江蘇衡山置業(yè)昆山商業(yè)綜合體項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告

昆山商業(yè)綜合體工程

整體定位與開展戰(zhàn)略報告謹呈:江蘇衡山置業(yè)報告整體思維導圖分析開發(fā)目標、現(xiàn)實情境、約束條件界定本報告應(yīng)解決的核心問題為解決核心問題而進行的根底分析〔開展戰(zhàn)略及定位根底〕城市宏觀市場分析城市規(guī)劃開展分析城市微觀市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析商業(yè)綜合體的開展與收益模式研究工程整體開展戰(zhàn)略工程整體定位

確定物業(yè)類型寫字樓市場酒店市場商業(yè)市場總體定位商業(yè)等級商圈劃定商業(yè)體量主要效勞群體商業(yè)主題建筑形式及風格功能布局建議業(yè)態(tài)分配比例建議各物業(yè)類型定位工程初步經(jīng)濟測算工程地塊解析各物業(yè)類型分配比例空間設(shè)計報告整體思維導圖分析開發(fā)目標、現(xiàn)實情境、約束條件界定本報告應(yīng)解決的核心問題為解決核心問題而進行的根底分析〔開展戰(zhàn)略及定位根底〕城市宏觀市場分析城市規(guī)劃開展分析城市微觀市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析商業(yè)綜合體的開展與收益模式研究工程整體開展戰(zhàn)略工程整體定位

確定物業(yè)類型寫字樓市場酒店市場商業(yè)市場總體定位商業(yè)等級商圈劃定商業(yè)體量主要效勞群體商業(yè)主題建筑形式及風格功能布局建議業(yè)態(tài)分配比例建議各物業(yè)類型定位工程初步經(jīng)濟測算工程地塊解析各物業(yè)類型分配比例空間設(shè)計第一局部：界定本報告需解決的核心問題S-C-Q根本結(jié)構(gòu)——界定問題的分析模型資料來源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2現(xiàn)實情景與開發(fā)目標的比照

界定：本報告需解決的核心問題R1（現(xiàn)實情景）R2（開發(fā)目標）本報告需解決的核心問題開發(fā)商為本地企業(yè)，在當?shù)亻_發(fā)過一個住宅樓盤——衡山城，樓盤品質(zhì)較高，帶動開發(fā)商在當?shù)貥淞⒁欢ㄆ放朴绊懥?。但未有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗和資源，對自身的初始資金啟動量、后續(xù)現(xiàn)金流排布、可持物業(yè)比例，預期年投資回報率、建設(shè)招商及運營周期、回報周期等指標不明確；期望在物業(yè)價值最大化的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)最高的投資回報率；提出有關(guān)本項目物業(yè)類型、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)體量、租售比例、啟動區(qū)及啟動模式方面的建議，在幫助開發(fā)商滿足初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運作的前提下，實現(xiàn)相對的投資回報最大化；協(xié)助開發(fā)商確定主力店，協(xié)助制定招商書等；商業(yè)部分的限高、建筑覆蓋率等指標未定在政府已確定的衡山城項目整體指標中，分析并剝離出該部分，并對其進行物業(yè)類型，組合定位即能滿足最大收益，又能滿足規(guī)劃審批要求；對于既能保證市場定位實現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實現(xiàn)相對最大收益回報的各物業(yè)類型和功能組合的假設(shè)和驗證；政府希望該項目作為區(qū)域核心，可在商業(yè)綜合體地塊中做若干公建高樓，滿足形象要求，但未限制一定要做，且未約定高樓內(nèi)功能；項目已建一棟酒店式公寓；尚未確定高樓是否要做，做的形式和位置；昆山的辦公高樓消化量不容樂觀，酒店市場有一定發(fā)展?jié)摿Γ幌Ｍ谑袌鰸M足條件的前提下，做若干高樓，兼顧政府形象要求，并同時保證項目的盈利性如何在確保市場有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求？對高樓的棟數(shù)、體量、功能、目標客戶和產(chǎn)品特征進行定位；現(xiàn)實情景與開發(fā)目標的比照

界定：本報告需解決的核心問題R1（現(xiàn)實情景）R2（開發(fā)目標）本報告需解決的核心問題昆山市整體商業(yè)發(fā)展層級較低，無明確的規(guī)劃發(fā)展方向；項目所在昆山新興發(fā)展區(qū)域之一，商業(yè)尚未發(fā)展起來，商業(yè)認知度不高，輻射范圍小，目前多為社區(qū)型商業(yè)，分布零散。區(qū)域內(nèi)雖集中多數(shù)中高檔住宅，入駐率較高，但日常人氣不足；項目所在區(qū)域未來規(guī)劃建造火車站南廣場，與目前臟亂差的北廣場商業(yè)有一定連接；領(lǐng)先昆山半步的商業(yè)綜合體項目；希望借助商業(yè)實現(xiàn)項目整體增值，樹立項目和企業(yè)的品牌影響力項目在招商后短期內(nèi)活起來，并保持持續(xù)經(jīng)營狀況好的局面；如何在正確把握昆山市商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對昆山市商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預判；如何提升所在區(qū)域的人氣？如何在區(qū)域內(nèi)住宅群體對區(qū)域內(nèi)商業(yè)認知度不高的情況下，把握本項目的主要服務(wù)群體，留住區(qū)域內(nèi)客群？如何提升項目所在區(qū)域的商業(yè)檔次？如何在商業(yè)輻射范圍小的前提下，定位本項目的商業(yè)等級、輻射范圍，本是否可跳出區(qū)域內(nèi)原有競爭格局，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展？本報告需解決的核心問題梳理如何在滿足開發(fā)商初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運作、政府要求和市場條件的前提下實現(xiàn)相對的投資回報最大化核心問題如何保證“既能滿足市場定位實現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實現(xiàn)相對最大收益回報〞的前提下，確定各物業(yè)類型及比例組合；分解問題〔一〕如何對昆山市商業(yè)開展趨勢作出正確的前瞻式預判；并基于本工程所在城市及區(qū)域商業(yè)開展的客觀事實，正確進行商業(yè)定位，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)開展的同時，保證本工程的前瞻式視角、品牌影響力和成功運作？如何在兼顧市場有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求，和企業(yè)的資金運作能力和盈利要求？對是否做高樓，及功能、棟數(shù)、體量、目標客戶和產(chǎn)品特征進行定位；分解問題〔二〕分解問題〔三〕報告整體思維導圖分析開發(fā)目標、現(xiàn)實情境、約束條件界定本報告應(yīng)解決的核心問題為解決核心問題而進行的根底分析〔開展戰(zhàn)略及定位根底〕城市宏觀市場分析城市規(guī)劃開展分析城市微觀市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析商業(yè)綜合體的開展與收益模式研究工程整體開展戰(zhàn)略工程整體定位

確定物業(yè)類型寫字樓市場酒店市場商業(yè)市場總體定位商業(yè)等級商圈劃定商業(yè)體量主要效勞群體商業(yè)主題建筑形式及風格功能布局建議業(yè)態(tài)分配比例建議各物業(yè)類型定位工程初步經(jīng)濟測算工程地塊解析各物業(yè)類型分配比例空間設(shè)計第二局部：整體定位根底分析城市宏觀市場分析城市規(guī)劃開展分析城市微觀市場分析本工程地塊解析及SWOT分析區(qū)域商業(yè)市場分析一、城市宏觀市場分析GDP開展水平分析昆山市宏觀經(jīng)濟分析總領(lǐng)昆山市宏觀經(jīng)濟分析總體結(jié)論社會商品零售總額分析人民生活指標分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開展分析宏觀經(jīng)濟概述人口結(jié)構(gòu)變化分析1313[宏觀經(jīng)濟分析]宏觀經(jīng)濟概述〔1〕昆山市地處上海與蘇州中部，依托于上海和蘇州開展，全市有十個鎮(zhèn)和一個國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū);〔2〕昆山開展速度較快，吸引外資和世界500強企業(yè),在全國縣級市排列第一〔3〕昆山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),以工業(yè)為主導，第三產(chǎn)業(yè)開展相對滯后，但有比較大的開展?jié)摿?〔4〕昆山市總?cè)丝谝酝鈦頃鹤∪丝诰佣啵?005年始，外來暫住人口數(shù)首次高于本市戶籍人口數(shù)，０６年持續(xù)并有上升趨勢;〔5〕昆山市商業(yè)目前存在散、亂、差的特點，多為街區(qū)商業(yè)，集中商業(yè)不興旺，商業(yè)開展水平較低?！?〕昆山市商業(yè)業(yè)態(tài)目前處于大賣場主導的階段，商業(yè)業(yè)態(tài)層次滯后于本市的人均GDP水平和可支配收入水平?！?〕昆山市高收入消費者普遍存在到上海、蘇州購物、娛樂的消費習慣。昆山宏觀經(jīng)濟概述地理位置、構(gòu)成、經(jīng)濟地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、商業(yè)開展、消費習慣返回1414昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后

依然可說明本地房地產(chǎn)市場處于高速開展階段年份2003200420052006人均GDP〔元/人〕30826.5145203.1654324.1568628.48人均GDP增長率16.95%42.65%32.95%〔1〕昆山市GDP近六年平均增長率到達29.41%?！?〕按年末戶籍人口數(shù)計算，昆山市人均GDP2006年到達141063元，根據(jù)當前匯率，約合18808.4美元。在蘇州及江蘇省中位居第一?！?〕考慮到昆山特殊的外向型經(jīng)濟和大量外來人口，實際人均GDP調(diào)整為68628.48元，根據(jù)當前匯率，約合9150.46美元。高于上海8436.5美元，昆山市仍然處于較高的水平。房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$啟動期快速開展期平穩(wěn)開展期減緩開展期人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系8,000-20,000US＄[宏觀經(jīng)濟分析]GDP開展水平分析1515世聯(lián)認為：從GDP總量和社會商品零售總額看昆山目前處于第五梯隊向第四梯隊城市過渡過程中，開展?jié)摿Υ蟮谝惶蓐牐荷虾！⒈本┑诙蓐牐簭V州、深圳第三梯隊：蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽、武漢第四梯隊：東莞、唐山、濟南、石家莊、哈爾濱、鄭州、長沙、福州、淄博、常州、西安第五梯隊：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、?？赱宏觀經(jīng)濟分析]GDP開展水平分析1616世聯(lián)認為：昆山市業(yè)態(tài)開展進程與人均GDP水平存在明顯錯位，可能受其地理位置、人口結(jié)構(gòu)和消費習慣影響返回原因：〔1〕由于大量外來商旅人口和暫住人口，人均GDP水平經(jīng)調(diào)整后，依然存在高估〔2〕由于靠近上海，本地中高收入人群普遍存在到上海購物習慣，制約了本地業(yè)態(tài)升級[宏觀經(jīng)濟分析]GDP開展水平分析1717第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%(1)昆山目前處于第二產(chǎn)業(yè)占主導的階段，但是目前第二產(chǎn)業(yè)所占比重增長放緩，甚至有所下降。第三產(chǎn)業(yè)所占比重在02、03年大幅下降之后，近年開始緩慢增長。(2)在將來一段時期內(nèi)，第二產(chǎn)業(yè)的增長將會放緩，所占比重會穩(wěn)定甚至逐步下降。第三產(chǎn)業(yè)將會獲得更快的開展?！?〕產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化會進一步提高昆山人民收入水平，同時刺激商業(yè)的開展。世聯(lián)認為：昆山處于二產(chǎn)占主導的開展階段，但已出現(xiàn)向三產(chǎn)占主導階段開始過渡的趨勢，三產(chǎn)目前開展相對滯后，但有開展?jié)摿宏觀經(jīng)濟分析]產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開展分析1818第三產(chǎn)業(yè)細分2006年產(chǎn)值2006年占GDP比重2005年占GDP比重增減百分點交通運輸、倉儲、郵政業(yè)2802353.0%2.6%0.4信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)1652391.8%1.7%0.1批發(fā)和零售業(yè)7608028.2%7.6%0.6住宿和餐飲業(yè)2217252.4%3.2%-0.8金融業(yè)3152863.43.4教育729970.80.8文化、體育和娛樂業(yè)308950.30.3〔1〕從第三產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)增長最為迅速，2006年占GDP比重比2005年提高了0.6個百分點，可以說，第三產(chǎn)業(yè)所占GDP比重提高0.88個百分點，批發(fā)和零售業(yè)的奉獻度最大?！?〕這種變化趨勢說明，在昆山第三產(chǎn)業(yè)開展的過程中，商業(yè)將最可能起到主導的作用。隨著本地平均消費水平的提高和整體購置力市場的擴大，將會刺激本地集中式商業(yè)的開展，提高本地商業(yè)設(shè)施對本地居民的吸引力。家樂福、歐尚、太平洋百貨的即將進入，正是這種趨勢的表現(xiàn)。世聯(lián)認為：商業(yè)將在第三產(chǎn)業(yè)的開展過程中成為最先增長的行業(yè)和增長的主力軍返回[宏觀經(jīng)濟分析]產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開展分析昆山市的人口結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)系緊密第二產(chǎn)業(yè)目前占主導地位，但多以企業(yè)鏈低端為主，以制造加工廠形式存在，屬于勞動密集型企業(yè)，以臺商居多，目前臺商在昆山投資的公司已經(jīng)超過1000家；一方面需要大量本地及外來勞動力的技術(shù)支撐，月薪多在1000-1500之間，屬于低收入人群；一方面需要臺灣本地人員的管理支撐。并據(jù)統(tǒng)計，目前常駐昆山的臺籍人士已超過10萬人，多為中高層管理者，臺商及其家屬構(gòu)成了一個超出平均水準的高消費人群。一方面需要大量本地及外地人士作為中基層管理者，月收入多在2000-3000元，屬于平均偏低收入人群；第三產(chǎn)業(yè)由商業(yè)經(jīng)營和企業(yè)運作構(gòu)成，比例較小，但有開展?jié)摿?，以本地中小型企業(yè)和上海蘇州的外來企業(yè)為主；一方面，各類商業(yè)外來打工人員，收入普遍偏低，約為1000-1500元左右；一方面，各類商業(yè)企業(yè)主或投資者，本地外地均有，收入較高；一方面，各企業(yè)的普通工作人員，收入偏低，約為2000--2500元；一方面，各企業(yè)的中高層人員，收入中等偏高，約為4000-5000元；其他〔國企政府〕昆山政府公務(wù)員，均為本地人，收入較高；普通國企中層員工，月收入為1000-2000，屬于低收入人群；[宏觀經(jīng)濟分析]人口結(jié)構(gòu)開展分析昆山市的人口結(jié)構(gòu)屬于啞鈴狀分布特征，外來人口大于本地人口數(shù)量平均收入中產(chǎn)階級人群低收入人群高收入人群第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的技術(shù)工人〔主要勞動力〕商業(yè)外來打工經(jīng)營人員第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的普通員工〔本地外地人士均有第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的中基層管理者〔本地外地人士均有〕第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的高層管理人員及家屬〔臺商及其家屬為主〕各類商業(yè)企業(yè)主及投資者昆山市政府公務(wù)員第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的中高層管理者[宏觀經(jīng)濟分析]人口結(jié)構(gòu)開展分析2121昆山市近幾年總?cè)丝跀?shù)增長迅速，其中自然增長率為3.55%。，人口的增長主要是由于機械增長引起的。外來人口的大量進入為昆山的商業(yè)開展提供了強大的購置力。世聯(lián)認為：外來人口的大量進入為昆山的商業(yè)開展提供了時機和市場，同時為三產(chǎn)的開展奠定良好的需求根底昆山市的GDP增長與暫住人口的增加有很強的相關(guān)性;昆山市的經(jīng)濟增長在相當程度上依靠外來勞動力支撐;昆山市人口增長的根本動力在于其外向型經(jīng)濟的快速增長;[宏觀經(jīng)濟分析]人民生活指標分析22222006年外來暫住人口中，務(wù)工人員為519731人，占到71%。經(jīng)商和效勞人員各占到9%和7%。經(jīng)商人員和務(wù)工人員中的高層人員具有較高的消費力，會更多的刺激酒店、餐飲、娛樂等行業(yè)的開展。昆山市外來人口以經(jīng)商、務(wù)工和效勞人員為主經(jīng)商和務(wù)工人員中的高層人員具有較高消費力，會更多刺激酒店、餐飲、娛樂等行業(yè)的開展。[宏觀經(jīng)濟分析]人民生活指標分析232304、05、06年昆山人均消費性支出占人均可支配收入比例，分別為：68.53%、67.29%、66.92%

說明昆山市的居民消費增加速度小于可支配收入的增加，顯示人民潛在消費能力強大，城市消費潛力大，商業(yè)開展?jié)摿薮笫缆?lián)認為：

結(jié)合“業(yè)態(tài)錯位關(guān)系、產(chǎn)業(yè)開展時機、人口結(jié)構(gòu)特點、人民潛在消費能力大〞等觀點，昆山市商業(yè)潛力巨大，有待挖掘[宏觀經(jīng)濟分析]人民生活指標分析2424

昆山家庭結(jié)構(gòu)為兩口或三口之家,整體年齡結(jié)構(gòu)偏向年輕不同收入家庭支出均集中于衣著、交通通訊、娛樂教育文化效勞方面人均每月可支配收入200-400400-600600-800800-10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000以上戶均家庭人口數(shù)3.002.502.852.832.782.502.461.002.802.003.25(1)家庭人均收入800元以上的家庭中，對衣著的支出急劇上升，平均每月衣著總支出在1000元以上。家庭人均收入5000元以上的家庭每月衣著支出更是高達5128.62元。(2)家庭人均收入800元以上的家庭中，交通和通訊的支出也相對較高，根本每月支出在1000元以上，家庭人家收入4000元以上的家庭此方面每月支出更是高達2000元以上。(3)家庭人均收入800元以上的家庭中，在娛樂教育文化效勞方面的每月支出都在1500元以上。其中：3000-4000元之間區(qū)段支出高達8623.59元，4000-5000之間元區(qū)段支出高達5215.83元，5000元以上區(qū)段更是高達19364.09元。[宏觀經(jīng)濟分析]人民生活指標分析2525〔1〕昆山市目前恩格爾系數(shù)為34%，根據(jù)國際標準，已進入富裕階段。〔2〕從消費結(jié)構(gòu)變化趨勢可以看出，昆山市消費的重點開始轉(zhuǎn)向服裝、耐用消費品、室內(nèi)裝飾、醫(yī)療保健、通訊、文化娛樂等方面。

世聯(lián)認為：昆山市居民的消費重點正在發(fā)生急劇的變化，耐用消費品、服裝、醫(yī)療保健、文化娛樂正在成為消費熱點。返回[宏觀經(jīng)濟分析]人民生活指標分析2626〔1〕昆山市的社會消費品零售總額一直處于高速增長，2006年增長率到達17.44%?！?〕2001年，昆山市區(qū)消費品零售額占全市的比重為57.94，2006年提高到61.17。昆山市區(qū)對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集聚效應(yīng)有所增強?！?〕連鎖經(jīng)營零售企業(yè)營業(yè)收入占零售企業(yè)營業(yè)收入的比重為9.49%，說明昆山零售企業(yè)連鎖化程度低，仍處于單體店鋪獨立經(jīng)營、規(guī)模分散的階段。世聯(lián)認為：昆山市社會消費品零售額快速增長，市區(qū)對商業(yè)集聚效應(yīng)的需求有所增強。返回[宏觀經(jīng)濟分析]社會零售品總額分析昆山市宏觀經(jīng)濟分析結(jié)論世聯(lián)認為：〔1〕受業(yè)態(tài)錯位關(guān)系、產(chǎn)業(yè)商業(yè)開展時機、人民潛在消費能力、人口結(jié)構(gòu)特點等因素影響，本地商業(yè)的未來開展?jié)摿薮螅壳吧形幢煌诰虺鰜?。?〕昆山市居民消費結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變革，新的消費熱點逐漸轉(zhuǎn)向“耐用消費品、服裝、醫(yī)療保健、文化娛樂〞等業(yè)態(tài)；這也為為商業(yè)業(yè)態(tài)升級和新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)提供了市場根底?！?〕昆山市區(qū)對集中型商業(yè)的需求有所增長，但目前本市商業(yè)依然規(guī)模普遍過小，集中和連鎖水平落后，不能有效滿足需求；返回[宏觀經(jīng)濟分析]總論二、城市規(guī)劃開展分析29[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析]昆山的目前城市職能定位為：1、長江三角洲地區(qū)核心城市上海周邊的重要的制造業(yè)基地；2、蘇錫常都市圈中連接蘇滬的外向型經(jīng)濟興旺的城市；3、中心城區(qū)是昆山市域的政治、經(jīng)濟、文化、科技中心；4、適宜居住的現(xiàn)代化園林城市；5、蘇南地區(qū)休閑度假、旅游觀光基地之一；總體規(guī)劃中，到2021年：昆山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從“二、三、一〞轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭?、二、一〞的格局以及開展休閑度假、旅游觀光的職能定位都要求大力開展商業(yè)世聯(lián)認為：昆山市整體規(guī)劃和職能定位與經(jīng)濟自然開展規(guī)律相吻合，經(jīng)濟開展的規(guī)律結(jié)合政策的支持，將會大力促進商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的開展世聯(lián)認為：七大片區(qū)的劃分和功能定位透露了政府穩(wěn)固第二產(chǎn)業(yè)，加速第三產(chǎn)業(yè)的意圖昆山市共分為7大規(guī)劃片區(qū)中心城綜合片區(qū)(玉山鎮(zhèn)和昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)整合形成〕北部片區(qū)(周市鎮(zhèn)、陸揚鎮(zhèn)和石牌鎮(zhèn)整合形成)東部片區(qū)(花橋鎮(zhèn)和陸家鎮(zhèn)整合形成)吳凇江工業(yè)園片區(qū)(以張浦鎮(zhèn)為核心，包括正儀鎮(zhèn)和局部玉山鎮(zhèn))中部生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)〔主要是張浦鎮(zhèn)〕陽橙湖休閑旅游片區(qū)〔以巴城鎮(zhèn)為核心〕南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū)(周莊鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)和淀山湖鎮(zhèn)整合形成〕[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析]世聯(lián)認為：

7大片區(qū)中，中心城綜合片區(qū)的商業(yè)及住宅規(guī)劃對本工程定位有直接影響，是規(guī)劃研究的重點所在中心城綜合片區(qū)依據(jù)各自定位及開展方向可分為5個片區(qū)：中心城區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)城西片區(qū)城東片區(qū)中心城區(qū)——規(guī)劃研究的重中之重1.中心城區(qū)的居住開展趨勢2.中心城區(qū)的商業(yè)開展趨勢城中片區(qū)城西片區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)張浦鎮(zhèn)城東片區(qū)沿滬產(chǎn)業(yè)帶陸家鎮(zhèn)花橋國際商務(wù)城南部水鄉(xiāng)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析]世聯(lián)認為:

中心城區(qū)未來依然是城市商業(yè)中心,但開展空間有限，會逐漸向外延展;組成：由人民路、中山路、亭林路、柏廬中路、前進中路、震川中路等城市核心地帶主要街道構(gòu)成；規(guī)劃：商業(yè)、行政配套、居住、酒店、辦公等為一體的綜合型核心區(qū)域，輻射范圍可達全市及下屬其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)；現(xiàn)狀：中心城區(qū)根本已經(jīng)沒有空置土地可以出讓2007年上半年僅有的5.6074萬平方米出讓土地，為定銷住宅房即非普通住宅用房，限制在一級市場流通；人民路、亭林路、中山路的商業(yè)一條街已逐步呈現(xiàn)外溢效應(yīng)，帶動臨近的集街、西瑭街、馬鞍山東路的業(yè)態(tài)和商場的出現(xiàn)；同時帶動震川西路到中路、前進中路、朝陽西路等街道的商業(yè)分布；已形成核心帶的商業(yè)集合趨勢，但彼此聯(lián)系松散——形不散神散未來，中心城區(qū)商業(yè)依然是城市中心;行政中心可能外遷;在原有根底上改造翻新，或重置地塊進行建設(shè)；外溢效應(yīng)俞創(chuàng)造顯；住宅開展空間小，商業(yè)開展空間有限；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)中心城區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析]世聯(lián)認為：

城南片區(qū)以居住和工業(yè)為主，靠火車站南廣場住宅具有開展?jié)摿?，將會帶動商業(yè)開展，有望成為新的城市商業(yè)副中心城南片區(qū)由兩局部組成1.昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)已向南延伸，其到吳凇江的用地根本已批租完，以工業(yè)用地為主，開展?jié)摿π。珊雎圆挥嫞?.昆山中心城區(qū)南邊由滬寧鐵路、規(guī)劃滬寧高速鐵路、滬寧高速公路及312國道組成的交通屏障；規(guī)劃：住宅、商業(yè)、辦公同步開展；修建火車站南廣場；現(xiàn)狀：住宅社區(qū)有一定規(guī)模，主要集中在中華園路黃山路衡山路創(chuàng)業(yè)路柏廬南路一帶〔規(guī)劃中火車站南廣場周邊〕；商業(yè)也集中于這一區(qū)域，除方案08年底入駐的樂購外，其余均為社區(qū)配套商業(yè)，無聚合氣氛；寫字樓集中在長江南路，當?shù)赜忻こ?，其中一幢?A；火車站南廣場尚未建好；中心城區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析]世聯(lián)認為：

城西片區(qū)集合高檔住宅，多為在建工程，目前供大于求，未來競爭劇烈，且人口導入效應(yīng)尚未表達，商業(yè)有多數(shù)規(guī)劃建設(shè)，新工程建成開業(yè)，將支撐起片區(qū)成為新的城市商業(yè)副中心城西片區(qū)昆山中心城區(qū)的北部的幾個開發(fā)區(qū)規(guī)模較小森林公園和大學城的建設(shè)使城市向西開展有一定的根底規(guī)劃：大力開發(fā)此片區(qū)的宅開發(fā)數(shù)量及規(guī)模；玉山鎮(zhèn)政府遷入此片區(qū)；開始開展配套商業(yè)，規(guī)劃將此片區(qū)內(nèi)前進西路到中路打造為“金融商業(yè)一條街〞；現(xiàn)狀：1.昆山市高檔住宅樓盤集合地2.玉山鎮(zhèn)政府搬遷方案尚無明顯進展3.前進中路到西路建成幾大商業(yè)綜合體，將引入“家樂福〞和“歐尚〞超市，但未成形“金融商業(yè)街〞城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析]世聯(lián)認為：

城北片區(qū)商業(yè)開展?jié)摿τ邢?，將以社區(qū)商業(yè)為主，與城南片區(qū)的商業(yè)開展相關(guān)性不大城北片區(qū)昆山中心城區(qū)北部的玉山、周市等鎮(zhèn)的工業(yè)用地開發(fā)根本已形成蔓延之勢；其他用地的建設(shè)仍有一定的余地；規(guī)劃：1.商業(yè)和居住同步開展；2.北移工業(yè)園區(qū)，使居住區(qū)和工業(yè)園區(qū)隔離；現(xiàn)狀：1.傳統(tǒng)居住區(qū)，檔次中低；2.商業(yè)一直開展不好；，僅北門路蕭林路一帶商業(yè)開展較快；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)一局部向北開展，跨越339省道；一局部向東開展，在金浦路橫涇路新浦路附近；一局部在片區(qū)靠近市區(qū)段，于北門路蕭林路一帶城北片區(qū)無論是出讓還是成交地塊中，商住兩用地均占據(jù)絕對優(yōu)勢土地出讓成交[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析]世聯(lián)認為：

城東片區(qū)未來將以商務(wù)辦公為主要開展方向，商業(yè)配合區(qū)域開展，以中小體量、高檔次的形態(tài)出現(xiàn)，與城南片區(qū)商業(yè)開展的相關(guān)性不大城東片區(qū)規(guī)劃1.在保存局部工業(yè)的情況下，開展商業(yè)、商務(wù)辦公和居?。黄瑓^(qū)開發(fā)管委會等機關(guān)遷入；將區(qū)域內(nèi)的前進東路打造成政治金融一條街；現(xiàn)狀：1.商業(yè)辦公用地為5.4555萬平方米，達商住用地的4倍；近期推出“城東輕坊城〞“嘉裕國際〞兩個大型商業(yè)工程，但氣氛尚未形成；2.政府機關(guān)尚未遷入；前進東路尚無開展跡象；住宅競爭不劇烈，目前供給量不多，但作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，伴隨開展，人口必然會增加，購房需求量也會逐年上升城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析]世聯(lián)認為：

昆山市商業(yè)將重點往西、南開展，可能形成新的城市副中心

重點開展區(qū)域為火車站南廣場周邊、前進中路到西路伴隨昆山市居住地“重點往西往南開展的趨勢〞昆山市商業(yè)也應(yīng)重點往西往南開展城西片區(qū)和城南片區(qū)，有望繼中心城區(qū)之后，成為新的城市商業(yè)副中心；城北片區(qū)的開展?jié)摿Σ淮?，但會有一定開展；城東片區(qū)的商業(yè)開展空間不大；[規(guī)劃及現(xiàn)狀分析]總結(jié)三、城市微觀市場分析城市微觀市場分析——思維導圖城市微觀市場分析商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)酒店物業(yè)各商業(yè)街、業(yè)態(tài)及主要商業(yè)工程對本工程定位的影響昆山市商業(yè)物業(yè)的未來開展機遇及趨勢純辦公物業(yè)〔寫字樓〕是否適合在昆山開展；如果適合開展，產(chǎn)品特征和客戶特征分別是什么？如果不適合開展，變通的產(chǎn)品形式是怎樣？40年產(chǎn)權(quán)的商務(wù)辦公公寓是否有開展空間，在昆山的認可度如何，投資回報怎樣？酒店物業(yè)如何細分？昆山市酒店市場整體供求狀況及開展概況昆山市最具備開展?jié)摿Φ募毞志频晔袌鍪鞘裁?？昆山市商業(yè)物業(yè)分析步驟城市微觀市場分析商業(yè)物業(yè)各主要商業(yè)街分析商業(yè)街或商圈性質(zhì)功能組合客群定位輻射能力發(fā)展趨勢人民路傳統(tǒng)商業(yè)街購物，少量餐飲和娛樂，復合商業(yè)街全客層全市集中商業(yè)增加，繼續(xù)全客層定位亭林路成熟商業(yè)街購物中高檔，以中高收入女性為主全市保持針對女性的中高檔次定位中山路半成熟商業(yè)街餐飲、休閑娛樂中檔，中高收入人群周邊3公里左右保持原定位北門路成熟商業(yè)街以社區(qū)商業(yè)為主，購物、服務(wù)占較大比例中低檔，周邊居民周邊2公里增加集中商業(yè)，形成中檔定位前進西路新興商業(yè)區(qū)購物、休閑、娛樂、文化等復合商業(yè)區(qū)中檔，全客層周邊3公里最具發(fā)展?jié)摿Φ膹秃仙虡I(yè)區(qū)柏廬路新興點狀商圈購物為主，少量餐飲娛樂中高檔，以時尚女性為主周邊3公里形成塊狀商圈人民路、前進西路、柏廬路最具開展?jié)摿Γ皟烧邥纬蓮秃仙虡I(yè)街區(qū)，后者形成女性時尚街區(qū)各主要商業(yè)街分析城市微觀市場分析商業(yè)物業(yè)各典型業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)基本立地條件參考現(xiàn)有網(wǎng)點分布市場容量發(fā)展前景百貨占地7000平米以上，面積20000-50000平米，要求在該城市第一商圈，繁華地段，十字路最佳，商業(yè)氛圍濃郁較合理，存在適當?shù)姆稚?，但都處于成熟商業(yè)地段隨著昆山商廈二店、太平洋百貨、巴黎春天的入駐，市場己基本飽和，新進入者風險較大看好，隨著本地商業(yè)的升級，百貨將發(fā)揮主導作用大賣場占地10000平米以上，面積14000-30000平米，要求在該城市人口居住密集地帶，半徑3公里范圍固定居民達到20萬人以上，十字路口最佳，交通便利。較不合理，在西城區(qū)存在一定的過度布點，貼身競爭。在北城區(qū)缺乏網(wǎng)點分布。南城區(qū)隨著成熟，仍有市場空間未飽和，在新興的居住區(qū)或空白區(qū)域，存在市場機會看好中型餐飲處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較合理，但布點較分散。除中山路之外，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大的升級機會，缺乏主題、商務(wù)餐廳看好休閑、娛樂處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較分散，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大市場機會看好專業(yè)店、專賣店處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較集中，分布于現(xiàn)各主要商業(yè)街已飽和，面對百貨等大型業(yè)態(tài)的進入，存在威脅一般百貨業(yè)態(tài)已無市場時機，大賣場在特定區(qū)域存在空白，餐飲、休閑、娛樂主題定位存在明顯市場空間城市微觀市場分析商業(yè)物業(yè)主要競爭工程分析競爭者輻射能力客群定位檔次定位業(yè)態(tài)關(guān)系其他因素總結(jié)人民路重疊全客層中檔為主各業(yè)態(tài)受一定影響。購物功能尤其沖突人行天橋的修建會使其不利影響加大回避購物功能，錯位經(jīng)營亭林路重疊中高收入女性中高檔中高檔珠寶、女裝品牌店沖突回避此類業(yè)態(tài)中山路無中高收入人群中檔不沖突影響較小柏廬路（含萊茵廣場）重疊時尚女性中檔、高檔時尚購物沖突影響較小柏廬路（中茵廣場）少量重疊中高收入人群中檔餐飲存在一定沖突其規(guī)劃管理水平不佳，競爭威脅小影響較小前進西路少量重疊全客層中高檔各業(yè)態(tài)受一定影響影響大小取決于現(xiàn)有項目的進展情況影響未定，保持關(guān)注吉田國際重疊全客層中檔大賣場沖突，餐飲、娛樂、休閑受一定影響產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營難度較大保持關(guān)注，盡量錯位經(jīng)營火車站南廣場重疊未知未知可爭取形成互補關(guān)系未有詳細的規(guī)劃保持關(guān)注，爭取整體協(xié)調(diào)發(fā)展人民路作為傳統(tǒng)商圈，隨著人行天橋的修建，其對本工程的威脅最為嚴重，本工程必須功能錯位，有效區(qū)隔城市微觀市場分析商業(yè)物業(yè)對工程定位的影響分析典型業(yè)態(tài)競爭關(guān)系業(yè)態(tài)特點趨勢判斷項目地塊總結(jié)百貨不支持，與人民路、柏廬中路沖突不支持，要求成熟商圈前景看好不支持業(yè)態(tài)立地條件，進深過小不具有發(fā)展條件大賣場不支持。與吉田國際沖突支持前景看好不支持業(yè)態(tài)立地條件，進深過小大賣場不具備發(fā)展條件，標準超市可以引入餐飲支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持建議組合發(fā)展休閑娛樂支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持，內(nèi)河可以利用建議組合發(fā)展專業(yè)店、專賣店不支持，與人民路沖突支持，可以組合集客前景一般支持建議配套對典型業(yè)態(tài)進行內(nèi)、外因素綜合研判城市微觀市場分析商業(yè)物業(yè)商業(yè)開展機遇餐飲、休閑、娛樂以及新興效勞業(yè)態(tài)是下一個商業(yè)開展機遇，應(yīng)跟隨百貨布局，或自行聚合布局。城市微觀市場分析商業(yè)物業(yè)總結(jié)昆山市辦公物業(yè)分析思維導圖商務(wù)公寓寫字樓辦公物業(yè)可能的開展方向市場現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品優(yōu)勢客戶分析城市微觀市場分析辦公物業(yè)二、三線城市辦公物業(yè)啟動與開展歷程萌芽階段啟動階段開展階段成熟階段辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅無改善環(huán)境住宅立項、商務(wù)辦公成長型中小企業(yè)第一代商務(wù)公寓位置價格交通使用本錢動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關(guān)注點追求形象純商務(wù)形象迅速開展的中小企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)純寫字樓開始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氣氛需求多樣化多樣化各種類型企業(yè)寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段效勞軟環(huán)境健康、風景世聯(lián)研究寫字樓OR商務(wù)公寓？城市微觀市場分析辦公物業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定辦公物業(yè)的開展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是決定一個城市辦公物業(yè)開展狀況的最根本原因第三產(chǎn)業(yè)不興旺，對中高檔辦公物業(yè)的需求就越小中小型企業(yè)越多，對商住樓等中低檔辦公物業(yè)的需求就越大昆山以第二產(chǎn)業(yè)為主導，對高檔寫字樓市場帶動不強，對中低檔辦公物業(yè)有較好的拉動作用昆山歷年三產(chǎn)結(jié)構(gòu)〔1978-2005〕數(shù)據(jù)來源：昆山統(tǒng)計年鑒2005，2005年昆山市經(jīng)濟和社會開展情況2004年，昆山公路貨運總量4106萬噸，涉及個體經(jīng)濟2989家貨物周轉(zhuǎn)量26.8億萬噸公里，涉及個體經(jīng)濟16.6萬戶第二產(chǎn)業(yè)昆山第三產(chǎn)業(yè)主要是貿(mào)易物流行業(yè)2004年昆山私營工業(yè)企業(yè)982家，產(chǎn)值243.3億元；平均產(chǎn)值2480萬城市微觀市場分析辦公物業(yè)第三產(chǎn)業(yè)總量反映昆山寫字樓整體容量處于較低水平，經(jīng)驗值反映昆山寫字樓市場相對于整體房地產(chǎn)市場處于較低水平三產(chǎn)GDP總量(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低一線寫字樓租金水平(元/平米/月)商品房均價(元/平米)R=R寫字樓相對發(fā)展水平>3高2～3中等<2較低昆山=40/5000=0.8%昆山2006年第三產(chǎn)業(yè)GDP總值289.07億元，寫字樓整體容量處于較低水平城市寫字樓發(fā)展水平評估模型上海北京廣州天津深圳武漢沈陽石家莊鄭州蘭州成都南京青島西安烏魯木齊昆山1.02.03.04.001000200030004000第三產(chǎn)業(yè)GDP(億元)R城市微觀市場分析辦公物業(yè)5050第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%昆山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不支持高檔純寫字樓的開展(1)第二產(chǎn)業(yè)是昆山的主導產(chǎn)業(yè)，近幾年增長放緩。第三產(chǎn)業(yè)比重在02、03年下降之后，近年開始緩慢增長。(2)在短期內(nèi)，第二產(chǎn)業(yè)的增長仍將維持，所占比重保持穩(wěn)定。第三產(chǎn)業(yè)在政府的倡導下可能會獲得一定的開展。(3)昆山在近5年內(nèi)，仍屬于工業(yè)型城市，外資企業(yè)以及本地企業(yè)中以第二產(chǎn)業(yè)為主。不能支撐純寫字樓的開發(fā)。城市微觀市場分析辦公物業(yè)物業(yè)名稱開盤時間項目類型均價嘉裕國際廣場2007年6月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商業(yè)、酒店和辦公8000昆山新天地2006年8月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓9200LOFT企業(yè)家2006年11月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓7000誠泰國際商務(wù)廣場2006年5月小高層商務(wù)寫字樓7000利得國際2003年8月純寫字樓8000MP現(xiàn)代廣場2006年12月純寫字樓8500純寫字樓很少LOFT企業(yè)家是商務(wù)公寓新概念的領(lǐng)跑者昆山不適合開展純寫字樓昆山是否適合開展商務(wù)公寓昆山市不適合開展純寫字樓，現(xiàn)有辦公多為工廠自建樓、改造型舊寫字樓和住宅性質(zhì)辦公物業(yè)，商務(wù)公寓概念剛起城市微觀市場分析辦公物業(yè)昆山市辦公物業(yè)分析思維導圖商務(wù)公寓寫字樓辦公物業(yè)可能的開展方向市場現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品優(yōu)勢客戶分析城市微觀市場分析辦公物業(yè)二產(chǎn)為主的相似城市—東莞1.城市地位以及地理位置相似昆山——江蘇省非龍頭城市，靠近上海。獨立的經(jīng)濟體，以電子產(chǎn)品等加工業(yè)為主。東莞——廣東省非龍頭城市，靠近廣州。獨立的經(jīng)濟體，以電子產(chǎn)品加工業(yè)為主2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)在50%以上，第三產(chǎn)業(yè)在33%左右3.經(jīng)濟總量相似昆山2003年GDP430.4億元，2006年超過930億；東莞2003年GDP884.5億元，2004年超過1000億城市微觀市場分析辦公物業(yè)東莞辦公物業(yè)市場在2003和2004年之間出現(xiàn)跳躍式增長2004年施工面積達45.47萬平米，比2003年的29.61萬平方米增長了54％。空置辦公、寫字樓面積1.78萬平方米04年批準預售寫字樓43.32萬平方米

由于東莞經(jīng)濟規(guī)模的增大和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級，使得辦公物業(yè)市場的需求呈現(xiàn)階梯式跳增。

2004年、2005年，東莞辦公物業(yè)年均消化量約20萬平方米跳躍式增長東莞參考市場的研究說明，市場由開展初期進入高速開展階段會面臨一個階梯式跳增期。昆山2006年的GDP水平接近東莞2004年的水平，到達近1000億—辦公物業(yè)階梯式跳增期的臨界點城市微觀市場分析辦公物業(yè)酒店寫字樓商住樓商住樓昆山商住公寓工程案例分析—LOFT企業(yè)家LOFT企業(yè)家物業(yè)類型：酒店、商住公寓,寫字樓2007年4月底入市，8月底商住樓局部已經(jīng)售罄。LOFT企業(yè)家作為昆山首個提出商住公寓中LOFT概念的地產(chǎn)工程，在開盤之后，受到了市場的熱捧。兩棟商住樓先于寫字樓售完。城市微觀市場分析辦公物業(yè)昆山商住地產(chǎn)工程案例分析—LOFT企業(yè)家50-850平米的自由分隔辦公空間。挑高4.5米的大堂，豪華裝修首創(chuàng)昆山市集約式辦公配套，前臺接待、打字等辦公設(shè)置。企業(yè)注冊、商務(wù)咨詢、代訂機票等集約式商務(wù)效勞光纖接入、無線上網(wǎng)；OTIS電梯把租金付給自己的產(chǎn)權(quán)型辦公物業(yè)，專為成長型公司量身打造。LOFT企業(yè)家商住樓產(chǎn)品的自身優(yōu)勢9月6日市調(diào)當天，從樓盤銷售代表處了解到：購置LOFT企業(yè)家的多為投資客，約占75%左右。主要來自上海，蘇州以及昆山本地。其余的自用客戶多為昆山本地的中小型企業(yè)以及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。50-850平米的自由分隔辦公空間。城市微觀市場分析辦公物業(yè)昆山二、三產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長導致辦公物業(yè)需求增加2004年昆山第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：昆山統(tǒng)計年鑒20052001到2003年昆山第二產(chǎn)業(yè)增長較快，主要得益于加工類企業(yè)的開展，之后一直維持在68%的水平。2004年昆山批發(fā)、倉儲、零售物流以及咨詢類產(chǎn)值到達三產(chǎn)比例的50%多，說明物流貿(mào)易等行業(yè)的高速開展。二、三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的快速增長拉動昆山辦公物業(yè)的需求增長。第三產(chǎn)業(yè)中的貿(mào)易物流產(chǎn)業(yè)增長迅速第二產(chǎn)業(yè)規(guī)模穩(wěn)中有增昆山辦公物業(yè)市場面臨階梯式跳增期市場需求量大大增加，和大量辦公物業(yè)工程的入市印證了這一趨勢LOFT企業(yè)家等工程的入市也可證明這一趨勢城市微觀市場分析辦公物業(yè)辦公物業(yè)供給的缺失，致使住宅物業(yè)演化為商住樓，承擔辦公物業(yè)的功能，且局部實現(xiàn)了商住樓的價格局部住宅商住比例到達1;1以上。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)分析辦公物業(yè)供給缺乏，住宅物業(yè)承擔辦公物業(yè)功能。中檔住宅演化為商住樓純高檔住宅演化為商住樓名稱物業(yè)性質(zhì)租金/售價商住均價4000元/平米左右商住約0.8元/平米*天，物業(yè)費1元/平米*月住宅轉(zhuǎn)商住0.7元/平米*天，不含物業(yè)費和暖氣費住宅轉(zhuǎn)商住0.6-0.8元/平米*天，不含物業(yè)費和暖氣費在住宅工程的沿街位置都會設(shè)置辦公物業(yè)。住宅物業(yè)實現(xiàn)了與商住物業(yè)同樣的租金價格城市微觀市場分析辦公物業(yè)街鋪類辦公承擔局部辦公職能，辦公需求外溢街鋪類辦公，主要客戶群是物流公司，大品牌連鎖效勞，咨詢公司，投資公司等高級效勞業(yè)本質(zhì)原因：缺乏高品質(zhì)辦公樓，街鋪滿足其形象以及昭示性訴求城市微觀市場分析辦公物業(yè)2006昆山國民生產(chǎn)總值達到1000億，對比相似城市東莞的辦公物業(yè)市場發(fā)展規(guī)律，昆山達到階梯式跳增期的臨界點2006-07昆山辦公物業(yè)進入跳增期，辦公需求大增辦公物業(yè)的缺乏使得大量客戶外溢昆山缺乏足夠的辦公物業(yè)，辦公物業(yè)客戶外溢，迫使住宅樓和街鋪承擔了部分辦公物業(yè)的功能LOFT企業(yè)家成為昆山商務(wù)公寓領(lǐng)跑者LOFT企業(yè)家抓住了這一市場契機，推出了LOFT商務(wù)公寓，成為市場的引領(lǐng)者。市場分析昆山面臨辦公物業(yè)跳躍增長期，市場供給增量增加；昆山市有較多辦公物業(yè)客戶的潛在需求未被滿足；昆山市未來辦公企業(yè)規(guī)模將會進一步增加；市場上出現(xiàn)新型辦公物業(yè)工程，LOFT企業(yè)家，且銷售狀況良好；從市場層面和城市辦公物業(yè)開展階段來看，昆山市仍有辦公物業(yè)空白點存在，且滿足客戶需求的新型物業(yè)類型更有可能被接受城市微觀市場分析辦公物業(yè)60昆山市辦公物業(yè)分析思維導圖商務(wù)公寓寫字樓辦公物業(yè)可能的開展方向市場現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品優(yōu)勢客戶分析城市微觀市場分析辦公物業(yè)昆山辦公物業(yè)的主要客戶分析昆山市辦公物業(yè)企業(yè)客戶以貿(mào)易物流、制造業(yè)、房地產(chǎn)中介、裝修裝飾等行業(yè)為主，規(guī)模偏向中小；投資客戶以昆山本地、上海、蘇州以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小投資客為主。城市微觀市場分析辦公物業(yè)昆山現(xiàn)階段商務(wù)辦公物業(yè)的主流客戶以創(chuàng)業(yè)型、成長型的中小企業(yè)為主企業(yè)開展階段辦公物業(yè)需求中高檔創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價格低、空間使用靈活、可商可住頂級04年06年08年10年03年隨著昆山大中型加工制造企業(yè)的開展，大批中小企業(yè)特別是為加工制造企業(yè)效勞的物流貿(mào)易企業(yè)開始出現(xiàn)。經(jīng)過兩三年左右的開展，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)進入成長期，業(yè)務(wù)得以開展，實力增強，對于辦公物業(yè)的空間和形象要求隨之提高。國家戰(zhàn)略的持續(xù)推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，創(chuàng)業(yè)公司的不斷成功，促使更多的投資創(chuàng)業(yè)的中小企業(yè)的產(chǎn)生。因此目前昆山市場上的新興第三產(chǎn)業(yè)主要以10人左右的創(chuàng)業(yè)型公司和10-20人左右的成長型企業(yè)為主。成長型企業(yè)人數(shù)：10-20人物業(yè)要求：價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象中低檔辦公物業(yè)城市微觀市場分析辦公物業(yè)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的需求和價格承受力目前很有限，是拉動商務(wù)公寓需求的后備力量企業(yè)開展階段辦公物業(yè)需求中低檔寫字間創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價格低、空間使用靈活、可商可住成長型企業(yè)人數(shù)：10-20人物業(yè)要求：價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象創(chuàng)業(yè)型企業(yè)由于規(guī)模和資金所限，同時對物業(yè)形象沒有高的要求，因此一般不會選擇租金和售價較高的寫字樓物業(yè)，而會選擇性價比較高的商住公寓。昆山市場上各類公寓的總供給量約有40萬平米；即使市場上存在1萬家創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，最多也只能消化大約70萬平米左右，同時住宅還分流了一局部客戶，因此公寓需求很大。由于公寓租售情況具佳，投資客的投資熱情高漲，后續(xù)工程上市量較大。昆山市場商住公寓的熱銷，價格將持續(xù)走高中低檔辦公物業(yè)城市微觀市場分析辦公物業(yè)成長型企業(yè)是目前在售的公寓工程的主力客戶企業(yè)開展階段辦公物業(yè)需求中低檔辦公物業(yè)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價格低、空間使用靈活、可商可住成長型企業(yè)人數(shù)：10-20人物業(yè)要求：價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象成長型企業(yè)由于規(guī)模和資金所限，一般只租用1000－1200元之間的辦公物業(yè)，根據(jù)推算，該類企業(yè)能夠承受的寫字樓銷售價格在6000－6500元左右，因此市場上售價較高的寫字樓已經(jīng)超出其支付能力。目前市場上大多數(shù)的商務(wù)公寓面積在70－100平米左右，對于10-20人左右的成長型企業(yè)來說面積偏??；同時由于商務(wù)公寓的形象和商務(wù)配套越來越貼近寫字樓，因此也能較好的滿足成長型企業(yè)的需要。中低檔辦公物業(yè)城市微觀市場分析辦公物業(yè)昆山的開展型企業(yè)，穩(wěn)定型企業(yè)以及擴張型企業(yè)以自有辦公物業(yè)為主，較少購置當?shù)禺a(chǎn)品企業(yè)開展階段辦公物業(yè)需求中低檔辦公物業(yè)中高檔穩(wěn)定型企業(yè)人數(shù)：50-100人物業(yè)要求：高形象、可接受較高價格，商務(wù)配套效勞擴張型企業(yè)人數(shù)：100人以上物業(yè)要求：高形象品質(zhì)、企業(yè)品牌、價格敏感度低頂級04年06年08年10年03年昆山作為新興的工業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)占傳統(tǒng)優(yōu)勢地位，大中型企業(yè)多以生產(chǎn)制造業(yè)為主。第三產(chǎn)業(yè)效勞業(yè)起步較低，以商貿(mào)業(yè)為主；其中新興的物流貿(mào)易類依托大中型生產(chǎn)加工企業(yè)，主要以中小企業(yè)為主，開展較為成熟的企業(yè)只占較小的比例。外地的大企業(yè)公司，一般都在自己的廠房設(shè)辦公物業(yè)，較少購置昆山當?shù)氐漠a(chǎn)品。開展型企業(yè)人數(shù)：20-50人物業(yè)要求：形象要好，價格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利企業(yè)開展階段城市微觀市場分析辦公物業(yè)未來2－3年內(nèi)，快速開展型企業(yè)將成為昆山市場上重要的辦公物業(yè)客戶企業(yè)開展階段辦公物業(yè)需求商住公寓中高檔創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價格低、空間使用靈活、可商可住成長型企業(yè)人數(shù)：10-20人物業(yè)要求：價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象開展型企業(yè)人數(shù)：20-50人物業(yè)要求：形象要好，價格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利頂級低檔寫字樓2－3年后，現(xiàn)有的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)演變?yōu)槌砷L型企業(yè)和開展型企業(yè)，而20－30人規(guī)模的開展型企業(yè)將會成為市場上的主流客戶；這一時期主流客戶需求將會集中于中檔和中高檔辦公物業(yè)，對高檔商務(wù)公寓的需求將會大大增加；這局部客戶除了可以接受較高價格外，對辦公物業(yè)的面積和形象有更高的要求，另外對區(qū)位、交通、配套效勞的要求也有所提高。城市微觀市場分析辦公物業(yè)昆山的辦公物業(yè)客戶處于開展期世聯(lián)模型新生期，創(chuàng)業(yè)階段貿(mào)易物流業(yè)制造加工業(yè)高級效勞類開展期，掙扎階段穩(wěn)定成長階段成熟期及以后辦公物業(yè)需求商住樓：低本錢，可居住寫字樓：提高形象，建立客戶信心初期，作坊類開展期，規(guī)模成長業(yè)務(wù)拓展階段高速成長，某些職能部門別離成熟期及以后有穩(wěn)定的客戶和銷售網(wǎng)絡(luò)廠區(qū)辦公：便捷寫字樓：競爭導向，形象，品牌創(chuàng)業(yè)階段開展期，規(guī)模成長，業(yè)務(wù)開拓穩(wěn)定成長階段，成熟期及以后商住樓：客戶導向型寫字樓：競爭導向，形象要求提高，建立客戶信心辦公物業(yè)需求辦公物業(yè)需求商住樓：接待客戶，可住，可辦公昆山市場對辦公物業(yè)需求的主流客戶為：貿(mào)易物流業(yè)、制造加工業(yè)以及高級效勞業(yè)城市微觀市場分析辦公物業(yè)昆山辦公物業(yè)客戶分析貿(mào)易物流業(yè)制造加工業(yè)發(fā)展期，掙扎階段辦公物業(yè)需求商住樓：低成本，可居住發(fā)展期，規(guī)模成長業(yè)務(wù)拓展階段高速成長，某些職能部門分離創(chuàng)業(yè)階段商住樓：客戶導向型辦公物業(yè)需求商住樓：接待客戶，可住，可辦公高級服務(wù)業(yè)辦公物業(yè)需求昆山中小型企業(yè)約1000家，約60%處于開展期，是商務(wù)公寓的潛在客戶。只有40%的企業(yè)已經(jīng)成為商務(wù)公寓的客戶昆山商業(yè)辦公的投資客主要來自上海、蘇州和昆山本地，投資客隊伍隨著昆山地產(chǎn)市場的開展而日益壯大昆山商務(wù)公寓市場的企業(yè)客戶在數(shù)量和需求上均處于成長階段。投資型客戶看好昆山辦公物業(yè)的階梯式跳增期，未來將大量涌入昆山的房地產(chǎn)投資市場新型商務(wù)公寓——可以滿足客戶成長階段和實際需求，未來有開展空間

城市微觀市場分析辦公物業(yè)昆山市辦公物業(yè)分析思維導圖商務(wù)公寓寫字樓辦公物業(yè)可能的開展方向市場現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品優(yōu)勢客戶分析城市微觀市場分析辦公物業(yè)

，類別項目普通商住樓商務(wù)公寓寫字樓辦公成本低廉公攤面積小，租金、月供低，物業(yè)管理費低，付款方式靈活。公攤面積大，租金高，物業(yè)管理費高。付款方式單一，對現(xiàn)金要求高。配套設(shè)施基本生活設(shè)施配套齊全，辦公環(huán)境好，商務(wù)氛圍一般。性價比高辦公環(huán)境豪華，商務(wù)氛圍濃厚。性價比低功能以居住為主，辦公功能沒有在產(chǎn)品中體現(xiàn)主要滿足客戶的功能需求，可商可住滿足客戶的形象需求，只能用于辦公現(xiàn)金流能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流的快速回流項目現(xiàn)金流的承擔者，能夠快速回現(xiàn)回現(xiàn)較慢，銷售速度較慢，不作為項目現(xiàn)金流的承擔者形象住宅形象，不利于公司的專業(yè)形象對項目形象提升幫助不大有助于打造項目整體的高端形象地段交通交通不便，不具有昭示性處于非商務(wù)中心區(qū)，交通通達性一般處于商務(wù)中心區(qū)，交通通達性很好基于市場需求的辦公物業(yè)KPI分析商務(wù)公寓產(chǎn)品優(yōu)勢城市微觀市場分析辦公物業(yè)昆山市辦公物業(yè)分析總結(jié)昆山市不適合開展純寫字樓，現(xiàn)有辦公多為工廠自建樓、改造型舊寫字樓和住宅性質(zhì)辦公物業(yè)，商務(wù)公寓概念剛起昆山市有較多辦公物業(yè)客戶的潛在需求未被滿足；昆山市未來辦公企業(yè)規(guī)模將會進一步增加；市場上出現(xiàn)新型辦公物業(yè)工程，LOFT企業(yè)家，且銷售狀況良好；從市場層面和城市辦公物業(yè)開展階段來看，昆山市仍有辦公物業(yè)空白點存在，且滿足客戶需求的新型物業(yè)類型更有可能被接受昆山商務(wù)公寓市場的企業(yè)客戶在數(shù)量和需求上均處于成長階段。投資型客戶看好昆山辦公物業(yè)的階梯式跳增期，未來將大量涌入昆山的房地產(chǎn)投資市場未來企業(yè)和投資客戶特征符合新型商務(wù)公寓對應(yīng)客戶特征新型商務(wù)公寓與純寫字樓、住宅小區(qū)或以住宅立項的商住樓比照，對客戶有明顯吸引力新型商務(wù)公寓——可以滿足客戶成長階段和實際需求未來有開展空間城市微觀市場分析辦公物業(yè)酒店市場可細分為11個子市場

酒店市場細分產(chǎn)權(quán)式酒店

非產(chǎn)權(quán)式酒店

高端酒店五星級

中高端酒店準五星、準四星、四星級

中低端經(jīng)濟型酒店

多為二星與三星間標準低端社會型酒店旅館多為一星級或二星級標準度假型酒店商務(wù)型酒店度假型酒店商務(wù)型酒店

超低價位型如：青年旅舍等

普通價位型如：如家莫泰

商務(wù)型如：漢庭快捷

中端經(jīng)濟型酒店

多為準三星或三星標準

品牌連鎖型本地自營型城市微觀市場分析酒店物業(yè)12345678910134567富貴大酒店昆山賓館2漢庭商務(wù)酒店華利大酒店錦華賓館君豪酒店華東國際商務(wù)酒店8譽興大酒店9一醉天元酒店10鼎豐大酒店11昆山瑞士大酒店11昆山市酒店主要分布在前進路沿線及火車站北廣場附近休閑度假型酒店主要分布在各大風景區(qū)城市微觀市場分析酒店物業(yè)除產(chǎn)權(quán)式酒店外，昆山市各種類型酒店均存在

入住率普遍高于65%酒店星級入住率君豪大酒店高端酒店（五星級）68%昆山瑞士大酒店中高端酒店（準五星）75%昆山賓館中高端酒店（四星級）75%華東國際商務(wù)酒店中高端酒店（準四星）70%富貴大酒店中高端酒店（準四星）70%錦華賓館中端經(jīng)濟型酒店（三星、自營）65%華利大酒店中端經(jīng)濟型酒店（三星、自營）68%并蒂蓮商務(wù)酒店中低端經(jīng)濟型自營酒店75%漢庭大酒店中低端經(jīng)濟型連鎖酒店95%以上鼎豐大酒店低端社會型酒店旅館65%入住率均高于65%城市微觀市場分析酒店物業(yè)參考入駐率經(jīng)驗數(shù)值，昆山全市酒店總體供求平衡

高端酒店市場供求合理，中高端酒店略顯緊缺，中端酒店市場供求合理

中低端經(jīng)濟型連鎖酒店較緊缺，低端社會型酒店處于合理范圍依據(jù)酒店業(yè)理論模型：合理出租率應(yīng)既能使酒店效益最正確化，又能使其可持續(xù)開展昆山酒店的最正確合理出租率，應(yīng)在65-70%昆山市酒店年平均出租率介于合理區(qū)間，全市客房供求總體平衡高端酒店市場〔五星級〕由于客房結(jié)構(gòu)、高投入、高本錢引起的高價格定位等原因，處于合理略低區(qū)位，約為68%，處于合理供求區(qū)間；中高端酒店市場〔四、準五四星級〕在房價升高同時，平均出租率到達72-76%，處于最高位置，略顯緊缺；中端酒店市場〔三星或準三星標準〕處較低位置，平均出租率約為70%，處于合理供求區(qū)間；中低端經(jīng)濟型連鎖酒店處于最高位置，平均出租率達80%以上，較緊缺，有一定市場空白；低端社會型酒店市場〔二星級以下〕處于合理略低位置，即65%之間，處于合理供求區(qū)間；城市微觀市場分析酒店物業(yè)市區(qū)內(nèi)，以“三星級及以下的本地中端經(jīng)濟型酒店和低端社會型酒店〞為主

高端酒店和連鎖型經(jīng)濟酒店各僅1家，中高端酒店數(shù)量較少從全市范圍來看：高端酒店為連鎖型，分布在前進路沿線，數(shù)量少，僅1家；中高端酒店，以本地自營性酒店為主，連鎖經(jīng)營品牌酒店較少，如昆山賓館和華東國際商務(wù)酒店，分布較散，數(shù)量較少，約3-4家，前進路沿線和市中心均有；中端經(jīng)濟型酒店以本地自營居多，分布很散，數(shù)量較多，多集中在火車站北廣場周邊；連鎖型品牌經(jīng)營的經(jīng)濟型酒店很少，僅有漢庭快捷和錦江之星2家，位于火車站北廣場旁；中低端社會型自營酒店數(shù)量較多，市中心和火車站北場周邊較多；城市微觀市場分析酒店物業(yè)高端和中高端酒店以外資企業(yè)商務(wù)客戶、江浙滬參加會議人員為主，年會議頻次非常高，且商務(wù)會展客源比重有增多趨勢酒店會議頻次（次/年）客戶來源昆山瑞士大酒店100次左右上海企業(yè)為主昆山賓館130次左右上海、蘇州、本地客華東國際商務(wù)酒店90次左右江浙滬富貴大酒店60次左右上海、蘇州、本地客在旅游團隊、商務(wù)散客和會議展覽三大宗客戶群體中以三星級酒店為主要住宿地，駐留時間在兩天之內(nèi)的普通旅游團隊比重相對降低而以高星級酒店為主要住宿地，支付房價高的商務(wù)散客、會議展覽比重明顯增大城市微觀市場分析酒店物業(yè)景氣上升階段，出租率提高先于房價提高1-2年景氣下降階段，出租率下降先于房價下降1-2年周期的高點通常并非在出租率的高點，而是在房價的高點。此時全面衡量酒店收益的指標RevPAR到達最大化。這是因為，當需求增加時，首先反映在出租率的提高，等到出租率到達酒店最正確收益點時，酒店運營商才開始醞釀提高房價。否那么在景氣初期即提高房價，可能是需求下降，影響出租率。而當供給增長較快時，首先是每家酒店的入住客人被分流，出租率下降。為了保持出租率，酒店運營商開始降價吸引客人。以倫敦1981-1991年間的周期為例，1985年倫敦酒店出租率到達頂峰(83%)，但平均房價在1987年才到達頂峰(100英鎊)，RevPAR也在1987年到達高峰(81英鎊/客房)(圖3)。酒店業(yè)屬于典型的周期性行業(yè)。通過研究美國、英國、香港、中國的酒店市場周期變化，我們發(fā)現(xiàn)：RevPAR〔RevenuePerAvailableRoom〕是每間可出租客房的收入，用于全面衡量酒店的收益。等于出租率乘以平均房價。城市微觀市場分析酒店物業(yè)未來有3個五星級酒店工程入市，市中心1個，城南片區(qū)2個；昆山市多數(shù)開發(fā)商看好高端市場開展時機，但未來供給逐漸趨向飽和，競爭相對劇烈1324①世貿(mào)廣場—洲際皇冠假日酒店〔國際五星級酒店〕②世茂蝶湖灣—國際星級酒店③弘基財富廣場—產(chǎn)權(quán)式酒店④吉田國際廣場—國際五星級酒店城市微觀市場分析酒店物業(yè)昆山市的中高端酒店和中低端經(jīng)濟型酒店未來開展?jié)摿^大，高端酒店有一定開展空間，但逐漸趨向飽和高端酒店處于合理供求范圍目前僅一家，未來較多入市高端酒店未來一定時間內(nèi)有開展空間，但隨工程入市，競爭趨于劇烈，供給趨向飽和中高端酒店略顯緊缺昆山市中高端酒店數(shù)量較少，多為外鄉(xiāng)自營型中高端酒店未來開展空間及潛力較大尤其是品牌連鎖型中高端酒店中端酒店處于合理供求范圍中端酒店目前數(shù)量較多中端酒店未來開展可能過剩不是昆山酒店市場主力開展方向中低端酒店較為緊缺，有一定市場空白市區(qū)的中低端經(jīng)濟型酒店目前數(shù)量較少，多為外鄉(xiāng)自營中低端經(jīng)濟型酒店較為緊缺，有一定市場，未來開展?jié)摿Υ笥绕涫瞧放七B鎖型中低端經(jīng)濟型酒店低端社會酒店處供求合理低端社會酒店數(shù)量較少低端社會酒店雖目前供求合理，但未來開展空間小√√城市微觀市場分析酒店物業(yè)總結(jié)昆山市商業(yè)市場分析總結(jié)商業(yè)物業(yè)人民路、前進西路、柏廬路最具開展?jié)摿Γ皟烧邥纬蓮秃仙虡I(yè)街區(qū)，后者形成女性時尚街區(qū)；人民路作為傳統(tǒng)商圈，隨著人行天橋修建，其對本工程威脅最為嚴重，本工程必須功能錯位，有效區(qū)隔百貨業(yè)態(tài)已無市場時機，大賣場在特定區(qū)域存在空白，餐飲、休閑、娛樂主題定位存在明顯市場空間餐飲、休閑、娛樂以及新興效勞業(yè)態(tài)是下一個商業(yè)開展機遇，應(yīng)跟隨百貨布局，或自行聚合布局辦公物業(yè)2.受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響,昆山市寫字樓未完全開展起來,且沒有開展純寫字樓的條件.但以辦公立項的40年產(chǎn)權(quán)商務(wù)公寓，是昆山市的現(xiàn)有市場空白點,結(jié)合產(chǎn)品競爭優(yōu)勢、其他類似城市開展歷程、客戶特征等，未來開展?jié)摿^大；酒店物業(yè)3.昆山市高端五星級酒店，目前處于合理供求范圍，且入駐率日趨上升。雖目前僅有1家，但多數(shù)開發(fā)商看準這一機遇，城市未來3-4家五星級酒店入市，競爭逐漸趨向劇烈，市場未來趨向飽和，價格處于兩難境地；低端社會型酒店旅館，目前處于合理供求范圍，但入駐率日趨下降。目前數(shù)量較多，未來開展?jié)摿π?；中端酒店以本地自營為主，無品牌效應(yīng)，目前數(shù)量較多。處于合理供求范圍，入駐率日趨下降，未來開展可能過?；虮３衷瓲?，潛力不大；中低端經(jīng)濟型連鎖酒店和中高端酒店目前數(shù)量較少，且均顯緊缺，未來開展?jié)摿Υ?；四、地塊解析及SWOT分析工程四至本處工程指整體工程，包括規(guī)劃中商業(yè)地塊和已建成住宅局部主因素細分因素分析分值權(quán)重與原有商圈關(guān)系與人民路商圈存在物理阻斷與柏廬中路在特定業(yè)態(tài)方面存在競爭關(guān)系20.15周邊競爭項目現(xiàn)有競爭項目與吉田國際商業(yè)部分存在競爭關(guān)系，該項目目前已入駐樂購，商業(yè)街部分產(chǎn)權(quán)分隔出售，定位餐飲、休閑、娛樂，配套純寫字樓與五星級酒店—20.1潛在競爭項目規(guī)劃中火車站南廣場有地下商業(yè)部分，可能存在競爭。但對酒店、寫字樓等物業(yè)利好。800畝地如何規(guī)劃仍未有定論—10.03人口密度人口密度現(xiàn)有人口密度低—20.05規(guī)劃人口密度規(guī)劃中人口密度中高10.1商業(yè)、商務(wù)氛圍未形成有效的商業(yè)、商務(wù)氛圍—20.05周邊配套現(xiàn)有配套火車站南廣場馬上動工，其他配套不完善—10.05未來規(guī)劃火車站人行天橋、800畝土地的開發(fā)以及周邊居住小區(qū)的成熟30.1區(qū)位分析從區(qū)位各因素方面對地塊進行分析，以判斷本地塊是否適合商業(yè)綜合開發(fā)區(qū)位分析主因素細分因素分析分值權(quán)重可達性道路周邊道路等級高，4車道，路況好，車流密度低。其中黃山路存在綠化隔離帶。10.1公共交通現(xiàn)有公交路線有限—20.1其他周邊無停車設(shè)施—10.02可視性南差—20.03西佳30.05東極佳30.07合計0.4工程地塊可視性好，有利于商業(yè)開展。但是目前由于周邊配套不完善，可達性存在一定缺陷，這一缺陷在未來可以完善。此外，周邊人口密度目前較低，商業(yè)氣氛不成熟，也是工程地塊的一個區(qū)位限制。地塊可視性佳，但其他因素需要隨時間逐步改善?？傮w而言，本地塊適合商業(yè)定位，當前開發(fā)難度大，但長期具有開展?jié)摿?。地塊分析地塊現(xiàn)狀：地形呈L型，其中與黃山路臨街長度為320，進深40米，與衡山路臨街長度為260米，進深80米左右，其中東側(cè)有一河流，河長140米，寬23米，與地塊北側(cè)紅線相距43.5米，與地塊南側(cè)紅線相距16米。地塊目前為毛地，地勢平坦。地塊具有良好的可視性。地塊占地面積30000平方米，可建建筑面積為80000平方米。地塊形狀呈不規(guī)那么的L形，具有較長的臨街面地塊分析因素分析分值權(quán)重形狀呈L型不規(guī)則形狀-10.2地形基本平坦，有一處高地10.1內(nèi)部景觀具有一條河流，可修建沿河休閑景觀帶，同時對酒店、寫字樓物業(yè)利好30.1臨街面長，有利于發(fā)展商業(yè)30.25規(guī)劃指標容積率較高，不適合單純發(fā)展商業(yè)20.1可視性無遮擋，具有良好的可視性30.25總計1.9從地塊自身因素，判斷本地塊是否適合商業(yè)綜合開發(fā)地塊容積率較高，形狀適合開展綜合物業(yè)，可以進行商業(yè)、酒店、寫字樓等綜合開發(fā)尤其適合商業(yè)開展，但體量受限內(nèi)部河流對于塑造景觀，開展休閑、餐飲商業(yè)提供了優(yōu)良條件區(qū)位和地塊分析總結(jié)分析總結(jié)世聯(lián)認為：〔1〕本地塊適合進行綜合開發(fā)〔2〕地塊自身條件適合商業(yè)開展，但是周邊商業(yè)氣氛、人口密度、公共配套暫時還不完善，需要一定時間培育成熟。同時由于地形限制，商業(yè)體量不可過大〔3〕地塊規(guī)劃指標允許綜合開發(fā)，但酒店和寫字樓物業(yè)類型依然需周邊公共配套〔4〕本地塊具有良好的可視性、可達性，以及內(nèi)部自然河流，具有巨大開發(fā)潛力SWOT分析SWOT單因素分析SWOT分析優(yōu)勢+時機：交互分析SWOT分析優(yōu)勢+威脅：交互分析SWOT分析劣勢+時機：交互分析SWOT分析劣勢+威脅：交互分析SWOT分析在四個交互分析的根底上，進行綜合分析，得出總體戰(zhàn)略五、區(qū)域商業(yè)市場分析城南片區(qū)與市區(qū)聯(lián)系不緊密，但具備足夠優(yōu)勢獨立開展，政府規(guī)劃配合交通建設(shè)，將其開展成為昆山新興中高端商住區(qū)域區(qū)域價值解析工程所在區(qū)域?qū)俪悄掀瑓^(qū)，在昆山市區(qū)偏南部，由于火車站周邊道路的不暢通，與昆山市區(qū)及火車站北廣場的目前聯(lián)系不緊密；但區(qū)域具備足夠的優(yōu)勢，主要表達于兩方面：1.交通方便與否是衡量房產(chǎn)優(yōu)勢的關(guān)鍵。區(qū)域是昆山和上海連接的必經(jīng)區(qū)域，也是昆山市區(qū)去往周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、上海和蘇州交通樞紐集合地；2.同時，區(qū)域臨近出口工業(yè)園區(qū)，并有海關(guān)報關(guān)局、貿(mào)易委員會等—企業(yè)進行物流外銷活動的管轄部門；區(qū)域規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃，區(qū)域是昆山本地近幾年著重開展的新興區(qū)域之一，規(guī)劃成為昆山新興的中高檔商住區(qū)；并于2021年底建成火車站南廣場新客站、2021-2021年建成京滬高速鐵路、2021年建成滬寧城際軌道，并撤除局部綠化隔離帶，加強區(qū)域商業(yè)氣氛的整合；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域開展現(xiàn)狀與規(guī)劃根本吻合，總體開展?jié)摿Υ?/p>

目前仍以中高檔住宅為主，辦公物業(yè)和商業(yè)物業(yè)有初步開展，酒店物業(yè)尚未開展起來區(qū)域開展現(xiàn)狀區(qū)域目前開展相對獨立，開展勢頭較好；道路寬敞度、行人行車舒適度和綠化園林的建設(shè)遠優(yōu)于其他片區(qū)，未來開展?jié)摿Υ螅焕ド匠鞘心蠑U的新開展區(qū)域；按照規(guī)劃，商業(yè)和住宅近幾年已同步開展，成為昆山本地新興開展區(qū)域，目前以中高檔住宅為主；除出口加工園區(qū)外，區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)數(shù)量較少〔2個〕，但由于靠近海關(guān)貿(mào)易等管轄機關(guān)和出口工業(yè)園區(qū)，有一定的寫字樓開展空間，2個均為當?shù)赜忻皺n次較高工程，集合的企業(yè)行業(yè)特征明顯，多為貿(mào)易物流類；區(qū)域內(nèi)尚無酒店物業(yè)，該物業(yè)類型尚未開展起來；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有使用商業(yè)均為住宅樓盤的配套社區(qū)商業(yè)，伴隨住宅樓盤建成而開展，但未成形，分布較零散，彼此聯(lián)系不強，業(yè)態(tài)凌亂，檔次中低，經(jīng)營狀況一般，未形成商業(yè)圈，整體氣氛較弱。區(qū)域內(nèi)居住人群對周邊商業(yè)的認知度低，高檔客戶外流，消費多為中低檔人群，租金為0.8-1元/平方米/天；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域未來重點開展商業(yè)，住宅將在原有規(guī)模上向南加以擴張

酒店未來以5星級為主，向高端開展

辦公物業(yè)在現(xiàn)有根底小幅增加區(qū)域商業(yè)未來開展方案區(qū)域已確定2021年底建成吉田國際一期商業(yè)并引入樂購大賣場2021年底建成博悅廣場相對大體量配套商業(yè)，2021年或以后建成世茂蝶湖SHOPPINGMALL、五星級酒店和辦公物業(yè)；區(qū)域規(guī)劃修建吉田國際二期商業(yè)修建火車站南廣場下沉式商業(yè)廣場對衡山路小河路的未規(guī)劃商業(yè)地塊進行街坊式開發(fā)區(qū)域酒店未來開展方案本工程所在區(qū)域核心幾何帶，規(guī)劃建造一棟酒店式公寓吉田國際所在柏廬南路創(chuàng)業(yè)路，規(guī)劃建造一棟五星級酒店區(qū)域南部的世茂蝶湖灣規(guī)劃建一棟國際星級酒店、一棟酒店式公寓，但開發(fā)周期較長，距目前有一定年限；區(qū)域住宅未來開展方案中華園路黃山路