房地產(chǎn)評(píng)估習(xí)題

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)評(píng)估習(xí)題第五章房地產(chǎn)評(píng)估

一、單項(xiàng)選擇題（每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1、國家規(guī)定的商業(yè)用地的土地使用權(quán)最高出讓年限是（）年。A.70B.50C.40D.45

2、在影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素中，對(duì)價(jià)格影響最大的是（）。A.城市規(guī)劃的限制B.交通通達(dá)程度C.區(qū)域的繁華程度D.公共設(shè)施的配套狀況

3、用成本法評(píng)估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（）。A.整個(gè)開發(fā)期B.整個(gè)銷售期

C.整個(gè)開發(fā)期和銷售期

D.整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半

4、某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60%，以下建設(shè)方案比較起來最可行的方案是（）。

A.建筑物建筑總面積為5000平方米，底層建筑面積為700平方米B.建筑物建筑總面積為1500平方米，底層建筑面積為300平方米C.建筑物建筑總面積為4800平方米，底層建筑面積為600平方米D.建筑物建筑總面積為7000平方米，底層建筑面積為400平方米

5、某宗土地的土地取得成本為800萬元，土地開發(fā)費(fèi)為2000萬元，土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8％。投資利息使用復(fù)利計(jì)算，則該土地投資利息為（）。A.120萬元B.142.46萬元C.160萬元D.100萬元

6、平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，稱為（）。A.單位價(jià)格

B.土地使用權(quán)價(jià)格C.總價(jià)格D.樓面地價(jià)

7、土地的“三通一平〞是指（）。A.通水、通熱、通路、平整地面B.通水、通路、通氣、平整地面

C.通水、通路、通電、平整地面D.通氣、通電、通訊、平整地面

9、有一宗土地，出讓年期為45年，已使用30年，預(yù)計(jì)未來10年每年的凈收益額為15萬元，第11年開始每年的凈收益額為20萬元，假定折現(xiàn)率為10％，則該宗土地的評(píng)估值最接近于（）。A.127.70萬元B.121.40萬元C.150.00萬元D.175.00萬元

11、某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評(píng)估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場交易價(jià)格為2000元/平方米，假使容積率為2和5所對(duì)應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為1.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價(jià)格最接近于（）元。A.1250B.1500C.4000D.2000

13、某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2％。該建筑物2023年1月的重置成本為500萬元，2023年1月的評(píng)估值接近于（）。A.400萬元B.392萬元C.402萬元D.390萬元

14、運(yùn)用市場法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，交易日期修正的主要目的是將參照物價(jià)格修正為（）的價(jià)格。A.評(píng)估時(shí)期B.參照物交易時(shí)C.評(píng)估基準(zhǔn)日D.未來預(yù)期

16、某宗土地5000平方米，土地上建一棟10層的賓館，賓館首層面積1200平方米，第2－10層每層建筑面積1000平方米，則由此計(jì)算出的建筑容積率為（）。A.3.6B.4.5C.2.08D.2.04

18、根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用一般包括（）。

A.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)B.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)基金

C.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)

19、在正常狀況下，用于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的收益應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)的（）。A.實(shí)際總收益－實(shí)際總費(fèi)用B.實(shí)際總收益－客觀總費(fèi)用C.客觀總收益－實(shí)際總費(fèi)用D.客觀總收益－客觀總費(fèi)用

21、以下特性中不屬于土地經(jīng)濟(jì)特性的是（）。A.供給稀缺性B.可轉(zhuǎn)讓性

C.利用多方向性D.效益級(jí)差性

22、某房地產(chǎn)土地總面積為20萬平方米，土地單價(jià)為1000元/平方米，建筑總面積為50萬平方米。則樓面地價(jià)為（）元/平方米。A.200B.400C.500D.1000

23、一般狀況下，基于土地規(guī)劃用途的角度，對(duì)于同一宗土地而言，地價(jià)遞減的順序?yàn)椋ǎ?/p>

A.商業(yè)用地、工業(yè)用地、居住用地B.居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地C.商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地D.工業(yè)用地、商業(yè)用地、居住用地

二、多項(xiàng)選擇題（每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，此題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、土地的經(jīng)濟(jì)特性包括（）等。A.供給稀缺性B.位置的固定性C.質(zhì)量的差異性D.利用的多方向性E.可壟斷性

2、在我國城市房地產(chǎn)交易市場上，進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象有（）。A.房屋所有權(quán)B.房屋使用權(quán)C.房屋租用權(quán)D.土地使用權(quán)

E.土地所有權(quán)

3、以下屬于房地產(chǎn)的特征的有（）。A.位置固定性B.供求區(qū)域性C.使用短期性D.投資大量性E.保值與增值性

4、以下特性中屬于房地產(chǎn)價(jià)格特征的是（）。A.房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān)B.房地產(chǎn)價(jià)格是土地購買價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性D.房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性E.房地產(chǎn)價(jià)格是由政府定價(jià)

5、在房地產(chǎn)評(píng)估中，土地開發(fā)費(fèi)用一般包括()。A.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)B.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)C.青苗補(bǔ)償費(fèi)D.新菜地開發(fā)基金E.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)

6、國有土地使用權(quán)出讓可以采取的方式有（）。A.協(xié)議B.劃撥C.招標(biāo)D.掛牌E.拍賣

7、屬于房地產(chǎn)評(píng)估原則的有（）。A.供求原則B.貢獻(xiàn)原則

C.最有效使用原則D.替代原則E.獨(dú)立性原則

8、以下屬于新建房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（）。A.折舊費(fèi)

B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

C.房屋建筑安裝工程費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

E.開發(fā)過程中的稅費(fèi)和其他間接費(fèi)用

9、以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估收益法中的收益額的說法正確的有（）。

A.房地產(chǎn)的收益額應(yīng)當(dāng)是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益B.凈收益不應(yīng)當(dāng)是實(shí)際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益），而應(yīng)當(dāng)是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最正確利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期），只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)C.凈收益＝客觀總收益－客觀總費(fèi)用

D.總費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用E.總費(fèi)用包含各種費(fèi)用，例如折舊費(fèi)、管理費(fèi)等

10、運(yùn)用成本法對(duì)地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，其適用范圍主要是（）。A.新開發(fā)地B.學(xué)校用地C.公園用地D.商業(yè)用地E.機(jī)場用地

三、綜合題（有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式）

2、Ⅰ.評(píng)估對(duì)象狀況

待評(píng)估房地產(chǎn)為一寫字樓，建筑面積l0000平方米，剩余使用年限為40年，適用資本化率為6％，評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年6月30日。Ⅱ．參照物的狀況及其說明

(1)現(xiàn)收集A、B、C、D四個(gè)房地產(chǎn)交易案例，均為與待估房地產(chǎn)在同一供需圈內(nèi)的可比寫字樓。評(píng)估對(duì)象與各參照物比較因素的對(duì)比狀況見下表：

(2)表中數(shù)據(jù)說明

表中各參照物的交易狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況的數(shù)據(jù)均是以待估房地產(chǎn)為基確鑿定的差異率。其中交易狀況中“+〞表示案例交易價(jià)格偏高，“－〞表示案例交易價(jià)格偏低，區(qū)位狀況及實(shí)物狀況中“+〞表示交易案例條件優(yōu)于被評(píng)估對(duì)象，“一〞表示交易案例條件比被評(píng)估對(duì)象差。Ⅲ．其他相關(guān)數(shù)據(jù)

(1)從2023年至2023年待估房地產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)的同類寫字樓價(jià)格每年遞增5％；

(2)容積率修正系數(shù)取值，當(dāng)容積率為3時(shí)，