關于項目融資的幾個問題

關于項目融資的幾個問題

1項目融資總結1.1項目資金籌集項目融資是指項目的融資形式。從嚴格意義上講，債權人原則上將項目所列的資金和權益作為債務資產的資金來源，并將項目資產作為抵押貸款的條件。這是一種未經(jīng)授權的融資活動。1.2項目融資的充放電性特點項目融資并不是“為了項目”來融資,而是“通過項目”進行融資,也就是以項目的資產、產品或服務的收益抵押進行融資。主要有以下幾個特點:(1)項目導向性。主要是依賴于項目的收益和資產而不是依賴于項目的投資方或發(fā)起人的資信來安排融資,這是項目融資的最大特點。(2)有限追索性。貸款人可以在項目的某個階段或者在一個規(guī)定的范圍內對項目借款人進行追索。除此之外,項目出現(xiàn)任何問題,借貸人均不能追索到借款人除了項目以外的任何形式的資產。(3)風險共擔性。項目融資的有限追索性導致與項目有關的各種風險以多種形式在項目相關人之間進行分擔。應該承擔多大的風險,取決于項目利益相關人的風險承受能力以及其對項目的預期回報。2商業(yè)房地產概論2.1商業(yè)地產資金比重陡增從2002年開始,商業(yè)房地產在我國飛速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)字表明,2002年,隨著中國加入世貿,國內商業(yè)地產的資金比重陡增11.8%。一波商業(yè)房地產開發(fā)投資的浪潮在我國已經(jīng)展開(見圖1)。2.2房地產開發(fā)的特點(1)需要大量的資金投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產開發(fā)投資的共性,但商業(yè)房地產對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、shoppingmall等的建設一般都需要大量的資金,而且,商業(yè)房地產經(jīng)營一般還要經(jīng)過2-3年的過渡期,需要有雄厚的資金準備。任何一家商業(yè)房地產開發(fā)公司,能否介入商業(yè)房地產市場,除了取決于其技術能力、管理經(jīng)驗以及它在以往的房地產發(fā)展過程中贏得的信譽外,還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領。(2)商業(yè)房地產經(jīng)營的風險其收益主要來源于租金收入,而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價值的上升。目前在我國的許多城市尤其是大都市,商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化,商業(yè)經(jīng)營的不確定性增大。同時在商業(yè)房地產很長的投資回收期內,周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產生極大的影響。而且,商業(yè)房地產經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內隨時可能面臨調整和虧損。因此,商業(yè)房地產經(jīng)營的風險相當大。商業(yè)房地產的上述特性說明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產開發(fā)投資實施的前提,能否有足夠長時間的靈活可用資金是商業(yè)房地產戰(zhàn)勝風險的保障,并且應該做好投資失敗分散風險的準備,否則一次失敗對商業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。3項目融資與商業(yè)房地產的結合3.1中小企業(yè)股權融資的缺陷目前我國商業(yè)房地產資金主要來自于房地產開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎的股權融資,前者積累過程相當緩慢,而后者目前在我國利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等,其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴格的限制。銀行貸款項目的風險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔,然后由銀行承擔,非常不利于風險分散。而項目融資具有融資金額巨大、風險分擔的特點,對于大型的商業(yè)房地產項目可以考慮采用項目融資的方式,來實現(xiàn)融資目標和風險屏蔽的作用。3.2在編制商業(yè)房地產項目時，應考慮以下幾點(1)商業(yè)房地產大市場規(guī)制的結追索的形式和追索的程度,取決于貸款銀行對一個項目的風險評價以及項目融資結構的設計。應該根據(jù)具體的商業(yè)房地產項目的風險系數(shù)、投資規(guī)模、投資結構、開發(fā)階段、經(jīng)濟強度、市場安排以及投資者的組成、財務狀況、生產技術管理、市場銷售能力來安排。尤其取決于商業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)自身的實力和項目的市場前景。(2)第三方間合作的風險分配風險分擔是項目融資的突出優(yōu)點,應該在投資者、貸款銀行以及其他與項目利益有關的第三方間有效地劃分項目的風險,風險分擔的程度取決于各方的實力和在項目開發(fā)中的利益對比。(3)如何利用項目的稅務損失來降低投資和融資成本商業(yè)房地產項目前期投資巨大,可以考慮如何通過合并納稅來獲得前期稅收上的利益。(4)控制現(xiàn)金流量,保證項目融資結構的第項目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活,但在設計融資結構時應最大限度地控制項目的現(xiàn)金流量,保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項目融資結構中正常債務部分的融資要求,而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。(5)風險分擔,給予債權人一定的保證對于一般的項目融資而言,長期的市場安排是實現(xiàn)有限追索項目融資的一個信用保證基礎,但是商業(yè)房地產市場前景難以確定,因此,在風險分擔時,項目投資方應該給予債權人一定的保證。(6)如何結合項目投資者的短期金融戰(zhàn)略和長期金融戰(zhàn)略來整合項目投資者的長期金融戰(zhàn)略長期融資的時間有的可達20年之久,但一般的投資者出于對當?shù)氐耐顿Y領域不熟悉采取謹慎之策僅僅把融資當作是一個過渡,所以時間不會太長。3.3房地產項目融資模式商業(yè)房地產融資可以采用通過組建項目公司進行融資的方式。包括通過項目公司、項目子公司、合伙制結構3種模式。3.3.1為貸款銀行提供國際融資的法由投資者共同投資組建一個項目公司,以項目公司的名義建設、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。項目建設期間,投資者為貸款銀行提供完工擔保。第一,項目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項目公司,并注入一定的股本資金;第二,項目公司作為獨立的生產經(jīng)營者,簽署一切與項目建設、生產和市場有關的合同,安排項目融資,建設經(jīng)營并擁有項目;第三,項目融資安排在對投資者有限追索的基礎上。在項目建設期間,投資者為貸款銀行提供完工擔保。3.3.2受到投資者的信用支持建立項目子公司,以該子公司的名義與其它投資者組成合資結構安排融資。由于項目子公司缺乏必要的信用記錄,可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。第一,容易劃清項目的債務責任。第二,項目融資有可能被安排成為非公司負債型的融資;第三,在稅務結構安排上靈活性可能會差一些。3.3.3項目資產的管理通過項目公司安排項目融資的優(yōu)點:法律關系較簡單,便于銀行就項目資產設定抵押擔保權益,融資結構上較易于被貸款銀行接受、投資者的債務責任清楚,項目融資的債務風險和經(jīng)營風險大部分限制在項目公司中,易實現(xiàn)有限追索和非公司負債型融資,可利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件,項目資產的所有權集中在項目公司,便于管理,管理上較靈活,項目公司可直接運作項目,也可僅在法律上擁有項目資產,而將項目運作委托給另外的管理公司。通過項目公司安排項目融資也有一些缺點:缺乏靈活性,很難滿足不同投資者對融資的各種要求,主要表現(xiàn)在:在稅務安排上和債務形式選擇上缺乏靈活性,雖然投資者可以選擇多種形式進行投資,但由于投資者難以直接控制項