公寓項(xiàng)目營(yíng)銷推廣計(jì)劃方案

7-10月份推廣計(jì)劃1、市場(chǎng)環(huán)境分析2、江灣項(xiàng)目7-10月推廣計(jì)劃3、昆山項(xiàng)目7-10月推廣計(jì)劃報(bào)告目錄市場(chǎng)環(huán)境分析12003200420052006200720082009二手房交易營(yíng)業(yè)稅，抑制過度投資打壓主要為執(zhí)行05年政策，不再加強(qiáng)趨于溫和下半年通過房貸新政，提高投資門檻打壓政策從緊轉(zhuǎn)松，減免商品房交易稅扶持持續(xù)放松信貸條件，降低利率年末開始收緊，打擊屯地及投機(jī)扶持打壓提高個(gè)人住房貸款門檻繼續(xù)嘗試限制，但收效微弱下半年嚴(yán)格土地政策以及相關(guān)貸款金融政策開始限制2920331017561680208789326432003-2009上海商品住宅成交量走勢(shì)（單位:萬(wàn)平方米）中國(guó)樓市一貫是“政策樓市”“市場(chǎng)低迷——扶持；市場(chǎng)過熱——限制/打壓”，特征明顯;但并非每次調(diào)控都是成功的，政府也在不斷吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，出臺(tái)新政內(nèi)容和時(shí)機(jī)越發(fā)成熟。政策調(diào)控過往特征時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國(guó)十一條”合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。4月11日銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。4月15日國(guó)務(wù)院會(huì)議對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（新“國(guó)十條”）商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。4月21日證監(jiān)會(huì)新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化待定住房保有稅？物業(yè)稅？5月4日，國(guó)務(wù)院法制辦財(cái)政金融司副司長(zhǎng)季懷銀也通過官方媒體透露：“開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是保證住房市場(chǎng)健康發(fā)展的治本之策，也是解決當(dāng)前我國(guó)面臨的多項(xiàng)棘手問題的治本之策，早開征比晚開征好，但需分步實(shí)施而非一蹴而就”。2010年調(diào)控政策本輪調(diào)控內(nèi)容——針對(duì)購(gòu)房者主要針對(duì)多套房的首付比例及貸款進(jìn)行限制,從年初至今不斷加強(qiáng)時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容12月17日5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。3月10日國(guó)土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管將開展突擊檢查國(guó)土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查。4月13日住建部：加快保障房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過快上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。4月19日住建部發(fā)出通知住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。5月2日央行5月2日，央行宣布自5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。這是央行今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。有專家指出央行此次調(diào)整是配合為樓市降溫而考慮的。2010年調(diào)控政策本輪調(diào)控內(nèi)容——土地及其他方面大幅提高土地供應(yīng),重點(diǎn)支持保障性住房.加強(qiáng)監(jiān)管土地出讓流程,并打擊屯地、捂盤等現(xiàn)象.城市時(shí)間內(nèi)容天津4月16日“津六條”。規(guī)范商品房銷售管理，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理銷售許可證后，十日內(nèi)可售房源網(wǎng)上一次性全部公開。嚴(yán)禁以房屋預(yù)定為由變相捂盤惜售，嚴(yán)禁在商品房項(xiàng)目取得銷售許可證之前，以各種形式變相收取房?jī)r(jià)款或預(yù)定金。無(wú)證售房行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將進(jìn)行處罰，并記入信用檔案青島4月23日青島“十四條”。在稅收方面，青島要求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一般商品房的計(jì)稅毛利率由現(xiàn)行的15%調(diào)至20%;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預(yù)征率由現(xiàn)行的1%調(diào)至2%。海南4月26日“海南十一條”將確保10%的土地出讓金向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目?jī)A斜。實(shí)行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度，要求開發(fā)企業(yè)在訂立商品住房買賣合同后，10天后內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記北京4月30日同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策。暫停對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。西安5月5日普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，經(jīng)濟(jì)適用住房中廉租住房配建比例不低于15%，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中廉租住房配建比例不低于30%。2010年及“十二五”期間，每年新增建設(shè)用地120畝，新增廉租住房25萬(wàn)平方米、5000套，合計(jì)新增廉租住房150萬(wàn)平方米，解決30000戶低收入家庭住房困難。深圳5月6日嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院對(duì)購(gòu)買不同套數(shù)住房家庭差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房;商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行北京5月20日由酒店、商業(yè)立項(xiàng)改成小戶型“公寓”出售的項(xiàng)目今后將被禁售。北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國(guó)土局四部門聯(lián)合發(fā)文，明確下月起，酒店項(xiàng)目改住宅將被禁售，一律禁止分層、分單元銷售。今后要是違規(guī)買了，不能辦房產(chǎn)證。而據(jù)了解，“商改住”等禁售文件也將在近期出臺(tái)。廣州5月21日24條樓市調(diào)控細(xì)則強(qiáng)調(diào)供應(yīng)，可概括為執(zhí)行中央政策、加大供地規(guī)模、加大保障性住房建設(shè)、加大市場(chǎng)監(jiān)管。貫徹意見規(guī)定了要全面清查出讓合同，督促開發(fā)建設(shè)，要繼續(xù)加大閑置土地的清查和懲治，打擊囤地行為，重點(diǎn)打擊囤房、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，同時(shí)政府不會(huì)干預(yù)三套房貸，“穗24條”同樣暫未規(guī)定限購(gòu)等臨時(shí)性調(diào)控措施,。2010年調(diào)控政策本輪調(diào)控內(nèi)容——地方細(xì)則貫徹中央精神,打擊炒房,改良土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)但由于調(diào)控會(huì)顯著影響到地方財(cái)政收入及GDP，因此依然存在著暗中的搏奕從政策本身來看，新政空前的嚴(yán)厲程度也使房?jī)r(jià)的調(diào)整不可避免?！靶聡?guó)四條”和“新國(guó)十條”的特點(diǎn)是精準(zhǔn)打擊各種名目的炒房和投機(jī)等不合理住房的需求，其嚴(yán)厲程度甚至超過了經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭非常良好的2007年。對(duì)購(gòu)房首付和利率進(jìn)行調(diào)高，大大提升了購(gòu)房成本從而降低購(gòu)房需求?！暗谌滓陨献》繉⒖赡芡Ｖ官J款”，杜絕了依靠貸款購(gòu)房的投資客獲得大量的資金。“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款”則規(guī)避了以溫州投資客為代表的游資購(gòu)房者繼續(xù)炒房的可能。與此前各種調(diào)控不同，對(duì)投機(jī)性需求的強(qiáng)制性叫停不存在滯后性。此番價(jià)格的回調(diào)，首先將擠出前期上漲過快、炒作跡象明顯的區(qū)域的泡沫，特別是北京、上海、深圳等一線城市。政策調(diào)控內(nèi)容結(jié)論5月30日，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委<關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見>的通知》，其中“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”的提法最為引人關(guān)注。自2009年12月起，本輪政策調(diào)控已經(jīng)持續(xù)7個(gè)月，調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵階段。雖然打擊的覆蓋面與過往調(diào)控類似，但中央的力度和堅(jiān)決度明顯強(qiáng)于以前；調(diào)控保護(hù)及鼓勵(lì)自住需求，但力求使投資客淡出；幾乎全國(guó)的樓市都陷入了低迷，“北上廣”受到?jīng)_擊最大，所有人都在等待各地細(xì)則出臺(tái)、以及進(jìn)一步的調(diào)控動(dòng)向。地方政府與中央存在著暗中博弈，上海依然未出臺(tái)細(xì)則，加劇觀望氣氛。房產(chǎn)稅“箭在弦上”，何時(shí)出臺(tái)，何地出臺(tái)？宏觀政策日趨嚴(yán)厲，市場(chǎng)盤整觀望進(jìn)一步加??？2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，并有過熱風(fēng)險(xiǎn)。一季度GDP增速達(dá)11.9%，已經(jīng)達(dá)到危機(jī)前的水平。但由于2009年一季度數(shù)據(jù)處于低點(diǎn)，2010年一季度GDP增速有可能是全年的高點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度GDP的增長(zhǎng)將適度回落至11%。今年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)平穩(wěn)；固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)放緩，但仍處于高位；出口一改2009年低迷的情況，一季度平均增速高達(dá)44%。通脹已現(xiàn)苗頭，預(yù)期不斷強(qiáng)化。由于前期貨幣發(fā)行過多，流動(dòng)性過剩風(fēng)險(xiǎn)加劇，通脹預(yù)期不斷強(qiáng)化。CPI自2009年11月以來，連續(xù)攀升，一季度平均CPI漲幅達(dá)2.2%，4月CPI同比增長(zhǎng)2.8%，創(chuàng)18個(gè)月以來的新高。由于政策打壓，大量聚集在樓市、股市中的流動(dòng)性資金將有望得到充分釋放，為年內(nèi)中國(guó)形成明顯通脹造成壓力。投資方面，以刺激投資為主的宏觀政策加劇了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)已經(jīng)確立，國(guó)內(nèi)最終需求特別是投資需求替代了疲弱的外需成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎。“4萬(wàn)億”外溢效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)。2010下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速依然維持在相對(duì)高位。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的影響依然存在，各項(xiàng)投資仍在進(jìn)行中，有助于維持GDP的高位增長(zhǎng)，中國(guó)出口有望出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。2010年一二季度將達(dá)到本輪反彈的高點(diǎn)，三四季度增速略有放緩，但仍將維持在較高水平。貨幣政策將持續(xù)收緊，央行將會(huì)嚴(yán)控商業(yè)銀行信貸增速。2008年底到2009年底，央行實(shí)施極度寬松的貨幣政策，信貸急速擴(kuò)張，信貸急速擴(kuò)張有力刺激了經(jīng)濟(jì)反彈，但也產(chǎn)生了一系列負(fù)面后果，以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)泡沫急速積累，并逐步形成通脹壓力。為抑制資產(chǎn)泡沫和緩解通脹壓力，央行已經(jīng)開始收緊貨幣政策抑制信貸過快增長(zhǎng)。1-5月，央行已經(jīng)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并通過窗口指導(dǎo)要求商業(yè)銀行控制信貸增速，預(yù)計(jì)下半年央行將加息1-2次，控制全年新增信貸規(guī)模在7萬(wàn)億元左右。宏觀經(jīng)濟(jì)分析5月土地市場(chǎng)漸趨平穩(wěn)，特點(diǎn)是流標(biāo)率較低（流標(biāo)率約13%，環(huán)比回升2成），拿地溢價(jià)率繼續(xù)回落，表明國(guó)家對(duì)土地開發(fā)的調(diào)控監(jiān)政策已顯成效，各地土地市場(chǎng)拿地逐步趨于理性。在各地土地市場(chǎng)逐步平穩(wěn)以及后續(xù)土地供應(yīng)有望增加的形勢(shì)下，實(shí)力房企開始“逢低吸納”優(yōu)質(zhì)地塊。５月全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市的土地成交面積為1323公頃，環(huán)比增長(zhǎng)18%。其中，居住用地成交面積672公頃，環(huán)比增長(zhǎng)22%，較前12個(gè)月均值僅低12%。上海、北京、成都等地均有大型開發(fā)商及企業(yè)聯(lián)合體出擊，趁淡市低價(jià)吸納優(yōu)質(zhì)地塊。由于優(yōu)質(zhì)地塊仍受青睞，5月份各地土地市場(chǎng)流標(biāo)率維持低位。中原監(jiān)測(cè)的12城市累計(jì)與上月基本持平。本月84幅宅地中僅8幅流標(biāo)，其中上海、廣州、重慶、南京、杭州全部成交，無(wú)地塊流標(biāo)。5月份居住用地的溢價(jià)率繼續(xù)明顯下滑。除上海多幅熱點(diǎn)地塊成交，溢價(jià)率高達(dá)123%，其余城市均未超過40%。全國(guó)土地市場(chǎng)趨于理性成交大幅萎縮：5月上海市場(chǎng)明顯降溫，供應(yīng)面積203.11萬(wàn)平米，環(huán)比縮量17.81%；商品房成交面積113.91萬(wàn)平米，環(huán)比下降44.87%;成交均價(jià)12489元/平米，跌26.9。住宅市場(chǎng)低靡：5月，供求雙降，而由于供應(yīng)減幅小于成交減幅，致使供求比下降，商品住宅供求比從上月的1：0.82下降到了本月的1：0.32。細(xì)則尚未出臺(tái)：新政以來，關(guān)于上海細(xì)則的猜想眾多，房產(chǎn)稅等殺手锏猜想預(yù)示上海新政細(xì)則有趨緊的可能，市場(chǎng)觀望氣氛非常濃郁。品牌企業(yè)打折：近期綠地、萬(wàn)科部分項(xiàng)目大幅降價(jià)；綠地薔薇九里公寓（綠地松江名?。?.2折促銷，6月共計(jì)簽約160套；萬(wàn)科第五園、城花新園、琥珀臻園也采取特價(jià)房、下調(diào)開盤價(jià)格等手段，取得了一定的效果。預(yù)計(jì)打折促銷現(xiàn)象即將蔓延。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概況上海商品住宅供求走勢(shì)2010年上半年上海商品住宅共計(jì)成交348萬(wàn)平方米，環(huán)比（比2009年下半年）大幅下滑64%，較去年同期亦大幅度下跌50%。受4月新政影響，2-4月成交量持續(xù)上升的勢(shì)頭被迫中斷，原本應(yīng)為銷售旺季5、6月交易量?jī)H分別為31萬(wàn)和39萬(wàn)平方米。6月共成交商品住宅39萬(wàn)平方米，環(huán)比上升25%，但同比暴跌82%，成交量保持在較低水平。供應(yīng)方面，2010年上半年上海新增商品住宅44萬(wàn)平方米，環(huán)比去年下半年大幅下滑45%，。其中，1-4月上海商品住宅供應(yīng)量基本上呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢(shì)；4月以后，受交易持續(xù)低迷和新政的影響，由于多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采取了捂盤惜售、延期開盤以待后市明朗等策略，新增供應(yīng)量不斷下滑，到了6月份，則下滑至51萬(wàn)平方米，較上月驟降46%，同比下降約59%上海住宅市場(chǎng)環(huán)境上海住宅市場(chǎng)環(huán)境從成交價(jià)格來看，由于調(diào)控政策效應(yīng)的滯后性以及供求雙方的博弈，2010年1-4月上海商品住宅成交價(jià)格仍延續(xù)了持續(xù)上升的勢(shì)頭，于4月份其成交均價(jià)攀升至23965元/平方米的高點(diǎn)；5月，一方面由于隨著政策效應(yīng)的滯后性，另一方面新政高端物業(yè)表現(xiàn)由于普通住宅，導(dǎo)致成交結(jié)構(gòu)變化，均價(jià)略有上漲。6月，隨著部分品牌企業(yè)如綠地、保利等項(xiàng)目迫于資金鏈壓力出現(xiàn)打折優(yōu)惠措施，上海住宅6月份成交價(jià)格下調(diào)至19779元/平方米，房?jī)r(jià)步入下行通道地塊名稱區(qū)域土地屬性占地面積(㎡)容積率成交總價(jià)(萬(wàn)元)成交樓板價(jià)(元)土地地址總建面積(㎡)溢價(jià)率受讓方交易日期2010年25號(hào)公告青浦區(qū)工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側(cè)地塊青浦住宅;86,1381.872,5885,507上海市青浦區(qū)東至中大盈港，南至清河灣路131,810135.73%旭輝集團(tuán)股份有限公司2010-6-232010年21號(hào)公告嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)E02-1地塊嘉定住宅;68,5951.669,4408,861上海市嘉定區(qū)東至老橫瀝河、南至橫瀝河78,365170.04%寧波寧興房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司/浙江新中源建設(shè)有限公司2010-5-262010年15號(hào)公告松江區(qū)廣富林2-6號(hào)地塊松江住宅;191,5220.8184,00013,724上海市松江區(qū)辰花路南側(cè)，辰山塘東側(cè)，銀澤路北側(cè)134,07092.46%上海北方城市發(fā)展投資有限公司2010-5-72010年15號(hào)公告閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)中心河以南A-3號(hào)地塊閔行住宅;商業(yè)（商服）;86,0681.44118,2889,544上海市閔行區(qū)東至浦秀路,西至浦瑞路,南至江梔路123,938176.63%保利建錦有限公司2010-5-72010年15號(hào)公告閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)中心河以南A-1、2號(hào)地塊閔行住宅;132,8960.78152,80016,585上海市閔行區(qū)東至浦秀路,西至浦瑞路,南至江桐路92,131171.83%上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司/上海張楊商業(yè)建設(shè)聯(lián)合發(fā)展有限公司2010-5-72010年15號(hào)公告閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)中心河以南C-1、2號(hào)地塊閔行住宅;商業(yè)（商服）;134,4970.88142,62211,988上海市閔行區(qū)東至浦錦路,西至浦秀路,南至江梔路119,004128.19%保利建錦有限公司2010-5-72010年17號(hào)公告楊浦區(qū)新江灣城C4地塊楊浦住宅;辦公;商業(yè)（商服）;公建配套108,0921.02110,83310,005上海市楊浦區(qū)東至江灣城路，西至政和路，南至國(guó)秀路，北至國(guó)浩路110,782-上海城投置地（集團(tuán)）有限公司2010-5-72010年18號(hào)公告閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)222號(hào)地塊（莘莊地鐵上蓋）閔行住宅;辦公;商業(yè);公建配套;綜合;117,8253.44340,0008,388上海市閔行區(qū)寶城路、梅隴西路、莘朱路405,319-上海綠地集團(tuán)有限公司2010-4-29新政后住宅用地成交情況一覽住宅用地仍然受到追捧，浦江鎮(zhèn)純住宅用地樓板價(jià)已接近周邊公寓成交價(jià)。新江灣C4地塊為定向招拍掛，指定城投開發(fā)，并包含大量共建配套，故此不能代表目前區(qū)域土地行情地塊名稱區(qū)域土地屬性占地面積(㎡)容積率成交總價(jià)(萬(wàn)元)成交樓板價(jià)(元)土地地址總建面積(㎡)溢價(jià)率受讓方交易日期2010年27號(hào)公告徐匯區(qū)濱江C單元188N-Q-1地塊(龍華機(jī)場(chǎng)3號(hào))徐匯辦公;商業(yè)（商服）;18,140492,80012,789上海市徐匯區(qū)東至規(guī)劃十路、南至規(guī)劃四路、西至云錦路、北至規(guī)劃三路72,5600.86%上海隧道工程股份有限公司2010-7-22010年14號(hào)公告嘉定區(qū)槎溪路以西、銀翔路以南地塊嘉定辦公;商業(yè)（商服）;17,1982.522,0005,117上海市嘉定區(qū)東至槎溪路,西至基地邊界,南至翔二河,北至銀翔路42,995104.46%上海昌輝企業(yè)發(fā)展有限公司2010-4-232010年14號(hào)公告嘉定區(qū)古猗園路以東、銀翔路以南地塊嘉定辦公;商業(yè)（商服）;18,5042.59,3882,502上海市嘉定區(qū)東至基地邊界,西至古猗園路,南至翔二河,北至銀翔路37,524-上海中暨投資管理有限公司2010-4-232010年14號(hào)公告嘉定區(qū)眾仁路以西、銀翔路以南地塊嘉定辦公;商業(yè)（商服）;16,8742.510,5552,502上海市嘉定區(qū)東至眾仁路,西至黃泥涇,南至翔二河,北至銀翔路42,184-東方偉業(yè)茗品（上海）投資發(fā)展有限公司2010-4-232010年14號(hào)公告嘉定區(qū)槎溪路以東、金通路以北地塊嘉定辦公;商業(yè)（商服）;12,0002.512,4004,133上海市嘉定區(qū)東至基地邊界,西至槎溪路,南至金通路,北至基地邊界29,99965.20%上海中冶祥佳投資有限公司2010-4-232010年9號(hào)公告金山區(qū)張堰鎮(zhèn)東風(fēng)路以西，松金公路以北地塊金山商業(yè)（商服）;6,5271.62918868上海市金山區(qū)東至東風(fēng)路,西至張堰鎮(zhèn)人民政府,南至松金公路,北至牛橋港10,574-上海金堰來源實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2010-4-22010年9號(hào)公告徐匯區(qū)龍華街道183街坊P1宗地徐匯公建配套（文化娛樂、酒店、加油站、科教等）;1,0200.21,07052,451上海市徐匯區(qū)東至規(guī)劃綠地,西至規(guī)劃?rùn)C(jī)場(chǎng)河,南至規(guī)劃綠地,北至規(guī)劃龍水南路204-上海龍宛實(shí)業(yè)有限公司2010-4-22010年9號(hào)公告青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)巷崧路東側(cè)地塊青浦商業(yè)（商服）;6,17513,6005,830上海市青浦區(qū)東至住宅，西至巷崧路，南至鎮(zhèn)澤路，北至大田地塊6,17576.64%楊嵩2010-4-2新政后商業(yè)、辦公用地成交情況一覽上海：土地市場(chǎng)“后市發(fā)力”難再現(xiàn)。5月份，住宅用地成交66.37萬(wàn)㎡（含住宅、商住、商住辦），同比2009年5月的38.4萬(wàn)㎡增加72.8%。共計(jì)成交6幅，與2009年同期成交土地幅數(shù)相同。相對(duì)于2010年4月份的“零”成交，5月份成交比較樂觀。但從近期上海住宅用地市場(chǎng)供應(yīng)來看，后市走向觀望氣氛依舊濃烈。截至5月31日，除出現(xiàn)在預(yù)公告中的地塊外，正式發(fā)布的6月份住宅用地掛牌公告依舊為“零”。而從近期發(fā)布出讓公告來看，除將在7月2日出讓的徐匯區(qū)濱江商辦地塊，近期出讓地塊均為工業(yè)用地。上海土地市場(chǎng)回穩(wěn)從后市來看，由于上海樓市調(diào)控細(xì)則尚未出臺(tái)，因而住宅市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)還存在一定的變數(shù)，但總體趨勢(shì)將會(huì)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上有所改善，即最晚到三季度末，上海市場(chǎng)總體供應(yīng)和成交量將會(huì)有所上升，價(jià)格將會(huì)向下有一定幅度的調(diào)整。具體而言，如果當(dāng)前政策不變，按照開發(fā)商現(xiàn)有資金實(shí)力，預(yù)計(jì)未來2-3個(gè)月內(nèi)的市場(chǎng)月度供求量還將會(huì)維持100萬(wàn)平方米，4季度交易情況會(huì)出現(xiàn)較大幅度的提升，但力度仍將會(huì)低于09年同期。在價(jià)格方面，預(yù)計(jì)第三季度會(huì)有較普遍的折扣現(xiàn)象，而從近期市場(chǎng)上原來滯銷樓盤打折到一定程度便熱銷的情況看，預(yù)計(jì)價(jià)格將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上下調(diào)15-20%左右。對(duì)于未來的政策走勢(shì)來說，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)隱含過熱、人民幣重啟升值進(jìn)程的微妙時(shí)刻，預(yù)計(jì)本輪調(diào)控力度和范圍將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定，房產(chǎn)稅目前而言仍是政策儲(chǔ)備，但若調(diào)控效果不佳，則預(yù)計(jì)將出臺(tái)、直到市場(chǎng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性調(diào)整。上海市場(chǎng)后續(xù)研判昆山4月成交4678套，5月成交1532套，新政后成交萎縮了67.3%；6月成交1129套，持續(xù)下降。各個(gè)板塊成交全面縮水，玉山鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)（城東）、花橋跌幅最大。昆山成交全面啞火，受到流通限制，大量資金被套入中國(guó)樓市，投資客全面撤場(chǎng)，限外令等也使得新昆山人需求被壓制，昆山樓市面臨客源缺失的困境；昆山各板塊概況昆山市場(chǎng)，各大主要在售個(gè)案，來人來電與成交量自新政后成交量持續(xù)下滑；只有一些以純剛性需求個(gè)案市場(chǎng)反應(yīng)較好，如順江淺水灣、時(shí)代文化家園等高性價(jià)比的樓盤仍比較活躍，但成交量也大不如前；已經(jīng)上市項(xiàng)目，紛紛通過打折、送禮、送物業(yè)費(fèi)、送車位等促銷優(yōu)惠吸引人氣。優(yōu)惠幅度較少者，仍然難以成交；未上市項(xiàng)目，也紛紛下調(diào)報(bào)價(jià)，開發(fā)商態(tài)度也從高調(diào)轉(zhuǎn)為低調(diào)，態(tài)度已經(jīng)180度大轉(zhuǎn)彎。剛性購(gòu)房以及改善性置業(yè)客戶，在如今市場(chǎng)下仍會(huì)選擇出手，但對(duì)于產(chǎn)品與價(jià)格更加挑，觀望者同樣居多。昆山市場(chǎng)價(jià)格仍然未下降至客戶心理價(jià)位，客戶已難以接受！昆山市場(chǎng)分析總結(jié)江灣項(xiàng)目7-10月推廣計(jì)劃2江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析九龍倉(cāng)項(xiàng)目祥生御江灣公館1088一、華潤(rùn)置地橡樹灣江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：華潤(rùn)橡樹灣項(xiàng)目地址總建面容積率物業(yè)類型房型面積價(jià)格華潤(rùn)置地橡樹灣國(guó)浩路88號(hào)23萬(wàn)1.6公寓聯(lián)庭別墅聯(lián)庭四房復(fù)式208-280公寓4房174聯(lián)排60000公寓40000（裝修對(duì)外報(bào)價(jià)5000）首次購(gòu)房最低95折華潤(rùn)置地橡樹灣概況物業(yè)類別住宅、公寓、別墅項(xiàng)目特色特色別墅,豪華居住區(qū),宜居生態(tài)地產(chǎn)建筑類別別墅、高層小高層裝修狀況毛坯,精裝修

最新開盤時(shí)間2010-3-12

在售入住時(shí)間2012-12

容積率1.6

綠化率40%

物業(yè)費(fèi)3.00元/平方米·月

物業(yè)公司華潤(rùn)物業(yè)一期聯(lián)庭別墅：在售，現(xiàn)房一期公寓：已售罄，現(xiàn)房一期下半年待推公寓一期在售公寓二期在建公寓：預(yù)計(jì)2011年上市江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：華潤(rùn)橡樹灣華潤(rùn)置地橡樹灣1、最新情況華潤(rùn)置地橡樹灣二期目前在售三棟樓，分別是77、80和81號(hào)，主推三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，174平米精裝公寓690萬(wàn)起售，稀缺別墅產(chǎn)品930萬(wàn)起。2、最近動(dòng)作及效果●價(jià)格橡樹灣為了促進(jìn)成交，加緊了營(yíng)銷策劃的推進(jìn)步伐。新的樣板房對(duì)外公開展示，一定程度上給予客戶新的視覺沖擊力，調(diào)動(dòng)了客戶對(duì)美好生活的向往和追求。其房屋對(duì)外報(bào)均價(jià)為40000元每平米，起價(jià)37000元，若是首次購(gòu)房的客戶，最低折扣可以做到95折。每平米裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外報(bào)價(jià)為5000-6000元，而且華潤(rùn)的品質(zhì)在業(yè)界具有較高的聲譽(yù)，無(wú)論是房屋本身、園林景觀、物業(yè)管理，還是整個(gè)小區(qū)的品位和檔次，都給人不錯(cuò)的印象，綜合各種因素迫使客戶下定。江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：華潤(rùn)橡樹灣華潤(rùn)置地橡樹灣營(yíng)銷動(dòng)態(tài)●老帶新橡樹灣于本月舉辦了一場(chǎng)邀請(qǐng)老客戶品鑒的音樂會(huì)，并且鼓勵(lì)老客戶帶新客戶前來看房，對(duì)于介紹成交的老客戶予以相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，即贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)。此次音樂會(huì)效果不錯(cuò)，在一定程度上聚集了人氣，提升了華潤(rùn)品牌的凝聚力，促進(jìn)了銷售。物以類聚，人以群分，在當(dāng)今社會(huì)，成功人士把房子不僅當(dāng)做第一居所，而且具有一定的身份象征，這使得一些客戶愿意“群居”，并通過“群居”，不僅可以互相照應(yīng)，而且可以相互交流相互成長(zhǎng)，使個(gè)人財(cái)富，事業(yè)得到更大的提升?！褚欢致?lián)動(dòng)橡樹灣與21世紀(jì)中介達(dá)成合作意向，隨著21世紀(jì)中介的進(jìn)駐，橡樹灣開始邁出了一二手聯(lián)動(dòng)的步伐。在與二手中介的合作下，售樓處聚集了明顯的人氣，并實(shí)現(xiàn)了零成交的突破，在區(qū)域內(nèi)極大程度的提升了新江灣城板塊的活力，對(duì)于新江灣城樓市具有破冰的意義。江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：華潤(rùn)橡樹灣3、結(jié)論華潤(rùn)置地橡樹灣項(xiàng)目近期相應(yīng)的策劃推廣力度有所加大，在一二手聯(lián)動(dòng)、老帶新公關(guān)活動(dòng)的開展下，顯著的聚集了人氣，并實(shí)現(xiàn)了零成交的突破，在區(qū)域內(nèi)極大程度的提升了新江灣城板塊的活力，對(duì)于新江灣城樓市具有破冰的意義，先后成交2套房源。但就案場(chǎng)整體推廣力度而言，效果甚微。首先，一二手聯(lián)動(dòng)雖然給案場(chǎng)帶來了人氣，但針對(duì)該項(xiàng)目的有效客戶，沒有針對(duì)性，這些客戶大多購(gòu)買力相對(duì)弱些，不能承受起橡樹灣總價(jià)高達(dá)700萬(wàn)甚至近1000萬(wàn)的174平米大戶型精裝公寓和別墅產(chǎn)品。其次，單價(jià)40000元左右的精裝公寓，最低95折的價(jià)格，客戶的認(rèn)同感并不高。據(jù)此，建議我項(xiàng)目在加大營(yíng)銷推廣力度的前提下，要提高對(duì)于有效目標(biāo)客戶的針對(duì)性和把握度，并在價(jià)格、折扣上有所考慮。江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：華潤(rùn)橡樹灣項(xiàng)目地址總建面容積率物業(yè)類型房型面積價(jià)格公館1088（泰寶華庭）江灣城國(guó)權(quán)北路1088號(hào)

12萬(wàn)1.18層公寓別墅

總戶數(shù):271公寓2房-4房89-180聯(lián)體別墅223-227公寓25000（毛坯）聯(lián)排55000江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：公館1088公館1088物業(yè)類別住宅、別墅、6-8層電梯公館項(xiàng)目特色花園洋房建筑類別別墅、電梯公館裝修狀況毛坯

物業(yè)地址楊浦新江灣城國(guó)權(quán)北路1088號(hào)最新開盤時(shí)間2010-5-18

入住時(shí)間2011-08

容積率1.10

綠化率42%

物業(yè)費(fèi)2.52元均價(jià)26000元/平方米最新樓盤動(dòng)態(tài)目前均價(jià)25000元/平米，主推180平米的3+2房型和4+2房電梯公館，以及89平米2+1房公寓在售聯(lián)體別墅待推江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：公館10881、最新情況

公館1088目前對(duì)外報(bào)價(jià)24000-28000元左右。除一樓（送地下室）、頂樓（送閣樓）相對(duì)比較貴之外，其余均價(jià)約25000元左右。該項(xiàng)目由89㎡的2+1房、180㎡的3+2房、4+2電梯公館組成，容積率1.1，密度較低，綠化率達(dá)到42%，物管2.52元，此次公寓房對(duì)外開盤約為100套左右，別墅暫不對(duì)外開盤。此次對(duì)外開盤的二房89平米，三房、四房179—180平米，二房約230萬(wàn)總價(jià)，三房約為450-470萬(wàn)總價(jià)，個(gè)別高區(qū)在500萬(wàn)左右。二房一梯二戶，三房一梯一戶的布局，客戶看房報(bào)價(jià)，優(yōu)惠方案一次性付款98折，開盤當(dāng)天還有驚喜折扣（除了送日立中央空調(diào)，還包括送約1000元/平米裝修費(fèi)用），相當(dāng)于96折優(yōu)惠。江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：公館10882、銷售情況

截止至6月26日，該樓盤已簽約66套房屋，目前成交均價(jià)24612-24723元/平方米。其中成交66套房屋中，88平米兩房共計(jì)50套，180平米四房共計(jì)16套。按均價(jià)25000元/平方米來計(jì)算，兩房總價(jià)在220萬(wàn)左右，四房總價(jià)在450萬(wàn)左右，性價(jià)比較高。目前該項(xiàng)目?jī)?yōu)惠方案跟開盤時(shí)基本一致，現(xiàn)在屬于強(qiáng)銷期，在新江灣城板塊中是價(jià)格最低，成交量最大的樓盤。工程方面，該項(xiàng)目也在抓緊施工，部分沿國(guó)權(quán)北路樓房外墻腳手架基本落下，花崗巖墻面已能看到，對(duì)其銷售有一定作用。

3、項(xiàng)目特色

A、外保溫干掛天然石材花崗巖外立面；

B、整體地下車庫(kù)；

C、花園洋房；

D、低密度，容積率1.10；

E、單價(jià)低、總價(jià)低。江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：公館10884、結(jié)論

公館1088基于上述項(xiàng)目特色，成為新江灣城板塊中價(jià)格最低，成交量最大的樓盤。自5月18日開盤以來至6月26日，約100套左右房源已簽約66套，一個(gè)多月去化率約為66%。單價(jià)25000元、總價(jià)220萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)于客戶的吸引力非常大，普遍得到認(rèn)同，而同在國(guó)權(quán)北路上的保利維拉家園單價(jià)卻達(dá)到了34000元。建議我項(xiàng)目在加大營(yíng)銷推廣力度的前提下，要提高對(duì)于有效目標(biāo)客戶的針對(duì)性和把握度，并在價(jià)格、折扣上有所考慮。江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：公館1088項(xiàng)目總建面容積率物業(yè)類型房型面積價(jià)格九龍倉(cāng)璽園10萬(wàn)1.7公寓3房-4房（暫未銷售）公寓179-303（500套）公寓45000（精裝報(bào)價(jià)10000元）江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：九龍倉(cāng)璽園物業(yè)類別住宅項(xiàng)目特色豪華居住區(qū),地鐵沿線建筑類別高層物業(yè)地址楊浦新江灣城殷行路淞滬路交界處開盤時(shí)間2010年9月入住時(shí)間2011年年底容積率1.70

綠化率35%物業(yè)費(fèi)5.00元/平方米·月

物業(yè)公司綠源物業(yè)售樓地址楊浦區(qū)新江灣城殷行路1000號(hào)璽園房?jī)r(jià)均價(jià)45000元/平方米最新樓盤動(dòng)態(tài)預(yù)計(jì)2010年9月份開盤，小高層12-13層，面積140-334平米項(xiàng)目特色：項(xiàng)目充分吸收海派建筑的細(xì)膩與大氣，傾力打造滬上高標(biāo)準(zhǔn)精裝修公寓的豪華高尚社區(qū)，開創(chuàng)城市領(lǐng)袖精英的專屬尊崇領(lǐng)地。以中西合璧、中軸對(duì)稱的皇家園林制序，統(tǒng)御工整典雅的宮廷公園形象。江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：九龍倉(cāng)璽園項(xiàng)目地址總建面容積率物業(yè)類型房型面積價(jià)格仁恒怡庭(別墅)江灣城路780號(hào)

6.5萬(wàn)1.2公寓、疊加別墅（暫未銷售）公寓160-200.復(fù)式200疊加別墅30050000起（精裝）江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：仁恒怡庭項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位于新江灣城中心區(qū)域，D3地塊基地總占地面積54208.2平方米，其中住宅地上建設(shè)面積64602.2平方米。

項(xiàng)目規(guī)劃：由于地塊容積率1.2，綠地率40%，因此地塊規(guī)劃為多層社區(qū)，總共200戶左右。從總平圖中看出，整個(gè)小區(qū)以行列式排布，比較工整，但排布較密，中心景觀、組團(tuán)景觀不明顯。地塊西北側(cè)規(guī)劃會(huì)所等社區(qū)配套設(shè)施，會(huì)所由地上地下兩部分組成，含四泳道的室內(nèi)恒溫泳池（25×11米）、健身房、雪茄吧、閱覽室、桌球室。戶外有網(wǎng)球場(chǎng)、兒童樂園。

項(xiàng)目定位：該項(xiàng)目定位為新江灣城中心低密度高檔多層公寓項(xiàng)目。江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：仁恒怡庭項(xiàng)目單體：建筑主色調(diào)為淺色調(diào),采用石材、進(jìn)口涂料等高檔的飾面材料。立面線條簡(jiǎn)潔大氣，疊加式精裝電梯多層公寓。戶型配比：規(guī)劃為18棟住宅樓，都為7層的多層，主推160平米、200平米精裝大戶型公寓，以及約300平米的疊加別墅房源。

2+1房=1房1廳1衛(wèi)+2房1廳1衛(wèi)4+1房=4房2廳4衛(wèi)（含保姆房）+1房1廳1衛(wèi)房型

主力戶型面積（㎡）戶型比例備注160平米公寓160平米、200平米63%122套200平米復(fù)式300平米疊加別墅300平米37套70套江灣項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤：仁恒怡庭1期售罄（剩余2套原樣板房）2期剩余4套（剩余3套18、41單元現(xiàn)有樣板房）3-1期售罄（剩余1套19單元現(xiàn)有樣板房）3-2期剩余393套：3期第一批23、24、32號(hào)樓剩余117套；3期第二批37號(hào)樓，第3批27、28號(hào)樓尚未開盤，共276套）363534332119811715201312179164527242332282529303126221814106123二、江灣項(xiàng)目現(xiàn)有貨量分析37

3-2期最后兩批共276套，其中兩房234套，占84.8%。二、江灣項(xiàng)目現(xiàn)有貨量分析目前江灣項(xiàng)目在售住宅121套，存貨276套，后續(xù)銷售壓力較大。37#樓為全新小戶型產(chǎn)品，目標(biāo)客群其他房源改善性需求不同，需開拓婚房、首次置業(yè)及投資型客戶等。依據(jù)市場(chǎng)及在售貨量去化情況，江灣項(xiàng)目銷售將延長(zhǎng)至2011年。三、來人來電情況分析一、相關(guān)政策背景4月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)指出，要堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過快上漲，加強(qiáng)住房保障工作，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購(gòu)房，加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。會(huì)議明確，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，提高貸款購(gòu)買住房的首付款比例和貸款利率：對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)于貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。國(guó)務(wù)院17日發(fā)出的通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。三、來人來電情況分析二、新政下來人來電及成交情況2010年3月1日-4月14日來人來電成交樓盤398組2034組108套2010年4月15日-7月4日來人來電成交樓盤216組740組4套三、來人來電情況分析三、結(jié)論由上圖可見，新政出臺(tái)后的4月15日至7月4日這兩個(gè)半多月時(shí)間里的來人、來電情況分別只有新政前3月1日至4月14日這一個(gè)半月的54.27%、36.38%，成交量更是驟減到了原來的3.70%。新政后的來人來電下滑比較明顯，市場(chǎng)客戶的信心已嚴(yán)重丟失，再加之現(xiàn)階段又適逢房產(chǎn)市場(chǎng)的淡季，從而導(dǎo)致在4月15日到7月4日期間的成交量相形見絀。因此，目前項(xiàng)目首要任務(wù)是先解決案場(chǎng)的來人來電情況，拔高現(xiàn)場(chǎng)的人氣，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的銷售氛圍，從而為我們創(chuàng)造一個(gè)有力的逼定成交環(huán)境。如今的市場(chǎng)，已經(jīng)從投機(jī)性全面轉(zhuǎn)為剛性需求市場(chǎng)。由于貸款政策的限制，加之5、6月份媒體推廣僅維持最低配置，導(dǎo)致本案成交量一度停滯不前。四、推廣計(jì)劃一、37#樓推出背景4月14日樓市新政出臺(tái)之后，我項(xiàng)目成交量急劇萎縮。從現(xiàn)場(chǎng)客戶的反映來看，新政下原有折扣讓利難以打動(dòng)客戶，成交一度停滯不前。6月份推出南地下車位413個(gè)，已售出241個(gè)（其中南車位237個(gè)，北車位4個(gè)），成交金額3643.14萬(wàn)。此舉在樓市“臘月寒冬”之際極大的振奮了新城御景上下員工的士氣！但同時(shí)也清醒的意識(shí)到，樓市新政不容小覷，后續(xù)銷售壓力依然較大。放眼整個(gè)新江灣城板塊，華潤(rùn)置地橡樹灣的音樂會(huì)、一二手聯(lián)動(dòng)雖然給案場(chǎng)聚集了人氣，但由于缺乏對(duì)于有效客戶的針對(duì)性，請(qǐng)來的看房客大多不能承受得起橡樹灣總價(jià)高達(dá)700萬(wàn)甚至近1000萬(wàn)的174平米大戶型精裝公寓和別墅產(chǎn)品；相比之下，公館1088自5月18日開盤以來至6月26日，約100套左右的房源已簽約66套，一個(gè)多月內(nèi)去化率高達(dá)約66%，單價(jià)25000元、總價(jià)220萬(wàn)元的小戶型普遍得到客戶認(rèn)同。四、推廣計(jì)劃二、37#樓推出原因

基于上述背景，針對(duì)我項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，擬建議以37#樓作為下一階段主推樓盤，運(yùn)用有力的營(yíng)銷推廣，提高案場(chǎng)的來人來電量，從而促進(jìn)樓盤剩余房源的銷售。37#樓較我項(xiàng)目以往產(chǎn)品，具有下述特點(diǎn)：●精致戶型，總價(jià)格低；●經(jīng)典房型，功能性強(qiáng)；●產(chǎn)品稀缺，適于投資。從整個(gè)新江灣城板塊來看，雖然樓市嚴(yán)冬寒意未去，但自住和投資需求依然是剛性要素，市場(chǎng)供需的結(jié)構(gòu)并未發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。從公館1088的熱銷不難看出，總價(jià)相對(duì)較低的小戶型受市場(chǎng)追捧。而這一類新江灣城板塊的稀缺產(chǎn)品恰恰是我項(xiàng)目37#樓所呈現(xiàn)的。37#樓分為79、80兩個(gè)單元，層高18層，一樓架空，共136戶，均為不到90平米的“2+1”小戶型，兩房?jī)r(jià)格，三房享受。四、推廣計(jì)劃三、37#樓建議推廣主題

建議主題一：新江灣城盛裝精品

——88平米精裝小戶型壓軸巨獻(xiàn)建議主題二：理性回歸：性價(jià)比才是王道！

——學(xué)區(qū)房+小三房+軌交房+江景房+游艇碼頭+生態(tài)宜居

建議主題三：更低的門檻，獨(dú)享更高的格調(diào)

——大景觀學(xué)區(qū)房精致登場(chǎng)，小戶型軌交房完美典藏建議主題四：新江灣城精致戶型經(jīng)典人生

——不一樣的閑情雅致：游艇碼頭，我與近在咫尺……四、推廣計(jì)劃四、推廣策略

1、建議在寶鋼、大柏樹等區(qū)域，選擇高端地段有針對(duì)性的舉辦路演；2、可在10號(hào)線、3號(hào)線或8號(hào)線，酌情投放地鐵廣告；3、尋找全新的戶外資源，如引導(dǎo)旗、交通指示牌、燈箱等；4、教師節(jié)之前，對(duì)于教育體系客群有針對(duì)性的做點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直投、短信，回饋教師活動(dòng)；5、中秋節(jié)之際，向老業(yè)主發(fā)放月餅券，作為9月份的老帶新公關(guān)活動(dòng)。

學(xué)區(qū)房

小三房300萬(wàn)元起軌交房理性回歸：性價(jià)比才是王道！

江景房

游艇碼頭生態(tài)宜居四、推廣計(jì)劃五、前期準(zhǔn)備

1、近期完成37#樓戶型圖的制作，提前并廣泛的積累客戶；2、針對(duì)37#樓、相應(yīng)客群及主打賣點(diǎn)，請(qǐng)廣告策略單位出具創(chuàng)意稿，整體通用的形象稿等，風(fēng)格延續(xù)新城御景的一貫風(fēng)格；3、對(duì)于案場(chǎng)兩點(diǎn)一線、園林景觀和看房通路，以及案場(chǎng)周邊，諸如學(xué)校、醫(yī)院、安徒生公園等等，推出新的攝影作品；4、遵照37#樓及中央景觀呈現(xiàn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，相應(yīng)的物料，如平面稿、折頁(yè)、圍墻、道旗等應(yīng)按需提前準(zhǔn)備到位。四、推廣計(jì)劃六、推廣媒介1、7月份：

A、傳統(tǒng)：報(bào)紙推廣（新聞晨報(bào)封底半版）；

B、精準(zhǔn)：促銷短信；

C、戶外廣告：新江灣道旗；D、營(yíng)銷活動(dòng)：新江灣城第三代國(guó)際社區(qū)論壇。2、8月份：

A、傳統(tǒng)：報(bào)紙推廣（新聞晨報(bào)封底半版）；

B、精準(zhǔn)：短信促銷；

C、車身廣告：十號(hào)線內(nèi)包廂廣告；

D、營(yíng)銷活動(dòng)：夏令營(yíng)活動(dòng)。四、推廣計(jì)劃六、推廣媒介3、9月份：

A、傳統(tǒng)：報(bào)紙推廣（新聞晨報(bào)、新民晚報(bào)、東方早報(bào)）；

B、精準(zhǔn)：促銷短信、直投；

C、車身廣告：十號(hào)線內(nèi)包廂廣告；

D、戶外廣告：重新尋找新的戶外資源；

E、網(wǎng)絡(luò)投放：搜房網(wǎng)。4、10月份：

A、傳統(tǒng)：報(bào)紙推廣（新聞晨報(bào)）；

B、精準(zhǔn)：促銷短信、直投；

C、戶外廣告：重新尋找新的戶外資源；

D、網(wǎng)絡(luò)投放：搜房網(wǎng)；

E、營(yíng)銷活動(dòng)：江灣巡展。傳統(tǒng)推廣手段失效現(xiàn)場(chǎng)人氣不足在沒有促銷配合的情況下，目前傳統(tǒng)線上推廣手段基本失效，難以提升現(xiàn)場(chǎng)人氣，促進(jìn)成交。建議增加線下活動(dòng)組織，提升現(xiàn)場(chǎng)人氣。缺乏營(yíng)銷炒作點(diǎn)珠江地產(chǎn)品牌認(rèn)知度不高客戶資源利用借助江灣板塊炒作，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)通過珠江品牌系統(tǒng)化活動(dòng)組織，形成品牌炒作熱點(diǎn)利用珠江品牌實(shí)力展示，以豐富的社區(qū)活動(dòng)組織，形成好生活在珠江的高品質(zhì)生活理念利用現(xiàn)有客戶和業(yè)主資源，樹立良好的口碑，挖掘客戶推薦等資源活動(dòng)營(yíng)銷思路經(jīng)過以上分析，我們建議壓縮線上推廣費(fèi)用，通過江灣、昆山項(xiàng)目互動(dòng)舉行品牌、社區(qū)類系列活動(dòng)，提升現(xiàn)場(chǎng)人氣，推動(dòng)項(xiàng)目口碑，挖掘客戶資源

經(jīng)營(yíng)客戶資本，進(jìn)行業(yè)主和老客戶的維系：提高業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的忠誠(chéng)度，提升項(xiàng)目美譽(yù)度。導(dǎo)入客戶資源，通過活動(dòng)促進(jìn)項(xiàng)目蓄水，促進(jìn)老帶新、新帶新，促進(jìn)認(rèn)購(gòu)成交通過低成本系列社區(qū)活動(dòng)，結(jié)合各項(xiàng)目推案節(jié)奏和推廣計(jì)劃，提升各項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人氣活動(dòng)落地依據(jù)江灣具體需要執(zhí)行下半年地區(qū)品牌推廣策略利用珠江會(huì)活動(dòng)平臺(tái)注入系列線下活動(dòng)珠江地產(chǎn)歡樂季宣傳：7－10月的線下活動(dòng)攻勢(shì)，通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)新聞炒作，形成豐富的社區(qū)文化形式：通過近距離的體驗(yàn)，搭建珠江會(huì)互動(dòng)平臺(tái)，傳遞產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)信息受眾：現(xiàn)有業(yè)主／業(yè)主朋友／周邊學(xué)校教師／學(xué)生家長(zhǎng)/周邊企業(yè)管理層/政府官員目的：提升品牌形象／傳遞產(chǎn)品信息／聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣／幫助促成銷售活動(dòng)內(nèi)容及要求“珠江地產(chǎn)歡樂季”活動(dòng)手冊(cè)：搭建社區(qū)文化傳遞的平臺(tái)活動(dòng)前期準(zhǔn)備以珠江會(huì)平臺(tái)，以“珠江會(huì)歡樂季”為主題貫穿所有活動(dòng)并印刷成活動(dòng)手冊(cè)，每場(chǎng)活動(dòng)為一個(gè)章節(jié)，內(nèi)附各個(gè)活動(dòng)的主題及活動(dòng)簡(jiǎn)介。方便各項(xiàng)目邀約業(yè)主及目標(biāo)客戶參與活動(dòng)手冊(cè)以珠江會(huì)通訊形式，可包含各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、進(jìn)度，展示公司各項(xiàng)目形象，體現(xiàn)豐富的珠江地產(chǎn)品牌文化。將生活手記做為參與憑證發(fā)放給客戶，持證者每參加一場(chǎng)活動(dòng)則可在相應(yīng)章節(jié)加蓋印章，待最后一場(chǎng)活動(dòng)結(jié)束后客戶可憑蓋章數(shù)量領(lǐng)取相應(yīng)的禮品。7月9.22中秋答謝晚會(huì)新江灣第三代國(guó)際社區(qū)炒作9月暑期夏令營(yíng)開班報(bào)名10月第一階段：熱點(diǎn)事件第二階段：暑期夏令營(yíng)第四階段：巡展季8月9.11暑期夏令營(yíng)匯報(bào)演出“老師，您辛苦了！”國(guó)慶啟動(dòng)各項(xiàng)目區(qū)域巡展第三階段：金秋答謝江灣項(xiàng)目活動(dòng)計(jì)劃7月份活動(dòng)營(yíng)銷策劃——準(zhǔn)備期第一階段：熱點(diǎn)事件新江灣城——第三代國(guó)際社區(qū)定位論證及研討1、活動(dòng)內(nèi)容：通過與江灣板塊各品牌企業(yè)合作，對(duì)新江灣板塊第三代國(guó)際社區(qū)定位的論證和研討，炒作市場(chǎng)熱點(diǎn)，奠定板塊國(guó)際社區(qū)形象，形成板塊價(jià)值洼地的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和機(jī)遇2、參與單位：東方早報(bào)主辦及媒體支持，珠江地產(chǎn)、仁恒地產(chǎn)、九空倉(cāng)、中建集團(tuán)、華潤(rùn)置業(yè)、美國(guó)漢斯等共同參與3、論壇活動(dòng)：7月中旬舉行一場(chǎng)大型專題論壇活動(dòng)，邀約各相關(guān)企業(yè)人士和目標(biāo)客戶參與，同時(shí)嫁接高端奢侈品牌參與。4、后期炒作：7月中旬至8月底，東方早報(bào)24版整版版炒作，其中新聞版不少于18版。5、系列主題：

新江灣：第三代國(guó)際社區(qū)定位可行性探索系列專題“從古北、碧云到新江灣——上海國(guó)際社區(qū)步入第三季”、“新江灣：規(guī)劃力、生態(tài)化、城市服中心發(fā)展力”、“住宅在前還是商業(yè)再見——新江灣五角場(chǎng)聯(lián)動(dòng)模式探討”……6、現(xiàn)場(chǎng)展示：在江灣項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場(chǎng)，以“生態(tài)新江灣、時(shí)尚新江灣、運(yùn)動(dòng)新江灣、個(gè)性新江灣、文化新江灣、品質(zhì)新江灣”為主題制作展板，全方位展示新江灣國(guó)際社區(qū)理念8月份活動(dòng)營(yíng)銷策劃——推廣期第二階段：珠江暑期夏令營(yíng)邀約——

在活動(dòng)之前進(jìn)行電話邀約、短信邀約和邀請(qǐng)函邀約回饋——由珠江地產(chǎn)承擔(dān)夏令營(yíng)培訓(xùn)費(fèi)用，參加夏令營(yíng)的家庭可享受活動(dòng)季的購(gòu)房?jī)?yōu)惠布置——根據(jù)不同活動(dòng)內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)布置資源——利用活動(dòng)的趣味性和高參與性，進(jìn)行資源導(dǎo)入節(jié)點(diǎn)——配合銷售節(jié)點(diǎn)，如小區(qū)中央公園的首度開園，提升現(xiàn)場(chǎng)人氣7月17-18日少兒繪畫指導(dǎo)、涂鴉比賽7月24-25日兒童陶藝俱樂部7月31日至8月1日寶寶運(yùn)動(dòng)會(huì)、爬行比賽8月7日-8日少兒攝影俱樂部及作品展示8月14日-15日少兒音樂俱樂部8月21日-22日少兒輪滑俱樂部活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)預(yù)算：活動(dòng)預(yù)算：

RMB:10萬(wàn)

9月份活動(dòng)營(yíng)銷策劃——銷售期第三階段：金秋答謝維護(hù)口碑，培育忠誠(chéng)度，推動(dòng)圈層介紹中秋節(jié)通過邀請(qǐng)客戶參觀、組織客戶活動(dòng)、建立客戶會(huì)等形式，與前期的客戶保持良好的關(guān)系，樹立項(xiàng)目的良好口碑；教師節(jié)通過針對(duì)性活動(dòng)和優(yōu)惠方案，導(dǎo)入更大范圍的學(xué)校教師、學(xué)生階層，直擊37#樓小戶型針對(duì)37#樓小戶型，導(dǎo)入學(xué)校資源客戶教師節(jié)：教師茶話會(huì)邀約各學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、教師、學(xué)生代表，以茶話會(huì)形式座談推薦項(xiàng)目新推產(chǎn)品，宣布針對(duì)性教師優(yōu)惠探討與學(xué)校間聯(lián)營(yíng)共建事宜中秋節(jié)：中秋答謝會(huì)氣氛——售樓中心以中秋節(jié)主題元素布置，設(shè)置高級(jí)月餅和茶歇趣味——在開放的中央公園設(shè)置多點(diǎn)游戲，吸引客戶游園并可獲得積分禮品銷售——售樓部?jī)?nèi)供應(yīng)茶歇，匯聚人氣，促進(jìn)認(rèn)知認(rèn)購(gòu)回饋——新老業(yè)主將會(huì)獲得新城御景提供的高級(jí)葡萄酒，現(xiàn)場(chǎng)抽取幸運(yùn)客戶獲

得購(gòu)房金卡，享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠節(jié)點(diǎn)——配合銷售節(jié)點(diǎn)，開放樣板房亮點(diǎn)——下午舉行音樂會(huì)，答謝新老業(yè)主10月份活動(dòng)營(yíng)銷策劃——持續(xù)銷售期第四階段：巡展7-10月推廣費(fèi)用預(yù)算昆山項(xiàng)目7-10月推廣計(jì)劃3開盤時(shí)間：10年4月22日（1號(hào)樓）10年4月25日（2號(hào)樓）

推售貨量：推貨面積31921.69㎡、推貨套數(shù)406套去化套數(shù)：185套（二房133套、一房52套）成交價(jià)格：7300元/㎡

優(yōu)惠方式：所有房源當(dāng)天簽約總價(jià)減9萬(wàn)（8.6折）第二天后所有房源總價(jià)減7萬(wàn)（8.9折）綠地21世紀(jì)新城昆山項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析

綠地21新城于4月22日開盤，在新政出臺(tái)前開始強(qiáng)勢(shì)積累客戶訂購(gòu)貴賓卡500多張左右，甚至一度停止發(fā)售貴賓卡；開始對(duì)外報(bào)價(jià)從7500元/㎡到8500元/㎡一路高歌猛進(jìn)，但是隨著4月17日國(guó)家新政的出臺(tái)從停售貴賓卡再到可以認(rèn)購(gòu)，從8500元/㎡的報(bào)價(jià)再7800元/㎡的低調(diào)報(bào)價(jià)，可以看出新政對(duì)樓市的沖擊巨大。綠地目前的優(yōu)惠措施：最低8.5折所有房源當(dāng)天簽約總價(jià)減9萬(wàn)（8.6折）第二天后所有房源總價(jià)減7萬(wàn)（8.9折）成交量每周均處于東部前列綠地二十一世紀(jì)新城促銷手段昆山項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析

面積：88㎡面積：70㎡綠地21世紀(jì)新城戶型面積：110㎡該項(xiàng)目現(xiàn)有戶型面積偏小，主打2+1戶型，適合投資和首次置業(yè)二、昆山項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析世茂東一號(hào)開盤時(shí)間：10年4月24日（最近開盤時(shí)間）

推售貨量：推貨面積77629.99推貨套數(shù)706套

成交價(jià)格：7500元/㎡（小高層）8300元/㎡（電梯多層）

優(yōu)惠方式：一次性：9折

分期:9.2折

按揭：9.1折

去化套數(shù)：本次推售合計(jì)去化65套；其中電梯多層17套（15套三房、2套二房）；小高層48套（3套一房、56套二房、26套三房）二、昆山項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析世茂東一號(hào)面積：116平方米面積：100平方米案名在售房源對(duì)外報(bào)價(jià)成交價(jià)格成交客戶區(qū)域媒體投放優(yōu)惠世茂東一號(hào)90—140平米小高層：7800多層：8800小高層：7500多層：83006月份：18套住宅，兩房88㎡去化11套、116㎡三房去化5套、129㎡三房2套昆山55%上海25%臺(tái)灣20%時(shí)代報(bào)、中山公園展位、上海愛房網(wǎng)、昆山搜房網(wǎng)、戶外高炮、戶外廣告一次性：9.7+9.5+9.8（9折）分期:9.7+9.7+9.8（9.2折）按揭：9.7+9.8+9.6（9.1折)昆山項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析世茂東一號(hào)促銷手段世茂東一號(hào)對(duì)外的報(bào)價(jià)小高層、多層分別在8300元/平米和9000元/平米左右，現(xiàn)階段的銷售面積主要在90—138平米。世茂目前的優(yōu)惠措施：最低9折一次性付款：9.7+9.5+9.8；分期付款:9.7+9.7+9.8；銀行按揭：9.7+9.8+9.6（一次性：7800*0.97*0.95*0.98/7800=9折）（分期：7800*0.97*0.97*0.98/7800=9.2折）（按揭：7800*0.97*0.98*0.96/7800=9.1折）每周均有成交，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)人員反應(yīng)，后期仍有更大優(yōu)惠。昆山項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析占地面積建筑面積對(duì)外報(bào)價(jià)成交價(jià)促銷方式成交量（4月17至今）146666平方米198633.86平方米770076009.8折42套（4月17日該項(xiàng)目第一次開盤）東城世家面積：90平方米面積：105平方米昆山項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析占地面積建筑面積對(duì)外報(bào)價(jià)成交價(jià)促銷方式成交量（4月17至今）166667.50平方米167317平方米6200—72006800（實(shí)價(jià)）一次性：150元/㎡9套東城藍(lán)郡面積：132平方米面積：99.20平方米昆山項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析昆山項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析昆山珠江御景、世茂東一號(hào)和綠地二十一世紀(jì)新城，在城東市場(chǎng)三強(qiáng)鼎立，是直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，客源競(jìng)爭(zhēng)異常激烈；本階段客群轉(zhuǎn)為首次置業(yè)為主。而世茂、綠地目前在售70-90㎡的小戶型較多，房型附加值更高，不亂單價(jià)還是總價(jià)都更具優(yōu)勢(shì)，深得部分投資客戶與首次置業(yè)者青睞；大折扣有利于促進(jìn)成交：綠地折扣直降至8.6折，世茂也降至9折，這兩個(gè)項(xiàng)目來人來電量均優(yōu)于本案，成交量雖不高，但始終持續(xù)不斷。而其他本地開發(fā)商，都在觀望“三強(qiáng)”市場(chǎng)狀況，在持續(xù)零成交的情況下，折扣也逐漸放松。3.1-4.16客戶區(qū)域分析4.17-6.30客戶區(qū)域分析來人居住區(qū)域分析新政前3.1至4.16現(xiàn)場(chǎng)來人高達(dá)736組，其中上海外省市客戶367組，占到整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)來人的50%左右；新政后現(xiàn)場(chǎng)來人直線下滑，從4.17至6.14的兩個(gè)月來253組，外地客戶逐漸消逝；3.1-4.16客戶區(qū)域分析4.17-6.30客戶區(qū)域分析來人居住區(qū)域分析新政出臺(tái)后從現(xiàn)場(chǎng)的來人情況可以看出政策前后的差距較大，特別是外地的客戶在受到政策的影響后反差巨大，政策后比政策前的外地客戶、本地分別下滑76%、55%，本地客儼然成為目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的主力軍。3.1-4.16客戶媒體分析4.17-6.30客戶媒體分析來人媒體分析新政前客戶的主力渠道主要是通過戶外、他人介紹、網(wǎng)絡(luò)、雜志和巡展等媒體到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。新政后客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的主要媒體渠道是通過，現(xiàn)場(chǎng)的戶外看板、朋友介紹及房展會(huì)的線下媒體。4.17-6.30客戶媒體分析3.1-4.16客戶媒體分析來人媒體分析從新政出臺(tái)后客戶來人的渠道發(fā)生了巨大的改變，在4.17之前客戶的主要渠道是線上媒體，而在政策出臺(tái)后客戶的主要渠道由線上轉(zhuǎn)變?yōu)榫€下媒體，即使是他人介紹、現(xiàn)場(chǎng)看板等有效媒體相比政策之前還是出現(xiàn)了大幅下滑，跌幅分別為65.46%、77.15%，其中政策后通過房展會(huì)來現(xiàn)場(chǎng)的95組，占到政策后整體來人的38%。3.1-4.16客戶需求分析4.17-6.30客戶需求分析來人需求分析新政前從客戶的需求來看，相對(duì)比較持平，其中有小部分的商業(yè)群體。新政后客戶的需求也基本保持原有的比例，其中兩房的需求量得到一定的上升。4.17-6.30客戶需求分析3.1-4.16客戶需求分析來人需求分析新政前后客戶需求有著明顯下滑跡象，相比政策前客戶對(duì)兩房、三房的戶型需求分別下滑58%、74%，可以看出受到新政影響后，首付比例提高的90㎡以上戶型需求明顯降低。3.1-4.16客戶預(yù)算分析4.17-6.30客戶預(yù)算分析來人預(yù)算分析新政前客戶的預(yù)算都比較高，8000元到8200元、8200元到8500元的客戶群體，分別占了整個(gè)的37.91%、29.62%，而9000元左右的預(yù)算也占到了整個(gè)6.79%左右。新政后客戶的預(yù)算大幅下滑，客戶對(duì)我們的基本心里價(jià)位都是在8000元左右。至新政出臺(tái)后客戶的心里預(yù)期極度下滑，對(duì)價(jià)格尤其敏感一些預(yù)算高的客戶基本都以持幣觀望心態(tài)在等，或者另尋投資渠道。3.1-4.16客戶區(qū)域分析4.17-6.30客戶區(qū)域分析分析類型合計(jì)占總數(shù)百分比上海825.8%蘇州00.00%城中516.12%城東619.35%城北412.90%城南412.90%城西13.23%外省市區(qū)26.45%合計(jì)人數(shù)31100.00%已購(gòu)客戶區(qū)域分析新政前從3月1日到4月16日合計(jì)成交130組，其中異地客戶成交82組，占了整個(gè)成交的64%是我們的主力客戶。新政出臺(tái)后合計(jì)成交了31組，而本地客源成為了目前的主力合計(jì)成交23組占了整個(gè)成交的75%左右。3.1-4.16客戶區(qū)域分析4.17-6.30客戶區(qū)域分析已購(gòu)客戶區(qū)域分析新政后從數(shù)據(jù)顯示成交量極度萎縮，整個(gè)成交量與政策前下降了76.15%,而異地客戶和當(dāng)?shù)乜蛻舴謩e下降了90%、52%?？梢钥闯霎惖乜蛻舫山幌禄呀?jīng)成為一種趨勢(shì)。3.1-4.16客戶媒體分析4.17-6.30客戶媒體分析分析類型合計(jì)占總數(shù)百分比電視00.00%戶外看板516.13%揚(yáng)子晚報(bào)00.00%他人介紹1238.71%展覽會(huì)929.03%引導(dǎo)旗00.00%上海搜房網(wǎng)00.00%昆山搜房網(wǎng)13.23%昆山樓市網(wǎng)13.23%路過現(xiàn)場(chǎng)00.00%短信13.23%滾動(dòng)字幕00.00%LED00.00%電話開發(fā)26.45%合計(jì)人數(shù)31100.00%已購(gòu)客戶媒體分析從成交的主力媒體來看，主要以他人介紹、戶外等媒體為主。新政后的主要成交是通過他人介紹和房展會(huì)等媒體媒體渠道。新政前后客戶的成交反差較大，客戶主要的成交從線上媒體轉(zhuǎn)變到了線下。新政出臺(tái)后從現(xiàn)場(chǎng)的來人情況可以看出政策前后的差距較大，特別是外地的客戶在受到政策的影響后反差巨大，政策后比政策前的外地客戶、本地分別下滑76%、55%，本地客已經(jīng)成為項(xiàng)目目前的主力客戶。同時(shí)，新政對(duì)客戶的心理價(jià)位、購(gòu)房首付等造成了影響，本項(xiàng)目客戶需求產(chǎn)生了明顯下滑跡象，其對(duì)兩房、三房的戶型需求分別下滑58%、74%。可以看出，首付比例提高后90㎡以上戶型需求降低明顯。昆山項(xiàng)目客戶分析新政前新政后現(xiàn)場(chǎng)來人：3.1至4.16現(xiàn)場(chǎng)來人高達(dá)736組，其中上海外省市客戶367組，占到整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)來人的50%左右；來人渠道：線上媒體戶型需求：新政前從客戶的需求來看，2房3房相對(duì)比較持平價(jià)格預(yù)算：新政前客戶的預(yù)算都比較高，8000元到8200元、8200元到8500元的客戶群體，分別占了整個(gè)的37.91%、29.62%，而9000元左右的預(yù)算也占到了整個(gè)6.79%左右。成交客戶：新政前從3月1日到4月16日合計(jì)成交130組，其中異地客戶成交82組，占了整個(gè)成交的64%，是我們的主力客戶?，F(xiàn)場(chǎng)來人：新政后現(xiàn)場(chǎng)來人直線下滑，從4.17至6.14的兩個(gè)月來253組，外地客戶逐漸消逝；來人渠道：線下媒體戶型需求：新政后客戶的需求比例調(diào)整，其中兩房的需求量得到一定的上升。價(jià)格預(yù)算：新政后客戶的預(yù)算大幅下滑，客戶對(duì)我們的基本心理價(jià)位都是在8000元左右。成交客戶：新政出臺(tái)后合計(jì)成交了31組，而本地客源成為了目前的主力，合計(jì)成交23組占了整個(gè)成交的75%左右。促銷原因從現(xiàn)場(chǎng)客戶反映來看，新政下原有直接折扣讓利難以打動(dòng)客戶，成交一度停滯不前；綠地、世茂等競(jìng)爭(zhēng)樓盤針對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)，采取不同的促銷措施，吸引人氣，現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛較好；針對(duì)我們項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，結(jié)合精裝產(chǎn)品這一昆山僅有的項(xiàng)目特色，以精裝為銷售炒作點(diǎn)，運(yùn)用有力的促銷措施，將大大提升項(xiàng)目的來人與來電量，促進(jìn)剩余房源持續(xù)銷售。促銷策略目前銷售環(huán)節(jié)中，客戶最大可享受10個(gè)點(diǎn)購(gòu)房?jī)?yōu)惠。因此，本項(xiàng)目將其中7個(gè)點(diǎn)一次性放出（即93折），給予客戶直觀的大幅度讓利，剩余3個(gè)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)把握。但93折相對(duì)綠地（86折）、世貿(mào)（9.1折）而言折扣上并無(wú)優(yōu)勢(shì)。因此，本項(xiàng)目將其折算成現(xiàn)金優(yōu)惠（3房?jī)?yōu)惠9萬(wàn)，2房?jī)?yōu)惠6萬(wàn)），并結(jié)合本項(xiàng)目精裝賣點(diǎn)，以贈(zèng)送精裝家電形式放出?，F(xiàn)階段營(yíng)銷策略

確保優(yōu)惠額度，差異性促銷策略促銷主題：“珠江地產(chǎn)（御景），價(jià)值發(fā)現(xiàn)之旅7月全面啟動(dòng)！”活動(dòng)時(shí)間：2010.7.1——2010.9.30活動(dòng)內(nèi)容：看房客戶——上門有禮，看房即贈(zèng)精美禮品一份異地自駕看房客戶，可獲贈(zèng)價(jià)值100元油卡；購(gòu)房客戶——購(gòu)買3房，享9萬(wàn)元精裝全套家具家電（可抵房款）；購(gòu)買2房，享6萬(wàn)元精裝全套家具家電（可抵房款）；獲“珠江會(huì)”會(huì)籍，尊享珠江業(yè)主特有權(quán)利；權(quán)利1：定期獲贈(zèng)珠江地產(chǎn)寄送的《珠江社區(qū)》雜志，感受珠江地產(chǎn)的人文關(guān)懷；權(quán)利2：優(yōu)先獲得珠江地產(chǎn)下屬項(xiàng)目舉辦的各類活動(dòng)，體驗(yàn)珠江特有的社區(qū)文化；權(quán)利3：介