REITS案例及在我國的現(xiàn)狀及對策研究

REITS案例及在我國的現(xiàn)狀及對策研究案例一：越秀房地產(chǎn)投資信托基金(稱“越秀REITs”)，2005年12月21日在港交所正式掛牌上市?！霸叫鉘EITs”是“越秀投資”分拆其旗下商業(yè)物業(yè)，香港獨立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金。“越秀REITs”的資產(chǎn)包括“越秀投資”于2011年在廣州收購的四處物業(yè)：白馬大廈單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位。之前的收購使得“越秀投資”負債率急劇上升，債務壓力加大，發(fā)行REITs后“越秀投資”資金快速回籠且擁有30%的股份，其處于相對控股地位，以繼續(xù)分得“越秀REITs”的日后收益。越秀REITs的資產(chǎn)來自于其旗下投資的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)，其中包括了廣州的4處物業(yè)：財富廣場、維多利亞廣場、白馬大廈以及城建大廈，具體情況見下表4。從這四處地址來看，除了白馬大廈，其他都是處于廣州最繁華的的商業(yè)區(qū)--天河商業(yè)圈，總建筑面積達到了16萬平方米，擁有零售、商業(yè)辦公樓以及其他商用的投資收益型物業(yè)。事實上，財富廣場在越秀REITs投資之前屬于廣州的一個爛尾樓，越秀REITs接收后對其重新策劃，將其改裝成一個時尚的商業(yè)廣場。鑒于越秀REITs旗下的資產(chǎn)包盈利較強，其后幾年時間的年息回報率一直高達7%左右，比李嘉誠旗下的鴻富房地產(chǎn)投資信托基金的5.3%的平均收益率高出1.7個百分點。2005年10月之后，越秀REITs先后向BIV公司進行了4次轉(zhuǎn)讓，越秀REITs之所以有這樣的變動完全是為了符合《房地產(chǎn)投資信托基金守則》里對BIV公司稅收優(yōu)惠的規(guī)定，該守則在“使用特殊目的的投資工具”中明確，使用BIV公司且沒有在內(nèi)地注冊的公司有很大的稅收優(yōu)惠。而巧合的是，就在REITs準備上市之前的半年，香港證監(jiān)會再次修訂了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，允許境外投資者在香港境內(nèi)發(fā)行REITs并可以在香港證券市場上市交易。如下圖6所示，越秀REITs旗下優(yōu)質(zhì)的物業(yè)包使得其收益保持長期且穩(wěn)定的增長，其收入有兩方面組成，租金收入和其他收入。自2008年美國次貸危機逐漸的緩解，國內(nèi)經(jīng)濟保持快速且穩(wěn)定的增長，房地產(chǎn)市場也是如此，商業(yè)地產(chǎn)的租金整體上漲，因此，在這種經(jīng)濟環(huán)境下，越秀REITs旗下的商業(yè)地產(chǎn)收入保持穩(wěn)健的增長。其中，2012年，越秀REITs的租金收入達到空前的5.17億元，比2011年環(huán)比上漲7.8%，同比2010年上漲12.6%。由于租金收入持續(xù)且穩(wěn)定的增長，在其支撐下越秀REITs的物業(yè)價值空間被釋放，如下圖7所示，其旗下四個物業(yè)的價值在2009年后爆發(fā)式增長，截止2012年，其總體價值已達到80.49億元，環(huán)比2011年增長24.39%?！霸叫鉘EITs”發(fā)行帶來的好處:1.改善財務狀況，加投資者和債權(quán)人的信心。REITs發(fā)行后，越秀投資”獲得了約33億港元的現(xiàn)金，使得其因轉(zhuǎn)型以及收購造成的財務困難得以解決。同時，給了投資者和債權(quán)人很大的信心，其相信越秀可以很好地發(fā)展下去,為投資者和債權(quán)人帶來理想的收益。2.獲得持續(xù)收益，持現(xiàn)金流通。發(fā)行REITs后“越秀投資”獲得了30%的股權(quán)，“越秀投資”可以繼續(xù)受惠于“越秀REITs”上市后的業(yè)務發(fā)展。公司的現(xiàn)金流也會因獲得的收益保持穩(wěn)定，此發(fā)行REITs不僅使現(xiàn)金流收入穩(wěn)定，使公司處一個持續(xù)獲利的狀態(tài)下。案例二：鵬華前海萬科REITs（以下簡稱萬科REITs）成立于2015年6月26日，由萬科集團聯(lián)合鵬華基金合作的我國內(nèi)地首只投資REITs項目的公募基金，于2015年9月30日在深圳交易所掛牌。（1）萬科REITs組織及交易結(jié)構(gòu)該基金總的發(fā)行規(guī)模是30億元，中12.6682億元用于通過增資方式投資目標公司50%的股權(quán)，余部分用于投資固定收益類、權(quán)益類工具。項目公司股權(quán)投資方面，金以12.6682億元作價獲得項目公司50%的股權(quán)并獲取前海公館項目自2015年1月1日至2023年7月24日的100%營業(yè)收入（除物業(yè)管理費外）。據(jù)上市說明書披露，至9月23日，項投資占基金總資產(chǎn)的32.82%。（2）萬科REITs的產(chǎn)品要素30億認購金額中，前海金控作為基石投資人認購3億，2年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；鵬華基金認購1000萬，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?；鹪?0年期內(nèi)為封閉式基金，后轉(zhuǎn)為LOF債券型基金。投資標的方面，基金除投資前海公關(guān)項目公司股權(quán)（占募集資金總額的42%左右）外，可投資于固定收益類、權(quán)益類資產(chǎn)。利潤分配方面，金每年分配一次利潤，不低于90%的可分配利潤分配給投資者。（3）萬科REITs的投資標的房地產(chǎn)投資標的是前海公館項目，項目預計總投資人民幣約7.7億元，地面積9.3萬平方米，約33棟企業(yè)辦公物業(yè)、1個大型公共建筑和約6個小型公共建筑，建筑面積約為6.52萬平方米。根據(jù)基金招募說明書披露，前前海公館項目全部已通過《租賃合同》或《租賃預訂合同書》與租戶簽約入住或確認入住意向。租戶共有49家企業(yè)，約期為3年、5年或7年，種簽約期占比分別為11.3%、42%、46.7%。前海公館項目于2014年12月開業(yè)，于大部分租戶享有3個月免租期，計2015年3月后項目開始產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流。其余部分投資方面，據(jù)招募說明書，基金不低于50%的資產(chǎn)應投資于固定收益類資產(chǎn)或權(quán)益類資產(chǎn)，可以參與債券回購交易。根據(jù)基金披露的上市說明書，止2015年9月23日，前該基金總資產(chǎn)38.9億元左右，資產(chǎn)為30億元左右，杠桿率為1.3左右。該基金32.82%的資產(chǎn)投資于前海萬科項目，余66.58%投資于債券。在債券投資中，業(yè)債券占96%左右，國債占4%左右。（4）萬科REITs的投資收益自2015年7月6日成立以來，現(xiàn)了8.7%的年化收益。與滬深300指數(shù)相較，該基金的收益平穩(wěn)。中國發(fā)展現(xiàn)狀：中國REITs仍處于起步試行階段。在法律制度、投資者認可程度、產(chǎn)品設計等方面均存在不足?，F(xiàn)有的REITs法律、法規(guī)、文件有《關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知（“央四條”）》《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》，以及與之相關(guān)的《信托法》《證券投資基金法》等，而在稅法上的優(yōu)惠政策則完全空白。投資者對REITs的了解