770-百盛街商業(yè)物業(yè)管理方案(39)頁(yè)

言..................................................3況………3標(biāo)……….…3點(diǎn)…………….…….4處……………….……..……5聘………………9理.………………..10 16 33理...............................34百盛街商業(yè)項(xiàng)目，是中聯(lián)地產(chǎn)潛心打造的又一商業(yè)旗艦項(xiàng)目，是集天時(shí)、地理、人和諸及項(xiàng)目后期的管理與服務(wù)，物業(yè)管理作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中的重要一環(huán)，高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的物業(yè)管理在此起著至關(guān)重要的作用。按照正規(guī)化、專業(yè)化的管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、專業(yè)管理及質(zhì)量管理。編制《百盛街商業(yè)物業(yè)管理方案》是在行業(yè)內(nèi)的一些成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在物業(yè)管理法律法規(guī)及張家口市相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)允許的基礎(chǔ)上編制而成，可能一些成熟經(jīng)驗(yàn)在實(shí)際運(yùn)和各位領(lǐng)導(dǎo)加以修正和指導(dǎo)。和各位領(lǐng)導(dǎo)加以修正和指導(dǎo)。物業(yè)管理：萬(wàn)鴻物業(yè)管理有限公司；：；商業(yè)項(xiàng)目：油畫城、百貨、超市、街鋪、休閑等；設(shè)施配套：消防系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等；急業(yè)主商戶之所急，想業(yè)主商戶之所想，全心全意為業(yè)主商戶服務(wù)。以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，打造品牌。短期目標(biāo)：在最初進(jìn)入百盛商業(yè)街半年之內(nèi)做到：（1）商業(yè)街環(huán)衛(wèi)徹底改觀，無(wú)死角，無(wú)灰塵，無(wú)污染；（4）綠化、整齊無(wú)污染、建筑小品無(wú)損缺花木養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，植物景觀自然生長(zhǎng)；（5）完善的客戶服務(wù)體系，規(guī)范管理，至誠(chéng)服務(wù)。二年內(nèi)爭(zhēng)取達(dá)到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)“安全文明標(biāo)兵市場(chǎng)”三年內(nèi)逐步達(dá)到國(guó)優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)質(zhì)量，提升商業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，樹立萬(wàn)鴻企業(yè)形象，打造品牌。第一章物業(yè)管理要點(diǎn)●運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保商業(yè)的保值與升值?！袢诵曰墓芾矸结樑c業(yè)主商戶建立溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，誠(chéng)信為本，提高管理服務(wù)的信譽(yù)?！窠Y(jié)合百盛街商業(yè)物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，為業(yè)主商戶推出完善的管理服務(wù)?！駷閷?shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)基礎(chǔ)、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方一、一種模式針對(duì)百盛街商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有操作性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問(wèn)由公司富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)，擬采用“商業(yè)地產(chǎn)中介服務(wù)式商管物業(yè)管理”的模式，力求充分滿足業(yè)主商戶需求。分尊重商戶經(jīng)營(yíng)的私密空間。二、二項(xiàng)基礎(chǔ)1、建立和完善人員培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)組織，確保物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。加立完善的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，為業(yè)主商戶提供個(gè)性化的商務(wù)服務(wù)。2、組織豐富多彩的文化和商業(yè)推廣活動(dòng)，維系社會(huì)各界的良好關(guān)系和業(yè)主商戶與顧客雙向的溝通，共同營(yíng)造溫馨、獨(dú)特、文明的商業(yè)文化氛圍。三、三個(gè)重點(diǎn)1、安全管理為第一科學(xué)的分部布崗防范，以商業(yè)智能系統(tǒng)（包括消防系統(tǒng)）為技防，進(jìn)行安全管理全面防范。所轄商業(yè)在安全的條件下為業(yè)主商戶服務(wù)。實(shí)行24小時(shí)專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄商業(yè)的安全操作程序，防患于未然。2、環(huán)境管理責(zé)任到人境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證商業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為東大街增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。3、各項(xiàng)設(shè)施正常運(yùn)行24小時(shí)受理業(yè)戶報(bào)修接待，即時(shí)報(bào)修，及時(shí)維修，即時(shí)服務(wù)。為了確保商業(yè)不間斷的安全督與杜絕不當(dāng)?shù)牟僮?。四、四?xiàng)措施1、強(qiáng)有力的目標(biāo)計(jì)劃管理將按照全國(guó)優(yōu)秀示范市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，在兩年時(shí)間內(nèi)成為省優(yōu)物業(yè)管理市體系；具體措施為：目標(biāo)與措施相結(jié)合；計(jì)劃與檢查考核相結(jié)合；強(qiáng)調(diào)培訓(xùn)和員工個(gè)人的職業(yè)發(fā)展；全員重視計(jì)劃管理。2、全面質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，其有效方法之一是：建立“計(jì)劃—實(shí)施—檢查—處理”（PDCA）的質(zhì)量管理循環(huán)，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)、每個(gè)人，并通過(guò)品質(zhì)管理處監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高。3、全面督導(dǎo)管理將在管理現(xiàn)場(chǎng)采用國(guó)際酒店業(yè)廣泛使用的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門實(shí)施指揮積極性。二是法規(guī)管理，制定一整套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，精神、職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。4、量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作A、量化管理作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。b)實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制，對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。c)管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容d)年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采用“甲A、甲B”末尾淘汰制。e)財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃的控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。B、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作(1)貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展目標(biāo)。(3)規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。(4)發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。第二章百盛街商業(yè)管理處一、東大街商業(yè)管理處外部組織體系（見(jiàn)圖）張家口市政府主管萬(wàn)鴻商業(yè)物業(yè)管理有限公司中聯(lián)房地產(chǎn)有限公司隸屬關(guān)系計(jì)劃目標(biāo)管理萬(wàn)鴻管理有限公司指導(dǎo)百盛街商業(yè)管理處監(jiān)督協(xié)同三、百盛街商業(yè)管理處職能標(biāo)，落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度。制定管理處年度、季度、月度工作計(jì)劃。做好收入和各類費(fèi)用的核算和控制。按照企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行區(qū)域物業(yè)管理運(yùn)作，百盛街商業(yè)管理處不斷提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)形象，滿足物業(yè)管理服務(wù)方的需求。嚴(yán)格貫徹企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系中的相關(guān)要求，保證企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有效運(yùn)行并持續(xù)改進(jìn)。維中心財(cái)務(wù)內(nèi)勤環(huán)境中心安管中心序號(hào)招任心大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，1管理處主任1辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，管理處主任助理21辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機(jī)3機(jī)電工程師2電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、給排水設(shè)施維護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。大專以上學(xué)歷，相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上，能熟練使用計(jì)算機(jī)，熟練使用物業(yè)管理財(cái)務(wù)軟件高中以上文化程度，身高173CM以上，年齡25歲以下，品行5保安班長(zhǎng)3良好，相貌端正，退伍軍人，兩年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的組織協(xié)調(diào)能力，熟悉物業(yè)保安管理運(yùn)作實(shí)務(wù)。高中以上文化程度，身高173CM以上，年齡25歲以下，品行71五年以上工齡，高中以上學(xué)歷，中級(jí)電梯工以上81五年以上工齡，高中以上學(xué)歷，中級(jí)技工以上初中以上文化程度，身高160CM以上，年齡30歲以下，品行5、參與企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，制訂本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參與制訂涉及本管理處的企業(yè)標(biāo)6、對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備精心維修保養(yǎng)，提高性能，確保安全運(yùn)行，使設(shè)備保值。在物業(yè)接管后，協(xié)助相關(guān)方解決物業(yè)遺留問(wèn)題。7、加強(qiáng)物業(yè)安全防火管理，落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施，確保物業(yè)和業(yè)主商戶的生命財(cái)產(chǎn)8、加強(qiáng)管理處內(nèi)部溝通，定期召開(kāi)管理處工作例會(huì)，掌握業(yè)主商戶信息，檢查、推進(jìn)服務(wù)工作和內(nèi)部管理工作。9、做好員工的崗位實(shí)物培訓(xùn)、績(jī)效考核。10、建立健全各類質(zhì)量記錄和基礎(chǔ)臺(tái)帳。建立文件資料檔案。11、貫徹物業(yè)管理?xiàng)l例，熟悉與物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)和政策。處理好與業(yè)戶、地產(chǎn)的關(guān)系，與社會(huì)及政府部門建立良好的公共關(guān)系。12、積極倡導(dǎo)公司企業(yè)文化，創(chuàng)建文明班組，培養(yǎng)員工進(jìn)取精神，培養(yǎng)集體凝聚力。四、百盛街商業(yè)管理處崗位任職要求第三章百盛街商業(yè)管理處員工招聘1、百盛街商業(yè)管理處主任大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶服務(wù)等運(yùn)作實(shí)務(wù)。2、客戶服務(wù)大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，能熟練使用計(jì)算機(jī)，有豐富的客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有3、機(jī)電工程師大學(xué)專科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機(jī)電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、4、財(cái)務(wù)內(nèi)勤大專以上學(xué)歷，相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上，能熟練使用計(jì)算機(jī)，熟練使用物業(yè)管理財(cái)務(wù)軟件第四章百盛街商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理一、員工的培訓(xùn)1.培訓(xùn)目標(biāo)為了把百盛街商業(yè)廣場(chǎng)的物業(yè)管理達(dá)到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，必須培養(yǎng)一支高層次、高素要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。具體目標(biāo)如下：（4）特殊工種人員持證上崗率100%。（6）對(duì)員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。2.確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識(shí)、綜合素質(zhì)、團(tuán)體合作”四個(gè)方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計(jì)劃。訓(xùn)練計(jì)劃包括：）；）；）；E、訓(xùn)練地點(diǎn)、時(shí)間以及經(jīng)費(fèi)預(yù)算；G、預(yù)備修正計(jì)劃。和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定期結(jié)合不告知的方式主要是追蹤員工在實(shí)際工作中的效率、效果，檢3、培訓(xùn)計(jì)劃（略）二、員工的管理1、具體的管理服務(wù)主要是由員工來(lái)實(shí)施的。想要員工對(duì)服務(wù)對(duì)象——業(yè)主商戶以微笑，（1）管理者對(duì)員工必須具備服務(wù)意識(shí)，重視每一個(gè)員工，注重員工的感受，在工作中結(jié)（3）適當(dāng)?shù)氖跈?quán)，結(jié)合“指令”的信息傳達(dá)、實(shí)施過(guò)程，進(jìn)行必要的效果追蹤，增強(qiáng)員工的“參與感”。2、錄用與考核員工的錄用與考核，將嚴(yán)格按照公司的管理程序進(jìn)行。管理處主任（助理）職責(zé)：*完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)、管理和安全指標(biāo)，負(fù)責(zé)管理目標(biāo)的細(xì)分。*完成物業(yè)管理服務(wù)委托方提出的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要配合物業(yè)管理服務(wù)委托方的經(jīng)營(yíng)管理和業(yè)務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展，滿足物業(yè)管理服務(wù)委托方的期望和*負(fù)責(zé)管理處工作計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算的制定，按規(guī)定做好收入、支出的控制和核算工作。*負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)、控制管理處的各項(xiàng)管理工作和運(yùn)作實(shí)務(wù)（基礎(chǔ)管理、業(yè)主商戶服務(wù)管保持管理處正常運(yùn)行秩序及良性經(jīng)濟(jì)循環(huán)。*在保持經(jīng)營(yíng)收入相對(duì)穩(wěn)定的前提下，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和管理水平，降低服務(wù)與管理成本。*負(fù)責(zé)選拔和聘任管理處內(nèi)各類操作人員，實(shí)施業(yè)務(wù)培訓(xùn)和督導(dǎo)，激勵(lì)員工的工作積極*負(fù)責(zé)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的宣傳貫徹工作，樹立良好的公司形象，與業(yè)主商戶及各相關(guān)方保持*負(fù)責(zé)制定管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參與制定涉及本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。*全面負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全工作，做好對(duì)各類突發(fā)事件的預(yù)案制定與防范工作。負(fù)責(zé)突發(fā)事件發(fā)生后的應(yīng)急處理的指揮、協(xié)調(diào)、聯(lián)系和信息反饋工作。*負(fù)責(zé)建立完整的物業(yè)管理檔案（業(yè)主商戶資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、防火安全工作資*做好管理處內(nèi)各部門及員工之間的溝通和協(xié)調(diào)工作，處理好與公司各部門的工作聯(lián)系和協(xié)調(diào)，提高管理和工作效率。*完成公司總經(jīng)理室、主管職能部門交辦的其他工作。*在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施所管轄物業(yè)的房屋建筑、各系統(tǒng)機(jī)電設(shè)備、管道、電氣及控制線路等設(shè)施設(shè)備的檢查、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作。確保設(shè)備規(guī)范操作及安全運(yùn)行。劃申購(gòu)。*做好設(shè)備維修工的班次編排、考勤及業(yè)務(wù)考評(píng)工作。*負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修服務(wù)投訴的處理及回訪工作，負(fù)責(zé)不合格服務(wù)的糾正和預(yù)*做好設(shè)備事故的處理和防范工作，制定設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案和設(shè)備搶修方案，及時(shí)正確處理設(shè)備的突發(fā)故障、緊急事故。*負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)裝修施工的圖紙審查、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管、房屋結(jié)構(gòu)與設(shè)備設(shè)施的保護(hù)。*組織設(shè)備維修工參加專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高設(shè)備維修工的操作技術(shù)水增強(qiáng)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)。*將每月設(shè)備運(yùn)行維修的各類記錄匯總裝訂成冊(cè)，上交管理處存檔。*關(guān)心設(shè)備維修工的生活，教育設(shè)備維修工互相團(tuán)結(jié)與合作。*完成管理處及公司主管部門交辦的其他任務(wù)。*認(rèn)真審核原始憑證，發(fā)現(xiàn)原始憑證有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)由出票單位重開(kāi)或者更正，更正處應(yīng)當(dāng)加蓋開(kāi)出單位的公章。發(fā)現(xiàn)審批手續(xù)不全的原始憑證，應(yīng)當(dāng)退回，要求補(bǔ)充、更正。*現(xiàn)金報(bào)銷應(yīng)當(dāng)按照公司財(cái)務(wù)管理制度規(guī)定辦理，對(duì)違反規(guī)定的財(cái)務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)制止和*現(xiàn)金出納應(yīng)按照規(guī)定使用現(xiàn)金，不得坐支現(xiàn)金，庫(kù)存現(xiàn)金按銀行核定的限額內(nèi)使用，隔夜現(xiàn)金最多不能超過(guò)5000元。*辦理銀行結(jié)算，應(yīng)正確填寫結(jié)算憑證，認(rèn)真審核，及時(shí)辦理；按期收回。*建立健全現(xiàn)金、銀行存款帳目，逐筆記載并登記現(xiàn)金、銀行日記帳?，F(xiàn)金日記帳。現(xiàn)金日記帳要做到日結(jié)日清，帳款相符。不得白條頂庫(kù)。每天按規(guī)定準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉空調(diào)，符合區(qū)域送風(fēng)量、新風(fēng)量和溫度的要求。每天按規(guī)定準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉空調(diào)，符合區(qū)域送風(fēng)量、新風(fēng)量和溫度的要求。*嚴(yán)格遵守各項(xiàng)操作規(guī)程，做好勤測(cè)試、勤記錄、勤調(diào)節(jié)，*嚴(yán)格遵守各項(xiàng)操作規(guī)程，做好勤測(cè)試、勤記錄、勤調(diào)節(jié)，確?？照{(diào)機(jī)組、冷卻塔、膨脹水箱和循環(huán)水泵的正常運(yùn)行，要節(jié)約能源，脹水箱和循環(huán)水泵的正常運(yùn)行，要節(jié)約能源，并認(rèn)真做好記錄。*按規(guī)定對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、*按規(guī)定對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)、電磁閥、濾網(wǎng)、冷凝水保養(yǎng)，做好空調(diào)機(jī)房和工作的保潔工作。保養(yǎng)，做好空調(diào)機(jī)房和工作的保潔工作。定時(shí)巡檢電梯運(yùn)行情況，做好電梯運(yùn)行日志和維修保養(yǎng)記錄。*配合、監(jiān)督委外專業(yè)維修單位，進(jìn)行周、月、季、年保養(yǎng)，對(duì)零部件更換進(jìn)行確認(rèn)和記錄，做好機(jī)房和電梯轎廂的保潔工作。*嚴(yán)格執(zhí)行電梯運(yùn)行安全操作規(guī)定，按時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉電梯，嚴(yán)密監(jiān)視電梯運(yùn)行狀況，及梯故障。*在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，樹立“服務(wù)第一，業(yè)戶至上”的觀念，帶領(lǐng)班隊(duì)員認(rèn)真執(zhí)行保安致、溫馨的服務(wù)。*做好班前檢查，嚴(yán)格要求保安員規(guī)范著裝。值勤時(shí)，要經(jīng)常檢查保安員的精神狀況、*負(fù)責(zé)搞好交接班工作，認(rèn)真填寫交接班記錄。進(jìn)行交班時(shí)，認(rèn)真做好班組考勤、檢查、*負(fù)責(zé)對(duì)保安門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、車管崗的工作安排、工作檢查和人員調(diào)度，督促整個(gè)物業(yè)管理轄區(qū)范圍的所有崗位。*負(fù)責(zé)督促監(jiān)控中心、車庫(kù)崗?fù)?、保安值班室?nèi)設(shè)備和環(huán)境的保潔工作。每周對(duì)管轄區(qū)范圍內(nèi)的消防器材作全面清點(diǎn)、檢查，發(fā)現(xiàn)缺少損壞應(yīng)及時(shí)上報(bào)修復(fù)，并做好記錄。*當(dāng)班時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)設(shè)施、人員流動(dòng)、財(cái)物進(jìn)出等安全動(dòng)態(tài)加強(qiáng)監(jiān)視、管理，如遇突發(fā)事件，指揮保安員按有關(guān)應(yīng)急預(yù)案處置。熟悉物業(yè)保安管理服務(wù)的專業(yè)知識(shí)，做好保安員的保安知識(shí)和操作實(shí)務(wù)培訓(xùn)，提高保安員的業(yè)務(wù)水平。*負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本班和其他班次人員的關(guān)系，搞好班組團(tuán)結(jié)。*完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。保安員職責(zé)：高警惕，遵紀(jì)守法。*樹立“服務(wù)第一，業(yè)戶至上”的觀念，統(tǒng)一著裝，儀表整潔、精神飽滿、語(yǔ)言文明、姿勢(shì)動(dòng)作規(guī)范。對(duì)業(yè)戶要表現(xiàn)出熱情、誠(chéng)懇、彬彬有禮的態(tài)度，體現(xiàn)良好的物業(yè)*遵守交接班制度，不遲到，不早退，不擅自離崗。交接班要清楚，責(zé)任明確。類突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程，正確果斷、靈活機(jī)智的進(jìn)行處理。*熟悉消防器材的性能和使用方法，認(rèn)真接受有關(guān)消防知識(shí)的培訓(xùn)，參加操作技能的訓(xùn)*在緊急情況下，服從管理處及現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的指揮，通力合作，發(fā)揚(yáng)臨危不懼、見(jiàn)義勇為的精神，全力保護(hù)物業(yè)的安全和業(yè)戶生命財(cái)產(chǎn)的安全。*維護(hù)物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)的公共秩序，防止矛盾激化，做到以理服人，打不還手，罵不還1、在售樓處確認(rèn)商戶身份，填寫商戶相關(guān)詳細(xì)資料，轉(zhuǎn)管1、在售樓處確認(rèn)商戶身份，填寫商戶相關(guān)詳細(xì)資料，轉(zhuǎn)管2、由經(jīng)售樓處出具《業(yè)主交房確認(rèn)書》*當(dāng)值時(shí)間應(yīng)思想集中，嚴(yán)禁睡覺(jué)、打瞌睡、喝酒、吸煙、吃零食、閑聊、接電話、玩*完成管理處交辦的其他工作任務(wù)。第五章百盛街商業(yè)物業(yè)管理一、業(yè)主商戶的進(jìn)場(chǎng)裝修流程及辦理相關(guān)手續(xù)1、裝修申報(bào)工作流萬(wàn)鴻物業(yè)管理公司百盛街商業(yè)管理處萬(wàn)鴻物業(yè)管理公司百盛街商業(yè)管理處辦理裝修申請(qǐng)管理處財(cái)務(wù)交費(fèi)萬(wàn)鴻物業(yè)工程部萬(wàn)鴻物業(yè)工程部修資料及時(shí)轉(zhuǎn)管理處確認(rèn)。發(fā)裝修施工批準(zhǔn)通知書1、交納裝修押金，具體詳見(jiàn)裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2、預(yù)收一年物業(yè)費(fèi)。1、管理處將商戶之裝修申請(qǐng)資料轉(zhuǎn)工程部進(jìn)行裝修審核。工程部對(duì)商戶之裝修提出相關(guān)意見(jiàn)和要求。審核完的裝1、商戶、裝修公司須憑管理處簽發(fā)的〈裝修施工批準(zhǔn)通知書〉辦理人員、材料進(jìn)場(chǎng)并施工。1、裝修期間管理處工作人員將定期或不定期對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查、監(jiān)督，對(duì)違反裝修現(xiàn)場(chǎng)管理辦理裝修驗(yàn)收1、裝修完工之后，由商戶向管理處提出裝辦理裝修驗(yàn)收管理處財(cái)務(wù)辦理退費(fèi)手續(xù)1、對(duì)無(wú)違反規(guī)定現(xiàn)象、無(wú)超出裝修申報(bào)范管理處財(cái)務(wù)辦理退費(fèi)手續(xù)務(wù)辦理退費(fèi)手續(xù)。2、對(duì)違反裝修管理規(guī)定的，將按照相關(guān)規(guī)2、裝修管理協(xié)議隊(duì)必須遵守如下規(guī)定：1、審核裝修施工單位的資格（如：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證）及其申請(qǐng)的裝修設(shè)計(jì)圖紙、裝修工程造價(jià)預(yù)算及有關(guān)的申報(bào)手續(xù)，對(duì)不符合管理處裝修要求的設(shè)計(jì)、預(yù)算提出修改意見(jiàn)，直至達(dá)到裝修管理之要求。2、業(yè)戶禁止使用木質(zhì)材料進(jìn)行室內(nèi)吊頂與隔墻料，如確需零星使用木筋或木板材，應(yīng)在《裝修申請(qǐng)表》中注明，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)同意后方可使用，并在木筋或木板材四面涂刷防火料二度以上。如違反以上規(guī)定，經(jīng)管理3、業(yè)戶在房?jī)?nèi)進(jìn)行隔斷，隔墻頂部與平頂?shù)蹴旈g隔不小于30厘米。4、施工期間，管理處原則上不同意業(yè)戶聘請(qǐng)的施工隊(duì)借住在施工區(qū)域內(nèi)制作活動(dòng)。5、施工隊(duì)進(jìn)出本物業(yè)區(qū)域必須辦理施工人員工作證，平時(shí)進(jìn)出本區(qū)域上下電梯或運(yùn)輸材料只能走指定電梯及樓梯。6、施工隊(duì)的施工工具和材料運(yùn)出本區(qū)域，應(yīng)持有管理處開(kāi)具的《出門證》。7、施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙，應(yīng)在管理處指定的吸煙點(diǎn)吸煙。8、工程施工需動(dòng)用明火時(shí)，施工隊(duì)須向管理處提出申請(qǐng)，并填妥《動(dòng)火申請(qǐng)審批表》，經(jīng)電焊工等應(yīng)持證上崗。9、施工隊(duì)?wèi)?yīng)妥善保管易燃易暴物品，應(yīng)在遠(yuǎn)離火源的專門房間集中集中存放，并加注明顯標(biāo)志。10、施工隊(duì)不準(zhǔn)在無(wú)關(guān)樓面走動(dòng)。11、嚴(yán)禁施工隊(duì)把消防設(shè)施移作他用。防火審核申報(bào)及消防安全檢查申報(bào)。14、施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)至少配備兩個(gè)4KG的干粉滅火器。15、關(guān)于商鋪廣告、招牌及涉及專項(xiàng)施工的事項(xiàng)必須事先進(jìn)行申請(qǐng)。施工安全1、業(yè)戶需將涉及裝修的全部圖紙和《裝修申請(qǐng)表》報(bào)送管理處，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，方可開(kāi)工。涉及水、電、風(fēng)、弱電（通訊線路、電話、網(wǎng)絡(luò)）的變更，業(yè)戶須另行書面提出申請(qǐng)，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。施工驗(yàn)收前，管理處按獲批準(zhǔn)的施工圖先行檢查，對(duì)涉及公共部位裝修、增添或修改原設(shè)備等項(xiàng)目，管理處將嚴(yán)格檢查，如有不合格，責(zé)令業(yè)2、施工隊(duì)在施工中嚴(yán)禁損壞建筑的原有結(jié)構(gòu)、裝修材料、設(shè)施設(shè)備，更嚴(yán)禁在幕墻鋁合金骨架上打洞，施工隊(duì)在施工前先做好煙感、噴淋、送回風(fēng)口、電梯、消防栓箱、手動(dòng)報(bào)警等設(shè)施設(shè)備的保護(hù)措施。如有損壞由業(yè)戶或施工隊(duì)賠償。3、如因業(yè)戶不按管理處規(guī)定要求擅自施工而造成影響自己今后使用的問(wèn)題（如不合理的隔斷影響空調(diào)進(jìn)出風(fēng)質(zhì)量、擅自增大用電負(fù)荷造成頻繁跳電由業(yè)戶自己負(fù)責(zé)。4、施工人員使用廁所時(shí)，必須使用手紙，并嚴(yán)禁在水盤及下水管槽中沖洗沙漿桶，如違反本規(guī)定造成污水或下水管道堵塞，由業(yè)戶與施工隊(duì)負(fù)責(zé)及時(shí)疏通，或向管理處賠償。不得有亂擺放、不外運(yùn)或占用其它業(yè)戶場(chǎng)地及公共場(chǎng)地的現(xiàn)象。6、對(duì)商鋪進(jìn)行二次裝修租賃業(yè)戶，在租賃期滿搬出前，對(duì)房屋需恢復(fù)進(jìn)戶前原樣或向管理處支付一次性恢復(fù)賠償。7、業(yè)戶退租后，原由固定的裝修設(shè)施（如隔斷等）不準(zhǔn)拆除帶出本物業(yè)管理區(qū)域，需交管8、施工隊(duì)施工動(dòng)用公用水、電和電梯運(yùn)送材料，應(yīng)由業(yè)戶支物業(yè)公共耗能費(fèi)。9、施工隊(duì)污損的公共部位，業(yè)戶必須予以修復(fù)或恢復(fù)。施工隊(duì)?wèi)?yīng)注意環(huán)境清潔衛(wèi)生，不準(zhǔn)10、施工隊(duì)白天禁止使用有噪音的工具。進(jìn)行鑿除工程和圖刷有刺激性氣味的材料，應(yīng)在管理處限定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。11、施工時(shí)間應(yīng)事先通知管理處，經(jīng)管理處核準(zhǔn)后方可在規(guī)定時(shí)間進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行12、因業(yè)戶及其施工隊(duì)原因造成管理處建筑設(shè)施、設(shè)備損壞及第三方的財(cái)產(chǎn)損失、人員傷亡，由業(yè)戶承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。13、施工隊(duì)施工完成后，負(fù)責(zé)對(duì)其施工場(chǎng)地、施工通道、施工人員生活區(qū)及進(jìn)出通道進(jìn)行別嚴(yán)重者，另行處理。施工隊(duì)蓋章和簽名/日期3、百盛街商業(yè)物業(yè)管理公約根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和張家口市有關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)，結(jié)合百盛街商業(yè)廣場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱“百盛街”）的實(shí)際情況，為維護(hù)百盛街萬(wàn)鴻物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱管理者）高標(biāo)準(zhǔn)要求，使區(qū)域內(nèi)各方行為有公開(kāi)、明確的規(guī)章可遵循，特制定《百盛街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理者均有約束力，公約約束力內(nèi)涉及管理者、發(fā)展商及租戶的受讓人、繼承人、合并人、接辦人、承租人或?qū)嶋H占用人。公約泛指本公約及其附件，及依據(jù)本公約賦予之權(quán)力而訂立公約是為了維護(hù)發(fā)展商、管理者與租戶的利益而設(shè)置，發(fā)展商、管理者與租戶均須遵守和履行公約所規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。請(qǐng)管理者的絕對(duì)權(quán)利與制定公約的絕對(duì)權(quán)利；擁有依法決定管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與收取辦法的絕租戶均對(duì)其租賃的租賃單位擁有經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，對(duì)管理公約擁有修改建議權(quán)。公約賦予發(fā)展商及其招聘的物業(yè)管理公司具有全權(quán)管理百盛街的權(quán)力。發(fā)展商聘請(qǐng)張家口市任何租戶不得因任何原因自行修改本公約之任何條款或任何由管理者制定的管理制度。本公約任一條款在法律上可能導(dǎo)致的無(wú)效性或部份無(wú)效性均不影響或減免本公約其他所有條款的有效性、完整性及對(duì)所有發(fā)展商、租戶、管理公司的約束性。任何租戶不得以本公約任何條款為依據(jù)或利用本公約的任何疏漏從事或準(zhǔn)備從事可能侵害其他租戶、發(fā)展商、管理者或百盛街共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施以及社會(huì)公共利益的行為或活動(dòng)；更不得利用單元及百盛街之任何部份從事違反或不符合中國(guó)法律之行為。任何使用百盛街范圍內(nèi)物業(yè)的租戶均視為完全承諾本公約；任何租戶不得以未簽領(lǐng)或未翻閱除發(fā)展商及管理者另有限制外，共用部位可由每一位租戶及其客戶,雇員、訪客及其他使用租戶及其客戶、雇員、訪客及其他使用者一切時(shí)候均須遵守和履行本公約所載之保證、規(guī)定及限制，并受其約束。各租戶對(duì)其客戶、雇員、訪客及其他使用者之行為依法負(fù)連帶責(zé)任。停車場(chǎng)的規(guī)則，而毋須任何租戶的同意。件。文件可不定期由管理公司做出修訂而無(wú)需任何租戶或商戶同意。第二章租戶的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任租戶之權(quán)益依法和依租賃合同獨(dú)自經(jīng)營(yíng)使用其租賃的租賃單位。在不影響百盛街建筑結(jié)構(gòu)及立面外觀和第三者合法權(quán)益的前提下，對(duì)其租賃的租賃單位進(jìn)行裝修工程?？膳c其他租戶按本公約規(guī)定共同使用百盛街的公共地方和公共設(shè)施（須由萬(wàn)鴻物業(yè)許可方可使用并雙方達(dá)成約定以及百盛街所有的保安、衛(wèi)生設(shè)施?？筛鶕?jù)公約維護(hù)自身的合法權(quán)益。可根據(jù)本公約條款監(jiān)督管理者及管理人員的工作。租戶無(wú)權(quán)直接懲戒管理人員，向管理者負(fù)責(zé)人提出，由管理者負(fù)責(zé)人采取其認(rèn)為合適的必要行動(dòng)。租戶的義務(wù)：租戶在行使上述權(quán)力和使用其租賃的租賃單位時(shí)，須遵守公約的規(guī)定。租戶須執(zhí)行和服從管理者的決議、決定。租戶須自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。租戶須共同負(fù)責(zé)維戶百盛街的結(jié)構(gòu)、包括外墻、公共地方及公共設(shè)施等并承擔(dān)其費(fèi)用。租戶須按時(shí)繳交其租賃的租賃單位需付的稅款、水、電、煤氣、管理費(fèi),公共水電分?jǐn)偟燃坝嘘P(guān)公共設(shè)施費(fèi)用。租戶須遵守管理者所訂立的《裝修管理協(xié)議》及其它規(guī)章制度。明白并承諾租戶及非租戶使用人與管理者在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系。不得改變百盛街任何部分的外貌，不得在百盛街外墻上安裝任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標(biāo)語(yǔ)、廣告牌、招牌、燈箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。修，保持一切設(shè)施暢通完好，以免對(duì)其他單位用戶造成損失。不道德用途，或在單位內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其它租戶的事項(xiàng)。除得管理者書面許可外，不得在百盛街內(nèi)飼養(yǎng)家禽牲畜或任何寵物。不得在建筑物內(nèi)進(jìn)行任何足以引致建筑物投購(gòu)之保險(xiǎn)全部或部分失效或引致保險(xiǎn)費(fèi)增加的行為；不得在單位內(nèi)儲(chǔ)存易燃易爆危險(xiǎn)品。不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設(shè)施；不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物。未經(jīng)向萬(wàn)鴻物業(yè)管理者申報(bào)并獲批準(zhǔn)，任何租戶不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置違反公約規(guī)定的租戶需就所引致之損失負(fù)責(zé)及支付一切有關(guān)開(kāi)支。租戶可就單位內(nèi)物業(yè)維修或其他需求與管理者達(dá)成特別服務(wù)約定，并按照市場(chǎng)價(jià)格向管理者支付其相關(guān)費(fèi)用，不得以交納管理費(fèi)為名，拒絕交納特別服務(wù)費(fèi)用。第三章發(fā)展商的權(quán)利發(fā)展商具有以下的權(quán)利：發(fā)展商具有全權(quán)管理百盛街的權(quán)力。除非租賃合同、物業(yè)管理合同及其他文件另有約定，發(fā)展商可于任何時(shí)間發(fā)出書面通知終止本公約授予租戶的權(quán)力。為檢查、維修及保養(yǎng)百盛街物業(yè)（包括公共地方、公共設(shè)施或租戶單位內(nèi)物業(yè)發(fā)展商、管理者及其各自的承建商、代理人及其它經(jīng)許可的人有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機(jī)器及用其所租賃的租賃單位。行維修，同時(shí)不須賠償租戶為此遭受之損失。發(fā)展商和管理者不為因緊急情況停止服務(wù)所造成的損失負(fù)責(zé)賠償。當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)，劃作額外的公共地方，并向各租戶公布，并將由管理者負(fù)責(zé)該等額外地方發(fā)展商于百盛街任何使用權(quán)并未轉(zhuǎn)讓的部分、公共地方、公共設(shè)施及保留地方安裝、架設(shè)、其它各種固定設(shè)施；并在事先給予各租戶書面通知后（緊急情況除外）于一切合理時(shí)間認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l款準(zhǔn)許或批準(zhǔn)授權(quán)其它人進(jìn)行上述工程，上述工程盡量不妨礙其它租戶使用其所屬的單位,并就進(jìn)行上述工程時(shí)所造成之破壞負(fù)責(zé)賠償損失?？墒跈?quán)百盛街管理者向百盛街各租戶收取公約所述的款項(xiàng)。根據(jù)百盛街管理的實(shí)際情況合理調(diào)整管理費(fèi)。根據(jù)百盛街管理的實(shí)際情況將管理份額重新分配或做出更改，而無(wú)需經(jīng)其它租戶同意。根據(jù)百盛街管理的實(shí)際情況，發(fā)展商有全權(quán)自行或授權(quán)管理者制訂及修改有關(guān)管理百盛街的租賃合同、物業(yè)管理合同及其他合同協(xié)議中約定的發(fā)展商的權(quán)根據(jù)法律法規(guī)、商業(yè)習(xí)慣，發(fā)展商應(yīng)享有的其他權(quán)利和權(quán)力。一般事項(xiàng)管理者享有以下的權(quán)力，但同時(shí)須遵守和履行公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。每一個(gè)租戶將被視為全權(quán)及已不可撤銷地授權(quán)管理者為執(zhí)行公約規(guī)定的代理人。管理者的權(quán)力及責(zé)任。管理者有權(quán)對(duì)百盛街進(jìn)行有效的管理和維護(hù)，并為百盛街的消防、治安、公共秩序等負(fù)責(zé)，每一位租戶或其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照《裝修管理協(xié)議》之規(guī)則，完成其租賃單位的裝修工程。如果管理者發(fā)現(xiàn)該租戶聘用的承包商或其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕讓該管理者有權(quán)進(jìn)入正在裝修的租賃單位，以檢查并確定有否違反裝修規(guī)定。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費(fèi)用完全由該租戶單獨(dú)負(fù)責(zé)，與其它租戶、發(fā)展商及管理者無(wú)關(guān)。管理者有權(quán)在適當(dāng)時(shí)候?qū)ρb修規(guī)定進(jìn)行修改，并可在裝修工程開(kāi)始前，以合理的通知，要求裝修的租戶依據(jù)裝修規(guī)則繳交裝修保證金予管理者，并由管理者根據(jù)《裝修管理協(xié)議》的條款作有關(guān)的應(yīng)用。裝修保證金并無(wú)利息，由管理者應(yīng)用于補(bǔ)償租戶或其聘用承包商等引起的所有損失。裝修保證金在裝修工作完成后，經(jīng)物業(yè)管理公司驗(yàn)收合格及沒(méi)有違反有關(guān)裝修規(guī)定的情況下發(fā)還物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)東百盛街之日常運(yùn)作，建立一套完整的管理工作程序，并在實(shí)施中不斷完善。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)公約制訂百盛街《裝修管理協(xié)議》及其它必要的規(guī)章制度，并經(jīng)發(fā)展商書面同意實(shí)施后，以有效之形式督促租戶遵守。對(duì)百盛街公共部分和公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，使之保持良好的狀態(tài)，如維修或清潔主要結(jié)構(gòu)、外緊急情況外，應(yīng)事前發(fā)出通告。代收水、電、煤氣、電話等市政公用設(shè)施使用費(fèi)及追討欠款。處理所有對(duì)于百盛街內(nèi)管理的投訴及各項(xiàng)維修，并協(xié)助調(diào)解發(fā)展商或租戶之間因百盛街管理而引起的糾紛與爭(zhēng)執(zhí)。負(fù)責(zé)百盛街的保安工作，保持百盛街的正常秩序和盡力使發(fā)展商或租戶免遭騷擾。理或增加服務(wù)項(xiàng)目等事宜向發(fā)展商及遞交報(bào)告及做出建議。規(guī)則停泊的車輛,并向該等車輛之車主收取拖離及扣留費(fèi)用，并可收取欠款利息及在所有有關(guān)百盛街之法律訴訟，管理者可以根據(jù)需要提供訴訟服務(wù)并收取相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用。防止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)采取一切必要措施以遵守政府對(duì)百盛街的要求。防止任何人對(duì)百盛街或公共設(shè)施進(jìn)行有害的變更或損壞，并對(duì)損壞者進(jìn)行索償。聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑商、會(huì)計(jì)師或其它專業(yè)顧問(wèn)、承建商、工人、代理人、清潔工人或其它工作人員。采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各租戶違反、不遵守或不履行公約或用戶守制定公共設(shè)施的使用規(guī)章。管理百盛街公共地方及公共設(shè)施安排保養(yǎng)和維修百盛街的公共地方及公共設(shè)施。確保所有百盛街租戶依照公約規(guī)定的用途正確使用其所占用之百盛街部分，如有百盛街租戶違反公約，管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止此等違約行為，并向違約者追討賠償在有合理需要時(shí)，為百盛街之公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其適當(dāng)之工更換在公共地方的破損設(shè)施。保持公共地方的照明系統(tǒng)運(yùn)作良好。保持百盛街的公共地方環(huán)境清潔、衛(wèi)生及美觀。隔時(shí)間為租戶收集垃圾。采取適當(dāng)措施防止百盛街任何公共地方受阻塞。確保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管無(wú)淤塞情況。保持百盛街的所有公用設(shè)備、機(jī)械和器材包括百盛街消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良好和運(yùn)作正常。在可能的情況下阻止百盛街任何垃圾或其它物體棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，并把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾或物體移走。確保管理者所進(jìn)行之維修或其它工程不會(huì)對(duì)毗鄰的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水溝、水管、電纜、公共設(shè)施或其它工程造成損害，如有損害、應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。安排百盛街保安、管理員及搬運(yùn)工人的日常工作程序。根據(jù)百盛街管理公約或用戶守則之條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用以下設(shè)施：市政、綠地及其它設(shè)施。結(jié)存以確保有足夠資金維持必要的開(kāi)支。財(cái)務(wù)管理包括編制每年之管理百盛街預(yù)算及盡可能使百盛街之開(kāi)支及運(yùn)作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)，每個(gè)執(zhí)行期年度的年度預(yù)算須于該年度前兩個(gè)月前提交予發(fā)展商審批，并在批準(zhǔn)后方可實(shí)施。每月定期向租戶收取管理費(fèi)，及其他應(yīng)付之費(fèi)用并定期審核征收情況以確保所有租戶準(zhǔn)時(shí)履行其財(cái)務(wù)上的責(zé)任，如有租戶在發(fā)出適當(dāng)警告書后，仍拒絕交付以上費(fèi)用則以管理者身份向其提出法律訴訟。管理費(fèi)各租戶須于約定時(shí)限內(nèi)提前繳交其租賃單位該應(yīng)付之管理費(fèi)。首期管理費(fèi)從正式試營(yíng)業(yè)之日起后開(kāi)始計(jì)算。付的款項(xiàng)到期日支付其應(yīng)付的款項(xiàng)，則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi)用：收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至支付日期間按日支付滯納金。收取所欠費(fèi)的5%作為手續(xù)費(fèi)，補(bǔ)償因違約而引起管理者所發(fā)生的額外行政工作所產(chǎn)生的損失賠償，該手續(xù)費(fèi)可由管理者按年調(diào)整。管理者有權(quán)對(duì)欠款租戶提出催交通知及做出其它追討行動(dòng)；管理者根據(jù)公約做出的決定及任何合理行動(dòng)在各方面對(duì)所有發(fā)展商均有約束力。管理者及其雇員因下列原因造成的服務(wù)中斷無(wú)需對(duì)租戶負(fù)責(zé)。管理者應(yīng)盡全力按照公約的規(guī)定履行其對(duì)百盛街的管理和維護(hù)的職責(zé)。因下列原因造成的服務(wù)中斷：火災(zāi)、水災(zāi)以及政府行為等不可抗力引致中斷服務(wù)；無(wú)法避免的燃料、材料、供水、電力、空調(diào)短缺；管理者所無(wú)法控制的其它一切原因。第五章其它事項(xiàng)合法性及執(zhí)行性并不因此而受損。由張家口市仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁。訊地址之使用者應(yīng)將其選擇之通訊地址事先通知管理者。本公約解釋權(quán)歸萬(wàn)鴻物業(yè)管理有限公司方所以。公約以中文書寫，以正式印刷文件是為有效。公約自租戶簽署承諾書之日起生效。張家口市萬(wàn)鴻物業(yè)管理限公司本租戶所使用物業(yè)位于百盛街第層第號(hào)商鋪，建筑面積m2。商鋪使用者為，聯(lián)系電話為。為維護(hù)及促進(jìn)上述商鋪的管理，本人/我公司已經(jīng)收到公約期及不定期制訂的相關(guān)規(guī)定和制度內(nèi)的一切條款及有關(guān)修訂。本人/我司并承諾本物業(yè)管理公約項(xiàng)下使用者所須負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)責(zé)任及義務(wù)同樣適用于本人/我司。特此承諾。承租方使用者空調(diào)空調(diào)運(yùn)電梯運(yùn)行強(qiáng)電維弱電維4、業(yè)戶進(jìn)場(chǎng)相關(guān)記錄《辦理裝修確認(rèn)書》《裝修審批表》《商戶情況登記表》《裝修施工批準(zhǔn)通知書》《裝修現(xiàn)場(chǎng)記錄》《整改通知》《出門證》《動(dòng)火申請(qǐng)審批表》《裝修驗(yàn)收表》《商鋪移交表》《裝修防火責(zé)任書》《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》《百盛街商業(yè)廣場(chǎng)裝修繳費(fèi)通知單》二、日常管理相關(guān)工作（一）、公共設(shè)施設(shè)備管理機(jī)電工程師2、管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。3、管理措施（1）制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔（2）配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。（3）設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物，灰塵積垢，無(wú)鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境（4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無(wú)損，確保隨時(shí)啟用。（7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。疏散通道暢通，無(wú)火災(zāi)安全隱患。蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周建立事故應(yīng)急處理方案。（10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍求；冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無(wú)異常噪音，淋水應(yīng)均勻，積水盤水位應(yīng)正常；膨脹水箱水位求；冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無(wú)異常噪音，淋水應(yīng)均勻，積水盤水位應(yīng)正常；膨脹水箱水位應(yīng)近溢水口；循環(huán)水泵應(yīng)無(wú)異常噪音、氣味和震動(dòng)；熱水器出水溫度應(yīng)正常；空調(diào)主機(jī)運(yùn)行應(yīng)近溢水口；循環(huán)水泵應(yīng)無(wú)異常噪音、氣味和震動(dòng)；熱水器出水溫度應(yīng)正常；空調(diào)主機(jī)運(yùn)行各元器件動(dòng)作應(yīng)正常。各元器件動(dòng)作應(yīng)正常。安保中心主管2、管理目標(biāo)（1）確保百盛內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。（2）維護(hù)好百盛內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控（3）有預(yù)見(jiàn)性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。3、安管部制度運(yùn)作儀容儀表禮儀禮節(jié)宿舍的管理制度對(duì)講機(jī)管理制度4、崗位工作規(guī)程交接班程序運(yùn)作商場(chǎng)崗位工作職責(zé)巡邏崗位工作職責(zé)中控定室崗位工作職責(zé)入清場(chǎng)程序安管班長(zhǎng)工作職責(zé)員工通道管理職責(zé)5、建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)防設(shè)備、公共物品的完好情況。（2）遇到有緊急情況或其他治安需要，管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1min~3min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。（3）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。6、緊急情況下的應(yīng)急措施（2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。（3）發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助共安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。（4）管理處主任應(yīng)在突發(fā)時(shí)間發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級(jí)1、消防組織機(jī)構(gòu)的建立管理處主任動(dòng)力組救護(hù)組疏散組2、崗位職責(zé)（1）管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。（2）管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。（3）管理處其他人員為義務(wù)消防員。（4）保安負(fù)責(zé)人為專職安全監(jiān)督員。（5）日常巡視保安員為兼職消防巡視員。（6）管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。2、建立各項(xiàng)消防制度（2）專職安全員每日檢查百盛街內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任（3）兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填（6）管理處制定《動(dòng)火審批制度》，內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。3、防火措施（1）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識(shí)，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)百盛街的消防工作。（2）嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用點(diǎn)線路，電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。（3）嚴(yán)禁在百盛街內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。（4）不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。（5）不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，堆放雜物，阻礙通道。（6）嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。（7）公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。4、消防知識(shí)培訓(xùn)（1）對(duì)業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過(guò)《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。（2）管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。（3）管理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。（4）在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，有各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。（5）專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。5、消防設(shè)備管理（1）管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。（2）管理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指定人專實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。（3）制定《設(shè)備管理制度》，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。6、消防演習(xí)（1）百盛街內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見(jiàn)由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。（2）消防演習(xí)后，管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。為確保百盛街車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服務(wù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。3、車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。4、車輛停放：車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開(kāi)停車場(chǎng)，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無(wú)上鎖，有無(wú)外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂5、駛離：車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對(duì)牌號(hào)相符，收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。6、管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺(jué)，不得離開(kāi)，不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào)，對(duì)車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車場(chǎng)內(nèi)車輛與登記記錄相符，并列簽（1）基本要求●保潔工應(yīng)按公司統(tǒng)一規(guī)定著裝，佩帶胸卡，儀容儀表整潔端莊。●保潔工應(yīng)遵守商場(chǎng)的規(guī)章制度，禮貌待人，規(guī)范作業(yè)。●保潔工應(yīng)遵守相關(guān)安全作業(yè)規(guī)范，牢固樹立“安全第一”思想，防止對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施和第三者造成損失，防止人身事故發(fā)生?！癖嵶鳂I(yè)應(yīng)盡可能減少對(duì)商戶和顧客的影響?！癖嵶鳂I(yè)時(shí)工具應(yīng)隨身攜帶或在保潔車上規(guī)范放置，不允許在作業(yè)區(qū)內(nèi)隨意亂圾處理應(yīng)袋裝化?！癖嵐と绻麙轿锲窇?yīng)及時(shí)交管理處處理。●保潔主管應(yīng)定時(shí)，定人，定地，定任務(wù)，定質(zhì)量的實(shí)施保潔服務(wù)計(jì)劃?！癖嵎?wù)過(guò)程中不允許影響食品衛(wèi)生。（2）保潔服務(wù)質(zhì)量要求●不同材質(zhì)的地表面應(yīng)保持材料的原有色澤，無(wú)霧花現(xiàn)象出現(xiàn)。磚面及拼縫，邊沿線等處應(yīng)潔凈，無(wú)積垢，灰塵，水跡，紙屑，食品殘?jiān)驼衬z物等，保持地面干燥清潔?！駜?nèi)墻面，天花，頂角，墻角和轉(zhuǎn)角等處應(yīng)保持粉刷涂料原色，無(wú)積塵和霉斑，蜘蛛網(wǎng)?！癫ＡчT，玻璃窗等表面應(yīng)潔凈，明亮，無(wú)水跡，指印和張貼物。●窗臺(tái)和上下接縫處等應(yīng)光潔，無(wú)灰塵，水跡和霉斑。門鎖，門附件等應(yīng)保持金屬光亮，無(wú)銹斑，污跡和水跡。（3）