荊門長寧大道項目提案

荊門長寧大道項目提案根據項目的整體規(guī)劃設計、立于荊門目前的商業(yè)情況以及競爭項目業(yè)態(tài)定位，我們保證整體定位的前提下，對項目商業(yè)部分進行詳細業(yè)態(tài)落位建議和品牌建議，對招商和銷售工作進行指導，盡早實現商業(yè)形象的完美呈現，提升項目的物業(yè)價值，提升開發(fā)商形象，使得商業(yè)價值體現到最大化。我們的目的㈠荊門的城市價值1.經濟騰飛的荊門“楚塞三湘接，荊門九派通”。荊門位于湖北省中部，是溝通南北、連接東西的重要交通樞紐，素有“荊楚門戶”之稱，歷來為兵家和商家必爭之地。[東]與孝感、安陸、應城接壤，距武漢217公里；[南]與江陵、潛江、天門毗鄰，距荊州80公里；[西]與南漳、遠安、當陽交界，距宜昌120公里；[北]與宜城、隨州、鐘祥相連，距襄樊111公里。㈠荊門的城市價值荊門城市定位

◆鄂中區(qū)域中心城市◆新興特色工業(yè)城市

◆湖北歷史文化名城◆國家生態(tài)宜居城市㈠荊門的城市價值近年經濟發(fā)展情況經濟快速增長2007年實現生產總值420.08億元，增長12.8%，一、二、三產業(yè)分別增長5.2%、17.4%、13%；規(guī)模以上工業(yè)增加值突破100億元，達到126.88億元，實現利稅34億元，分別增長23%和100%；全社會固定資產投資153.25億元，增長20%；社會消費品零售總額151.57億元，增長18.3%。

㈡荊門的城市價值3.荊門的新中心荊門城市由老城區(qū)、東城區(qū)及南城區(qū)三大組團構成，建設區(qū)面積33.65平方公里，市區(qū)人口31萬，包括：以中天街為中心的老城區(qū)為荊門政治、文化、商貿中心；東城區(qū)為石油化工、醫(yī)藥化工、發(fā)電、紡織化纖等工業(yè)聚集區(qū)；南城區(qū)為經濟技術開發(fā)區(qū)，是建設中的政治、文化中心，開發(fā)區(qū)地處荊門南大門。㈠荊門的城市價值㈠荊門的城市價值我們的觀點荊門已經成為大武漢后花園經濟最活躍的板快；荊門與武漢三線貫通，全面大融合；荊門產業(yè)帶、工業(yè)城、休閑旅游三足鼎立；多家業(yè)界巨頭登陸荊門，推動荊門城市騰飛！我們必須用新眼光重新審視荊門板塊的價值1荊門當前的商業(yè)格局㈡荊門當前商業(yè)情況3.荊門的新中心1、荊門市商業(yè)網點規(guī)劃呼之欲出1個市級商業(yè)中心、1個區(qū)級商業(yè)中心、5個商業(yè)片區(qū)和20個社區(qū)商業(yè)點的四級商業(yè)網絡根據《荊門市城市商業(yè)網點規(guī)劃》（2005年--2020年），荊門市將努力形成1個市級商業(yè)中心、1個區(qū)級商業(yè)中心、5個商業(yè)片區(qū)和20個社區(qū)商業(yè)點的四級商業(yè)網絡?！兑?guī)劃》提出：商業(yè)中心位于北城區(qū)，由中天街、象山一路、長寧大道、北門路所圍合形成的商業(yè)圈內，由集都市休閑、旅游購物、文化娛樂為一體的中天街商業(yè)步行街、現代化的購物中心、百貨店、新華書店、專賣店和專業(yè)店等構成。㈡荊門當前商業(yè)情況3.荊門的新中心1、三大組團、南北雙城、新老城區(qū)相結合的城市格局荊門城市由老城區(qū)、東城區(qū)及南城區(qū)三大組團構成，建設區(qū)面積33.65平方公里，市區(qū)人口31萬，包括：以中天街為中心的老城區(qū)為荊門政治、文化、商貿中心；東城區(qū)為石油化工、醫(yī)藥化工、發(fā)電、紡織化纖等工業(yè)聚集區(qū)；南城區(qū)為經濟技術開發(fā)區(qū)，是建設中的政治、文化中心，開發(fā)區(qū)地處荊門南大門，界于荊州、宜昌、襄樊、隨州、孝感、天門、潛江諸市之間。

荊門道路四通八達，長寧大道、虎牙關大道與象山大道南北貫穿荊門整個城區(qū)，已基本形成了一個城市商業(yè)中心、一個區(qū)域中心，同時多個片區(qū)商業(yè)中心也初現雛形。呈現出南北雙城、新老城區(qū)結合的城市格局。㈡荊門當前商業(yè)情況3.荊門的新中心2、中天街——荊門城市商業(yè)核心、零售商業(yè)領跑者中天街商圈一直是荊門城市商業(yè)的集中地，有在深厚的文化沉淀和商業(yè)根基，城市南北3條主干道象山大道、金蝦大道、長寧大道在次交匯，集中了7個主題商城，3家大型百貨超市，2家大型電器超市等。同時匯集多條品牌商業(yè)街，如中天街品牌服裝一條街、長寧大道南端電腦數碼一條街、長寧大道北端手機通訊一條街、?；勐肺幕粭l街等特色街區(qū)。同時汽車站、龍泉公園近在咫尺，城市的中心位置、業(yè)態(tài)齊全、交通的便利性、豐富的旅游資源、老城區(qū)人口的集中、消費的慣性，這些都奠定了中天街為荊門城市商業(yè)核心地位、成為荊門零售商業(yè)的領跑者。㈡荊門當前商業(yè)情況3.荊門的新中心3、掇刀區(qū)——專業(yè)批發(fā)物流集散地作為區(qū)域商業(yè)中心、后來者居上、掇刀區(qū)憑借良好的交通物流條件，逐漸形成了獨特的專業(yè)批發(fā)市場，特別是家居、建材市場最為突出，形成以虎牙關建材一條街、農資一條街、汽車配件一條街、以及星球家居博覽中心、東方家俱廣場、掇刀義烏小商品批發(fā)市場、港澳零關稅服裝批發(fā)市場、掇刀漢正街等一大批特色街區(qū)與專業(yè)批發(fā)市場。市場涉及業(yè)態(tài)包括：小商品、服裝、農資、建材、家居、汽車等，輻射范圍包括當陽、宜昌、鐘祥、沙洋、京山等鄂中區(qū)域。隨著大量商家的涌入，它成為目前荊門發(fā)展最快的商圈。隨著掇刀區(qū)的進一步發(fā)展，中百倉儲、上海商貿城等一系列項目的開發(fā)建設，它必將是荊門未來城市商業(yè)發(fā)展的新生力量。㈡荊門當前商業(yè)情況3.荊門的新中心荊門城市商業(yè)中心位城市的中心地帶東寶區(qū)，形成了集購物、餐飲、休閑娛樂等為一體的城市綜合體。同時東寶區(qū)還是荊門的政治文化中心，市政府、荊楚理工學院等幾個都集中于此。其中中天街為城市商業(yè)中心的核心區(qū)域，集中分布了中商平價、東方百貨、金城購物中心、雅斯購物中心大型百貨賣場，形成以主力店+街區(qū)組合式經營，業(yè)態(tài)齊全，人流鼎盛。其它特色街區(qū)各有所長，眾多同類型商家扎堆經營，共同發(fā)展。如長寧大道南端電腦數碼一條街，北端手機通訊一條街、月亮湖西段家居建材一條街，東端汽配維修一條街等特色街區(qū)。1長寧大道的價值㈡長寧大道的價值2.荊門的CBD㈡長寧大道的價值3.荊門的新中心長寧大道北端通訊電器一條街的核心區(qū)域項目所在區(qū)位坐落于政府規(guī)劃的長寧大道北端通訊電器一條街的核心區(qū)域，現周邊以聯通、移動為代表的手機數碼商圈正在逐步擴大，是荊門目前也是規(guī)劃中的傳統(tǒng)電腦、手機數碼核心商業(yè)街區(qū)。從而從政府層面奠定了項目所在區(qū)域做為荊門通訊電器特色街區(qū)的定位，為項目的經營定位指引了方向，提供了有力的參照基礎。長寧大道長寧大道北端通訊電器一條街的核心區(qū)域長寧大道作為城市主干道，北領火車站泉口路，南接城區(qū)商業(yè)中心中天街，長約5公里。街道左右共分布了大小約400家門面，其商業(yè)成熟度在荊門列屬前例，也是荊門獨一無二的電腦手機數碼類商圈，其商業(yè)經營與中天街的零售商圈形成了有效的互補。因此該路段各商戶經營狀況較好。綜合評價：長寧大道為荊門未來中心發(fā)展之地，五星級酒店、高檔百貨、繁華商業(yè)街、時尚SOHO等物業(yè)都將標注著長寧大道未來發(fā)展趨勢荊門市場商業(yè)格局得長寧大道者霸荊門?、骈L寧大道的價值我們的觀點荊門的未來在城市新城，城市新城的未來在長寧大道；長寧大道四周的城市格局已經成型，中心地位突顯；長寧大道的覆蓋面和輻射面都非常之廣！長寧大道將在荊門的城市化進程中擔當重任務；得長寧大道者得荊門!1荊門類似競爭樓盤情況分析荊門市場商業(yè)格局荊門市場商業(yè)格局本案中天街商業(yè)區(qū)工貿金地廣場長寧大道金象廣場商業(yè)城長寧8號位置區(qū)域：荊門市長寧大道商業(yè)形態(tài):商超、手機電腦賣場、流行服飾、兒童服飾等目前狀況：已經開業(yè)運營，商超經營狀況良好、賣場經營一般 綜合評價：長寧8號作為荊門前2年商業(yè)地產代表項目前期市場定位較為準確，因后期業(yè)態(tài)定位偏差和后期賣場運營不善導致目前經營狀況不善。競爭分析：長寧8號當前賣場2樓、3樓、4樓部分經營物業(yè)業(yè)態(tài)與本案業(yè)態(tài)定位一有部分相似，分流本案部分經營客戶因長寧8號經營不善營銷部分荊門經營者心態(tài)，增加本案后期招商難度。威脅度：★★荊門市場商業(yè)格局荊門市場商業(yè)格局金象廣場位置區(qū)域：荊門市象山一路28號

商業(yè)形態(tài)：萬方街區(qū)式商業(yè)樂園，立體三層設計，網絡品牌與潮流，集吃、喝、玩、樂與購物功能于一體目前狀態(tài)：正在建設中，銷售中心已對外公開綜合評價：項目位于荊門核心區(qū)域，品牌開發(fā)商重金打造項目，以號稱綜合體形象對外，目前在荊門市場有一定知名度。競爭分析：該項目是離本案最近的地產項目，因與本案在定位和銷售周期上比較相近，故稱為本案競爭最大的項目，必定分流本案的經營客戶和購買客戶。威脅度：

★★★★★荊門市場商業(yè)格局荊門市場商業(yè)格局荊門市場商業(yè)格局中天街位置區(qū)域：位于荊門老商業(yè)中心，荊門的3條大道象山大道、金蝦大道、長寧大道在中天街交匯；商業(yè)形態(tài)：百貨商場、百貨超市、連鎖電器、商業(yè)街相結合；綜合評價：荊門城市商業(yè)集中地，有深厚的商業(yè)根基，商業(yè)氛圍濃厚；當前狀態(tài)：目前正在運營且運營狀況良好；競爭分析：老商圈商業(yè)氛圍已形成，人們消費習慣短期難以轉移，部分業(yè)態(tài)存在客戶分流；威脅度：★★荊門市場商業(yè)格局中天街街景荊門市場商業(yè)格局荊門市場商業(yè)格局金地潮流休閑廣場位置區(qū)域：荊門市長寧大道18號商業(yè)形態(tài)：金地廣場以“中心主力店+步行街”的商業(yè)組合形式，其中心主力店攜手世界著名品牌，大型百貨等知名企業(yè)，包括了零售業(yè)、百貨業(yè)等多種業(yè)態(tài)的超級品牌；目前狀態(tài)：主力店和沿街門面已經開業(yè)且運營狀況良好，目前潮流廣場正在招商中；綜合評價：金地廣場目前在荊門屬于知名度比較高且地段較好的項目，目前正在招商的業(yè)態(tài)為潮流服飾、日韓潮流服飾、特色餐飲、KTV、電動電玩等；競爭分析：其目前業(yè)態(tài)定位與本案方案一業(yè)態(tài)定位相似，在荊門當前市場招商中必定分流經營客戶，該項目地段優(yōu)勢突出，與本案招商工作威脅較大；威脅度：★★★★荊門市場商業(yè)格局荊門市場商業(yè)格局星球廣場位置區(qū)域：湖北荊門南城區(qū)虎牙關大道商業(yè)形態(tài)：超級市場、品牌百貨、商業(yè)街當前狀態(tài)：住宅已基本售罄，商業(yè)還未正式銷售，預計在現半年開始正式招商銷售；綜合評價：星球商業(yè)廣場目前屬于荊門知名度和關注度都比較高的商業(yè)項目，位于荊門新區(qū)，發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，業(yè)態(tài)定位和前期炒作都比較到位；競爭分析：就荊門當期市場，該項目與本案競爭較大，同期推出項目分流購買客戶和經營客戶，加大銷售和招商難度；威脅度：★★★★荊門市場商業(yè)格局荊門市場商業(yè)格局市場印象一不適應性：原始商業(yè)的突出特點，表現為“臨街即商鋪”，在經營上，除了中天街、等幾個深厚歷史商業(yè)氛圍積累的區(qū)域外，其他臨街商鋪對市場均顯示出不適應性。

同質性：同質性主要表現在開發(fā)區(qū)，隨著城市建設重心向開發(fā)區(qū)的遷移，商業(yè)地產產品的呈規(guī)模性的集中供應，且均為群樓商鋪形式面市。

飽和性：表現為兩點，一方面，商鋪（特別是臨街底商）供應量過大，且近半呈停業(yè)，或者蕭條營業(yè)狀態(tài)；另一方面，受限于整體的經濟發(fā)展水平，部分商業(yè)業(yè)態(tài)已近乎飽和，如裝修裝飾市場、家具市場。荊門市場商業(yè)格局老城區(qū)商業(yè)投資尚有較大的需求空間根據城市商業(yè)結構合理化標準，以及市場對商業(yè)產品的積極態(tài)度，荊門“新商業(yè)”項目（規(guī)?；?、規(guī)范化）較為缺乏。而現狀表現為“新商業(yè)”在開發(fā)區(qū)形成非理性集中供應。對高品質高價商業(yè)項目的充分認可對原有商業(yè)項目“金地潮流休閑廣場”和在建項目“金象廣場”的銷售經營業(yè)績及現狀的進行考察，評估投資市場的潛力，明顯可見市場對“高品質高價位”投資有著充分認可。市調印象二1荊門市調數據分析荊門市場商業(yè)格局對投資決策的探測來自投資市場的信息對投資回報期望的探測來自投資市場的信息對付款方式的探測來自投資市場的信息對投資能力的探測來自投資市場的信息對本案投資信心的探測來自投資市場的信息對經營者選址關注事項的研究來自投資市場的信息對車輛直達店鋪以及就近停車的需求探測來自投資市場的信息對收入水平的探測來自投資市場的信息對收入水平的探測來自投資市場的信息對消費金額的探測來自投資市場的信息對消費場所選擇習慣的探測來自投資市場的信息對交通工具選擇習慣的探測來自投資市場的信息對市場環(huán)境各因素關注程度的探測來自投資市場的信息1荊本案項目優(yōu)劣分析荊門市場商業(yè)格局SWOT分析項目優(yōu)劣勢分析S優(yōu)勢W劣勢O機會T威脅SWOT分析之優(yōu)勢項目優(yōu)劣勢分析地段：地處荊門市城市中心，距市商業(yè)中心1.5公里；規(guī)模：近3萬平米的商業(yè)體量，適合城區(qū)新商業(yè)規(guī)劃的整合需求；產品：創(chuàng)新的室內步行街規(guī)劃，激發(fā)消費熱情；交通：矗立長寧路，近鄰火車站、客運中心，交通發(fā)達。SWOT分析之劣勢項目優(yōu)劣勢分析形象：項目施工前期，受周邊拆遷環(huán)境、建筑影響，形象力欠缺；氛圍：所處區(qū)域非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，人氣欠缺，尚不具備形成名品商業(yè)消費的素質；規(guī)劃：周邊同時有在建商業(yè)，不容易制造亮點，不夠形成足夠的商業(yè)吸引力；賣場：項目賣場、圍擋尚未動工，不能給意向客戶足夠的愿景；戶型：項目戶型規(guī)劃單一，多為室內商鋪，不足以支持多類型購買者與經營者。SWOT分析之機會項目優(yōu)劣勢分析商業(yè)潛力：城市的發(fā)展，對商業(yè)整體水平不斷提出新的要求，新商業(yè)的需求、舊商業(yè)的改造，也為整個城市的商業(yè)開發(fā)了巨大的潛力；商業(yè)資源：荊門的經濟發(fā)展水平以及居民消費觀念，擴大了對新興商業(yè)的求量，而現有商圈的規(guī)劃、配套存在不足點，為本項目提供了整合現有資源的機會；區(qū)域未來：區(qū)域是現有商圈的擴散點，周邊有同樣在建的新興商業(yè)，對于形成新商圈的引導比較容易，后期商機無限；可調整性：項目的整體規(guī)劃和戶型規(guī)劃尚具有很大的調整空間；投資潛力：臨街門店經營，一次投入大，臨街門店的分散經營又不利于形成百貨品牌商家的聚力，而百貨主題商業(yè)的經營模式對經營者來說，一次性投入少，又有管理公司專門負責商業(yè)營銷推廣，極大地利于商家的生意經營SWOT分析之威脅項目優(yōu)劣勢分析規(guī)模商業(yè)項目的競爭：以金象廣場、金地廣場、星球廣場為代表，在項目規(guī)模、入市時機上，均對項目的投資造成分流競爭；住宅項目的競爭：此部分競爭的項目多集中于荊門新建高層，競爭分流大于對本項目的影響；潛在商業(yè)項目的競爭：長寧大道作為城市建設重點區(qū)域，因而集中更多的新項目，因而潛在商業(yè)項目對本項目構成競爭的威脅較小，但同時也不排除傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)改造帶來的競爭；SWOT分析項目優(yōu)劣勢分析S優(yōu)勢W劣勢T威脅O機會戰(zhàn)略策略項目優(yōu)劣勢分析戰(zhàn)略策略SO戰(zhàn)略——利用機會強化優(yōu)勢WO戰(zhàn)略——利用機會轉化劣勢ST戰(zhàn)略——利用機會和優(yōu)勢避免或減輕面臨的威脅和挑戰(zhàn)WT戰(zhàn)略——弱化劣勢以應對外來的威脅和挑戰(zhàn)項目優(yōu)劣勢分析SO戰(zhàn)略——利用機會強化優(yōu)勢

樹立品牌形象及實力強化宣傳；強化項目地段優(yōu)勢；市場空白強化市場需求優(yōu)勢；城市多區(qū)域商業(yè)集群發(fā)展趨勢強化項目未來發(fā)展前景；

項目優(yōu)劣勢分析WO戰(zhàn)略——利用機會轉化劣勢

商業(yè)業(yè)態(tài)定位來形成商業(yè)集群，弱化項目體量大的劣勢；抓住城市商業(yè)發(fā)展契機，引入外地商業(yè)知名連鎖品牌進駐項目。

ST戰(zhàn)略——利用機會和優(yōu)勢避免或減輕面臨的威脅和挑戰(zhàn)動態(tài)掌握外部信息；利用專業(yè)商業(yè)運營提高市場對產權式商業(yè)認知度；

項目優(yōu)劣勢分析WT戰(zhàn)略——弱化劣勢以應對外來的威脅和挑戰(zhàn)

弱化劣勢以應對外來的威脅和挑戰(zhàn)；強化企業(yè)品牌與項目品牌建設，提高企業(yè)的知名度、美譽度和客戶的忠誠度。

本案項目規(guī)劃建議1項目規(guī)劃建議本案項目規(guī)劃建議本案項目規(guī)劃建議第二層分割圖第三層分割圖第四層分割圖產品設計建議建筑形式的建議：(1)突出人性化、特色化設計，在開放的空間中，將室內空間室外化；(2)產權必須易分隔，需打造成可見性、可接近性、可光顧性好及戶型均好、經營辦公結合的商業(yè)形態(tài)；(3)合理的層高，確保商業(yè)鋪面美觀又互不遮擋；景觀規(guī)劃的建議：應因地制宜，在確保創(chuàng)造“能產生利潤”的經營空間的前提下，合理組合用于景觀、休閑的空間，規(guī)劃必要的購物者休息處；本案項目規(guī)劃建議交通組織的建議：通過連廊、交叉梯、步行梯、垂直電梯、商場通道、休憩平臺多種交通手段串聯，最終達到一個商鋪單位經營環(huán)境均好性目的；將建筑物未來經營要求分割的靈活性充分計算，所有的功能建議都是可以在現有建筑柱網及建筑細節(jié)前提下靈活拆分、組合，并通過建筑物的細節(jié)處理及適當的透視玻璃增加了購物環(huán)境的趣味性；

產品設計建議產品設計風格建議：項目整體形象現代，外立面風格簡約，重點突出規(guī)劃、管理的優(yōu)勢?？紤]到開業(yè)后的經營管理，對建筑墻體、街道兩側等廣告資源進行預置。本案項目規(guī)劃建議本案項目市場定位1本項目的市場定位本案項目市場定位㈢項目的市場價值2.項目整體布局分析整個項目分兩期一期為沿街商業(yè)二期為生態(tài)住宅商業(yè)占領空白點提升地塊附加值㈢項目的市場價值1.我們項目誕生淵源為什么一期我們不做住宅而做商業(yè)？問題1：我們發(fā)現荊門老城商業(yè)陳舊，缺少一個現代商業(yè)中心；問題2：我們發(fā)現荊門商業(yè)形態(tài)多停留在原始零散的底商階段；問題3：我們發(fā)現荊門商業(yè)形態(tài)多停留在單一混雜的零售階段；

；問題4：我們發(fā)現荊門城市新城建設很快，但缺一個中心引擎；問題5：我們發(fā)現荊門有旺盛商業(yè)需求；問題6：我們發(fā)現荊門大道政府和金融機構缺少休閑消費場所；我們項目的誕生首先是為了滿足周邊人群的休閑購物需求；其次是為了完善荊門城市功能，以此為中心帶動城市發(fā)展；商業(yè)功能輻射城區(qū)和下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)，本地消費本地釋放；填補空白㈢項目的市場定位1.長寧項目形象勾勒……我們很容易根據項目規(guī)劃和功能定位，得出項目初步形象……項目形象七要素①現代商業(yè)中心②時尚購物中心③娛樂休閑中心④品牌消費中心⑤流行消費中心⑥一站式購物中心⑦全天候購物中心㈢項目的市場定位2.項目整體形象定位》》》導入項目定位語荊門CBD·新型·城市綜合體區(qū)域價值差異產品價值屬性主推語：大荊楚，商業(yè)領袖！商帝出。眾生靜！徹底顛覆大荊楚商業(yè)格局㈢項目的市場定位產品定位總描述業(yè)態(tài)規(guī)劃布局說明為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業(yè)步行街街區(qū)，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費于一體的商業(yè)街區(qū)。商業(yè)規(guī)劃要求在統(tǒng)一主題的前提下，將商場劃分為不同的商業(yè)區(qū)，并根據建筑物自然形成的相對獨立的建筑單體跟長寧大道的關系，將各商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機結合，既可以靈活調整從新組合，又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過人流動線的組織形成商場的人行環(huán)流。㈢項目的市場定位產品定位總描述業(yè)態(tài)規(guī)劃布局說明項目商業(yè)分割按照6：2：1的組合比例來執(zhí)行，即最起碼60%的面積將用作零售規(guī)劃，并主要將該部分的營業(yè)面積分割為小面積銷售以回收投資投入，20%的面積用作發(fā)展商自營或聯營娛樂用途以吸引人流聚集，10%的面積規(guī)劃為餐飲滿足購物停頓及與商業(yè)區(qū)的聯動（從良性的商業(yè)房地產開發(fā)周期看，商業(yè)項目的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業(yè)價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成后將另外30%提價銷售將利潤最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產的大額銀行授信）能表現整條商業(yè)街高品質的業(yè)態(tài)放在龍頭鳳尾的位置；人氣帶動比較強的餐飲、休閑等業(yè)態(tài)居中布置；租金承受能力比較高的，且該行業(yè)的租金走勢比較穩(wěn)定，考慮其位時注意提升商鋪的資金貢獻率；業(yè)態(tài)之間必須互相協(xié)調，客源共享；部分業(yè)態(tài)滿足本項目住宅和購物客戶隨機性休閑和購物；特色、功能店位“二八線”，能有效帶動人流，延伸人氣；充分利用雙邊商業(yè)的人氣容易聚集和展示面好的特性，引進、時尚零售商戶，打造項目的商業(yè)氛圍；㈢項目的市場定位㈢項目的市場定位項目商業(yè)模式分析經過我司在荊門市場的基礎調查，我司初步建議本項目商業(yè)部分模式主要有三種：一、綜合性商業(yè)模式；二、主題性商業(yè)模式；三、專業(yè)性商業(yè)模式。㈢項目的市場定位2.項目形象定位營造“荊門市首家年輕人休閑購物樂園”，在引入適合年輕人消費的休閑娛樂和購物商品和服務的同時，應該強調公共活動區(qū)——中庭、入口、過道和店面裝修方面強調年輕人的符號，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時尚。

㈢項目的市場定位2.項目形象定位國際/潮流/SHOPPINGMALL主推語：潮流風向標，荊門新中心㈢項目的市場定位2.項目形象案名項目整體案名：新苑●荊悅城商業(yè)部分案名：新苑摩爾城新苑時尚廣場城新苑財富廣場新苑●兒童城新苑●兒童世界㈢項目的市場定位產品定位總描述業(yè)態(tài)規(guī)劃負層業(yè)態(tài)規(guī)劃：大型超市、影音制品、平價小吃城、書城等㈢項目的市場定位大型超市、影音制品、書城、平價美食等㈢項目的市場定位產品定位總描述業(yè)態(tài)規(guī)劃首層業(yè)態(tài)規(guī)劃：品牌區(qū)（品牌服飾、黃金珠寶、鐘表、香水、化妝品等）、店、品牌中西式快餐、品牌電子產品、社區(qū)配套㈢項目的市場定位㈢項目的市場定位產品定位總描述業(yè)態(tài)規(guī)劃二層業(yè)態(tài)規(guī)劃：時尚潮流服裝、鞋帽箱包、飾品、針織內衣、量販式藥店、個人護理品店、婚紗影樓、休閑餐飲㈢項目的市場定位㈢項目的市場定位產品定位總描述業(yè)態(tài)規(guī)劃三層業(yè)態(tài)規(guī)劃：美容、美發(fā)、美甲、美體、家居床用、婦嬰兒童用品、特色餐飲㈢項目的市場定位㈢項目的市場定位產品定位總描述業(yè)態(tài)規(guī)劃四層業(yè)態(tài)規(guī)劃：健身館、電玩、KTV、特色網吧、迪吧（慢搖吧）㈢項目的市場定位㈢項目的市場定位綜合性商業(yè)模式分析這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務。商場內行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內群體消費。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網絡住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，是理想的商場模式。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項目的裙樓商鋪從設計上、規(guī)模上比較適合發(fā)展。適合指數:★★★★㈢項目的市場定位主題商業(yè)之：首家年輕人休閑購物樂園

㈢項目的市場定位我們的觀點合理安排主力店和非主力店，保證整個商業(yè)業(yè)態(tài)的穩(wěn)定；主力店和人流量較大的店鋪分散四周，帶動客群立體流動；在保證項目整體品牌形象的同時，緊扣小商品和流行商品；打造荊門全天候、一站式的吃、喝、玩樂、休閑、娛樂中心；國際/潮流/SHOPPINGMALL㈢項目的市場定位二、主題性商業(yè)模式分析主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進行篩選、過濾，進行有針對性的經營。主題性商業(yè)在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經濟群體等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質化需求和個性化心理訴求，針對性強。主題性商業(yè)模式要求比較高：主題經營獨占面積龐大。比較適合本項目適合指數:★★★★★㈢項目的市場定位主題商業(yè)之：一站式兒童主題MALL㈢項目的市場定位㈢項目的市場定位2.項目形象定位全方位的業(yè)態(tài)組合，豐富多彩的服務項目，全面滿足“小客人”們的各類需求，充分展示“一站式兒童主題MALL”的魅力。特色/一站式/全方位MALL㈢項目的市場定位產品定位方案二負層：“兒童食代”食品街、小小廊：食品、書籍、學習軟件和能展現小朋友非凡創(chuàng)造力的展示品中心等等；一層：中西式快餐、兒童品牌服飾匯展中心；二層，兒童寢室用品、孕、嬰用品匯展中心；三層：兒童玩具、主題樂園、餐飲；四層：兒童影城、兒童特色教育培訓基地、兒童體驗館㈢項目的市場定位產品定位總描述業(yè)態(tài)規(guī)劃負層：“兒童食代”食品街、小小廊：食品、書籍、學習軟件和能展現小朋友非凡創(chuàng)造力的展示品中心等等；㈢項目的市場定位產品定位總描述業(yè)態(tài)規(guī)劃一層：中西式快餐、兒童品牌服飾匯展中心㈢項目的市場定位產品定位總描述業(yè)態(tài)規(guī)劃二層：兒童寢室用品、孕、嬰用品匯展中心；㈢項目的市場定位產品定位總描述業(yè)態(tài)規(guī)劃三層：兒童玩具、主題樂園、餐飲；㈢項目的市場定位產品定位總描述業(yè)態(tài)規(guī)劃四層：兒童影城、兒童特色教育培訓基地、兒童體驗館

㈢項目的市場定位㈢項目的市場定位㈢項目的市場定位㈢項目的市場定位㈢項目的市場定位二、專業(yè)特色型家居軟裝館家居軟裝設計越來越受到業(yè)界的關注，并且在不斷的發(fā)展。其軟裝培訓行業(yè)的發(fā)展引導家居行業(yè)發(fā)展到了一個新的階段。不只國內的設計行業(yè)因為專業(yè)家居陳設軟裝設計師的加入而得到了整體的提升，家居產品銷售行業(yè)，也因專業(yè)家居陳設軟裝設計力量的加盟而煥然蛻變。家居陳設軟裝設計引導客戶整體消費從銷售產品本身上升到了文化、品位、生活方式的引導消費，以此帶動了消費群體消費習慣的根本改變——以消費文化和生活方式帶動整體消費。家居陳設軟裝設計所倡導的設計文化，悄然改變了人們的消費習慣——從產品消費、功能消費到今天的生活方式(文化價值)的消費，這種差異只是在一夕之間發(fā)生。從05年國內最早家居陳設設計培訓，到2011年上千專業(yè)家居陳設軟裝設計人才注入到家居行業(yè)，專業(yè)力量實現了行業(yè)的整體水平的提升。

專業(yè)特色行業(yè)收益比較高：經營獨占面積龐大，對整體項目檔次提升好；比較適合本項目適合指數:★★★★㈢項目的市場定位產品定位方案二負層：窗簾、壁紙展示中心；一層：燈飾展示中心；二層，客廳、餐廳軟裝配飾中心三層：臥室及兒童房軟裝配飾中心四層：特色風格展示館借鑒案例一：北京首家家居軟裝整體設計館--博洛尼軟裝館借鑒案例二：武漢美克美家㈢項目的市場定位產品定位方案二負層：窗簾、壁紙展示中心；㈢項目的市場定位產品定位方案二一層：燈飾展示中心㈢項目的市場定位產品定位方案二二層，客廳、餐廳軟裝配飾中心㈢項目的市場定位產品定位方案二三層：臥室及兒童房軟裝配飾中心㈢項目的市場定位產品定位方案二四層：特色風格展示館我們的觀點完美的商業(yè)典范，深得現代商業(yè)的精髓，荊門商業(yè)的代表作；有效的契合了周邊市場需求，并且很好填補了荊門市場空白；非常強的協(xié)調功能和包容功能，保證了項目的長期持續(xù)經營！項目區(qū)域在2-3年內將成為荊門城市的一新的中心；得長寧大道者霸荊門?、珥椖康氖袌龆ㄎ槐景疙椖渴袌龆ㄎ?我們項目的客戶定位PART03購買客群項目的購買客群一切從客戶需求出發(fā)建立關于客戶需求的常識：——客戶為什么買商鋪？——客戶如何做出購買決策？——客戶根據什么判斷商鋪價值？——本項目的客戶是誰？PART03客戶細分項目的銷售要素投資型PART03客戶細分項目的銷售要素投資+經營型PART03客戶細分項目的銷售要素經營型PART03銷售策略項目的銷售要素項目的購買人群客戶類別購鋪用途主要需求決策視角第一類公務員、教師投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻個體經營者投資/自用獲得資產沉淀，風險保障回報率、安全性、增值性、投資門檻小私營業(yè)主投資/自用風險保障長期性企業(yè)中高層投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻第二類中等私營業(yè)主投資獲得穩(wěn)定收益，風險保障長期性、穩(wěn)定性、增值性中高級公務員投資獲得穩(wěn)定收益、資產沉淀長期性、穩(wěn)定性企業(yè)高層投資獲得穩(wěn)定收益，風險保障長期性、穩(wěn)定性、回報率高實力商家自用資產沉淀，降低使用成本經營前景、產品使用功能中等實力商家自用獲得資產沉淀經營前景PART03銷售策略項目的銷售要素項目的購買價值商鋪功能出租轉售經營融資業(yè)主只需收取租金因“道路剛性”而稀缺，從而產生增值降低房租成本，并獲得營業(yè)收入可作為不動產進行抵押或置信憑證，從而獲得貸款客戶利益租金收益銷售收益經營收益融資收益客戶需求長期收益龐大高消費人群風險保障主力店保障資產沉淀成長中的新中心融資工具PART03銷售策略項目的銷售要素常識2——投資與回報是客戶購買商鋪時最基本的決策動機，其決策角度與其財富或投資能力相關投資能力編號出處購鋪決策視角千萬級1投資機構/大型私營業(yè)主增值性、長期性百萬級數百萬2中等私營業(yè)主/投資客戶回報率、增值性、長期性剛過百萬3小型私營業(yè)主/投資客戶商/高級公務員/“本土地主”回報率、增值性、穩(wěn)定性、安全性十萬級十萬至百萬5小型私營企業(yè)主/中高級公務員/企業(yè)高級管理層/個體經營者/教師回報率、增值性、安全性、投資門檻一般而言，財富等級越高，越關注回報的長期性；

財富等級越低，越關注短期快速回報及安全性；PART03購買客群項目的購買客群常識3——客戶最終是根據經營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素則是租金和售價購鋪用途收益途徑判斷基礎投資經營租金或轉售價格營業(yè)額投資回報經營前景一般投資者的實際判斷過程內在經濟原理PART03購買客群項目的購買客群本項目客戶定位——根據產品的價值本項目的客戶分為2個層次客戶類別首期支付能力（元）相應總價范圍（元）相應產品第一類公務員、教師個體經營者小私營業(yè)主企業(yè)高層10萬－20萬24萬－40萬30-50M2的一層內街鋪30-60M2二層商鋪第二類大型或中等私營業(yè)主中高級公務員企業(yè)高層中等實力商家40萬-60萬100萬-150萬80-120M2的雙層外街鋪內街和二層大鋪項目的購買客群本項目客戶需求特征——以投資為主客戶類別購鋪用途主要需求決策視角第一類公務員、教師投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻個體經營者投資/自用獲得資產沉淀，風險保障回報率、安全性、增值性、投資門檻小私營業(yè)主投資/自用風險保障長期性企業(yè)中高層投資獲得穩(wěn)定收益回報率、增值性、投資門檻第二類大型或中等私營業(yè)主投資獲得穩(wěn)定收益，風險保障長期性、穩(wěn)定性、增值性中高級公務員投資獲得穩(wěn)定收益、資產沉淀風險保障長期性、穩(wěn)定性企業(yè)高層投資獲得穩(wěn)定收益，風險保障長期性、穩(wěn)定性、回報率高實力商家自用獲得資產沉淀，降低使用成本經營前景、產品使用功能中等實力商家自用獲得資產沉淀經營前景PART03購買客群項目的購買客群基礎戰(zhàn)略一切從客戶需求出發(fā)曉之以景——勾勒美好“錢景”誘之以利——打造“錢景”保障系統(tǒng)常識1——客戶動機：經濟利益常識2——客戶決策視角：投資回報常識3——客戶判斷基礎：經營前景本案項目市場定位㈢項目的市場定位2.項目整體形象定位》》》導入項目定位語荊門CBD·新型·城市綜合體區(qū)域價值差異產品價值屬性主推語：大荊楚，商業(yè)領袖！商帝出。眾生靜！徹底顛覆大荊楚商業(yè)格局1我們項目的招商策略㈡項目的招商策略1.項目招商總策略總策略：先確定主力店，再全面招商主力店：品牌超市、電影院、品牌快餐、品牌連鎖賣場具體執(zhí)行：1、根據項目即定的業(yè)態(tài)布局有針對性的選擇“主力店”

2、直接上門拜訪或者動用關系與主力店接洽；

3、利用招商優(yōu)惠政策先拉攏一部分主力店：

4、以大帶小，通過主力店帶動非主力店的快速招商；

5、以小逼大，通過非主力店逼迫猶豫中的非主力店。思路概括：“主力先行”，“以大帶小”，反過來再“以小逼大”。㈡項目的招商策略2.招商策略運用㈡項目的招商策略3.常用招商手段免租期（包含裝修期）：一般免租期按月計算，從1-24個月不等；租金標準：租金方面的優(yōu)惠主要體現在分階段制定不同的租金標準，主力店可以給予商家低于正常市值的租金價格，其水平由雙方共同談判制定；遞增率及遞增方式：遞增率從1-10%不等，按年或階段進行遞增，遞增率的高低及遞增方式也由雙方談判共同制定；租金支付時間及方式：租金支付時間有按月、按季度、按年度等，支付方式有現金、支票、轉帳、營業(yè)額保底提成、流水提成等多種方式，根據商家的特點和談判的情況進行制定；其它補貼：對于一些項目培育期過長，而商家無法正常經營的商業(yè)項目，一般開發(fā)商對商家會采取一種保底營業(yè)額補貼的方式，讓商家能夠基裝修、設備設施：有些大型主力店會對開發(fā)商提出，由開發(fā)商承擔部分裝修和設施設備等方面的要求，這些條件最終也是由雙方共同談判協(xié)商[觀點]招商優(yōu)惠政策是招商人員吸引商家的重要法寶；

㈡項目的招商策略4.本項目招商政策建議[備注]先通過和主力店談判摸底后，再制定最終的租金水平和優(yōu)惠方案；

㈡項目的招商策略我們的觀點總策略：“主力先行”，“以大帶小”，反過來再“以小逼大”。招商政策：優(yōu)惠政策盡量向主力店傾斜，爭取先吸納部分主力店。租金水平：上下有別，內外有別，主力店和非主力店有別。其它：具體執(zhí)行需要先摸底，再針對性的制定政策。靈活/主動/講究策略1招商的實施計劃㈢招商的實施計劃營銷思路營銷未動、定位先行――為項目樹立核心價值體系，是項目取得市場份額最為關鍵的一步；前期炒作、至關重要――目前項目所處核心邊緣商圈位置，但市場競爭異常激烈的情況下，因此，要想最大化地提升項目商業(yè)價值，前期市場預熱炒作是項目成敗的關鍵；大商戶及大品牌商先行,一般商戶及品牌隨后,配套型商戶最后的招商模式--實施多元化全方位的統(tǒng)一招商；高舉高打，以高姿態(tài)切入市場：通過此種策略，迅速建立項目省內外投資客戶、經營商戶等市場信心及樹立項目形象，從而最大化地實現商業(yè)價值；㈢招商的實施計劃招商策略操作策略以招商為核心虛實結合三大步1、前期招商蓄勢配合銷售啟動；成立品牌加盟中心，買斷相關品牌代理權，將部分高樓層難以銷售的商鋪（擬開發(fā)商持有）給予充分優(yōu)惠政策吸引主力商家，樹立投資客戶信心，快速推動投資客戶積累）2、招商全面鋪開，大型招商活動聯動銷售；（舉行大型招商推介會、品牌商家考察團、主力商家簽約儀式等活動，制造聲勢，火速促進商鋪銷售）3、招商深化，尾盤銷售。（招商推廣全面啟動、全方位拓展品牌商家，完成招商的同時消化銷售尾盤）㈢招商的實施計劃招商策略操作策略精準定位統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一招商精準的市場定位,制定科學業(yè)態(tài)規(guī)劃方案嚴格按照方案指導實施招商獨辟蹊徑定向招商找到目標客戶，定向招商，少走彎路，減少營銷費用放水養(yǎng)魚主力商家先行制定優(yōu)惠政策，吸引主力商家進駐，擇優(yōu)進場營銷推廣推波助瀾借助獨特營銷手法，力促火速簽約制定政策排除疑慮制定相關政策優(yōu)惠（如免租期、免管理費等）解決商家后顧之憂異地招商，多處聯動㈢招商的實施計劃招商策略差異化戰(zhàn)略雖然項目具體業(yè)態(tài)布局及差異化定位要通過項目前期調研以及對未來發(fā)展趨勢的預測再作詳細確定，但我們確信項目要想成功，差異化定位及經營是必不可少的，所以我們建議：策略一：突破傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)布局，引進特色品牌資源，真正作到特色化及差異化經營，將整個商業(yè)模式和經營檔次適當提高；策略二：建議項目進行主題化及差異化經營，同時利用我司豐富的商業(yè)操盤經驗，結合我司現有差異化品牌資源，整合荊門當地資源，令本項目較快的在激烈的競爭市場中脫穎而出，獨樹一幟。㈢招商的實施計劃招商策略獨特的租售方式一時尚品牌商機考察團暨特許加盟招商會

有別于一般項目招商會的形式，此次品牌招商推介會將包裝成氣氛更為輕松的咨詢洽談會，側重于面對面的交流、推介和咨詢，演出的品牌為港澳及國內著名的品牌，以便吸引更多投資商家的到來?，F場將擺放各品牌展示易拉架、加盟資料，設立洽談桌及小型主席臺。專家向與會商家介紹有關特許加盟的知識及相關經驗。對意向明確之品牌做重點推介。包括品牌優(yōu)勢、發(fā)展趨勢、以往經營業(yè)績、加盟條件、針對項目當地加盟者的特殊優(yōu)惠政策等。由品牌商、品牌推廣服務商與投資人、加盟商、代理商面對面洽談，詳細回答投資者的每項咨詢。現場安排加盟品牌意向簽約儀式?，F場安排專業(yè)人員（特許經營相關資深人士）提供顧問服務?，F場登記到訪客戶數據，以便會后跟進。買一個鋪送一個品牌㈢招商的實施計劃招商策略買一個鋪送一個品牌㈢招商的實施計劃招商策略我司與內地多個項目合作舉辦招商會、投資講座并帶領過數百個品牌商前往內地項目考察，通過舉辦此類活動，我們到現時為止已累積了近數千名投資者之資源。我們將會通過電郵、向其發(fā)放項目概況，以此吸引及邀請其參加我們所舉辦的投資講座。㈢招商的實施計劃招商策略獨特的租售方式二:設立特許品牌加盟中心

聯袂香港品牌發(fā)展聯合會、中國（香港）特許經營協(xié)會、香港專利授權及特許經營協(xié)會，匯集港、澳、歐、美、日、韓時尚潮流之地的服裝、皮具、珠寶、鐘表、化妝品、家居、餐飲、動漫……品牌，通過特許品牌加盟中心，為投資人提供特許加盟的指導、服務，達到投資人、品牌商及百貨運營商平等交流、多方共贏的局面。通過特許加盟中心的運作，我們可以快速達到——增強項目商業(yè)定位之渲染程度；引進差異化品牌資源，吸引項目周邊省市品牌商關注；讓有意加盟品牌落戶項目的投資者可通過本特許加盟招商中心完成對品牌資源的了解、咨詢、確定加盟意向,最終達到加盟落戶等程序。㈢招商的實施計劃招商策略㈢招商的實施計劃招商策略㈢招商的實施計劃招商策略在營銷中心的下方，設立品牌加盟招商中心的協(xié)會介紹、集團介紹、加盟流程等方面的形象區(qū)域；讓投資人更直觀的了解加盟流程和服務內容㈢招商的實施計劃招商策略買一個鋪送一個品牌㈢招商的實施計劃招商策略㈢招商的實施計劃---|招商策略小結|---業(yè)態(tài)策略招商策略①主力店和普通店合理搭配保持穩(wěn)定；

②主力店和人氣店最大限度拉動人流；③打造全天候一站式多人群的新中心。

①先主力，以大帶??；后以小逼大;②招商優(yōu)惠措施盡量向主力店傾斜；③自主招商費用的預算共計80萬?！居^點】作為一個商業(yè)項目招商絕對不是可有可無，要高度重視。作為一個中高檔商業(yè)項目，一定要把好關，保證形象。

商業(yè)管理公司需盡早確定和進駐，保證招商工作順利開展。

酒店的運營思路也需要盡快確定，保證項目整體形象對外。

㈢招商的實施計劃1推廣的實施計劃㈢推廣的實施計劃廣告投放策略(1)廣告調研實地考察：選擇城市熱點區(qū)域、項目敏感區(qū)域登記拍照，獲取發(fā)布途徑。查詢：對正在招商的廣告位進行聯絡，探測發(fā)布排期及發(fā)布途徑。公司查訪：選擇媒體的終端代理公司進行采訪，收集媒體資源，并探測現有媒體資源的發(fā)布排期。(2)開展形式為了提高效率并兼顧全面性，媒體調研以按媒體形式和按城市熱點區(qū)域兩種途徑展開。(3)媒體資源的現狀研究報紙、戶外、車體、雜志、電視、樓宇廣告、接待中心、廣播電臺(4)媒體資源統(tǒng)計(5)媒體投放策略建議根據媒體資源對于本項目的價值，分為優(yōu)質、普通、劣質三種類型，考慮到媒體資源的稀缺性，在投放的初級階段，對于優(yōu)質媒體資源與普通媒體資源，建議采取“有即占有”的投放策略，然后逐步吸納更多的優(yōu)質媒體資源，適當減少普通媒體資源投放。(6)廣告效果監(jiān)控、評估及修正㈢推廣的實施計劃整體推廣策略㈢推廣的實施計劃銷售媒體投放強度策略㈢招商的實施計劃1.招商發(fā)布階段時間：2011年9月1-2011年8月15日（暫定）內容：明確并鎖定目標商家類型及區(qū)域范圍，列出目標商家名錄與基本資料，并主動與之聯系，向其派發(fā)宣傳資料，獲取其背景信息，了解其招商意向。綜合分析各種信息資料，制訂相應的招商策略及實施方案。主要形式：

1、通過海報、短信、網站等媒體發(fā)布項目招商信息；

2、有針對性的主動上門拜訪和推介，搜集相關信息；

3、借助商業(yè)運營公司的關系平臺，聯系主力店；核心任務：

1、發(fā)布招商信息；

2、對主力商家進行處次摸底；

3、盡快制定出適合項目的招商方案。㈢招商的實施計劃2.主力店簽約儀式暨招商推介會地點:待定時間:預計2010年10月份關鍵工作:主力店事先確定及后續(xù)新聞及軟文報道邀請嘉賓：政府領導邀請/媒體邀請/公司領導邀請業(yè)內人士邀請/意向客戶邀請主持：開發(fā)公司主題：簽約儀式，招商推介具體安排：1、和主力店先達成合作意向

2、把意向商家約在一起。舉辦招商推介和簽約儀式目的:通過主力店提升項目影響力，展示項目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)招商，促進商鋪銷售㈢招商的實施計劃3.火爆招商期時間：2010年9月—2011年10月內容：運用各種廣告宣傳手段向目標商家傳達項目招商信息，吸引目標商家前來咨詢、洽談、租賃。同時，還要運用現場招商、定向招商等多種招商方式開展招商活動。主要形式：

1、進行主力店或配套（如銀行等）的系列簽約活動，提高項目的熱度；

2、通過外來品牌主力店的引入，營造一種壓迫感，刺激商家踴躍進駐；

3、對的經營者進行精耕細作，充分挖掘市場潛力；

4、定向組織招商推介會、品牌商戶簽約會；

5、建立良好的客戶服務體系，積極提高客戶的集群效應；

6、行業(yè)雜志、報刊、電視廣播、網站、DM等立體宣傳轟炸；目的：大量吸納符合規(guī)定的意向商家，完成招商主體工作，促進銷售。㈢招商的實施計劃4.持續(xù)招商期時間：2010年11月—開業(yè)內容：通過老客戶帶新客戶和相關優(yōu)惠活動促進招商活動圓滿完成。主要形式：

1、老帶新優(yōu)惠：已承租的客戶介紹新客戶入駐商場，給予增加一定期限內的租金折扣優(yōu)惠。

2、對開業(yè)前簽約客戶給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費優(yōu)惠等。

3、對本項目的知名品牌商家贈送2-6個月的外立面廣告位使用權。目的：爭取開業(yè)前達成80%的招商率。㈢招商的實施計劃5.商業(yè)的時間安排

[商業(yè)租賃的3、6、9、12運營時間定律]*3：從開業(yè)前提前3個月；進入裝修、備伙期；*6：從開業(yè)前6個月；進入簽約期；*9：從開業(yè)前9個月；進入洽談期；*12：從開業(yè)前12個月；進入投資意考察期；目的：保證項目的按時順利開業(yè)。㈢招商的實施計劃6.招商的操作模式模式一：將商業(yè)部分整體打包交給專門的商業(yè)公司進行招商；費用額：前期不需要支付相關費用，招商成功后，商業(yè)公司拿所招商業(yè)前兩-三個月的租金作為回報。項目商業(yè)面積約2萬方×70%招商率×平均40元/平×2優(yōu)點:前期不需要投入,不需要耗費太多精力,可以有效利用商業(yè)公司的資源缺點:可控性比較差---可以將提成分幾步支付,并規(guī)定商業(yè)公司廣告投放和人員;模式二:自己組建商業(yè)團隊,自己投入廣告進行招商;優(yōu)點:控制性強,可以靈活調整招商策略；招商和銷售廣告可以融合投放缺點:耗費人力和物力,建立商業(yè)關系需要時間較長建議:模式一和模式二并用,自己組建招商團隊同時,借助外部優(yōu)勢資源.㈢招商的實施計劃

對于商業(yè)項目來說，招商的成功只成功了一半。商業(yè)項目是否能夠持續(xù)成功運營下去，才是成功的關鍵。開發(fā)商一期只拿出了大約50%的商業(yè)物業(yè)對外銷售，只有保證商業(yè)的成功運營，才能實現項目的最大利潤。商業(yè)運營管理涉及到商業(yè)形象塑造、商業(yè)業(yè)態(tài)調配、比重調配、商業(yè)的淘汰機制、日常管理機制、廣告推廣、活動營銷等各個方面。管理難度較大，需要的經驗和專業(yè)素養(yǎng)較高，而且對整個項目成敗的意義重大，必須高度重視。綜合考慮后，我公司建議如下：1、引入強勢的商業(yè)公司做前期管理，輔助招商和強化客戶信心。2、至于后期的商業(yè)運營可以采用：a、可以繼續(xù)和商業(yè)公司續(xù)約，由專業(yè)公司運營

b、可以由商業(yè)公司輸出管理，自己運營。

C、招募專業(yè)人才，自己組建商業(yè)公司運營。3、商業(yè)管理公司需要盡早確定，這樣才利于整個工作有序的展開。項目的返租策略『返租方案確定』/回報率逐年遞增模式回報率逐年遞增模式回報率逐年遞增暗示著項目物業(yè)價值的持續(xù)增長，并透露出發(fā)展商對項目增值潛力的信心。返租三年，首年返租金額按回報率5%計算（符合市場平均水平），第二年按6%計算，第三年按7%計算。SOHO運營方式1商業(yè)和酒店運營SOHO運營方式商業(yè)管理公司的組建

對于商業(yè)項目來說，招商的成功只成功了一半。商業(yè)項目是否能夠持續(xù)成功運營下去，才是成功的關鍵。開發(fā)商一期只拿出了大約50%的商業(yè)物業(yè)對外銷售，只有保證商業(yè)的成功運營，才能實現項目的最大利潤。商業(yè)運營管理涉及到商業(yè)形象塑造、商業(yè)業(yè)態(tài)調配、比重調配、商業(yè)的淘汰機制、日常管理機制、廣告推廣、活動營銷等各個方面。管理難度較大，需要的經驗和專業(yè)素養(yǎng)較高，而且對整個項目成敗的意義重大，必須高度重視。綜合考慮后，我公司建議如下：1、引入強勢的商業(yè)公司做前期管理，輔助招商和強化客戶信心。2、至于后期的商業(yè)運營可以采用：a、可以繼續(xù)和商業(yè)公司續(xù)約，由專業(yè)公司運營；b、可以由商業(yè)公司輸出管理，自己運營。C、招募專業(yè)人才，自己組建商業(yè)公司運營。3、商業(yè)管理公司需要盡早確定，這樣才利于整個工作有序的展開。SOHO運營方式酒店的運營思路目前市場上產權式商務酒店以三種形式存在：自營、加盟、托管：1、自營：自營是一種比較傳統(tǒng)的經營模式，是開發(fā)企業(yè)為自己保留固定產業(yè)，獲得穩(wěn)定性受益的方式。自營酒店的缺陷是開發(fā)企業(yè)短期內難以組建一個成熟管理團隊，因此酒店效益難以最大化發(fā)揮。但是自營享有充分的自足權利，可以控制經營節(jié)奏，把握經營收益。

2、加盟：加盟是以特許連鎖的形式成為某個大型酒店業(yè)集團的一個加盟店，享受其先進的管理經驗和全球數以萬計的穩(wěn)定會員客源，該類型酒店在旅游市場上占有絕對優(yōu)勢。加盟型酒店比較容易做活，但是需要每年上交大量加盟費用。而且在統(tǒng)一形象，統(tǒng)一裝修上，所花費的成本相當高。3、托管：托管是完全引進大型酒店管理公司對酒店進行全方位托管，如五月花大酒店、華美達酒店均采用這種方式。他的優(yōu)點是讓具有絕對管理經驗、絕對管理能力的酒店去運營酒店，被托管方（小業(yè)主）每月收益穩(wěn)定回報,但初期存在有一定的風險。SOHO運營方式本案酒店運營建議對本項目而言，最終要以銷售為目標，就要給投資者以信心，就必須做活酒店，因此，引進具有專業(yè)管理能力的酒店公司最為可行，原因有三：1、首先，專業(yè)酒店運營商具有較高的知名度，具有豐富的管理經驗和穩(wěn)定的會員，酒店存活不存在問題；2、其次，彌補開發(fā)企業(yè)沒有經驗所帶來的經營風險，從而有利于項目銷售，給投資者信心。3、再者，托管和加盟已經成為酒店業(yè)發(fā)展的必然趨勢。因此我司建議開發(fā)企業(yè)可以考慮后兩種方式。另對于“對客戶承諾的投資回報率”，建議開方商與酒店應共同承擔。這樣不但可以降低開發(fā)商的風險，而且由酒店和開發(fā)商共同承擔，對于小業(yè)主來說是雙保險。對于雙方承擔初期風險問題上，此比例可以雙方協(xié)商而定，時間上可以永久也可以談妥一個時間段。風險共擔，利益共享！SOHO運營方式酒店運營參考-a產品情況：圣淘沙位于萬松園路與萬松園橫路交匯處，占地面積7337平方米，總建筑面積43646.30平方米，共750套，容積率6，綠化率35%，擁有152個停車位，為兩棟28層建筑。該項目從2004年4月開盤到2005年5月，銷售價格從5200元拉升到6500元/平米。圣淘沙大廈由江漢飯店管理管理，統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理。為四星級酒店級別，目前套房會員價格從320到640元不等。非會員標價最高達到228元/間/晚。

定位推廣：圣淘沙定位產權式酒店公寓，以吸引投資客為主，通過穩(wěn)定的收益回報吸引客戶，承諾穩(wěn)定回報率。由于該項目產品品質打造較好，占據較好的地理位置，加上定位明確，賣點突出，贏得了市場認可。項目評析：圣淘沙是真正意義上的酒店式公寓，其產品結構、特點都符合酒店運營，該項目在銷售上取得了成功，但后續(xù)運營是否成功要看酒店管理公司如何管理。SOHO運營方式酒店運營參考-b產品介紹：兆瑞國際位于高雄路160號，為22層高層，其中三層群樓，十八層酒店公寓，共計320套客房，2006年5月推出。銷售起價5800元/平方米，最高價達到6500元/平方米。該項目2005年7月份曾經退出市場，由于種種原因重新規(guī)劃、裝修后推出。兆瑞國際開發(fā)企業(yè)自己組建兆瑞國際酒店管理公司，全面運營酒店管理。定為推廣：該項目為武漢有一個酒店式公寓，項目以投資回報吸引客戶，回報率為8%，但前期由于價格過高，消化較為困難。項目評析：兆瑞國際為標準酒店式公寓，開發(fā)企業(yè)當時定位較為準確，但在招商過程中遇到阻力，在銷售中難以達到目的，為了更好的套取現金，開發(fā)企業(yè)自己成立酒店管理公司作為第三方進行經營管理，開發(fā)企業(yè)以甲方身份對投資回報進行擔保。SOHO運營方式酒店運營參考-c產品介紹：項目是一個爛尾樓改造工程，項目規(guī)劃建設30層，建成后至第一高度住宅。觀城市璀璨繁華，觸摸城市中心，看天下胸懷廣博。天瑞國際以一房一廳的戶型為主,面積從32平方米-62平方米不等，均價7000元/㎡,非常適合喜歡自由的單身白領或者年輕夫婦。項目地位置優(yōu)越,居住其中,足不出戶即可享受購物之樂趣。項目位于繁華地段，坐擁市中心會展重地，由知名酒店管理公司經營物管，增值潛力大，戶型配套精良，硬件完善，擁有真正方便到家的社區(qū)配套服務。其配套（套內裝修：

成品環(huán)保、高檔五金、防潮型/采用法國丹麗品牌

車位：

占40