世聯(lián)-2012年房地產項目投資經濟測算培訓-24p-課程-教程

房地產項目投資經濟測算撰寫人：寇明明指導人：李瑩常規(guī)開發(fā)項目經濟測算基礎知識測算內容導圖需進行經濟測算的常見情況33一

常規(guī)經濟測算基礎知識名詞解釋4項目建設總投資對于一般房地產開發(fā)項目而言，其建設總投資由建設投資成本和財務費用構成。根據(jù)區(qū)域內同類房地產項目的一般成本、委托方提供的資料、當?shù)亍督ㄔO工程價格信息》以及項目具體情況進行估算。土地成本即土地的取得成本，一般是由購置土地的價款和在購置時應由買方繳納的稅費構成。土地取得的方式有三種：征用農地、拆遷和直接市場購買?？辈煸O計和前期工程費主要包括勘察測量費、市場研究、規(guī)劃設計費用、場地平整及臨時設施費等。建筑安裝工程費土建工程費用、安裝工程費用、裝修裝飾工程費。名詞解釋基礎知識室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內基礎設施配套和公共配套建設費用、室外工程主要是附屬工程建設費用。其他工程費包括工程監(jiān)理費和竣工驗收費。管理費用指為組織和管理房地產開發(fā)經營活動所必要的費用。財務費用財務費用是指為項目籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息?？蛇\用資金指開發(fā)物業(yè)銷售、經營帶來的現(xiàn)金凈流入。名詞解釋基礎知識66二常規(guī)經濟測算基礎知識測算形式項目評價指標體系靜態(tài)回收期靜態(tài)分析指標二：是指在不考慮貨幣時間價值的條件下，以項目的凈收益回收全部投資所需要的時間。投資收益率靜態(tài)分析指標一：項目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。盈虧平衡點靜態(tài)分析指標三：指收入等于全部成本時的項目銷售率。靜態(tài)評價指標基礎知識8項目凈現(xiàn)值率動態(tài)分析指標三：亦稱動態(tài)投資收益率，它表達了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。動態(tài)回收期動態(tài)分析指標四：是指在考慮貨幣時間價值的條件下，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。動態(tài)評價指標項目凈現(xiàn)值動態(tài)分析指標一：凈現(xiàn)值是投資項目在壽命期內（即投資活動有效期內）的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折算到項目建設期初的基準年后的數(shù)值。內部收益率動態(tài)分析指標二：就是指在項目壽命期內使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。項目評價指標體系基礎知識9二

常規(guī)開發(fā)項目經濟測算操作指引重要假設項目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等。10在經濟測算時應首先對假設前提予以說明重要假設項目基本經濟技術指標主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等。建設工期安排建設工期安排主要根據(jù)開發(fā)商提供的資料確定，如對方沒有提供資料，則應依據(jù)項目情況和類似開發(fā)項目的工期安排情況判斷確定。成本計取比例其他費用按建安工程費、室外工程及市政配套之和的3％計??；管理費用按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用之和的3%計??；不可預見費一般按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用、管理費用之和的3%-5%計取。銷售回款假設一次性付款比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為三成，非住宅類為5成，按揭資金在銷售后的第三個月或下一季度到位；可根據(jù)項目情況進行調整。資本化率和銀行利率資本化率即基準折現(xiàn)率，一般假設為8%；而銀行利率一般為相應期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費用。銷售安排在進行測算前應明確銷售價格、銷售期安排、銷售率及銷售費用的計提比例。資金安排自有資金占總投資比例不應低于20%，且假設在建設初期一次性投入。重要假設12一般由10張表構成，項目指標匯總、項目成本和費用匯總表、項目總成本和費用匯總表、投資計劃表、銷售收入和營銷費用及稅金估算表、利潤表、投資計劃四、如同一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個盡量鏈接第一個，便于以后更改；但如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個數(shù)字的合計，為了核對計算是否正確，在此處則不進行鏈接；注意事項：三、由于基本沒有兩個項目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動；二、按先后順序依次編制；五、所有成本、稅費、利率數(shù)據(jù)要以當?shù)刈钚沦Y料為準。一、與委托方充分溝通；13項目施工計劃表：準備階段勘察設計項目報建開工準備地下部分主體工程安裝工程裝飾工程室外及配套工程竣工驗收前期準備階段施工階段準備階段、勘察設計和項目報建的時間一般為兩個月，可同時進行，一個季度內結束。開工準備在前期準備后一個月完成，竣工驗收的時間為3個月，其余各階段的完工時間與項目建筑形式相關程度較高，需根據(jù)項目的實際情況做出判斷。根據(jù)已確定的建設工期安排繪制項目施工計劃表。14總建設成本估算表序號項目一地價二前期工程費三建安工程費四室外工程及市政配套費五其他費用六管理費用七不可預見費八建設投資九財務費用十建設投資總額其他費用、管理費用和不可預見費的計提方法需在在重要假設進行說明。建設投資是前七項的合計數(shù)，財務費用與建設投資的合計為建設投資總額，此處為項目建設發(fā)生的投入總額，沒有包含銷售費用、相關稅金等。15項目投資估算表總建設成本估算表中各項成本隨項目開發(fā)建設進度分批投入，主要是為編制項目投資計劃與資金籌措表做準備。應注意與項目施工計劃表在時間上的對應以及與總建設成本估算表在金額上的對應。銷售安排及回款假設中明確了項目可售面積和銷售單價，并對銷售時點及進度做出了安排，此表計列出各期實現(xiàn)的銷售面積，然后依據(jù)我們關于銷售回款方式的假設統(tǒng)計各期實際回款情況。16銷售收入與經營稅金及附加估算各期的銷售收入與銷售實際回款由銷售安排及回款表鏈接得來，銷售稅費、土地增值稅和所得稅依據(jù)當時當?shù)囟愂照邎?zhí)行。序號項目一銷售收入二銷售實際回款三銷售費用四銷售稅費4.1營業(yè)稅4.2城建稅4.3教育費附加4.4印花稅五土地增值稅六所得稅七可運用資金可運用資金由銷售實際回款減去因銷售而產生的所有支出后得出。支出項包括銷售費用、銷售稅費、土地增值稅和所得稅。一般采取先預征，最后一期按應征收金額與預征金額的差額多退少補。17投資計劃與資金籌措表序號項目一建設投資總額1.1建設投資1.2財務費用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運用資金2.3銀行借款三盈余資金四累計盈余資金財務費用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財務費用本身也是投資總額的一部分，由此構成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動輸入銀行借款數(shù)額。財務費用的計算結果來源于貸款還本付息估算表。此表的主要作用在于通過判斷項目未來各期資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時需要對外融資。18貸款還本付息估算表序號項目一期初借款二本期借款三本期計息四本期本息償還4.1償還本金4.2償還利息五還款來源六期末借款累計本期利息包括期初貸款本期產生的利息和本期新增貸款產生的利息兩部分。歸還銀行借款時，如果當期還款來源小于期初借款時，償還本金的數(shù)額為還款來源減去本期計息；若當期還款來源大于期初借款時，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。19此表綜合展現(xiàn)了資金的來源與運用。資金有三個來源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運用即資金流向則包括建設投資、償還本金、銷售稅費、土地增值稅、所得稅五個方面。資金來源與運用表序號項目一資金來源1.1銷售實際回款1.2自有資金1.3銀行借款二資金運用2.1建設投資2.2償還本金2.3銷售稅費2.4土地增值稅2.5所得稅三盈余資金四累計盈余資金值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計盈余資金都應該為零或接近零。這體現(xiàn)了開發(fā)資金不應出現(xiàn)短缺，同時對外融入資金達到充分利用。20損益及利潤分配表序號項目一銷售收入二銷售費用三銷售稅費四建設投資五財務費用六土地增值稅七利潤總額八所得稅九稅后利潤此表為稅后利潤的計算表，清楚列明了項目的收入、成本、稅費及最終取得的稅后利潤總額，反映了項目的靜態(tài)盈利能力。利潤總額為銷售收入減去銷售費用、稅費、建設投資、財務費用及土地增值稅后的數(shù)額。利潤總額減去所得稅即為稅后利潤。21全部現(xiàn)金流量表序號項目一現(xiàn)金流入1.1銷售回款二現(xiàn)金流出2.1建設投資2.2財務費用2.3銷售費用2.4銷售稅金2.5土地增值稅2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四累計凈現(xiàn)金流量五凈現(xiàn)值六累計凈現(xiàn)值顯示了項目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項目凈現(xiàn)值，反映了項目的動態(tài)盈利能力。累計凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應等于總凈現(xiàn)金流量。將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項目的起始點，合計數(shù)即為項目的凈現(xiàn)值。22全部現(xiàn)金流量表序號項目一現(xiàn)金流入1.1銷售回款二現(xiàn)金流出2.1建設投資2.2財務費用2.3銷售費用2.4銷售稅金2.5土地增值稅2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四累計凈現(xiàn)金流量五凈現(xiàn)值六累計凈現(xiàn)值顯示了項目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項目凈現(xiàn)值，反映了項目的動態(tài)盈利能力。累計凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應等于總凈現(xiàn)金流量。將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項目的起始點，合計數(shù)即為項目的凈現(xiàn)值。23敏感性分析項目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財務內部收益率FIRR較基本方案增減

3財務凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減

4財務凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減

5動態(tài)投資回收期較基本方案增減

選取的指標可以根據(jù)