工業(yè)園物業(yè)管理方案

工業(yè)園物業(yè)管理方案工業(yè)園物業(yè)管理方案目錄合智物業(yè)介紹┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅2第一章項目基本狀況與建設(shè)規(guī)劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第一節(jié)項目基本狀況┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節(jié)項目建設(shè)規(guī)劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節(jié)與園區(qū)管委會的協(xié)調(diào)配合與溝通┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅4第二章物業(yè)管理前期介入方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第一節(jié)前期介入班組籌組方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第二節(jié)工程前期介入工作職責(zé)┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6第三節(jié)工程驗收接管交付┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7第三章物業(yè)管理服務(wù)實施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第一節(jié)管理理念┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第二節(jié)項目部管理機(jī)制┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)思路┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第四節(jié)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目的及實現(xiàn)方法┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第五節(jié)檔案的建立與管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第六節(jié)市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理構(gòu)想┅┅┅┅┅┅┅┅┅19第七節(jié)工程設(shè)備管理構(gòu)想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅20第八節(jié)園區(qū)治安管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅26第九節(jié)園區(qū)交通管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十節(jié)園區(qū)消防管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十一節(jié)園林維護(hù)管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅31第十二節(jié)環(huán)境衛(wèi)生管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅32第十三節(jié)客戶需求及特約服務(wù)┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44第十四節(jié)文化活動的組織實施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44-合智物業(yè)介紹成都合智物業(yè)管理有限公司成立于，是中國出名房地產(chǎn)開發(fā)公司成都置信集團(tuán)的全資子公司，是持有全國物業(yè)管理二級管理資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司。公司遵照“服務(wù)第一，客戶至上”的宗旨，堅持寓管理于服務(wù)之中的原則，以“為您想得更多，為您做得更加好”為經(jīng)營理念，以“置信居住，星級服務(wù)”為物業(yè)管理服務(wù)原則?，F(xiàn)成都合智物業(yè)管理有限公司已被成都置信集團(tuán)授權(quán)管理置信麗都花園、置信花園、置信廣場、置信將來廣場、置信科技園、置信麗舍濱江、曼哈頓商住樓等高檔物業(yè)。管理面積逾100萬平方米，物業(yè)業(yè)態(tài)覆蓋住宅、商業(yè)、旅業(yè)、工業(yè)等多個業(yè)態(tài)。其中，合智物業(yè)管理的置信麗都花園先后被評為“成都市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅社區(qū)”、“四川省優(yōu)秀物業(yè)管理住宅社區(qū)”、“全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范社區(qū)”。為實現(xiàn)科學(xué)化、制度化、規(guī)范化管理，合智物業(yè)管理有限公司于通過了ISO9000：國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。公司文化精神是置集團(tuán)持續(xù)發(fā)展的靈魂和精髓，是長久發(fā)展的內(nèi)在動力和精神支柱。在公司的管理服務(wù)過程中，合智物業(yè)一貫秉承置信集團(tuán)公司文化的精神：(一)剛健有為、艱辛創(chuàng)業(yè)的奮斗精神；(二)不停學(xué)習(xí)、求新求變的創(chuàng)新精神；(三)風(fēng)雨同舟、共謀發(fā)展的團(tuán)體精神；(四)以人為本、高效多能的職業(yè)精神；(五)安全第一、精益求精的質(zhì)量精神；(六)顧客至上、我為人人的服務(wù)精神；(七)以道制欲、堅守信義的道德精神；(八)擴(kuò)大聯(lián)系、誠信合作的和合精神。第一章項目基本狀況與建設(shè)規(guī)劃建議第一節(jié)項目基本狀況青羊工業(yè)園位于成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)與文家鄉(xiāng)范疇內(nèi)，占地約4000畝，是由青羊區(qū)政府與本土出名房地產(chǎn)開發(fā)公司――成都置信集團(tuán)聯(lián)合打造的集工業(yè)、崇高住宅、教育、文化、商業(yè)、當(dāng)代服務(wù)業(yè)為一體的當(dāng)代化綜合城區(qū)。該城區(qū)囊括機(jī)關(guān)辦公樓、商業(yè)寫字樓、學(xué)校校區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、高檔住宅區(qū)等多個業(yè)態(tài)，是一種典型的園林式都市新區(qū)。第二節(jié)項目建設(shè)規(guī)劃建議根據(jù)該項目規(guī)劃占地面積約2.6平方公里，覆蓋機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、辦公樓、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)的實際狀況，我們預(yù)計，在項目竣工交付使用后，常住人口最少達(dá)成5萬人以上，日均人流量可能突破10萬人次以上，在密集的人流中，存在無可預(yù)計的商機(jī)，也同時存在較多的治安和消防隱患因此，我們建議：一．項目規(guī)劃時應(yīng)綜合考慮下列基礎(chǔ)配套，在確保物業(yè)功效齊備的前提下，確保物業(yè)增值：A、園區(qū)的辦公區(qū)、學(xué)校、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等人流相對密集的場合分區(qū)規(guī)劃相對集中的食堂和衛(wèi)生間，為園區(qū)單位、訪客和業(yè)主提供方便；B、在園區(qū)規(guī)劃1－2處商務(wù)中心，配備電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)交換、影印等商務(wù)設(shè)施，為園區(qū)單位服務(wù)；C、在園區(qū)規(guī)劃1處綜合服務(wù)樓，其功效涉及物業(yè)綜合服務(wù)大廳、會客廳、會議室、客房等功效，能滿足園區(qū)單位、業(yè)主及訪客的基本衣食住行需求；D、與有關(guān)派出所協(xié)調(diào)，在園區(qū)外圍規(guī)劃1處治安巡邏室，由派出所安排巡邏民警住場，有效保障社區(qū)治安，營造良好的社區(qū)治安環(huán)境；E、在園區(qū)的有關(guān)部位規(guī)劃停車場，確保園區(qū)車輛停放。二．物業(yè)管理功效用房配備建議：A、園區(qū)的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)各規(guī)劃1處約80平方米的物業(yè)管理辦公用房，由物業(yè)公司根據(jù)實際需求設(shè)立管理處和客戶服務(wù)中心、商務(wù)中心；B、如規(guī)劃時未考慮建設(shè)綜合服務(wù)樓，則需在園區(qū)相對居中位置考慮規(guī)劃1處約200平方米左右的辦公用房，由物業(yè)公司設(shè)立青羊工業(yè)園園區(qū)物業(yè)管理項目部；C、在物業(yè)的有關(guān)位置預(yù)留物業(yè)管理功效用房，涉及工具間、操作間、值班室、庫房等，具體部位和大小在工程前期介入圖紙會審期間擬定。三、據(jù)園區(qū)物業(yè)業(yè)態(tài)的不同，我們對園區(qū)的安防及消防設(shè)施設(shè)備配備建議：A、進(jìn)行封閉式管理，在住宅區(qū)設(shè)立周界監(jiān)控設(shè)備和紅外線對射，設(shè)立樓宇對講系統(tǒng)，入口及單元門門禁系統(tǒng)，通過當(dāng)代化設(shè)備提供可靠的安全保障；住宅區(qū)可根據(jù)房屋性質(zhì)（多層或高層）決定配備消防設(shè)備及器材；B、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、辦公區(qū)等根據(jù)業(yè)主需求進(jìn)行半封閉式管理或開放式管理，重要依靠人員值崗和巡邏行人和訪客進(jìn)行管理，在主入口等重要場合安裝監(jiān)控設(shè)備，對進(jìn)出人員適時錄像。消防設(shè)備及器材根據(jù)消防部門規(guī)定進(jìn)行配備，以確保后期物業(yè)管理公司對消防事故的解決能力。第三節(jié)與園區(qū)管委會的協(xié)調(diào)配合與溝通有效的協(xié)調(diào)和溝通是管理工作得以順利實施的重要保障，在公司的各項管理活動中，我們建立了完善的溝通機(jī)制，確保信息傳遞和反饋渠道暢通，真正做得令行嚴(yán)禁，步調(diào)一致。在與青羊工業(yè)園管委會和公司總部的協(xié)調(diào)配合上，我們采用項目部現(xiàn)場辦公，各專業(yè)負(fù)責(zé)人與管委會和公司總部對口協(xié)調(diào)工作，使園區(qū)管委會和公司總部的需求信息能在第一時間傳遞到執(zhí)行部門，由執(zhí)行部門及時通過服務(wù)。針對重大協(xié)調(diào)配合工作，由管委會直接傳達(dá)成項目部，項目部經(jīng)理請示公司領(lǐng)導(dǎo)后安排實施。為了協(xié)調(diào)配合工作能進(jìn)一步開展，我們定時與管委會舉辦辦公會，就某些重要工作的進(jìn)展?fàn)顩r及時報告，確保管委會隨時掌控工作的進(jìn)展?fàn)顩r。第二章物業(yè)管理前期介入方案第一節(jié)前期介入班長籌組方案：針對青羊工業(yè)園為涉及商業(yè)、學(xué)校、辦公、居住、工業(yè)等較為復(fù)雜的業(yè)態(tài)構(gòu)造，占地面積龐大的特點，我們對該項目前期介入工作非常重視，在項目規(guī)劃設(shè)計期間，我們將組建完善的工程前期介入團(tuán)體進(jìn)行工程前期介入，與投資單位、設(shè)計單位和開發(fā)單位共同研討設(shè)計方案，及時發(fā)現(xiàn)和整治存在的問題，減少不合理設(shè)計和施工給物業(yè)此后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。因此，在項目規(guī)劃設(shè)計期間，我們將組建前期介入工作小組，共同參加項目的規(guī)劃設(shè)計和方案、圖紙討論和審定，小組骨干組員涉及我公司各部門主管和社區(qū)主任等專業(yè)人才，并在此基礎(chǔ)上，根據(jù)工程進(jìn)度狀況，逐步籌建物業(yè)前期介入項目部，前期項目部構(gòu)成架構(gòu)以下：項目部保安部工程部綜合部環(huán)衛(wèi)部保土設(shè)水園籌保安建備電林組潔小小小小小員小組組組組組組在物業(yè)前期介入過程中，我們首先組建一種過渡型管理團(tuán)體，在前期介入小組中物色抱負(fù)的該項目管理負(fù)責(zé)人員。因此，我們計劃在開發(fā)單位進(jìn)行前期開發(fā)期間，安排籌組前期介入項目部、工程小組、保安小組、保潔小組介入，人員進(jìn)場時間由開發(fā)單位擬定，我們認(rèn)為最佳在開發(fā)公司現(xiàn)場辦公的同時進(jìn)場最佳，通過良好的物業(yè)管理為項目前期營造舒適安定的工作環(huán)境，并逐步形成青羊工業(yè)園物業(yè)管理項目部。在物業(yè)前期介入的管理中，工程前期介入尤為重要，因此，我們計劃在首期工程主體基-5-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案本竣工進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修期間安排工程前期介入（在工程前期介入班子未正式進(jìn)場以前，重要由物業(yè)前期介入工作小組負(fù)責(zé)方案審定和參加圖紙會審、設(shè)備選型等工作），工程前期介入以小組為單位存在，納入前期介入項目部統(tǒng)一管理，二期工程及該項目的后續(xù)工程的前期介入工作由該項目部具體負(fù)責(zé)實施?？紤]到該項目市政配套系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備復(fù)雜（相稱于一種獨立城鄉(xiāng)）的實際狀況，首期工程的工程前期介入小組必須含有過硬的技術(shù)實力，因此，我們計劃工程前期介入人員應(yīng)由下列以高級技術(shù)職稱為中堅力量構(gòu)成的技術(shù)團(tuán)體，并逐以該骨干團(tuán)體為基礎(chǔ)并在此基礎(chǔ)上逐步形成青羊工業(yè)園后期物業(yè)管理工程技術(shù)部，該團(tuán)體骨干技術(shù)力量因涉及：機(jī)電小組：組長1人，機(jī)電工程師（安裝工程師）職稱，組員（技術(shù)人員）根據(jù)開發(fā)工作量擬定，負(fù)責(zé)工程設(shè)備的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理工程師參加現(xiàn)場巡視檢查，參加項目設(shè)計及圖紙會審。與設(shè)計單位、投資單位、開發(fā)單位、施工單位建立良好的工作關(guān)系，確保前期介入工作的正常開展。土建小組：組長1人，土建工程師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量擬定，負(fù)責(zé)市政建設(shè)、土建、裝修的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位土建監(jiān)理工程師參加現(xiàn)場巡視檢查和土建及市政工程施工管理，參加項目設(shè)計及圖紙會審。水電小組：組長1人，給排水工程師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量擬定，負(fù)責(zé)水電安裝的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理水電工程師參加現(xiàn)場巡視檢查，參加項目設(shè)計及圖紙會審。園林小組：組長1人，園藝師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量擬定，負(fù)責(zé)園區(qū)園林的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位園林監(jiān)理工程師參加現(xiàn)場巡視檢查和園林施工管理，與項目設(shè)計及圖紙會審。第二節(jié)工程前期介入工作職責(zé)1、參加項目設(shè)計及圖紙會審，形成會審紀(jì)要；2、對項目的規(guī)劃設(shè)計提出有助于物業(yè)管理順利實施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計單位調(diào)節(jié)、改-6-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案進(jìn)，涉及下列方面內(nèi)容：2.1物業(yè)的設(shè)計使用功效（如停車場、銀行、商店、公共衛(wèi)生間、公共食堂等）；2.2后期經(jīng)營管理中存在局限性處的調(diào)節(jié)和改善方案；2.3對總平和室內(nèi)多個管線的布局、位置、高度、離墻距離等從后來使用和維修的角度提出合理化建議；2.4根據(jù)項目實際狀況，論證提交水、電、氣供應(yīng)量符合地區(qū)特點和發(fā)展需要的具體方案；3、參加設(shè)備選型及安裝方案審定；3.1控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)后來運行管理帶來隱患；3.2設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用規(guī)定；3.3安裝方案應(yīng)有助于設(shè)備正常運行和維護(hù)保養(yǎng)。4、檢查使用的多個材料、備件與否符合質(zhì)量規(guī)定；5、參加工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)原則及合同進(jìn)行檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格項及產(chǎn)生不合格項的因素，會同建設(shè)方、施工方謀求解決方案，作出過程統(tǒng)計；6、參加隱蔽工程檢查，竣工后索取有關(guān)隱蔽簽證統(tǒng)計；7、參加現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓實驗、通球通水實驗、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實驗等；8、雨后注意觀察房屋的滲漏及沉降狀況，及時將意見反饋給開發(fā)商整治；9、跟進(jìn)總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置統(tǒng)計；10、參加竣工驗收和接管驗收;嚴(yán)格按照接管驗收原則進(jìn)行接管驗收；11、盡量全方面地收集物業(yè)的多個資料，熟悉各個部分,為后來管理作充足的準(zhǔn)備；第三節(jié)工程驗收接管交付在首期工程竣工交付使用前，項目部組織綜合管理部、工程部、保安部、環(huán)衛(wèi)部、園藝部等有關(guān)部門，立刻組織接管交付工作。重要工作任務(wù)涉及：1、由綜合管理部牽頭，準(zhǔn)備交付資料，重要涉及：-7-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案A．《物業(yè)管理手冊》B．《入住指南》C．《業(yè)主資料》D．《裝飾裝修管理制度》E．《裝修申報有關(guān)表格》2、由工程部牽頭準(zhǔn)備項目資料接管，重要涉及：A.項目同意文獻(xiàn)；B.用地同意文獻(xiàn)；C.拆遷資料；D.房屋分產(chǎn)權(quán)清冊。3、由工程部牽頭，綜合管理部配合，準(zhǔn)備質(zhì)保、技術(shù)資料接管，涉及：A.竣工圖(涉及總平面.建筑.構(gòu)造.設(shè)備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙)；B地質(zhì)勘察報告；C.工程合同及開、竣工報告；D.圖紙會審統(tǒng)計；E.工程設(shè)計變更告知及技術(shù)核定單(涉及質(zhì)量事故解決統(tǒng)計)；F..隱蔽工程驗收簽證；G.沉降觀察統(tǒng)計；H.竣工驗收證明書；I鋼材.水泥等重要材料的質(zhì)量確保書;J.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;K.水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的檢查合格證書;L.砂漿，混凝土試塊試壓報告;M.供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。-8-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案4、由工程部組織對工程實體部分接管驗收，涉及：4.1市政工程設(shè)施及總平面驗收接管；4.2房屋主體構(gòu)造驗收接管；4.3房屋建筑部分及裝飾裝修驗收接管；4.4房屋水、電、氣、視、訊驗收接管；4.5市政管網(wǎng)及給水系統(tǒng)驗收接管；4.7配套系統(tǒng)工程設(shè)備驗收接管，涉及景觀設(shè)備、變配電設(shè)備、消防設(shè)備、安防及監(jiān)控設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、通信設(shè)備等園區(qū)配套設(shè)施設(shè)備驗收接管；4.8驗收接管的重要手段涉及通水實驗、通球?qū)嶒?、閉水實驗、打壓測試、絕緣測試、耐壓測試、信號測試、借助當(dāng)代工具和目測相結(jié)合的方法進(jìn)行。5、由保安部組織實施園區(qū)的交通、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的接管驗收，并根據(jù)實際狀況實施園區(qū)安全保衛(wèi)、交通管理、消防管理方案；6、由環(huán)衛(wèi)部負(fù)責(zé)組織對接管后的樓宇、道路、設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行墾荒，確保物業(yè)交付質(zhì)量。總之，通過嚴(yán)格地竣工檢查驗收接管，為業(yè)主提供符合質(zhì)量原則的產(chǎn)品，實現(xiàn)“為您想得更多，為您做得更加好”的服務(wù)承諾，是我們不懈努力追求的目的。-9-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第三章物業(yè)管理服務(wù)實施方案我們組織公司物業(yè)管理專家對青羊工業(yè)園進(jìn)行實地考察，在進(jìn)一步挖掘設(shè)計和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目特點，確立了我們的整體構(gòu)想和管理策劃思路，首先，我們對該園區(qū)實施項目管理制，根據(jù)園區(qū)業(yè)態(tài)的不同，組建不同業(yè)態(tài)的客戶服務(wù)中心，并根據(jù)業(yè)主需求，針對業(yè)態(tài)實施封閉式管理、半封閉式管理和開放式管理，在有需求的客戶服務(wù)中心和商務(wù)中心提供雙語服務(wù)。第一節(jié)管理理念自合智物業(yè)成立以來，就始終秉承“為您想得更多，為您做得更加好”的質(zhì)量方針，遵照“服務(wù)第一，業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，堅持“寓管理于服務(wù)之中”的工作原則，主動引入先進(jìn)的物業(yè)管理模式為我所用，在基本服務(wù)范疇之內(nèi)，不僅提供規(guī)范、完善、人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實現(xiàn)保值增值，并且將服務(wù)提高到文化的層面，同時引入社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟(jì)的概念，盡量地賦予物業(yè)以附加值，使得物業(yè)管理的功效有了更加廣闊的發(fā)揮空間，使置信集團(tuán)的文化理念在物業(yè)管理中延伸。我們的核心理念：典型物業(yè)品牌的締造者崇高生活空間的發(fā)明者將來生活方式的倡導(dǎo)者開發(fā)商公司信譽的延續(xù)者我們的公司精神：奉獻(xiàn)精神、敬業(yè)精神、創(chuàng)新精神、拼搏精神與團(tuán)體合作精神。我們的文化精神：一、剛健有為、艱辛創(chuàng)業(yè)的奮斗精神；二、不停學(xué)習(xí)、求新求變的創(chuàng)新精神；三、風(fēng)雨同舟、共謀發(fā)展的敬業(yè)精神；-10-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案四、以人為本、高效多能的管理精神；五、質(zhì)量第一、精益求精的質(zhì)量精神；六、業(yè)主至上、我為人人的服務(wù)精神；七、以道制欲、堅守信義的道德精神；八、擴(kuò)大聯(lián)系、誠信合作的合作精神；我們的管理風(fēng)格：認(rèn)真、嚴(yán)格、主動、高效。認(rèn)真：精益求精、刨根問底；嚴(yán)格：嚴(yán)格律己、嚴(yán)格律人、嚴(yán)格于工作流程、嚴(yán)格獎罰；主動：主動接受任務(wù)、主動承當(dāng)責(zé)任、主動完善提高；高效：明確的工作計劃、明確的文獻(xiàn)回復(fù)時間，為明天留出空余、零等待的工作作風(fēng)。我們的質(zhì)量方針：實施科學(xué)管理持續(xù)改善服務(wù)不停開拓創(chuàng)新增強(qiáng)顧客滿意我們的質(zhì)量目的：質(zhì)量在心中、質(zhì)量在手中；數(shù)據(jù)指標(biāo)量化以下——服務(wù)綜合滿意率：98%有效投訴解決率：100%公共配套設(shè)施完好率：98%以上房屋零修及時率：98%以上零修合格率：100%物業(yè)管理人員執(zhí)證上崗率：90%-11-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案我們的人才觀念：吸引人才，凝聚人才，發(fā)展人才，經(jīng)營人才。在青羊工業(yè)園的物業(yè)管理服務(wù)實施過程中，我們將一如既往的秉承置信集團(tuán)的管理理念，為園區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)。第二節(jié)項目部管理機(jī)制1.項目部管理架構(gòu)（該架構(gòu)為項目成型后的架構(gòu)方案）：項目部工程部保安部綜合管理部園藝部環(huán)衛(wèi)部住宅區(qū)服務(wù)中心工業(yè)區(qū)服務(wù)中心商業(yè)區(qū)服務(wù)中心辦公區(qū)服務(wù)中心2.項目部人事架構(gòu)：ii.項目部設(shè)立項目經(jīng)理1人（項目經(jīng)理資格），負(fù)責(zé)項目的全方面管理工作；iii.工程部設(shè)立經(jīng)理1人（高級工程師資格），土建維修主管1人（土建工程師資格），機(jī)電主管1人（機(jī)電工程師資格）；iv.保安部設(shè)立保安隊長1人，副隊長2人；v.綜合管理部設(shè)立主管1人，人力資源專人1人，內(nèi)勤1人，品質(zhì)督導(dǎo)2人，食堂管理員1人，采購1人，庫管員1人；vi.園藝部設(shè)立園藝主管1人（園藝師資格）；vii.環(huán)衛(wèi)部設(shè)立主管1人，副主管2人；viii.服務(wù)中心設(shè)立接待員1人，收銀員1人；-12-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案三．員工培訓(xùn)：為提高全體從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，將著力做好物業(yè)管理工作的職業(yè)培訓(xùn)，提高職工崗位技能，培職養(yǎng)工服務(wù)意識，樹立良好的職業(yè)道德風(fēng)尚和敬業(yè)愛崗精神，開展有計劃的培訓(xùn)工作，培訓(xùn)重要內(nèi)容涉及：A．ＩＳＯ9000質(zhì)量管理體系培訓(xùn)；B．物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)；C．公司規(guī)章制度培訓(xùn)；D．員工崗位職責(zé)培訓(xùn)；E．各專業(yè)技術(shù)規(guī)程培訓(xùn)；F．各專業(yè)現(xiàn)場實際操作培訓(xùn)；G．外聘教員對保衛(wèi)、消防培訓(xùn)；H．外聘教員對工業(yè)物業(yè)管理知識進(jìn)行培訓(xùn)。四．員工激勵機(jī)制有效的激勵員工是當(dāng)代公司管理的重要課題，通過對員工的激勵，能使員工的個人綜合素質(zhì)得到很快提高，增強(qiáng)員工對公司的歸屬感，增加公司的凝聚力。因此，在置信集團(tuán)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，合智物業(yè)已經(jīng)形成了完善的員工激勵機(jī)制。我們對員工的激勵重要涉及建立有效的員工考核方法和行為規(guī)范，通過考察員工的工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績、敬業(yè)精神、對公司的忠誠度、個人的綜合素養(yǎng)等方面，從勞動酬勞、提供培訓(xùn)機(jī)會、提供晉升空間和更加好的工作平臺等方面實現(xiàn)。其運作模式為：獎勵（處分）→加薪（降級）→培訓(xùn)機(jī)會→晉職（降職、裁減）。通過有效的員工激勵，提高員工的工作激情和工作責(zé)任感，使員工保持良好的工作激情，更加好的為業(yè)主服務(wù)，是我們一貫的工作方式。-13-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)思路規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾沓绦?，簡潔有效的服?wù)流程，是物業(yè)管理目的實現(xiàn)的根本確保。我們通過不停地整合和持續(xù)改善，目前以形成了以ISO9001/質(zhì)量管理體系為大綱的管理服務(wù)體系，并將其完全運用于管理服務(wù)中，涉及決策管理、咨詢管理、行政管理、營銷管理、財務(wù)管理、人力資源管理、物資管理、產(chǎn)品及服務(wù)提供、品質(zhì)監(jiān)控與改善等，我們不停地優(yōu)化管理服務(wù)流程，從根本上保障產(chǎn)品（服務(wù)）質(zhì)量的不停提高。根據(jù)青羊工業(yè)園的特點，我們通過調(diào)研分析，考慮在青羊工業(yè)園的管理服務(wù)中，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)分布和服務(wù)需求，建立以項目部為品質(zhì)保障的中心，以客戶服務(wù)中心為指揮調(diào)度中心和信息窗口的扁平管理思路，通過客戶服務(wù)中心向園區(qū)業(yè)主和有關(guān)單位、來訪客人提供便捷的“一站式”服務(wù)，使客戶服務(wù)中心成為我們與業(yè)主、住場單位、訪客的信息溝通交流中心。在園區(qū)不同的業(yè)態(tài)的客戶服務(wù)中心，將負(fù)責(zé)指揮調(diào)度該中心的有關(guān)工作人員，快速解決有關(guān)投訴，通過業(yè)主需求的各項物業(yè)管理服務(wù)。在園區(qū)內(nèi)，我們除了客戶服務(wù)中心提供時段（8：30－20：00）服務(wù)外，項目部將提供管理人員24小時值班制度，有效保障向業(yè)主、有關(guān)單位、來訪客人提供全天候的物業(yè)管理服務(wù)，建立良好的物業(yè)管理服務(wù)于溝通平臺，有效滿足園區(qū)有關(guān)方的多個物業(yè)管理服務(wù)需求。第四節(jié)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目的及實現(xiàn)方法通過對青羊工業(yè)園項目定位的綜合分析，結(jié)合我們數(shù)年物業(yè)管理經(jīng)驗積累和公司質(zhì)量管理體系規(guī)定，參考《全國都市物業(yè)管理評分原則》，我們制訂了青羊工業(yè)園的物業(yè)管理目的和實現(xiàn)方法，確保園區(qū)接管后首年達(dá)成“市優(yōu)”原則，第二年達(dá)成“省優(yōu)”原則，三年達(dá)成“國優(yōu)”原則：序號指標(biāo)名稱國標(biāo)管理目的管理目的實施方法貫徹負(fù)責(zé)人，實施巡視制度，建檔統(tǒng)計，確1房屋完好率98%100%保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施-14-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案接到維修告知15分鐘內(nèi)達(dá)成現(xiàn)場，及時完畢零修、急修及298%100%并建立回訪制度，小修24小時內(nèi)，中修3天時率內(nèi)，大修7天內(nèi)維修工程質(zhì)量分項檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以3100%100%合格率確保維修工程合格，滿足客戶需求。按照規(guī)定收取，不私自提高收費，使管理費4管理費收繳率98%100%取之于民，用之于民。貫徹負(fù)責(zé)人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施巡邏制度，建檔統(tǒng)計，并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)公共綠化地?zé)o破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)5綠化完好率95%99%象，發(fā)現(xiàn)問題立刻修復(fù)。及時修剪，使草坪高度維持在5-8厘米；每年補(bǔ)栽2次；每年施肥2次；每年定時除蟲害。貫徹負(fù)責(zé)人進(jìn)行保潔工作，實施巡邏制度，6清潔、保潔率99%99%建檔統(tǒng)計，并由環(huán)衛(wèi)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好貫徹負(fù)責(zé)人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施巡邏制度，建檔道路完好率及790%99%統(tǒng)計，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保使用率道路完好、暢通化糞池、雨水貫徹負(fù)責(zé)人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施巡邏制度，建檔8井、污水井完無95%統(tǒng)計，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保好率溝、渠、井完好，并定時疏通、清理排水管、明暗貫徹負(fù)責(zé)人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施每月巡邏制度，9無99%溝完好率建檔統(tǒng)計，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以-15-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案確保水管暢通無阻、無塌陷貫徹負(fù)責(zé)人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施每日巡邏制度，建檔統(tǒng)計，由工程部設(shè)備主管監(jiān)督執(zhí)行，以10路燈完好率85%99%確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定時清潔、養(yǎng)護(hù)貫徹負(fù)責(zé)人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施巡邏制度，建檔停車場、單車11無99%統(tǒng)計，保安隊長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，棚完好率方便使用公共休閑設(shè)施貫徹負(fù)責(zé)人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施巡邏制度，建檔12及社區(qū)雕塑完無99%統(tǒng)計，保安隊長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，好率美觀清潔保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，并每七天訓(xùn)練三次，社區(qū)內(nèi)治安案每次兩小時，以保障保安隊伍的素質(zhì)和狀態(tài)；130.1%無件發(fā)生率貫徹保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實施24小時巡視制度，以確保園區(qū)的安全貫徹負(fù)責(zé)人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實施巡邏制度，建檔消防設(shè)施設(shè)備14100%100%統(tǒng)計，項目部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定時維護(hù)和完好率檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用項目部全員義務(wù)消防員制，并定時進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)立專人負(fù)責(zé)日常巡視，15火災(zāi)發(fā)生率0.1%0發(fā)現(xiàn)隱患，及時解決并告知項目部，以確保園區(qū)消防安全建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)、及時16違章解決率無90%解決，并加強(qiáng)宣傳工作，獲得住戶的理解，-16-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案統(tǒng)計按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強(qiáng)與住戶的溝通，定時舉辦有關(guān)方懇談會，理解住戶有效投訴無100%17有關(guān)方的愿望和規(guī)定，滿足有關(guān)方的需要，解決率發(fā)生投訴及時解決，同時建立檔案跟蹤解決成果。員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定時培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以管理人員持證裁減；對于特種作業(yè)、行業(yè)性規(guī)定的員工要18無80%上崗率通過有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，公司將就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定時培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)合格率達(dá)100%，以保障員工的素質(zhì)維修服務(wù)回訪對于進(jìn)行維修的項目實施回訪制度，建檔記19無60%率錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。在日常工作中及時收集客戶的需求信息，盡住戶對物業(yè)管2095%98%可能地滿足客戶的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，理滿意率以確保有關(guān)方對物業(yè)管理工作的滿意。第五節(jié)檔案的建立與管理知識經(jīng)濟(jì)的悄然興起，信息的重要性日益突出，在物業(yè)管理過程中，信息資源已經(jīng)成為不可或缺的重要構(gòu)成部分。因此，我們針對青羊工業(yè)園的實際狀況，將建立符合園區(qū)物業(yè)管理需求的檔案管理方法，達(dá)成信息共享、合理運用、查閱方便、從而有效的提高物業(yè)管理品質(zhì)。-17-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案一．資料的收集：為了確保資料收集齊全，檔案建立完善，我們將設(shè)立專職文員負(fù)責(zé)檔案建立和管理工作。在建立檔案時，我們將按照國標(biāo)對其分為下列類別進(jìn)行收集整頓，為園區(qū)順利達(dá)成國家優(yōu)秀示范園區(qū)打下堅實基礎(chǔ)：1．礎(chǔ)資料類：涉及項目同意文獻(xiàn)，用地同意文獻(xiàn)，拆遷資料，房屋分產(chǎn)權(quán)清冊，竣工圖(涉及園林總平面.建筑.構(gòu)造.設(shè)備.附屬工程全部隱蔽管線的全套圖紙)，地質(zhì)勘察報告，工程合同及開、竣工報告，圖紙會審統(tǒng)計，工程設(shè)計變更告知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故解決統(tǒng)計)，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察統(tǒng)計，竣工驗收證明書，鋼材.水泥等重要材料的質(zhì)量確保書，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的隨機(jī)技術(shù)資料和檢查合格證書，砂漿、混凝土試塊試壓報告，.供水、供暖、煤氣管道的試壓報告等。2．戶資料的整頓歸檔，涉及：交房程序表，房屋狀態(tài)確認(rèn)表，物業(yè)管理合同，業(yè)主家庭組員清冊，業(yè)主身份證復(fù)印件，業(yè)主機(jī)動車記錄表，業(yè)主領(lǐng)用物品記錄表，裝修申請表，裝修施工承諾書，裝修單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證復(fù)印件，業(yè)主裝修設(shè)計方案，裝修繳款告知單，裝修施工證，裝修巡視檢查表，違規(guī)裝修解決告知單，裝修竣工檢查表，裝修退款審批表等。3．ISO9001/質(zhì)量體系運行資料，涉及：財務(wù)報表、客戶服務(wù)中心統(tǒng)計、各部門相關(guān)統(tǒng)計、工程、設(shè)備運行維護(hù)管理工作計劃，運行、維護(hù)、檢修統(tǒng)計，工程，設(shè)備巡視檢查統(tǒng)計，各部門交接班統(tǒng)計、值班統(tǒng)計，特約服務(wù)統(tǒng)計等。4．公司行政文獻(xiàn)，重要涉及ISO9001/管理體系文獻(xiàn)，各專業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書，集團(tuán)公司及物業(yè)公司下發(fā)的管理原則、制度，公司規(guī)章制度、員工行為規(guī)范、告知、通報文獻(xiàn)，有關(guān)政府部門文獻(xiàn)；5．項目部組織的多個文化活動資料，涉及圖文資料，影音資料，有關(guān)媒體的報道等。二．檔案的保管、查閱與銷毀：-18-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案首先，我們根據(jù)檔案資料的類別，進(jìn)行分類編制檔案目錄，按照內(nèi)容、部門、年度、保存期限、保密程度進(jìn)行主卷，逐個編號、登記造冊、分柜保存。并隨時確保檔案室清潔、通風(fēng)、干燥，確保文獻(xiàn)寄存符合防火、防潮、防蟲、防鼠等基本條件。在檔案查閱與銷毀方面，我們嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司檔案管理制度，采用科學(xué)手段，逐步實現(xiàn)檔案管理當(dāng)代化。第六節(jié)市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理構(gòu)想為了加強(qiáng)對青羊工業(yè)園園區(qū)道路、房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理，我們結(jié)合項目的特點，根據(jù)國家優(yōu)秀物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)的管理經(jīng)驗，結(jié)合公司ISO9001/質(zhì)量管理體系制訂了完善的管理方案：總體上看，園區(qū)房屋構(gòu)造分類重要涉及磚混構(gòu)造、框架構(gòu)造、鋼構(gòu)造幾個方面的構(gòu)造性質(zhì)，我們在房屋裝修、維護(hù)、修繕管理時，將根據(jù)園區(qū)不同業(yè)態(tài)的房屋接構(gòu)，制訂不同的管理方法。一、市政配套設(shè)施的維護(hù)管理：因青羊工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)構(gòu)思是建設(shè)成一種園林景觀式的多功效綜合城區(qū)，在園區(qū)內(nèi)的市政道路、市政設(shè)施、建筑小品數(shù)量龐大，種類繁多。因此，我們在項目部工程部中，安排了專業(yè)的土建工程師和給排水工程師，從技術(shù)力量上有效保障對園區(qū)市政設(shè)施的維護(hù)管理力量。在對園區(qū)市政道路、市政設(shè)施、市政管網(wǎng)、建筑小品的維護(hù)管理方面，由工程部土建工程師根據(jù)國標(biāo)為指導(dǎo)，結(jié)合園區(qū)實際狀況，根據(jù)公司ISO9001質(zhì)量管理體系，制訂園區(qū)道路、市政設(shè)施、市政管網(wǎng)及建筑小品的維護(hù)、修繕計劃。二、房屋及共用部位的維護(hù)管理：由工程部經(jīng)理牽頭，由專業(yè)主管及有關(guān)專業(yè)工程師具體負(fù)責(zé)，建立完善的房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備管理制度，涉及：房屋、及共用部位、配套設(shè)施管理方法，房屋及共用部位維護(hù)修繕計劃，涉及定時檢查房屋主體構(gòu)造、防水、裝修局部維修及翻新、道路修繕、化糞-19-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案池清淘、雨污水井（溝）疏淘、電纜井積水清理、園區(qū)工業(yè)污水系統(tǒng)解決等；制訂共用部位大中修方案并報請業(yè)主審核算施，配套功效用房改造等；制訂詳盡的裝修管理方法，確保業(yè)主及有關(guān)單位在二次裝修過程中的有關(guān)活動符合國家規(guī)定。制訂空置房管理原則，對尚未交付的空置房嚴(yán)格按照空置房管理原則定時檢查，確?？罩梅侩S時完好。根據(jù)房屋的不同類別，向業(yè)主和有關(guān)單位提供專業(yè)的廠房修葺與改造。（實施方案見附件）第七節(jié)工程設(shè)備管理構(gòu)想在當(dāng)代物業(yè)管理中，設(shè)備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評判的專業(yè)根據(jù)之一。青羊工業(yè)園是一種集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等多功效綜合園區(qū)，系統(tǒng)設(shè)備配備齊全，設(shè)備科技技術(shù)含量高，系統(tǒng)設(shè)備停運對園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。針對園區(qū)的設(shè)備狀況，我們認(rèn)為，從下列方面入手，是設(shè)備管理的基本保障：一、完善工程部架構(gòu)，確保工程部技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設(shè)立中，應(yīng)確保有機(jī)電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級專業(yè)技術(shù)人才，在人才、技術(shù)資源的有力確保下，熟悉設(shè)備性能、有可靠的運行維護(hù)和檢修能力，確保設(shè)備的正常運行，有能力及時發(fā)現(xiàn)和解決設(shè)備運行過程中的隱患和故障，確保將設(shè)備故障排除在萌芽狀態(tài)。二、建立完善的設(shè)備檔案，健全設(shè)備卡片和運行維修統(tǒng)計，隨時掌握設(shè)備運行維護(hù)狀況，搞好設(shè)備“病史”管理。三、健全設(shè)備管理崗位職責(zé)，制訂設(shè)備運行、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修制度，制訂設(shè)備周檢、月檢、季檢、年檢工作計劃；嚴(yán)格填報運行、維護(hù)、檢修、更新統(tǒng)計。四、建立設(shè)備緊急事故預(yù)案，確保設(shè)備緊急狀況時的管理流程。1、由工程部設(shè)備主管起草演習(xí)預(yù)案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報項目部經(jīng)理審批后，提前告知與演習(xí)有關(guān)的單位、住戶和有關(guān)部門；2、工程部經(jīng)理組織設(shè)備運行管理和設(shè)備檢修技術(shù)人員提前到場，學(xué)習(xí)該次演-20-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案習(xí)的目的、目的、演習(xí)預(yù)案、實施方法；3、實施演習(xí)方案，監(jiān)控演習(xí)程序，在演習(xí)過程中鍛煉運行管理人員在緊急情況下的運行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時的應(yīng)急檢修能力；4、組織過程技術(shù)人員對演習(xí)過程分析、討論、總結(jié)演習(xí)的成敗得失，積累緊急設(shè)備故障的管理經(jīng)驗；5、工程部經(jīng)理組織講評，形成演習(xí)報告和測評報告，向項目部經(jīng)理和管委會報告。五、建立重要設(shè)備停運審批管理程序，避免因重要設(shè)備停運給園區(qū)業(yè)主和有關(guān)單位帶來損失。六、共用設(shè)施設(shè)備管理原則及實施方法：序項實施方案督導(dǎo)計劃服務(wù)原則號目1、安排電梯維修人員每1、主管每天巡視檢查電1、電梯按照甲方規(guī)定天進(jìn)行巡視檢查，涉及梯運行狀況，并檢查維時間啟動，確保運行電機(jī)房、轎頂及轎廂安全保狀況和有關(guān)統(tǒng)計；良好，維保達(dá)成國家1梯回路；2、電梯工每天巡視檢查規(guī)定規(guī)定，無電梯事2、定時維保加油；機(jī)房不少于3次，并做故；3、每七天、每月、每季度由好統(tǒng)計；2、設(shè)備得到規(guī)范規(guī)定外委維保單位檢查維1、審查月度、季度及年檢的專業(yè)維保，杜絕因保；維保狀況，并提出意見維保不及時造成設(shè)4、每年報技監(jiān)局年檢。和建議。備損壞和報廢。1、每七天維護(hù)檢查紅外線1、工程主管、保安隊長定1、紅外線報警裝置靈報警裝置，進(jìn)行障隘測期檢查監(jiān)控中心圖像敏，無誤報、漏報發(fā)-21-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案監(jiān)試；及運行統(tǒng)計，并每七天安生；2控2、每七天進(jìn)行鏡頭維護(hù)除排保安員進(jìn)行紅外線2、監(jiān)控設(shè)備圖像清晰，系塵，確保錄像清晰；障隘測試；硬盤錄像可保存一統(tǒng)3、每月全方面檢查線路接2、工程主管每月組織全個月。頭及系統(tǒng)元件；面檢查系統(tǒng)線路及設(shè)4、每六個月由委外維保單備；位維護(hù)檢查一次。3、委外維護(hù)成果需由主管現(xiàn)場檢查及工程部經(jīng)理簽訂意見。1、災(zāi)時和緊急告知時開3、主管每天巡視公共區(qū)1、運行效果良好，無噪消啟，音量適度；域時監(jiān)聽音樂效果；音，播放節(jié)目菜單合防2、每天巡視檢查末端音4、每天巡視檢查機(jī)房一理；3廣箱，確保音箱輸出正次；2、音控設(shè)備擺放整潔，播常，無噪音；5、審查月度系統(tǒng)維保情設(shè)備房干凈整潔，音3、每月檢查播音設(shè)備和況，并提出意見和建帶、碟片使用保管得系統(tǒng)線路，確保設(shè)備完議。當(dāng)；好，線路暢通；3、維保及時精確，有關(guān)4、每六個月維保音箱一次。運行、維保統(tǒng)計完整精確。1、每天巡視機(jī)房次數(shù)不1、主管每天巡視機(jī)房一1、電視信號質(zhì)量投訴1低于3次，并適時監(jiān)控次，每七天檢查信號質(zhì)量小時內(nèi)解決；有信號源質(zhì)量；一次；2、線路暢通及設(shè)備完線2、接業(yè)主報修1小時內(nèi)2、弱電工每天監(jiān)測信號好率達(dá)成100％。4電解決問題；質(zhì)量一次，并將成果匯-22-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案視3、每七天全方面檢查一次線報領(lǐng)班；系路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問3、主管每月組織檢查一統(tǒng)題一小時內(nèi)告知網(wǎng)絡(luò)次系統(tǒng)運行維護(hù)狀況，公司解決；并審查運行維護(hù)統(tǒng)計；4、每年信號接入單位系4、接入單位維護(hù)保養(yǎng)結(jié)統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2果需報主管及公司經(jīng)次。理簽訂意見。1、每天巡視機(jī)房次數(shù)不1、主管每天巡視機(jī)房一1、視信號質(zhì)量投訴1小低于3次，并適時監(jiān)控次，每七天檢查信號質(zhì)量時內(nèi)解決；網(wǎng)信號源質(zhì)量；一次；2、線路暢通及設(shè)備完5絡(luò)2、每七天全方面檢查一次線2、弱電工每天監(jiān)測信號好率達(dá)成100％。系路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問質(zhì)量一統(tǒng)題一小時內(nèi)告知網(wǎng)絡(luò)次，并將成果報告領(lǐng)公司解決；班；3、每年信號接入單位系3、主管每月組織檢查一統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次系統(tǒng)運行維護(hù)狀況，次。并審查運行維護(hù)統(tǒng)計；1、每天啟動前檢查系統(tǒng)1、主管每天抽檢末端熱1、定時間運行，不隨意管網(wǎng)及控制部件，清洗水效果，每月審查運行調(diào)節(jié)運行時間，確保鍋毛發(fā)過濾器；維護(hù)統(tǒng)計；末端供水時間和熱爐2、根據(jù)需要進(jìn)行系統(tǒng)反2、安排督導(dǎo)年度維護(hù)保水效果；8沖洗，并配制水解決藥養(yǎng)工作，并向公司提交2、設(shè)備檢修提前知會劑；年檢報告；校方，并在公寓通告3、每月進(jìn)行控制部件檢欄告知。-23-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案修；4、每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，報技監(jiān)局年檢，管道閥門油漆。1、每隔3小時巡視檢查1、主管每七天巡視檢查配1、系統(tǒng)正常運行，市電設(shè)備房，并填寫運行記電室不少于2次，并抽停電后15分鐘內(nèi)發(fā)錄；查系統(tǒng)維護(hù)狀況，并審電機(jī)供電，確保電變2、每月檢查緊固系統(tǒng)接查運行維護(hù)統(tǒng)計及能梯、消防、事故照明9配線端子，確保接觸良耗統(tǒng)計表；正常使用；電好；2、領(lǐng)班隨時檢查配電室2、檢修停電提前24小系3、每半月維護(hù)保養(yǎng)發(fā)電值班狀況及運行統(tǒng)計時以通告方式告知統(tǒng)機(jī)，并試車15分鐘；填寫狀況，并參加發(fā)電業(yè)主和使用單位，商4、雷雨季節(jié)來臨前檢查機(jī)維護(hù)及試車；鋪、辦公場合書面通系統(tǒng)防雷接地狀況；3、主管每年組織進(jìn)行一知顧客。5、每年度系統(tǒng)安全檢查次緊急停電事故演習(xí)。并維護(hù)一次。1、每2個月進(jìn)行1次普消1、系統(tǒng)日常運行由保安1、系統(tǒng)完好，報警點位末端水壓測試，每三個隊長負(fù)責(zé)監(jiān)督管理；精確，無誤報；月進(jìn)行一次自消末端2、系統(tǒng)維護(hù)、檢測、調(diào)試2、按消防有關(guān)法律法水試水，檢查水泵聯(lián)動由工程主管負(fù)責(zé)組織規(guī)規(guī)定運行和維護(hù)消狀況；實施并驗證成果；系統(tǒng)；10防2、每六個月清洗一次感煙、3、保安隊長每年組織兩3、普消末端壓力確保系感溫探頭濾網(wǎng)，每年抽次以上消防演習(xí)培訓(xùn)；不低于0.7Mpa，自消-24-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案統(tǒng)查10％探頭感煙感溫4、委外年度安全檢查結(jié)自消末端壓力確保報警狀況；果需報公司經(jīng)理審核不低于0.5Mpa；3、消防系統(tǒng)委外日常運并簽訂意見。4、預(yù)警時值班人員5負(fù)行維護(hù)管理，消防系統(tǒng)責(zé)內(nèi)達(dá)成第一現(xiàn)場。聯(lián)動設(shè)備調(diào)試檢測由外委單位承當(dāng)，消防系統(tǒng)安全年檢由委外承接單位負(fù)責(zé)；1、每天巡視機(jī)房不少于1、每六個月末端水質(zhì)取樣1、確保水質(zhì)達(dá)成國家3次，并填寫運行記到市防疫站化驗一次；現(xiàn)行原則規(guī)定。二錄；2、主管參加系統(tǒng)管道消次2、系統(tǒng)每六個月消毒次數(shù)毒過程及水池水箱清11供不少于1次，生活水池洗消毒過程；水（水箱）每年消毒次數(shù)3、每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗不少于2次；并有消毒不合格狀況，負(fù)責(zé)人處解決統(tǒng)計；罰100－300元，主管3、除操作人員外，無關(guān)人處分200－500元；員不得進(jìn)入機(jī)房；4、停水前提前48小時通4、機(jī)房需人走上鎖。知。七、園區(qū)業(yè)主和住場單位的設(shè)備管理特約服務(wù)：針對園區(qū)工業(yè)區(qū)等有關(guān)方的專用設(shè)備，我們能夠根據(jù)有關(guān)方的需求，向有關(guān)方提供專業(yè)的設(shè)備運行維護(hù)管理服務(wù)，為住場單位、業(yè)主解除設(shè)備運行維護(hù)管理的后顧之憂，并以我們堅實的工程技術(shù)力量展示設(shè)備管理的得天獨厚的優(yōu)勢。-25-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第八節(jié)園區(qū)治安管理青羊工業(yè)園的園區(qū)治安管理方面，我們將針對園區(qū)的不同業(yè)態(tài)狀況，建立安全管理機(jī)制，成立在保安部領(lǐng)導(dǎo)下的園區(qū)安全管理分隊，根據(jù)業(yè)主和有關(guān)方需求，對不同區(qū)域進(jìn)行不同的安全管理方針。具體涉及：八、針對住宅區(qū)域?qū)嵤┓忾]管理，采用先進(jìn)的周界和主入口監(jiān)控設(shè)備和周界紅外線報警裝置，在住宅區(qū)主入口、樓棟單元入口設(shè)立IC卡門禁裝置，在戶內(nèi)設(shè)立安防設(shè)備駁接接口，以先進(jìn)的安全監(jiān)控裝置確保園區(qū)住戶安全。同時，我們在住宅區(qū)入口、大堂安排值班人員，嚴(yán)格對進(jìn)入住宅區(qū)的外來人員進(jìn)行盤查，并通過可視對講設(shè)備與住戶聯(lián)系識別訪客身份，未被識別的訪客將嚴(yán)禁進(jìn)入住宅區(qū)。在園區(qū)內(nèi)，我們還將安排巡邏人員，24小時對園區(qū)巡邏，扶老攜幼，以完善的安全保障方法，維護(hù)園區(qū)的社區(qū)安寧。九、針對辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)商家需求，對有關(guān)區(qū)域?qū)嵤┌敕忾]管理，在確保辦公、經(jīng)營環(huán)境的前提下，為訪客、辦事人員、消費者通過安全、舒適、文明的環(huán)境氛圍，保障多個活動的正常開展。十、同時，我們還將考慮園區(qū)不同的業(yè)態(tài)，對有關(guān)方提供開放式安全管理，安排便衣安全員，巡邏與有關(guān)區(qū)域，在確保治安環(huán)境的基礎(chǔ)上，避免給有關(guān)方帶來服務(wù)干擾和心理壓力。十一、根據(jù)重點部位業(yè)主的服務(wù)需求，我們安排人員定點執(zhí)勤或增加巡視頻次，確保重點部位的安全。十二、在園區(qū)的安全管理工作中，我們每月組織實施一次安全演習(xí)，演習(xí)項目涉及發(fā)現(xiàn)刑事案件的解決方法、治安糾紛的解決方法、盜竊解決程序、火災(zāi)解決程序、強(qiáng)行越入園區(qū)的解決程序等，并在園區(qū)成立以保安部隊長為隊長的應(yīng)急安全隊，確保緊急狀況下的人員保障。十三、有關(guān)工作職責(zé)原則-26-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案1、保安隊長崗位職責(zé)（含副隊長、分隊長職責(zé)）A、負(fù)責(zé)組織全體保安人員認(rèn)真推行職責(zé)，圓滿完畢項目部交給的各項保衛(wèi)任務(wù)；B、協(xié)助綜合管理部完畢保安人員的招聘、面試，負(fù)責(zé)安排新隊員的上崗前培訓(xùn)及保安人員的崗中、技能等各項培訓(xùn)；C、負(fù)責(zé)日常勤務(wù)的組織與實施，檢查、指導(dǎo)、講評；D、負(fù)責(zé)保安大隊勤務(wù)值班，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的組織指揮和多個解決辦法的擬訂及方案的演習(xí)；E、負(fù)責(zé)擬制保安人員職責(zé)、基本規(guī)定、獎勵與處分細(xì)則，并指導(dǎo)保安人員貫徹執(zhí)行；F、關(guān)心所轄區(qū)域班子建設(shè)，做到選好苗、使用好、管理好、培訓(xùn)好。經(jīng)常指導(dǎo)她們工作，協(xié)助她們解決實際困難，定時組織她們學(xué)習(xí)應(yīng)急解決程序等知識；G、協(xié)同公安機(jī)關(guān)搞好社區(qū)綜合治理；H、隨時掌握員工思想動態(tài)，加強(qiáng)與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的治安狀況；I、在責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生治安、刑事案件時，應(yīng)立刻組織人員保護(hù)好現(xiàn)場，并控制好事態(tài)；J、負(fù)責(zé)隊員的月考核。K、完畢管理公司、管理處交辦的其它工作任務(wù)。2、保安班長崗位職責(zé)A、以身作則帶領(lǐng)保安隊員上崗執(zhí)勤、護(hù)衛(wèi)、巡邏。檢查、記載、聽反映隊員生活、工作及紀(jì)律狀況，協(xié)調(diào)解決隊員這幾方面的問題，及時向隊長報告；B、檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝狀況，貫徹防備方法；C、建立衛(wèi)生制度，帶領(lǐng)保安隊員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生；D、配合隊長做好隊員的思想工作，根據(jù)上級規(guī)定，合理組織、監(jiān)督隊員準(zhǔn)時上下班和組織參加各類會議、培訓(xùn)和總結(jié)；E、對上崗時發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采用解決方法，并書面報告隊長；F、員工調(diào)到親的崗位時，負(fù)責(zé)對所管轄范疇內(nèi)的新員工作崗前培訓(xùn)。-27-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案3．保安隊員崗位職責(zé)A、根據(jù)公司工作需要，在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時間、地點、任務(wù)完畢上級交辦的治安保衛(wèi)任務(wù)；B、根據(jù)有關(guān)規(guī)章制度，負(fù)責(zé)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害事故等工作，保障責(zé)任區(qū)的安全；C、對出入大門的人、貨品進(jìn)行證件檢查，其中貨品出門需出門條，避免未經(jīng)允許的人員、車輛、物資進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的人身財產(chǎn)安全；D、解決責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)問題，并及時報知上級；E、熟悉、掌握所在業(yè)態(tài)區(qū)域業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）、住戶的基本狀況；F、服從命令，聽從指揮，主動完畢上級交辦的臨時性任務(wù)。4、大門崗工作職責(zé)A、大門崗負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。另外，大門崗還是公司及其所管理物業(yè)形象的窗口。B、負(fù)責(zé)維護(hù)大門口的進(jìn)出秩序和本區(qū)域的社會秩序，嚴(yán)禁小商小販在門前及大門兩側(cè)擺攤設(shè)點；C、隨時掌握出入大門的車輛及人員狀況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時查詢或報告，小商小販、無成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應(yīng)禮貌地設(shè)法加以勸離；D、遇有上級領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主出入（涉及步行及乘車），要敬舉手禮；E、發(fā)生糾紛和普通性治安問題時，應(yīng)依法及時解決并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；F、確保報警電話（對講機(jī)）不被無端占用；G、負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對造成影響、損-28-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案失的當(dāng)事者，應(yīng)及時報管理處查處。5．巡邏崗工作職責(zé)巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏范疇內(nèi)各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及多個設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。A、負(fù)責(zé)對樓區(qū)和周邊公路進(jìn)行巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)解決或報告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全；B、勸離夜間無端滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，防止各類案件的發(fā)生；C、在上下班高峰期，切實做好對業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）的安全保衛(wèi)，避免竊案發(fā)生，勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷售商品的人員，以免影響正常的生活秩序；D、在業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）需要協(xié)助時，主動主動為其服務(wù)；E、認(rèn)真巡邏易發(fā)生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的狀況，避免發(fā)生意外事件；F、按規(guī)定程序解決突發(fā)事件；G、在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應(yīng)立刻做安全解決并及時報告；H、協(xié)助其它崗位人員解決疑難事件；I、按規(guī)定填寫巡邏統(tǒng)計，同時作好定時巡更踩點工作?？傊?，我們以“外緊內(nèi)松、防止為主”的安全防備方略、以“人防、技防、物防”相結(jié)合的方針，全員參加安全管理，群防群治，與轄區(qū)派出所和園區(qū)治安聯(lián)防一道齊抓共管，為園區(qū)營造安定、團(tuán)結(jié)、溫馨、和睦的社區(qū)環(huán)境，杜絕發(fā)生治安事件，是我們共同追求的目的。-29-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第九節(jié)園區(qū)交通管理考慮到園區(qū)內(nèi)存在大量的市政道路，對園區(qū)的交通管理方面，我們將根據(jù)園區(qū)交通設(shè)施配套的實際狀況，在專業(yè)停車場配備通過培訓(xùn)的交通管理員，負(fù)責(zé)車輛停放管理和交通指揮，在對應(yīng)的位置和路口、路段設(shè)立限速標(biāo)志、路牌標(biāo)志、通向標(biāo)示、禁停標(biāo)示等交通標(biāo)示，保障車輛安全停放和正常行駛。對進(jìn)而園區(qū)不同區(qū)域的車輛，我們將根據(jù)實際狀況制作IC停車卡或?qū)I(yè)的區(qū)域識別卡片，使園區(qū)業(yè)主、住戶及有關(guān)單位的工作車輛與外來車輛有所辨別，避免不必要的車輛盤查影響有關(guān)方的辦事效率。屆時，我們將根據(jù)園區(qū)交通的實際狀況，與公安交通管理部門保持親密的聯(lián)系和有效溝通，在交管部門的指導(dǎo)下，合理配備和使用交通設(shè)施，優(yōu)化園區(qū)的交通管理方案，保障園區(qū)交通正常。第十節(jié)園區(qū)消防管理在消防管理方面，我們的工作指導(dǎo)方針是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。在園區(qū)，我們將在重點的路口路段和場合設(shè)立消防宣傳欄，張貼消防標(biāo)語、普及消防知識，進(jìn)行廣泛的消防宣傳教育。同時，我們將根據(jù)實際需求，在園區(qū)的有關(guān)部位配備消防設(shè)施與消防器材，并定時對消防設(shè)施和器材進(jìn)行檢查、調(diào)試、確保其隨時完好。在對商業(yè)、辦公、工業(yè)園區(qū)，在裝修方案審查時，我們將嚴(yán)格規(guī)定消防主管部門參加方案審查，確保裝修方案符合國家消防規(guī)定。在內(nèi)部管理方面，我們將建立消防管理三級組織，成立以公司總經(jīng)理為組長的消防領(lǐng)導(dǎo)小組和園區(qū)義務(wù)消防隊。其組織架構(gòu)涉及：領(lǐng)導(dǎo)小組組長：管理公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)小組副組長：項目部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)小構(gòu)組員：工程部經(jīng)理、保安部隊長、工程部設(shè)備主管、綜合管理部主管、保安部-30-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案副隊長、分隊長等。義務(wù)消防隊隊長：項目部經(jīng)理義務(wù)消防對常務(wù)副隊長：保安部隊長義務(wù)消防隊副隊長：工程部經(jīng)理、保安部副隊長、分隊長、工程部設(shè)備主管、綜合管理部主管義務(wù)消防隊員：項目部全體保安員、工程部全體技術(shù)員在針對不同的業(yè)態(tài)園區(qū)，我們將與業(yè)主、住場單位簽訂《消防管理責(zé)任書》，制訂安全防火制度，明確有關(guān)單位的防火負(fù)責(zé)人，明確負(fù)責(zé)人的職責(zé)，把防火責(zé)任分解到具體單位和業(yè)主。并定時組織安排消防安全檢查，查找消防安全隱患，并根據(jù)隱患狀況發(fā)出整治告知書，限期督促整治，消除火災(zāi)苗頭。在園區(qū)內(nèi)，定時組織消防演習(xí)，培訓(xùn)緊急狀況下的消防應(yīng)對方案、緊急疏散程序。通過演習(xí)訓(xùn)練，掌握火災(zāi)時的撲滅技能、疏散程序、物品轉(zhuǎn)移程序、重要物資的急救預(yù)案。同時，在園區(qū)內(nèi)，我們還將在不同的業(yè)態(tài)區(qū)域安裝對應(yīng)的消防疏散標(biāo)示，制訂滅火方案和重點部位保衛(wèi)方案。以完善的管理構(gòu)思和預(yù)案演習(xí)，通過培訓(xùn)、宣傳、教育、檢查整治、動員齊抓共管的總體思路，走防止為主、將隱患消亡在萌芽狀態(tài)的管理方案，有效保障園區(qū)業(yè)主和有關(guān)單位的生命財產(chǎn)安全。第十一園林維護(hù)管理在園林綠化管理方面，我們對園區(qū)的園林規(guī)劃通過綜合分析，認(rèn)為該園區(qū)園林的建設(shè)規(guī)劃重要由大面積的常綠草坪、大規(guī)模的灌木植被、適量的常綠喬木和落葉喬木、部分愛惜植物、少量盆景、大面積的租擺盆栽植物構(gòu)成，因此，我們認(rèn)為，要搞好園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)，必須在園區(qū)組建一支由專業(yè)園藝師帶領(lǐng)技術(shù)型園林管理隊伍，負(fù)責(zé)園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)工作。在園藝管理隊伍的組建上，我們認(rèn)為，能夠復(fù)制我們在麗都花園的園林管理模式，在大本營抽調(diào)園藝師及技術(shù)骨干，在逐步接管的同時組建出色的園林維護(hù)管理團(tuán)體。-31-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案在園林的維修養(yǎng)護(hù)上，我們嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)范，制訂修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導(dǎo)思想，確保園林的觀賞性。第十二環(huán)境衛(wèi)生管理"干凈、整潔"是我們保潔服務(wù)的目的。我們擁有一支專業(yè)的高素質(zhì)的保潔隊伍，能對不同材質(zhì)的屋頂、外墻、地面進(jìn)行專業(yè)清潔，為業(yè)主提供高質(zhì)量、高水平保潔服務(wù)。根據(jù)園區(qū)的狀況保潔部將以公司管理目的為根據(jù)，制訂保潔部各項管理規(guī)定及崗位職責(zé)，嚴(yán)格按ISO質(zhì)量體系的《保潔操作手冊》規(guī)范運作與管理，有計劃的實施員工的崗前、在崗培訓(xùn)，物料的申購、領(lǐng)用控制。在確保工作原則的同時，減少物耗，開源節(jié)流。在用人機(jī)制上，不停加強(qiáng)員工的團(tuán)體意識的同時強(qiáng)化競爭，并不停優(yōu)化崗位設(shè)立，以保持工作的高效率。保潔部提供的服務(wù)：公共區(qū)域清潔保持公共設(shè)施清潔保持特約家政服務(wù)垃圾清運專業(yè)的屋頂、外墻清洗保潔部架構(gòu)：保潔部配備一種保潔主管，兩名副主管，下屬數(shù)個領(lǐng)班及若干保潔員。片區(qū)設(shè)立一種保潔機(jī)械作業(yè)小組統(tǒng)一進(jìn)行有關(guān)工作。保潔配備：配備柴油灑水車一臺，可沖洗路面并澆灌綠化帶；多套保潔機(jī)具；需要10個工作間，1間保潔庫房；垃圾中轉(zhuǎn)房、垃圾桶、洗滌池。-32-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案附：服務(wù)內(nèi)容（重要工作）及原則：序服務(wù)內(nèi)容方案與原則號園區(qū)外圍區(qū)1.每天集中清掃1次；間道路(水2.水管沖洗頻次根據(jù)狀況制訂，必要時用灑水車沖洗；泥道路)3.隨時保潔；4.路紋清晰；1.5.無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；6.無揚塵；7.主管每日巡視3次以上；8.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；9.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。園區(qū)內(nèi)外花1.每日全方面清潔1次；崗石及室內(nèi)2.推塵多次；大理石地面3.每月沖洗1次；4.大理石拋光、打蠟頻次根據(jù)狀況制訂；5.隨時保潔；2.6.無垃圾、無積水、無污跡、無積塵；7.有光澤；8.主管每日巡視3次以上；9.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；10.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。11.-33-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)瀝1.每天集中清掃1次；青、砂石、2.水管沖洗頻次根據(jù)狀況制訂；噴漆、地磚3.隨時保潔；3.路面4.無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；5.主管每日巡視3次以上；6.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；7.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。園區(qū)內(nèi)住宅1.每日集中收集垃圾1次；樓單元樓道2.全方面清潔1次；3.保潔1次；4.無生活、建筑垃圾（垃圾每日8：30前清完）；5.地面光潔；6.扶手、鐵花、消防栓干凈；7.玻璃光潔；8.天花板、墻角無蛛網(wǎng)；4.9.主管每日最少抽查4個樓道；10.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；11.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-34-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)電梯1.每日全方面清潔1次；公寓的電梯2.每七天用專用上光劑清潔不銹鋼電梯門及信報箱1次；3.每月清潔1次轎箱頂燈；4.電梯廳及轎箱地面干凈整潔，無廢物，無積塵；5.電梯門無灰塵，無污跡，光亮；5.6.轎箱內(nèi)壁無指紋，無污跡、無異物異味，梯門滑槽干凈無泥沙雜物；7.電梯內(nèi)按鍵無污跡；8.主管每日最少抽查3部電梯；9.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；10.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。園區(qū)內(nèi)水1.每天清理水面樹葉及飄浮物多次；景、水溝，2.滴水景處每月刷洗青苔；生態(tài)池3.夏天每日添加1次消泡劑；4.每3—6個月徹底清洗1次；5.水清見底，無異味；6.除少數(shù)樹葉外，無其它飄浮物；7.水面無泡沫；6.8.水底無雜物；9.主管每日巡視3次以上；10.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；11.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-35-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)地下1.每日地面推塵1次；汽車庫、自2.每日清理垃圾1次；行車庫及上3.每七天清潔1次擋車桿、停車黃線；下梯階4.每七天清潔攔水溝1次；5.每月沖洗地面1次；6.據(jù)狀況清理集污坑；7.每月清潔1次消防管道及供電線槽；8.隨時保潔；9.地面無垃圾雜物，無積塵，無油污，無積水；10.天花板墻角無蜘蛛網(wǎng)；11.梯階扶手干凈無塵；12.擋車桿無積塵、停車黃線無污跡，顏色鮮艷；7.13.集污坑無異味；14.批示牌、消防栓、滅火器干凈；15.主管每日巡視1次以上；16.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；17.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-36-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)各球1.每日全方面清潔1次；場2.每七天沖洗1次；3.雨后及時清理積水；4.隨時保潔；5.地面無垃圾、無污跡、無積水；8.6.休息椅擺放整潔，干凈無塵；7.球架、球網(wǎng)完好干凈；8.主管每日巡視1次以上；9.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；10.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。園區(qū)內(nèi)公共1.每天全方面清洗1次；洗手間及移2.更換垃圾袋；動衛(wèi)生間3.隨時保潔；4.無異味；5.龍頭把手光亮；6.面盆無污跡；7.地面無垃圾、無污跡、無積水；9.8.地漏無污跡、暢通，無垃圾；9.垃圾桶不超出容積2/3；10.主管每日巡視1次以上；11.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；12.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-37-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案辦公樓、公1.每天全方面清洗1次，須在9:00以前完畢；共洗手間2.更換垃圾袋；3.補(bǔ)充擦手紙、卷紙、洗手液；4.隨時保潔；5.無異味；6.龍頭把手光亮，不銹鋼、銅制品無指紋、光亮；7.面盆無污跡，鏡面光亮，無污跡、水跡；8.地面無垃圾、無污跡，無積水；9.地漏無污跡、暢通，無垃圾；10.地墊干燥、無卷曲、無污跡、油跡；11.垃圾桶不超出容積2/3；12.主管每日巡視1次以上；10.13.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；14.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-38-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案園區(qū)內(nèi)游泳1.每天投放1次消毒劑，清洗塵袋4—5次；池及更衣室2.每天吸1次池底的積塵；3.每天全方面清潔更衣室1次；4.泳池邊地面每天沖洗1遍；5.泳池邊及更衣室隨時保潔；6.非游泳季節(jié)泡水保護(hù)池底；7.水清見底紋，水體的余氯含量達(dá)成國標(biāo)（0.3-0.5mg/L，ph值為7.2——7.8）；8.池面無飄浮物，池底無青苔、無積塵，池壁無污跡；11.9.池邊的溢水溝暢通無垃圾；10.休息桌椅擺放整潔，干凈無塵，遮陽傘無積塵；11.岸邊地面無污跡、無積塵；12.更衣室內(nèi)衣柜干凈，墻面、地面干凈無積水；13.主管每日巡視3次以上；14.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；15.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》（注明投放消毒劑、換洗塵袋時間）。住宅樓、辦1.每年清洗1次；公樓、廠房2.無明顯污跡和積灰（漏水或酸雨造成的水漬除外）；12.外墻3.墻面無亂貼亂畫；4.主管驗收檢查合格。-39-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案1.每日全方面清潔1遍；2.玻璃每七天全方面清潔1次；3.燈具、空調(diào)出風(fēng)口每七天清理1次；4.皮革制品每七天上蠟1次；辦5.隨時保潔；6.地面光亮；7.玻璃光潔無指痕無水點污點；8.桌面光滑無指痕；公9.墻面無污痕；10.窗簾、沙發(fā)套（皮質(zhì)）干凈整潔、無污跡；11.天花頂、墻角無蛛網(wǎng)；12.燈具的罩、桿、燈泡、電線干凈無塵；13.室13.地磚、踢腳線無污痕；14.垃圾桶不超出容積2/3；15.每天須在9:00前完畢辦公室重要衛(wèi)生；16.主管每日巡視3次以上；17.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；18.保潔員按規(guī)定填寫《保潔崗位巡視表》。-40-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案食堂地面、1.每日對餐廳全方面清潔2次，中餐及晚餐前各1次；桌椅、空調(diào)、2.每七天清潔1次餐廳門窗玻璃；掛畫、門窗、3.每七天清洗1次空調(diào)過濾網(wǎng)；洗手間、餐4.隨時保潔；廳前空地5.地面光亮；6.玻璃光潔無指痕無水點污點；7.桌面光滑無油膩；8.墻面無污痕；14.9.天花頂、墻角無蛛網(wǎng)；10.地磚、踢腳線無污痕11.垃圾桶不超出容積2/3；12.須在用餐前的11:30和17:30清潔完畢；13.洗手間地面無垃圾、無污跡、無積水，墻面光潔無污跡，洗手盆及臺面無污跡無積水，洗手液充足，大小便池干凈無污跡；14.主管每日巡視2次以上；15.領(lǐng)班隨機(jī)檢查；1