reis中國房地產(chǎn)融資市場的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

reis中國房地產(chǎn)融資市場的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

隨著中國金融政策的調(diào)整，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)瓶頸。根據(jù)國際房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，積極推進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化，發(fā)展房地產(chǎn)融資市場化將是健康的發(fā)展方向。自1997年以來，中國國內(nèi)的閑置資金以每年8%的速度增長，缺乏有效的多元化投資渠道。同時，海外房地產(chǎn)基金紛紛調(diào)低在中國的投資風(fēng)險率，大舉進(jìn)軍中國市場。特別是人民幣進(jìn)一步升值的預(yù)期更加導(dǎo)致了海外基金進(jìn)入的積極性高漲。而國內(nèi)投資房地產(chǎn)的基金也異軍突起，絞盡腦汁突破政策限制，規(guī)避風(fēng)險，成為房地產(chǎn)發(fā)展資金的重要補(bǔ)充渠道和主流發(fā)展趨勢。在此背景下，如何看待中國房地產(chǎn)基金、健全地產(chǎn)基金法律，實(shí)現(xiàn)中國地產(chǎn)基金與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌等等問題，就成為了中國房地產(chǎn)融資市場所必須重點(diǎn)考慮的問題。一、rets投資由于我國到現(xiàn)在為止仍然沒有出臺產(chǎn)業(yè)基金法，因此也就沒有房地產(chǎn)基金的市場可以談，但國內(nèi)現(xiàn)在所發(fā)行的房地產(chǎn)信托是一種準(zhǔn)基金的前身。中國目前國內(nèi)的資金是不缺的，但是大部分國內(nèi)房地產(chǎn)的投資，都是從銀行體系里面出來的貸款。融資渠道單一已經(jīng)讓部分地產(chǎn)商本就脆弱的資金鏈產(chǎn)生了裂痕。中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于銀行貸款的依賴程度過高的危害已經(jīng)逐漸顯露出來了。2004年“121號文件”的出臺是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個分水嶺：開發(fā)商的自有啟動資金由原來的20%-30%上升到40%-50%，企業(yè)資金缺口大增；2004年7月開始的土地招標(biāo)，使得土地價格大幅上漲，漲幅高達(dá)30%-50%，并要求企業(yè)在6-12個月內(nèi)付清；再加上今年經(jīng)濟(jì)形勢趨熱，國家開始嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)貸款。幾重夾擊，房地產(chǎn)企業(yè)融資空前困難，不得不考慮其他融資方式。這時，REITs抓緊時機(jī)，“乘虛而入”。REIT是英文“RealEstateInvestmentTrust”的縮寫，在香港地區(qū)譯為“房地產(chǎn)基金”，在我國臺灣和日本則譯為“不動產(chǎn)投資信托”。REITs是采用公司或者商業(yè)信托的組織形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)（一般為收益性房地產(chǎn)）或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。REITs通過多元化投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行投資組合，有效地降低風(fēng)險并獲取較高的投資收益。REITs的股份或單位多數(shù)可在交易所進(jìn)行自由交易。按照是否可以上市，REITs可以分為私募和上市兩種。無論是公募還是私募，國外的房地產(chǎn)基金成立的目的都比較明確，投資政策與投資對象都會有清楚的界定，而且范圍狹窄。據(jù)悉，在美國，投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%，而在上海、北京等地，基金投資的年凈收益率可高達(dá)20%-50%。面對如此誘人的收益率，不僅海外基金機(jī)構(gòu)“蠢蠢欲動”，中國國內(nèi)企業(yè)也“垂涎欲滴”。種種數(shù)據(jù)表明，在尋求融資新方向時，REITs令房地產(chǎn)開發(fā)商怦然心動。央行近日發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》（以下簡稱《報告》）顯示，受房價快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場。這是央行首次對境外資金大量進(jìn)入中國做出明確表述?！秷蟾妗贩Q，據(jù)中國人民銀行上海分行統(tǒng)計，2004年1月-11月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過222億元，較2003年增長13.5%。國際著名地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心8月6日發(fā)布的《2005中國外資地產(chǎn)基金研究報告》指出，不包括熱線投資，預(yù)計外資地產(chǎn)基金今年投資將達(dá)28億美元，全年投資額是上一年的4倍，其中第一季度最高。最具有代表性的就是盛陽地產(chǎn)基金和美國HOMYFUND集團(tuán)的合作協(xié)議，7月23日，國際著名房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)盛陽地產(chǎn)基金與美國HOMYFUND集團(tuán)簽署了2億美元的基金委托管理框架協(xié)議，由HOMYFUND集團(tuán)委托盛陽地產(chǎn)基金在中國進(jìn)行房地產(chǎn)投資和管理。真正吸引海外投資者的是中國房地產(chǎn)良好的發(fā)展前景，人民幣升值預(yù)期加速了合作談判進(jìn)程，談判前后還不到兩個月時間，速度已相當(dāng)快了。除摩根士丹利房地產(chǎn)基金、雷曼兄弟旗下基金、美國國際集團(tuán)、新加坡政府投資公司、新加坡騰飛基金、荷蘭ING、高盛旗下基金等已經(jīng)進(jìn)入中國的海外基金在北京繼續(xù)尋找合作對象外，一些新的海外房地產(chǎn)基金比如瑞銀證券房地產(chǎn)基金、澳大利亞BT金融集團(tuán)房地產(chǎn)基金也紛紛在北京開始有所行動。據(jù)悉，美國雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨國房產(chǎn)投資基金已與北京開發(fā)商達(dá)成緊密的合作意向，遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目和美國雷曼兄弟的合作更是進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性操作階段。此外，韓資對中國地產(chǎn)的興趣也在與日俱增。盛陽地產(chǎn)基金報告表明，在中國，以基金形式存在的中小型外資地產(chǎn)基金不少于50家，其掌控基金規(guī)模多在1億-3億美元，每個項(xiàng)目投資額度一般在5000萬美元以內(nèi)，投資方式比較靈活，短期過橋借貸較受這些基金的青睞。由于投資周期短，這些中小型外資地產(chǎn)基金的實(shí)際累積投資規(guī)模并不小，2005年投資總額將超過14億美元。二、中國房地產(chǎn)投資基金reis投資能力和管理能力薄弱順應(yīng)大勢，中國必須發(fā)展自己的房地產(chǎn)基金，最起碼是為房地產(chǎn)資金市場的發(fā)展提供了一種寶貴的理念實(shí)踐。在國內(nèi)發(fā)展REITs，絕不是銀行緊縮房貸后的拾遺補(bǔ)缺。單純地把REITs看作繼銀行房貸后最好的資金募集方式，是不科學(xué)的。REITs的目的和出路均不止于此。中國的房地產(chǎn)業(yè)已從項(xiàng)目競爭過渡到企業(yè)競爭。“121號文件”有助于規(guī)范的企業(yè)做大做強(qiáng)，在企業(yè)競爭中，應(yīng)該用先進(jìn)的金融工具支持先進(jìn)的企業(yè)。所以，REITs不是為單一的企業(yè)服務(wù)，而是打造行業(yè)平臺。我們認(rèn)為，發(fā)展本土REITs，尤其要注意中國特點(diǎn)。如果單純地借鑒國外模式，“水土不服”可能會令很多本土REITs過早“夭折”?？v觀美國REITs的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)法律為REITs的健康發(fā)展提供了大力支持。自1960年《美國房地產(chǎn)投資信托法》起，美國多次出臺稅收改革法案，對REITs的收入來源、擁有、運(yùn)營、管理、服務(wù)范圍、稅收補(bǔ)貼等作出詳細(xì)規(guī)定，稅收優(yōu)惠已經(jīng)成為其主要優(yōu)勢之一：凡符合法定要求的REITs具有避免雙重征稅的特征，獲準(zhǔn)把股利支出從公司應(yīng)稅收入中扣除。REITs只要每年把應(yīng)稅收入的95%(2001年1月1日降低至90%）作為股利分配給股東，就可以免交公司所得稅。這一點(diǎn)對投資者來說具有很大的吸引力。與之相比，中國在這方面仍是一片空白。從性質(zhì)上說，真正的REITs屬于產(chǎn)業(yè)投資基金。而目前我國缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金相關(guān)法律，《證券投資基本法》也只涉及證券投資。因此，在缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金法和相關(guān)上市規(guī)則的政策和法律的環(huán)境下，中國的REITs很難享受稅收等優(yōu)惠，也難建立起真正的房地產(chǎn)基金。此外，REITs在中國還需要突破以下“瓶頸”：（1）風(fēng)險意識薄弱。在中國，盡管股票市場的投資已開始具備“股票投資有風(fēng)險”的觀念，但是，對于REITs這樣的新型金融工具，散戶投資者對風(fēng)險的心理承受能力和產(chǎn)品的認(rèn)同程度短時間內(nèi)很難提高。如果去查一查目前國外幾個主要的REITs指數(shù)，就可以發(fā)現(xiàn)，在過去一年，投資在REITs上的本金起落超過10%．投資REITs的收益并非一帆風(fēng)順。而對開發(fā)商來說，REITs的風(fēng)險主要來自項(xiàng)目本身。如果融資對象是銀行，那么遇到資金困難時還可能申請追加貸款以保證項(xiàng)目順利開發(fā)，待銷售后還本付息；但融資對象如果是信托投資機(jī)構(gòu)和分散的投資者，開發(fā)商就不可能得到追加融資，一旦陷入困境，很容易產(chǎn)生惡性循環(huán)。（2）房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款。直到“121號文件”頒布，房地產(chǎn)商才受到房貸緊縮的困擾，積極尋求新的融資渠道。因此，無論就房地產(chǎn)金融市場主體———資金供給方（投資者）和資金需求方（房地產(chǎn)開發(fā)商），還是就房地產(chǎn)金融市場本身來說，中國的房地產(chǎn)金融市場也并未發(fā)展到適合REITs迅速發(fā)展的成熟階段。（3）財務(wù)透明障礙。REITs要求信息定時披露、財務(wù)高度透明，以便最大限度地保障投資人的利益。但中國房地產(chǎn)行業(yè)多年存在的不規(guī)范操作，造成會計制度嚴(yán)重不透明和信息披露嚴(yán)重不對稱。還有中國房地產(chǎn)行業(yè)的短期收益模式以及嚴(yán)重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負(fù)債率，都使中國的房地產(chǎn)業(yè)在與基金這一高度制度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式的接軌上，缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。（4）缺乏專業(yè)管理隊(duì)伍。沒有專業(yè)化的REITs管理隊(duì)伍，就不可能有REITs的規(guī)范發(fā)展和壯大。但在中國，同時懂得基金管理和房地產(chǎn)管理的人才極度缺乏。對監(jiān)管機(jī)構(gòu)和潛在投資者來說，根本無從考察其專業(yè)能力、實(shí)際操作能力和職業(yè)操守。在中國房地產(chǎn)市場與國際接軌的過程中，REITs的進(jìn)入不可避免。在此背景下，如何健全中國的房地產(chǎn)基金法律、確定中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資戰(zhàn)略、接軌國際房地產(chǎn)基金運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)等，依舊是中國房地產(chǎn)融資市場所必須重點(diǎn)考慮的問題，走出一條屬于中國房地產(chǎn)市場的光輝“錢途”。而做為這個模式承受個體的地產(chǎn)企業(yè)要想吸引投資基金，自己的財務(wù)狀況要達(dá)到幾個標(biāo)準(zhǔn)，首先你必須是一個盈利企業(yè)，第二，增長性。第三就是持續(xù)性。最后還有一個公開性。企業(yè)對融資渠道的正確認(rèn)識，有待于政府和社會的正確引導(dǎo)。三、積極尋找新的融資渠道，共同參與到具有一定實(shí)力的房地產(chǎn)市場我們認(rèn)為，房地產(chǎn)基金在境內(nèi)剛剛起步，現(xiàn)在的發(fā)展方向有二：一是境外中間商，或者有港資背景的房地產(chǎn)投資銀行；二是大開發(fā)商自主開拓新的融資渠道。在第一種形式中，投資銀行以中介的形式出現(xiàn)在整個房地產(chǎn)投資活動中。其將成為境外基金投資境內(nèi)地產(chǎn)、尤其是商業(yè)地產(chǎn)的重要途徑。境外資金往往零散，或者不了解境內(nèi)的具體市場環(huán)境以及地方特色，而作為本地的房地產(chǎn)投資銀行，幫助他們尋找項(xiàng)目、進(jìn)行商業(yè)分析以及談判。隨著越來越多的海外基金看好境內(nèi)的地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資銀行這項(xiàng)新興業(yè)務(wù)也將成為發(fā)展趨勢。而開發(fā)商垂青新的融資渠道，多少是受宏觀調(diào)控的影響。境內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商的主營業(yè)務(wù)都是自主住宅的開發(fā)，受到宏觀調(diào)控的沖擊在所難免。但是作為自身實(shí)力相對強(qiáng)大的地產(chǎn)商，他們有能力在發(fā)現(xiàn)自身融資渠道單一以及某項(xiàng)業(yè)務(wù)出現(xiàn)危機(jī)的第一時間，積極尋找并且嘗試新的融資渠道。而對于境外的大基金公司而言，樓市的資金缺口為外資與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商搭起了一座合作的通道。外資也利用了這個機(jī)會進(jìn)入了目前中國回報率最高的行業(yè)。實(shí)際上，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場最大的影響是減少了資金供應(yīng)，而非人們普遍認(rèn)為的打壓