論不動產(chǎn)物權(quán)登記的立法模式

論不動產(chǎn)物權(quán)登記的立法模式

一、房地產(chǎn)登記制度的法律基礎(chǔ)和立法模式(一)不動產(chǎn)登記以維護交易安全之必要性也被稱為法國注冊制或注冊制，它是在法國注冊的，然后被日本、意大利和其他國家繼承的。按照這種制度,由國家設(shè)立不動產(chǎn)登記機構(gòu),并備置不動產(chǎn)登記簿,在不動產(chǎn)因一定原因而發(fā)生權(quán)利變動時,由交易當事人將與該權(quán)利變動有關(guān)的契據(jù)材料交登記機關(guān)登記,以便有利害關(guān)系的第三人根據(jù)登記簿之狀況,了解不動產(chǎn)之權(quán)利狀況,以維護交易安全。契據(jù)登記實質(zhì)上是對有關(guān)不動產(chǎn)交易的狀況做出的記載,對不動產(chǎn)物權(quán)變更的行為只具有確認或者證明的效力,而沒有決定其能否生效的效力,登記不是物權(quán)變動行為生效的條件,不動產(chǎn)物權(quán)依契約變更時,契約如滿足“承擔(dān)義務(wù)的當事人的同意、上述當事人的締約能力、構(gòu)成義務(wù)客體的確定標的、債的原因合法”等條件便可有效成立。由于登記不發(fā)生權(quán)利變動的效果,因此當事人可以自己決定是否進行登記,法律沒有強制性的規(guī)定。同時登記只是對當事人的權(quán)利變動行為進行證明和表彰,至于權(quán)利是否發(fā)生或是否存在瑕疵登記機關(guān)均在所不問,因此即使辦理了登記也不能證明該項權(quán)利的存在沒有瑕疵,無公信力,在交易安全的保護方面存在一定的局限性。(二)達成了物權(quán)變動的合意,而沒有完成登記又稱德國制或登記要件主義,首創(chuàng)于德國,后被瑞士以及荷蘭等民法所繼受。按照這種制度,不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須進行登記,當事人僅僅只是達成了物權(quán)變動的合意,而沒有完成登記手續(xù),則物權(quán)變動的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力,而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。不動產(chǎn)物權(quán)登記不僅具有物權(quán)公示作用,而且還具有決定不動產(chǎn)物權(quán)變更的法律行為能否生效的作用,登記成為物權(quán)變動行為是否有效的要件,因此這種制度又被稱為登記要件主義,強調(diào)了國家對交易活動的干預(yù),具有公信力,對交易安全具有極為徹底的保護作用。對大陸法系其他國家產(chǎn)生了重大影響。(三)中國不動產(chǎn)登記制度的特點又稱澳大利亞式登記制或權(quán)狀交付主義,首創(chuàng)于澳大利亞,菲律賓、泰國以及美國的一些州也實行這種登記制度。這種登記制度根據(jù)權(quán)利登記制度改良而來,它除了登記之外,還有交付權(quán)利證書的要求,產(chǎn)權(quán)一經(jīng)登記便具有不可推翻的效力,登記具有公信力,如果發(fā)生登記錯誤導(dǎo)致當事人利益的重大損害,登記機關(guān)負有賠償責(zé)任。關(guān)于我國不動產(chǎn)登記的立法模式,眾說紛紜,能取得一致意見的還是混合式。不能將其歸人某一立法模式,一方面是因為它有自己的特點,另一方面也有制度不完善的原因。目前中國的不動產(chǎn)登記制度具有以下幾個特點:第一,關(guān)于登記公信力問題。盡管中國的不動產(chǎn)登記要求行政機關(guān)進行審查,但是中國立法卻沒有關(guān)于登記公信力的明確規(guī)定。這與契據(jù)登記制相似,但又不完全屬于契據(jù)登記制。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展,登記具有公信力已成為共識。但在實踐中,由于法律沒有明確規(guī)定登記具有公信力,對第三人信賴登記不給予保護的情況非常多見,這種狀況的形成應(yīng)該說是我國登記立法尚不完善的一個表現(xiàn),所以公信原則的采行,必須首先完善登記制度,否則,將嚴重損害真正權(quán)利人的利益。第二,中國立法對不動產(chǎn)實行強制登記原則,這與權(quán)利登記制一致。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,違反法律法規(guī)的規(guī)定不進行登記的,不僅無法發(fā)生相應(yīng)的民事法律后果,而且還要受到相應(yīng)的行政處罰。強制登記是適合我國基本國情的,因為我國實行土地公有制,這為強制登記創(chuàng)造了條件,使其不僅必要,而且有實現(xiàn)的可能,并且符合我國幾千年的法律傳統(tǒng),能夠促進經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展。第三,中國立法規(guī)定了登記機關(guān)的賠償責(zé)任?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第37條規(guī)定,因登記機關(guān)工作人員的過失導(dǎo)致登記不當致使權(quán)利人受到經(jīng)濟損失的,登記機關(guān)對當事人的直接經(jīng)濟損失負賠償責(zé)任。這一點與托倫斯登記制一致。但是立法并沒有對賠償范圍、計算方式進行規(guī)定,也沒有建立賠償基金或規(guī)定賠償經(jīng)費的來源,使賠償制度名存實亡。第四,中國實行權(quán)利證書制度。我國除進行不動產(chǎn)登記之外還頒發(fā)權(quán)屬證書,采取所謂的“登記發(fā)證制度”。不動產(chǎn)物權(quán)變動的當事人除進行登記注銷原所有權(quán)人的權(quán)利,將新權(quán)利人登記為所有權(quán)人之外,新權(quán)利人還要獲得國家機關(guān)統(tǒng)一制作的權(quán)屬證書。二、中國房地產(chǎn)登記制度的建立(一)不動產(chǎn)登記法上的安全風(fēng)險不動產(chǎn)登記制度的完善,需要建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度,首先要統(tǒng)一法律依據(jù)。我國的不動產(chǎn)登記領(lǐng)域之所以混亂,一個主要原因就是沒有統(tǒng)二的不動產(chǎn)登記法,各職能部門自己制定的規(guī)則零亂而且相互沖突,法律效力不高,不能滿足市場經(jīng)濟條件下對交易安全保護的要求。世界上大多數(shù)國家和地區(qū)都是由國家最高立法機關(guān)制定不動產(chǎn)登記法的,在我國制定物權(quán)法之際,也應(yīng)該考慮由國家立法機關(guān)制定一部效力較高的不動產(chǎn)登記法,以統(tǒng)一法律依據(jù)。(二)《物權(quán)法》上的物權(quán)登記不規(guī)范,引起登記機關(guān)對物隨著經(jīng)濟的發(fā)展和對資源利用效率的提高,在一物之上需要設(shè)立越來越多的物權(quán),所有權(quán)權(quán)能的分離越來越復(fù)雜,對財產(chǎn)占有和支配的主體也越來越多元化;由于物權(quán)的發(fā)展,登記的事項逐步增多,登記的范圍也應(yīng)逐步擴大,目前一些權(quán)利(如空間利用權(quán))本來應(yīng)當成為物權(quán),但由于在法律上沒有規(guī)定相應(yīng)的登記程序,登記機關(guān)常常以法律無名文規(guī)定為由而不予承認,影響了對物的有效利用。這些物權(quán)狀態(tài)雖然比較復(fù)雜,但實際上大多數(shù)都是在土地之上形成的,并圍繞土地的利用而展開,所以應(yīng)建立以土地登記為核心的不動產(chǎn)登記制度,凡是法律所確認的物權(quán),都需要通過登記產(chǎn)生,其移轉(zhuǎn)也要通過公示,建立起一套完整的不動產(chǎn)物權(quán)登記體系。(三)實質(zhì)審查的必要性縱觀各國的不動產(chǎn)登記制度,登記是否具有公信力與登記時是否進行實質(zhì)性審查是一致的。一般來講,采用實質(zhì)性審查的,登記具有公信力。采用形式要件主義的,登記不具有公信力。從我國目前情況看,建立實質(zhì)審查制度是適合我國國情的,原因如下:第一,我國的改革開放使人們的思想觀念發(fā)生了重大變化,但是對國家和政府的信譽還是信賴的。我國正處于市場經(jīng)濟發(fā)展初期,各項制度還不健全。同時整個社會又面臨著從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期,誠實信用的理念還沒有形成交易活動中的最高原則。在這種狀況下,登記機關(guān)對登記事項進行實質(zhì)性審查對保護交易安全是十分必要的。第二,不動產(chǎn)交易涉及的金額往往是非常巨大的,如果登記時不進行實質(zhì)性審查,一旦登記錯誤,便會給當事人造成巨大的損害,甚至事后難以補救,不利于保護交易當事人的合法權(quán)益。第三,強化登記的公示和公信功能。由于登記經(jīng)過了實質(zhì)審查,因此對于登記所表彰的權(quán)利狀況,法律推定其正確。一方面,每個人都應(yīng)當信賴登記的正確性;另一方面,即便登記的權(quán)利狀況與權(quán)利的真實狀況不符,但為保護第三人的利益,也視登記薄的記載為正確,即第三人對于登記的善意信賴受法律保護。對于交易安全具有極為徹底的保護作用。(四)因登記發(fā)生錯誤,的善意登記的實質(zhì)審查主義與登記機關(guān)的責(zé)任是聯(lián)系在一起的,如果登記機關(guān)對登記審查不嚴,不僅會使真正的權(quán)利人蒙受損失,