關(guān)于2023房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

第關(guān)于2023房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

2023房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告1

近期，由市統(tǒng)計(jì)局牽頭，就準(zhǔn)旗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研。此次調(diào)研活動(dòng)共走訪了21家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，實(shí)地考查了都市雅園經(jīng)濟(jì)適用房、錦麗苑、名盛園商住小區(qū)、桃園盛景商住小區(qū)等小區(qū)的建設(shè)情況，走訪了部分小區(qū)住戶，聽(tīng)取了各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的情況介紹。通過(guò)調(diào)研，了解了全旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題。

近年來(lái)，準(zhǔn)旗在工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入逐年增加，生活水平不斷提高，固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，前三季度累計(jì)完成401億元。為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資、投機(jī)性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家和地方先后出臺(tái)了一系列政策，從限貸、限購(gòu)、限外、限價(jià)，到提高存款準(zhǔn)備金率、加息、擴(kuò)大保障性住房供給等各個(gè)方面加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。在此背景下，前三季度準(zhǔn)旗房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)中有升，一方面，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，新開(kāi)工面積多于去年，施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大;另一方面，市場(chǎng)銷售穩(wěn)中趨緩，價(jià)格漲幅有所回落，市場(chǎng)觀望氛圍漸顯。總體而言，全旗房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。

一、20xx年前三季度房地產(chǎn)運(yùn)行情況：（OK語(yǔ)錄網(wǎng)Www.968OK.CoM）

1、開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)高位運(yùn)行，住宅投資增速加快

三季度，全旗共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)45家(其中資質(zhì)企業(yè)24家)，啟動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目65個(gè)，計(jì)劃總投資達(dá)100.96億元，累計(jì)完成投資46.55億元，同比增長(zhǎng)548.6%，比前四年累計(jì)完成額高出0.55億元，達(dá)到有史以來(lái)最高。其中：住宅投資31.7億元，同比增長(zhǎng)521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達(dá)68%，處于主體地位。

2、資金來(lái)源逐漸趨緊，自籌資金和其他資金成為主渠道

前三季度，全旗共開(kāi)發(fā)65個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資100.96億元，到位資金39.55億元，資金到位率為39.2%，缺口資金約7億元。

據(jù)調(diào)查，8成房地產(chǎn)商資金缺口大，來(lái)源趨緊，主要受信貸收緊等因素的影響，國(guó)內(nèi)貸款在資金來(lái)源中所占比重下降，自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度，在所有資金來(lái)源中：國(guó)內(nèi)貸款1.28億元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元，分別增長(zhǎng)3512%和156.5%，所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。

3、安居性保障房建設(shè)進(jìn)度加快

準(zhǔn)旗保障房建設(shè)有序推進(jìn)，至9月底，全旗已開(kāi)工建設(shè)各類保障房5024套，其中新開(kāi)工3486套，開(kāi)工率為100%;施工面積為128.45萬(wàn)平方米，其中：廉租房4.87萬(wàn)平方米、公共租賃住房1萬(wàn)平方米、經(jīng)濟(jì)適用房2.4萬(wàn)平方米、各類棚戶改造120.18萬(wàn)平方米;累計(jì)完成投資6.07億元，其中：廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經(jīng)濟(jì)適用房0.34億元，各類棚戶改造5.4億元，住房保障工作進(jìn)度居全市前列。

4、商品房供銷出現(xiàn)明顯差距，成交數(shù)量下滑

從供應(yīng)方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面積364.1萬(wàn)平方米，在建規(guī)模同比增加248.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)215.2%，增速比上年同期提高7.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房新開(kāi)工面積330.37萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)297.9%。由于大量房地產(chǎn)商加入保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)中，使得房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，未來(lái)房源供給充足。

從需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面積70.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70%，7、8、9月銷售面積分別為18.94萬(wàn)平方米、28.86萬(wàn)平方米、29.36萬(wàn)平方米，同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷售量分別為1201套、1897套、1936套，同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷售額14.94億元，同比下降55.9%，住宅平均售價(jià)略有下降。9月本是商品房銷售的傳統(tǒng)旺季，但由于受限購(gòu)環(huán)境和調(diào)控政策影響，明顯呈現(xiàn)出金九成色不足，銀十開(kāi)盤不暢，所簽售合同不到20%，銷售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開(kāi)發(fā)量較多，而且購(gòu)買群體多為本地儲(chǔ)戶，加之宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步趨緊，房貸收緊，限購(gòu)擴(kuò)大，貸款利率上調(diào)，投機(jī)性購(gòu)房獲利必然減少，大部分消費(fèi)者購(gòu)買意愿下降，加之政府搬遷尚未明確，使大部分購(gòu)房者持觀望態(tài)度。另?yè)?jù)歷年來(lái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1990-20xx年全旗城鎮(zhèn)累計(jì)開(kāi)發(fā)商品住宅面積為723.81萬(wàn)平方米，全旗20xx年城鎮(zhèn)常住戶數(shù)以7.27萬(wàn)戶估算，這樣平均每戶理論住房面積達(dá)到99.56平方米，不難看出到今年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本飽和。

二、準(zhǔn)旗未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)情況

總的來(lái)看，政策調(diào)控的累積效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的遏制作用已逐漸顯現(xiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素的增多及調(diào)控力度的增大，短期內(nèi)房貸政策收緊的態(tài)勢(shì)將不可能放松，加息和提高存款準(zhǔn)備金率的貨幣政策仍將延續(xù)。在調(diào)查中，六成房地產(chǎn)商認(rèn)為照目前速度和開(kāi)發(fā)量，我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)將很快飽和，形成供大于求的局面，市場(chǎng)銷售將迎來(lái)一個(gè)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲空間不大，而企業(yè)為了回籠資金，降價(jià)打折出售是唯一的明智選擇。因此，為了縮小供需矛盾，政府應(yīng)適度控制房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，讓投資需求回歸理性化，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。

三、需要關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題

1、各大房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口壓力大

準(zhǔn)旗幾家較大的房地產(chǎn)商資金來(lái)源主要靠自籌，融資壓力很大?；I資壓力問(wèn)題在承擔(dān)保障房建設(shè)的企業(yè)中也普遍存在，今年全旗各類保障房建設(shè)任務(wù)為4434套，總量比去年增長(zhǎng)23%，在規(guī)模擴(kuò)大的情況下資金到位率卻有所下降，存在較大缺口。因此，我旗應(yīng)在積極爭(zhēng)取中央財(cái)政補(bǔ)貼的同時(shí)，從各方面多渠道籌集資金，彌補(bǔ)保障性住房資金存在的缺口，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，加大保障性住房供給，改善住房供給結(jié)構(gòu)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目審批手續(xù)復(fù)雜，審批流程長(zhǎng)，在一定程度上影響了項(xiàng)目開(kāi)工進(jìn)度。

3、部分保障房建設(shè)項(xiàng)目供電，供水、供暖、室外管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢。

4、保障房開(kāi)發(fā)用地不足。由于舊城改造拆遷難度大，不能整體拆遷，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目容積率變小，部分項(xiàng)目難以大規(guī)模開(kāi)工建設(shè)。

2023房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告2

從報(bào)告著手，我認(rèn)為一個(gè)全面的市調(diào)報(bào)告可以分這幾個(gè)部分：1、宏觀市場(chǎng)：主要講國(guó)家政策，房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)2、區(qū)域市場(chǎng)：講當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策、走勢(shì)、成交情況等等3、分業(yè)態(tài)描述：分別是住宅（普通商品房/別墅）、商業(yè)（寫字樓、商業(yè)中心、商鋪、酒店）、土地市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)4、當(dāng)前重點(diǎn)事項(xiàng)分析：例如某樓盤開(kāi)盤創(chuàng)下銷售記錄，分析其特點(diǎn)；或出臺(tái)政策后的變化；5、區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)樓盤解析：典型樓盤的分析6、總結(jié)：也就是市調(diào)結(jié)論，根據(jù)你調(diào)研的目的來(lái)寫根據(jù)這個(gè)報(bào)告，工作可以這樣開(kāi)展1、搜集宏觀市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)的政策、成交信息、發(fā)展走勢(shì)分析的資料；2、跑國(guó)土、規(guī)劃、房地產(chǎn)交易中心等主管部門，搜集相關(guān)資料3、對(duì)重點(diǎn)樓盤進(jìn)行調(diào)研，對(duì)普通樓盤電話訪問(wèn)，然后獲取詳細(xì)的樓盤信息4、如果需要更詳細(xì)，可以去售樓部采訪購(gòu)房者，了解他們的想法5、另外也可以采訪當(dāng)?shù)氐膶I(yè)人士，請(qǐng)他們說(shuō)說(shuō)自己對(duì)市場(chǎng)的判斷然后把上述資料收集、整理，按照?qǐng)?bào)告的思路來(lái)寫，就可以了

2023房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3

幾年來(lái)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)我市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定作用，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中還存在結(jié)構(gòu)不盡合理、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快等突出問(wèn)題，應(yīng)該引起足夠的重視。

（一）、商品住宅銷售價(jià)格偏高，增幅過(guò)快

統(tǒng)計(jì)資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價(jià)格一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全市商品住宅的平均銷售價(jià)格分別為750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末達(dá)到1468元／平方米，價(jià)格增長(zhǎng)幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區(qū)房?jī)r(jià)比海南烏達(dá)兩地高出20%以上。據(jù)調(diào)查，在海勃灣城區(qū)已居住使用多年的舊樓房平均價(jià)格也超過(guò)1400元。

（二）、舊房拆遷問(wèn)題導(dǎo)致工期長(zhǎng)成本高

我市房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著舊城改造的步伐發(fā)展壯大的。城市房屋拆遷是一項(xiàng)民心工程，是各級(jí)政府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。在有些拆遷區(qū)域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶，由于要求補(bǔ)償價(jià)格過(guò)高，開(kāi)發(fā)商難以達(dá)成共識(shí)而影響拆遷，如鉆北小區(qū)，從20xx年實(shí)施拆遷以來(lái)，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實(shí)施拆遷，使小區(qū)的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)和已建好入住的房屋周邊環(huán)境建設(shè)受到影響。同時(shí)由于拆遷時(shí)間延長(zhǎng)也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房戶都增加了開(kāi)發(fā)和購(gòu)房成本，這也是房?jī)r(jià)走高的因素之一。

（三）、商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾顯露

目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，但市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題比較突出。主要表現(xiàn)在：一是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例較小。二是大戶型住房供應(yīng)過(guò)多，而小戶型住房不足。三是高價(jià)位房偏多，中低價(jià)位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來(lái)我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長(zhǎng)，但居民的購(gòu)買熱情和礦區(qū)、農(nóng)區(qū)及市外購(gòu)房者的大量涌入，商品住宅一度達(dá)到供不應(yīng)求的狀況。

（四）、居民家庭收入與樓價(jià)之比偏高

按照國(guó)際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房?jī)r(jià)比為56倍比較合理。我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，烏海市又屬于西部地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、起點(diǎn)低，收入房?jī)r(jià)比處于國(guó)際原則的中低水平。目前海勃灣城區(qū)新建房?jī)r(jià)升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡(jiǎn)單裝修大約需要18——20萬(wàn)元，在市中心或環(huán)境較好的小區(qū)購(gòu)房，房?jī)r(jià)還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測(cè)算收入房?jī)r(jià)比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮(zhèn)居民家庭中有60%多沒(méi)有達(dá)到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價(jià)比分別達(dá)1：7.7和1：11.8，由此可見(jiàn)，對(duì)于我市以工礦區(qū)居民為主的工礦城市來(lái)講，如今的商品房?jī)r(jià)格偏高，超過(guò)了現(xiàn)階段大部分居民的支付能力。

（五）、重先期開(kāi)發(fā)輕后期服務(wù)

由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)識(shí)不足，質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)、有些承諾不兌現(xiàn)、面積出現(xiàn)縮水、配套服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，存在總體上的重先期開(kāi)發(fā)、輕后期配套服務(wù)的傾向。物業(yè)管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購(gòu)置商品房的顧慮。開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃意識(shí)不強(qiáng)，在某些企業(yè)還存在只重短期效益，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的現(xiàn)象。

（六）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)

20xx——20xx年，我市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累計(jì)竣工面積34.5萬(wàn)平方米，實(shí)際銷售面積為30.8萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)。目前部分竣工項(xiàng)目實(shí)際出租使用情況不樂(lè)觀，有出現(xiàn)潛在空殼市場(chǎng)的危機(jī)，例如鉆石廣場(chǎng)、帝王廣場(chǎng)等商業(yè)區(qū)，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場(chǎng)內(nèi)房屋空置現(xiàn)象較嚴(yán)重。一方面容易造成開(kāi)發(fā)商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面由于大部分房屋已售給購(gòu)房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風(fēng)險(xiǎn)已轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房戶