房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告

某項(xiàng)目某工程咨詢有限公司項(xiàng)目參加編制人員項(xiàng)目參加人員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人注冊(cè)咨詢師參加人注冊(cè)咨詢師參加人注冊(cè)咨詢師參加人注冊(cè)咨詢師項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告 1 1(二)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估概述 3(三)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估依據(jù)及范圍 8(四)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的原則、程序及方法 (二)房屋征收可能引發(fā)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及其成因 (三)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及其評(píng)價(jià) (四)房屋征收補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià) (五)風(fēng)險(xiǎn)防范措施 24(六)下步風(fēng)險(xiǎn)防范方案 25(七)結(jié)論 (一)環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的目的 29(二)該項(xiàng)目環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源 30(三)環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià) 30(四)生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 33 項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告2 (二)建筑安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及建筑安全措施 (三)結(jié)論 (二)項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 (三)該項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施 (四)結(jié)論 (二)風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析 (三)風(fēng)險(xiǎn)防范措施 (四)評(píng)估結(jié)論 (二)結(jié)論 (三)建議 (一)項(xiàng)目概況該項(xiàng)目地塊為集體土地，由拆遷舊村取得，項(xiàng)目占6、建設(shè)期限：6年，自2022年4月到2028年3月。項(xiàng)目分兩期進(jìn)行建設(shè)，一期自2022年4月到二期自2025年11月到2028年3月。m2,規(guī)劃總建筑面積為m2。物基底面積m2,容積率1.11,建筑密度19.9%,綠地面2積24215.9m2,綠化率35%。安置總戶數(shù)620戶。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1總占地面積平方米2總建筑面積平方米住宅平方米儲(chǔ)藏室平方米社區(qū)服務(wù)用房平方米3總戶數(shù)戶4容積率5建筑密度%6綠化率%7項(xiàng)目總投資萬(wàn)元工程費(fèi)用萬(wàn)元建筑工程費(fèi)萬(wàn)元設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)萬(wàn)元工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元基本預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元8建設(shè)期月8、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目該項(xiàng)目住宅作為回遷房用于安置舊村拆遷的鄂3(7)投資利潤(rùn)率：0.21%(8)投資利稅率：8.53%(9)盈虧臨界點(diǎn)：98.78%。(二)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估概述4的各種風(fēng)險(xiǎn)因素。在狹義上，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于所得分配不均、發(fā)生天災(zāi)、政府施政對(duì)抗、結(jié)社群斗、失業(yè)人口增加造成社會(huì)不安、宗教糾紛、社會(huì)各階級(jí)對(duì)立、社會(huì)發(fā)生內(nèi)爭(zhēng)等社會(huì)因素引起的風(fēng)險(xiǎn)，僅指社會(huì)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。1、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意義社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，是指與人民群眾利益密切相關(guān)的重大決策、重要政策、重大改革措施、重大工程建設(shè)項(xiàng)目、與社會(huì)公共秩序相關(guān)的重大活動(dòng)等重大事項(xiàng)在制定出臺(tái)、組織實(shí)施或?qū)徟鷮徍饲?，?duì)可能影響社會(huì)穩(wěn)定的因素開展系統(tǒng)的調(diào)查，科學(xué)的預(yù)測(cè)、分析和評(píng)估，制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略和預(yù)案。為有效規(guī)避、預(yù)防、控制重大事項(xiàng)實(shí)施過(guò)程中可能產(chǎn)生的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，為更好的確保重大事項(xiàng)順利實(shí)施。對(duì)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重大意義，我們所要建設(shè)的社會(huì)主義和諧社會(huì)，應(yīng)該是民主法治、公平正充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)。全面準(zhǔn)確地理解和諧社會(huì)的基本特征和重要原則，重要的一條就是要充分認(rèn)識(shí)保持安定有序、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要意義。在實(shí)踐中，人們?cè)絹?lái)越深切地體會(huì)到，構(gòu)建和諧社會(huì)，必須維護(hù)社穩(wěn)定是和諧的前提和基礎(chǔ)。推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，就必須保持社會(huì)的平安、穩(wěn)定、有序。沒有穩(wěn)定，構(gòu)建社會(huì)主義和5諧社會(huì)就無(wú)從談起。唯有穩(wěn)定才能發(fā)展經(jīng)濟(jì)，才能達(dá)到社會(huì)和諧。構(gòu)建和諧社會(huì)，需要做很多方面的工作，而保持安定有序、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，是最重要的工作。保持社會(huì)穩(wěn)定是大局，這是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的一條極其重要的經(jīng)驗(yàn)。改革開放20多年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)始終保持持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合國(guó)力顯著增強(qiáng)，人民生活逐步改善，各項(xiàng)事業(yè)生機(jī)勃勃，國(guó)際威望不斷提高。這一切都同我們的社會(huì)保持團(tuán)結(jié)穩(wěn)定的局面密切相關(guān)。我們應(yīng)該倍加珍惜來(lái)之不易的大好局面。鄧小平同志曾經(jīng)指出：“中國(guó)的問(wèn)題，壓倒一切的是需要穩(wěn)定。沒有穩(wěn)定的環(huán)境，什么都搞不成，已經(jīng)取得的成果也會(huì)失掉。”這不僅為改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的實(shí)踐所充分證明，也是廣大干部群眾從經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)中得出的共同結(jié)論，是人民的共同心聲。維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求?？朔щy，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)正處于一個(gè)重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，確保穩(wěn)定，才能抓住和用好這個(gè)戰(zhàn)略機(jī)遇期，實(shí)現(xiàn)團(tuán)結(jié)一切可以團(tuán)結(jié)的力量，調(diào)動(dòng)一切積極因素；確保穩(wěn)定，才能妥善解決我們面對(duì)的各種問(wèn)題，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展創(chuàng)造良6好的內(nèi)部和外部環(huán)境。在現(xiàn)代化建設(shè)的大局面前，我們必須像愛護(hù)自己的眼睛一樣珍惜、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。序地看待和處理我們面對(duì)的問(wèn)題。依法治國(guó)這句話，大家都擁護(hù)，這就意味著必須健全社會(huì)主義法制，充分發(fā)揮法治在促進(jìn)、實(shí)現(xiàn)、保障社會(huì)和諧方面的重要作用。社會(huì)的發(fā)展總會(huì)面臨著矛盾和問(wèn)題，也總是在不斷解決矛盾和問(wèn)題中前進(jìn)的。當(dāng)今世界很不平靜，會(huì)有這樣那樣的磨擦和問(wèn)題；國(guó)內(nèi)改革建設(shè)不會(huì)一帆風(fēng)順，會(huì)有這樣那樣的困難。解決這些矛盾和問(wèn)題，只能冷靜理智、依法有序地進(jìn)行。和諧與穩(wěn)定符合國(guó)家和人民的根本利益，促進(jìn)和諧與維護(hù)穩(wěn)定是每一個(gè)公民的責(zé)任。我們都希望生活在一個(gè)和諧、穩(wěn)定的社會(huì)之中，都希望國(guó)家盡快地富強(qiáng)起來(lái)，人民富裕起來(lái)，都希望順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化建設(shè)的宏偉目標(biāo)，那么,人人應(yīng)該為和諧穩(wěn)定盡責(zé)，為和諧穩(wěn)定出力。只要我們上下同心，各方協(xié)力，和衷共濟(jì)，團(tuán)結(jié)穩(wěn)定，就沒有克服不了的困難。屹立于世界民族之林。2、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)形成原因從當(dāng)前中國(guó)社會(huì)的總體形勢(shì)看，整體平穩(wěn)的同時(shí)存在著7當(dāng)前中國(guó)各種問(wèn)題和矛盾凸現(xiàn)出來(lái)，不少問(wèn)題和矛盾還呈現(xiàn)出繼續(xù)惡化的態(tài)勢(shì)，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷累積。當(dāng)前，“三農(nóng)”就業(yè)問(wèn)題、金融風(fēng)險(xiǎn)的加劇、安全生產(chǎn)問(wèn)題、犯罪猖獗問(wèn)題、誠(chéng)信危機(jī)及影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的不安定因素等這些問(wèn)題中潛藏著巨大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，這些問(wèn)題可以說(shuō)是當(dāng)前中國(guó)十分緊迫并亟待解決的問(wèn)題，這些問(wèn)題中潛藏著巨大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。這些問(wèn)題如果得不到較好的解決和處理，累積到一定程度，就可能失控從而形成社會(huì)危機(jī)。在很大程度上可以說(shuō)，這些社會(huì)問(wèn)題是當(dāng)前中國(guó)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)之源。重大事項(xiàng)決策的提出、政策的起草、項(xiàng)目的報(bào)批、改革的牽頭、工作的實(shí)施等有關(guān)部門是負(fù)責(zé)組織重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的主體。涉及到多個(gè)部門的，牽頭部門為評(píng)估工作的主體，其他相關(guān)部門協(xié)助辦理。4、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作要求(1)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)主管部門要高度重視，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。主要領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的督促、指導(dǎo)，其他領(lǐng)導(dǎo)要主動(dòng)抓好分管范圍內(nèi)的重大事項(xiàng)社會(huì)8穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，及時(shí)研究解決工作中遇到的重大問(wèn)題，提升重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作水平。各單位要把評(píng)估結(jié)果作為重大事項(xiàng)決策的重要依據(jù)，認(rèn)真執(zhí)行、切實(shí)推進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，對(duì)應(yīng)進(jìn)行評(píng)估的事項(xiàng)要做到不評(píng)估不決策，不評(píng)估不實(shí)施。(2)嚴(yán)肅責(zé)任查究各級(jí)各部門要把重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作納入社會(huì)治安綜合治理考評(píng)體系，對(duì)應(yīng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估而未實(shí)施評(píng)估，或因組織實(shí)施不力、走過(guò)場(chǎng)，以及防范化解工作不落實(shí)、不到位，引發(fā)大規(guī)模集體上訪或群體性事件等影響社會(huì)穩(wěn)定事件的，要依據(jù)有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查究有關(guān)單位和相(三)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估依據(jù)及范圍1、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告編制依據(jù)(1)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》(1989年12月26(2)《中華人民共和國(guó)水法》(中華人民共和國(guó)主席令第74號(hào)，2002年8月29日)。(3)《中華人民共和國(guó)水污染防治法》(2008年2月28(4)《中華人民共和國(guó)水污染防治法實(shí)施細(xì)則》(國(guó)務(wù)9院令第284號(hào)，2000年3月20日)。(5)《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》(2000年4月(6)《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法》(1996年10月29日)。(7)《中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法》(2005(8)《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》(2003年9月(9)《中華人民共和國(guó)清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》(2002年6月(10)《實(shí)施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定》(建設(shè)部令第81號(hào))。(11)《城市房地開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第248(12)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第279號(hào))。(13)綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(GB/T50378-2006)。(14)綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則(建科[2005]199號(hào))。(15)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50019-2003)。(18)《某某市城市總體規(guī)劃》(2006-2020年)。(19)《某某市住房建設(shè)規(guī)劃》(2008-2012年)。(20)《山東省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住宅建設(shè)(21)某某市人民政府《關(guān)于促進(jìn)某某市房地產(chǎn)持續(xù)健(22)《某某市統(tǒng)計(jì)年鑒-2013年》。(23)國(guó)家及山東省有關(guān)城市規(guī)劃和住宅建設(shè)現(xiàn)行法(24)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)論方法與參數(shù)》第三版。(25)建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料。(26)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第(27)《某某市城市房屋征收與拆遷補(bǔ)償安置暫行辦2、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范圍本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范圍主要包括：房屋征遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；建筑安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及其它方面風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等五項(xiàng)內(nèi)容。(四)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的原則、程序及方法1、評(píng)估原則(1)權(quán)責(zé)統(tǒng)一原則由重大事項(xiàng)的承辦部門具體組織實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，按責(zé)”的要求，對(duì)評(píng)估結(jié)論負(fù)責(zé)。(2)合法合理原則評(píng)估重大事項(xiàng)必須依照法律、法規(guī)和政策，做到公開、公正，體現(xiàn)公平，符合大多數(shù)人民群眾的意愿。(3)科學(xué)民主原則依照相關(guān)法律法規(guī)和政策制定科學(xué)、規(guī)范的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，深入調(diào)查研究，多渠道、多方式、多層次征求意見，定性與定量分析相結(jié)合，充分論證，確保評(píng)估工作全面、客觀、準(zhǔn)(4)以人為本原則統(tǒng)籌考慮發(fā)展需要與人民群眾承受能力，統(tǒng)籌考慮人民群眾長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與現(xiàn)實(shí)利益，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。(5)公平和效益原則正確處理改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系，把改革的力度、發(fā)展的速度與社會(huì)可承受程度統(tǒng)一起來(lái)，實(shí)現(xiàn)政治效益、經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。(1)制定評(píng)估方案由評(píng)估主體對(duì)已確定的評(píng)估事項(xiàng)制定評(píng)估方案，明確具體要求和工作目標(biāo)。(2)組織調(diào)查論證評(píng)估主體根據(jù)實(shí)際情況，將擬決策事項(xiàng)通過(guò)公告公示、走訪群眾、問(wèn)卷調(diào)查、座談會(huì)、聽證會(huì)等多種形式，廣泛征求意見，科學(xué)論證，預(yù)測(cè)、分析可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定因素。(3)確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為便于評(píng)價(jià)表述準(zhǔn)確，本報(bào)告把風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性的大小劃分成5個(gè)等級(jí)，可能性由小到大以次表述為：很小、較小、中等、較大、很大。(4)形成評(píng)估報(bào)告在充分論證評(píng)估的基礎(chǔ)上，評(píng)估主體就評(píng)估的事項(xiàng)、風(fēng)險(xiǎn)的分析、評(píng)估的結(jié)論、應(yīng)對(duì)的措施編制社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估(5)集體研究審定重大事項(xiàng)實(shí)施前必須公司辦公會(huì)等形式集體研究審定。評(píng)估主體將評(píng)估報(bào)告、化解風(fēng)險(xiǎn)工作預(yù)案提交局黨組會(huì)、局長(zhǎng)辦公會(huì)等會(huì)議審批，由會(huì)議集體研究視情況作出實(shí)施、暫緩實(shí)施或不實(shí)施的決定。對(duì)已批準(zhǔn)實(shí)施的重大事項(xiàng)，評(píng)估主體要密切監(jiān)控運(yùn)行情況，及時(shí)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、化解矛盾，確保重大事項(xiàng)順利實(shí)施。以施工圖文件資料為主線，綜合運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)層次分析法、圖表法、模糊綜合評(píng)估法等方法。二、房屋征遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估該項(xiàng)目原有住戶拆遷補(bǔ)償工作有可能引發(fā)矛盾糾紛，所以必須對(duì)其潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行先期預(yù)測(cè)、先期研判、先期介入、先期化解，在了解民情、反映民意、集中民智、珍惜民力的基礎(chǔ)之上，實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策、民主決策、依法決策，切實(shí)維護(hù)最廣大人民群眾的根本利益?；谏鲜銮闆r，房屋征收補(bǔ)償辦公室作為該項(xiàng)目組織實(shí)施單位，及時(shí)組建了評(píng)估工作領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組，入戶調(diào)查研究，了解社情民意。同時(shí)向有關(guān)法律單位和個(gè)人咨詢，廣泛聽取意見和建議。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)房屋征收項(xiàng)目進(jìn)行了全面的、認(rèn)真的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，形成社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估(一)房屋征收范圍項(xiàng)目建設(shè)房屋征收范圍：。征收面積平方米(約103.9畝)。(二)房屋征收可能引發(fā)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵及其成因房屋征收引發(fā)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，即政府在執(zhí)行房屋征收政策、實(shí)施房屋征收的過(guò)程中給人民群眾的生活、生產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)等與其切實(shí)利益相關(guān)的各個(gè)方面造成的負(fù)面影響和損失房屋征收對(duì)征收范圍的人群影響是多方面的：失去收益性物業(yè)、失去宅基地及住宅、原有生活方式和鄰里關(guān)系改變、產(chǎn)生失落感、剝奪感等。另外，不同時(shí)間之間、不同區(qū)域之間、不同征收性質(zhì)之間的不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式，有可能導(dǎo)致群眾對(duì)比甚至盲目攀比，造成誤解，產(chǎn)生不公平感等。因城市房屋征收需要而遷出原居住地的被征收人，為了公共利益的需要，他們不得不離開家園，失去原有的生存空間，去適應(yīng)一個(gè)新的未知環(huán)境。引發(fā)房屋征收社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的原因，1、房屋征收的強(qiáng)制性在我國(guó)現(xiàn)階段，房屋征收是政府行為而不是市場(chǎng)行為，政府發(fā)布公告，組織與實(shí)施，政府行為帶有一定的強(qiáng)制性，這樣做利于保證工程建設(shè)進(jìn)度要求。房屋征收在對(duì)被征收人進(jìn)行公平合理補(bǔ)償?shù)那疤嵯逻M(jìn)行，不以被征收人自愿條件，其產(chǎn)生的負(fù)面作用也是不容忽視的。2、被征收人對(duì)補(bǔ)償?shù)钠谕颠^(guò)高房屋的價(jià)值具有很強(qiáng)的區(qū)域性，不同的區(qū)位房屋價(jià)值相差顯著。隨著城市化的演進(jìn)和城市的不斷擴(kuò)張，城市邊界房屋升值明顯，人民對(duì)房屋升值的預(yù)期加強(qiáng)，要價(jià)和附帶條件但和被征收人不斷增加的要求和欲望相比，補(bǔ)償常常不能滿足被征收人的要求。3、房屋征收帶來(lái)的破壞性當(dāng)人們房屋被征收、被迫遷移時(shí)，其原有的生活模式會(huì)教育和醫(yī)療保健等福利設(shè)施及服務(wù)短期內(nèi)將有可能變化；社會(huì)關(guān)系網(wǎng)解體。這種破壞性將影響被征收人的生產(chǎn)生活水平4、補(bǔ)償不公平等其它原因不同時(shí)間之間、不同區(qū)域之間、不同征收方式之間的不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式，有可能導(dǎo)致群眾相互對(duì)比甚至盲目攀工作不細(xì)致、補(bǔ)償費(fèi)不能按時(shí)撥付等都可能誘發(fā)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)(三)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及其評(píng)價(jià)在房屋征收過(guò)程中，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)衍生于相關(guān)利益群體留置原地拒絕搬遷、暴力對(duì)抗、甚至群體示威等。因此，對(duì)房屋征收項(xiàng)目所涉及的影響社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行界定，應(yīng)認(rèn)真分析房屋征收實(shí)施，群眾可能引發(fā)的異議、遭遇到損失或不適，這些異議、損失或不適為引起社會(huì)不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。在識(shí)別了項(xiàng)目建設(shè)房屋征收項(xiàng)目可能面臨的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大小分別進(jìn)行定性評(píng)價(jià)。為便于評(píng)價(jià)表述準(zhǔn)確，本報(bào)告把風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的大小劃分成5個(gè)等級(jí)，可能性由小至大依次表述為：很小、較小、中等、較大、很大，并根據(jù)專家經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)房屋征收相關(guān)利益群體的民意調(diào)研結(jié)果，界定各類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的大小。根據(jù)對(duì)房屋征收項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中易發(fā)生的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)判斷，并結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)房屋征收項(xiàng)目的具體情形，可能會(huì)誘發(fā)的異議、損失或不適等風(fēng)險(xiǎn)及其評(píng)價(jià)主要如下：1、項(xiàng)目合法性、合理性遭質(zhì)疑的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容：該項(xiàng)目的政策是否與現(xiàn)行政策、法律、法規(guī)相抵觸，是否有充分的政策、法律依據(jù)；該項(xiàng)目是否堅(jiān)持嚴(yán)格的審查審批和報(bào)批程序；是否經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的可行性研究論證，是否充分考慮到時(shí)間、空間、人力、物力、財(cái)力等制約因素；征收方案是否合理可行，工作措施是否完善。(1)本項(xiàng)目合法，手續(xù)完備，程序完備本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)充分可行性論證，嚴(yán)格按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第590號(hào))、《某某市城市房屋征收與拆遷補(bǔ)償安置暫行辦法》及有關(guān)法規(guī)實(shí)施，程序合法，手續(xù)齊全。該項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，規(guī)劃部門已出具規(guī)劃意見，并且在規(guī)劃審批前通過(guò)各種形式進(jìn)行公示，公示期間群眾無(wú)投訴；土地部門也出具了土地預(yù)審意見。征收程序按照有關(guān)法律規(guī)定，決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開。但是上述依法進(jìn)行的活動(dòng)并不能徹底解決群眾對(duì)合法性的質(zhì)疑問(wèn)題。首先，社會(huì)各界對(duì)征收補(bǔ)償?shù)暮戏ㄐ赃€持有懷疑的態(tài)度。其次，該項(xiàng)目用于住宅等非公益用途，其合法性可能被質(zhì)疑。鑒于這些問(wèn)題，上述問(wèn)題應(yīng)該受到有關(guān)部門足夠重視。(2)符合某某城市發(fā)展和城市化建設(shè)的需要城市化是標(biāo)志一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的重要因素。住宅建筑是促進(jìn)城市化建設(shè)的主要?jiǎng)恿χ?；住宅發(fā)展的動(dòng)力，一方面來(lái)自城市規(guī)模的擴(kuò)大和人口自然增長(zhǎng)對(duì)住房數(shù)量的直接需求，另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對(duì)改善住房條件及居住環(huán)境的要求和《某某市城市總體規(guī)劃(2003-2020年本)》、《某某市住房建設(shè)規(guī)劃》中的規(guī)劃目標(biāo)與方針指出：2020年，某某市人均住房建筑面積要達(dá)到36平方米，到2020年累計(jì)新增住宅建筑面積達(dá)到586萬(wàn)平方米。近年來(lái)，某某市萊城區(qū)高莊街道辦事處積極創(chuàng)造“解放思想、干事創(chuàng)業(yè)”的發(fā)展環(huán)境和“親商、安商、為商、富商”的發(fā)展氛圍，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，新農(nóng)村建設(shè)日新月異，是某某新增住房建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)。根據(jù)某某市政府關(guān)于《某某市人民政府關(guān)于加快城中村改造和農(nóng)村集中居住區(qū)建設(shè)的實(shí)施意見》的通知要求，結(jié)合《某某市城市總體規(guī)劃》,項(xiàng)目承辦單位提出實(shí)施舊村改造，將加快我市城中村改造和農(nóng)村集中居住區(qū)建設(shè)步伐，提升城市形象，推動(dòng)城市的科學(xué)和諧發(fā)展，有效地促進(jìn)某某城市化建設(shè)的進(jìn)程，同時(shí)，對(duì)于某某市萊城區(qū)高莊街道辦事處人民群眾生活水平提高，也將發(fā)揮重要的推動(dòng)作用。評(píng)價(jià)結(jié)論：項(xiàng)目合理性風(fēng)險(xiǎn)較小，而其合法性會(huì)受到質(zhì)2、項(xiàng)目可能造成環(huán)境破壞的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)對(duì)區(qū)域的植物造成一定程度的破壞。另外，項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期可能也會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成一定程度的影響。建設(shè)項(xiàng)目在施工期間嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工，嚴(yán)格依照環(huán)境保護(hù)及水土保持投資預(yù)算投入保護(hù)措施建設(shè)，做好各項(xiàng)防治，對(duì)路面進(jìn)行灑水處理粉塵，在白天進(jìn)行施工作業(yè)，基本上對(duì)周邊環(huán)境影響不大，不會(huì)產(chǎn)生噪聲擾民現(xiàn)象。本項(xiàng)目建成后，綠地率30%,不僅不會(huì)破壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境，還能進(jìn)一步提升周邊區(qū)域的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。評(píng)價(jià)結(jié)論：項(xiàng)目造成環(huán)境破壞的風(fēng)險(xiǎn)很小風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容：由于原有住戶拆遷涉及群眾的切身利益，加上群眾對(duì)原住戶拆遷的政策缺乏理解，因此在原有住戶拆遷問(wèn)題上往往會(huì)與政府站在對(duì)立面，以各種形式抵制征收。房屋征收項(xiàng)目中群眾最敏感最擔(dān)憂的是公平合理補(bǔ)償問(wèn)題。項(xiàng)目涉及的原有住戶拆遷需要拆除和搬遷，對(duì)其生活會(huì)造成一些不便和沖擊。如果補(bǔ)償不合理，即使是少數(shù)人不滿意，也有可能影響項(xiàng)目的進(jìn)度和社會(huì)的不穩(wěn)定。另外，原有收益短期內(nèi)可能會(huì)失去，從而影響收入水平。為了贏得群眾對(duì)房屋征收項(xiàng)目的支持，我們已在房屋征收過(guò)程中摸索出了一套成熟的做法，可以有效地化解群眾對(duì)高度負(fù)責(zé)，主動(dòng)放棄自已的節(jié)假日休息時(shí)間，積極與被征收群眾聯(lián)系溝通，向其解答各項(xiàng)征收問(wèn)題，宣傳項(xiàng)目建設(shè)意義和征收政策；嚴(yán)格按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第590號(hào))、《某某市城市房屋征收與拆遷補(bǔ)償安置暫行辦法》及有關(guān)法規(guī)實(shí)施，不讓被拆遷人經(jīng)濟(jì)上受損，對(duì)，積極幫助解決力所能及的補(bǔ)償問(wèn)題，順利高效推進(jìn)征收工作。本項(xiàng)目已嚴(yán)格依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等有關(guān)規(guī)定擬定了征收補(bǔ)償方案，并組織征求意見，補(bǔ)償方案的合理性得到了群眾認(rèn)可，每個(gè)拆遷戶對(duì)自己的補(bǔ)償方案就行了簽字確認(rèn)。拆遷辦與拆遷戶簽訂協(xié)議的詳細(xì)資料現(xiàn)在評(píng)價(jià)結(jié)論：抵制房屋征收的風(fēng)險(xiǎn)較小。4、群眾對(duì)生活環(huán)境變化的不適風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容：該項(xiàng)目所在地是鄂莊村舊址。該項(xiàng)目原有住戶拆遷將打破原來(lái)的生存現(xiàn)狀，從而造成內(nèi)心的不安與擔(dān)憂。會(huì)使被征收人在短期內(nèi)感到惶恐和不適。該項(xiàng)目房屋征收意味著居民生存方式將會(huì)面臨改變，讓他們感到不適應(yīng)。不過(guò)，這種不適應(yīng)僅僅是短期的，隨著該項(xiàng)目的建成，居民的生活、就業(yè)、出行等條件將得到明顯改善，并能長(zhǎng)期從該項(xiàng)目所帶動(dòng)的城市化進(jìn)程中受益。評(píng)價(jià)結(jié)論：群眾對(duì)生活環(huán)境變化的不適風(fēng)險(xiǎn)較小。5、群眾對(duì)生活保障擔(dān)憂的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容：該項(xiàng)目需大量原有住戶拆遷，經(jīng)營(yíng)性質(zhì)原有住戶拆遷滅失會(huì)使部分打工者失去原來(lái)打工的機(jī)會(huì)，造成暫時(shí)性的失業(yè)，從而使其面臨生存的壓力。該項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)公共利益的同時(shí)，把群眾的短期需要和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益結(jié)合起來(lái)綜合考慮。本項(xiàng)目已嚴(yán)格依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等有關(guān)規(guī)定擬定了征收補(bǔ)償方案，并組織征求意見，補(bǔ)償方案的合理性得到了群眾認(rèn)可，每個(gè)拆遷戶對(duì)自己的補(bǔ)償方案進(jìn)行了簽字確認(rèn)。評(píng)價(jià)結(jié)論：群眾對(duì)生活保障擔(dān)憂的風(fēng)險(xiǎn)很小。6、項(xiàng)目可能引發(fā)社會(huì)矛盾的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容：該項(xiàng)目在原有住戶拆遷補(bǔ)償過(guò)程中，個(gè)別居民可能會(huì)因?yàn)閷?duì)補(bǔ)償方案的不滿意而拒絕搬遷、抵制征收。另外，不排除有民間組織通過(guò)收買當(dāng)?shù)鼐用竦难a(bǔ)償權(quán)利而介入反征收活動(dòng)，滋事生非，干擾項(xiàng)目進(jìn)展，并從中牟利。本項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償工作精心布置，組織嚴(yán)密，在拆遷補(bǔ)償過(guò)程中盡量做到不引發(fā)、少引發(fā)居民的不滿情緒，以情感人，以理服人。早在拆遷工作開展之初，市拆遷辦就會(huì)同社區(qū)、街道辦事處及規(guī)劃、土地、房管、城管等部門和單位對(duì)征收工作周密謀劃、精心組織，積極推進(jìn)。在制定征收補(bǔ)償方案時(shí)，召開座談會(huì)，反復(fù)征求群眾的意見和建議，盡可能使補(bǔ)償方案更完善、更合理。開展宣傳教育，針對(duì)居民所提意見和關(guān)心的問(wèn)題，設(shè)立征收政策法規(guī)流動(dòng)咨詢點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)解答居民對(duì)補(bǔ)償方案的質(zhì)疑。對(duì)抵觸情緒較大的居民，采用換位思考方式，盡力解決他們的實(shí)際問(wèn)題，消另處，針對(duì)社會(huì)上偶發(fā)的與本項(xiàng)目征收有關(guān)的零星失實(shí)評(píng)消除誤解，引導(dǎo)輿論支持房屋征收。評(píng)價(jià)結(jié)論：項(xiàng)目可能引發(fā)的社會(huì)治安風(fēng)險(xiǎn)較小。(四)房屋征收補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)上文已對(duì)該項(xiàng)目可能引發(fā)的不利于社會(huì)穩(wěn)定的六大類風(fēng)險(xiǎn)可能性大小進(jìn)行了單項(xiàng)評(píng)價(jià)，為便于度量該項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)的大小，有必要對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的可能性大小進(jìn)行量化，然后得到項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)大小。首先根據(jù)當(dāng)?shù)匾酝鞯亟?jīng)驗(yàn)和民意調(diào)研結(jié)果確定每類風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重W,取值范圍為[0,1],W取值越大表示某類風(fēng)險(xiǎn)在所有風(fēng)險(xiǎn)中的重要性越大。其次確定風(fēng)險(xiǎn)可能性大小的等級(jí)值C,上文已將風(fēng)險(xiǎn)劃分為5個(gè)等級(jí)(很小、較小、中等、較大、很大),等級(jí)值C按風(fēng)險(xiǎn)可能性由小至大分別取值為0.2,0.4,0.6,0.8,1.0。然后將每類風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重與等級(jí)值相乘，求出該類風(fēng)險(xiǎn)因素的得分(即為W×C),把各類風(fēng)險(xiǎn)的得分加總求和即得到綜合風(fēng)險(xiǎn)的分值，即EW×綜合風(fēng)險(xiǎn)分值為0.2-0.4時(shí)，表示該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低，有引發(fā)個(gè)體矛盾沖突的可能；分值為0.41-0.7時(shí)，表示該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中等，有引發(fā)一般性群體事件的可能；分值為0.71-1.0時(shí)，表示該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，有引發(fā)大規(guī)模群體事件的可能。本項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值求取見下表：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)表風(fēng)險(xiǎn)類別風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性(C)很小較小中等較大很大項(xiàng)目合法性，合理性遭質(zhì)疑的風(fēng)√險(xiǎn)項(xiàng)目可能造成環(huán)境破壞的風(fēng)險(xiǎn)√群眾抵制征地的風(fēng)險(xiǎn)√群眾對(duì)生活環(huán)境變化的不適風(fēng)險(xiǎn)√群眾對(duì)生活保障擔(dān)憂的風(fēng)險(xiǎn)√項(xiàng)目可能引發(fā)社會(huì)矛盾的風(fēng)險(xiǎn)√綜合風(fēng)險(xiǎn)從表中可看出，項(xiàng)目建設(shè)房屋征收補(bǔ)償項(xiàng)目可能引發(fā)的不利于社會(huì)穩(wěn)定的綜合風(fēng)險(xiǎn)值為0.35,風(fēng)險(xiǎn)程度低，意味著項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)群體性事件的可能性不大，但不排除個(gè)體矛盾沖突的可能。(五)風(fēng)險(xiǎn)防范措施根據(jù)對(duì)項(xiàng)目可能誘發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及其評(píng)價(jià)，我們采取了下述風(fēng)險(xiǎn)防范措施。1、注重對(duì)被征收人切身利益的保護(hù)一是嚴(yán)格執(zhí)行征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。按照新條例的精神我們制定了征收補(bǔ)償方案，為了確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，在具體操作的時(shí)候，本著有利于保護(hù)被征收人切身利益的角度，制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，按照政策規(guī)定，取高舍低。二是對(duì)該區(qū)域住房和生活“雙困戶”調(diào)查核實(shí)，做好思想工作，認(rèn)真落實(shí)有關(guān)優(yōu)惠政策，使其享受最低生活保障。2、科學(xué)安排和監(jiān)管補(bǔ)償資金使用該項(xiàng)目征收補(bǔ)償金已到位，由征收辦、財(cái)政局、開戶行三方監(jiān)管，足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。3、減少征收其間的擾民市區(qū)征收辦和萊城區(qū)政府及職能部門密切配全，嚴(yán)格要求，工作人員，換位思考，熱情服務(wù)，文明工作，減少擾4、保障項(xiàng)目全過(guò)程治安安全市區(qū)征收辦，采取以預(yù)防為主的治安防范措施。在項(xiàng)目全過(guò)程加強(qiáng)綜合管理工作，保持征收涉及區(qū)域日常治安環(huán)境的良好。密切關(guān)注極少數(shù)人可能的因?qū)ρa(bǔ)償不滿意引發(fā)的上訪、鬧訪、煽動(dòng)群眾、示威等動(dòng)向，第一時(shí)間采取教育、說(shuō)服、化解等措施，將問(wèn)題消除在萌芽狀態(tài)。(六)下一步風(fēng)險(xiǎn)防范方案盡管項(xiàng)目建設(shè)房屋征收項(xiàng)目發(fā)生不利于社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)程度低，但并不意味著該征收項(xiàng)目會(huì)一帆風(fēng)順，仍要注意加強(qiáng)對(duì)房屋征收實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的個(gè)體矛盾沖突的防范，并隨時(shí)戒備和征收進(jìn)展中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。1、繼續(xù)加強(qiáng)征收政策的宣傳，營(yíng)造良好的社會(huì)輿論氛圍通過(guò)電視、廣播、報(bào)紙等多種新聞媒體，宣傳項(xiàng)目對(duì)完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、帶動(dòng)周邊土地升值、增加人民就業(yè)和發(fā)展的機(jī)會(huì)這些正面的影響。盡管短期內(nèi)居民會(huì)有少量的利益損失或者轉(zhuǎn)型期的生活不便，甚至帶來(lái)感情的痛苦、焦慮等，權(quán)衡利弊，該區(qū)域群眾將會(huì)是最大的受益者。因此，有必要繼續(xù)加強(qiáng)征收政策的宣傳，輿2、創(chuàng)新思路，講科學(xué)的征收方法，以人為本，促進(jìn)和諧在征收過(guò)程中要不斷創(chuàng)新工作思路，講求科學(xué)有效的方法尤其要最大程度地照顧被征收群眾的利益。在征收過(guò)程中，還要按規(guī)定做好公開、公示工作，保證被征遷對(duì)象的知3、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，做好征收現(xiàn)場(chǎng)維穩(wěn)工作建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，對(duì)征收過(guò)程中發(fā)生的不穩(wěn)定因素進(jìn)行每日排查。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的治安保障，突發(fā)事件一旦發(fā)生或是出現(xiàn)發(fā)生的苗頭后，各方力量和人員都立即投入到位，各司對(duì)能解決的問(wèn)題要現(xiàn)場(chǎng)給予承諾和答復(fù)，確保事態(tài)不擴(kuò)大，把不穩(wěn)定因素的影響控制在最小范圍內(nèi)。4、加強(qiáng)對(duì)資金使用的監(jiān)管，預(yù)防腐敗的發(fā)生加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)償資金，資產(chǎn)合法使用的監(jiān)管，防止因資金使用、資產(chǎn)運(yùn)作不當(dāng)而影響群眾切身利益，進(jìn)而發(fā)生“次生”社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象。(七)結(jié)論本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目建設(shè)房屋征收過(guò)程中可能發(fā)生的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析與評(píng)價(jià)，結(jié)論如下：項(xiàng)目建設(shè)房屋征收項(xiàng)目可能會(huì)引發(fā)六類不利于社會(huì)穩(wěn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，這六類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大小評(píng)價(jià)結(jié)果是：第1類風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目合法性、合理性遭質(zhì)疑的風(fēng)險(xiǎn)，該類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較大；第2類風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目可能造成環(huán)境破壞的風(fēng)險(xiǎn)，該類同險(xiǎn)發(fā)生的可能性很??；第3類風(fēng)險(xiǎn)，群從抵制的風(fēng)險(xiǎn)，該類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較?。坏?類風(fēng)險(xiǎn)，群眾對(duì)生活環(huán)境變化的不適風(fēng)險(xiǎn)，該類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可通性較??；第5類風(fēng)險(xiǎn)，群眾對(duì)生活保障擔(dān)憂的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性很?。坏?類風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目可能引發(fā)社會(huì)矛盾的風(fēng)險(xiǎn)，該類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性很小。綜合評(píng)價(jià)：項(xiàng)目建設(shè)房屋征收項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)程度低，但有發(fā)生個(gè)體矛盾沖突的可能。目前已經(jīng)采取的和下一步將采取的系列風(fēng)險(xiǎn)防范措施，在一定程度上會(huì)起到降低以致消除社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的效果。但其效果的好壞，取決于這些防范措施執(zhí)行力度大小的影響。項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告(一)環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的目的本次環(huán)評(píng)的目的在于通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周圍區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀調(diào)查分析，預(yù)測(cè)該工程項(xiàng)目建成后，可能對(duì)周圍環(huán)境造成的影響程度和范圍，以及工程建成后當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量可能發(fā)生的變化，并提出切實(shí)可行的污染防治措施。具體為：1、通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)域自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和環(huán)境質(zhì)量狀況的監(jiān)測(cè)和調(diào)查，掌握環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀。2、通過(guò)工程分析搞清工程污染源分布與“三廢”排放情況，評(píng)述工程擬采取的污染控制措施的水平與效果，重視水資源的合理利用，提高水的利用率。3、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、監(jiān)測(cè)及類比資料分析，在掌握本項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)該工程可能對(duì)環(huán)境造成的影響，并提出相應(yīng)的控制或減少不利影響的措施與建4、從環(huán)境保護(hù)出發(fā)，評(píng)述其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及生產(chǎn)工藝的先進(jìn)性，論述項(xiàng)目選址及總圖布局的合理性，并提出相應(yīng)的調(diào)5、從清潔生產(chǎn)、污染物達(dá)標(biāo)排放、污染物排放總量控制等方面，論證項(xiàng)目廢水、廢氣及固體廢物處置等污染控制措施的可行性，提出經(jīng)濟(jì)上合理、技術(shù)上可行，環(huán)境影響較(二)該項(xiàng)目環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染源為建設(shè)過(guò)程的建筑垃圾和項(xiàng)(1)施工期(2)運(yùn)營(yíng)期3、根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，是否對(duì)城區(qū)生態(tài)環(huán)境造成影(三)環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)(1)大氣環(huán)境1)在土地平整、開挖、取、棄土以及建筑材料裝卸運(yùn)2)在工程建設(shè)過(guò)程中必要的揚(yáng)塵防治措施，物料攪拌4)項(xiàng)目建設(shè)要控制施工人員數(shù)量，施工單位生活服務(wù)設(shè)施應(yīng)使用液化氣、電力等清潔能源，盡可能減少使用燃煤。5)營(yíng)運(yùn)期本項(xiàng)目基本無(wú)廢氣排出。綜上所述本項(xiàng)目對(duì)大氣環(huán)境污染很小。(2)水環(huán)境1)執(zhí)行國(guó)家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-1996)。2)有效地利用水資源，制定污水處理措施，堅(jiān)決杜絕亂排亂放污水。禁止利用滲坑、滲井、裂隙排放、傾倒污水。3)禁止向水體排放生活垃圾、廢渣、廢油、酸堿液及其它有毒廢液；禁止在水體中清洗裝過(guò)油類或其它有毒污染物的容器；禁止向水體排放或傾倒任何超標(biāo)的放射性廢渣和4)對(duì)所有污水、垃圾、應(yīng)進(jìn)行集中定期進(jìn)行處理，污水應(yīng)經(jīng)過(guò)處理符合排放標(biāo)準(zhǔn)后才能排放，垃圾、污水的處理標(biāo)準(zhǔn)必須符合環(huán)境保護(hù)的要求，就其處理方式和地點(diǎn)，應(yīng)接受當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門的指導(dǎo)。綜上所述本項(xiàng)目對(duì)水環(huán)境污染很小。(3)聲環(huán)境1)施工機(jī)械為高強(qiáng)度非穩(wěn)態(tài)聲源，操作和施工人員應(yīng)安排輪流休息，減少連續(xù)接觸聲源時(shí)間。2)運(yùn)輸車輛應(yīng)禁鳴嗽叭。3)盡量選用低噪聲施工設(shè)備，高噪聲設(shè)備夜間(22:00～6:00)停止施工，減輕施工噪聲對(duì)周邊居民及野生動(dòng)綜上所述本項(xiàng)目對(duì)聲環(huán)境污染很小。(4)固體垃圾污染1)建設(shè)施工期間按照施工計(jì)劃進(jìn)行。工程完成后，不能殘留廢棄建筑材料，建設(shè)單位應(yīng)要求施工單位規(guī)劃運(yùn)輸，加強(qiáng)管理，這些建筑垃圾應(yīng)盡量分類后回收利用，對(duì)有利用價(jià)值的廢棄物應(yīng)該循環(huán)利用，對(duì)無(wú)利用價(jià)值的廢棄物應(yīng)送至建筑垃圾填埋場(chǎng)，而不能隨意丟棄傾倒，以減少對(duì)周圍環(huán)境2)設(shè)置臨時(shí)垃圾貯存設(shè)施，防止流失，并定期把垃圾3)禁止將含有毒成分的廢碴隨意傾倒或直接掩埋。綜上所述本項(xiàng)目垃圾對(duì)環(huán)境污染很小。(5)項(xiàng)目對(duì)周邊的環(huán)境影響本項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行某某市城市規(guī)劃方案，嚴(yán)格執(zhí)行建筑規(guī)范，不會(huì)影響周邊居民的采光和通風(fēng)，項(xiàng)目建成后建筑集群與周邊樓群相協(xié)調(diào)。2、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)見下表：項(xiàng)目環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)表風(fēng)險(xiǎn)類別風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性(C)很小較小中等較大很大大氣環(huán)境污染的風(fēng)險(xiǎn)√水環(huán)境污染的風(fēng)險(xiǎn)√聲環(huán)境污染的風(fēng)險(xiǎn)√固體垃圾污染的風(fēng)險(xiǎn)√綜合風(fēng)險(xiǎn)從上表可看出，該項(xiàng)目可能出現(xiàn)的環(huán)境污染的綜合風(fēng)險(xiǎn)值為0.20,風(fēng)險(xiǎn)程度低，意味著項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)環(huán)境污(四)生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施1、施工期生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施(1)盡可能減小對(duì)水體和植被的破壞，注意保護(hù)水體、植被，防止泥沙流入水體，同時(shí)要減少工程臨時(shí)占地對(duì)植被(2)合理安排施工活動(dòng)時(shí)間。在排施工時(shí)注意施工作業(yè)等產(chǎn)生高噪聲的活動(dòng)，盡量避開夜間施工。(3)施工期間在修建必不可少的建筑物時(shí)，要精心選點(diǎn)，以減少與環(huán)境的不和諧感；在進(jìn)行排水、電力、通信管線施工時(shí)，采用埋地敷設(shè)(埋深≥0.5m)。(4)施工完成后，要實(shí)施植被恢復(fù)工程、綠化補(bǔ)缺工程建設(shè)，對(duì)生態(tài)環(huán)境遭破壞地段，要進(jìn)行全面恢復(fù)，恢復(fù)原有生態(tài)平衡和自然環(huán)境，恢復(fù)景區(qū)的整體景觀效果。(5)水土流失防護(hù)措施擬建項(xiàng)目水土流失防治責(zé)任范圍為建設(shè)項(xiàng)目全部范圍。水土流失防治責(zé)任范圍包括工程直接影響和間接影響區(qū)，直接影響區(qū)為項(xiàng)目直接征用并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的范圍；間接影響區(qū)為直接影響區(qū)外的范圍。水土流失防治的主要時(shí)段為施工工程建設(shè)中除場(chǎng)地建設(shè)、建筑物基礎(chǔ)等必要的開挖外，嚴(yán)禁其它類型的開挖行為和越界開挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分應(yīng)購(gòu)買商品土石料，嚴(yán)禁就近開工程設(shè)計(jì)要做好土石方平衡，制訂詳細(xì)的棄渣回用方案。施工過(guò)程中要合理安排進(jìn)度和工期，避免開挖后作業(yè)面長(zhǎng)期閑置產(chǎn)生水土流失，施工臨時(shí)棄渣要運(yùn)至地勢(shì)平坦處堆放，并盡快回填，減少堆積的時(shí)間。道路和臨時(shí)棄渣場(chǎng)應(yīng)設(shè)置排水溝和沉淀池，在雨天必須棄渣堆覆蓋土工布以減少土2、運(yùn)營(yíng)期生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施(1)廢水治理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間主要是一些生活污水，設(shè)置雨污分流排水系統(tǒng)，這樣生活污水直接排入市政管網(wǎng)，對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成影響，只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的處理，達(dá)標(biāo)后排入市政管網(wǎng)。(2)廢氣治理本項(xiàng)目基本無(wú)廢氣排出。(3)生活廢棄物治理固體廢棄物采取垃圾分類存放集中收集，統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)作無(wú)害化處理。因此項(xiàng)目固體廢棄物對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)(4)綠化綠化在生態(tài)建設(shè)中具有極其重要的作用，不僅可以改善當(dāng)?shù)匚⑿夂?，而且具有較好的調(diào)溫、調(diào)濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。建設(shè)項(xiàng)目除車道及地面局部停車外，建筑周圍空地均(5)照明與噪音控制應(yīng)避免光污染的產(chǎn)生，加強(qiáng)夜間中心區(qū)照明，重點(diǎn)突出地表建筑的照明，接待區(qū)附近的建筑應(yīng)控制性安裝夜間照明建筑室內(nèi)應(yīng)盡量避免噪聲干擾，保證室內(nèi)安靜的工作和對(duì)本項(xiàng)目擬采取的施工期和營(yíng)運(yùn)期環(huán)境保護(hù)對(duì)策措施進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的結(jié)果表明本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施選擇適當(dāng)，能夠產(chǎn)生較好的效果。(五)結(jié)論施工期和運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境經(jīng)綜合治理以后，都將達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，該類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性很小。不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污評(píng)估結(jié)論：該項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的風(fēng)險(xiǎn)很小。四、建筑安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估(一)評(píng)估依據(jù)(二)建筑安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及建筑安全措施1、本項(xiàng)目建筑安全可能存在的風(fēng)險(xiǎn)事件及風(fēng)險(xiǎn)因素建筑安全可能存在的風(fēng)險(xiǎn)事件及風(fēng)險(xiǎn)因素大災(zāi)水災(zāi)打走灼燙中毒其它冷熱拌站易燃物品：柴油☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆高空作業(yè)☆高邊坡☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆其它盲區(qū)☆普電器設(shè)備☆☆☆有毒物品☆☆☆☆立☆現(xiàn)場(chǎng)☆☆☆☆交通千擾☆☆☆高溫天氣☆☆☆☆☆☆☆基它盲區(qū)☆2、本項(xiàng)目建筑安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及措施安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及措施見下表：共14頁(yè)第1頁(yè)序號(hào)的事故時(shí)態(tài)各注正常異常緊急現(xiàn)在將來(lái)1√√√√2√√√√3√√√√4(4)雨季施工停放在低洼處√√√√5(5)停機(jī)時(shí)停在坡道上√√√√6√√√√7(7)增壓柴油機(jī)突然娘火√√√√8√√√√9(9)液體噴射，高溫冷卻√√√√(1)場(chǎng)地松軟，傾覆√√√√(2)突然換向行駛，損害√√√√案(3)在洞內(nèi)或峭壁下挖掘械√√√√案(4)鏟斗從駕駛室上空經(jīng)過(guò)√√√√案(5)長(zhǎng)距離行走，損傷走√√√√(6)運(yùn)輸過(guò)程未鎖住回轉(zhuǎn)√√√√(1)人員站在履帶上突然√√√√√√√√案(3)工作場(chǎng)地上下坡度過(guò)√√√√(4)更換刀片、履帶等配√√√√√√√√(1)下坡空檔溜放.因√√√√受(2)刮刀吃土太深√√√√(1)鏟斗截人√√√√要√√√√損壞設(shè)備及人員√√√√√√√√備√√√√受(2)用大功率開機(jī)√√√√受√√√√√√√√(1)沒有絕緣措施√√√√(2)發(fā)電機(jī)房有易燃易爆品√√√√(3)廢氣管沒有伸出室外√√√√(4)沒有接地√√√√(5)一相熔絲斷路的情況√√√√(1)變壓器未進(jìn)行耐壓實(shí)驗(yàn)√√√√(2)變壓器容量與熔絲√√√√(3)油面不符合規(guī)定√√√√(4)油溫過(guò)高√√√√(1)場(chǎng)地不足夠大地面不√√√√√√√√(3)與架空輸電線太近√√√√(4)鋼絲繩不符合規(guī)√√√√(5)起重現(xiàn)場(chǎng)沒有?！獭獭獭?6)吊具或吊裝容器脫鉤，重物墜落√√√√(7)物件擁綁不牢而物墜落√√√√(8)起升機(jī)構(gòu)的零件發(fā)生故障或損壞(特√√√√(9)超載吊重，傾覆√√√√√√√√(11)回轉(zhuǎn)半徑與鄰√√√√(12)與帶電體距離壓線)√√√√(1)行車事故√√√√(2)裝載物捆綁不牢√√√√自卸汽車(1)車廂內(nèi)載人√√V√自卸汽車(2)物料裝偏√√√√自卸汽車√√√自卸汽車(4)卸土范圍內(nèi)站人√√V自卸汽車(5)卸料地點(diǎn)不√√V自卸汽車(6)檢查、保養(yǎng)時(shí)√√√自卸汽車(7)未落斗行駛√√√自知汽車(8)起斗后檢查、√√√√√V(2)停放時(shí)吸煙有√√√(3)無(wú)專用排氣管√V√(1)斗內(nèi)載人√√√車V√V√√√V√√√V√(2)下料方站人√√√√√√√√√√√√√√√√口罩√√√√入破碎腔取出或推石料V√√√(三)結(jié)論成立專門的房地產(chǎn)開發(fā)單位，公司堅(jiān)持“團(tuán)結(jié)、敬業(yè)、高效、創(chuàng)新”的集體精神，搭建科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化的管理平臺(tái)，建設(shè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、物業(yè)管理等精英團(tuán)隊(duì)。本項(xiàng)目生產(chǎn)技術(shù)方案及安全施工措施已經(jīng)建委審批。建設(shè)的項(xiàng)目在安全建設(shè)方面均得到業(yè)內(nèi)外人士好評(píng)。故該項(xiàng)目能夠按照國(guó)家建筑規(guī)范實(shí)施，在建筑安全風(fēng)險(xiǎn)方面風(fēng)險(xiǎn)較小。(一)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)概述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，決策理論學(xué)家把風(fēng)險(xiǎn)定義為損失的不確定性。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不只是指損失的不確定性，而且還包括盈利的不確定性。這種觀點(diǎn)認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)就是不確定性，它既可能給活動(dòng)主體帶來(lái)威脅，也可能帶來(lái)機(jī)會(huì)。1、財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意義當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括投資風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)，包括宏觀的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和微觀的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。然后對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)分別運(yùn)用了不同的定量方法進(jìn)行了識(shí)別與評(píng)估，例如泡沫測(cè)度法和綜合模糊評(píng)價(jià)法等，涉及的風(fēng)險(xiǎn)范圍較為全面。其次，將企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警理論應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)，建立了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，并得出了一些有價(jià)值的結(jié)論。實(shí)踐意義：國(guó)際國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)家政策的變化，這都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益加劇的風(fēng)險(xiǎn)。在所有的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯得尤其重要，如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與評(píng)估，并在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)上建立模型，以達(dá)到自動(dòng)預(yù)警的目標(biāo)，將具有很項(xiàng)目承辦單位從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理著手，研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，在此基礎(chǔ)上，提出對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)行預(yù)警管理，并借助SPSS軟件進(jìn)一步建立財(cái)務(wù)預(yù)警模型，以提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，加強(qiáng)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中的生存能力和盈利能力。2、風(fēng)險(xiǎn)形成原因(1)財(cái)務(wù)管理宏觀環(huán)境的復(fù)雜性是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因。財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，而管理系統(tǒng)不能適應(yīng)復(fù)雜多變的宏觀環(huán)境。財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素，這些因素存在企業(yè)之外，但對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生重大的影(2)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，只要有財(cái)務(wù)活動(dòng)，就必然存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然而在現(xiàn)實(shí)工作中，許多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。(3)財(cái)務(wù)決策缺乏科學(xué)性導(dǎo)致決策失誤。財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一主要原因。避免財(cái)務(wù)決策失誤的前提是財(cái)務(wù)決策的科學(xué)化。(4)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系不明。這是企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要原因，企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無(wú)法得到保證。3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)停罅康拈_發(fā)資金來(lái)源于借貸。如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。二是再籌資風(fēng)險(xiǎn)。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。在一些大型房地產(chǎn)集裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大從而給集團(tuán)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命威4、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控方法企業(yè)只有具備對(duì)各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別和監(jiān)測(cè)的能力，才能將風(fēng)險(xiǎn)的損失程度降到最低。企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之前都會(huì)有一些征兆，提供給我們一些信息。(1)宏觀監(jiān)測(cè)方法。1)企業(yè)的應(yīng)收賬款減少，流動(dòng)資產(chǎn)減少，銀行透支依企業(yè)的變現(xiàn)能力減弱，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題必然在不久的將來(lái)暴露2)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。一是自有資本在總資本中的比重有所下降，說(shuō)明企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)；二是虧損侵蝕了全部自有資本，而且還吃掉了一部分負(fù)債，則屬于資不抵債，必須(2)微觀指標(biāo)分析方法。1)企業(yè)收益指標(biāo)。如果從經(jīng)營(yíng)收益開始就已經(jīng)虧損，說(shuō)明企業(yè)已近破產(chǎn)，即使期間收益為盈利，但可能是由于非主營(yíng)業(yè)務(wù)或偶發(fā)事件所形成凈資產(chǎn)增加；但如果經(jīng)營(yíng)收益為盈利，而經(jīng)常收益為虧損，可以說(shuō)已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)信號(hào)。2)財(cái)務(wù)指標(biāo)。一是資產(chǎn)負(fù)債率。該指標(biāo)表示每元資產(chǎn)中有多少屬于債權(quán)人提供的資金，主要反映企業(yè)資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)，通常該比率以低為好，該比率過(guò)高意味著負(fù)債過(guò)多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。二是現(xiàn)金比率。該指標(biāo)反映企業(yè)的貨幣資金與短期投資占流動(dòng)負(fù)債的比例，它是以極其謹(jǐn)慎的態(tài)度分析務(wù)人的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。(1)風(fēng)險(xiǎn)回避策略。指考慮到風(fēng)險(xiǎn)事故存在的可能性較大時(shí)，主動(dòng)放棄或改變某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的方法。但是為此要放棄或改變正在進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，需要付出巨大的代價(jià)，所以它具有一定的局限性。只有在某風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失概率和損失幅度相當(dāng)高的情況下，才采用風(fēng)險(xiǎn)回避策略。(2)風(fēng)險(xiǎn)防范策略。風(fēng)險(xiǎn)防范是在損失發(fā)生前消除或減少可能引起損失的各項(xiàng)因素，避免損失的產(chǎn)生。它是風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范措施。防范措施得當(dāng)，可以減少損失發(fā)生的概率。二是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分離。風(fēng)險(xiǎn)分離是將房地產(chǎn)企業(yè)面臨損失的風(fēng)險(xiǎn)單位分離，而不是將它們集中于可能遭受同樣損失的同一地點(diǎn)，從而達(dá)到縮小損失幅度的目的。三是制定應(yīng)急計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者為應(yīng)付潛在的嚴(yán)重?fù)p失而制定的應(yīng)急計(jì)劃，包括搶救活動(dòng)及企業(yè)在發(fā)生損失后如何繼續(xù)進(jìn)行業(yè)務(wù)活(3)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁策略。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的最主要形式。指保險(xiǎn)人購(gòu)買保險(xiǎn)單，與之確定保險(xiǎn)關(guān)系的形式，將其固有的或可能造成的損失用小額的保險(xiǎn)費(fèi)用固定下來(lái)，避免風(fēng)險(xiǎn)損失。因此，企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、職工人身安全險(xiǎn)、車船險(xiǎn)等可以通過(guò)投保方式減少企業(yè)可能遭受的損失程度。6、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題(1)一些企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)，對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有從征地成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率等方面作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，造成資金管理上的盲目運(yùn)作，財(cái)務(wù)管理工作只停留在單純的會(huì)計(jì)核算，忽略了成本控制，從而加大了項(xiàng)目成本的投資，影響了經(jīng)濟(jì)效益。(2)一些企業(yè)舉債隨意，千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，卻沒有真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力以及利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。(3)企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)對(duì)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在用自有資金“拿地”,用土地向銀行抵押借入資金的過(guò)程中，借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，財(cái)務(wù)杠桿利益越大，而伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。(二)項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析1、財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析內(nèi)容及分析(1)籌資風(fēng)險(xiǎn)指的是由于資金供需市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財(cái)務(wù)成果帶來(lái)的不確定性。本項(xiàng)目總投資12605萬(wàn)元，投資額很大。而拆遷舊村改造舊村為目的，得到了社會(huì)各界的大力支持，成立專門的房產(chǎn)開發(fā)公司。目前國(guó)家貨幣政策寬松，項(xiàng)目承辦單位已取得多家銀行的貸款支持，因此本項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)很小。(2)投資風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)投入一定資金后，因市場(chǎng)需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目所在地處于萊城區(qū)南部黃金地段，建設(shè)項(xiàng)目商機(jī)無(wú)限。因此本項(xiàng)目投資風(fēng)(3)存貨管理風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)保持一定量的存貨對(duì)于其進(jìn)行正常生產(chǎn)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，但如何確定最優(yōu)庫(kù)存量是一金，風(fēng)險(xiǎn)較高；存貨太少又可能導(dǎo)致原料供應(yīng)不及時(shí)，影響企業(yè)的正常生產(chǎn)，嚴(yán)重時(shí)可能造成對(duì)客戶的違約，影響企業(yè)的信譽(yù)。項(xiàng)目全部以回遷房建設(shè)，不存在存貨，因此本項(xiàng)目存貨管理風(fēng)險(xiǎn)很小。(4)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)資產(chǎn)不能正常和確定性地轉(zhuǎn)移現(xiàn)金或企業(yè)債務(wù)和付現(xiàn)責(zé)任不能正常履行的可能性。經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，企業(yè)的變現(xiàn)力和償付能力很強(qiáng)。因此本項(xiàng)目流(5)資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析1)銷售收入估算①銷售價(jià)格確定本項(xiàng)目采取邊建設(shè)邊銷售的方式進(jìn)行，該項(xiàng)目住宅作為回遷房用于安置舊村拆遷的鄂莊村村民，全部以成本價(jià)或采取與現(xiàn)有住宅面積“多退少補(bǔ)”的換算方式等值交換，中間產(chǎn)生少量盈余，作為整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用啟動(dòng)資金，由村委會(huì)統(tǒng)一管理。社區(qū)管理用房由村委暫時(shí)集中管理，其他輔助設(shè)施作為管理辦公用地，不對(duì)外出售。住宅按均價(jià)按1860元/m2計(jì)算，儲(chǔ)藏室按均價(jià)按1860②銷售收入確定本項(xiàng)目住宅建筑面積67500平方米，儲(chǔ)藏室建筑面積6750平方米。經(jīng)估算銷售總收入為13810.50萬(wàn)元。2)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析①項(xiàng)目總投資：萬(wàn)元，全部為項(xiàng)目承辦單位自有資②銷售總收入：13810.50萬(wàn)元。③利潤(rùn)總額：26.09萬(wàn)元。④所得稅：6.52萬(wàn)元。⑤凈利潤(rùn)：19.57萬(wàn)元。⑥營(yíng)業(yè)稅金及附加：733.39萬(wàn)元。⑦土地增值稅：276.21萬(wàn)元。3)盈利能力分析根據(jù)損益與利潤(rùn)分配表與投資計(jì)劃與資金籌措表計(jì)算經(jīng)計(jì)算，各項(xiàng)財(cái)務(wù)靜態(tài)指標(biāo)如下：投資利潤(rùn)率：0.21%;銷售利潤(rùn)率：8.53%。從靜態(tài)指標(biāo)看，項(xiàng)目盈利能力較好。4)不確定分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且房產(chǎn)售價(jià)按基準(zhǔn)方案所設(shè)，則當(dāng)利潤(rùn)為零也即銷售收入等于總成本時(shí)，則項(xiàng)目剛能保本，根據(jù)用實(shí)際銷售量表示計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)得出，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為98.78%。通過(guò)盈虧平衡分析，項(xiàng)目也是可以接受的。從盈虧平衡分析，本項(xiàng)目是可行的。5)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。通過(guò)盈虧平衡分析，項(xiàng)目也是可以接受的。通過(guò)敏感性分析，項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2、財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)表風(fēng)險(xiǎn)類別風(fēng)險(xiǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性(C)很小較小中等較大很大籌資風(fēng)險(xiǎn)√投資風(fēng)險(xiǎn)√存貨管理風(fēng)險(xiǎn)√流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)√資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)√綜合風(fēng)險(xiǎn)從上表可看出，該項(xiàng)目可能出現(xiàn)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)的綜合風(fēng)險(xiǎn)值為0.20,風(fēng)險(xiǎn)程度低，意味著項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。(三)該項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。1、投資分散策略房地產(chǎn)投資分散是通過(guò)開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國(guó)家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資要求全作者共同對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)避免風(fēng)險(xiǎn)。例如與金融部門、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得房地產(chǎn)投資開房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)購(gòu)買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)等方面具有十分重要的意義，尤其對(duì)于房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的發(fā)展具有積極作用。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者在購(gòu)買保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等幾方面的因素。一是注重預(yù)算管理控制。預(yù)算管理是企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行的財(cái)務(wù)控制的基本工具，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，更應(yīng)重視預(yù)算管理來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)明確各級(jí)經(jīng)營(yíng)管理者和員工在企業(yè)中的地位，明確各自的崗位、責(zé)任、權(quán)力和利益，來(lái)整合企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流和人力資源流，建立一套規(guī)范系統(tǒng)的預(yù)算管理制度并有效地執(zhí)行和監(jiān)控，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)。二是科學(xué)規(guī)范項(xiàng)目決策程序。要進(jìn)行周密謹(jǐn)慎的前期考察工作，聘請(qǐng)專業(yè)人士參與決策，運(yùn)用定量和定性的分析方法和財(cái)務(wù)工具，計(jì)算決策指標(biāo)，評(píng)價(jià)決策效果，避免由于個(gè)人和家族成員的素質(zhì)局限導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)決策失誤，以減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。三是構(gòu)建有效的資金管理機(jī)制，加速資金周轉(zhuǎn)。要努力提高資金的使用效率，使資金運(yùn)用產(chǎn)生最佳的效果。要使資金的來(lái)源和動(dòng)用得到有效配合、資金周轉(zhuǎn)順暢，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)資金收回和支付的時(shí)間，注重“凈現(xiàn)金流”的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資選擇和評(píng)估時(shí)不僅