保利投顧研究院-2021年8-9月廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)雙月報(bào)-31正式版

2021年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)雙月報(bào)（8-9月刊）POLYINVESTMENTCONSULTANCY保利投顧研究院2021年10月新房：9月成交環(huán)比止跌回正，中心和近郊熱點(diǎn)板塊8月基本無(wú)供應(yīng)，9月下旬供應(yīng)放量，貼近限價(jià)出售，拉動(dòng)成交；8、9兩月遠(yuǎn)郊增城南沙降價(jià)營(yíng)銷，效果一般，從化花都市場(chǎng)平淡。二手：受指導(dǎo)價(jià)政策影響，成交降幅持續(xù)擴(kuò)大，9月各區(qū)成交同環(huán)比均走負(fù)。229.9萬(wàn)㎡6189宗供應(yīng)宗數(shù)環(huán)比+69%環(huán)比-27.4%同比+17%降幅持續(xù)擴(kuò)大74.1萬(wàn)㎡60萬(wàn)㎡成交建面環(huán)比+2%環(huán)比-27.5%同比-36% 同比-55.4%咨詢服務(wù)領(lǐng)域市場(chǎng)監(jiān)測(cè)研究投資策略研究項(xiàng)目前期研究?宏觀及行業(yè)政策及影?城市群/都市圈投資?項(xiàng)目前策定位響分析價(jià)值及進(jìn)駐策略研判?商業(yè)定位及運(yùn)營(yíng)研究?土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)?城市進(jìn)入研究?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)研究?新房及二手房監(jiān)測(cè)?城市/區(qū)域/板塊深耕?TOD/文旅/產(chǎn)業(yè)等?典型項(xiàng)目剖析投資策略研究特色項(xiàng)目前期研究?房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判?地塊投資可研目錄Contents客戶地圖宏觀和政策環(huán)境土地市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判商品房市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判全市、分區(qū)新房/二手市場(chǎng)表現(xiàn)，國(guó)慶市場(chǎng)表現(xiàn)PARTONE客戶地圖客戶成交熱力圖-新房8月市四區(qū)和黃埔受限價(jià)影響，進(jìn)入博弈期，供應(yīng)縮量限制成交；番禺、增城等區(qū)受熱門板塊帶動(dòng)為成交主力。9月下旬開發(fā)商開始接受限價(jià)，主城海珠、荔灣性價(jià)比盤入市/加推，帶動(dòng)海珠同環(huán)比雙升，荔灣環(huán)比漲幅達(dá)43%；增城、白云受多項(xiàng)目降價(jià)刺激，增城環(huán)比小幅上升，白云同比上升61%，其他區(qū)成交維持低位。圖：2021年9月分區(qū)新建商品住宅成交同比

圖：2021年9月分區(qū)新建商品住宅成交環(huán)比花都10.7萬(wàn)㎡↓18.3%前期供應(yīng)充足，成交從化維持穩(wěn)定白云7.2萬(wàn)㎡↑60.5%供應(yīng)充足，以價(jià)換花量，帶動(dòng)成交都增天河白城云0.8萬(wàn)㎡↓30.3%黃埔基本無(wú)項(xiàng)目取證，天河無(wú)典型項(xiàng)目開盤荔海珠越秀灣番0.4萬(wàn)㎡↓58%禺供應(yīng)不足，成交下降南荔灣 沙3.9萬(wàn)㎡↓36% 海珠個(gè)別大盤帶動(dòng)成交，2萬(wàn)㎡↑2.6%整體供應(yīng)不足 中海觀云府入市帶動(dòng)成交，市場(chǎng)平穩(wěn)≥0%0~-20%-20%~-40%

從化2.9萬(wàn)㎡↓31.5%市場(chǎng)平穩(wěn)，持續(xù)續(xù)銷增城20.6萬(wàn)㎡↓20.9%庫(kù)存量足，成交較為平穩(wěn)黃埔11.6萬(wàn)㎡↓30.9%項(xiàng)目取證量減少，供應(yīng)縮量影響成交釋放番禺7.8萬(wàn)㎡↓32.4%熱點(diǎn)板塊熱度維持南沙6.1萬(wàn)㎡↓79.2%信貸、人才政策變化對(duì)市場(chǎng)持續(xù)影響，市場(chǎng)低位運(yùn)行＜-40%

花都從化10.7萬(wàn)㎡↑64.3%2.9萬(wàn)㎡↓32.4%保利上寰帶動(dòng)成交提升，整從化市場(chǎng)平穩(wěn)，持續(xù)續(xù)銷體市場(chǎng)維持穩(wěn)定增城20.6萬(wàn)㎡↑10.3%以價(jià)換量，新塘板塊帶動(dòng)7.2萬(wàn)㎡↓7.7%花全區(qū)成交環(huán)比小幅上升供應(yīng)充足，市場(chǎng)平穩(wěn)天河都增黃埔白城11.6萬(wàn)㎡↓3.6%0.8萬(wàn)㎡↓35.7%云項(xiàng)目取證量減少，供基本無(wú)項(xiàng)目取證，黃埔應(yīng)縮量影響成交釋放無(wú)典型項(xiàng)目開盤天河越秀荔海珠0.4萬(wàn)㎡↑120%灣番禺粵海壹桂府帶動(dòng)成番7.8萬(wàn)㎡↓15.6%交環(huán)比提升，整體禺熱點(diǎn)板塊熱度維持，其市場(chǎng)平穩(wěn)南他區(qū)域市場(chǎng)平穩(wěn)荔灣3.9萬(wàn)㎡↑42.8%海珠沙南沙廣個(gè)別大盤成交尚可，2萬(wàn)㎡↑84.1%6.1萬(wàn)㎡↓31.3%整體市場(chǎng)平穩(wěn)中海觀云府入市帶動(dòng)成交信貸、人才政策變化對(duì)市場(chǎng)環(huán)比提升，整體市場(chǎng)平穩(wěn)持續(xù)影響，市場(chǎng)低位運(yùn)行≥50%0-50%0~-30%＜-30%資料來(lái)源：保利投顧研究院整理客戶成交熱力圖-二手在前期增值稅、信貸收緊背景下，二手房指導(dǎo)價(jià)新政持續(xù)刺激二手成交低位運(yùn)行，全市區(qū)域同環(huán)比均降圖：2021年9月分區(qū)二手房成交同比從化2.8萬(wàn)㎡↓51%

圖：2021年9月分區(qū)二手房成交環(huán)比9593元/㎡花都從化6.8萬(wàn)㎡↓56%12118元/㎡增城白云花7.4萬(wàn)㎡↓61%6萬(wàn)㎡↓46%都16123元/㎡增30956元/㎡天河白城6.2萬(wàn)㎡↓66%云黃埔56306元/㎡越黃埔2.4萬(wàn)㎡↓67%31709元/㎡越秀荔秀天河4.5萬(wàn)㎡↓44%海珠灣47505元/㎡番番禺荔灣9.5萬(wàn)㎡↓53%禺4.3萬(wàn)㎡↓40%27501元/㎡36603元/㎡南南沙海珠沙2.7萬(wàn)㎡↓69%44251元/㎡22291元/㎡

花都6.8萬(wàn)㎡↓98%12118元/㎡白云花6萬(wàn)㎡↓25%都30956元/㎡天河白云6.2萬(wàn)㎡↓40%黃埔越56306元/㎡越秀荔秀天河海珠4.5萬(wàn)㎡↓29%灣47505元/㎡番荔灣禺4.3萬(wàn)㎡↓16%南36603元/㎡海珠沙7萬(wàn)㎡↓28%44251元/㎡

從化從化 2.8萬(wàn)㎡↓26%9593元/㎡增城7.4萬(wàn)㎡↓28%增 16123元/㎡城黃埔2.4萬(wàn)㎡↓17%31709元/㎡番禺9.5萬(wàn)㎡↓29%27501元/㎡南沙2.7萬(wàn)㎡↓7%22291元/㎡0~-40%-40%~-50%-50%~-60%＜-60%0~-10%-10%~-20%-20%~-30%＜-30%資料來(lái)源：保利投顧研究院整理購(gòu)房成本指南-信貸廣州部分銀行下調(diào)利率，后續(xù)下調(diào)區(qū)域或擴(kuò)大，或?qū)傂栌袃A斜，但不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模信貸政策松動(dòng)9月底廣州部分銀行下調(diào)房貸利率，釋放房貸利率松動(dòng)跡象，目前廣州主流銀行首套利率降至5.85%（LPR+120BP），二套利率降至6.05%（LPR+140BP），部分客戶房貸放款速度加快；市場(chǎng)端多反應(yīng)在口徑輸出上。此次利率變動(dòng)為高位回調(diào)，降幅有限，后續(xù)利率下調(diào)區(qū)域范圍或擴(kuò)大，或針對(duì)剛需群體有差異性支持，但不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模信貸政策松動(dòng)。表：各銀行房貸利率情況圖：廣佛部分銀行下調(diào)房貸利率情況銀行2021年9月下旬變化額度和放款時(shí)間首套二套額度放款時(shí)間中國(guó)銀行5.856.0510BP↓很緊張預(yù)計(jì)明年農(nóng)業(yè)銀行5.856.0510BP↓緊張最快半年招商銀行5.856.0510BP↓緊張5-6個(gè)月光大銀行5.6/40BP↓很緊張不確定廣州銀行5.455.6510BP↓很緊張按利率高低排隊(duì)解讀：廣州主流銀行利率下調(diào)多為10BP，降幅有限，部分客戶放款速度加快，但目前額度仍緊張。資料來(lái)源：保利投顧研究院整理

背景 9月27日，央行貨幣委員會(huì)首提“兩維護(hù)”；9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)再提“兩維護(hù)”。①改善客戶首付比例高，利率下調(diào)對(duì)其影響不大；②多利率下調(diào)逼客，疊加營(yíng)銷動(dòng)作，白云四鎮(zhèn)國(guó)慶去化好于9月月詳細(xì)均水平。規(guī)則南沙多項(xiàng)目：以利率下調(diào)為口徑逼定，因合作銀行利率基本持平，客戶接受度不高。白云四鎮(zhèn)多項(xiàng)目：以利率下調(diào)為口徑，輸出“市場(chǎng)將回暖”和“價(jià)格將調(diào)漲”信息逼定“兩維護(hù)”為背景，廣佛部分銀行釋放房貸利率松動(dòng)跡象，同時(shí)官分析 媒和銀保監(jiān)會(huì)均表態(tài)將對(duì)剛需群體進(jìn)行差異化支持。此次利率變動(dòng)為高位回調(diào)，降幅有限，后續(xù)利率下調(diào)區(qū)域范圍或擴(kuò)大，對(duì)剛需群體在利率和放款速度上或有傾斜，但不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模信貸政策松動(dòng)。PARTTWO宏觀和政策環(huán)境行業(yè)政策發(fā)布住房十四五規(guī)劃，提房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)主要方向，發(fā)力政策性住房8月底，廣州發(fā)布住房十四五規(guī)劃，提出從穩(wěn)市場(chǎng)、優(yōu)租賃、重保障、提品質(zhì)幾個(gè)方向加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)，同時(shí)建立健全住房與土地、金融、財(cái)稅政策的聯(lián)動(dòng)體系和城市更新與住房供應(yīng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，打造多渠道、多層次供應(yīng)體系。十四五期間，加大住房供應(yīng)，新增住房總量131萬(wàn)套，其中新增政策性住房供應(yīng)66萬(wàn)套，規(guī)模超商品房，為十四五發(fā)力重點(diǎn)，從十四五計(jì)劃看，城市更新及存量土地來(lái)源為政策性住房籌建規(guī)劃的主要來(lái)源。圖：廣州住房十四五規(guī)劃主要內(nèi)容方向要點(diǎn)內(nèi)容樓市調(diào)控 保持調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性著力三穩(wěn)預(yù)期①土地出讓：?jiǎn)瘟凶赓U用地計(jì)劃，力爭(zhēng)政策性住房用地在住房用地中比例穩(wěn)市場(chǎng) 土地、金融、 不少于20%；②金融政策：加強(qiáng)房企融資監(jiān)管，落實(shí)差別化信貸政策，嚴(yán)財(cái)稅政策的 控首付來(lái)源。聯(lián)動(dòng)機(jī)制建立城市更新與住房供應(yīng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有效增加供應(yīng)。多渠道供應(yīng)①完善長(zhǎng)租房政策，引導(dǎo)在租賃住房需求量大區(qū)域加大建設(shè)力度；②單列租賃住房用地計(jì)劃；③盤活存量住房改造后作為租賃住房。優(yōu)租賃推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，通過(guò)租賃試點(diǎn)完善提至機(jī)制建設(shè)，支持租賃自持類企業(yè)發(fā)展重保障/完善住房保障體系和人才安居體系。同時(shí)完善相關(guān)機(jī)制，擴(kuò)大公積金覆蓋面、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，多渠道支持保障住房發(fā)展。提品質(zhì)/從綠色建筑、物業(yè)管理水平和服務(wù)領(lǐng)域、數(shù)字平臺(tái)搭建、新型住房產(chǎn)品等方面，提升住房開發(fā)建設(shè)和管理水平。

圖：廣州住房十四五住房供應(yīng)情況指標(biāo)十三五規(guī)劃十三五完成十四五規(guī)劃（預(yù)期性指標(biāo)）城鎮(zhèn)人均住房面積/34.6㎡36㎡商品住宅銷售套數(shù)/50萬(wàn)套65萬(wàn)套新增保障性產(chǎn)權(quán)住房3萬(wàn)套66萬(wàn)套新增公租房套數(shù)5.75萬(wàn)套8.89萬(wàn)套3萬(wàn)套新增保障性租賃住房套數(shù)60萬(wàn)套棚戶區(qū)改造戶數(shù)2.95萬(wàn)套/2萬(wàn)戶要點(diǎn)一：商品房供應(yīng)量持平、政策性住房增加從住房供應(yīng)看：十四五期間，住房共供應(yīng)131萬(wàn)套，其中66萬(wàn)套為政策性住房，較十三五8.89萬(wàn)套大幅上漲650%，由此可見(jiàn)政策性住房為十四五政策發(fā)力重點(diǎn)。要點(diǎn)二：政策性住房主要通過(guò)城市更新供應(yīng)從土地供應(yīng)看：十四五土地供應(yīng)增加，但仍以商品住宅為主，即90%的土地供應(yīng)量支撐了65萬(wàn)套商品住宅，而政策性住房除了208萬(wàn)㎡的土地和10%的土地出讓金外，目前城市更新及存量土地為其主要來(lái)源。資料來(lái)源：保利投顧研究院整理行業(yè)政策住房十四五規(guī)劃區(qū)域供應(yīng)體系更為精細(xì)化，城市更新住宅配置中心城區(qū)小戶型化趨勢(shì)明顯十四五規(guī)劃中區(qū)域供應(yīng)體系更精細(xì)化，政策性住房主要分布于中心及近郊區(qū)域，占比76%，以白云、番禺為主；商品房主要集中近遠(yuǎn)郊區(qū)域，以增城、花都、南沙為主。另外，對(duì)城市更新商品住宅戶型配置進(jìn)行了細(xì)化和規(guī)范，其中中心區(qū)戶型趨小化趨勢(shì)明顯，90㎡以下占比需達(dá)4成，以降低中心區(qū)域上車成本。20圖：廣州住房十四五規(guī)劃各區(qū)供應(yīng)結(jié)構(gòu)一覽（萬(wàn)套）政策性住房3.615占比達(dá)76%5.4商品房供8.43.24.81013.2應(yīng)主力7.21.2655.41.60白云番禺天河荔灣海珠黃埔花都增城南沙越秀從化新建商品住房公共租賃住房保障性租賃住房（含人才公寓）共有產(chǎn)權(quán)房注：在政策性住房總量不變情況下，允許各區(qū)各類房源結(jié)構(gòu)適當(dāng)優(yōu)化解讀：區(qū)域供應(yīng)體系更為精細(xì)化策性住房增加住房：中心商品房少政策性住房多；近遠(yuǎn)郊為商品房供應(yīng)主力，政策性住房有限；土地：對(duì)不同商品房去化周期的區(qū)域?qū)嵭胁煌墓┑胤桨?。商品住房消化周期?6個(gè)月以上，停止供地；18-36個(gè)月，減少供地；6-12個(gè)月，增加供地；6個(gè)月以下，加快供地節(jié)奏。資料來(lái)源：保利投顧研究院整理

圖：城市更新改造項(xiàng)目融資地塊商品住宅配置比例情況范圍90㎡以下60㎡以下第一圈層40%15%第二圈層30%10%第三圈層25%5%解讀：中心城區(qū)小戶型化趨勢(shì)明顯建立城市更新與住房供應(yīng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，通過(guò)城市更新增加商品住房供應(yīng)，對(duì)城市更新中商品住宅供應(yīng)配置進(jìn)行規(guī)范；越靠近中心城區(qū)的小戶型越多，降低剛需中心區(qū)域上車成本，減少核心地段大戶型的壟斷市場(chǎng)。行業(yè)政策城市更新在政策性住房籌建規(guī)劃中規(guī)模較大，市住建局發(fā)文明確舊改保障性住房及人才公寓比例從住房十四五各類型住宅籌建渠道及土地供應(yīng)分布來(lái)看，政策性住房供應(yīng)通過(guò)208萬(wàn)㎡的新增土地供應(yīng)+35萬(wàn)套的城市更新項(xiàng)目配置+14萬(wàn)套的存量房運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)，城市更新在政策性住房籌建規(guī)劃中規(guī)模較大。在此背景下，9月底，市住建局發(fā)布征求意見(jiàn)稿，提出除從花增外8區(qū)改造融資地塊保障性住房和人才公寓建面占比不低于15%和5%。并明確規(guī)劃節(jié)余建設(shè)量及復(fù)建安置區(qū)小面積戶型配置要求。表：十四五規(guī)劃各類型房屋籌建渠道、規(guī)模及土地供應(yīng)量分類新增土地供應(yīng)籌建渠道籌建規(guī)模（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)套）商品住宅2000招拍掛65商品房配建4.3單獨(dú)選址集中新建2城市更新項(xiàng)目配置中小戶型住房35“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”集中新建-政策性住房208企事業(yè)單位自有土地新建1.1全自持項(xiàng)目租賃住房-集體土地新建租賃住房1產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建4.5工改租、商改租5.4存量房源整租運(yùn)營(yíng)14.1

圖：《廣州舊改政策性住房配置意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》主要內(nèi)容核心要點(diǎn)具體內(nèi)容集體宿舍（符合《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》）戶型劃分標(biāo)準(zhǔn) ? 單間宿舍（建筑面積30㎡以下）（戶型最大面積不超過(guò)90㎡） ? 小戶型住宅（30㎡~70㎡）中戶型住宅（70㎡~90㎡）政策性住房配置比例保障性住房占融資地塊住宅總建面比例≥15%（政策性住房占比≥20%）人才公寓占融資地塊住宅總建面比例≥5%規(guī)劃節(jié)余建設(shè)戶型配置要求主要配置70㎡以下的宿舍和小戶型住宅（政府將按成本價(jià)回購(gòu)）其中30㎡以下戶型占規(guī)劃節(jié)余建設(shè)量比例≥30%復(fù)建安置區(qū)戶型配置要求 70㎡以下戶型占復(fù)建區(qū)總建面比例≥25%倡導(dǎo)多建設(shè)30㎡以下的宿舍資料來(lái)源：保利投顧研究院整理行業(yè)政策廣州發(fā)布首批二手房交易參考價(jià)格，主要涉及天河、黃埔兩區(qū)項(xiàng)目，兩區(qū)二手市場(chǎng)持續(xù)走冷8月底，廣州發(fā)布首批二手住房交易參考價(jià)格。首批公布天河、越秀、海珠、番禺、黃埔五區(qū)96個(gè)項(xiàng)目的參考價(jià)，天河和黃埔兩區(qū)項(xiàng)目占八成，兩區(qū)二手市場(chǎng)持續(xù)走冷，成交同比分別下降66%和67%；參考價(jià)普遍低于市場(chǎng)價(jià)，其中天河整體價(jià)差在2-6萬(wàn)/㎡，黃埔在1-2萬(wàn)/㎡。后續(xù)將適時(shí)發(fā)布其他熱點(diǎn)小區(qū)的交易參考價(jià)。預(yù)計(jì)后市客戶預(yù)期下降，或?qū)⒊掷m(xù)觀望，疊加信貸收緊發(fā)酵影響，二手成交短期內(nèi)仍將承壓。圖：廣州二手指導(dǎo)價(jià)政策要點(diǎn)制定依據(jù)參考價(jià)基于成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域，以住宅小區(qū)為單位，在過(guò)去一年二手網(wǎng)簽價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮評(píng)估價(jià)、周邊一手成交價(jià)等因素形成。實(shí)施要求①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)應(yīng)對(duì)掛牌房源自查，下價(jià)高價(jià)房策源，不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手住房房源（貝殼掛牌房源由9月1日的8.6內(nèi)容 萬(wàn)套減少至8.1萬(wàn)套，降6%）。②二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價(jià)格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一（多家銀行表示將按照二手指導(dǎo)價(jià)決定放款額度）。持續(xù)調(diào)控將按調(diào)控要求結(jié)合市場(chǎng)情況適時(shí)發(fā)布其他熱點(diǎn)小區(qū)的交易參考價(jià)格。資料來(lái)源：保利投顧研究院整理

圖：廣州天河、黃埔二手房成交面積及環(huán)比（萬(wàn)㎡；%）9月二手成交量同比天河6.2-66%9月天河、黃埔二手成黃埔2.4-67%交同比低于全市水平25.0200%全市59.6-56%150%20.015.0100%50%10.00%5.0-50%0.0-100%天河黃埔天河同比黃埔同比表：首批典型熱點(diǎn)小區(qū)二手交易參考價(jià)及8月掛牌價(jià)對(duì)比（萬(wàn)元/㎡）區(qū)域樓盤名稱交易參考價(jià)格貝殼掛牌均價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)差涉及小區(qū)數(shù)量整體價(jià)差天河中海璟暉華庭7.613.96.3542-6萬(wàn)/㎡保利心語(yǔ)花園9.715.45.7星匯雅苑6.99.93黃埔萬(wàn)科金色悅府4.56.31.8231-2萬(wàn)/㎡萬(wàn)科城3.34.61.3月度快訊類核心內(nèi)容資訊內(nèi)容點(diǎn)評(píng)型廣州發(fā)布住房十四五規(guī)劃，加大商品房和保障性租賃住房供應(yīng)，新增住房總量131萬(wàn)套，其中新增政策性住房66萬(wàn)套（21萬(wàn)套位于天河、加大保障性住房供應(yīng)力度，十四五規(guī)劃提出供保障性住房海珠、荔灣、越秀中心四區(qū)，45萬(wàn)套位于白云及其他近遠(yuǎn)郊區(qū)域），占比超5成。應(yīng)保障性住房66萬(wàn)套，規(guī)模超過(guò)商品房供應(yīng)的?市住建局發(fā)布征求意見(jiàn)稿，提出越秀、天河、黃埔等8區(qū)改造項(xiàng)目融資地塊保障性住房和人才公寓建筑面積占比分別不低于15%和5%。65萬(wàn)套產(chǎn)業(yè)用地改革?審議通過(guò)《落實(shí)省土地管理改革方案措施》：強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地配置制度供給，探索建設(shè)只租不售的“產(chǎn)業(yè)保障房”，支持增加混合產(chǎn)業(yè)用創(chuàng)新形式加大產(chǎn)業(yè)用地保障力度，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)地供給，建立工業(yè)用地全周期管理制度。展空間行?市住建局轉(zhuǎn)發(fā)省住建廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售信息公示的通知》指出：①不能拒絕使用公積金貸款；②商品房銷售價(jià)格備案證明業(yè)行業(yè)規(guī)范文件、銷售價(jià)目表、商品房銷售價(jià)格相關(guān)信息，需現(xiàn)場(chǎng)公示；③公示的銷售價(jià)格應(yīng)與商品房網(wǎng)簽備案價(jià)信息一致；④項(xiàng)目周邊不利因素發(fā)文規(guī)范開發(fā)企業(yè)信息公示、無(wú)理由退房時(shí)限、公示；⑤房企采用“無(wú)理由退房”方式銷售時(shí)，須明確退款時(shí)限；⑥宣傳資料真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，對(duì)于未建成招生的學(xué)校、幼兒園及尚虛假宣傳等銷售行為，保障購(gòu)房者合法權(quán)益政未建成運(yùn)營(yíng)的機(jī)場(chǎng)、火車站、地鐵站等，要明確告知購(gòu)房者存在不確定性，不得欺騙或誤導(dǎo)購(gòu)房者。策行業(yè)規(guī)范?花都區(qū)住建局發(fā)文規(guī)范人臉識(shí)別設(shè)施使用，各房企、中介機(jī)構(gòu)不得隨意使用人臉識(shí)別設(shè)施收集市民身份信息，不得泄露、買賣市民身份規(guī)范行業(yè)發(fā)展，保障購(gòu)房者信息安全信息；此前，昆明、天津等已出臺(tái)相關(guān)政策。?增城住建局發(fā)文稱，下月起在購(gòu)房合同上將增加“交房即交證”規(guī)定，通過(guò)規(guī)定買賣合同、提前介入服務(wù)、同步申辦、容缺受理和多部試點(diǎn)“交房即交證”將提前業(yè)主領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證時(shí)行業(yè)規(guī)范間，便于購(gòu)房人辦理落戶、子女上學(xué)等與房產(chǎn)門深度聯(lián)動(dòng)等多種措施，進(jìn)一步深化“交房即交證”服務(wù)。有關(guān)事宜，保障購(gòu)房人權(quán)益及時(shí)實(shí)現(xiàn)發(fā)?發(fā)布《臨空經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》：展經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃①到2025年，國(guó)家臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)基本建成，臨空經(jīng)濟(jì)增加值超1000億元，白云機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)進(jìn)出口額超1000億元，空港跨境電商樞紐港利好白云、花都等北部區(qū)域發(fā)展規(guī)商品貨值超3000億元，機(jī)場(chǎng)年旅客吞吐量達(dá)到1億人次。劃②到2035年，建設(shè)成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的世界樞紐港，及引領(lǐng)粵港澳大灣區(qū)、輻射全球的國(guó)際航空城。資料來(lái)源：保利投顧研究院整理PARTTHREE土地市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判土拍規(guī)則變化再控溢價(jià)率，取消競(jìng)配建，調(diào)整為全面“限地價(jià)+競(jìng)自持”，穩(wěn)“房住不炒”基調(diào)土拍規(guī)則由限地價(jià)+競(jìng)配建+搖號(hào)方式，調(diào)整為①限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)、②限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)、③限地價(jià)+競(jìng)自持+一次性書面報(bào)價(jià)，另外還對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭邢薹績(jī)r(jià)、限銷售對(duì)象等；透露出政府維護(hù)市場(chǎng)的健康發(fā)展，控制房?jī)r(jià)漲幅，支持自住需求，抑制投機(jī)炒房等信號(hào)，穩(wěn)“房住不炒”基調(diào)。圖：廣州第二次集中供地土拍規(guī)則變化主要內(nèi)容具體內(nèi)容影響購(gòu)地資金來(lái)源購(gòu)地資金須為自有資金，不得使用融資資金、借款、預(yù)付款等（第一批僅要求購(gòu)地資金須為自有資金）?維護(hù)市場(chǎng)的健康發(fā)展溢價(jià)率最高不超過(guò)15%（第一批最高不超過(guò)45%）?控地塊實(shí)際成交價(jià)①“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”②“限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”③“限地價(jià)+競(jìng)自持+一次性書面報(bào)價(jià)”（第一批常?取消競(jìng)配建，但多地塊有硬性配建條件，實(shí)際折合見(jiàn)“限地價(jià)+競(jìng)配建+搖號(hào)”方式）地價(jià)較首次集中供地未降拍賣方式?多數(shù)地塊采用方式①競(jìng)拍，自持上限為50%，超過(guò)50%進(jìn)行搖號(hào)；企業(yè)自持1%-30%部分，需作為保障性租賃住房；?增加租賃住房供應(yīng)；?第②種方式主要適用于南沙、黃埔，最高房?jī)r(jià)原則上不超過(guò)地塊所在區(qū)域2021年一季度一手住宅成交均價(jià)上浮5%；?黃埔、南沙房地價(jià)聯(lián)動(dòng)，?第③種方式適用于海珠兩宗地塊；控制房?jī)r(jià)漲幅；銷售對(duì)象海珠、黃埔、南沙地塊，均要求首套住房購(gòu)房家庭（或個(gè)人）購(gòu)房總套數(shù)，占新建商品住房規(guī)劃總套數(shù)的50%;?政策向剛需傾斜，支持自住需求，抑制投機(jī)炒房馬甲標(biāo)簽同一名申請(qǐng)人只能進(jìn)行一次交易申請(qǐng)（含聯(lián)名申請(qǐng)）（第一批未嚴(yán)格禁馬甲，4月29日黃埔宅地?fù)u號(hào)現(xiàn)場(chǎng)，共有來(lái)自34?維護(hù)市場(chǎng)的健康發(fā)展及合（嚴(yán)禁）家房企的320家企業(yè)代表現(xiàn)身，平均每家派出9.4個(gè)“馬甲”）理競(jìng)爭(zhēng)?全國(guó)多市發(fā)展趨勢(shì)；房屋品質(zhì)海珠地塊建筑需達(dá)到綠色三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（最高標(biāo)準(zhǔn)），是廣州首次將綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)納入宅地出讓前置條件。?個(gè)別地塊探索競(jìng)爭(zhēng)品質(zhì)與控制成本和限價(jià)的協(xié)調(diào)資料來(lái)源：保利投顧研究院整理出讓情況第二次集中供地成交規(guī)?？s減過(guò)半，流拍率達(dá)52%，國(guó)企拿地占比高廣州第二批集中供地共成交23宗地塊，總建面357萬(wàn)㎡和總金額569億元，較一批次分別減少53%和47%；僅1宗觸頂成交，18宗底價(jià)成交，流拍25宗，流拍率高達(dá)52%（第一次集中供地流拍率僅13%）。拿地房企方面，國(guó)企占比高，中海斥資99億元斬獲3宗海珠、荔灣優(yōu)質(zhì)地，越秀103億元斬獲新造2宗地塊，珠實(shí)、中鐵建等亦有所斬獲。圖：廣州一、二批次各區(qū)成交地塊情況（萬(wàn)㎡）350300250200150100500海珠 荔灣 白云 番禺 黃埔 增城 南沙 花都 從化第一批第二批首批流拍宗數(shù)第二批流拍宗數(shù)資料來(lái)源：保利投顧研究院整理

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圖：第二批次集中供地典型房企拿地情況房企拿地宗數(shù)拿地建面拿地金額斬獲地塊分布區(qū)域（萬(wàn)㎡）（億元）越秀245103番禺粵海151102白云中海33499海珠、荔灣珠江實(shí)業(yè)23148荔灣、南沙廣州南投13239南沙綠城11928南沙中國(guó)鐵建11126黃埔中國(guó)電建12019花都葛洲壩1611南沙碧桂園167增城03成交情況——中心區(qū)海珠、荔灣地塊均成交，3宗白云地塊流拍，中海兜攬3宗熱門地塊中心區(qū)供應(yīng)9宗地塊；6宗底價(jià)成交，總金額245億元，總建面118萬(wàn)㎡；3宗流拍地塊均位于白云，2宗為嘉禾望崗板塊，雖位于白云中心但小區(qū)位現(xiàn)狀條件一般，距地鐵站有一定路程；1宗為四鎮(zhèn)區(qū)域。中海拿下廣鋼、創(chuàng)新灣、江泰路3宗熱門地塊。圖：廣州中心區(qū)二批次集中供地分布情況表：廣州中心區(qū)二批次集中供地地塊詳情白云（5宗）海珠(2宗）荔灣（2宗）成交地塊流拍地塊10塊以上5-10宗（含5宗）3-5宗（含3宗）3宗以下

土地建筑面成交總折合樓面競(jìng)得序號(hào)區(qū)域板塊地塊名稱積（萬(wàn)容積率總價(jià)價(jià)（萬(wàn)元溢價(jià)率性質(zhì)人㎡）（億元）/㎡）1廣鋼荔灣廣鋼新城AF040234、商住22≤4.33633.660.3%中海406地塊荔灣2廣紙荔灣荷景路AF060419地塊宅地12≤5.0242.300%珠實(shí)3江泰路海珠江泰路50號(hào)AH0605005地塊宅地6≤4.65244.520%中海海珠4創(chuàng)新灣海珠石溪村蠔殼洲東街93號(hào)商住6≤5.75122.080%中海AH101418地塊5龍歸白云均禾街上官苑二期宅地12≤3.6——————流拍AB2002015\AB2003002地塊6白云新城白云白云新城云港城地塊商住51≤4.421022.010%粵海7白云健康城白云白云生物醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)基宅地22≤3.0201.100%珠實(shí)地二期地塊二8太和白云太和鎮(zhèn)沙亭北路南側(cè)地塊商住43≤5.0——————流拍9龍歸白云龍歸街永興村AB2201123地宅地14≤3.0——————流拍塊資料來(lái)源：保利投顧研究院整理03成交情況——近郊近郊兩區(qū)5成地塊流拍，黃埔班嶺地塊溢價(jià)10%成交，越秀再奪新造2宗商住地近郊兩區(qū)供應(yīng)8宗地塊；成交4宗，總金額153億元，總建面82萬(wàn)㎡；除黃埔黃陂班嶺1宗地塊溢價(jià)10%被中鐵建摘得外，其余地塊均底價(jià)成交。越秀繼星匯文璽和首輪供地的創(chuàng)新城一期居住地塊后，再度以底價(jià)102億元摘得新造2宗商住地塊。圖：廣州近郊二批次集中供地分布情況黃埔（3宗）番禺（5宗）成交地塊流拍地塊10塊以上5-10宗（含5宗）3-5宗（含3宗）3宗以下

表：廣州近郊二批次集中供地地塊詳情土地建筑面積成交總折合樓面價(jià)溢價(jià)競(jìng)得序號(hào)區(qū)域板塊地塊名稱容積率總價(jià)性質(zhì)（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)元/㎡）率人（億元）1新造番禺創(chuàng)新城暨南大學(xué)北側(cè)地塊一商住23≤3.5532.640%越秀2新造番禺創(chuàng)新城暨南大學(xué)北側(cè)地塊二商住22≤3.5502.670%越秀3番禺大石番禺大石街飄峰路西側(cè)地塊一宅地21≤2.5——————流拍4大石番禺大石街飄峰路西側(cè)地塊二宅地24≤2.5——————流拍5石樓番禺石樓鎮(zhèn)利豐北側(cè)地塊宅地29≤2.55——————流拍6廣汕路黃埔廣汕路以南、班嶺村西側(cè)宅地11≤2.8262.6910%中鐵建HBPQ-LD-5地塊7黃埔知識(shí)城黃埔中新廣州知識(shí)城JLXC-H5-1商住26≤4.3240.980%知識(shí)城地塊凱德8科學(xué)城黃埔香雪LGPQ-E1-1地塊宅地11≤3.0——————流拍資料來(lái)源：保利投顧研究院整理03成交情況——遠(yuǎn)郊遠(yuǎn)郊地塊基本底價(jià)成交，南沙熱度大幅下滑，增城近7成地塊流拍遠(yuǎn)郊四區(qū)供應(yīng)33宗地塊；成交15宗，總金額171億元，總建面393萬(wàn)㎡；南沙除橫瀝島1宗地塊溢價(jià)9%成交外，其余地塊均以底價(jià)成交，較首輪南沙高達(dá)45%溢價(jià)率，本輪熱度大幅下降；增城仍為供應(yīng)主力，共供應(yīng)22宗地塊，占總供應(yīng)宗數(shù)的46%，但流拍率達(dá)68%，成交7宗地塊，除新塘大道南側(cè)地塊溢價(jià)15%成交，其余為基本底價(jià)成交。圖：廣州遠(yuǎn)郊二批次集中供地分布情況從化（2宗）花都（1宗）增城（22宗）南沙（6宗）成交地塊流拍地塊10塊以上5-10宗（含5宗）3-5宗（含3宗）3宗以下資料來(lái)源：保利投顧研究院整理

表：廣州遠(yuǎn)郊二批次集中供地地塊詳情建筑面成交總折合樓土地容積面價(jià)溢價(jià)競(jìng)得序號(hào)區(qū)域板塊地塊名稱積（萬(wàn)總價(jià)性質(zhì)率（萬(wàn)元/率人㎡）（億元）㎡）1橫瀝南沙橫瀝島2021NJY-10地塊宅地6≤4.65111.889%葛洲壩2南沙橫瀝南沙橫瀝島2021NJY-11地塊商住265.2-8.2——————流拍3南沙灣南沙灣2021NJY-13地塊商住193.5-4.0241.240%珠實(shí)廣州南投4花都區(qū)府花都天貴路東一地塊商住20≤4.3190.990%電建5從化街口從化城郊街向陽(yáng)南路與向陽(yáng)二宅地13≤1.80.870.760%廣東奧和路交匯處地塊投資6新塘增城新塘鎮(zhèn)新塘大道南側(cè)商住6≤3.6815%路勁A21094號(hào)地塊1.257增城增江增城增江街廣汕公路北側(cè)商住11≤3.060%中盛A21346號(hào)地塊0.638仙村增城仙村鎮(zhèn)仙村大道西側(cè)商住12≤3.060%源海地產(chǎn)A21019號(hào)地塊0.59注：南沙南沙灣板塊地塊折合樓面價(jià)未計(jì)算需配建4.97億南沙重點(diǎn)工程及2.66萬(wàn)㎡旅館用地全自持的成本；花都區(qū)府板塊地塊未計(jì)算需自持12萬(wàn)㎡商業(yè)的成本。04未來(lái)土地供應(yīng)網(wǎng)傳三批次集中供地計(jì)劃清單公布，預(yù)計(jì)主城將有多宗優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)2021年廣州計(jì)劃供應(yīng)涉宅地108宗，建面1661.5萬(wàn)㎡，截至二批次集中供地已成功出讓64宗，剩余44宗。網(wǎng)傳三批次集中供地計(jì)劃顯示，本年度最后一輪集中供地將有多宗優(yōu)質(zhì)地塊出讓：中心區(qū)擬推出8宗，其中，供應(yīng)稀缺的天河、海珠預(yù)計(jì)共推出6宗優(yōu)質(zhì)地塊，荔灣、白云亦有地塊供應(yīng)；近郊擬推出5宗；遠(yuǎn)郊擬推出10宗，其中增城有4宗二批次流拍“回爐地”。圖：2021年廣州各區(qū)計(jì)劃供應(yīng)及實(shí)際成交地塊情況（宗）30 122510102087766154410322225000-2花都白云天河荔灣海珠從化增城黃埔番禺南沙計(jì)劃供應(yīng)宗數(shù)已成功出讓宗數(shù)剩余出讓宗數(shù)資料來(lái)源：保利投顧研究院整理

圖：廣州各區(qū)第三批次集中供地計(jì)劃清單典型地塊情況（部分）序號(hào)區(qū)域分類區(qū)域地塊名稱規(guī)劃建面（萬(wàn)㎡）容積率1燕塘地塊173.52天河梅花鋁廠1433（4宗）東大湖地塊62.54中心區(qū)中鐵物流園地塊//5（8宗）海珠石崗路地塊54.56（2宗）天斯地塊102.97荔灣陸居路地塊//8白云省實(shí)北東平地塊82.79黃埔長(zhǎng)嶺居A4-2地塊//10近郊（2宗）長(zhǎng)嶺居A4-3地塊//11（5宗）番禺石基官涌地塊8312（3宗）市橋街清水河中路南側(cè)地塊91.813南沙興業(yè)大道南側(cè)地塊//14遠(yuǎn)郊（3宗）橫瀝地鐵站東側(cè)地塊//15（10宗）增城朱村街朱村大道地塊（二批次流拍）36316（7宗）新塘鎮(zhèn)廣園路地塊（二批次流拍）363PARTTHREE商品房市場(chǎng)特征及趨勢(shì)研判全市新房供求價(jià)9月供應(yīng)為近十年月度次高位，帶動(dòng)成交環(huán)比轉(zhuǎn)正，全市均價(jià)持續(xù)下降，庫(kù)存有所提升9月全市供應(yīng)230萬(wàn)㎡，為近十年次高位，荔灣萬(wàn)科金域曦府大量推貨，疊加各區(qū)多項(xiàng)目積極取證備戰(zhàn)國(guó)慶，供應(yīng)大幅放量；受主城四區(qū)、科學(xué)城、萬(wàn)博等熱點(diǎn)區(qū)域放量，及增城、白云等區(qū)域補(bǔ)貨且降價(jià)帶動(dòng)，9月成交74萬(wàn)㎡，環(huán)比止跌微升2%，但熱度不及去年，同比下降36%。全市均價(jià)自6月起呈現(xiàn)下降勢(shì)頭，主要受黃埔、天河等熱點(diǎn)區(qū)域接受限價(jià)出售和白云四鎮(zhèn)、南沙、增城等區(qū)包裝折扣降價(jià)助去化影響；9月全市庫(kù)存為1146.4萬(wàn)㎡，較8月增加131萬(wàn)㎡，去化周期由9.1個(gè)月升至10.6個(gè)月。圖：全市商品住宅供求價(jià)情況連續(xù)三個(gè)月供過(guò)于求250全市均價(jià)自6月起呈現(xiàn)400009月：下降勢(shì)頭供應(yīng)229.9萬(wàn)㎡，環(huán)比+69%，同比+32%成交74.1萬(wàn)㎡，環(huán)比+2%，同比-36%3500020030000供應(yīng)連續(xù)四個(gè)月放量25000150200001001500050100009月成交環(huán)比止跌5000回正002019年6月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年8月2021年9月供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)成交均價(jià)(元/㎡)

120011001000900800700600

圖：全市庫(kù)存及去化周期1146.42018161412108642庫(kù)存面積(萬(wàn)㎡) 去化周期6'(月)數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理全市二手房市場(chǎng)成交持續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，價(jià)格環(huán)比走負(fù)，二手指導(dǎo)價(jià)已落地，后續(xù)市場(chǎng)或持續(xù)低位運(yùn)行9月二手成交60萬(wàn)㎡，同環(huán)比分別降56%和27%，為去年3月來(lái)最低位；受到房貸收緊、增值稅調(diào)整等持續(xù)發(fā)酵，疊加二手指導(dǎo)價(jià)落地影響。今年4月來(lái)，全市二手房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，受二手指導(dǎo)價(jià)政策影響，9月二手房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比近18個(gè)月來(lái)首次走負(fù)。二手指導(dǎo)價(jià)已落地，銀行嚴(yán)格按照指導(dǎo)價(jià)放貸，二手信貸額度仍緊張，疊加前期政策收緊持續(xù)影響，后續(xù)或持續(xù)低位運(yùn)行，或影響“賣一買一”客戶置換需求釋放。圖：廣州市二手房月度成交面積及同比（萬(wàn)㎡；%） 圖：廣州與全國(guó)70大中城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比（%）160.01000%房貸收緊、增值稅”140.0二改五“持續(xù)發(fā)酵800%120.0100.0發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)600%80.059.61400%60.0200%40.020.00%0.0-200%成交面積（萬(wàn)㎡） 同比數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理

2.01.51.00.50.0-0.5-1.0

房貸收緊、增值稅“五改二”等影響持續(xù)發(fā)酵-0.2-0.4廣州自2020年3月以來(lái)二手價(jià)格指數(shù)環(huán)比首次走負(fù)廣州 全國(guó)分區(qū)市場(chǎng)情況——中心五區(qū)8月受供應(yīng)制約市場(chǎng)平穩(wěn)；9月多項(xiàng)目積極取證供應(yīng)放量，月底熱門項(xiàng)目搶開帶動(dòng)成交8月限價(jià)趨嚴(yán)，進(jìn)入博弈期，中心區(qū)取證積極性低，白云為供求主力，小區(qū)位素質(zhì)或周邊配套較好項(xiàng)目去化尚可，四鎮(zhèn)包裝折扣，效果一般。9月主城多項(xiàng)目開始接受限價(jià)，積極取證備戰(zhàn)國(guó)慶，多區(qū)供應(yīng)放量；月底海珠中海觀云府、荔灣萬(wàn)科金域曦府搶開帶動(dòng)成交上升。四季度天河?xùn)|珠江花城、天河峯睿等熱點(diǎn)片區(qū)預(yù)計(jì)推貨，主城成交或放量。圖：9月中心區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況區(qū)域新房供應(yīng)(萬(wàn)㎡，%)新房成交(萬(wàn)㎡，%)庫(kù)存量去化周期9月同比環(huán)比9月同比環(huán)比(萬(wàn)㎡)(月,6‘)天河3.29.2%237.9%0.8-30.3%-35.7%28.111.1荔灣23.10928.4%3.9-36%42.8%67.513.4海珠3.585.3%0285.3%023.98.6越秀0000.4-9.1%120%6.516.2白云20.511.8%86.4%7.260.5%-7.7%115.415.7數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理分區(qū)市場(chǎng)情況——近郊8月番禺受熱盤帶動(dòng)供求表現(xiàn)好；9月黃埔多盤搶跑，科學(xué)城表現(xiàn)亮眼，其他板塊尚可8月限價(jià)趨嚴(yán)，黃埔科學(xué)城、老黃埔等熱門板塊取證積極性低，番禺為供求主力，受熱盤和樾府和大盤亞運(yùn)城帶動(dòng)全區(qū)成交表現(xiàn)尚可。9月黃埔科學(xué)城、黃陂等多項(xiàng)目開始接受限價(jià)，積極取證，供應(yīng)環(huán)比翻倍；月初合生中央城加推，由于板塊缺貨和貼緊限價(jià)凸顯性價(jià)比，成交表現(xiàn)較好；節(jié)前大壯名城、廣府壹號(hào)等搶跑拿證，大壯名城當(dāng)天去化超9成；番禺熱度回落。四季度老黃埔萬(wàn)科城市之光、魚珠富頤華庭等熱點(diǎn)片區(qū)預(yù)計(jì)推貨，近郊成交或放量。圖：9月近郊區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況新房供應(yīng)(萬(wàn)㎡，%)新房成交(萬(wàn)㎡，%)區(qū)域庫(kù)存量去化周期(萬(wàn)㎡)(月,6‘)9月同比環(huán)比9月同比環(huán)比黃埔27.7-18.1%150.5%11.6-30.9%-3.6%109.48.8番禺33.650%42.5%7.8-1.1%-15.6%126.311.8數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理分區(qū)市場(chǎng)情況——遠(yuǎn)郊8、9兩月增城供應(yīng)持續(xù)放量，市場(chǎng)平淡，依靠降價(jià)走量，南沙供求維持低位8、9兩月增城新塘、石灘等板塊供應(yīng)大幅放量，9月供應(yīng)同比上升40%，備戰(zhàn)國(guó)慶節(jié)點(diǎn)；但市場(chǎng)平淡，新塘、石灘、中新多板塊以價(jià)換量；南沙受人才政策收緊、信貸收緊、備案價(jià)限制等影響，供求低位運(yùn)行，多盤調(diào)價(jià)促成交；從化、花都市場(chǎng)平淡。目前政策尚無(wú)松動(dòng)跡象，四季度增城仍為主力供應(yīng)區(qū)但市場(chǎng)無(wú)明確拐點(diǎn)，南沙或?qū)⒀永m(xù)供求低位。圖：9月遠(yuǎn)郊區(qū)域商品住宅市場(chǎng)情況新房供應(yīng)(萬(wàn)㎡，%)新房成交(萬(wàn)㎡，%)庫(kù)存量去化周期區(qū)域(萬(wàn)㎡)(月,6‘)9月同比環(huán)比9月同比環(huán)比增城66.739.6%9.1%20.6-20.9%10.3%57.313.1南沙11.1-55.4%32.1%6.1-79.2%-31.3%144.812.2從化20.642.7%252%2.9-31.5%-32.4%57.315.6花都17.2-45.7%46.7%10.7-18.3%64.3%179.319.1數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理國(guó)慶市場(chǎng)情況成交同比降22%，環(huán)比9月熱度提升明顯；熱點(diǎn)區(qū)域供應(yīng)放量帶動(dòng)，熱度集中核心板塊，價(jià)格優(yōu)惠促成交廣州國(guó)慶期間全市成交6.5萬(wàn)㎡，同比降22%，不及去年同期表現(xiàn)；來(lái)訪和成交熱度環(huán)比9月均有攀升；熱點(diǎn)區(qū)域供應(yīng)放量：主城天河、荔灣節(jié)前多盤搶推，帶動(dòng)市場(chǎng)熱度提升；國(guó)慶期間續(xù)銷，疊加天河保利天匯等網(wǎng)紅盤加推，全市熱度提升。熱度集中核心板塊：主城項(xiàng)目（保利天匯、中海觀云府等）去化有保障，黃埔因科學(xué)城板塊配套完善，城市界面較好，持續(xù)火熱，廟頭因小區(qū)位素質(zhì)一般，項(xiàng)目開盤去化尚可。價(jià)格優(yōu)惠促成交：受備案價(jià)政策影響，熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格漲幅被抑制，項(xiàng)目緊貼限價(jià)推貨，性價(jià)比高，帶動(dòng)市場(chǎng)熱度提升；近遠(yuǎn)郊部分板塊，如白云四鎮(zhèn)、增城、南沙等以價(jià)換量，效果尚可。45表：廣州國(guó)慶成交表現(xiàn)500.0%40400.0%35300.0%3025200.0%20100.0%15-21.9%0.0%106.465-100.0%0-200.0%20142015201620172018201920202021備注：各年國(guó)慶成交數(shù)據(jù)為房管局10.1-10.7日度加總數(shù)據(jù)國(guó)慶成交（萬(wàn)㎡）環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院整理總結(jié)受節(jié)點(diǎn)、熱點(diǎn)板塊供應(yīng)放量以及價(jià)格優(yōu)惠刺激，9月新房成交止跌回正；二手受指導(dǎo)價(jià)政策影響，成交降幅持續(xù)擴(kuò)大；隨著信貸政策邊際放松與四季度熱點(diǎn)板塊供應(yīng)放量，市場(chǎng)或有回小幅回暖宏觀和行業(yè)：廣州發(fā)布住房十四五規(guī)劃；住建局發(fā)文明確舊改保障性住房及人才公寓比例；發(fā)布二手住房交易參考價(jià)格；◆宏觀●廣州發(fā)布住房十四五規(guī)劃：①提房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)主要方向，發(fā)力政策性住房；②區(qū)域供應(yīng)體系精細(xì)化，城市更新中配置中心城區(qū)小戶型化趨勢(shì)明顯；●住建局發(fā)文明確舊改保障性住房及人才公寓比例。◆行業(yè)廣州發(fā)布二手住房交易參考價(jià)格，9月二手住房成交套數(shù)跌至年內(nèi)低位樓市：9月供應(yīng)為近十年