地或房地產(chǎn)糾紛中，有關(guān)法律適用的解釋。第一章房地產(chǎn)法導(dǎo)論六：房地產(chǎn)法的執(zhí)法機(jī)構(gòu)與管理模式

（一）行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)建設(shè)部國土資源部（二）司法機(jī)關(guān)平等主體之間因房地產(chǎn)交易發(fā)生的民事權(quán)利糾紛因行政執(zhí)法機(jī)關(guān)具體行政行為（如拒絕登記、罰款等）所引起的行政訴訟。（三）管理模式房地分管與房地統(tǒng)管兩種模式。第一章房地產(chǎn)法導(dǎo)論七：房地產(chǎn)法學(xué)的主要內(nèi)容第一章土地使用權(quán)制度第二章房屋所有權(quán)制度第三章房地產(chǎn)登記制度第四章土地征收與房屋拆遷制度第五章房地產(chǎn)（商品房）開發(fā)制度第六章房地產(chǎn)（商品房）交易制度第七章物業(yè)管理制度第一章房地產(chǎn)法

第一章

我國土地使用權(quán)制度第一章房地產(chǎn)法

主要內(nèi)容

1節(jié)：制度設(shè)計的前提和基本內(nèi)容2節(jié)：城市國有土地使用權(quán)3節(jié)：農(nóng)村集體土地使用權(quán)第一章房地產(chǎn)法

第一節(jié)：制度設(shè)計的前提和基本內(nèi)容一、兩種所有制對應(yīng)兩種所有權(quán)全民所有制——國家所有權(quán)（城市土地所有權(quán)）：范圍、特點集體所有制——集體土地所有權(quán)：所有權(quán)主體是誰？所有權(quán)主體代表是誰？集體所有的性質(zhì)公有還是共有二、兩種所有權(quán)對應(yīng)兩種使用權(quán)城市土地所有權(quán)——城市土地使用權(quán)：出讓、劃撥、租賃集體所有權(quán)——承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等第一章房地產(chǎn)法三、通過征收方式使集體所有轉(zhuǎn)化為國家所有四、兩級土地使用權(quán)交易市場一級市場：國家與市場主體之間的有償出讓土地的市場二級市場：土地使用權(quán)人所進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押以及土地使用權(quán)投資的各種交易活動。五、農(nóng)村集體土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓和從事經(jīng)營性開發(fā)第一章房地產(chǎn)法城市土地使用權(quán)

第二節(jié)

第一章房地產(chǎn)法

一、土地使用權(quán)的概念和特征

（一）概念權(quán)利人對土地享有占有、使用、收益以及在法定或者約定期限內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。

第一章房地產(chǎn)法（二）特征物權(quán)性支配、排他、占有使用收益及依法處分派生性基于所有權(quán)人的意思而發(fā)生從屬性一方面，物權(quán)性可以對抗所有權(quán)人，但同時須受制于所有權(quán)人的意志期限性期限性并非所有用益物權(quán)的特點可轉(zhuǎn)讓性并非所有用益物權(quán)都具有轉(zhuǎn)讓性第一章房地產(chǎn)法

二、城市土地使用權(quán)的形式（一）出讓土地使用權(quán)：房管法第7條

1.土地出讓行為的概念按照1995年開始實施的《城市房地產(chǎn)管理法》第7條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第一章房地產(chǎn)法2.土地出讓特點土地使用權(quán)出讓主體的特定性⑴出讓標(biāo)的的特定性⑵法律關(guān)系的雙重性⑶土地出讓的有期限性⑷出讓金交納的一次性⑸第一章房地產(chǎn)法⑴土地使用權(quán)出讓主體的特定性

在土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，出讓方只能是代表國家行使出讓權(quán)地方各級人民政府的土地管理部門，只有代表國家的各級人民政府具有法定的出讓權(quán)，即土地的一級市場實行國家壟斷。返回第一章房地產(chǎn)法⑵出讓標(biāo)的的特定性

即出讓的土地只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)目前還不能進(jìn)入市場。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。返回第一章房地產(chǎn)法⑶法律關(guān)系的雙重性

土地出讓法律關(guān)系具有特殊性，其中，既包含了平等主體之間的民事法律關(guān)系，如受讓方有義務(wù)按出讓合同約定的用途、期限使用土地，交納出讓金，而出讓方有義務(wù)按期將符合合同要求的土地交付受讓方。，并為其辦理土地使用權(quán)出讓證書。如果任何一方違約，守約方均可追究其違約責(zé)任。但這一法律關(guān)系中同樣也包含有非平等民事主體之間的管理與被管理的行政法律關(guān)系。出讓方有權(quán)對受讓方進(jìn)行警告、罰款甚至無償收回土地使用權(quán)的處罰條款。而且，一般將這樣的條款直接寫入出讓合同。返回第一章房地產(chǎn)法⑸出讓金交納的一次性

這里所說的一次性并非簽定合同后必須一次性交起出讓金。在領(lǐng)取《土地使用權(quán)證》之前，分一次或多次交納出讓金都是正常的，但是在領(lǐng)取土地使用權(quán)證時，則必須將出讓金繳起。返回第一章房地產(chǎn)法3、土地出讓的方式

是指國家依照法律的規(guī)定，將土地使用權(quán)出讓給土地使用者的具體形式。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓方式有：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。2002年，國土資源部11號令發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》又確定了一種新的出讓方式：掛牌。土地出讓的方式協(xié)議出讓招標(biāo)出讓拍賣出讓掛牌第一章房地產(chǎn)法協(xié)議出讓

1.概念

是指有取得土地使用權(quán)意向的當(dāng)事人直接向土地所有者提出有償使用土地的申請，并就土地的用途、范圍、價格等，通過談判、協(xié)商達(dá)成一致并簽訂土地使用權(quán)出讓合同的一種方式。

第一章房地產(chǎn)法

2.弊端及限制在制定《城市房地產(chǎn)管理法》時，就有學(xué)者建議取消協(xié)議出讓，因為這一出讓方式?jīng)]有引入競爭機(jī)制，交易不透明，人為因素較多，易產(chǎn)生腐敗。從后來的實踐看，確實如此。在2001年前，在法律規(guī)定的三種出讓方式中，以協(xié)議出讓的地塊占總出讓土地的95%以上。最典型的例子就是沈陽的慕馬案，2000年這個沈陽批出的地比大連還多，但收到的出讓金只有7000多萬，是大連的1/24。

資料：南有紅樓，北有夏宮。講的是“夏宮”的主人夏任凡（原沈陽客運集團(tuán)總經(jīng)理）。從沈陽城區(qū)出發(fā)往東30多公里，莊園占據(jù)了南山的整個頂部，占地1278畝，花費約2000多萬元。返回第一章房地產(chǎn)法招標(biāo)出讓

1.概念

是在規(guī)定的時間內(nèi)，由符合招標(biāo)條件的單位和個人，以書面招標(biāo)形式，競投某地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用權(quán)的出讓方式。此方式引入了市場競爭機(jī)制，比較充分地體現(xiàn)了商品交換的原則。第一章房地產(chǎn)法2.特點

（1）從發(fā)布招標(biāo)通告開始，經(jīng)投標(biāo)階段，直到開標(biāo)，標(biāo)底和標(biāo)價都是密封的，即招標(biāo)人不說明自己的標(biāo)底，投標(biāo)人各自也不公開標(biāo)價。（2）中標(biāo)者不一定是投標(biāo)價的最高者。標(biāo)價不是定標(biāo)的唯一因素。投標(biāo)人以往的業(yè)績，規(guī)劃方案等也將是作為評價的內(nèi)容。（3）投標(biāo)人只有一次投標(biāo)機(jī)會。標(biāo)書送達(dá)后即不得再對投標(biāo)內(nèi)容作實質(zhì)性修改。返回第一章房地產(chǎn)法

拍賣出讓

1.概念

是指出讓人在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人，就所出讓的土地使用權(quán)公開叫價競投，并按照“價高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。拍賣出讓與招標(biāo)出讓都是競爭性的簽約方式，但與招標(biāo)方式相比，拍賣競爭更激烈，透明度更高，并且排除了出讓方的任何主觀因素。

第一章房地產(chǎn)法2.特點（1）拍賣出讓完全公開進(jìn)行，從拍賣公告的發(fā)布，到拍賣時的叫價、應(yīng)價及最終成交價格，都是在公開的場合進(jìn)行（2）除了參加競買人主體資格必須合格外，拍賣成交的唯一決定因素就是價格，即“價高者得”的原則。返回第一章房地產(chǎn)法掛牌（土地使用權(quán)出讓的新方式）

1.概念是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為

第一章房地產(chǎn)法2.特點（1）掛牌出讓也是一種公開的形式。既要在指定的地點公布交易條件，即“掛牌顯示”，而且還必須事先在有關(guān)媒體上，發(fā)布掛牌公告。即公告有關(guān)掛牌出讓的基本信息。（2）公開出價。即出讓人在規(guī)定的期限內(nèi)接受競買人的報價申請，并在報價欄內(nèi)更新掛牌價格，同一競買人可多次報價。（3）要有一定的掛牌期限（不少于10個工作日）。與拍賣不同的是，掛牌接受報價要有一定的期限。較長的期限使得競買人有充分的時間分析市場情況，決定加價策略。第一章房地產(chǎn)法（4）遵循“價高者得”的原則。掛牌出讓成交的確認(rèn)依據(jù)，價格是唯一的決定因素。（5）方式簡便，節(jié)省組織等費用成本。招標(biāo)方式一般期限較長，而且要組織復(fù)雜的招標(biāo)班子以及招標(biāo)委員會，而拍賣則必須委托專門的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行。因此，招標(biāo)拍賣不僅組織工作復(fù)雜，費用高。而掛牌方式則簡便易行，費用低廉。第一章房地產(chǎn)法掛牌出讓的成交規(guī)則

（1）在掛牌期限內(nèi)，只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交。（2）在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低底價者除外。（3）掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于低價或均不符合其他條件，掛牌不成交。第一章房地產(chǎn)法2002年，國土資源部11號令發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》事實上取消了商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓方式，其在24條規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。”可以說，2002年國土資源部的11號令的頒布和實施，標(biāo)志著我國真正意義上的土地公開交易制度的正式建立，是我國土地市場化配置進(jìn)程中的一個里程碑。第一章房地產(chǎn)法（二）劃撥土地使用權(quán)

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。土地使用人通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，即是劃撥土地使用權(quán).

第一章房地產(chǎn)法1.與出讓土地使用權(quán)相比，具有以下特征

劃撥土地使用權(quán)的標(biāo)的限于國有土地，集體所有的土地只有被征收為國有土地之后才可以劃撥。撥土地使用權(quán)的取得具有行政性。土地使用權(quán)的劃撥實質(zhì)是行政劃撥，其內(nèi)容只包括占有、使用和部分收益權(quán)。國家在對土地使用權(quán)劃撥時行使的是行政權(quán)力。而出讓則是民事合同行為。第一章房地產(chǎn)法

撥土地使用權(quán)的取得具有無償性。這是劃撥與出讓的最關(guān)鍵的不同，土地使用權(quán)的出讓都是有償?shù)?。土地使用者取得土地使用?quán)無需支付對價，雖然，土地使用者要繳納補(bǔ)償、安置等費用，但不必向國家支付地租性質(zhì)的費用。補(bǔ)償、安置等費用不是土地使用權(quán)的對價，而只是對原先的土地使用者的損失和重新安置的費用。劃撥土地使用權(quán)具有無期性。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定，

依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。劃撥土地使用權(quán)具有特定性。

第一章房地產(chǎn)法根據(jù)《土地管理法》第五十四條

建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。第一章房地產(chǎn)法2.劃撥土地使用權(quán)收回的條件

國家根據(jù)劃撥土地使用者不再使用土地的事實或城市建設(shè)發(fā)展和城市規(guī)劃的需要，可以將原劃撥的土地收回，另行支配。⑴⑵應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件可以無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件

第一章房地產(chǎn)法⑴應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件

具有下列因素之一的，應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)：A.土地使用者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移的。B.因經(jīng)營管理不善等原因而解散的。C.因不符合法定成立條件或者違法經(jīng)營而被撤銷的D.因經(jīng)營嚴(yán)重虧損不能清償債務(wù)而宣告破產(chǎn)的。E.未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用的；不按批準(zhǔn)的用途使用的；公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。返回第一章房地產(chǎn)法⑵可以無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件

市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回劃撥土地使用權(quán)。這里的城市建設(shè)，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行的建設(shè)，涉及城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化建設(shè)和城市發(fā)展的廣泛領(lǐng)域；所謂城市規(guī)劃，是指為確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)所作的綜合部署。

無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。無償收回的劃撥土地使用權(quán)可依《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定出讓。第一章房地產(chǎn)法(三)經(jīng)濟(jì)適用住房用地

最早對“經(jīng)濟(jì)適用住房”給出完整說明的是1994年7月18日由國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二條提到，“建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系?！蓖瑫r該決定第25條對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地也作出了規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)原則上采取行政劃撥方式供應(yīng)?！?/p>

第一章房地產(chǎn)法1.概念

是指由國家給予政策性扶持和優(yōu)惠，以行政劃撥方式供應(yīng)土地，并采取用政府指導(dǎo)價以微利價格向中低收入家庭出售的住房。第一章房地產(chǎn)法

2.特點

經(jīng)濟(jì)適用住房是享受國家特殊優(yōu)惠政策的住房。這種優(yōu)惠主要體現(xiàn)在土地的供應(yīng)方式上，并在稅收上享受優(yōu)惠。經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售對象是特定的，即只有中低收入家庭才具有購買經(jīng)濟(jì)適用住房的資格。高收入家庭只能購買商品房。經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售采用政策指導(dǎo)價格。經(jīng)濟(jì)適用住房政策的基本目的就是讓中低收入家庭能夠買的起房。允許開發(fā)商有3%以下的利潤。第一章房地產(chǎn)法

（四）租賃土地使用權(quán)我國土地一級市場的補(bǔ)充形式。針對實踐中存在的租賃土地使用權(quán)的現(xiàn)象，1999年國土資源部發(fā)布了《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第一章房地產(chǎn)法限制

租金標(biāo)準(zhǔn)：與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡，根據(jù)地價折算；出租方式：盡可能采取招標(biāo)、拍賣方式；租賃期限：分短期租賃和長期租賃，前者不超過5年，后者不超過土地使用權(quán)出讓期限。用途：符合城市規(guī)劃的要求。登記第一章房地產(chǎn)法

㈠地上權(quán)是在他人的土地上設(shè)立建筑物或工作物，從而利用他人土地的權(quán)利。實際上就是土地使用權(quán)

三、比較我國城市土地使用權(quán)與其他幾種用益物權(quán)第一章房地產(chǎn)法具有以下特征：

是使用他人土地的一種限制物權(quán)。地上權(quán)人對土地享有占有、使用、收益的權(quán)利。地上權(quán)不僅及于土地的表層，而且依建筑物或工作物的性質(zhì)，可以及于土地的下層地上權(quán)一般以協(xié)議方式設(shè)立，也可以以其他方式設(shè)立。地上權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，也可以成為抵押權(quán)的標(biāo)的。（在我國未經(jīng)開發(fā)的土地是禁止轉(zhuǎn)讓的）地上權(quán)可依期滿而消滅第一章房地產(chǎn)法

㈡地役權(quán)

是以他人的土地供自己土地便利之用的一種限制物權(quán)。地役權(quán)產(chǎn)生于羅馬法。從本質(zhì)上說，地役權(quán)是為某塊土地提供便利而在另一塊屬于不同所有人的土地上附加的負(fù)擔(dān)，是為特定的土地利益而設(shè)定的物權(quán)，有通行權(quán)、引水權(quán)、取水權(quán)等。

第一章房地產(chǎn)法具有以下特征：

地役權(quán)附隨于需役地，是需役地所有權(quán)的從權(quán)利。地役權(quán)不得直接或間接地與需役地相分離而轉(zhuǎn)讓，只能伴隨需役地在不同所有人之間轉(zhuǎn)移。地役權(quán)是以他人土地便宜之用的物權(quán)。所謂便宜之用，一是滿足需役地自身的利益；二是供役地所供役的便利，應(yīng)以解除需役地所有權(quán)的限制為目的。地役權(quán)是一種不可分割的權(quán)利。第一章房地產(chǎn)法

完全物權(quán)（自物權(quán)、所有權(quán)）物權(quán)

限制物權(quán)（他物權(quán)）（用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)）有一個香港的學(xué)者說過“這成千上萬的廣告牌其實都是設(shè)定了成千上萬的地役權(quán)”，這是很有道理的。其實這些都是設(shè)定了無數(shù)的地役權(quán)的，這是為了使自己的不動產(chǎn)價值得到增值而利用他人的不動產(chǎn)。第一章房地產(chǎn)法

所謂地役權(quán)就是為了使自己的不動產(chǎn)價值得到增值而利用他人的不動產(chǎn)或者使他人不動產(chǎn)受到限制。香港街道上的廣告牌就是利用他人土地上的空間為自己設(shè)立一個廣告，這些廣告使自己的商業(yè)價值得到了增值，但是這些伸出的廣告使別人土地的空間受到了限制或者使別人不動產(chǎn)的權(quán)利受到了限制。第一章房地產(chǎn)法

例子１如我在我的土地使用權(quán)的土地上蓋了一棟房子，另一個公司土地使用權(quán)的紅線在我的使用權(quán)的邊上，他在紅線邊上又蓋了一棟房子，完全遮擋住了我的房子的通風(fēng)、采光。第一章房地產(chǎn)法例子２

如果我搞了一個高爾夫俱樂部，球場離俱樂部有相當(dāng)?shù)木嚯x，如果順著公路走距離非常遠(yuǎn)，但是如果要走近路就很近，但是要直線通過另外一個土地，就商量利用這個土地修一條路直接通到高爾夫球場，并支付一些報酬或補(bǔ)償，這樣雙方之間就達(dá)成了一個合同。這個例子中可以看出一些區(qū)別：前一個例子是使用相鄰權(quán)的規(guī)定，后一個例子是使用地役權(quán)的規(guī)定。第一章房地產(chǎn)法

在前一個例子中盡管相鄰的另一方是在他的土地使用權(quán)中蓋的房子，但是他行使的這種權(quán)利將我的通風(fēng)、光線都給遮擋住了，使我的基本生活需要不能得到滿足，使我的基本生存條件不能得到實現(xiàn)，在這種情況下，如果通過談判的話，成本是非常高的甚至根本無法談判。如果這個問題不解決的話，我的基本生活條件就不能滿足。那么法律就要進(jìn)行干預(yù)和介入，通過相鄰關(guān)系強(qiáng)行性的規(guī)范進(jìn)行介入，為了維護(hù)相鄰一方的基本生活條件及生活利益需要的滿足，法律要強(qiáng)制性地要求相鄰的另一方必須要給相鄰的一方提供便利，因為盡管紅線到了邊上，也要再退一步，給相鄰一方提供基本生活滿足的幫助，這也是構(gòu)件和諧社會的需要。第一章房地產(chǎn)法

將后一個例子放入地役權(quán)而不是放到相鄰權(quán)中，是因為通往高爾夫球場并不是沒有路而走，而是為了使自己的經(jīng)營更有效力，獲得更高的商業(yè)利益，這種利益不是生產(chǎn)、生活最基本的需要，不是說這個利益不能滿足就沒有了基本的生存條件，而是為了賺更多的錢，這時法律就沒有必要進(jìn)行干預(yù)了。這時就不能使用相鄰關(guān)系，雙方只能通過協(xié)商、談判來解決，這個談判、協(xié)商就屬于地役權(quán)的范疇。故相鄰權(quán)和地役權(quán)最大的區(qū)別表現(xiàn)為是否為了生產(chǎn)、生活的基本需要而作出干預(yù)。第一章房地產(chǎn)法

相鄰權(quán)是法定的一種干預(yù)的方式，是一種法定的限制，而地役權(quán)不是一種法定的限制，而是由雙方通過合同而設(shè)定的權(quán)能，是否設(shè)定？怎么設(shè)定？由當(dāng)事人通過合同來確定，當(dāng)然它能否成為物權(quán)是由法律規(guī)定的，是否要設(shè)定為物權(quán)是由當(dāng)事人約定的。相鄰權(quán)是為了最基本的生活需要，如果法律不作干預(yù)的話會引發(fā)不必要的紛爭甚至沖突，因為當(dāng)一個人的基本生存條件都不能滿足的時候，就會引發(fā)非常激烈的權(quán)利沖突。第一章房地產(chǎn)法

在后一種情況下，從利益平衡來考慮，法律不干預(yù)也不至于引起劇烈的權(quán)利沖突，從利益平衡考慮，也沒有必要進(jìn)行干預(yù)，可以由當(dāng)事人自己通過談判來解決。所以地役權(quán)是一種通過合同而設(shè)定的物權(quán)，相鄰權(quán)是一種法定的對權(quán)利的限制。因為相鄰權(quán)是一種法定的直接的干預(yù)，而地役權(quán)是通過法律規(guī)定的，所以法律對相鄰權(quán)作出干預(yù)的時候，是不需要向相鄰另一方作出補(bǔ)償?shù)?。第一章房地產(chǎn)法

如我在我的土地使用權(quán)的土地上蓋了一棟房子，另一個公司土地使用權(quán)的紅線在我的使用權(quán)的邊上，他在紅線邊上又蓋了一棟房子，完全遮擋住了我的房子的通風(fēng)、采光。使我的基本生活需要不能得到滿足，使我的基本生存條件不能得到實現(xiàn)，在這種情況下，如果通過談判的話，成本是非常高的甚至根本無法談判。如果這個問題不解決的話，我的基本生活條件就不能滿足。那么法律就要進(jìn)行干預(yù)和介入，這就是相鄰權(quán).第一章房地產(chǎn)法

甲繼承了一套房屋，在辦理產(chǎn)權(quán)登記前將房屋出賣并交付給乙，辦理產(chǎn)權(quán)登記后又將該房屋出賣給丙并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。丙受丁脅迫將房屋出賣給丁，并完成了移轉(zhuǎn)登記。丁旋即將房屋出賣并移轉(zhuǎn)登記于戊。請回答：

1.在辦理繼承登記前，關(guān)于甲對房屋的權(quán)利狀態(tài)，下列選項正確的是：

A.甲已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)

B.甲對該房屋的所有權(quán)不能對抗善意第三人

C.甲出賣該房屋未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力

D.甲可以出租該房屋

第一章房地產(chǎn)法2.關(guān)于甲、乙、丙三方的關(guān)系，下列選項正確的是：

A.甲與乙之間的房屋買賣合同因未辦理登記而無效

B.乙對房屋的占有是合法占有

C.乙可以訴請法院宣告甲與丙之間的房屋買賣合同無效

D.丙已取得該房屋的所有權(quán)3.關(guān)于戊的權(quán)利狀態(tài)，下列選項正確的是：

A.戊享有該房屋的所有權(quán)

B.戊不享有該房屋的所有權(quán)

C.戊原始取得該房屋的所有權(quán)

D.戊繼受取得該房屋的所有權(quán)第一章房地產(chǎn)法答案：ACD解析：《物權(quán)法》第29條規(guī)定，因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。由此，A的說法正確；

《物權(quán)法》第31條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。由此，C的說法正確。至于D，因為房屋所有權(quán)已經(jīng)屬于甲，甲當(dāng)然可以將房屋出租行使收益權(quán)，D的說法正確，當(dāng)選，本題正確答案是ACD.

第一章房地產(chǎn)法

答案：BD解析：《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！彼訟的說法錯誤。乙是基于甲的意思表示而占有該房屋的，其占有是合法占有，B的說法正確；債是具有相容性的，因此，一個標(biāo)的物上可以同時存在幾個債權(quán)債務(wù)關(guān)系，甲享有繼承房屋的所有權(quán)，且已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況下，甲有權(quán)與丙簽訂買賣合同，雖然，甲存在一房二賣的情況，但是，每個買賣合同都是有效的。因此，C的說法錯誤；甲是房屋的所有權(quán)人，其和丙簽訂合同出賣自己的房屋并辦理了過戶登記手續(xù)，丙因此取得房屋的所有權(quán)，D的說法正確，本題正確答案是BD.

第一章房地產(chǎn)法答案：AD解析：雖然丁脅迫丙將房屋轉(zhuǎn)移給他，但是因為辦理了過戶登記，丁就是房屋的所有權(quán)人，其將房屋轉(zhuǎn)讓給戊，戊是善意第三人，戊是基于合同，繼受取得了該房屋的所有權(quán)，A和D的說法是正確的。第一章房地產(chǎn)法

第三節(jié)農(nóng)村集體土地使用權(quán)第一章房地產(chǎn)法一、土地承包經(jīng)營權(quán)

1.概念

土地承包經(jīng)營權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對集體所有，或國家所有由集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的農(nóng)業(yè)土地，采取家庭承包、招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，依法對所承包的土地進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。土地承包經(jīng)營權(quán)是我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革的產(chǎn)物，對于促進(jìn)我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重大推動作用。

第一章房地產(chǎn)法2.特征期限性限制性計劃分配性身份性物權(quán)性第一章房地產(chǎn)法3.物權(quán)性質(zhì)的弱化表現(xiàn)在以下方面

權(quán)利不夠穩(wěn)定、無繼承性、不能抵押、權(quán)利轉(zhuǎn)讓的限制（法律上的限制、農(nóng)業(yè)發(fā)展缺乏相關(guān)政策的支持，如農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼、保險等）第一章房地產(chǎn)法4.流轉(zhuǎn)形式及法律限制

轉(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓出租入股反租倒包第一章房地產(chǎn)法5.流轉(zhuǎn)合同形式及權(quán)利變更規(guī)則書面形式；物權(quán)法規(guī)定：登記對抗原則第一章房地產(chǎn)法

二、農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)

集體建設(shè)用地使用權(quán)是指民事主體以非農(nóng)業(yè)建設(shè)為使用目的，依法對集體土地享有的使用權(quán)。該項權(quán)利強(qiáng)調(diào)土地使用的目的為非農(nóng)業(yè)建設(shè)，權(quán)利客體為集體所有土地，使用權(quán)的主體可分為公民、法人、個體工商戶等任意民事主體。集體建設(shè)用地的使用權(quán)范圍包括：宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益建設(shè)用地使用權(quán)。

第一章房地產(chǎn)法1.宅基地使用權(quán)

在我國，土地只能是屬于國家或集體所有，但法律同時保護(hù)公民的私有房屋所有權(quán)。宅基地使用權(quán)就是公民因私有房屋而使用國家或集體所有的土地的權(quán)利。

第一章房地產(chǎn)法（1）宅基地使用權(quán)特征主體的特定性或身份性；無償性永久性分配性繼承性第一章房地產(chǎn)法（2）宅基地使用權(quán)權(quán)利取得申請、審批公民宅基地使用權(quán)的取得，必須經(jīng)過合法的批準(zhǔn)手續(xù)。任何人都不能未經(jīng)任何批準(zhǔn)擅自占地建造房屋。

第一章房地產(chǎn)法（3）宅基地使用權(quán)權(quán)利限制不得改變用途；禁止轉(zhuǎn)讓；禁止抵押；一戶一處第一章房地產(chǎn)法2.鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利取得申請、審批權(quán)利限制不得改變用途；禁止轉(zhuǎn)讓；禁止裸地抵押，可以附隨地上建筑物抵押。第一章房地產(chǎn)法

三、基本農(nóng)田保護(hù)制度

所謂基本農(nóng)田，是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。

第一章房地產(chǎn)法下列耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)（1）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（3）蔬菜生產(chǎn)基地；（5）農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田。

基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施

第一章房地產(chǎn)法

加強(qiáng)對基本農(nóng)田的保護(hù)

基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)一經(jīng)依法劃定，任何單位和個人不得改變或者占用?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)受法律的嚴(yán)格保護(hù)。第一章房地產(chǎn)法(1)需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報國務(wù)院批準(zhǔn)

國家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點建設(shè)項目選址確實無法避開基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，需要占用基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征用土地的，必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。第一章房地產(chǎn)法(2)實行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃，并補(bǔ)充劃人數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)幕巨r(nóng)田。占用單位應(yīng)當(dāng)按照占多少、墾多少的原則，負(fù)責(zé)開墾與所占基本農(nóng)田的數(shù)量與質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。占用基本農(nóng)田的單位應(yīng)當(dāng)按照縣級以上人民政府的要求，將所占用基本農(nóng)田耕作層的土壤用于新開墾的耕地、劣質(zhì)地或者其他耕地的土壤改良。第一章房地產(chǎn)法（3)禁止破壞基本農(nóng)田

禁止任何單位和個人在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)建窯、建房、建墳、挖沙、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進(jìn)行其他破壞基本農(nóng)田的活動。禁止任何單位和個人占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。第一章房地產(chǎn)法

禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農(nóng)田。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的重點建設(shè)項目占用基本農(nóng)田的，滿1年不使用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅基本農(nóng)田的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)繳納閑置費；連續(xù)2年未使用的，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種，重新劃人基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。承包經(jīng)營基本農(nóng)田的單位或個人連續(xù)2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的基本農(nóng)田。第一章房地產(chǎn)法(4)實行基本農(nóng)田地力等級評定制度

利用基本農(nóng)田從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人應(yīng)當(dāng)保持和培肥地力?？h級人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定基本農(nóng)田地力分等定級辦法，由農(nóng)業(yè)行政主管部門會同土地行政主管部門組織實施，對基本農(nóng)田地力分等定級，并建立檔案。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會應(yīng)當(dāng)定期評定基本農(nóng)田地力等級。有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)建立基本農(nóng)田地力與施肥監(jiān)測，環(huán)境污染監(jiān)測和評價等制度。第一章房地產(chǎn)法(5)實行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書制度

在建立基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)的地方，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)與下一級人民政府簽訂基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)與縣級人民政府簽訂的基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書的要求，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會簽訂基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書?；巨r(nóng)田保護(hù)責(zé)任書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：基本農(nóng)田的范圍、面積、地塊；基本農(nóng)田的地力等級；保護(hù)措施；當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)；獎勵與處罰。第一章房地產(chǎn)法

安徽鳳臺:巧取豪奪征耕地村干部當(dāng)起開發(fā)商

合肥2007年５月２７日電（記者王圣志）安徽鳳臺縣朱馬店鎮(zhèn)徐橋村數(shù)十畝耕地上，一幢幢上下兩層的紅磚房正拔地而起，有的已經(jīng)落成，有的建設(shè)過半，到處呈現(xiàn)出一片繁忙的建設(shè)景象。村民告訴記者，這些房屋是由徐橋村黨支部書記謝玉奎、村委會主任徐國遠(yuǎn)等人“開發(fā)”的，說是“建設(shè)新農(nóng)村”而且還有“規(guī)劃”——２００畝耕地用于房屋和街道建設(shè)。村里不準(zhǔn)農(nóng)民在自家的宅基地上蓋房，農(nóng)民必須購買村干部“開發(fā)”的高價房.巧立名目違規(guī)“開發(fā)”

記者來到徐橋村后計村民組，幾位村民告訴記者，從去年開始，村干部以新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃為名，征用了這個村民組８畝多土地，當(dāng)初說是按照每戶３分地的標(biāo)準(zhǔn)，作為農(nóng)民自建房用地，并讓村民在征地合同上簽字。合同簽訂后，村里卻不允許村民在合同規(guī)定的３分地上自己建房，村委會主任徐國遠(yuǎn)強(qiáng)行以每畝２萬元征用，自己投資建房。從去年８月開始，徐國遠(yuǎn)在這些土地上蓋了５０多間上下兩層的商品房，還在房屋后面開挖魚塘。

記者看到，在這塊耕地上，５０多間上下兩層的磚混房已經(jīng)建成，部分房屋已經(jīng)售出。已入住的一戶徐姓村民說，這些房屋的確是徐國遠(yuǎn)開發(fā)的，上下４間房屋的售價為９．６萬元。第一章房地產(chǎn)法第一章房地產(chǎn)法

第四節(jié)

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律制度

第一章房地產(chǎn)法

本節(jié)重點土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序

第一章房地產(chǎn)法一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。第一章房地產(chǎn)法二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

以出讓方式獲得土地使用權(quán)后的轉(zhuǎn)讓條件

以劃撥方式獲得土地使用權(quán)后的轉(zhuǎn)讓條件

第一章房地產(chǎn)法

（一）以出讓方式獲得土地使用權(quán)后的轉(zhuǎn)讓條件

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條第2款的規(guī)定，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。同時《城市房地產(chǎn)管理法》對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也規(guī)定了具體的條件：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：第一章房地產(chǎn)法應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。第一章房地產(chǎn)法（二）以劃撥方式獲得土地使用權(quán)后的轉(zhuǎn)讓條件

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般是無償?shù)幕騼H僅繳納了補(bǔ)償、安置等較少費用后取得的。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條規(guī)定了轉(zhuǎn)讓的條件：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：第一章房地產(chǎn)法（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。第一章房地產(chǎn)法根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條分兩種情況一是辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金后方可轉(zhuǎn)讓即以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。另一種是經(jīng)批準(zhǔn)可不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的即以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。第一章房地產(chǎn)法注意

這里所說的“不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)”的情形是指國家暫時無法或不需要轉(zhuǎn)為出讓方式供應(yīng)的地塊。這樣規(guī)定主要考慮的是，既充分顧及到土地資源的合理利用和優(yōu)化配置，同時又考慮到避免國家土地收益的流失。第一章房地產(chǎn)法

三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序

土地使用權(quán)的出讓和劃撥的轉(zhuǎn)讓條件雖有區(qū)別，但二者的轉(zhuǎn)讓程序大致相同，基本上都要經(jīng)歷以下四個程序：提交轉(zhuǎn)讓申請審查批準(zhǔn)

交納出讓金、稅費登記發(fā)證第一章房地產(chǎn)法（一）提交轉(zhuǎn)讓申請

在符合法定的轉(zhuǎn)讓條件后，現(xiàn)有的土地使用者方可向當(dāng)?shù)氐耐恋刂鞴懿块T提出土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的申請。并應(yīng)提交已符合轉(zhuǎn)讓條件的相關(guān)證明，以及與受讓方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同等文件。第一章房地產(chǎn)法

（二）審查批準(zhǔn)

這一程序性規(guī)定是一種強(qiáng)制性規(guī)范，即任何土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓如果未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)同意，都將是無效的。在這一程序上，土地主管部門除了要審查土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否已經(jīng)符合法定轉(zhuǎn)讓條件外，還應(yīng)當(dāng)審查轉(zhuǎn)讓方和受讓方所簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否改變了土地用途，是否與此前土地部門與轉(zhuǎn)讓方所簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》有實質(zhì)性的沖突。第一章房地產(chǎn)法

（三）交納出讓金、稅費

經(jīng)審查后同意轉(zhuǎn)讓的，如果是劃撥土地使用權(quán)還應(yīng)首先辦理出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)換手續(xù)并交納出讓金，或者經(jīng)批準(zhǔn)不需辦理出讓手續(xù)的，則將轉(zhuǎn)讓收益中的土地收益上繳國家。同時還應(yīng)交納土地增值稅、契稅。第一章房地產(chǎn)法（四）登記發(fā)證

上述手續(xù)完成后，土地管理部門應(yīng)當(dāng)為轉(zhuǎn)讓雙方辦理過戶登記手續(xù)，并為新的受讓人頒發(fā)土地使用證。第一章房地產(chǎn)法四、土地轉(zhuǎn)讓中的“陰陽合同”

所謂的“陰陽合同”合同，也被稱為桌面桌低合同。即合同當(dāng)事人為規(guī)避法律或?qū)崿F(xiàn)某種非法或不當(dāng)利益，而就某種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系訂立協(xié)議時，分別簽訂兩份合同。一份是公開的，但并不實際履行的；另一份是私下的、不公開的，但卻是當(dāng)事人實際履行的合同。通常情況下，兩份合同權(quán)利義務(wù)所指向的標(biāo)的物：土地使用權(quán)是完全相同的。但在具體的價款、支付方式、履行期限、雙方的責(zé)任等實質(zhì)性內(nèi)容則有較大的區(qū)別。第一章房地產(chǎn)法在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，常見的“陰陽合同”主要有以下三種：

（一）先簽約轉(zhuǎn)讓，條件符合后再另行簽約(二)假合作，真轉(zhuǎn)讓（三）低價報批，高價履行

第一章房地產(chǎn)法（一）先簽約轉(zhuǎn)讓，條件符合后再另行簽約

《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律對以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地再轉(zhuǎn)讓行為有很嚴(yán)格的限制性條件，如以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時必須“按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時如果不符合法定條件，土地管理部門則不予批準(zhǔn)，也不能為其辦理土地使用權(quán)的登記過戶手續(xù)。這些手續(xù)不能辦妥，則必將影響受讓方的今后利益。第一章房地產(chǎn)法

因此，轉(zhuǎn)讓方往往是先與受讓方私下簽訂一份轉(zhuǎn)讓合同，并由受讓方進(jìn)行投資建設(shè)。待達(dá)到法定的投資額度后，再簽定一份合同用于辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記審批過戶手續(xù)。而所附投資額的證明均為轉(zhuǎn)讓方的投資。第一章房地產(chǎn)法

(二)假合作，真轉(zhuǎn)讓

依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定，依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。第一章房地產(chǎn)法

由于純粹土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，法律規(guī)定了許多限制性的條件，取得土地使用權(quán)的一方為了實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，往往與受讓方簽訂一份合作協(xié)議，并以此協(xié)議辦理報批手續(xù)。私下里雙方再簽訂一份真正的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并照此履行。待具備了法定轉(zhuǎn)讓條件之后，再以補(bǔ)充協(xié)議等方式，變更先前報批的合同條款，將土地使用權(quán)完全轉(zhuǎn)讓給受讓方，同時完善相關(guān)審批手續(xù)。第一章房地產(chǎn)法

（三）低價報批，高價履行

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓方和受讓方均應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定交納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅等。而有關(guān)稅費大都依照成交額的一定比例收取的。為了少交稅費，轉(zhuǎn)讓方和受讓方辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)時，報送的合同轉(zhuǎn)讓費往往很低，而私下簽訂的合同，轉(zhuǎn)讓費則要高的多。采用低價申報的方法可以給轉(zhuǎn)讓雙方帶來經(jīng)濟(jì)上的好處，這是促成他們簽訂“陰陽合同”的直接動機(jī)。第一章房地產(chǎn)法

案例

原告某中科公司為一家有限責(zé)任公司。2008年7月21日，原告中科公司和被告陽光酒店簽訂了一份《合作開發(fā)金利花園合同書》，內(nèi)容為：一.雙方合作開發(fā)金利花園，其位于某城區(qū)南面，占地面積一萬陸仟多平方米，使用年限七十年。二.項目總投資為人民幣1.8億元，其中陽光酒店以土地使用權(quán)作價5000萬元參加合作，此外不再投入任何資金。其他開發(fā)建筑費用1.3億元，由中科公司自籌負(fù)責(zé)。三..陽光酒店收到中科公司給5000萬元合作款后，在一個月內(nèi)將該土地使用權(quán)變更為中科公司所有。四.陽光酒店以土地作價為5000萬元人民幣按下列方式收回，建委立項批文下達(dá)后6個月內(nèi)，中科公司給付陽光酒店2100萬元，以后，12個月內(nèi)再付2900萬元。該項目無論虧損與盈利，中科公司都必須付給陽光酒店600萬元人民幣回報。第一章房地產(chǎn)法

合同簽訂后，中科公司投資對金利花園項目進(jìn)行了部分工程建設(shè)。2000年9月15日，被告陽光酒店又與某福利源有限公司簽訂了一份《金利花園土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，將涉案土地另行轉(zhuǎn)讓給該公司，并辦理了合建審批手續(xù)和土地變更登記手續(xù)，進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)。原告認(rèn)為自己的合作權(quán)利受