產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)測(cè)算

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算模型12021/5/9測(cè)算前提1——啟動(dòng)區(qū)用地范圍＋總用地范圍啟動(dòng)區(qū)用地范圍③①②22021/5/9測(cè)算前提2——產(chǎn)品組合產(chǎn)品類型用地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）高端人才引致區(qū)別墅花園洋房高層會(huì)所總計(jì)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓廠房及倉(cāng)儲(chǔ)

辦公樓及商業(yè)配套

總計(jì)園區(qū)生活引致區(qū)高層可建設(shè)用地合計(jì)32021/5/9土地價(jià)格及分布區(qū)域序號(hào)分區(qū)項(xiàng)目編號(hào)占地（畝）項(xiàng)目公司市場(chǎng)單價(jià)（萬(wàn)元/畝）估算說(shuō)明一物流產(chǎn)業(yè)區(qū)①②二園區(qū)生活引致區(qū)③三高端人才引致區(qū)④四總計(jì)——測(cè)算前提3——各地塊價(jià)格注：鎖定價(jià)格為某企業(yè)方與政府協(xié)商確定的價(jià)格；市場(chǎng)單價(jià)由上述市場(chǎng)分析估算得出；物流產(chǎn)業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)讓土地②位置為初定，未來(lái)要根據(jù)最新規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整小康安置區(qū)市政配套區(qū)貨運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)①②啟動(dòng)區(qū)范圍地塊邊界③④42021/5/9項(xiàng)目注冊(cè)資本金項(xiàng)目起始開(kāi)發(fā)年?duì)I業(yè)稅稅率所得稅稅率銀行貸款利率不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)率股東貸款利率管理費(fèi)用產(chǎn)業(yè)基金貸款利率銷售費(fèi)用測(cè)算前提4——基礎(chǔ)數(shù)據(jù)52021/5/9各物業(yè)銷售價(jià)格序號(hào)分區(qū)物業(yè)類型當(dāng)前市場(chǎng)單價(jià)（元/平方米）年增長(zhǎng)率1(2013年前)年增長(zhǎng)率2(2013年后)估算說(shuō)明一高端人才引致區(qū)別墅花園洋房高層二園區(qū)生活引致區(qū)高層三物流產(chǎn)業(yè)區(qū)辦公樓及商業(yè)配套廠房、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施測(cè)算前提5——各物業(yè)銷售價(jià)格62021/5/9各物業(yè)建安成本序號(hào)分區(qū)物業(yè)類型市場(chǎng)建安成本（元/平方米）測(cè)算建安成本（元/平方米）建筑面積（平方米）一高端人才引致區(qū)別墅花園洋房高層二園區(qū)生活引致區(qū)高層三物流產(chǎn)業(yè)區(qū)辦公樓及商業(yè)配套廠房、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施測(cè)算前提6——各物業(yè)建安成本72021/5/9序號(hào)分區(qū)項(xiàng)目編號(hào)占地（畝）項(xiàng)目公司土地主體開(kāi)發(fā)主體政府返還一物流產(chǎn)業(yè)區(qū)①集團(tuán)二園區(qū)生活引致區(qū)②三高端人才引致區(qū)③④⑤測(cè)算前提7——各地塊操作方式小康安置區(qū)市政配套區(qū)貨運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)①②啟動(dòng)區(qū)范圍地塊邊界④③⑤82021/5/9測(cè)算前提8——開(kāi)發(fā)進(jìn)程開(kāi)發(fā)分期序號(hào)物業(yè)20112012201320142015201620174123412341234123412341234物流產(chǎn)業(yè)區(qū)1.1辦公樓及商業(yè)配套1.2廠房及倉(cāng)儲(chǔ)1.3產(chǎn)業(yè)用地園區(qū)生活引致區(qū)2.1高層高端人才引致區(qū)3.1洋房3.2別墅3.3高層3.4會(huì)所市政設(shè)施4泰山路二級(jí)開(kāi)發(fā)周期物業(yè)銷售周期一級(jí)開(kāi)發(fā)周期用地轉(zhuǎn)讓周期繳納出讓金92021/5/9【整體財(cái)務(wù)狀況摘要】項(xiàng)目總投資約億，總收入約億，凈利潤(rùn)約億，總投資凈利潤(rùn)率約為經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表總用地面積轉(zhuǎn)讓用地面積自建用地面積自建建筑面積自建容積率自有資金銀行貸款產(chǎn)業(yè)基金借款股東借款序號(hào)項(xiàng)目金額1項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）2總收入2.1銷售收入（萬(wàn)元）2.1.1物流產(chǎn)業(yè)區(qū)2.1.2高端人才引致區(qū)2.1.3園區(qū)生活引致區(qū)2.1.4土地轉(zhuǎn)讓2.2政府補(bǔ)貼3不含稅總投資（萬(wàn)元）4凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）5銷售凈利率（%）6銷售毛利率（%）7總投資凈利潤(rùn)率（%）8融資前稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）9融資前稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）10融資后稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）11融資后稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）12靜態(tài)投資回收期（月）13動(dòng)態(tài)投資回收期（月）（Ic=12%)14保本售價(jià)（元/㎡)15開(kāi)發(fā)周期（季度）102021/5/9【總投資估算表】項(xiàng)目總投資約為億序號(hào)項(xiàng)目估算額（萬(wàn)元）一土地成本1土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本2二級(jí)開(kāi)發(fā)土地出讓金3二級(jí)開(kāi)發(fā)契稅二開(kāi)發(fā)成本1前期工程費(fèi)2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3建筑安裝工程費(fèi)4公共配套費(fèi)5其他費(fèi)用6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)三公司組建及臨時(shí)辦公樓四開(kāi)發(fā)費(fèi)用1管理費(fèi)用2財(cái)務(wù)費(fèi)用3銷售費(fèi)用五總成本費(fèi)用（一+二+三+四）六稅費(fèi)（不含契稅）1一級(jí)開(kāi)發(fā)稅金及附加2二級(jí)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)稅金及附加3土地轉(zhuǎn)讓稅金及附加4土地增值稅5土地使用稅6所得稅七總投資（五+六）112021/5/9【總收入明細(xì)】項(xiàng)目總收入約億，其中銷售物業(yè)約億，土地轉(zhuǎn)讓約億，政府補(bǔ)貼約億開(kāi)發(fā)類別收入類別分區(qū)物業(yè)類型總計(jì)（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）小計(jì)（萬(wàn)元）收入（萬(wàn)元）2011201220132014201520162017二級(jí)開(kāi)發(fā)物業(yè)銷售園區(qū)生活引致區(qū)高層高端人才引致區(qū)高層別墅花園洋房會(huì)所物流產(chǎn)業(yè)區(qū)辦公樓及商業(yè)配套商業(yè)廠房及倉(cāng)儲(chǔ)土地轉(zhuǎn)讓物流產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)用地一級(jí)開(kāi)發(fā)政府補(bǔ)貼啟動(dòng)區(qū)居住及產(chǎn)業(yè)用地合計(jì)注：?jiǎn)?dòng)區(qū)以鎖定價(jià)格取地，土地價(jià)格高出鎖定價(jià)格的部分及由此產(chǎn)生的交易稅費(fèi)由政府以補(bǔ)貼的形式返還122021/5/9【稅費(fèi)明細(xì)】總稅費(fèi)約億，其中一級(jí)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)約億，二級(jí)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)約億開(kāi)發(fā)類型稅費(fèi)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算方式金額（萬(wàn)元）一級(jí)開(kāi)發(fā)一級(jí)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)稅金一級(jí)開(kāi)發(fā)稅金一級(jí)開(kāi)發(fā)所得稅所得稅二級(jí)開(kāi)發(fā)二級(jí)開(kāi)發(fā)銷售稅金銷售稅金別墅土地增值稅扣除項(xiàng)目金額增值額適用稅率普通住宅土地增值稅速算扣除系數(shù)二級(jí)開(kāi)發(fā)土地使用稅土地使用稅二級(jí)開(kāi)發(fā)契稅契稅土地轉(zhuǎn)讓稅金土地轉(zhuǎn)讓稅金二級(jí)開(kāi)發(fā)所得稅所得稅合計(jì)132021/5/9序號(hào)開(kāi)發(fā)內(nèi)容合計(jì)（萬(wàn)元）2011201220132014201520162017一土地出讓金二開(kāi)發(fā)成本1園區(qū)生活引致區(qū)高層2高端人才引致區(qū)高層3別墅4花園洋房5辦公樓及商業(yè)配套6廠房及倉(cāng)儲(chǔ)7會(huì)所三管理費(fèi)用四銷售費(fèi)用五財(cái)務(wù)費(fèi)用六土地一級(jí)開(kāi)發(fā)七公司組建八臨時(shí)辦公樓九總投資（一+...+八）【資金投入計(jì)劃表】2013年投資額最大，約為億142021/5/9序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬(wàn)元）2011201220132014201520162017一收入1二級(jí)銷售收入2二級(jí)土地轉(zhuǎn)讓收入3政府補(bǔ)貼收入二成本1二級(jí)開(kāi)發(fā)成本2土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本3公司組建及臨時(shí)辦公樓4二級(jí)銷售稅金及附加5二級(jí)土地轉(zhuǎn)讓稅金及附加6一級(jí)開(kāi)發(fā)稅金及附加7二級(jí)開(kāi)發(fā)土地增值稅8土地轉(zhuǎn)讓土地增值稅9土地使用稅三業(yè)務(wù)利潤(rùn)四銷售費(fèi)用五管理費(fèi)用六財(cái)務(wù)費(fèi)用七營(yíng)業(yè)利潤(rùn)八所得稅費(fèi)用九凈利潤(rùn)【項(xiàng)目利潤(rùn)表】項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)約為億152021/5/9序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)（萬(wàn)元）2011201220132014201520162017一資金運(yùn)用1土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本2公司組建及臨時(shí)辦公樓3土地出讓金4開(kāi)發(fā)成本5開(kāi)發(fā)費(fèi)用6產(chǎn)業(yè)基金借款償還7股東借款償還8銀行借款償還9經(jīng)營(yíng)稅金及附加10土地使用稅11土地增值稅12所得稅二資金來(lái)源1自有資金2產(chǎn)業(yè)基金借款3股東借款4銀行貸款5銷售收入6土地出讓收入7政府補(bǔ)貼三資金盈余四累計(jì)資金盈余【資金來(lái)源與運(yùn)用表】股東借款約億，產(chǎn)業(yè)基金約億，銀行貸款約億162021/5/9【還本付息表】項(xiàng)目融資成本約為億股東貸款利率12%銀行貸款利率8%產(chǎn)業(yè)基金貸款利率15%股東借款時(shí)間：2012年2季度-4季度，償還時(shí)間：2014年1季度-3季度，成本：產(chǎn)業(yè)基金借款時(shí)間：2012年4季度，償還時(shí)間：2013年4季度-2014年1季度，成本銀行借款時(shí)間：2013年1季度-3季度，償還時(shí)間：2014年3季度-2015年2季度，成本：序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）201120122013201420154季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一銀行借款

1借款1.1期初借款本息累計(jì)1.1.1本金1.1.2利息1.2本期借款1.3本期應(yīng)計(jì)利息2本期還本付息2.1本期還本2.2本期付