在建工程轉資產的說明

有關在建工程轉固定資產的闡明一、綜合樓工程基本狀況綜合樓工程房產證9月已獲得?！毒C合樓工程結算審核報告》于4月完畢，審定結算總造價為20,055,106.92元。《零星簽證工程結算審核報告》于9月完畢，審定結算總造價為250,274.15元。以上累計工程總造價為20,305,381.07元。該綜合樓項目已達成可使用狀態(tài)，符合轉固條件，計劃11月轉固定資產，12月開始計提折舊。二、工程結算審核報告統(tǒng)計表以下：序號施工單位施工項目

結算審計金額

（元）1山西建設有限公司主體工程及零星工程13,976,061.012山西消防工程設計有限公司消防工程946,739.453山西機電設備安裝有限公司空調系統(tǒng)安裝工程906,700.004山東幕墻工程有限公司幕墻工程2,992,713.655山西建筑裝飾工程有限公司公共區(qū)域內裝工程1,291,166.966電梯（中國）有限公司電梯192,000.00綜合樓工程累計20,305,381.07三、工程結算報告與賬面在建工程對照表：序號施工單位

已付金額

（元）在建工程核算科目核算金額（元）預付款未核算金額（元）1山西建設有限公司12,693,510.20在建工程-房屋成本-施工工程7,290,796.765,402,713.442山西消防工程設計有限公司623,000.00在建工程-輔助工程費用-消防623,000.00-3山西機電設備安裝有限公司906,700.00在建工程-輔助工程費用-空調906,700.00-4山東幕墻工程有限公司2,531,000.00在建工程-房屋成本-外墻2,400,000.00131,000.005山西建筑裝飾工程有限公司776,750.00776,750.006電梯（中國）有限公司192,000.00在建工程-輔助工程費用-電梯192,000.000綜合樓工程累計17,722,960.2011,412,496.766,310,463.44四、與工程結算報告相比未付款金額以下：序號施工單位施工項目

未支付金額

(元)1山西建設有限公司主體工程及零星工程1,282,550.812山西消防工程設計有限公司消防工程323,739.453山西機電設備安裝有限公司空調系統(tǒng)安裝工程-4山東幕墻工程有限公司幕墻工程461,713.655山西建筑裝飾工程有限公司公共區(qū)域內裝工程514,416.966-綜合樓工程累計2,582,420.87五、除工程結算報告金額外其它在建工程科目核算明細余額表以下（累計金額：13,158,397.54元）：科目編碼在建工程科目名稱11余額16040101測量費￥17,970.0016040102測繪費￥42,860.0016040103評定費￥78,000.0016040104日照分析￥18,000.0016040105契稅及印花￥484,249.7216040106清理土方￥121,029.0016040107設計￥159,500.0016040108勘查￥24,000.0016040110審圖費￥8,155.0016040111審計費￥36,000.0016040112服務費￥22,268.6616040113監(jiān)理費￥41,350.0016040201設計￥217,275.0016040202配套設施￥2,411,584.6016040203燃油費￥65,000.0016040204監(jiān)理￥605,000.0016040206測繪費￥36,087.0016040207監(jiān)測費￥141,173.0016040209輔助￥317,790.0016040211審圖曬圖￥3,200.0016040301通水￥102,400.0016040302通電￥141,252.4016040304熱力￥107,523.4116040307排污泵￥12,666.0016040308開關燈具￥14,556.0016040309化糞池￥13,120.0016040310防盜門￥1,800.0016040311潔具￥132,218.0016040312彩鋼￥21,406.0016040401辦公費￥30,813.0016040402招待費￥28,960.7016040403交通費￥5,208.90科目編碼在建工程科目名稱11余額16040404差旅費￥264,785.0016040405工資及福利￥638,555.5716040406財務費用￥449.8316040407水電物業(yè)費￥557.4016040408電話及寬帶費￥14,005.0016040409社會統(tǒng)籌保險￥83,121.5916040410咨詢服務費￥29,520.00工會經費￥2,452.64印花稅￥157.50個稅￥392.2816040412勞務費￥3,000.0016040413安保費￥650.0016040414無形資產的攤銷￥2,113,669.2916040416貸款利息￥3,946,803.3216040417審計費￥126,000.0016040418土地使用稅￥274,629.6016040419餐費￥1,074.0016040420易耗品￥2,543.0016040421其它￥95,979.3016040422都市道路占用費￥4,103.0016040423水電費￥12,827.5016040424固定資產折舊￥80,705.33累計￥13,158,397.54六、轉固定資產金額構成;1、工程款已預付未收到發(fā)票金額6,310,463.44；2、工程款已付款已獲得發(fā)票金額11,412,496.76；3、工程款已結算未付款金額2,582,420.87；以上三項累計20,305,381.07(與結算報告金額一致)4、截止11月發(fā)生除以上三項之外的在建工程費用累計13,158,397.54以上累計轉固定資產金額33,463,778.61元。七、綠化部分工程結算前發(fā)生的全部費用計入固定資產，工程結算后發(fā)生胡費用計入長攤。綠化費用記入：長久待攤費用，分五年攤銷。八、會計科目使用先轉入“固定資產”科目，租賃部分再轉入“投資性房地產”科目九、房產稅測算假設：固定資產賬面原值*0.7*1.2%=年租金*12%固定資產賬面原值/年租金=14.29固定資產賬面原值3300萬年邊際租金=230.93分析：當年租金>230.93時自用房產稅稅負<出租房產稅稅負當年租金<230.93時自用房產稅稅負>出租房產稅稅負實際租金以下：租賃期間租金.2.11-.2.102,669,062.50.2.11-.2.103,262,187.50.2.11-.2.103,262,187.50.2.11-.2.103,736,687.50.2.11-2024.2.103,736,687.502024.2.11-2025.2.103,736,687.502025.2.11-2026.2.103,923,521.882026.2.11-2027.2.103,923,521.882027.2.11-2028.2.113,923,521.882028.211-2029.2.104,119,698.00實際租金均不不大于230.93，自用房產稅稅負不大于出租房產稅稅負，因此地下一層和五層自用部分還是按自用房產繳稅，稅負較小，核心點是如何擬定五層自用部分的房產原值。通過談論房產按建筑面積平均分攤價值。十、結轉固定資產會計分錄建筑面積：1-5層4924.64㎡-1層1302.81㎡資產總額：33,463,778.61元平均每層造價：借：固定資產-----1層7,000,767.91固定資產----1層5,292,602.34固定資產----2層5,292,602.34固定資產----3層5,292,602.34固定資產----4層5,292,602.34固定資產--