房地產(chǎn)策劃方案匯編15篇

房地產(chǎn)策劃案(匯編15篇)房地產(chǎn)策劃案1一、活動(dòng)目的1.營造售樓部節(jié)日氛圍與人氛圍圍，以新的視覺形象吸引過往人群;2.圣誕節(jié)活動(dòng)作為項(xiàng)目奠基、認(rèn)購活動(dòng)的客戶預(yù)熱，便于實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的升溫;3.以圣誕節(jié)抽代金券、送禮物為噱頭，維系老客戶，吸引新客戶，并作為項(xiàng)目奠基與認(rèn)購信息的載體，邀約客戶至現(xiàn)場(chǎng)，強(qiáng)化產(chǎn)品認(rèn)知。4.針對(duì)前期積累客戶進(jìn)行篩選，吸引新客戶到場(chǎng)，為奠基制造人氣，為認(rèn)購儲(chǔ)藏客戶資源。二、活動(dòng)時(shí)間：20__年12月15日——20__年12月31日三、活動(dòng)主題：__圣誕月200萬獻(xiàn)禮嘉年華四、售樓部包裝方案1)售樓部入口。彩條折成房子形狀，渲染入戶氛圍。門上粘貼圣誕老人1對(duì)。2)櫥窗。雪地粘貼紙。噴雪。3)沙盤上空、接待區(qū)與影音室上空懸掛立體雪片。4)圣誕樹(3米)以及圣誕樹裝飾品。5)背景墻。彩藤編制以項(xiàng)目logo為主題的創(chuàng)意小品。6)彩燈裝飾圣誕樹與過道綠色植物。(3組10米)7)接待桌，圣誕老人擺放品與糖果拼盤。(5組)8)銷售人員裝飾。圣誕帽配飾。五、客戶告知1.老客戶告知：自項(xiàng)目面世以來，全部來電來訪客戶。短信告知。2.強(qiáng)意向的重點(diǎn)客戶：電話告知。3.新客戶：短信群發(fā)告知。短信透漏項(xiàng)目即將奠基和認(rèn)購的信息。4.短信告知：10萬條，按消費(fèi)額度發(fā)送。六、禮物選擇1)男女圣誕帽(1000套)。2)假面。(200套)3)仙女棒。(300支)七、圣誕節(jié)代金券抽取活動(dòng)：1.主題：港灣圣誕月200萬獻(xiàn)禮嘉年華2.目的：針對(duì)認(rèn)購活動(dòng)的預(yù)熱，進(jìn)一步甄選、套牢客戶。3.獎(jiǎng)券總金額：200萬。4.獎(jiǎng)券分派表：500元200張20%1000元700張70%20__元100張10%累計(jì)1000張100%總金額100萬5.抽取形式：1)告知全部老客戶到售樓部現(xiàn)場(chǎng)抽取代金券，領(lǐng)取禮物。2)圣誕節(jié)活動(dòng)期間，凡到場(chǎng)客戶均可抽取代金券。3)客戶抽取代金券一張，登記客戶信息，能夠轉(zhuǎn)讓。4)代金券可抵沖購房款，每人僅限一張，以最高金額最準(zhǔn)。5)代金券累計(jì)1000張，抽完即止，早到早得。6)代金券可與認(rèn)購優(yōu)惠累計(jì)使用。房地產(chǎn)策劃案2活動(dòng)目的（效果預(yù)期）：1、建立品牌認(rèn)知度，讓購房者簡(jiǎn)樸選房。2、透過開盤活動(dòng)集中放量，將前期意向客戶轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購置力。3、現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍的營造，提高現(xiàn)場(chǎng)樓盤銷售業(yè)績(jī)，提高客戶成交比例。4、快速聚集人氣，在確保最大程度成交量的同時(shí)，透過細(xì)節(jié)把控、品牌形象展示，樹立客戶口碑。5、項(xiàng)目的宣傳造勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目出名度，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，較大幅度的提高市場(chǎng)美譽(yù)度。為此后二期、三期的推廣、銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。開盤資料構(gòu)成：銷售現(xiàn)場(chǎng)簽約組織+氛圍布置物料準(zhǔn)備+外場(chǎng)演藝+明星活動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤流程1、8：30-9：00領(lǐng)導(dǎo)嘉賓到場(chǎng)，由禮儀人員引領(lǐng)為其佩帶胸花，并引領(lǐng)至休息區(qū)休息。2、9：00-9：05外場(chǎng)大鼓熱場(chǎng)，9點(diǎn)鑼鼓準(zhǔn)時(shí)響起，由禮儀人員將領(lǐng)導(dǎo)從休息區(qū)邀請(qǐng)至舞臺(tái)前嘉賓席就坐，準(zhǔn)備正式開始。3、9：05-9：10主持人致辭，開場(chǎng)音樂響起，主持人上臺(tái)介紹活動(dòng)主題、資料，并簡(jiǎn)短對(duì)項(xiàng)目做介紹；而后依次介紹到場(chǎng)的公司領(lǐng)導(dǎo)。4、9：10-9：15公司領(lǐng)造成辭，主持人邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)講話，由禮儀人員引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)及下場(chǎng)就坐。5、9：15-9：25明星上場(chǎng)，主持人邀請(qǐng)明星出場(chǎng)、上臺(tái)致辭。后由禮儀人員引導(dǎo)下場(chǎng)就坐。6、9：25-9：30剪彩典禮，主持人邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)以及明星為項(xiàng)目開盤剪彩，禮儀引導(dǎo)剪彩嘉賓上臺(tái)，由領(lǐng)導(dǎo)用剪刀剪斷花球之間的紅綢，與此同時(shí)，禮炮齊鳴，煙花四起。7、9：30-9：35舞獅表演，舞獅上臺(tái)表演。8、9：35-9：40點(diǎn)睛，納福，舞獅表演后，兩頭祥獅臥于舞臺(tái)中間，此時(shí)主持人邀請(qǐng)兩位領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)為祥獅點(diǎn)睛。祥獅點(diǎn)睛后，完畢采青表演。并由這兩位領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)為其納福。（納福：當(dāng)祥獅在采到青后，從其嘴里將吐出由祝愿文字的紅色條幅，這時(shí)由領(lǐng)導(dǎo)將該條幅從祥獅口中取下并展示與觀眾面前，納福結(jié)束）。9、9：40-10：00明星現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)，邀請(qǐng)明星與項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)上場(chǎng)。由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)為明星贈(zèng)予禮物后退場(chǎng)。由主持人對(duì)其進(jìn)行訪談、并邀請(qǐng)3名觀眾上場(chǎng)與明星進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)游戲。并準(zhǔn)備宣紙與毛墨邀請(qǐng)其現(xiàn)場(chǎng)書法展示、為項(xiàng)目開盤書寫文字。10、10：00開盤典禮結(jié)束，主持人宣布開盤典禮結(jié)束、領(lǐng)導(dǎo)退場(chǎng)、明星進(jìn)入休息室內(nèi)休息。準(zhǔn)備植樹活動(dòng)?，F(xiàn)場(chǎng)選房正式開始。11、10：00-12：00節(jié)目表演，電聲小提琴演奏、舞蹈表演、男高音歌手演唱、魔術(shù)表演、變臉表演、穿插多次有獎(jiǎng)問答及互動(dòng)游戲。12、12：00-01：00午餐，背景音樂播放。13、01：00-15：30節(jié)目表演，歌手演唱、樂隊(duì)表演、薩克斯演奏、太級(jí)劍舞、雜技表演、拉丁舞表演、穿插多次有獎(jiǎng)問答及互動(dòng)游戲。14、15：30背景音樂播放。樓盤開盤活動(dòng)策劃思路開盤慶典策劃思路：強(qiáng)調(diào)氛圍、突出品位、提高檔次、有條不紊、圓滿成功本次開盤其實(shí)就是針對(duì)前期意向客戶聚集能量的一次有效釋放，透過精心的現(xiàn)場(chǎng)布置與豐富的節(jié)目表演和互動(dòng)活動(dòng)，充足營造當(dāng)天開盤活動(dòng)的氛圍。將潛在客戶群充足的挖掘出來，讓客戶更具信心，更滿意地購置公園壹號(hào)的房子，使之達(dá)成最大化的成交量，為開盤當(dāng)天以及此后的營銷計(jì)劃起到推波助瀾的作用。活動(dòng)概述：活動(dòng)主題：成都____X一期開盤活動(dòng)；活動(dòng)時(shí)間：20__年X月X日參加人員：誠意客戶及其別人員、公司領(lǐng)導(dǎo)及工作人員、各媒體記者、演藝嘉賓活動(dòng)形式：開盤典禮、現(xiàn)場(chǎng)選房、助興表演、明星見面現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)主辦：四川____房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前期準(zhǔn)備工作為確保開盤活動(dòng)的有序開展，在開盤前一日，準(zhǔn)備工作務(wù)必完備，多個(gè)因素思考周全，以期達(dá)成最佳效果。下列有關(guān)設(shè)施需貫徹到位，對(duì)整個(gè)流程進(jìn)行完整性檢查。1、整體工作以銷售開盤當(dāng)天工作為重心，采用一種總指揮三條線路（三個(gè)區(qū)域）進(jìn)行分工協(xié)作的模式，其它管理及后勤人員進(jìn)行多方配合。2、有關(guān)人人員邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓參加（涉及市領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、建筑公司負(fù)責(zé)人、新聞媒體電視臺(tái)、日?qǐng)?bào)記者等)3、其它準(zhǔn)備工作，如領(lǐng)導(dǎo)講話稿、主持人串聯(lián)詞導(dǎo)視系統(tǒng)、有關(guān)印刷品、水果等食物、桌椅擺放；認(rèn)購區(qū)（銷售部擺放竹藤椅10套）選房等待區(qū)（擺放竹藤椅50套）休息區(qū)擺放竹藤椅500套、嘉賓席20套；在銷售部外、形象展示噴繪、餐臺(tái)、舞臺(tái)搭建、音響、噴繪、絎架、升空氣球；當(dāng)天用的鞭炮、彩煙、禮炮、紅花彩帶等用品；需與我公司提前交流，做到奠基典禮當(dāng)天分工有序。4、挑選出適合本次活動(dòng)主持人，規(guī)定主持人形象好、經(jīng)驗(yàn)豐富、能HOID住全場(chǎng)且能說會(huì)道，主持開盤活動(dòng)典禮。5、邀請(qǐng)警察及城管部門在開盤當(dāng)天維持秩序；現(xiàn)場(chǎng)停車區(qū)提前劃分，方便客戶及嘉賓出入；理解當(dāng)天的天氣狀況，準(zhǔn)備雨具。有關(guān)人員工作分工1、工作人員各就各位，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到迎接來賓，確保來賓車隊(duì)行駛安全；禮儀小姐依次為嘉賓佩戴紅花。2、物業(yè)、財(cái)務(wù)、銷售、管理、配合等各人員按照各自分工崗位到位；三大分工區(qū)域人員到位的檢查，以及總體指揮系統(tǒng)的檢查；各崗位人員熟悉操作本崗流程，等待開盤。停車場(chǎng)區(qū)域保安組織客戶停車，由指定停車區(qū)開始沿公路輔道停放汽車。3、舉辦開盤典禮，由公司領(lǐng)造成辭剪彩。在其等待區(qū)域?qū)才乓幌盗谢顒?dòng)以供等待客戶打發(fā)時(shí)光。4、開始按流程進(jìn)行客戶選房，客戶在等待區(qū)等待時(shí)，安排工作人員提示客戶準(zhǔn)備前期的VIP卡、入會(huì)費(fèi)收據(jù)、身份證原件等資料。5、外場(chǎng)工作人員負(fù)責(zé)升空氣球的維護(hù)、全部導(dǎo)視系統(tǒng)的維護(hù)，負(fù)責(zé)外場(chǎng)的督導(dǎo)及協(xié)調(diào)、內(nèi)場(chǎng)的秩序及清潔。在外圍區(qū)域服務(wù)中，在干果擺臺(tái)處擺放干果、飲料等。（隨時(shí)注意食品存量，局限性時(shí)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充。）6、演藝明星接待、安排見面會(huì)及現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)。7、午餐發(fā)放及活動(dòng)流程跟進(jìn)，在發(fā)放過程中，由保安協(xié)同向現(xiàn)場(chǎng)參觀客戶進(jìn)行發(fā)放，注意秩序的維護(hù)。預(yù)留工作人員的午餐，并向各個(gè)崗位的工作人員發(fā)放，工作人員可進(jìn)行輪流用午餐。根據(jù)天氣狀況，若下雨，需向客戶發(fā)放雨傘。同時(shí)活動(dòng)出口處擺放收集箱，向離開的客戶收回傘。促銷活動(dòng)優(yōu)惠政策用折扣優(yōu)惠和禮物派送充足引爆市場(chǎng)，在充足消化客戶的前提下，運(yùn)用價(jià)格方略于實(shí)施價(jià)格上漲，實(shí)為有升暗降，以增進(jìn)銷售。為使客戶更加滿意，讓開盤順工作利進(jìn)行，優(yōu)惠細(xì)則以下。開盤優(yōu)惠活動(dòng)1、針對(duì)前期已排號(hào)認(rèn)籌客戶：給于按揭2%、一次性付款4%的優(yōu)惠政策。2、未排號(hào)客戶(新客戶)：按揭優(yōu)惠1%、一次性付款3%的優(yōu)惠政策。3、對(duì)于排號(hào)前三十名到場(chǎng)簽合同的客戶無論其付款方式均給于3%的優(yōu)惠4、老客戶帶新客戶送老客戶一年物管費(fèi);一次性付款的客戶無論與否排號(hào)均送電動(dòng)車一輛。5、售房現(xiàn)場(chǎng)開展抓金幣活動(dòng)，所抓金幣總面值能夠直接充抵房款。抓金幣活動(dòng)僅限購置三房客戶，每戶限抓兩次）房地產(chǎn)策劃案3一、策劃緣起東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活7月22日，在____省文化廳和____市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨_(dá)___省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不停朝著海岸新潮流升級(jí)。____深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加潮流的海風(fēng)吹拂。二、合作優(yōu)勢(shì)《××周刊》，先鋒潮流為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航同是7月22日，全球潮流生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊?！丁痢林芸肥莀___市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在____兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，通過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。三、媒體互動(dòng)《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開創(chuàng)最新傳媒模式為了充足傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加精確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍及____、東莞的高檔寫字樓、崇高酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)予的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳輸效果，達(dá)成其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。四、報(bào)道辦法全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷1、介紹鹽田簡(jiǎn)史：概括山海鹽田，幾年巨變2、描述旅游東部：到處美景到處家的環(huán)境3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟4、展示成熟配套：統(tǒng)計(jì)潮流小鎮(zhèn)故事5、圖說東方夏威夷：動(dòng)感都市的社區(qū)廣告五、其它配合全方面互動(dòng)，《××周刊》期待合作1、采訪國土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖2、組織看樓專車免費(fèi)服務(wù)3、贈(zèng)予老板、總經(jīng)理專訪__4、請(qǐng)中介公司、專家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢(shì)5、其它合作另行協(xié)商房地產(chǎn)策劃案41、產(chǎn)品的調(diào)研只有對(duì)樓盤進(jìn)行充足的調(diào)研，才干找出了本身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣，我們才干對(duì)癥下藥，才干在理性的基礎(chǔ)上，充足發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才干行之有效。（1）物業(yè)的定位;（2）建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;（3）目的市場(chǎng)的分析;（4）目的顧客的特性、購置行為的分析;2、市場(chǎng)的調(diào)研或許有人講，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知，市場(chǎng)調(diào)研的目的'是從感性的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不停變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提高到理性的層次，科學(xué)地對(duì)全部在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;（2）重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與SWOT的分析;（3）與現(xiàn)在正處在強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;（4）與將來競(jìng)爭(zhēng)狀況的分析和評(píng)定。3、企劃的定位定位是全部廣告行為開展的一種主題，就像一種圓心，通過項(xiàng)目的調(diào)研，制訂樓盤定位，提煉USP（獨(dú)特的銷售主張），提出推廣標(biāo)語，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。尋找最能代表目的顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。4、推廣的方略及創(chuàng)意的構(gòu)思房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時(shí)間安排，更沒有周期概念。當(dāng)樓盤無明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究方略性、計(jì)劃性5、傳輸與媒介方略的分析有人說，廣告費(fèi)花在媒體上有二分之一是浪費(fèi)的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才干使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤最大化。整合傳輸則是圍繞既定的受眾，采用全方位的立體傳輸，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目的;（2）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;（3）不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;（4）不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;（5）不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)DM分析;（7）戶外或其它媒體的分析;（8）不同的媒體組合形式的分析。6、階段性推廣總體方略房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時(shí)間安排，更沒有周期概念，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則始終處在被動(dòng)狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。規(guī)范的市場(chǎng)營銷對(duì)樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性方略尤為重要。7、階段性廣告和媒介宣傳房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目的為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)顧客外媒體，印刷媒體和公共傳輸媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的三套車縱橫交錯(cuò)，整合傳輸。（1）廣告的重點(diǎn);（2）廣告的主題和體現(xiàn)手法;（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;（4）媒體的公布形式和頻率;（5）整合傳輸?shù)姆铰?（6）媒體公布的代理。8、階段性促銷活動(dòng)的方略促銷的最大目的是，在一定時(shí)期內(nèi)，以多個(gè)方式和工具來刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，達(dá)成銷售增進(jìn)的目的。（1）促銷活動(dòng)的主題;（2）促銷活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督;（3）促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;（4）促銷活動(dòng)的效果評(píng)定和市場(chǎng)反映的總結(jié)。9、階段性公共關(guān)系的方略善于借用多個(gè)社會(huì)事件制造樓盤的新聞噱頭，并運(yùn)用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨(dú)特的形象。10、定時(shí)廣告效果跟蹤和信息反饋廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng)，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。11、定時(shí)跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營銷競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防備于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營銷變數(shù)能及時(shí)地反映和應(yīng)對(duì)。12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)當(dāng)是簡(jiǎn)樸地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的極力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)當(dāng)貫穿營銷決策的每一種環(huán)節(jié)的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。由于一種決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得房地產(chǎn)策劃案5一、活動(dòng)目的：通過“辭舊歲.送愛心”主題公益活動(dòng)，把新老業(yè)主邀約到九座花園，維系客戶感情，解說項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取老業(yè)主轉(zhuǎn)介；邀約陌電新客戶，理解項(xiàng)目，促成意向成交。二、活動(dòng)內(nèi)容：置業(yè)顧問告知前期老業(yè)主和陌電客戶，于規(guī)定時(shí)間來九座花園參加太白印象組織的“辭舊歲.送愛心”公益活動(dòng)。在分類客戶送來的愛心物品后，送客戶新年小禮包。帶老業(yè)主參觀產(chǎn)品推薦室，將項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)；對(duì)陌電客戶進(jìn)行產(chǎn)品推薦。拍照留影，評(píng)比最佳笑容做太白印象的“愛心形象大使”。三、活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)：時(shí)間：2__年12月30號(hào)下午2點(diǎn)----20__年1月3號(hào)地點(diǎn)：__x四、邀約客戶：為了確保最大數(shù)量的客戶達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)，邀約分兩次進(jìn)行；第一次邀約時(shí)間為：20__年12月28日星期五，短信提前告知全部已成交客戶和陌電客戶活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)。第二次邀約時(shí)間為20__年12月30日星期日，電話邀約客戶下午2點(diǎn)參加。

老業(yè)主邀約說辭：__X先生士，我是你的置業(yè)顧問小X，昨天給你發(fā)的信息你收到了吧？咱們社區(qū)與西安愛心聯(lián)盟組織的“辭舊歲.送愛心”活動(dòng)安排在今天下午2點(diǎn)，家里某些閑置的衣物，咱們集中起來，一是獻(xiàn)出我們的愛心，二來也可覺得咱們節(jié)省打理時(shí)間，屆時(shí)咱們還要評(píng)比一種太白印象的“愛心大使”，尚有新年禮物相送，你看你下午幾點(diǎn)能到？

陌電客戶邀約說辭：__X先生士，我是太白印象的置業(yè)顧問小X，昨天給你發(fā)的信息收到了吧？是這樣的，我們和西安愛心聯(lián)盟組織的捐獻(xiàn)舊衣物獻(xiàn)愛心活動(dòng)，今天下午兩點(diǎn)舉辦，誠邀你參加，你必定是一種有愛心的人，我和您預(yù)約一下下午的時(shí)間。以上為房地產(chǎn)元旦營銷活動(dòng)策劃案的部分內(nèi)容，更多內(nèi)容請(qǐng)下載后查看。如果您對(duì)我們的資料感到滿意，請(qǐng)關(guān)注，謝謝支持！房地產(chǎn)策劃案6分析：從已購客戶的行業(yè)特性來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽本地的數(shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在首先擬定了我們重要的宣傳目的。4.居住區(qū)域分析：分析：從項(xiàng)目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域狀況的分析中，我們能夠看出我們的重要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們后來的宣傳通路指明的方向。五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析：__在前期的媒介宣傳過程中，重要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷活動(dòng)，重要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了某些老客戶的維系活動(dòng)。在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng);二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺少對(duì)項(xiàng)目主題的支撐;三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄局限性。六、分析|總結(jié)：1.對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一種簡(jiǎn)要的分析，通過分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇疽韵拢菏袌?chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充滿著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來講已基本上能夠滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，并且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就能夠說20__年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供不不大于求的買方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來說，漢沽將是一種各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。我們從現(xiàn)在所理解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷售狀況來看，即使?jié)h沽已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，即使各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到對(duì)應(yīng)的認(rèn)知，即使各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差別較大(涉及產(chǎn)品及價(jià)格)，但是卻沒能有一種項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)狀況下，首先給我們留下了一種絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，首先也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及將來工作中的跟進(jìn)方法。如果我們能夠在將來的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)節(jié)我們的營銷戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一種方面說我們的產(chǎn)品是最佳的，但我們能夠說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最佳的，即使我們銷售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。即使現(xiàn)在市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是由于我們沒能在項(xiàng)目的前一階段銷售過程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。消費(fèi)者：在漢沽本地的消費(fèi)市場(chǎng)中，重要以工薪收入階層為主，這是由本地相對(duì)單一的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造所造成的。即使這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購置房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于普通消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就闡明他們是我們的目的消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。第一篇：分析篇一、市場(chǎng)背景：漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要構(gòu)成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)公司300余家，重要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門類。漢沽不僅是一種工業(yè)重地，并且還是一種魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。__所在寨上街，其南部為天津老牌化工公司—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功績(jī)，但隨著改革開放的進(jìn)行及國有老公司的通病，公司的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)本地經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的調(diào)節(jié)，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)構(gòu)造的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一種經(jīng)濟(jì)構(gòu)造多角化的地區(qū)，從而確保漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)重要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。1.在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰呢?2.在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河社區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體因素我們分列以下：綠地人家處在天化的附近，濱河社區(qū)處在烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對(duì)的位置優(yōu)勢(shì)，局限性以與第壹城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對(duì)第壹城銷售造成直接威脅;綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接;而濱河社區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài);綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目的人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷售均價(jià)基本狀況綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價(jià)較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。濱河社區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)樸裝修。井田·藍(lán)月灣6萬平方米20__l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的承認(rèn)，因此我們有理由說，漢沽市場(chǎng)的重要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕栌枰宰銐虻闹匾?。在兩室的銷售當(dāng)中重要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的典型戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬左右。3.樓棟售出率分析分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出狀況的分析中我們能夠看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售狀況普通。出現(xiàn)這種狀況的因素，首先是現(xiàn)場(chǎng)銷售控制的因素，首先也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售狀況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：四、已購客戶分析1.付款方式分析：分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中能夠看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，闡明本地的消費(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問題，但他們含有相稱穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這固然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。2.年紀(jì)構(gòu)造分析：分析：我們從已購客戶的年紀(jì)層面上去分析，重要能夠得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，含有一定的購置力及資金支配能力，對(duì)應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的規(guī)定也較高。并且我們從客戶的年紀(jì)層次分析中還能夠得出另外一種問題，即是他們的需求不只存在于房子首先，在生活當(dāng)中尚有更多的需求，例如：兒女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽本地群眾對(duì)本地經(jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子房地產(chǎn)策劃案7一、活動(dòng)目的：制造轟動(dòng)效應(yīng)，引發(fā)關(guān)注，將買房者聚集到售樓現(xiàn)場(chǎng)，營造熱烈的購房氛圍。二、活動(dòng)手法：線上線下，雙管齊下。三、活動(dòng)時(shí)間：線上推廣時(shí)間：20__年11月20日至20__年12月20日線下推廣時(shí)間：20__年12月25日至20__年12月26日(圣誕節(jié)，周末)四、活動(dòng)地點(diǎn)：線上推廣：__線下推廣：__售樓部五、活動(dòng)方式：1、線上推廣：1)創(chuàng)意思路：想要以較低的投入制造轟動(dòng)效應(yīng)，引發(fā)關(guān)注，能夠制造事件，或運(yùn)用近期熱點(diǎn)事件進(jìn)行炒作，如果做得好最佳能形成一種新聞事件，引發(fā)其它媒體的關(guān)注和免費(fèi)報(bào)道。但運(yùn)用熱點(diǎn)事件應(yīng)注意不要給自己造成負(fù)面影響。與__聯(lián)合，制造事件。同時(shí)在有關(guān)房產(chǎn)、門戶、絡(luò)論壇上進(jìn)行軟文傳輸，將友引入?yún)⒓诱{(diào)查、投票或發(fā)表觀點(diǎn)，并以此為根據(jù)獲得參加下線超級(jí)現(xiàn)金大獎(jiǎng)活動(dòng)的資格。2)方案一：糧油漲價(jià)揪人心，__樓盤派現(xiàn)金。先介紹農(nóng)產(chǎn)品漲價(jià)給居民生活帶來的影響，介紹友對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的支招，例如菜奴攻略、買菜36計(jì)等。然后規(guī)定參加者填寫資料(資料填寫表里植入對(duì)樓盤的介紹，如__樓盤的價(jià)格是__元/平米您與否懂得?讓參加者選擇)，參加調(diào)查、投票。完畢任務(wù)者能夠獲得幸運(yùn)號(hào)碼一種，憑此號(hào)碼和登記的身份證資料，能夠到場(chǎng)參加抽獎(jiǎng)，中獎(jiǎng)率100%，直接是現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，最高獎(jiǎng)金相有關(guān)一種家庭5年的買菜費(fèi)用50000元。3)方案二：我出錢，你出主意，解決__之爭(zhēng)。針對(duì)現(xiàn)在絡(luò)上吵得不可開交的__之爭(zhēng)，已嚴(yán)重影響到市場(chǎng)秩序及顧客利益，為謀求解決方法，參加者先登記個(gè)人資料，然后能夠發(fā)表__之爭(zhēng)的危害，能夠站在__等的角度提出可行性解決方法，以及將來如何避免這類惡性競(jìng)爭(zhēng)事件。其發(fā)表的觀點(diǎn)支持率達(dá)成一定比例或者排名在前300名，將獲得參加線下現(xiàn)金派送活動(dòng)資格。獎(jiǎng)品為現(xiàn)金，100%中獎(jiǎng)，獎(jiǎng)金最高額度50000元。4)費(fèi)用預(yù)算：線上推廣費(fèi)用預(yù)算2萬元。2、線下推廣：1)現(xiàn)金大派送(中獎(jiǎng)率100%)a.創(chuàng)意思路：吸引客流最佳的方式就是免費(fèi)午餐。配合線上宣傳，以100%中獎(jiǎng)率和超級(jí)大獎(jiǎng)，吸引顧客到場(chǎng)。b.獎(jiǎng)品設(shè)立：10元現(xiàn)金獎(jiǎng)若干，50元現(xiàn)金獎(jiǎng)200名，100元現(xiàn)金獎(jiǎng)100名，1000元現(xiàn)金獎(jiǎng)，10名，5萬元超級(jí)現(xiàn)金大獎(jiǎng)1名。c.活動(dòng)規(guī)則：50元、100元、1000元現(xiàn)金大獎(jiǎng)，現(xiàn)場(chǎng)派送現(xiàn)金;5萬元現(xiàn)金大獎(jiǎng)，訂立購房合同后直接從房款內(nèi)扣除。d.費(fèi)用預(yù)算：8萬元。e.人均費(fèi)用(含線上推廣)：353元。(由于10元現(xiàn)金獎(jiǎng)的沖淡，實(shí)際支出會(huì)更小)2)一元拍賣(可選，重要用于沒有參加線上活動(dòng)的顧客);a.創(chuàng)意思路：根據(jù)公司少花錢、多辦事的原則，拍賣是個(gè)比較好的方式。首先，人都是有好占便宜的思想，對(duì)房屋有剛性需求的個(gè)人或家庭顧客這一特性更是明顯。一元起拍，從參加者角度來看，投入小，收獲大，吸引力強(qiáng)。并且活動(dòng)充滿趣味性，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)氛圍的營造必定能起到非常好的效果。而從主辦方的角度來看，表面上花了諸多錢購置拍品，但事實(shí)上由于參拍者互相抬價(jià)，最后成交價(jià)基本與購置價(jià)相稱，而批量購置享有團(tuán)購價(jià)后，最后成交價(jià)甚至可能高于購置成本。此項(xiàng)基本等于不花錢，辦大事。b.拍賣品設(shè)立：拍賣品價(jià)格不適宜過高，最佳控制在200元以內(nèi)，這樣客人參加度會(huì)更高。拍賣品應(yīng)是家庭日常使用較多的，或者有創(chuàng)意的產(chǎn)品。建議：乒乓球拍、球拍、羽毛球拍、電水壺、加濕器、煮蛋器、剔須刀、健康秤、豆?jié){機(jī)、廚房套刀、瑜珈墊、收納箱、抱枕、cd盒、湯鍋、車載吸塵器等。c.費(fèi)用預(yù)算：拍品購置成本預(yù)計(jì)2萬元，成交金額預(yù)計(jì)15000-25000元。最后可能趨于零投入。3)投飛鏢，享優(yōu)惠(可選，重要用于沒有參加線上活動(dòng)的顧客)a.創(chuàng)意思路：增加活動(dòng)的娛樂性和營造活動(dòng)氛圍，同時(shí)還能夠給客戶帶來一定的收益。在房屋不打折的狀況下，采用對(duì)顧客優(yōu)惠的折衷方式。b.活動(dòng)規(guī)則：訂立認(rèn)購書后，有3次投鏢機(jī)會(huì)，投中的環(huán)數(shù)乘以100為現(xiàn)金優(yōu)惠金額，優(yōu)惠可直接抵沖購房款。c.費(fèi)用預(yù)算：3萬元。房地產(chǎn)策劃案8一、項(xiàng)目介紹：本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層構(gòu)成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，累計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20__年5月底辦下。由此可見，現(xiàn)在本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)構(gòu)成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占全部可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：A、東南板塊及鄭汴路商圈。鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊重要由三部分構(gòu)成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。鄭汴路沿線重要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤構(gòu)成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的崇高住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌辨別與借勢(shì)，純正以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，并且為二期、三期制造了品牌障礙。東明路南段沿線現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，重要由東明花園、佳藝花園等樓盤構(gòu)成。航海東路與107國道沿線是20__年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎全部的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）B、小戶型市場(chǎng)概況。自20__年終潮流PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)快速發(fā)展起來。特別是20__年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供不大于求到供不不大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的狀況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)成果完全一致。本次燕歸二期開發(fā)的正是這類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。能夠說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢(shì)。（小戶型市場(chǎng)詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）C、商鋪市場(chǎng)商鋪是一種比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少?zèng)Q定的。現(xiàn)在鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處在起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的重要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。三、項(xiàng)目SWOT分析一）優(yōu)勢(shì)1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不停的需求是我方樓盤最有力的支撐。市場(chǎng)細(xì)分以下：a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過分消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一種大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目的群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相似，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣根本。本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求局限性。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕潮流族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)查目的：理解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費(fèi)支撐力度）調(diào)查辦法：分層隨機(jī)抽樣（不同年紀(jì)層）和分塊隨機(jī)抽樣調(diào)查范疇：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界調(diào)查時(shí)間：20__、4、14鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。理解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。20__、4、14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，闡明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力局限性3、小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感4、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位6、商鋪為上下兩層，普通下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)普通80—150元/月8、作為初次購置者，最重要的還是價(jià)格9、他們討厭鄭汴路現(xiàn)在的工作和居住環(huán)境，他們謀求方便、安逸、清凈10、相稱一部分是河南總代理，不必過多的現(xiàn)場(chǎng)銷售11、同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故普通員工無福利分房的可能12、普通員工不會(huì)由于工作而就近選擇居住地，她們往往由于居住而更換工作，普通員工流動(dòng)性比較大13、對(duì)60—80平米的兩室較感愛好，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力14、本房地產(chǎn)出名度不高，口碑不好15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同將來大道板塊同樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利A、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，并且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。二）劣勢(shì)1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，這三種物業(yè)形態(tài)的目的群是完全不同的置業(yè)目的。特別是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳?，F(xiàn)在，普通142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)因素，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且這類房源還要和周邊金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎全部的樓盤相競(jìng)爭(zhēng)。特別是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（普通小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，造成營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營銷工作是一種巨大的挑戰(zhàn)。2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要通過嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。6）非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與現(xiàn)在鄭汴路商戶想變化每天吃大排擋的愿望不符。三）、機(jī)會(huì)1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，造成租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費(fèi)用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市常3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定公司中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價(jià)較低的房屋。這些房屋普通位于商鋪附近，方便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。4）大賣潮的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。a）小戶型的特性造成目的客戶對(duì)居住環(huán)境規(guī)定不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性能夠弱化。b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤有“大賣潮作依靠，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)說含有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶，故推廣中可采用鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體方略，節(jié)省大量的推廣成本。d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無余，故期房從另首先說是一種優(yōu)勢(shì)。e）以大賣場(chǎng)做依靠，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量。f）鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)之久，總投資20__億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完畢。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。四）威脅1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。ii。鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和，過量的小戶型的投放勢(shì)必造成更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期都有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)親密關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。房地產(chǎn)策劃案9前言任何的廣告策劃案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提高品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一種精確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)__市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了進(jìn)一步細(xì)致的理解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì)，以達(dá)成或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。第一節(jié)市場(chǎng)分析一、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況(一)20__年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加。20__年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增加87.4%，是近年來增加較快的。(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)構(gòu)成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同時(shí)增加。1、土地前期投入增加。20__年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)公司購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費(fèi)3057萬元，分別比去年同期增加14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完畢土地開發(fā)面積9.7萬平方米。2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增加。20__年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增加145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增加87.4%，對(duì)全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增加奉獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完畢6630萬元，增加1.2倍，辦公樓房完畢投資542萬元，增加3.9倍。3、公司融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20__年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增加2.6倍，從其構(gòu)成看，運(yùn)用外資資金增加最快，公司自籌資金最多。1-8月公司自籌資金13152萬元，增加3.8倍;運(yùn)用外資資金1050萬元，增加69倍，其它資金8004萬元，增加2.5倍。4、住房銷售高速增加。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增加27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增加勢(shì)頭，20__年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增加82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增加1.2倍。5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與都市化建設(shè)緊密，都市化建設(shè)增進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式都市擴(kuò)展建設(shè)增進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家公司中，__區(qū)內(nèi)集中了14家，__縣3家，__縣2家，__市1家。二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超出商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增加63.6%。從商品房空置時(shí)間來看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增加，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了公司的開發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)公司的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。二是房地產(chǎn)公司素質(zhì)良莠不齊，公司開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來都市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一種項(xiàng)目孵出一種房地產(chǎn)開發(fā)公司的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20__年全市參加年檢的公司達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢公司的30.8%。就現(xiàn)在有開發(fā)工作量的20個(gè)公司而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元下列有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元下列有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)公司重要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金，有的開發(fā)項(xiàng)現(xiàn)在期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款，缺少后續(xù)開發(fā)能力。三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅社區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，某些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，克制了消費(fèi)者的購置欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)公司信貸政策調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)藏貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款合用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“獲得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)公司獲得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款規(guī)定貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目規(guī)定項(xiàng)目主體構(gòu)造封頂，才能夠放貸;尚有就是居民收入低，克制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？傮w看來，我市房地產(chǎn)業(yè)含有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。市委、市政府提出加緊都市化建設(shè)步伐，都市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20__年我市都市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市都市化率提高一種百分點(diǎn)，最少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國人均GDP達(dá)成300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增加期，20__年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;現(xiàn)在我市城鄉(xiāng)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20__年城鄉(xiāng)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)成這一原則，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0__年婁底市城建投資公司成立，婁底都市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施市場(chǎng)化，通過項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)施市場(chǎng)化經(jīng)營，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。三、__市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)“同類”定義為含有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將__市__開發(fā)區(qū)，__市__區(qū)及__區(qū)進(jìn)行大致對(duì)比分析以下：1、__開發(fā)區(qū)。由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、都市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。總體來說，__開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。__大酒店：核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店原則概念其周邊自然環(huán)境好;用綠色和五星級(jí)酒店原則來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會(huì)成功人士等;其定位為社會(huì)高薪階層。2、__地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。__農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：核心競(jìng)爭(zhēng)力：__市、區(qū)兩級(jí)政府同意興建的__區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功效優(yōu)勢(shì)：擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。2、__城區(qū)地帶。__商業(yè)廣場(chǎng)：核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原__批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。有功效優(yōu)勢(shì)：總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米住房均價(jià)500多元每平方米。門面20__元至11000元每平方米。定位：__地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段當(dāng)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功效財(cái)富街區(qū)。__商城：核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。四、消費(fèi)者分析根據(jù)《__房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購房心理和對(duì)住宅(辦公樓)規(guī)定以下：1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，多個(gè)活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)合要足夠;在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，更具當(dāng)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;2、住宅(辦公樓)及其周邊的配套設(shè)施的基本規(guī)定為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、球場(chǎng)、圖書館、棋__室等;3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，由于多層住宅的價(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。并且后來的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的規(guī)定a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和某些特色服務(wù)(如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等);b、物業(yè)公司應(yīng)與社區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1環(huán)境：坐擁__火車站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。__、__鐵路在這里呈十字交匯，東至__、__，南至__、__、西去__、__，北達(dá)首都。__火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。2地段：位于火車站正對(duì)面，附近樓盤以__商業(yè)步行街、__商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相稱的人氣和居住出名度。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈。3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息__火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。物管：智能化管理，確保了業(yè)主的當(dāng)代化規(guī)定，符合本案的定位主題。更是目的消費(fèi)者著重考慮的主題。4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：社區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，多個(gè)樓層合理布置。更有當(dāng)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)合、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購置不動(dòng)產(chǎn)保值是最佳的選擇。8本地市場(chǎng)樓盤不多，含有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析1)品牌號(hào)召力：__房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以__、__為代表的房地產(chǎn)公司通過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相稱的經(jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這首先并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。2)市場(chǎng)承受能力：由于__市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤尚未出現(xiàn)。與否能夠把高收入人士吸引過來，是相稱核心的問題，這要取決于本案品質(zhì)與否擁有高品質(zhì)這一因素。3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析第三節(jié)推廣方略界定一、目的消費(fèi)群界定從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目的消費(fèi)群及其有關(guān)特性是：1目的消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及本身含有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。2年紀(jì)：年紀(jì)大概在35到55歲，3家庭構(gòu)造已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對(duì)生活規(guī)定很有質(zhì)感。4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的規(guī)定，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，現(xiàn)有“物有所值”。5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，但愿通過外在條件來追求文化品位。房地產(chǎn)策劃案10名城是一座集商品住宅和商業(yè)旺鋪于一體的社區(qū)。為使名城的銷售達(dá)成“更上一層樓“的目的，特決定舉辦五一晚會(huì)?，F(xiàn)對(duì)本次五一晚會(huì)實(shí)施方案詳述以下：一、活動(dòng)時(shí)間20__年5月1日18：00—21：00二、活動(dòng)地點(diǎn)名城中心廣場(chǎng)三、活動(dòng)主題望月主題釋義：該主題將開發(fā)商與五一有機(jī)地結(jié)合起來，同時(shí)渲染出一種家的溫馨氛圍，暗喻進(jìn)入就是回到了家。四、活動(dòng)目的1、為業(yè)主與開發(fā)商之間搭建近距離溝通的平臺(tái)。2、樹立開發(fā)商公司形象和進(jìn)一步宣傳樓盤。3、深度挖掘潛在消費(fèi)群體。五、活動(dòng)預(yù)計(jì)參加人數(shù)五一晚會(huì)：600人五一酒會(huì)：400人累計(jì)：1000人六、活動(dòng)宣傳語“今晚回家吃飯嗎？“活動(dòng)宣傳語釋義：五一佳節(jié)作為中國一種傳統(tǒng)節(jié)日，有道是：“每逢佳節(jié)倍思親”，佳節(jié)都是家人團(tuán)聚的時(shí)候，故活動(dòng)宣傳語以一種親人的詢問來觸發(fā)本次活動(dòng)，這句話也更能引發(fā)大眾的共鳴，同時(shí)也暗喻本次活動(dòng)將為全部與會(huì)者以家的溫馨感覺。七、活動(dòng)方案及創(chuàng)意構(gòu)思l活動(dòng)前的推廣方法：1、在本次活動(dòng)中推出當(dāng)天購房可享有9。18折的優(yōu)惠促銷活動(dòng)（注：可根據(jù)開發(fā)商狀況酌情制訂某些限制條件）。2、制作并隨機(jī)贈(zèng)予本次活動(dòng)文化宣傳衫若干。3、制作“名城”字樣的五一印入場(chǎng)卷（造型可參考月餅造型）。以上活動(dòng)的目的旨在達(dá)成強(qiáng)化活動(dòng)宣傳效果和彰顯開發(fā)商人性化的經(jīng)營理念。房地產(chǎn)策劃案11一、年會(huì)主題房地產(chǎn)公司20__年度年終總結(jié)會(huì)二、年會(huì)時(shí)間20__年12月31日下午14點(diǎn)00分至21點(diǎn)30分會(huì)議時(shí)間：14：00——17：30晚宴時(shí)間：18：00——21：30三、年會(huì)地點(diǎn)西國貿(mào)酒店一層多功效宴會(huì)廳四、年會(huì)參會(huì)人員公司全體員工（41人）五、年會(huì)流程與安排本第二年會(huì)的流程與安排涉及下列兩部分（一）年終大會(huì)議程安排13：50全體參會(huì)員工提前達(dá)成指定會(huì)堂，按指定排座就位，等待員工大會(huì)開始；14：00—15：30大會(huì)進(jìn)行第一項(xiàng)，各部門及各項(xiàng)負(fù)責(zé)人上臺(tái)分別做年終述職報(bào)告。15：30—15：45大會(huì)進(jìn)行第二項(xiàng)，由行政人事部負(fù)責(zé)人上臺(tái)宣讀公司各部門及項(xiàng)目重要負(fù)責(zé)人人事任命決定書。15：45—16：00大會(huì)進(jìn)行第三項(xiàng)，副總經(jīng)理宣讀年度優(yōu)秀員工獲得者名單；優(yōu)秀員工上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)，總經(jīng)理為優(yōu)秀員工頒發(fā)榮譽(yù)證書及獎(jiǎng)金；優(yōu)秀員工與總經(jīng)理合影留念；優(yōu)秀員工代表發(fā)表獲獎(jiǎng)感言。16：00—17：30大會(huì)進(jìn)行第四項(xiàng)，總經(jīng)理做總結(jié)性講話。17：30大會(huì)結(jié)束，員工散會(huì)休息，酒店布置晚宴會(huì)場(chǎng)（二）晚宴安排18：00晚宴正式開始，晚宴主持人引導(dǎo)大家共同舉杯，祝愿大家新年愉快，祝愿公司的明天更加美妙。（背景音樂）房地產(chǎn)策劃案12前言：營銷理由傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的有效勞動(dòng)，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一種物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就能夠理解一種商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為交換的根據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費(fèi)者能夠客觀地掌握一種商品的價(jià)值，因而是理智的，因而也就不存在市場(chǎng)營銷概念了。然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)原則是一種主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方。由于認(rèn)識(shí)到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場(chǎng)營銷概念。營銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的成本購置某一品牌的商品，而不是含有同性質(zhì)的其它品牌?，F(xiàn)在已經(jīng)步入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一種創(chuàng)新系統(tǒng)來不停審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更加好的流程，以使自己跑得更快。下列是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容。二房地產(chǎn)營銷策劃書-促銷：點(diǎn)石成金現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)，已不僅僅是某一種層面上的競(jìng)爭(zhēng)。一種公司如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)者裁減，這是新時(shí)期的基我市場(chǎng)法則。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維辦法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充足運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計(jì)出多個(gè)全新的營銷模式。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面，面面俱到；多線共拉，布線為，一打盡。（一）房地產(chǎn)營銷策劃書-立異：以租帶售房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其所開發(fā)的項(xiàng)目都盼望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達(dá)。特別是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場(chǎng)的狀況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào)，更是難上加難。因此，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅合用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售?，F(xiàn)在高明住宅的銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，市場(chǎng)明顯供不不大于求。在此狀況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”（價(jià)格方面），倒也能夠在高明獨(dú)樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓解決掉，以加緊資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。因此，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)節(jié)思路，變化方略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面），采用“租售結(jié)合”的營銷方略?！白馐劢Y(jié)合”房地產(chǎn)營銷方略和辦法的基本內(nèi)容以下：當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，供應(yīng)過分，造成樓房難以銷售時(shí)，應(yīng)變化營銷方略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目的鎖定在投資型買家這一目的消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子臨時(shí)未售出，我們也能夠獲得一定的租金，并且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成消費(fèi)推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲空間巨大，這樣，公司能夠得到雙面的回報(bào)。何樂而不為呢確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是，我們能夠用出租之房到銀行抵押進(jìn)行貸款，以緩和再開發(fā)的資金壓力，充足調(diào)節(jié)資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣，我們就能夠做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，通過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jī)的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋始終出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。因此，本方略很具可行性，市場(chǎng)空間大，大可一試！（二）房地產(chǎn)營銷策劃書-頂樓：困中創(chuàng)“圓”（園）眾所周知，頂樓幾乎成了全部開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運(yùn)，開發(fā)商須費(fèi)很大力氣才干將其出售，有些甚至逃脫不了始終空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出造成其獨(dú)特命運(yùn)的因素：人的消費(fèi)思想是理性的，同時(shí)，他們的消費(fèi)行為也私利的，在決定高消費(fèi)品時(shí)，他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶但是氣來。具體問題具體分析，一切從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們能夠在頂樓建好能夠隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于普通的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更加好，其房?jī)?nèi)正常溫度幾乎跟其它非頂樓同樣；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了能夠防熱外，還能夠起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身含有非普通的吸熱功效）。并且，我們投入也不大，100平面大概只需20__元即可，同時(shí)，我們的大量建設(shè)又能夠產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步減少“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的困境我們就能夠“圓”滿解決了。（具體操作辦法能夠到“永安新村”“取經(jīng)”）妨礙頂樓銷售的難題尚有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題唯一能夠做的就是對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分，目的群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采用低價(jià)、甚至成本價(jià)銷售，在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以一定的賠償，以彌補(bǔ)其局限性。對(duì)于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我唯一要問的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信心么？（固然我對(duì)您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時(shí)，我們能夠大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn)，并訂立附外質(zhì)量確保合同。這樣，顧客們?cè)趬蛸I時(shí)就會(huì)很放心了。（其實(shí)，這樣的營銷要以高規(guī)定的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，由于營銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）（三）房地產(chǎn)營銷策劃書-中樓：以舊換新俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場(chǎng)不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營銷手段單一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，沒有領(lǐng)先的、含有創(chuàng)新推廣手段的公司，就沒有長(zhǎng)久的生命力與市場(chǎng)占有率；而將過去固化、單一的方略手段奉為“尚寶”的公司，必然走不出惡性競(jìng)爭(zhēng)的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此，公司只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不停將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)規(guī)定的模式，并成功付諸實(shí)踐。才干穩(wěn)固并拓展市場(chǎng)，勝出于與己激烈競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)手之林?，F(xiàn)在，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán)禁。我們必須采用差別化的市場(chǎng)方略，努力發(fā)明與對(duì)方的差別，以對(duì)的的市場(chǎng)定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功。通過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”（社會(huì)中80%的錢掌握在20%的人手中，而其它80%的人只控制著20%的財(cái)富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者），二手房市場(chǎng)異?；鸨?，有些時(shí)日甚至趕超新居成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費(fèi)涌動(dòng)，這種市場(chǎng)構(gòu)造狀況必然還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時(shí)，機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在市場(chǎng)的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并勇于抓住市場(chǎng)，而失敗者之因此失敗就由于他“茫然”于機(jī)會(huì)。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)成果值即可。有關(guān)這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場(chǎng)根據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其它物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動(dòng)，而我們開展的“以舊換新”方略在多個(gè)宣傳辦法的基礎(chǔ)上（背面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購置欲，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場(chǎng)上的成功者確實(shí)是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境規(guī)定的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。（四）房地產(chǎn)營銷策劃書-綠化：詩意棲居“詩意棲居”是人類居住的最高夢(mèng)想！因此古人云“無水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們?cè)娨鈼釉谒环狡跎崃宋幕徝?、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對(duì)于物業(yè)的綠化規(guī)定更高一層。花園者，人文、自然與建筑對(duì)話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不當(dāng)，完美當(dāng)中有那么一絲絲局限性：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請(qǐng)盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。滿眼的綠色意味著寬敞的視野，洞察市場(chǎng)才干開山立業(yè)；氧氣猶如良好的運(yùn)行機(jī)制，確保置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。（五）房地產(chǎn)營銷策劃書-物業(yè)：“和諧”民主當(dāng)代消費(fèi)從普通消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi)，由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動(dòng)物，在享有服務(wù)時(shí)，必須要受到特別的待遇、絕對(duì)的尊重，他埋單時(shí)才滿意，后來也愉快再次光顧；在購置商品時(shí)，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠”，品牌標(biāo)語是“真誠到永遠(yuǎn)”，其星級(jí)服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。由于物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時(shí)，最重要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶，必將提高“華翠園”銷量。三房地產(chǎn)營銷策劃書-推廣：多管齊下一種成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢(shì)的出名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。最高境界的品牌，并不是消費(fèi)者故意識(shí)認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣勢(shì)壓人，而是以親