人人都是估價師-房地產(chǎn)估價入門指南智慧樹知到課后章節(jié)答案2023年下重慶工商大學(xué)

人人都是估價師——房地產(chǎn)估價入門指南智慧樹知到課后章節(jié)答案2023年下重慶工商大學(xué)重慶工商大學(xué)

第一章測試

下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。

A:樓層

B:環(huán)境

C:用途

D:交通

答案:用途

某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而收益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產(chǎn)的()特性。

A:易受限制

B:不可移動

C:相互影響

D:用途多樣

答案:相互影響

在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。

A:使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格

B:依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值

C:使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格

D:使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格

答案:依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值

下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是()。

A:房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B:房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制

C:房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征

D:房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

答案:房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制

在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則（）。

A:估價對象的范圍有可能不同

B:估價的依據(jù)有可能不同

C:估價的方法有可能不同

D:不影響估價結(jié)果的公正性

E:不影響估價報告的用途

答案:估價對象的范圍有可能不同

;估價的依據(jù)有可能不同

;估價的方法有可能不同

;不影響估價結(jié)果的公正性

與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有()。

A:實行有償服務(wù)

B:是一種專業(yè)意見

C:估價作業(yè)日期長

D:承擔(dān)法律責(zé)任

E:估計價格或價值

答案:實行有償服務(wù)

;是一種專業(yè)意見

;承擔(dān)法律責(zé)任

某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當(dāng)方法對該套住房進(jìn)行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（）

A:錯B:對

答案:對

第二章測試

房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指()。

A:賬面價值

B:投資價值

C:交換價值

D:使用價值

答案:交換價值

就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。()

A:錯B:對

答案:對

在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。()

A:對B:錯

答案:對

在建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估()。

A:競買人可承受的最高價

B:正常市場價格

C:最可能的成交價

D:掛牌底價

答案:競買人可承受的最高價

下列關(guān)于比較價格、成本價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是()。

A:在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，成本價格低于收益價格

B:在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于成本價格

C:在房地產(chǎn)市場不景氣時，成本價格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比較價格或收益價格

D:比較價格傾向于成交價格，成本價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

答案:在房地產(chǎn)市場不景氣時，成本價格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比較價格或收益價格

在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于比較法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。()

A:對B:錯

答案:對

公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格()。

A:賣方和買方掌握必要的市場信息

B:買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

C:賣方和買方追求各自利益的最大化

D:賣方和買方急于完成交易

E:賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

答案:賣方和買方掌握必要的市場信息

;賣方和買方追求各自利益的最大化

房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于()。

A:投資價值

B:市場價值

C:快速變現(xiàn)價值

D:清算價值

答案:投資價值

在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。()

A:錯B:對

答案:錯

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其可接受的最高價，該估價應(yīng)采用的價值類型為()。

A:謹(jǐn)慎價值

B:在用價值

C:投資價值

D:市場價值

答案:投資價值

關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有()。

A:國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其承受的最高購買價格，是一種投資價值評估

B:投資價值趨向于市場價值

C:在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估

D:市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

E:投資價值和市場價值采取收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同

答案:國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其承受的最高購買價格，是一種投資價值評估

;在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估

;市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。()

A:錯B:對

答案:錯

下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是()。

A:現(xiàn)狀價值為市場價值

B:投資價值屬于非市場價值

C:同一估價對象可能有不同類型的價值

D:市場價值的前提之一是繼續(xù)使用

答案:現(xiàn)狀價值為市場價值

房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值小于房地產(chǎn)的市場價值。()

A:錯B:對

答案:錯

房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價值標(biāo)準(zhǔn)。()

A:錯B:對

答案:錯

對于同一估價對象和同一價值時點，下列價值類型中評估值最大的一般是()。

A:快速變現(xiàn)價值

B:殘余價值

C:謹(jǐn)慎價值

D:市場價值

答案:市場價值

在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)的估價中，理論上評估的應(yīng)是()。

A:建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

B:建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

C:建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

D:建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

答案:建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是()。

A:原始價值高于賬面價值

B:謹(jǐn)慎價值低于市場價值

C:投資價值高于市場價值

D:快速變現(xiàn)價值低于市場價值

答案:投資價值高于市場價值

第三章測試

尋找最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列四個方面依序篩選()。

A:①能否使估價對象價值最大②法律上的可行性③技術(shù)上的可能性④經(jīng)濟(jì)上的可行性

B:①技術(shù)上的可能性②經(jīng)濟(jì)上的可行性③能否使估價對象價值最大④法律上的可行性

C:①法律上的可行性②經(jīng)濟(jì)上的可行性③技術(shù)上的可能性④能否使估價對象價值最大

D:①法律上的可行性②技術(shù)上的可能性③經(jīng)濟(jì)上的可行性④能否使估價對象價值最大

答案:①法律上的可行性②技術(shù)上的可能性③經(jīng)濟(jì)上的可行性④能否使估價對象價值最大

如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以（）進(jìn)行估價。

A:保持現(xiàn)狀前提

B:裝修改造前提

C:轉(zhuǎn)換用途前提

D:重新利用前提

答案:保持現(xiàn)狀前提

根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有（）。

A:大型游樂場

B:土地所有權(quán)

C:宅基地土地使用權(quán)

D:國有工業(yè)用地使用權(quán)

E:鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

答案:土地所有權(quán)

;宅基地土地使用權(quán)

利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的()。

A:最佳規(guī)模

B:最佳管理方式

C:最佳經(jīng)營手段

D:最佳投資渠道

E:最佳集約度

答案:最佳規(guī)模

;最佳集約度

不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。（）

A:對B:錯

答案:對

第四章測試

某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9％，則其實物狀況修正系數(shù)為（）。

A:1.09

B:0.91

C:0.92

D:1.10

答案:0.92

下列關(guān)于可比實例的說法中，正確的有（）。

A:可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例

B:交易實例不一定是可比實例

C:可比實例不一定是交易實例

D:交易實例一定是可比實例

E:可比實例一定是交易實例

答案:交易實例不一定是可比實例

;可比實例一定是交易實例

選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括（）等。

A:可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)

B:可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

C:可比實例的交易類型與估價目的吻合

D:可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

E:可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

答案:可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)

;可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

;可比實例的交易類型與估價目的吻合

;可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括（）等。

A:統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小

B:統(tǒng)一幣種和貨幣單位

C:統(tǒng)一采用總價

D:統(tǒng)一采用單價

E:統(tǒng)一付款方式

答案:統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小

;統(tǒng)一幣種和貨幣單位

;統(tǒng)一采用單價

;統(tǒng)一付款方式

交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低。（）

A:錯B:對

答案:對

資金時間價值的量是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利率”，用相對量來反映為“利息”。()

A:對B:錯

答案:錯

某空置住宅，因為沒有收益，所以不能采用收益法進(jìn)行估價。()

A:錯B:對

答案:錯

預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。()

A:對B:錯

答案:錯

運用收益法評估，選用公式時，如果測算持有期，則選用“全剩余壽命模式”估價，如果測算收益期，則選用“持有加轉(zhuǎn)售模式”估價。()

A:錯B:對

答案:錯

出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。()

A:錯B:對

答案:錯

求取出租房地產(chǎn)的凈收益時，對于出租人應(yīng)負(fù)擔(dān)的費用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素，一般為其中的維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用和租賃稅費。()

A:錯B:對

答案:對

運用收益法計算運營費用時，運營費用是維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出，其中由出租人承擔(dān)的部分不應(yīng)計入。()

A:對B:錯

答案:錯

收益法中的運營費用不包含房地產(chǎn)折舊額，這里的房地產(chǎn)折舊額，是指會計上的建筑物折舊費和土地取得費用攤銷，包括經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費。()

A:對B:錯

答案:錯

房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。()

A:錯B:對

答案:錯

某收益性房地產(chǎn)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，土地使用權(quán)剩余年限為40年，該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值，只需要計算該房地產(chǎn)現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值即可。()

A:對B:錯

答案:錯

建筑物折舊和土地取得費用攤銷不屬于運營費用，重置提撥款屬于運營費用。()

A:對B:錯

答案:對

建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，就是從其竣工日開始到其經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時為止的時間。()

A:對B:錯

答案:錯

某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。()

A:錯B:對

答案:錯

若某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為200萬元，房地產(chǎn)價值為500萬元，則收益乘數(shù)為40%。()

A:對B:錯

答案:錯

資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。()

A:錯B:對

答案:對

在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下，報酬率正好等于資本化率。()

A:錯B:對

答案:錯

當(dāng)凈收益流無規(guī)則變動時，資本化率與報酬率之間沒有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。()

A:對B:錯

答案:對

通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。

A:土地取得成本+開發(fā)成本

B:土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

C:開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

D:土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用

答案:土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用

某建筑物，經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為（）。

A:50%

B:40%

C:67%

D:60%

答案:60%

下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（）。

A:某寫字樓

B:某待出讓土地

C:某酒廠廠房

D:某標(biāo)準(zhǔn)廠房

答案:某酒廠廠房

根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有()。

A:分部分項法

B:分解法

C:市場提取法

D:工料測量法

E:單位比較法

答案:分部分項法

;工料測量法

;單位比較法

求取建筑物折舊的方法，主要有（）。

A:綜合分析法

B:分解法

C:比較法

D:市場提取法

E:年限法

答案:分解法

;市場提取法

;年限法

假設(shè)開發(fā)法的操作步驟有哪些（）

A:預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

B:選擇最佳的開發(fā)利用方式

C:調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況

D:根據(jù)開發(fā)方案我們可以估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

答案:預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

;選擇最佳的開發(fā)利用方式

;調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況

;根據(jù)開發(fā)方案我們可以估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

在建工程價值的公式中，應(yīng)扣除的項目有哪些（）

A:續(xù)建利潤

B:管理費用

C:在建工程取得稅費

D:銷售費用

答案:續(xù)建利潤

;管理費用

;在建工程取得稅費

;銷售費用

動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法區(qū)別有哪些（）

A:對于開發(fā)完成后的價值及后續(xù)開發(fā)的必要支出測算的價值時點不同

B:對于開發(fā)完成后的價值及后續(xù)開發(fā)的必要支出采用的測算方式不同

C:對于投資利息和開發(fā)利潤的處理方式不同

答案:對于開發(fā)完成后的價值及后續(xù)開發(fā)的必要支出測算的價值時點不同

;對于開發(fā)完成后的價值及后續(xù)開發(fā)的必要支出采用的測算方式不同

;對于投資利息和開發(fā)利潤的處理方式不同

動態(tài)分析法測算的結(jié)果比較粗略，但相對要簡單些。（）

A:錯B:對

答案:錯

后續(xù)開發(fā)的必要支出包括哪些（）

A:費用

B:稅金

C:房地產(chǎn)必須付出的各項成本

答案:費用

;稅金

;房地產(chǎn)必須付出的各項成本

后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，說法正確的是（）

A:開發(fā)的應(yīng)得利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。

B:開發(fā)的應(yīng)得利潤只有在動態(tài)分析法中才需要測算。

C:開發(fā)的應(yīng)得利潤即可以在動態(tài)分析法又可以在靜態(tài)分法中測算。

答案:開發(fā)的應(yīng)得利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。

第五章測試

估價對象及其范圍和內(nèi)容，不能根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望隨意確定，而應(yīng)根據(jù)（），依據(jù)法律、行政法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。

A:估價基本事項

B:估價對象

C:估價原則

D:估價目的

答案:估價目的

在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中（）是龍頭。

A:估價目的

B:估價對象

C:估價時點

D:估價目的和估價對象

答案:估價目的

明確估價基本事項主要包括：()

A:明確估價內(nèi)容

B:明確估價費用

C:明確估價對象

D:明確估價時點

E:明確估價目的

答案:明確估價對象

;明確估價時點

;明確估價目的

明確估價對象包括：()

A:明確估價對象的區(qū)位狀況

B:明確估價對象的實物狀況

C:明確估價對象的估價時點

D:明確估價對象的權(quán)益狀況

E:明確估價對象的估價目的

答案:明確估價對象的區(qū)位狀況

;明確估價對象的實物狀況

;明確估價對象的權(quán)益狀況

自有自估不屬于專業(yè)估價行為，其估價結(jié)果或估價報告對外也不具有法律效力。（）

A:錯B:對

答案:對

第六章測試

估價報告封面的應(yīng)包括哪些內(nèi)容（）

A:估價項目名稱

B:估價報告出具日期

C:估價報告編號

D:估價報告名稱

答案:估價項目名稱

;估價報告編號

;估價報告名稱

估價報告出具日期說法正確的是（）

A:估價報告出具日期應(yīng)與致估價委托人函中的致函日期一致

B:估谷報告出具的日期應(yīng)與勘查日期一致

C:估價報告出具日期應(yīng)與委托書中的委托日期一致

D:估價報告出具日期是指本次估價出具報告的年、月、日

答案:估價報告出具日期應(yīng)與致估價委托人函中的致函日期一致

;估價報告出具日期是指本次估價出具報告的年、月、日

注冊房地產(chǎn)估價價師聲明，一般應(yīng)該包括下面這些內(nèi)容：（）

A:房地產(chǎn)估價師已經(jīng)(或沒有)對與本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查看并應(yīng)列出對估價對象進(jìn)行了實地查看的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名

B:房地產(chǎn)估價師與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

C:價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

D:有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助(若有，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者姓名)。

答案:房地產(chǎn)估價師已經(jīng)(或沒有)對與本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查看并應(yīng)列出對估價對象進(jìn)行了實地查看的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名

;房地產(chǎn)估價師與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人