煙臺龍湖葡醍海灣案例詳細解析報告

龍湖·葡醍海灣案例分析[關鍵字]：龍湖地產(chǎn)、高端娛樂休閑度假綜合體[案例簡介]：作為龍湖“山·?！ず暥燃佼a(chǎn)品系列的葡醍海灣工程花開煙臺，開啟了煙臺度假產(chǎn)品的全新時代，并在缺乏一年的時間內(nèi)完成取地、整合推廣及開盤熱銷，書寫了“別墅專家〞的又一傳奇。[案例適用范圍]：高端度假產(chǎn)品采用標準化產(chǎn)品線的積木理論，完成異域的快速復制和產(chǎn)品創(chuàng)新；基于4C理論的高端產(chǎn)品營銷推廣。龍湖地產(chǎn)簡介產(chǎn)品策略分析營銷策略分析推廣銷售分析龍湖地產(chǎn)創(chuàng)立于1994年，成長于重慶，開展于全國，是一家追求卓越、專注品質(zhì)和細節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。從2004年起，通過實施“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)〞戰(zhàn)略，龍湖進入全國化擴張的開展階段——即由北向南、從沿海經(jīng)濟圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來實現(xiàn)可持續(xù)的開展。在每個城市，龍湖都堅持進行多工程、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路，目標是爭取在每一個進入的城市都成為業(yè)內(nèi)領先的企業(yè)。龍湖·中國中國別墅專家龍湖17年龍湖，中國別墅市場中，深具全國影響力的里程碑工程締造者，在規(guī)劃、建筑、工法、園林等領域，都開創(chuàng)了一個全新的時代，從而推動中國別墅營造的質(zhì)感躍遷。從改變重慶城市形象的香樟林，到改變北中國別墅造園觀的滟瀾山，再到中國別墅登頂之作的頤和原著，無不讓人為之驚嘆不已。

龍湖·產(chǎn)品系產(chǎn)品系產(chǎn)品定位特點代表作頂級系既在城市中，又生長在自然里的稀有資源占有具有原創(chuàng)精神的產(chǎn)品格局；極致工藝、極致技法帶來的別處難尋的極致感受。北京頤和原著香醍系中國最具托斯卡納生活真意的中產(chǎn)別墅以原味托斯卡納風格別墅，輔以精致園林景觀、卓越的產(chǎn)品建筑、合理的戶型設計、細節(jié)化的服務打造令人心曠神怡的別墅及洋房。北京香醍漫步杭州香醍溪岸北京香醍溪苑山海湖系亞洲的世界級度假目的地擇取亞洲鮮為人知卻天賦純美之地，以其“別墅專家”的審美眼光和建構(gòu)實力，全面整合休閑、度假、旅游、商務等一體化服務。成都小院青城煙臺葡醍海灣玉溪仙湖錦繡天街系世界城市的商業(yè)地標城市綜合體，集合品牌旗艦商業(yè)、高端城市公寓、商務公寓于一體。北京長楹天街龍湖積木理論：建立標準化模塊為根底的產(chǎn)品庫，通過模塊個性化組合的積木搭建方式，有效解決了產(chǎn)品快速復制和中高端客戶對產(chǎn)品獨特性要求的矛盾。龍湖地產(chǎn)簡介產(chǎn)品策略分析營銷策略分析推廣銷售分析開發(fā)商：煙臺龍湖置業(yè)工程地址：牟平區(qū)養(yǎng)馬島濱海東路與通海路交匯處北占地面積：450000平米建筑面積：360000平米物業(yè)類型：一期獨棟、雙拼、疊拼別墅；二期、三期為商業(yè)及其他社區(qū)配套容積率：0.76綠化率：60%總戶數(shù)：一期2186戶物業(yè)費：4.90元/月/平米工程概況具備優(yōu)越的天然環(huán)境，利好的開展機遇養(yǎng)馬島以及前海位于煙臺市牟平區(qū)城北9公里的黃海之中，緊鄰濱海大道，區(qū)位優(yōu)勢明顯。龍湖·葡醍海灣充分運用了地塊的天然優(yōu)勢做了后期整合和規(guī)劃，力求與天然融為一體。與此同時，牟平區(qū)養(yǎng)馬島屬煙臺重點規(guī)劃區(qū)域，利好的開展機遇也是龍湖取地做綜合性度假產(chǎn)品的一個重要參考。區(qū)位分析龍湖力作——度假產(chǎn)品與商業(yè)綜合體的完美邂逅總體規(guī)劃四季小院葡醍院落頤和墅濕地公園2萬平海上森林公園無邊界泳池四季花廳婚慶禮堂游艇碼頭瞰海國際濱海大道五星級酒店龍湖·葡醍海灣作為龍湖度假產(chǎn)品的又一力作，共分三期開發(fā)：一期產(chǎn)品以別墅為主，融合了四季小院、葡醍院落、頤和墅等形式；二三期會突出打造度假產(chǎn)品系中的商業(yè)綜合體局部。葡醍海灣一期產(chǎn)品分為四季小院、頤和墅、葡醍院落，三種產(chǎn)品建筑風格獨具特色卻又渾然天成；四季小院：45平米的小空間大院落，傳統(tǒng)的紅磚屋頂系；頤和墅：實現(xiàn)了頤和系建筑風格在煙臺的快速復制，將中國盛唐風格和西方建筑大師賴特的建筑思想予以結(jié)合。簡練寬闊的大屋頂、石紋立面與木制門窗精細嵌合，加之五重景觀系的相互映襯，塑造小宮廷系建筑美感；葡醍院落：有天有地有庭院，充分實現(xiàn)葡萄海岸與龍湖別墅的完美結(jié)合。建筑風格龍湖首度將代表中國最頂級別墅的頤和系建筑引入煙臺五重濃蔭：走入葡醍海灣，滿目密林與花海，建筑掩映在龍湖獨有的五重景觀中，沒有一條道路能夠望到盡頭，其園林處理手法，綠量、選材與景觀層次，都有很強的借鑒意義。第一重：高7-10M，胸徑20公分以上的大喬木；第二重：小喬木、大灌木〔4-5M高〕；第三重：2-3M高的灌木；第四重：花卉、小灌木，這是園區(qū)中色彩最為豐富的景觀帶；第五重：草坪、地被。景觀設計龍湖獨有的五重景觀體系和坡地景觀成為龍湖產(chǎn)品核心威尼斯水系：龍湖在葡醍海灣上，建造17年來最大的人工自然，將中國別墅大成之作，靜置山谷林間，并首度呈現(xiàn)威尼斯式運河水系；在全國2800多個縣市當中，龍湖葡醍海灣所在地區(qū)是唯一既有海島資源，又有山岳類國家級森林公園，還有深海溫泉的沿海地區(qū)；龍湖充分利用這一天然優(yōu)勢，整體規(guī)劃2萬平米海上森林公園、8000平米無邊界泳池及游艇碼頭、濕地公園等，整個園區(qū)內(nèi)更是水系貫穿。景觀設計龍湖坐擁海景資源，欲成就最大體系的威尼斯式水系葡萄山谷：龍湖·葡醍海灣塑造出高差達15M的人工山谷，改變整條海岸線的平緩地貌。為防止生冷與陡峭的堅硬感，漫山種植三萬余株的葡萄樹，大量櫻桃、蘋果樹點綴其間，實現(xiàn)中國海岸線的獨樹一幟。植物造景無疑是龍湖產(chǎn)品景觀設計的最大特點，甄選成千上萬的植物資源，并形成自成體系的園林社區(qū)，龍湖堪稱一絕。景觀設計龍湖塑造出中國獨樹一幟的人工葡萄山谷戶型設計龍湖頤和墅——水上的香格里拉別墅地下一層北入口地下一層南入口龍湖·葡醍海灣頤和墅南院【建筑面積267-189㎡】地下一層私人俱樂部：周密考量居者的舒適性和私密度，層高達4.8米，極致塑造陽光可達度100%；首層禮儀層：玄關入戶，客廳與臥室均能雙向觀景；二層主人層：主、次臥套房各帶全明衛(wèi)生間，雙向空中花園環(huán)護臥室，充分享受陽光美景。龍湖頤和墅——水上的香格里拉別墅首層禮儀層二層主人層龍湖·葡醍海灣頤和墅南院【建筑面積267-189㎡】戶型設計龍湖葡醍院落——全新的庭臺疊院地下一層禮儀層——一層主人層龍湖·葡醍海灣葡醍院落下疊【建筑面積約196㎡】廊橋入戶：私家廊橋入戶，獨門小院，給予客戶極強的歸屬感；立體庭院：全南向下沉庭院與入戶庭院，兩重庭院盡享自然；4.8米陽光空間：地下空間層高4.8米，具有更大的空間可塑性。戶型設計地下一層私人俱樂部——一層花園層——二層主人層龍湖·葡醍海灣葡醍院落中疊【建筑面積約163㎡】三重庭院：下沉庭院、入戶花園、觀景露臺，上下三重庭院設計；擁有南向空間的絕對飽和度，南向占盡陽光，北向坐擁花園。龍湖葡醍院落——全新的庭臺疊院戶型設計花徑拾階：拾階而上到達入戶平臺。宜動宜靜：二層設置餐廳廚房，三層設置起居空間，由樓梯分隔功能區(qū)，親朋聚會亦不會干擾日常起居。龍湖·葡醍海灣葡醍院落上疊【建筑面積約100㎡】龍湖葡醍院落——全新的庭臺疊院戶型設計龍湖四季小院——首度公開的度假MINIVILLAA1戶型A2戶型龍湖·葡醍海灣四季小院A1戶型【建筑面積66-76㎡】A2戶型【建筑面積45㎡】手工式托斯卡納小院，一戶一溫泉，呈現(xiàn)出小空間大院落的感覺；戶型設計寬敞明透，著力于小空間的舒適享受。戶型設計戶型展示入戶溫泉的別致設計，實現(xiàn)院落和景觀的瞬間過度戶型展示主客廳以大氣的紅色為主色調(diào)，同時輔以市內(nèi)瀑布、攀沿植物，形成鮮明的映襯戶型展示主客廳的綠植及瀑布墻體，給客戶以強烈的體驗沖擊戶型展示戶外展示極具細節(jié)，讓整個家都安放在五重景觀體系里產(chǎn)品策略分析綜述三大產(chǎn)品策略，實現(xiàn)快速復制與產(chǎn)品創(chuàng)新雙重成效：積木理論：建立標準化模塊為根底的產(chǎn)品庫，通過模塊個性化組合的積木搭建方式，有效解決了產(chǎn)品快速復制和中高端客戶對產(chǎn)品獨特性要求的矛盾；突出景觀優(yōu)勢：龍湖獨有的五重景觀體系和坡地景觀成為龍湖產(chǎn)品核心，葡醍海灣先入園林，充分實現(xiàn)景觀與煙臺獨特海岸線的相互融合，以客戶景觀為先，體驗區(qū)設計獨具特色；產(chǎn)品創(chuàng)新：產(chǎn)品品類不斷創(chuàng)新、升級，加強產(chǎn)品獨特性，滿足客戶隨著物質(zhì)水平提高后對高品質(zhì)住宅的更高追求。葡醍海灣在融合龍湖頂級系頤和原著的建筑風格根底上，結(jié)合外鄉(xiāng)特色，首創(chuàng)威尼斯水系、葡萄山谷等景觀特色。龍湖集團簡介產(chǎn)品策略分析營銷策略分析推廣銷售分析營銷強度分析2010-086月7月8月9月10月2011-035月拿地6.18售樓處開放8-9月份，主要以客戶維系活動為主北京度假產(chǎn)品系列發(fā)布會首度亮相7.30一批次開盤7.16頤和墅樣板間開放前期面市宣傳10月中旬，海上森林公園等10大主體樣板區(qū)開放營銷強度結(jié)果用“★〞表示之前12月11月10月9月8月7月4-6月3月鋪墊期品牌導入期潛伏期強勢蓄客期持續(xù)銷售期開盤熱銷期★★★★★★★★★★★★★★營銷強度重要營銷節(jié)點本錢用在最關鍵的地方有效營銷渠道低密度的線上推廣，具有超強視覺沖擊力的戶外宣傳線上推廣渠道：報紙廣告：首期八連整版，第二期開始兩連整版，頻次為每周一期；網(wǎng)絡廣告：煙房、搜房、新浪樂居廣告通欄，外加區(qū)域炒作軟文；戶外廣告：濱海路沿線路北圍擋；播送：音樂臺，新聞臺播送，頻次為每日12次；短信：煙臺區(qū)域中高端用戶群發(fā)，頻次為每周2-3次。線下推廣渠道展示中心包裝：上千萬打造五重園林景觀示范區(qū)及豪華售樓處；公關營銷體系：組織看房團，包飛機去北京、重慶等地看龍湖地產(chǎn)的成熟社區(qū)；高端客戶暖場活動：舉辦嘉年華等純高端客群集中的活動來加深客戶體驗。有效營銷渠道高密集的業(yè)主、圈層維護開盤時間：2021年7月30-31日推售產(chǎn)品：45平方米的四季小院、100余平方米的葡醍院落、近300平方米的頤和墅；產(chǎn)品價格【開盤均價〔元/平米〕】：頤和墅15000；葡醍院落12000；四季小院22000-25000消化情況：開盤推售房源1736套，去化率93%，實現(xiàn)25.5億的超高銷售額；成交客戶情況：推售情況分析迅速實現(xiàn)高端產(chǎn)品“量〞與“質(zhì)〞的高效出貨龍湖純高端產(chǎn)品在煙臺市場實現(xiàn)了首次開盤即清盤的火爆現(xiàn)象，為后期的加推營銷奠定了堅實根底，并用最為直觀的銷售數(shù)據(jù)向客戶展示了龍湖的實力品牌和高端品質(zhì)。推廣銷售分析綜述營銷強度強力把控，線上線下合理分配：龍湖在葡醍海灣工程中堅持一貫的本錢總控原那么，在營銷節(jié)奏的把控上采用前期低本錢入市，開盤前強勢推廣，開盤熱銷后集中于客戶維護的方式；線上推廣主要借力于開盤前后，其他時段那么以展示中心包裝開放等為主；在開盤熱銷的客觀前提下，善用客戶維系，多線下活動來激發(fā)客戶對工程的認知度和體驗感；用“開盤即清盤〞的銷售奇跡來驗證龍湖品牌實力，銷售數(shù)據(jù)作為后期營銷中最好用的工具。龍湖集團簡介產(chǎn)品策略分析營銷策略分析推廣銷售分析依據(jù)以顧客策略為核心的4C理論，通過顧客策略、本錢策略、方便策略和溝通策略四個角度來分析龍湖產(chǎn)品，由此總結(jié)龍湖在煙臺工程葡醍海灣中的營銷手法。顧客策略：體驗式營銷推廣充分凸顯客戶價值，以客戶需求為導向，多角度增加產(chǎn)品附加值；本錢策略：組織看房團等系列活動時充分考慮到客戶的本錢計算，力求到達企業(yè)本錢與顧客本錢的雙贏營銷模式；方便策略：卓越的物管效勞提升客戶信賴度和便捷性，商業(yè)體系度假產(chǎn)品開發(fā)解決客戶后期生活配套不便；溝通策略：持續(xù)的客戶跟蹤全方位關注客戶需求，老帶新客戶比例日益攀升，有效降低客戶定位本錢。營銷策略分析提供卓越的品質(zhì)體驗感受，建立以“客戶最正確體驗〞為核心的示范區(qū)，重視與客戶碰撞的任何細節(jié)，將客戶能觸及到的一切做到極致，從視覺、聽覺、味覺、嗅覺、觸覺多方位觸動客戶購置欲望；組織客戶重慶游、北京游，驗證龍湖品牌實力，用真實的情境營銷打動客戶；在戶型塑造中，既考慮到溫泉、美景的設計，同時充分考慮了客戶居住舒適度。顧客(Consumer)體驗式營銷推廣、多角度增加產(chǎn)品附加值企業(yè)本錢節(jié)約主要集中在：土地儲藏主要集中于各級城市的高成長性、稀缺性地塊，有效降低取地本錢；采用積木理論進行產(chǎn)品系在不同區(qū)域的快速復制，同時采用各產(chǎn)品的個性化組合到達高端客戶對差異化產(chǎn)品的需求；基于顧客策略的老帶新客戶挖掘，以最低本錢攫取最大客戶群?；诳蛻舯惧X的考慮，為顧客提供便利：包機看房，充分考慮了客戶的舒適度和便捷性；葡醍海灣作為旅游度假產(chǎn)品，后期完善的商業(yè)、生活、娛樂配套免去了客戶旅游度假的很多顧慮，簡化了行程，節(jié)約了時間；暖場活動、營銷節(jié)點等均充分考慮了客戶的時間性、便利性。本錢(Cost)努力到達客戶本錢與企業(yè)本錢雙贏的營銷模式卓越的物管效勞提升客戶信賴度：龍湖物業(yè)管理高度重視效勞細節(jié)，建立標準化的質(zhì)量管理體系，