第二章-資產(chǎn)評(píng)估的基本方法11

第二章

資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法

主講教師：張周印2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》2目錄第一節(jié)成本法第二節(jié)比較法補(bǔ)：貨幣的時(shí)間價(jià)值第三節(jié)收益法第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》3第二節(jié)成本法☆成本的概念☆成本法的評(píng)估程序☆重置成本的估算方法☆實(shí)體性貶值的估算☆功能性貶值的估算☆經(jīng)濟(jì)性貶值的估算☆成新率的估算一、成本法的基本涵義成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值和各種評(píng)估方法的總稱。

成本法的基本公式為：

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值二、成本法的基本前提

1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。

比如實(shí)體貶值，那就用歷史資料來說明資產(chǎn)用了多少年。沒有歷史資料，貶值的數(shù)據(jù)得不到，這個(gè)方法就無法使用，所以必須要有一些相關(guān)的歷史信息，如果這些歷史資料較多，可以通過會(huì)計(jì)核算資料來得到，如以前的會(huì)計(jì)賬本、會(huì)計(jì)憑證等。3.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。注意：這些耗費(fèi)應(yīng)該是合理且必須的，因?yàn)橘Y產(chǎn)的損耗是形成資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，生產(chǎn)任何新的產(chǎn)品都有消耗。但是從評(píng)估的角度看，生成資產(chǎn)的消耗，有些是有效的消耗，有些是無效的消耗。在評(píng)估中用成本法要確定的消耗應(yīng)該是必須的，反映了同行業(yè)或者社會(huì)的一種平均的消耗水平，而不是個(gè)別的消耗。

三、成本法中的基本要素（一）資產(chǎn)的重置成本

資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。

資產(chǎn)的重置成本分為兩類：復(fù)原重置成本和更新重置成本。

1.復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

“原消耗、現(xiàn)價(jià)格”。

案例有一臺(tái)3年前做的桌子，假如原來使用10個(gè)人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤釘子、0.5公斤的漆。如果從歷史成本來講，用的是三年前的消耗和價(jià)格；而現(xiàn)在用復(fù)原重置成本，則原來的消耗不變，價(jià)格按現(xiàn)在的價(jià)格算。（一）資產(chǎn)的重置成本2.更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。

“新消耗、現(xiàn)價(jià)格”要考慮到技術(shù)進(jìn)步的影響。

例：由于技術(shù)的進(jìn)步采用了新的機(jī)械，現(xiàn)在做這個(gè)桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤釘子、0.3公斤的漆，還用現(xiàn)在的價(jià)格，即消耗用新消耗,價(jià)格也用現(xiàn)在的價(jià)格。從而計(jì)算出更新重置成本。

1）在理論上，如果能同時(shí)得到復(fù)原重置成本和更新重置成本資料，就選擇更新重置成本計(jì)算。

2）如果找不到更新重置成本，也可用復(fù)原重置成本計(jì)算重置成本。

三、成本法中的基本要素（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值

實(shí)體貶值也稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。

資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常用實(shí)體性貶值率計(jì)量，用公式表示為：

實(shí)體性貶值率=資產(chǎn)實(shí)體性貶值/資產(chǎn)重置成本

（三）資產(chǎn)的功能性貶值

資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。

（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部的變化引起的資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。

2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》11成本的類型

成本可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分成若干類型，但與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的成本主要有兩種：歷史成本和重置成本。（一）歷史成本指過去發(fā)生的成本，資產(chǎn)取得時(shí)實(shí)際所發(fā)生的成本。（二）重置成本重置成本是指重新購(gòu)置或建造同樣功能的資產(chǎn)所要花費(fèi)的全部支出。

2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》12一、成本法的概念

成本法——通過估算被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的（復(fù)原或更新）重置成本，并扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》13

復(fù)原重置成本——在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用與被評(píng)估資產(chǎn)同樣的材料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等重新購(gòu)建該項(xiàng)全新資產(chǎn)即復(fù)制品所需發(fā)生的支出。

更新重置成本——在評(píng)估基準(zhǔn)日，采用新型材料、現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，重新購(gòu)建具有與被評(píng)估資產(chǎn)相同功效的資產(chǎn)所需發(fā)生的支出。更新重置成本通常小于復(fù)原重置成本2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》14三種價(jià)值損耗實(shí)體性貶值——又稱為有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用磨損或受自然力影響而導(dǎo)致物理性能不斷下降而引起的價(jià)值減少。功能性貶值——由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用而導(dǎo)致原有資產(chǎn)的功能相對(duì)過時(shí)而產(chǎn)生的價(jià)值損失。由技術(shù)進(jìn)步而引起的。經(jīng)濟(jì)性貶值——指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境變化的影響而造成的資產(chǎn)的貶值。如政策、法律、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治動(dòng)蕩等2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》15成本法的基本公式公式一：（理論公式）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

公式二：（操作公式）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=重置成本×成新率

2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》16二、成本法的評(píng)估程序（了解）1、搜集與被評(píng)估資產(chǎn)有關(guān)的重置成本資料和歷史成本資料2、確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限3、估算被評(píng)估資產(chǎn)的各種貶值指資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。4、確定被評(píng)估資產(chǎn)的成新率5、確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》17三、重置成本的估算方法（一）重置核算法重置核算法又稱為細(xì)節(jié)分析法，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新購(gòu)建資產(chǎn)所應(yīng)發(fā)生的成本項(xiàng)目逐項(xiàng)計(jì)算并加以匯總，從而估算出資產(chǎn)的重置成本的一種評(píng)估方法。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》18

一臺(tái)含有附屬及配套設(shè)施的機(jī)器設(shè)備，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為100萬元，運(yùn)雜費(fèi)5萬元，安裝調(diào)試費(fèi)20萬元，附屬及配套設(shè)施估算成本為：設(shè)計(jì)費(fèi)2萬元，材料費(fèi)6萬元，人工費(fèi)4萬元，其他雜費(fèi)1萬元。該機(jī)器設(shè)備的重置成本為：重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（萬元）（一）重置核算法（一）重置核算法例：重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元。該機(jī)器設(shè)備重置成本為：

直接成本=50000+1000+800=51800（元）

其中：買價(jià)，50000元

運(yùn)雜費(fèi)，1000元

安裝費(fèi)用，800元

其中，原材料，300元

人工，500元

間接成本（安裝成本），500×0.8=400元

=重置成本合計(jì)，52200元。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》20（二）物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)是反映各個(gè)時(shí)期商品價(jià)格水準(zhǔn)變動(dòng)情況的指數(shù)。物價(jià)指數(shù)法的一般計(jì)算式為：

重置成本=被評(píng)估資產(chǎn)原始成本×評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)的物價(jià)指數(shù)或：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

=資產(chǎn)原始成本××環(huán)比價(jià)格指數(shù)a1×a2×a3……×anP232023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》21

機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，購(gòu)置于2008年，賬面原值10萬元。該類資產(chǎn)適用的物價(jià)指數(shù)：2008年為100%，評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)為150%，則：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本

=10萬元×=15萬元150%100%（二）物價(jià)指數(shù)法（二）物價(jià)指數(shù)法例：某被估資產(chǎn)購(gòu)建于2004年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95%，評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為160%，則：

被估資產(chǎn)重置成本=50000×（160%/95%）×100%

=84210（元）

（二）物價(jià)指數(shù)法又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，2002年建成，2007年進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比分別為2003年為11.7%，2004年為17%，2005年為30.5%，2006年為6.9%，2007年為4.8%，則有：

被估資產(chǎn)重置成本=200000×（1+11.7%）×（1+17%）×（1+30.5%）（1+6.9%）×（1+4.8%）×100%=200000×191%=382000（元）

2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》24運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法時(shí)要注意以下問題：

1、物價(jià)指數(shù)范圍的選用物價(jià)指數(shù)有綜合的、分類的和個(gè)別的物價(jià)指數(shù)。

2、物價(jià)指數(shù)的局限性僅僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素

3、物價(jià)指數(shù)法的適用范圍適用于數(shù)量多、價(jià)值低的大宗資產(chǎn)（如機(jī)器設(shè)備等）的評(píng)估，而且還是在其他評(píng)估方法難以采用的情況下才能使用物價(jià)指數(shù)法。三、重置成本的估算方法2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》25（三）功能成本法先假定生產(chǎn)能力與成本成線性關(guān)系，尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的參照物，根據(jù)功能與成本之間的關(guān)系，推算被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的一種具體評(píng)估方法。功能成本法的運(yùn)用分兩種情況。三、重置成本的估算方法2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》26①假設(shè)資產(chǎn)的功能與成本成線性關(guān)系在這種情況下其計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力三、重置成本的估算方法2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》27[例2-3]

某被評(píng)估生產(chǎn)設(shè)備的年產(chǎn)量為8000件?，F(xiàn)查知，市場(chǎng)上全新參照物的價(jià)格為120000元，年產(chǎn)量為10000件。由此可確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本

=120000元×（8000/10000）=96000元

三、重置成本的估算方法P232023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》28②假設(shè)資產(chǎn)的功能與成本成非線性關(guān)系在這種情況下其計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）上式中x通常被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在資產(chǎn)的功能與成本成非線性關(guān)系的條件下，通過這個(gè)指數(shù)來調(diào)整資產(chǎn)的功能與成本之間的關(guān)系。x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，視不同行業(yè)或情況，一般可在0.4-1之間取值。X三、重置成本的估算方法線性與非線性非線性，是指輸出輸入既不是正比例的情形。自變量與變量之間不成線性關(guān)系，成曲線或拋物線關(guān)系或不能定量,這種關(guān)系叫非線性關(guān)系。兩個(gè)變量之間存在一次函數(shù)關(guān)系，就稱它們之間存在線性關(guān)系。

2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》30

對(duì)企業(yè)整體或者同類資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，簡(jiǎn)化評(píng)估工作，節(jié)省評(píng)估時(shí)間。步驟：

①先將資產(chǎn)按適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類

②從各類中抽選有代表性的樣本進(jìn)行評(píng)估③根據(jù)樣本的重置成本和歷史成本計(jì)算調(diào)整系數(shù)④計(jì)算該類資產(chǎn)的重置成本統(tǒng)計(jì)分析法P24統(tǒng)計(jì)分析法（1）在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別。

（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、價(jià)格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。

（3）依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。其計(jì)算公式為：K=R’/R

根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K

2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》32（一）觀察法由評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)察看資產(chǎn)的使用、磨損、修理、改造和物理壽命等因素，按照有關(guān)規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)判斷，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種具體評(píng)估方法。四、實(shí)體性貶值的估算實(shí)體性貶值

=重置成本×實(shí)體性貶值率（一）觀察法即由專家實(shí)際觀測(cè)，根據(jù)觀測(cè)的情況對(duì)被估資產(chǎn)的新舊程度打分，然后加權(quán)測(cè)算，從而計(jì)算出成新率。

資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×（1-實(shí)體性成新率）

式中，實(shí)體性成新率=1-實(shí)體性貶值率

2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》34四、實(shí)體性貶值的估算方法（二）使用年限法使用年限法是指通過確定被評(píng)估資產(chǎn)的已使用年限與總使用年限來估算其實(shí)體性貶值程度的一種具體評(píng)估方法。其計(jì)算公式為：

實(shí)體性貶值額=

（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）×

式中：已使用年限分為名義已使用年限和實(shí)際已使用年限實(shí)際已使用年限總使用年限2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》35

名義已使用年限是指從被評(píng)估資產(chǎn)投入使用之日起到評(píng)估基準(zhǔn)日所經(jīng)歷的年限。

實(shí)際已使用年限是考慮了資產(chǎn)利用率后的使用年限。資產(chǎn)利用率的計(jì)算公式為：

資產(chǎn)利用率=截止評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截止評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計(jì)標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間

實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》36[例2-4]

某項(xiàng)資產(chǎn)于1998年3月1日投入使用，評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年3月1日。按照該項(xiàng)資產(chǎn)的技術(shù)指標(biāo)規(guī)定，該項(xiàng)資產(chǎn)每天正常工作時(shí)間為8小時(shí)。但據(jù)了解，該項(xiàng)資產(chǎn)實(shí)際每天工作時(shí)間為12小時(shí)。試計(jì)算其實(shí)際已使用年限(每年按360天計(jì)算)。實(shí)際已使用年限=10年×（360×12/360×8）=15年P(guān)25（二）使用年限法某資產(chǎn)1994年2月購(gòu)進(jìn),2004年2月評(píng)估時(shí)名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo),正常使用情況下每天應(yīng)工作8小時(shí),而實(shí)際每天只工作7.2小時(shí)。則實(shí)際已使用年限應(yīng)為多少？資產(chǎn)利用率=×100%=90%實(shí)際已使用年限=10×90%=9(年)2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》382023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》39——自然壽命又稱物理壽命，是指機(jī)器設(shè)備從全新狀態(tài)開始使用，直到不能正常工作而予以報(bào)廢所經(jīng)歷的時(shí)間?！夹g(shù)壽命是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到技術(shù)過時(shí)予以淘汰所經(jīng)歷的時(shí)間?！?jīng)濟(jì)壽命是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。所謂經(jīng)濟(jì)上不合算是指使用該設(shè)備不能獲得正收益?！獣?huì)計(jì)壽命

是指財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度上規(guī)定的折舊年限。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》40

功能性貶值是一種由于技術(shù)進(jìn)步而引起的原有資產(chǎn)的價(jià)值損耗。主要從資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、成本的相對(duì)增加、可替代性幾個(gè)方面考慮。

五、功能性貶值的估算2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》41

功能性貶值的估算包括兩個(gè)方面，即超額運(yùn)營(yíng)成本和超額投資成本。①超額運(yùn)營(yíng)成本超額運(yùn)營(yíng)成本是指新型資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本低于原有資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本之間的差額。被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=∑被評(píng)估資產(chǎn)超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》42[例2-5]

某企業(yè)擁有一種A型機(jī)器設(shè)備，原有設(shè)備需配備工人10人，新型設(shè)備只需配備工人7名。已知工人每人每月工資為1000元，新型設(shè)備年物耗降低額5000元，年能耗降低額3000元。計(jì)算結(jié)果如下表所示。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》43

項(xiàng)目新型設(shè)備原有設(shè)備

每月工資成本1000元×7人=7000元1000元×10人=10000元每月工資成本差異10000-7000=3000元年工資超支額3000×12=36000元

年物耗降低額5000元

年能耗降低額3000元

貶值額小計(jì)44000元減:所得稅(25%)11000元稅后貶值額33000元設(shè)備尚可使用年限8年年金折現(xiàn)系數(shù)(折現(xiàn)率5%)6.4632功能性貶值額213286元五、功能性貶值的估算被估資產(chǎn)是三年前的，采用比較舊的技術(shù)進(jìn)行武裝；現(xiàn)在買同樣的資產(chǎn)，是用新技術(shù)武裝的。舊資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一年，需要10人操作，而新的資產(chǎn)同樣經(jīng)營(yíng)一年只需6人。從而節(jié)約四個(gè)人，一年就節(jié)約四個(gè)人的工資。假如一個(gè)人的工資是兩萬/年，那么四個(gè)人一年一共節(jié)約八萬元。這八萬就叫超額營(yíng)運(yùn)成本。五、功能性貶值的估算計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。

在其他因素不變的情況下，如果多花八萬元，利潤(rùn)將由此減少八萬元。損失八萬的利，八萬的損失并不是都由所有者所有的，并且還少了交所得稅。因此，要從八萬中把所得稅扣掉，用損失的八萬年超額營(yíng)運(yùn)成本，乘以（1-33%），即按8萬的67%計(jì)算，就是5.36萬，5.36萬就是凈的超額營(yíng)運(yùn)成本。①超額運(yùn)營(yíng)成本①超額運(yùn)營(yíng)成本形成的功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：

第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。

第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是存稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引致稅前利潤(rùn)額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本低于其實(shí)際支付額。因此，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。

五、功能性貶值的估算第三、估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。

第四、以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）

在計(jì)算時(shí)要注意貨幣時(shí)間價(jià)值，例如：接上例，假設(shè)設(shè)備還能用三年，折現(xiàn)率是10%，則

五、功能性貶值的估算1=5.36（0.9091+0.8264+0.7513）=13.33萬

計(jì)算得出的結(jié)果即為功能性貶值額。

例：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果1項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量10000件10000件單件工資0.80元1.2元月工資成本8000元12000元月差異額月差異額12000-8000=4000元年工資成本超支額

4000×12=48000（元）減：所得稅（稅率33%）

15840元扣除所得稅后年凈超額工資

32160元資產(chǎn)剩余使用年限

5年假定折現(xiàn)率10%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)

3.7908功能性貶值

121912.128元2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》50②超額投資成本超額投資成本是指由于技術(shù)進(jìn)步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新資產(chǎn)的制造成本低于原有資產(chǎn)的制造成本，而形成的原有資產(chǎn)的價(jià)值貶值額。超額投資成本實(shí)質(zhì)上可以看成是復(fù)原重置成本與更新重置成本之間的差額，其計(jì)算公式為：功能性貶值=復(fù)原重置成本—更新重置成本P26六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

經(jīng)濟(jì)性貶值稱為外部損失，是指資產(chǎn)本身的外部影響造成的價(jià)值損失。主要表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)中的設(shè)備利用率下降，甚至閑置，并由此引起設(shè)備的運(yùn)營(yíng)收益減少。外部條件造成的經(jīng)濟(jì)性貶值可以源自國(guó)際，國(guó)內(nèi)行業(yè)基礎(chǔ)或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經(jīng)濟(jì)回報(bào)，因而，直接影響資產(chǎn)或物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算1.生產(chǎn)能力相對(duì)過剩引起的經(jīng)濟(jì)性貶值

2.生產(chǎn)要素提價(jià)，產(chǎn)品售價(jià)沒有提高引起的經(jīng)濟(jì)性貶值3.縮短資產(chǎn)的使用壽命引起的經(jīng)濟(jì)性貶值評(píng)估確定成新率的損耗，包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。功能性貶值只是無形損耗的一種形式，而不是無形損耗的全部。經(jīng)濟(jì)性貶值則是資產(chǎn)外部原因引起的，為評(píng)估過程所特有。經(jīng)濟(jì)性貶值額主要根據(jù)產(chǎn)品銷售困難、開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)閑置等因素確定。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》53六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

經(jīng)濟(jì)性貶值：主要考慮由于銷售困難導(dǎo)致開工不足的因素；另外，如果外部環(huán)境變化較大，也要考慮在內(nèi)。一般，當(dāng)資產(chǎn)使用正常時(shí)，不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值

(1)經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-()]×100%

式中：

x為生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)。資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的生產(chǎn)能力資產(chǎn)在設(shè)計(jì)時(shí)的生產(chǎn)能力x2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》54六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算(2)經(jīng)濟(jì)性貶值額經(jīng)濟(jì)性貶值額可以通過以下兩個(gè)公式加以計(jì)算：

經(jīng)濟(jì)性貶值額=重置成本×經(jīng)濟(jì)性貶值率

在評(píng)估實(shí)踐中，要比較準(zhǔn)確地計(jì)算出資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額，通常比較困難，因此，通過估算經(jīng)濟(jì)性貶值率來確定經(jīng)濟(jì)性貶值額較為可行。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》55六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

某企業(yè)一條被評(píng)估生產(chǎn)線，設(shè)計(jì)年生產(chǎn)能力為100000件A產(chǎn)品。因市場(chǎng)需求變化，評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的年產(chǎn)量為70000件A產(chǎn)品。生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)取0.6。試計(jì)算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。

經(jīng)濟(jì)性貶值率

=[1-（70000/100000）]×100%=19%0.6六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值從概念上講，是由于企業(yè)外部的影響，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)本身價(jià)值的損失，與企業(yè)資產(chǎn)本身無關(guān)。

經(jīng)濟(jì)貶值的測(cè)算，可以有不同的方法：

1.間接計(jì)算法。

式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。

經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的重置成本為基數(shù)，按確定的經(jīng)濟(jì)性貶值率估測(cè)。

六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算⒉直接計(jì)算法。

直接計(jì)算法，就是直接測(cè)貶值額。

例如：某一生產(chǎn)線，年產(chǎn)10萬臺(tái)彩電。若每臺(tái)彩電的市場(chǎng)售價(jià)應(yīng)該是2000元，現(xiàn)在由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，要想還賣2000元一臺(tái)，只能生產(chǎn)8萬臺(tái)，也就減少2萬臺(tái)，那么可以算貶值率。

但是也可以直接測(cè)貶值額。如果還是生產(chǎn)10萬臺(tái)產(chǎn)品，每臺(tái)價(jià)格不到2000元，必須降價(jià)，若每件降價(jià)200元，生產(chǎn)十萬件，成本不變。這樣每賣一臺(tái)損失200元的利潤(rùn)。仿照功能貶值的方法，可計(jì)算出貶值額。

六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算例：某被估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺(tái)產(chǎn)品，因市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年量估計(jì)要減速少6000臺(tái)左右，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6。根據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率大約在以下水平上：

經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（1400/20000）0.6×100%]

=[1－0.81]×100%=19%

六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算又如，數(shù)據(jù)承上例，假定每年減少6000臺(tái)產(chǎn)品，每臺(tái)產(chǎn)品損失凈利潤(rùn)100元，該生產(chǎn)線沿可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報(bào)率為10%，所得稅率為33%。該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額大約為：

經(jīng)濟(jì)性貶值額=（6000×100）×（1-33%）×（P/A，10%，3）

=402000×2.4869

=999734（元）

2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》60七、成新率的估算成新率的基本概念：

反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率

在評(píng)估實(shí)踐中，成新率有兩種涵義。一種涵義是只考慮資產(chǎn)的有形損耗，而不考慮資產(chǎn)的功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗。其計(jì)算公式為：

成新率=1－實(shí)體性貶值率

另一種涵義是不僅要考慮資產(chǎn)的有形損耗，還要綜合考慮資產(chǎn)的無形損耗（包括功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗）。其計(jì)算公式為：成新率=1－實(shí)體性貶值率－功能性貶值率－經(jīng)濟(jì)性貶值率

或：成新率=資產(chǎn)的現(xiàn)行成本／重置成本2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》61

在評(píng)估實(shí)踐中運(yùn)用的成新率通常是后一種成新率，即綜合考慮了資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗以后的成新率。由于成新率中已不含有各種貶值因素，因此，可以通過成新率直接確定資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。即：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=重置成本×成新率

2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》62成新率的估算方法(一)觀察法由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)分析師進(jìn)行，要同時(shí)考慮資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗。(二)經(jīng)濟(jì)使用年限法成新率=剩余經(jīng)濟(jì)使用年限剩余經(jīng)濟(jì)使用年限+已使用年限2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》63(三)修復(fù)費(fèi)用法指通過估算將資產(chǎn)恢復(fù)到原有功能所需要的修復(fù)費(fèi)用來確定成新率的一種具體評(píng)估方法。成新率=[1-]×100%

通常適用于某些預(yù)計(jì)使用年限難以估測(cè)的資產(chǎn)，如水庫(kù)、大壩等。修復(fù)費(fèi)用重置成本P282023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》64對(duì)成本法適用范圍的評(píng)價(jià)▲優(yōu)點(diǎn)成本法是在某項(xiàng)資產(chǎn)既不能采用比較法又不能采用收益法的情況下而采用的一種評(píng)估方法。從這個(gè)意義上看，成本法實(shí)際上是彌補(bǔ)了比較法和收益法的不足?！蛔阒幉荒艹浞挚紤]被評(píng)估資產(chǎn)的未來獲利能力。復(fù)習(xí)題a1.某臺(tái)設(shè)備為1980年12月購(gòu)進(jìn),賬面值200萬元,購(gòu)進(jìn)時(shí)的定基物價(jià)指數(shù)102%,以2000年12月1日為評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。已知1985年、1990年、1995年和2000年各年的定基物價(jià)指數(shù)分別為110%、118%、125%和120%,則該設(shè)備的重置成本最接近于(

)萬元。A.235

B.240C.295

D.350復(fù)習(xí)題a2.某被評(píng)估設(shè)備賬面原值為90萬元，賬面凈值75萬元。該設(shè)備已購(gòu)置3年，3年中，同類設(shè)備的價(jià)格指數(shù)每年都比前一年遞增5%，則該設(shè)備的重置成本最接近于（）萬元。A.104.19B.103.50C.90D.94.52023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》67第三節(jié)市場(chǎng)法☆市場(chǎng)的基本涵義☆市場(chǎng)法的基本概念☆市場(chǎng)法運(yùn)用的基本前提☆市場(chǎng)法運(yùn)用的基本公式☆市場(chǎng)法運(yùn)用中的相關(guān)概念☆市場(chǎng)法應(yīng)用的基本程序☆市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式☆對(duì)市場(chǎng)法適用范圍的評(píng)價(jià)1117寸，三星，1500元17寸，聯(lián)想，？元比較調(diào)整

被評(píng)估資產(chǎn)

參照物

第一節(jié)市場(chǎng)法2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》69一、市場(chǎng)的基本涵義★市場(chǎng)的一般涵義是指商品買賣的場(chǎng)所。在這個(gè)場(chǎng)所中，商品和服務(wù)進(jìn)行交易?！锸袌?chǎng)強(qiáng)調(diào)的是交易的公開性、公平性?！锸袌?chǎng)按地域性劃分，可以分為地方市場(chǎng)、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)。112.區(qū)域因素。——資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)價(jià)格的影響差異。評(píng)估值＝參照物價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù)

評(píng)估值＝參照物價(jià)格＋區(qū)域差異值2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》71二、市場(chǎng)法的基本概念

市場(chǎng)法——指在市場(chǎng)上選擇若干與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為參照物，將被評(píng)估資產(chǎn)與參照物進(jìn)行比較，根據(jù)其差異對(duì)參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。二、市場(chǎng)法的基本概念也稱現(xiàn)行市價(jià)法或市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出（交易）的類似資產(chǎn)的異同，將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。二、市場(chǎng)法的基本概念市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、最直接、最具有說服力的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。（因?yàn)樵u(píng)估過程中和資料直接來源于市場(chǎng)，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)業(yè)務(wù)估價(jià)）但市場(chǎng)法的應(yīng)用，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與發(fā)展，資產(chǎn)的市場(chǎng)化程度密切相關(guān)。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》74三、市場(chǎng)法運(yùn)用的基本前提(一)市場(chǎng)上存在參照物

即：與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)。

(二)參照物的交易是在公開市場(chǎng)條件下進(jìn)行(三)價(jià)格影響因素明確，并且可以量化市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件1、需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)；在活躍公開市場(chǎng)上，資產(chǎn)成交價(jià)格基本上可以反映市場(chǎng)行情；按市場(chǎng)行情估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果會(huì)更加貼近市場(chǎng)，更容易被資產(chǎn)交易各方所接受。2、公開市場(chǎng)上存在可比的資產(chǎn)及交易活動(dòng)（參照物），且參照物與被評(píng)估資產(chǎn)可比的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。三、市場(chǎng)法運(yùn)用的基本前提資產(chǎn)及其交易的可比性：是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過，且與被評(píng)估資產(chǎn)及其資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。這些已經(jīng)完成交易的資產(chǎn)就可以作為被評(píng)估資產(chǎn)的參照物，其交易數(shù)據(jù)是進(jìn)行比較分析的主要依據(jù)。資產(chǎn)及其交易的可比性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：四、市場(chǎng)法評(píng)估的基本程序1、明確評(píng)估對(duì)象2、進(jìn)行公開市場(chǎng)調(diào)查，尋找、選擇參照物是市場(chǎng)法的基礎(chǔ)，是整個(gè)評(píng)估過程的關(guān)鍵。不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)參照物的具體要求有所不同，但也存在有共同的地方：（1）參照物的基本數(shù)量要求：市場(chǎng)法是通過同類資產(chǎn)的市場(chǎng)行情來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的，如果只能找到一兩個(gè)交易案例，是不能反映市場(chǎng)行情的。四、市場(chǎng)法評(píng)估的基本程序我國(guó)目前一般要求至少有3個(gè)或以上的交易案例，國(guó)外在正常情況下要求至少4—5個(gè)交易案例，才能有效運(yùn)用市場(chǎng)法。（2）參照物成交價(jià)格必須真實(shí)：參照物的成交價(jià)格必須是實(shí)際成交價(jià)格。報(bào)價(jià)、拍賣底價(jià)等均不能視為成交價(jià)，它們不是實(shí)際成交的結(jié)果。（3）參照物成交價(jià)應(yīng)是正常交易的結(jié)果四、市場(chǎng)法評(píng)估的基本程序關(guān)聯(lián)交易、特別交易不能反映市場(chǎng)行情，不能被選作參照物；但，如果能將非正常交易修正為正常交易，如能夠獲得關(guān)聯(lián)交易的成交價(jià)格高于或低于市價(jià)多少的信息，則可選用。此外，還要求參照物的成交時(shí)間應(yīng)盡可能接近評(píng)估基準(zhǔn)日，以提高參照物成交價(jià)格的可參照程度。四、市場(chǎng)法評(píng)估的基本程序（4）參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間大體可替代即要求參照物與被評(píng)估資產(chǎn)要盡可能相似。如：房地產(chǎn)評(píng)估中，要求參照物與被評(píng)估房地產(chǎn)應(yīng)在同一供需圈內(nèi)，處于同一區(qū)域或區(qū)段等；如：機(jī)器設(shè)備評(píng)估中，要求參照物與被評(píng)估機(jī)器設(shè)備功能相似，最好是規(guī)格型號(hào)相同、出產(chǎn)日期相近等；四、市場(chǎng)法評(píng)估的基本程序又如：在企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估中，要求參照物與被評(píng)估企業(yè)在行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模、收益水平、市場(chǎng)定位、增長(zhǎng)速度、企業(yè)組織行式、資信程度等方面相似。3、差異調(diào)整參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間具體存在哪些差異，需視具體資產(chǎn)業(yè)務(wù)采用定性或定量的方法分析確定。一般來說，可能需要調(diào)整的差異因素主要有以下幾方面：四、市場(chǎng)法評(píng)估的基本程序（1）時(shí)間因素：參照物成交日期與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日不在同一時(shí)點(diǎn)，而在這段時(shí)間間隔內(nèi)參照物價(jià)格變動(dòng)對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的影響。調(diào)整方法：可采用定基物價(jià)指數(shù)法或環(huán)比物價(jià)指數(shù)法。（2）地域因素：指參照物所處區(qū)域與被評(píng)估資產(chǎn)所處區(qū)域條件差異對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的影響。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響尤其突出。四、市場(chǎng)法評(píng)估的基本程序（3）功能因素：指參照物與被評(píng)估資產(chǎn)的功能差異對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的影響。調(diào)整方法：可通過功能系數(shù)法，計(jì)算功能差異對(duì)評(píng)估值的影響。（生產(chǎn)能力比例法）（4）成新率因素：指參照物與被評(píng)估資產(chǎn)有形損耗差異對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的影響。成新率（除土地外）與有形損耗率之間反向關(guān)系四、市場(chǎng)法評(píng)估的基本程序（5）交易情況調(diào)整：指由于參照物的成交價(jià)格高于或低于市場(chǎng)正常交易價(jià)格所需進(jìn)行的調(diào)整。如：融資條件差異所進(jìn)行的調(diào)整，即一次付款還是分期付款；如：銷售條件差異所進(jìn)行的調(diào)整，即單件購(gòu)買還是批量購(gòu)買對(duì)交易價(jià)格的影響。4、確定評(píng)估值在分別完成各差異因素調(diào)整后，即可獲得若干調(diào)整值，將這些調(diào)整值進(jìn)行算術(shù)平均或另權(quán)平均，從而確定評(píng)估值。四、市場(chǎng)法評(píng)估的基本程序（1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)和交易條件等；（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能過長(zhǎng)，應(yīng)一個(gè)適度的時(shí)間范圍內(nèi)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》86五、市場(chǎng)法運(yùn)用的基本公式1、評(píng)估價(jià)值=

參照物市價(jià)+Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異之金額-Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異之金額

2、評(píng)估價(jià)值=

參照物市價(jià)×（1±調(diào)整系數(shù)）×成新率2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》87五、市場(chǎng)法運(yùn)用中的相關(guān)概念◎參照物即：公開市場(chǎng)上與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)?！蚪灰變r(jià)格指在公開市場(chǎng)上參照物的成交價(jià)或標(biāo)價(jià)?！虿町愓{(diào)整指由于參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在功能、成交地域、成交時(shí)間等方面存在差異而需要進(jìn)行的調(diào)整。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》88五、市場(chǎng)法運(yùn)用中的相關(guān)概念◆功能差異參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在性能、用途、外觀等方面存在的差異?！魰r(shí)間差異參照物的成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔差異?！舻赜虿町?/p>

參照物的成交價(jià)與被評(píng)估資產(chǎn)所處地域之間的差異。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》89六、市場(chǎng)法應(yīng)用的基本程序（一）選擇參照物選擇參照物要注意以下幾點(diǎn)：

1、可比性可比性是指被選擇的參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在功能、市場(chǎng)條件、成交地域與時(shí)間等方面可以相互比照。

2、數(shù)量方面參照物應(yīng)選擇三個(gè)以上（二）差異調(diào)整

成交時(shí)間、成交地域、功能（三）確定評(píng)估價(jià)值2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》90七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式(一)直接比較法在參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在功能、外觀、用途、使用條件以及成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)間（以下簡(jiǎn)稱時(shí)間條件）等方面相同的情況下所采用的一種評(píng)估方法。這種方法通常適用于動(dòng)產(chǎn)(如機(jī)器設(shè)備、存貨等)。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》91直接比較法運(yùn)用于兩種情況：

1、被評(píng)估的舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上的舊資產(chǎn)(參照物)完全相同。在這種情況下的評(píng)估計(jì)算公式為:被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格（如35萬）同型號(hào)舊汽車同型號(hào)舊汽車完全相同2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》92七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式2、被評(píng)估的舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上的全新資產(chǎn)(參照物)完全相同

評(píng)估計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×被評(píng)估資產(chǎn)成新率=50萬元×70%=35萬元

同型號(hào)舊汽車

同型號(hào)新汽車成新率七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式具體方法有：（1）現(xiàn)行市價(jià)法：當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基本準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象評(píng)估值。七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式如：上市流動(dòng)的股票、債券，可按其在評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)作為評(píng)估價(jià)值；又如：批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等可按同品種、同型號(hào)、同規(guī)格、同廠家、同批量的設(shè)備等現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估值。（2）市場(chǎng)折扣法：是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑借評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門規(guī)定，設(shè)定一個(gè)折扣率來確定評(píng)估價(jià)值的方法。七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式其公式：資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）此方法僅適用于評(píng)估對(duì)象與參照物僅存在交易條件差異的情況。例：甲企業(yè)與乙企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，甲企業(yè)投入專用設(shè)備一臺(tái)，預(yù)計(jì)使用年限為15年，已使用年限8年。以調(diào)查，目前同樣設(shè)備的全新現(xiàn)行市價(jià)為120000元，預(yù)計(jì)凈殘值為12000元。則專用設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)為：120000-（120000-12000）×8/15=62400（元）七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式（3）功能價(jià)值類比法：指以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間僅存在功能差異，通過調(diào)整兩者功能差異估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。A、如果資產(chǎn)的功能與價(jià)值之間僅存在線性關(guān)系：可運(yùn)用生產(chǎn)能力比例法：資產(chǎn)的評(píng)估值=參照物成交價(jià)×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）功能價(jià)值法經(jīng)常用于機(jī)器設(shè)備的評(píng)估，不適用于房地產(chǎn)評(píng)估。七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式例：某被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為900噸，參照物資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為1200噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照物資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為100萬元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值為：100×900/1200=75（萬元）B：如果資產(chǎn)的功能與價(jià)值之間存在指數(shù)關(guān)系：可運(yùn)用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)×X為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式例：某被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照物資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照物資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，該類資產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6。由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值：10×（90/120）0.6^=8。41萬元。（4）價(jià)格指數(shù)法：指以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮參照物成交日期與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用物價(jià)變動(dòng)指數(shù)調(diào)整參照物成交價(jià)從而得到評(píng)估對(duì)象評(píng)估值的方法。一般的隨著時(shí)間的變化，資產(chǎn)的交易價(jià)格也會(huì)發(fā)生變化七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式此方法只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易時(shí)間差異且時(shí)間差異不能過長(zhǎng)的情況。在現(xiàn)實(shí)中，資產(chǎn)評(píng)估人員經(jīng)常利用定基物價(jià)指數(shù)或環(huán)比物價(jià)指數(shù)計(jì)算。資產(chǎn)的價(jià)值=參照物的交易價(jià)格×（評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)／參照物交易日資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)）定基物價(jià)指數(shù)=1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)案例一機(jī)器與2007年5月31日進(jìn)行評(píng)估，該設(shè)備2007年上半年各月月末的價(jià)格與2006年12月31日相比，分別上漲了1、6%；1、9%；2、4%；1、8%；2%。其中參照物與2007年3月31日成交，價(jià)格為27萬元試評(píng)估該設(shè)備在2007年5月31日的價(jià)格。評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=27×（1+2%／1+2、4%）=26、89萬元（定基指數(shù)）在上例中，若資產(chǎn)環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)為1、6%；1、9%；2、4%；1、8%；2%。其它條件不變。請(qǐng)計(jì)算機(jī)器2007年的評(píng)估值。被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=27×（1+1、8%）×（1+2%）=28、04萬元（5）成新率價(jià)格調(diào)整法：指以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ)，考慮到參照物與評(píng)估對(duì)象之間僅存在新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算被評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種方法。資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)×（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）成新率通常按使用年限計(jì)算。該法只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在新舊程度差異的情況。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》103七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式(二)類比調(diào)整法指在參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在功能、外觀、用途、使用條件、時(shí)間條件等方面類似的情況下所采用的一種評(píng)估方法。類比調(diào)整法可以運(yùn)用于兩種情況：2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》1041、被評(píng)估的舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上的舊資產(chǎn)(參照物)類似

所謂類似，是指被評(píng)估資產(chǎn)與參照物不僅在功能、外觀、用途、使用條件、時(shí)間條件等方面類似，而且成新度也類似。

這種情況下的評(píng)估計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×(1±綜合調(diào)整系數(shù))×（1±成新度調(diào)整系數(shù)）=35萬元×（1-10%）×（1-5%）=29.92萬元七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式

A型號(hào)汽車

A+型號(hào)汽車∽類似2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》105七、市場(chǎng)法應(yīng)用的具體模式2、被評(píng)估資產(chǎn)與市場(chǎng)上的全新資產(chǎn)(參照物)類似這種情況下的評(píng)估計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×(1±綜合調(diào)整系數(shù))×被評(píng)估資產(chǎn)成新率

=55萬元×（1-10%）×70%=34.65萬元類比調(diào)整法（1）市場(chǎng)售價(jià)類比法：指以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象與參照物在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×?xí)r間差異修正系數(shù)等或資產(chǎn)評(píng)估值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+交易情況差異值等。類比調(diào)整法例：某商業(yè)用房，面積為800平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)，需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基本準(zhǔn)日為2009年10月31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到了3個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體數(shù)據(jù)如下表：類比調(diào)整法1參照物ABC交易單價(jià)5000元/㎡5960元/㎡5918元/㎡成交日期2009年6月2009年9月2009年10月區(qū)域條件比被評(píng)估資產(chǎn)好比被評(píng)估資產(chǎn)好比被評(píng)估資產(chǎn)好交易情況正常高于市價(jià)4%正常類比調(diào)整法被評(píng)估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似，新舊程度相似，故無需對(duì)功能因素和參照物因素進(jìn)行調(diào)整。被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為100，3個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域條件好，綜合評(píng)分分別為107、110、108。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)月上漲率為4%。對(duì)參照物成交價(jià)格進(jìn)行差異因素的調(diào)整如下表：類比調(diào)整法1參照物ABC交易單價(jià)5000元/㎡5960元/㎡5918元/㎡時(shí)間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/110100/108交易情況修正100/100100/104100/100修正后價(jià)格5467元/㎡5418元/㎡5480元/㎡5000元/㎡×117/100×100/107×100/100=5467元/㎡類比調(diào)整法被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)=（5467+5418+5480）/3=5455（元/㎡）被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)=5455×800=4364000（元）（2）成本市價(jià)法：是指以評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物成交市價(jià)比率來確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本）案例某被評(píng)估時(shí)點(diǎn)某市商品住宅的成本市價(jià)率為150%已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為60萬元，其價(jià)值是多少？資產(chǎn)價(jià)值=60×150%=90萬元類比調(diào)整法（3）市盈率乘數(shù)法：指以參照物的市盈率作為參數(shù)，并以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。這種方法主要適用于企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估和長(zhǎng)期投權(quán)投資評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估值=評(píng)估對(duì)象收益額×參照物市盈率例：某被評(píng)估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為18，則該企業(yè)的評(píng)估值=1000×18=18000（萬元）市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)1、優(yōu)點(diǎn)（1）原理簡(jiǎn)單、易于理解和掌握。也是國(guó)際上公認(rèn)的三大基本評(píng)估方法之一；（2）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)取得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格，更能反映市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)；（3）評(píng)估結(jié)果易于被各方面接受和理解。市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)2、缺點(diǎn)（1）對(duì)市場(chǎng)環(huán)境要求較為嚴(yán)格，需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)；（2）在進(jìn)行影響因素比較、差異調(diào)整時(shí)，往往受評(píng)估人員主觀因素的影響較大，這在一定程度上影響其評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性；（3）該法只適用于以資產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)，不適用于專業(yè)機(jī)器設(shè)備和大部分無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》117八、對(duì)市場(chǎng)法適用范圍的評(píng)價(jià)●優(yōu)點(diǎn)：評(píng)估結(jié)果客觀、公允，易于被評(píng)估當(dāng)事各方理解和接受?！袷袌?chǎng)法不適用于以下幾種情況：

1、沒有可比參照物的資產(chǎn)如自制設(shè)備、某些專門訂制的設(shè)備和絕大部分無形資產(chǎn)等。

2、沒有市價(jià)的資產(chǎn)某些資產(chǎn)（如某些機(jī)器設(shè)備）帶有附屬或配套設(shè)施。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》118貨幣的時(shí)間價(jià)值(1)年金現(xiàn)值：（P/A，i，n)(2)年金終值：（F/A，i，n)(3)復(fù)利現(xiàn)值：（P/F，i，n)(4)復(fù)利終值：（F/P，i，n)(5)遞延年金現(xiàn)值： （P/A，i，n)-（P/A，i，m) 或： （P/A，i，n-m)×（P/F，i，m)(6)遞延年金終值：（F/A，i，m)(7)永續(xù)年金現(xiàn)值：A/i(8)先付年金現(xiàn)值：（P/A，i，n-1)+1(9)先付年金終值：（F/A，i，n+1)-1

2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》119貨幣的時(shí)間價(jià)值（一）基本概念指貨幣擁有者放棄現(xiàn)在使用貨幣的機(jī)會(huì)而進(jìn)行投資，按投資時(shí)間的長(zhǎng)短計(jì)算的報(bào)酬，也就是貨幣擁有者將當(dāng)前的貨幣投放出去，隨著時(shí)間的推移而得到的增值，時(shí)間越長(zhǎng)，增值越多。（二）計(jì)算貨幣時(shí)間價(jià)值應(yīng)考慮的因素

1、銀行利率

2、投資風(fēng)險(xiǎn)

3、通貨膨脹2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》120（三）單利和復(fù)利1、單利(SimpleInterest)

只按本金計(jì)算利息，本金所生利息不再計(jì)算利息。舉例：存入100元，年利率5%。第一年100+100×5%=100×（1+5%）=105第二年100+100×5%+100×5%=100×（1+2×5%）=110第五年100+100×5%+…….+100×5%=100×（1+5×5%）

=125第n年100×（1+n×5%）本利和=本金×(1+時(shí)期×利率)貨幣的時(shí)間價(jià)值2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》121貨幣的時(shí)間價(jià)值2、復(fù)利(CompoundInterest)

不僅本金要計(jì)算利息，本金所生利息如不提取，也可以計(jì)算利息的一種計(jì)息方式。以上例：第一年100+100×5%=100×（1+5%）=105第二年100×（1+5%）=110.25第五年100×（1+5%）=127.63第n年100（1+5%）本利和=本金×(1+利率)25nn2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》122貨幣的時(shí)間價(jià)值（四）現(xiàn)值和終值1、現(xiàn)值(PresentValue)

是指按一定利率折算的、未來支付或收到款項(xiàng)的現(xiàn)在價(jià)值。

100×（1+5%）=127.63

此處的100元即是現(xiàn)值。它是指5年后的127.63元按年利率5%折算的現(xiàn)在價(jià)值。52023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》123貨幣的時(shí)間價(jià)值2、終值(FutureValue)

是指按一筆款項(xiàng)，按一定利率計(jì)算的，在今后某一時(shí)期的價(jià)值。100×（1+5%）=127.63

此處的127.63元即是終值。它是指現(xiàn)在的100元按年利率5%計(jì)算的5年后的價(jià)值。52023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》124貨幣的時(shí)間價(jià)值注意的問題第一、必須要結(jié)合時(shí)間來理解無論現(xiàn)值或終值，都與時(shí)間聯(lián)系緊密。第二、都是按一定利率計(jì)算的。這樣，在理解貨幣的時(shí)間價(jià)值時(shí)，就要掌握四個(gè)因素：現(xiàn)值、終值、時(shí)間、利率。它們之間的關(guān)系是：終值=現(xiàn)值×（1+利率）2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》125貨幣的時(shí)間價(jià)值（五）查表方法每張表要注意以下幾點(diǎn)：

1、以一元為基礎(chǔ)；

2、時(shí)間基礎(chǔ)(年初或年末)；

3、采用復(fù)利方法編制2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》126貨幣的時(shí)間價(jià)值(六)年金(Annuity)1、年金的基本概念每隔一定相同時(shí)期，收到或支付相同數(shù)量的一筆金額，這筆金額就稱為年金。例如，定期領(lǐng)取的養(yǎng)老金、分期等額付款等。2、年金的種類（1）普通年金(OrdinaryAnnuity)

收入或支出在每期期末的年金。（2）預(yù)付年金(PrepaidAnnuity)

收入或支出在每期期初的年金。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》127貨幣的時(shí)間價(jià)值（3）遞延年金(DeferrdAnnuity)

收入或支出在第一期末以后的某一時(shí)間的年金。例1：年份收入金額年利率折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值

15005%0.9524476.2025005%0.9070453.5035005%0.8638431.9045005%0.8227411.3555005%0.7835391.75合計(jì)25002165

如查年金表，則：500×4.330(P/A，5%，5)=21652023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》128貨幣的時(shí)間價(jià)值例2：某公司購(gòu)買機(jī)器設(shè)備，采用一次性付款為60萬元，采用分期付款方式，年限為10年，每年10萬元，共100萬元。試比較：在年利率分別為10%和15%的情況下，哪個(gè)方案對(duì)公司更為有利？年利率10%時(shí)，10萬元×6.1446(P/A，10%，10)=61.446萬元年利率15%時(shí)，10萬元×5.0188(P/A，15%，10)=50.188萬元可見，當(dāng)年利率10%時(shí)，一次性付款有利；當(dāng)年利率為15%時(shí)，分期付款有利。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》129貨幣的時(shí)間價(jià)值例3:某企業(yè)各年收入情況如下：年份收入金額年利率

15000012%25000012%35000012%44000012%54000012%計(jì)算現(xiàn)值：40000×3.6048（P/A，12%，5）2.4018（P/A，12%，3）=24018合計(jì)1682102023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》130貨幣的時(shí)間價(jià)值例4:

利民公司有一建設(shè)項(xiàng)目，需6年建成，每年末投資50萬元。項(xiàng)目建成后，可使用20年，每年利潤(rùn)為10萬元，銀行借款年利率為8%，無殘值。試問：此項(xiàng)投資方案是否可行？2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》131貨幣的時(shí)間價(jià)值計(jì)算：(1)總投資額：50萬×7.336(F/A，8%，6)=366.795萬(2)每年現(xiàn)金流入量：折舊：18.3398萬(366.795/20)利潤(rùn)：10萬合計(jì)：28.3398萬(3)現(xiàn)金流入量現(xiàn)值總計(jì)

28.3398萬×9.8181(P/A，8%，20)=278.2430萬(4)差異：278.2430－366.795=-88.552萬結(jié)論：現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，此方案不可行。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》132貨幣的時(shí)間價(jià)值例5：光明公司準(zhǔn)備在今后5年內(nèi)，每年年終發(fā)獎(jiǎng)金10000元，目前銀行存款年利率為8%，問：公司現(xiàn)在應(yīng)一次存入多少錢？

10000×3.9927（P/A，5，8%）=39927

光明公司現(xiàn)在一次存入50000元，作為今后公司5年的獎(jiǎng)金，存款年利率8%。問：5年內(nèi)平均每年可發(fā)多少獎(jiǎng)金？因?yàn)椋耗杲瓞F(xiàn)值=年金×折現(xiàn)系數(shù)所以：年金=年金現(xiàn)值/折現(xiàn)系數(shù)

=50000/3.9927=12523元2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》133貨幣的時(shí)間價(jià)值

光明公司現(xiàn)在一次存入67100元，作為基金，今后發(fā)放獎(jiǎng)金，每年發(fā)10000元，存款年利率8%。問：此項(xiàng)基金可發(fā)放多少年？折現(xiàn)率=年金現(xiàn)值/年金=67100/10000=6.710（8%，n年）查表，n為10年。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》134貨幣的時(shí)間價(jià)值

光明公司現(xiàn)在一次存入70236元，10年內(nèi)每年發(fā)放獎(jiǎng)金10000元，問：銀行存款年利率至少應(yīng)為多少？折現(xiàn)率=70236/10000=7.0236查表，I=7%2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》135貨幣的時(shí)間價(jià)值例6：

5年后購(gòu)房需50000元，年利率10%，那么，從現(xiàn)在起，每年應(yīng)存入多少錢？年金終值=年金×年金終值系數(shù)年金=年金終值/年金終值系數(shù)

=50000/6.1051=8190元

2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》136第三節(jié)收益法●收益的基本概念●收益法的基本涵義●收益法的應(yīng)用前提●收益法應(yīng)用的基本原理

●收益法應(yīng)用的基本程序●收益法應(yīng)用的基本形式●對(duì)收益法適用范圍的評(píng)價(jià)2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》137一、收益的基本概念

收益的基本涵義是一定期間內(nèi)收入超過費(fèi)用的部分。但是在理解資產(chǎn)評(píng)估中的收益涵義時(shí)，要注意以下幾點(diǎn)：第一、從資產(chǎn)種類上去認(rèn)識(shí)

如果將企業(yè)整體視作一項(xiàng)資產(chǎn)，則收益可以是企業(yè)的凈利潤(rùn)或企業(yè)的凈現(xiàn)金流量。如果是單項(xiàng)資產(chǎn)(如一幢建筑物)，則收益表現(xiàn)為該項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)帶來的凈利潤(rùn)或現(xiàn)金流量。

第二、從時(shí)間上去認(rèn)識(shí)

資產(chǎn)評(píng)估中的收益是指資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，而不是歷史收益。所謂未來，既可以是有限期的，也可以是無限期的。

第三，從繼續(xù)使用假設(shè)去認(rèn)識(shí)

資產(chǎn)只有在繼續(xù)使用的前提下才會(huì)產(chǎn)生未來收益。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》138一、收益的基本概念

第四，從主、客觀去認(rèn)識(shí)

資產(chǎn)評(píng)估中的收益指的是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)目前的實(shí)際收益?？陀^收益是指排除了實(shí)際收益中的某些特殊的、偶然的因素后所能取得的正常收益。實(shí)際收益則是在目前各種因素條件下實(shí)際取得的收益，它受到一些主觀因素的影響（例如，經(jīng)營(yíng)者個(gè)人的能力大小、資本的多少等等），故又稱為主觀收益。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》139二、收益法的基本涵義

收益法——指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益，并折算成現(xiàn)值，以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。二、收益法的基本涵義收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。

收益法的思路實(shí)際上是一種以本求利的逆向思維，因?yàn)榫捅纠P(guān)系來說，即已知利率，用本金×利率=利息，從而求得利息。而收益法與之相反，由利息、利率反推本金，也就是說多少資產(chǎn)量在這樣的利率下能夠帶來多少收益。

二、收益法的基本涵義例：已知本金10000元，年利率10%，由本金×利率=收益，即年收益為1000元；而收益法是反過來考慮，已知某一項(xiàng)資產(chǎn)年收益1000元，年利率是10%，由收益÷利率=本金，計(jì)算出多大的資產(chǎn)量在10%的年利率下能賺1000元。由1000元的年收益，10%的年利率可以算出資產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)于10000元。

2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》142三、收益法的應(yīng)用前提1、被評(píng)估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用。2、資產(chǎn)的未來收益可以測(cè)算。3、資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。4、資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)。2023/11/2《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》143四、收益法應(yīng)用的基本原理基本公式資產(chǎn)評(píng)估值=年收益額×現(xiàn)值系數(shù)四、收益法的基本前提（1）被評(píng)估的資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

（2）資產(chǎn)擁有者獲利預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

它涉及到收益率的測(cè)算，因?yàn)榘唇?jīng)濟(jì)學(xué)的角度，收益率的大小是和風(fēng)險(xiǎn)成正比的，也就是說風(fēng)險(xiǎn)越大收益越高。收益率的構(gòu)成包括兩個(gè)方面：一是無風(fēng)險(xiǎn)收益率。無風(fēng)險(xiǎn)收益率可以用國(guó)債利率來代替，因?yàn)閲?guó)債雖然不能說沒有一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，但國(guó)債的風(fēng)險(xiǎn)很低，可以拿同期國(guó)債利率來近似的代替無風(fēng)險(xiǎn)利率；二是風(fēng)險(xiǎn)收益率。風(fēng)險(xiǎn)是可以測(cè)算的，風(fēng)險(xiǎn)收益率+無風(fēng)險(xiǎn)收益率=收益率

（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。收益法的基本程序和基本參數(shù)

采用收益法進(jìn)行評(píng)估，其基本程序如下：

（1）搜集驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期