駐馬店市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

駐馬店市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

一、都市概況·地理區(qū)位駐馬店市地處河南省中南部，東與安徽省阜陽市接壤，西與南陽市相連，北與周口市、平頂山市和漯河市為界，南于信陽市毗鄰。駐馬店市歷代設(shè)皇家驛站，故名曰“駐馬”，又名“驛城”，有“天下之中”、“中土大郡”、“九洲通衢”之稱。都市自古為交通要道，現(xiàn)有京廣鐵路、京珠高速公路和106、107國(guó)道縱貫?zāi)媳比常楹印⑷旰?、泌陽河流?jīng)其間，素有“豫州之腹地，天下之最中”之稱，處在“長(zhǎng)江”、“隴蘭”兩大橫向經(jīng)濟(jì)帶之間?！ば姓^(qū)劃1965年設(shè)立駐馬店地區(qū)行政公署，年8月撤地建市，設(shè)駐馬店市，轄西平、遂平、上蔡、汝南、平輿、確山、正陽、新蔡、泌陽九縣和驛城區(qū)，面積1.5萬平方公里，人口821萬人。二、都市經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、宏觀經(jīng)濟(jì)總量駐馬店在全省范疇內(nèi)屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的地區(qū)。工業(yè)、農(nóng)業(yè)比重較高，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，都市化水平低。，初步核算，駐馬店完畢國(guó)民生產(chǎn)總值444.7億元，比增加14.6%。人均生產(chǎn)總值5384元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值完畢157億元，增加28.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值完畢173.2億元，增加10.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值完畢114.5億元，增加8.5%。，駐馬店完一生產(chǎn)總值496.25億元，增加12.1%，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別增加8.1%、16.1%和11.3%。全市城鄉(xiāng)化率18.67%。1996年被擬定為“國(guó)家鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司東西合作示范區(qū)”以來，駐馬店市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，外來資金進(jìn)入速度快速加緊。2、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況駐馬店是農(nóng)業(yè)大市，國(guó)家和省重要的糧油生產(chǎn)基地，素有“中原糧倉(cāng)”、“中州油庫”、“芝麻王國(guó)”之稱。常年糧食總產(chǎn)量占全省的1/10，油料總產(chǎn)量占河南省的25%，居河南省第1位，其中芝麻產(chǎn)量居全國(guó)第一位。近年來駐馬店工業(yè)發(fā)展速度快、規(guī)模大，近幾年以年均超出20%的速度增加。藍(lán)天集團(tuán)、十三香公司、天方藥業(yè)等工業(yè)公司市場(chǎng)影響較大。，駐馬店全部工業(yè)增加值達(dá)成180億元，占到生產(chǎn)總值的37%以上，對(duì)經(jīng)濟(jì)增加的奉獻(xiàn)率達(dá)79.5%，二、三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)成67%。上六個(gè)月，全市規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)完畢工業(yè)總產(chǎn)值145.04億元，同比增加29.6%；累計(jì)完畢工業(yè)增加值同比增加27.5%。3、社會(huì)消費(fèi)水平，駐馬店城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達(dá)成6179元，同比增加8.9%，農(nóng)民人均純收入2226元，增加29%％。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額127.7億元，同比增加10.5％。，駐馬店城鄉(xiāng)居民人均可支配收入6900元，增加11.7%；農(nóng)民人均純收入2486元，增加11.7%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額162.9億元，增加14.1%。上六個(gè)月，都市居民家庭人均可支配收入3976元，同比增加15%；人均消費(fèi)性支出2728元，同比增加16%。4、都市發(fā)展規(guī)劃·都市發(fā)展規(guī)劃駐馬店常住人口為776.51萬人，“十一五”期末，預(yù)計(jì)常住人口為800萬人。駐馬店市區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位將提高，凝聚力增強(qiáng)。都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局：建設(shè)“一種中心”、“一種經(jīng)濟(jì)帶”、“四個(gè)基地”?！耙环N中心”：以駐馬店市區(qū)為中心點(diǎn)，遂平、汝南、確山三點(diǎn)環(huán)線，構(gòu)建市域經(jīng)濟(jì)圈?！耙环N經(jīng)濟(jì)帶”：以駐馬店市區(qū)為輻射點(diǎn)，遂平、確山為兩翼，以107國(guó)道為軸線發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群。“四個(gè)基地”：加工配套基地；當(dāng)代農(nóng)業(yè)基地；東西交流示范基地；特色旅游基地。·建設(shè)規(guī)劃，駐馬店市劃定西至文明大道、北至洪河大道、南至淮河大道、東至富強(qiáng)路和京廣鐵路總面積5.6平方公里的土地為新中心區(qū)控制性規(guī)劃建設(shè)用地。賦予新中心區(qū)“集行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、居住休閑于一體的綜合功效新區(qū)，承當(dāng)集聚都市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)活動(dòng)并帶動(dòng)整個(gè)市區(qū)發(fā)展的功效”。都市新中心區(qū)現(xiàn)在已形成“四心兩軸四區(qū)”功效布局構(gòu)造?！八男摹奔丛谛轮行膮^(qū)形成行政辦公中心、會(huì)展休閑中心、文化娛樂中心和商業(yè)金融中心。“兩軸”即由“四心”公共設(shè)施由南向北形成的功效發(fā)展軸、由開源大道兩側(cè)的綠化和水體形成的綠化景觀軸?！八膮^(qū)”即分別為北部的商業(yè)金融風(fēng)貌區(qū)、中部的行政辦公風(fēng)貌區(qū)、南部的文化娛樂風(fēng)貌區(qū)和當(dāng)代居住風(fēng)貌區(qū)。其中，都市新中心區(qū)核心區(qū)規(guī)劃范疇西至文明支路、駿馬支路，北至緯二支路，東至經(jīng)二支路、樂山支路，南至通達(dá)支路，規(guī)劃總用地面積1.2平方公里，是將來的市行政文化中心。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、市場(chǎng)發(fā)展總體特性·房地產(chǎn)開發(fā)本地化由于駐馬店市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在尚處在起步階段，市場(chǎng)開發(fā)主體的本地化特性十分明顯。以前，除河南建業(yè)以外，參加市場(chǎng)開發(fā)的房地產(chǎn)公司幾乎全部都是本地公司，僅有個(gè)別外地公司有不甚成功的商業(yè)開發(fā)。特別是，幾個(gè)開發(fā)量較大的重要公司還屬于房地產(chǎn)管理部門下屬公司，帶有部分國(guó)企色彩。，浙商背景的西湖都市花園面市，引發(fā)了一定市場(chǎng)關(guān)注?！ど唐坊_發(fā)有限，產(chǎn)品單一同樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段，房地產(chǎn)商品開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量少，政策性福利住房仍然占較大比例。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展不夠活躍。同時(shí)，物業(yè)開發(fā)類型也相對(duì)單一，以住宅開發(fā)為主。商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓物業(yè)的開發(fā)量、產(chǎn)品形式都十分有限。·產(chǎn)品高度同質(zhì)化，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)明顯從房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體、住宅市場(chǎng)來說，產(chǎn)品同質(zhì)化特性體現(xiàn)最明顯。項(xiàng)目分布區(qū)域、產(chǎn)品類型、戶型設(shè)計(jì)、景觀、價(jià)格、甚至建筑立面都嚴(yán)重同質(zhì)化。市場(chǎng)還沒有明顯分層，產(chǎn)品單一化，其必然成果之一即價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。2、住宅市場(chǎng)從區(qū)域分布說，市場(chǎng)新盤集中在老城邊沿的新區(qū)，老城區(qū)內(nèi)部及新區(qū)較遠(yuǎn)的近期市場(chǎng)供應(yīng)量較少。作為連接新老城區(qū)的兩條重要通道之一，文明大道沿線分布了現(xiàn)在駐馬店市場(chǎng)上比較具代表性的重要樓盤，如金色置地廣場(chǎng)、翡翠城等。從建筑形式看，住宅市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品以多層為主，高層比例逐步增加。高層產(chǎn)品市場(chǎng)抗性大，銷售狀況普遍差于多層和小高層。市場(chǎng)抗性的重要因素源于其經(jīng)濟(jì)性差，公攤面積大、物業(yè)管理費(fèi)用和使用成本高，以及物管水平低引發(fā)的對(duì)安全的擔(dān)憂。從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)來看，總的來說是創(chuàng)新度不夠，新產(chǎn)品市場(chǎng)接受度低?，F(xiàn)有住宅社區(qū)的總體排布、交通組織、景觀設(shè)計(jì)都較弱。受開發(fā)規(guī)模影響，社區(qū)內(nèi)部配套缺少、單一。建筑立面設(shè)計(jì)均屬于當(dāng)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，材質(zhì)以面磚為主，但雷同現(xiàn)象相稱嚴(yán)重。市場(chǎng)現(xiàn)有住宅產(chǎn)品戶型以120-140的三房?jī)蓮d為主，兩房下列小戶型供應(yīng)量極少，戶型設(shè)計(jì)整體水平不高。從銷售價(jià)格方面看，整體商品住宅市場(chǎng)價(jià)格分層不明晰、價(jià)格抗性較高。住宅的市場(chǎng)價(jià)格多集中在1500-元/㎡，只有少數(shù)謹(jǐn)慎突破元/㎡。其中，(小)高層售價(jià)比多層高300元/㎡左右。典型個(gè)案：金色置地廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱金色置地廣場(chǎng)位置雪松大道、文明大道交匯處東南角開發(fā)商河南省置地房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目規(guī)模總建筑面積16萬㎡。項(xiàng)目分三期，一期是多層住宅、商業(yè)用房和商住公寓；二期18棟多層，建筑面積10.5萬㎡；三期是2棟19層高層、152戶。項(xiàng)目配套商業(yè)、中心水景現(xiàn)售產(chǎn)品高層住宅現(xiàn)狀1期入住、2期交房、3期地上2層價(jià)格2期均價(jià)1700元/㎡，3期均價(jià)2200元/㎡項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)置地集團(tuán)的公司品牌形成的市場(chǎng)影響是項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)；現(xiàn)在項(xiàng)目的規(guī)模屬于駐馬店市較大的；項(xiàng)目位于新老城區(qū)交界，配套完備，交通便利。3、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)駐馬店市城區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成的區(qū)域性商圈僅有風(fēng)光路一種，商業(yè)地產(chǎn)分布集中。以風(fēng)光路為中心的解放大道、樂山路、富強(qiáng)路聚集形成了良好的商業(yè)氛圍。其中，核心地段風(fēng)光路分布著中檔商業(yè)北京商場(chǎng)、部分品牌門店，也有檔次偏低的新大新商場(chǎng)、風(fēng)光路市場(chǎng)；解放大道、樂山路沿線分布的商業(yè)以中高檔品牌店、大中型超市為主，涉及樂山商場(chǎng)、春天百貨一類檔次較高、市場(chǎng)口碑較好的綜合商場(chǎng)?，F(xiàn)在，駐馬店市商業(yè)物業(yè)形態(tài)從鄰街簡(jiǎn)易鋪面、住宅底商到中高檔商廈都有分布，但檔次重要集中在中檔及下列，以自由經(jīng)營(yíng)形式為主。受支付能力影響，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)不夠活躍，開發(fā)區(qū)域集中在現(xiàn)有重要商業(yè)路段，開發(fā)形式以老商業(yè)物業(yè)、商業(yè)區(qū)升級(jí)改造為主。新建商業(yè)物業(yè)單體數(shù)量少、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳。根據(jù)業(yè)態(tài)不同，中檔商場(chǎng)的平均月租金水平在100-300元/㎡，新建商業(yè)物業(yè)的較高售價(jià)在15000元/㎡以上?，F(xiàn)在重要商業(yè)概況商場(chǎng)名稱規(guī)模業(yè)態(tài)分布北京商場(chǎng)8000㎡，2層家電、洗化、服飾，餐飲喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)12200㎡，3層洗化、副食、餐飲，生活超市新大新商場(chǎng)4000㎡，2層鞋類、服飾商業(yè)大廈5000㎡，5層洗化、文具百貨、服飾、家具春天百貨8000㎡，6層（負(fù)一層）生活超市、洗化、服飾、家電樂山商場(chǎng)10000㎡，4層飾品、洗化、服飾、家電上海商城一期約6000㎡，3層——天方商城（在建）60000㎡，6層（負(fù)一層）規(guī)劃生活超市、洗化、服飾、家電、餐飲溫州步行街（商業(yè)街）30000㎡，2層服飾、餐飲現(xiàn)在駐馬店市純寫字樓市場(chǎng)基本屬于空白。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩慢致使辦公類物業(yè)的市場(chǎng)開發(fā)十分謹(jǐn)慎，現(xiàn)有辦公物業(yè)普通為工業(yè)公司內(nèi)部或通訊行業(yè)等自建。市場(chǎng)開發(fā)的辦公類物業(yè)基本為純商住類型，如金宇數(shù)碼大廈、入市的海云第一城。4、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)·土地放量大，市場(chǎng)供應(yīng)集中放量自駐馬店市新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，新區(qū)建設(shè)基本成形，到，市政府眾機(jī)關(guān)將遷入新區(qū)。都市新區(qū)的市場(chǎng)盼望逐步提高，市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定。新區(qū)建立早期出讓的大量土地逐步進(jìn)入集中開發(fā)時(shí)期。置地華庭項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)，天中第一城等項(xiàng)目計(jì)劃入市，將來的2年，駐馬店新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來開發(fā)高峰和市場(chǎng)集中放量?！ひ欢〞r(shí)期可能出現(xiàn)市場(chǎng)供不不大于求盡管經(jīng)濟(jì)保持了較高增速，但是由于都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)弱，工業(yè)、農(nóng)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重仍然偏大，都市化水平偏低、外來需求量小，新增房地產(chǎn)需求總量增幅不高。在市場(chǎng)集中放量的狀況下，新增需求量可能會(huì)不大于新增供應(yīng)，短期內(nèi)出現(xiàn)供不不大于求的局面?！r(jià)格整體上漲，品質(zhì)拉動(dòng)價(jià)差市場(chǎng)的發(fā)展、產(chǎn)品品質(zhì)的提高也必然隨著市場(chǎng)價(jià)格的整體上揚(yáng)。，駐馬店市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度超出10%，但由于基數(shù)低，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格仍處在低位。因此，隨著區(qū)域市場(chǎng)由起步階段向成熟階段發(fā)展，市場(chǎng)的上升趨勢(shì)明顯，近年的市場(chǎng)價(jià)格仍然會(huì)保持一定增幅。同時(shí)，產(chǎn)品的多元化和差別化也會(huì)變化現(xiàn)在產(chǎn)品價(jià)差小的狀況?！び蓛r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)到產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)在的駐馬店住宅市場(chǎng)總體市場(chǎng)容量不大、產(chǎn)品差別化小，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是競(jìng)爭(zhēng)的重要形式。但是，同時(shí)顯現(xiàn)的一種明顯特性是，個(gè)別項(xiàng)目體現(xiàn)突出、不同項(xiàng)目之間的銷售速度差別大。這表明，市場(chǎng)分層已經(jīng)開始形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)的差別化競(jìng)爭(zhēng)、品牌化發(fā)展成為發(fā)展趨勢(shì)。例如，自建業(yè)進(jìn)入駐