天虹XX市場選址分析報告

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目錄

一、前言........................................................................................................................................1

二、天虹百貨簡介—中山路店...............................................................................................1

三、XX市概況...........................................................................................................................2

四、南昌商圈介紹......................................................................................................................3

1.八一廣場核心商圈.......................................................................................................32.中山路、勝利路等特色商業(yè)街.................................................................................43.洪城板塊.........................................................................................................................54.專業(yè)批發(fā)市場...................................................................................................................65.紅谷灘新城商業(yè)中心...................................................................................................66.牛行片區(qū)紅谷灘的市級商業(yè)中心.............................................................................77.批發(fā)貿(mào)易市場....................................................................................................................78.社區(qū)商業(yè)...........................................................................................................................89.青山湖——京東片區(qū)...................................................................................................8

五、“天虹百貨”客流量調(diào)查及市場容量估計................................................................9

1.客流量調(diào)查........................................................................................................................92.市場容量估計....................................................................................................................9

六、“天虹百貨”店址聚客點分析....................................................................................101.顧客類型方面..................................................................................................................102.交通便利性方面.............................................................................................................113.商場的和諧性方面.........................................................................................................114.競爭對手選址方面.........................................................................................................115.店址所處的物質(zhì)特征方面...........................................................................................126.缺憾....................................................................................................................................13

七、總結(jié)......................................................................................................................................140“天虹”XX市場選址分析報告

一、前言

南昌“天虹百貨”調(diào)查小組由來自物流管理2班的5位同學(xué)組成，男女混合搭配。在3天的實地調(diào)查中，發(fā)揮團隊合作精神，共同努力，完成了《天虹XX市場選址調(diào)查》，下面內(nèi)容根據(jù)對調(diào)查結(jié)果的理解寫成。

二、天虹百貨簡介—中山路店（見圖1）

南昌中山路天虹百貨位于XX市核心商圈——中山路，共11層，總面積5.4萬平方米，是目前XX市單體面積最大的百貨商場，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體，品種豐富、環(huán)境舒適、服務(wù)一流。中山路天虹百貨以“時尚百貨+精致超市+飲食+休閑+娛樂”為業(yè)態(tài)模式，堅持“品位、時尚”的定位，按照國際標準及理念打造成南昌最頂級的百貨商場，讓顧客體驗mall級購物享受。中山路天虹百貨還為vip顧客量身定制了專享空間，提供全方位的優(yōu)惠服務(wù)

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三、XX市概況

1.XX市為XX省省會，全市轄5區(qū)4縣，5區(qū)是指XX縣區(qū)，XX縣區(qū)，XX縣區(qū)，XX縣區(qū)，青山湖區(qū)，此外有行政職能的3個開發(fā)區(qū)，即昌北開發(fā)區(qū)，高XX縣區(qū)，紅谷灘XX縣區(qū)，這些區(qū)共同組成了XX市市區(qū)。

1.南昌，建城2200年以來，一直都是府、州、省、道治所，人文薈萃，樓臺相望，素有“物華天寶，人杰地靈”之美譽?！鞍艘荒喜鹆x”使之成為“軍旗升起的地方”，從此英雄城的美名傳遍天下。

3.全市總面積7402平方公里，總?cè)丝?84萬人，市區(qū)面積617平方公里，建成區(qū)面積約210平方公里，市區(qū)人口214.52萬人，是全國35個特大城市之一。

４.XX市，歷來有“粵戶閩庭，吳頭楚尾”之說。地處長江中下游，瀕臨鄱陽湖西南岸，是中國大陸唯一一個和我國經(jīng)濟發(fā)展最具活力的2“天虹”XX市場選址分析報告

三個三角洲（區(qū)）即長江三角洲、珠江三角洲和閩東南三角區(qū)相毗鄰的省會城市，是京

九、浙贛鐵路的交匯點，也是京九線上唯一的省會城市，承東啟西，溝通南北。

四、南昌商圈介紹

從XX市的商業(yè)布局來看，南昌的商業(yè)主要集中在以八一廣場為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)，同時中山路、八一大道、福州路、勝利路等特色專業(yè)街與其形成了商業(yè)網(wǎng)點密集、業(yè)態(tài)多樣的市中心零售業(yè)網(wǎng)絡(luò)；而以洪城大市場為核心的洪城板塊，則依靠其便利的交通形成了輻射全省的專業(yè)批發(fā)市場商圈。其余片區(qū)的商業(yè)分布相對零散，各個片區(qū)的區(qū)域性的商業(yè)中心尚未形成。中心片區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展建設(shè)，中心片區(qū)已形成了以八一廣場為核心的商圈，商業(yè)主要分布在以廣場為中心，分別向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商業(yè)圈內(nèi)，大型商場主要云集在八一大道周邊，而中山路、勝利路、孺子路、展覽路等各類特色商業(yè)街則與之相互呼應(yīng)。以下為南昌主要的５大商圈：

1.八一廣場核心商圈

八一廣場作XX市第一個核心中心區(qū)，是江西最具現(xiàn)代大都市氣派之地。在重新改造后，以其為中心的1公里商圈內(nèi)，南昌百貨大樓、新洪客隆商場、八一大道上緊鄰廣場的萬達購物廣場、在建的財富廣場、麗華購物廣場、洪城大廈、太平洋購物廣場呈七足鼎立之勢。這七大百貨類零售商場均分布在八一大道、北京西路和中山路上，車行

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較方便。

八一大道與中山路、北京西路以廣場為中心點呈十字形相交，而南昌百貨大樓正位于八一大道與中山路的交匯點，是這七家商場中地理位置最好的一家。其它均在八一廣場的周邊500米范圍內(nèi)，其中新洪客隆商場、萬達購物廣場、麗華購物廣場沿八一大道分布；太平洋購物廣場座落在中山路與象山北路的交匯點上；洪城大廈位于北京西路上。

另外，沿八一大道，依托電信大樓而形成的電子通訊商城及小型街鋪，新大地會展中心的家電、電腦及其耗材產(chǎn)品市場進一步豐富了八一廣場商圈的商品類型。

2.中山路、勝利路等特色商業(yè)街

XX市商業(yè)街按不同性質(zhì)來劃分，可分為中山路、勝利路、展覽路的商品性一條街、孺子路、福州路服務(wù)性一條街。

中山路是一條自然形成的商業(yè)街，多為中高檔品牌專賣店，中山路的大型商場自東向西依次為百貨大樓、太平洋購物廣場、金童女人城、萬壽宮，但大型商場分布較錯落，其間通過商業(yè)街來貫通，西段與沿江路交叉口一帶為金融中心。中山路上各項配套完善，有八一公園、東湖、八一起義紀念館等自然及人文景觀，集購物、飲食、娛樂、參觀等為一體，因而其人流量位居XX市之首。

勝利路步行街北起八一大橋，南與中山路相交，主要經(jīng)營服裝、鐘表、黃金珠寶，是在舊城改造的基礎(chǔ)上建起來的，自從2001年開放以來，日漸成為來昌游客和市民的最佳選擇之一。然而步行街的建設(shè)

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水準雖說一流，但因為缺乏商業(yè)的規(guī)劃，沒有大商家，沒有經(jīng)營特色，商氣嚴重不足。

廣場北路又名展覽路，是XX市早期形成規(guī)模的商業(yè)街，南北連接八一廣場與福州路，專營品牌女裝，因其公交不便，周邊配套不全，近幾年在中山路的日益繁榮后日漸衰退，如今在八一廣場商業(yè)發(fā)展的帶動下，商業(yè)氛圍有所回升。

福州路是XX市較具影響的運動、娛樂、餐飲一條街，由于省體育館坐落于此，形成了相關(guān)的體育用品及運動服飾專賣店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高檔娛樂場所，其間還分布了079

1、天香園等大型餐飲，而一些小吃、茶座等也日漸興盛，大型平價藥店——開心人大藥房、匯仁大藥店也落戶其中。

孺子路是譽滿南昌及全省的飲食、娛樂一條街，整條街聚集了新千家樂、家常飯、月兔、真真、民間飯莊等數(shù)十家餐飲店，其間有瑪格麗特、綠茵閣、大觀園等酒吧、茶樓娛樂場所。另外，由于孺子路西端是南昌電信大樓，故沿西向東50米處還分布了一些經(jīng)營通訊器材的街鋪。

3.洪城板塊

洪城路是XX市主要對外交通的中心和樞紐，隨著洪城大市場的建設(shè)與發(fā)展，洪城板塊逐步形成了以洪城大市場為龍頭的批發(fā)市場大商圈，商圈內(nèi)的各大綜合及專業(yè)市場幾乎涵括了各門類商品，并輻射到全省乃至周邊城市。綜合批發(fā)市場

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位于南昌大橋以東、洪城路以南的洪城大市場，成立至今8年，已成為綜合批發(fā)市場的龍頭，洪城大市場的逐步繁榮還帶動其周邊大市場的相繼形成和發(fā)展，并形成了輻射全省的洪城板塊批發(fā)市場商圈。

五華大市場是緊鄰洪城大市場西側(cè)市場四路而建的以機電類產(chǎn)品為主的綜合性大市場，因配套設(shè)施的落后及經(jīng)營管理不善而日漸蕭條。洪城商圈內(nèi)的撫生路上10萬平方米的豪威大市場正在建設(shè)招商中，擬定今年投入使用。

經(jīng)營面積25萬平方米的金潤物流中心以其環(huán)境、規(guī)模、配套、管理等全面的提升帶動了洪城板塊商業(yè)批發(fā)市場的發(fā)展并形成了洪城商圈新的格局。

4.專業(yè)批發(fā)市場

圍繞著洪城大市場，周邊相繼建設(shè)了聯(lián)信大市場、省家電市場、華東商貿(mào)城等三家專業(yè)大市場，總營業(yè)面積達到12余萬平方米。同時，在相距不遠的司馬廟立交橋附近，相繼建成了XX省建材市場、XX市建材市場兩個專業(yè)市場，總體而言，這些批發(fā)大市場經(jīng)營檔次都不高。而近期相繼建成的鴻順德皮具市場、盛世東方服裝城在內(nèi)外部環(huán)境、經(jīng)營管理等方面都有一定的提升。

5.紅谷灘新城商業(yè)中心

紅谷灘作為南昌城市發(fā)展XX縣區(qū)，正在以高標準、高起點進行建設(shè)，原有老昌北XX縣區(qū)均改建，目前該地段的商業(yè)僅有八一大橋北引橋周邊

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及豐和大道與廬山南大道交匯段服務(wù)于附近居民的社區(qū)商業(yè)。在廬山南大道北段，南昌大橋北引線形成了昌北城的批發(fā)貿(mào)易體系。

舍利甲收費站以北、南昌大橋北引線將成為汽車貿(mào)易中心。建立在南昌大橋北引線的江西新建汽車交易廣場開發(fā)較早，市場內(nèi)集聚了一定的整車銷售中心，但由于經(jīng)營管理落后，使得該市場一直停滯不前，有待進一步開發(fā)完善。另外在舍利甲收費站以北，已初步建成了占地28平方米的江西國際汽車城，其中國際汽配貿(mào)易中心為該市場墊定了良好的基礎(chǔ)，該區(qū)域?qū)⒊蔀閄X市的專業(yè)汽車交易中心。

6.牛行片區(qū)紅谷灘的市級商業(yè)中心

牛行片區(qū)是“一江兩岸”格局的精華地段，現(xiàn)已進行全面拆建，作為南昌的陸家嘴來建設(shè)，起點高、未來消費層次高。根據(jù)XX市政府規(guī)劃，該片區(qū)將建設(shè)成昌北的市級商業(yè)服務(wù)中心，并集購物、休閑娛樂、餐飲于一體，也是繼昌南城八一廣場商圈后的又一南昌核心商業(yè)中心區(qū)，該規(guī)劃預(yù)計將于2010年形成。

7.批發(fā)貿(mào)易市場

XX縣區(qū)全區(qū)共有商品市場16個，其中肉類制品批發(fā)市場、深圳農(nóng)產(chǎn)品市場和水果批發(fā)市場都分布在井岡山大道上，而南昌建材大市場、摩托車交易市場，迎賓家俱廣場分別位于沿江南路、洪都南大道、迎賓大道上。另外在建的昌南大市場位于井岡山大道旁的包佛路上，定位為工業(yè)品市場，預(yù)計2004年首期投入使用。

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8.社區(qū)商業(yè)

本區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點1103個，新溪橋——包家花園商業(yè)街所在的井岡山大道是XX縣區(qū)的主干道，也是該區(qū)人口最密集的地方，分布了以北京華聯(lián)為首的幾個中型超市，此類超市已完全能滿足當?shù)鼐用竦幕旧钚枨?，由于超市所處位置交通方便，而且本身又有一定品牌知名度，已成為本區(qū)域居民主要的購物場所。

其他臨街小商店主要沿井岡山大道分布，數(shù)量約300多家，消費對象主要為周邊居民，其經(jīng)營種類以日用消費品和小百貨為主，檔次低，分布比較零散，規(guī)模小，無法滿足購物者一次性購物的需求。

9.青山湖——京東片區(qū)

青山湖——京東片區(qū)位于XX市東北部，面積較大，而且開發(fā)時間較短，故商業(yè)較分散，而且呈現(xiàn)小型化、低檔次特點。房地產(chǎn)的開發(fā)帶動了大型家居、建材類專業(yè)市場的蓬勃興起。

青山湖——京東片區(qū)的人文景觀資源十分豐富，整個區(qū)域近年的房地產(chǎn)開發(fā)量達到空前規(guī)模，2002年至今，已建、在建項目達21個之多，吸引了本地及外地家居業(yè)巨頭的目光，由此引發(fā)了家居建材市場的爭奪戰(zhàn)。在原有的南京西中段的京東家具大市場外，又緊挨著其興建了京東·鹿鼎家居博覽中心。

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五、“天虹百貨”客流量調(diào)查及市場容量估計

1.客流量調(diào)查

“天虹百貨”共有四個入口，兩大兩?。ㄒ妶D1-1），對天虹百貨的客流量調(diào)查，我們挑選的時間是周三，上午10點—11點（這個時段客流量屬比較正常），我們總共分為四個小組，每個小組分別負責記錄一個入口的進入人數(shù)，通過一個小時的調(diào)查統(tǒng)計，四個入口總共有1200人進入天虹百貨，平均下來，人流量20人/分鐘。“天虹商場”的營業(yè)時間是09：30—22：00，總的營業(yè)時間是12.5個小時，也就是750分鐘，由于上面我們調(diào)查的時間是人流較多時段，所以我們現(xiàn)在假設(shè)人流量12人/分鐘，統(tǒng)計結(jié)果，每天人流量9000人。

2.市場容量估計

對“天虹百貨”周圍這個市場進行市場容量估計，我們采用的是

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直接調(diào)查統(tǒng)計“天虹百貨”門口人行道（見圖1-2）過往的人數(shù)，而不是去調(diào)查街道、馬路上使用交通工具的人，也不是去調(diào)查這個商圈里每天實際的顧客是多少人。

對“天虹百貨”門口人行道人數(shù)的調(diào)查，我們利用11：00—11：30半個小時的時間。我們團隊分為兩個小組，分別在商場的兩側(cè)人行道上進行人數(shù)的統(tǒng)計，統(tǒng)計的得結(jié)果是200人左右/分鐘，在營業(yè)期間每天150000人。調(diào)查結(jié)果得到：“天虹百貨”市場容量很大。

六、“天虹百貨”店址聚客點分析

1.顧客類型方面

天虹百貨——中山路店，就其客流量而言，地處中山路88號店，即XX市核心商業(yè)區(qū)，街道兩側(cè)客流量巨大，同時附近有大量的服務(wù)業(yè)存在，形成大量的目標客流，附近有百盛商場、動壹基地地下購物城等眾多百貨公司，這樣天虹也能分享眾多大型百貨公司聚客能力所

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帶來的客流。

2.交通便利性方面

它的附加有眾多公交車車站，例如232路，232通往昌北多所高校，可以帶動許多高校的學(xué)生前來商場看電影、購物。當然，它的主要顧客群體還是那部分生活水平在中、高層次的人員。它的附近有眾多寫字樓、高級住宅小區(qū)，這些先天的條件無疑又給它帶來了許多目標客流。便利的交通，自己設(shè)立的商場停車場，這些同樣又能聚集許多的目標客流。

3.商場的和諧性方面

商場地處核心商業(yè)區(qū)，周圍形成了一定的協(xié)調(diào)相關(guān)商業(yè)群，有吃的，如：大順巷的中山小吃一條街、麥當勞象山店、必勝客中山餐廳等，還有一些服裝店、美容美發(fā)店、茶廳、歌舞廳及一些競爭對手，如：百盛商場、動壹基地地下購物城等及一些服裝、飾品專賣店的存在。另外自己商場的頂樓還有一個知名的“花影國際影城”，多種類型商場和商店當然也就形成了相對集中的商業(yè)區(qū)，能夠滿足有些各式各樣需要的顧客，集購物、娛樂與休閑為一體的商業(yè)區(qū)，能夠?qū)⑦h方的顧客吸引過來。

4.競爭對手選址方面

天虹的主要競爭對手總共有兩個，分別是：百盛商場、動壹基地地下購物城，這兩個競爭對手中，對自己影響最大的屬百盛商場，因

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為百盛商場是市場定位和天虹差不多，目標人群也相差不大，而另一個競爭對手動壹基地地下購物城的目標人群定位是在普通大眾消費群體。兩個競爭對手“百盛”和“動壹”店址分別的位于天虹的北側(cè)馬路對面和東側(cè)馬路對面，三者的中間是一個十字路口，分別跨在中山路和象山路上。競爭