2022年土地估價(jià)案例與報(bào)告考前練習(xí)（一）

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一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)

1.某工業(yè)企業(yè)擁有一宗土地，因融資需要，計(jì)劃以該土地使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款，并于2022年10月8日委托某評估公司進(jìn)行土地價(jià)格評估。該企業(yè)所擁有的土地位于華南H市，遠(yuǎn)離城區(qū)，為獨(dú)立工礦用地，總面積為1500m2。宗地西高東低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產(chǎn)生活取水(附近無市政供水管網(wǎng))；宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形，種植有3m寬的擋風(fēng)樹木，四周有磚混圍墻；宗地為紅壤軟土，種植本地草種，內(nèi)有十字形道路，外有2km長的自建道路與某國道相連；宗地內(nèi)有11棟建筑物，其中，辦公樓1棟，倉庫3棟，車間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務(wù)樓1棟，變電房1棟。企業(yè)用電來自3km外的變電站；企業(yè)通信網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施齊全。土地使用無特別限制。假定你是該評估公司土地估價(jià)師，請回答以下問題：1．在上述情況下，為了判斷是否能夠抵押，評估前需要了解土地哪些關(guān)鍵信息(提示：根據(jù)土地抵押的條件并結(jié)合上述條件回答)?A．是集體還是國有B．（）C．（）D．（）2．根據(jù)上述條件，列出已知的宗地個(gè)別條件。3．若以委托日為評估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，根據(jù)上述情況，對地價(jià)進(jìn)行定義。4．若該宗土地為國有劃撥，由于不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋的范圍，所以評估時(shí)直接參照基準(zhǔn)地價(jià)最末級修正，并確定市場價(jià)為154元/m2。又由于所處區(qū)域?qū)儆凇度珖I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》11等，其最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為144元/m2，評估公司從保守原則出發(fā)，將結(jié)果調(diào)整為144元/m2，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出讓金，將評估結(jié)果確定為60元/m2。列出上述操作過程中的錯誤點(diǎn)。5．假如該企業(yè)到期未能償還貸款，并且土地管理部門同意由法院直接委托某拍賣行對此塊土地進(jìn)行拍賣，需要有哪些前置條件?[20分]

2.某地價(jià)評估事務(wù)所2022年6月20日接到A市政府的估價(jià)1：7頭委托，估價(jià)對象是位于城區(qū)一環(huán)內(nèi)側(cè)某中學(xué)老校址所占的土地。該校于1967年建成，現(xiàn)已根據(jù)政府安排整體遷出，所占土地為劃撥方式取得。搬遷后的土地由政府收回后重新開發(fā)利用，并將土地的規(guī)劃用途依法調(diào)整為商品住宅樓。目前，政府?dāng)M以公開拍賣方式出讓該地塊，并將按照一定的價(jià)格補(bǔ)償給該中學(xué)。根據(jù)委托要求，地價(jià)評估事務(wù)所要對該地塊的出讓底價(jià)與收回補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行評估。接到委托后，事務(wù)所立即制訂了一項(xiàng)工作計(jì)劃和技術(shù)方案，并組織力量開展工作，按期完成了估價(jià)任務(wù)。下面是該事務(wù)所此次估價(jià)工作日志的內(nèi)容：(1)6月21日，啟動估價(jià)工作，派兩名土地估價(jià)師甲、乙和兩名估價(jià)助理丙、丁負(fù)責(zé)估價(jià)工作，其中，甲和丙負(fù)責(zé)土地出讓底價(jià)評估，乙和丁負(fù)責(zé)土地收回補(bǔ)償價(jià)格評估。(2)6月21日上午，甲和丙進(jìn)入現(xiàn)場調(diào)查，乙和丁開始市場調(diào)查。(3)6月22日上午，因所長外出，甲負(fù)責(zé)與市國土資源局簽訂合同。(4)6月23日上午，確定土地估價(jià)事項(xiàng)，并制訂評估技術(shù)路線和方法。(5)6月23日下午，開始調(diào)查資料。(6)6月25日上午。開始撰寫報(bào)告。(7)6月27日上午，報(bào)告完成，兩份報(bào)告分別由甲、乙共同簽字，由丙送估價(jià)報(bào)告給市國土資源局。(8)6月30日上午，收到國土資源局付款。關(guān)于評估技術(shù)路線和方法，日志有以下記錄：(1)出讓底價(jià)主要依據(jù)周邊拍賣價(jià)格進(jìn)行比照確定，同時(shí)采用剩余法進(jìn)行評估。(2)收回補(bǔ)償價(jià)格評估主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價(jià)進(jìn)行評估。請根據(jù)以上情況，回答下列問題：1．僅就工作日志內(nèi)容，判斷事務(wù)所此次估價(jià)工作流程是否合理，存在哪些問題?2．確定土地估價(jià)事項(xiàng)的內(nèi)容一般包括哪些?3．確定估價(jià)事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)該如何對土地出讓底價(jià)和回收價(jià)格進(jìn)行基本的定義?4．日志中的估價(jià)技術(shù)路線是否合理?如果不合理，原因何在?5．假如你是估價(jià)師，該如何設(shè)計(jì)估價(jià)技術(shù)路線?[20分]

二、報(bào)告判讀題(共3題，分別為10分、25分、25分，共60分。第一題為土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告片段。根據(jù)提問回答。第二題和第三題均為1個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出錯誤并說明原因。)

1.下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中采用假設(shè)開發(fā)法測算的說明部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后回答相關(guān)問題。1．估價(jià)對象建設(shè)期及利用方式分析該地塊為出讓所得，根據(jù)××經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局文件《關(guān)于“××住宅小區(qū)”項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的批復(fù)》(××開經(jīng)[2022]053號)，該地塊將建成多層住宅小區(qū)，土地總面積為95635m2，總建筑面積為143452m2，其中物業(yè)管理、會所等公建配套用房面積占3．4%，容積率為1.5，建筑覆蓋率小于或等于35%。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地勘察，地塊離城市較近，有直達(dá)的主干道，地塊邊緣已經(jīng)具備自來水和天然氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，而且自然景色優(yōu)美，環(huán)境狀況表明很適合修建住宅，但是地質(zhì)狀況表明只適合修建多層住宅。估價(jià)人員也對周邊市場進(jìn)行了調(diào)查，由于有城市輕軌經(jīng)過該區(qū)域，所以本區(qū)域?qū)Χ鄬幼≌枨筝^大。估價(jià)人員在綜合對區(qū)域的市場、環(huán)境及土地條件等分析后，認(rèn)為在不改變多層住宅性質(zhì)的前提下，為最大程度提高開發(fā)價(jià)值，地塊最佳利用方式應(yīng)該為：土地用途設(shè)定為多層別墅型住宅用地，總用地面積為95635m2，總建筑面積為35000m2，其中物業(yè)管理、社區(qū)活動中心、小商場、4、區(qū)停車庫、郵局、小型銀行儲蓄所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等公建配套用房面積占3．4%，建筑覆蓋率小于或等于15%，容積率為0．37，主要建筑物為多層，二、三層為別墅排屋。本次評估按土地的最佳利用方式確定預(yù)期開發(fā)條件。根據(jù)以上項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，本次評估確定其開發(fā)期為2年。由于本次評估目的為待開發(fā)土地市值估算，開發(fā)期自估價(jià)基準(zhǔn)日算起。2．預(yù)期售價(jià)確定及銷售狀況分析從××經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近期該區(qū)域樓盤銷售情況來看，該類出讓用地新開發(fā)的別墅排屋平均售價(jià)在3500～4000元/m2之間，考慮到該區(qū)域目前房地產(chǎn)市場行情，結(jié)合估價(jià)對象實(shí)際情況，經(jīng)綜合分析，確定該地塊開發(fā)完后，即2022年6月30日，法定使用年限的住宅平均售價(jià)為3500元/m2，則該物業(yè)預(yù)期總售價(jià)為總售價(jià)=平均售價(jià)×建筑面積=3500元/m2×35000m2=12250萬元通過調(diào)查該區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況，與待估對象相同或類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般均采取預(yù)售形式，考慮到估價(jià)對象所處區(qū)域房地產(chǎn)銷售市場的實(shí)際情況，本次評估假設(shè)估價(jià)對象所建物業(yè)銷售狀況為：項(xiàng)目在開發(fā)一年后開始預(yù)售，且為均勻銷售，截至開發(fā)完成時(shí)銷售率達(dá)到40%，另外60%在開發(fā)完成后的一年半內(nèi)均勻售出。并假設(shè)房屋售價(jià)在銷售期內(nèi)保持不變。3．開發(fā)總費(fèi)用的確定根據(jù)待估宗地現(xiàn)狀，要建成一個(gè)完整可售和可居住的住宅小區(qū)，必須經(jīng)過前期工程、建安工程和室外配套建設(shè)三個(gè)階段。本案的前期費(fèi)用很復(fù)雜，除了其間發(fā)生的前期勘察設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)用、1臨時(shí)三通一平費(fèi)用外，還有解決市政設(shè)施缺口的有關(guān)費(fèi)用，如5km長的電纜鋪設(shè)費(fèi)用，1OOm長的排水管道等的鋪設(shè)費(fèi)用；土建安裝及附屬工程費(fèi)用，室外工程、綠化建設(shè)費(fèi)用，管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。上述費(fèi)用經(jīng)歸類，可分為前期費(fèi)用、建造成本、室外建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用四大項(xiàng)。分別估算如下：(1)前期費(fèi)用(分析過程略)：確定其前期費(fèi)用為200元/m2(按總建筑面積)，則前期費(fèi)用總計(jì)為前期費(fèi)用=前期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)×總建筑面積=200元/m2×35000m2=700萬元并設(shè)定為開發(fā)初期一次性投入。(2)建造成本(分析過程略)：確定其平均建造成本為700元/m2(按總建筑面積)，則整個(gè)物業(yè)總建造成本共計(jì)為建造成本=平均建造成本×總建筑面積=700元/m2×35000m2=2450萬元并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。(3)室外建設(shè)費(fèi)用(分析過程略)：確定該地塊室外建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為220元/m2(按土地面積)，則小區(qū)建設(shè)費(fèi)用總計(jì)為室外建設(shè)費(fèi)用=室外建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)×土地面積=220元/m2×95635m2=2103．97萬元并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。(4)管理費(fèi)用：包括開發(fā)過程中的管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)等，按上述(2)+(3)的5%計(jì)。設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。管理費(fèi)用=((2)+(3))×5%=(2450+2103．97)萬元×5%=227．70萬元4．銷售費(fèi)用(分析過程略)確定此項(xiàng)費(fèi)用可按總售價(jià)的8%計(jì)，該項(xiàng)費(fèi)用設(shè)定為與銷售進(jìn)度同步投入。5．利息率和利潤率確定(1)利息率，本次評估將采用貼現(xiàn)方式計(jì)算地價(jià)，故不考慮投資利息。貼現(xiàn)率采用2022年4月28日公告的銀行1~3年期貸款利率6．03%。(2)利潤率：房地產(chǎn)的利潤率關(guān)鍵要看市場供求狀況。根據(jù)對目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收益率的統(tǒng)計(jì)，結(jié)合×市統(tǒng)計(jì)年鑒資料，考慮區(qū)域房地產(chǎn)實(shí)際市場情況，確定該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資利潤率為24%。6．地價(jià)測算根據(jù)假設(shè)開發(fā)法基本公式：地價(jià)-預(yù)期售價(jià)-總開發(fā)費(fèi)用–利潤一利息–銷售費(fèi)用，結(jié)合本次評估實(shí)際，得到如下方程解上式得到:總低價(jià)=2762．28萬元土地單價(jià)=2762．28萬元/95635m2=289元/m2就上述報(bào)告片斷，回答以下問題：1．你認(rèn)為報(bào)告中估價(jià)對象的最佳利用方式是否恰當(dāng)，為什么?2．請列出估價(jià)報(bào)告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標(biāo)或者因素(提示：不少于6個(gè))。3．報(bào)告中不動產(chǎn)預(yù)期售價(jià)的確定過程較為簡單，如果采用市場案例分析確定，在選擇案例時(shí)有什么要求(提示：不少于4個(gè))?4．報(bào)告中不動產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用里有不應(yīng)計(jì)入的項(xiàng)目，請指出來。5．報(bào)告中采用貼現(xiàn)的方式進(jìn)行地價(jià)測算，假設(shè)開發(fā)法也可以不采用貼現(xiàn)方式測算地價(jià)，請根據(jù)報(bào)告中的數(shù)據(jù)資料，并假定地價(jià)為P，分別列出其總售價(jià)、建造成本、銷售費(fèi)用、利息、利潤的計(jì)算式。[10分]

2.下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后指出錯誤點(diǎn)并說明原因。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱××公司位于××區(qū)××路××號用地地價(jià)評估二、委托估價(jià)方(略)三、受托估價(jià)方(略)四、估價(jià)對象估價(jià)對象為××公司位于××市××區(qū)××路××號營業(yè)樓用地，面積為595．58m2。五、估價(jià)目的本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價(jià)格，為委托方因經(jīng)營需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價(jià)格依據(jù)。六、估價(jià)依據(jù)(1)《中華人民共和國土地管理法》。(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。(3)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》。(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。(5)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》。(6)省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。(7)評估委托書。(8)估價(jià)對象《房屋所有權(quán)證》。(9)受托估價(jià)方實(shí)地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。七、價(jià)格定義估價(jià)對象作為商業(yè)用地，在容積率為4．9，開發(fā)程度為場內(nèi)“五通一平”、場外“六通一平”狀態(tài)下，于估價(jià)期日的40年期的土地價(jià)格。八、估價(jià)期日：2022年12月31日。九、估價(jià)日期：2022年12月30日至2022年1月10日。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)機(jī)構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價(jià)對象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)程序，確定估價(jià)結(jié)果為：委估土地面積：595．58m2單位面積地價(jià)：4485．25元/m2總地價(jià)：2671325．20元大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。十一、需要特殊說明的事項(xiàng)(1)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價(jià)格，若條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。(2)本報(bào)告結(jié)果只為此次估價(jià)目的服務(wù)，如用作其他目的，其價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。十二、土地估價(jià)師簽名(略)十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)第二部分估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對象描述1．土地位置狀況估價(jià)對象位于××市××區(qū)××路××號，土地證號為×國用(××)字第××號，土地面積為595．58m2，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。2．土地權(quán)利狀況××估價(jià)對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)活動的合法權(quán)益受法律保護(hù)。3．建筑物和地上附著物狀況估價(jià)對象上有一幢建于1991年的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公，建筑面積為2914．5m2，有效使用率為80%。二、地價(jià)影響因素分析(一)區(qū)域因素(略)(二)個(gè)別因素(略)第三部分土地估價(jià)一、估價(jià)原則1．最有效使用原則(略)2．貢獻(xiàn)原則(略)3．變動原則(略)4．合法原則(略)二、估價(jià)方法與估價(jià)過程(一)估價(jià)方法的選擇估價(jià)人員通過現(xiàn)場查勘，在認(rèn)真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價(jià)。(二)估價(jià)過程1．收益還原法(1)計(jì)算估價(jià)對象總樓價(jià)計(jì)算公式為估價(jià)對象地上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價(jià)為700元/m2，殘值率為0。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察和對照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，確定本次估價(jià)對象，地上建筑物第四部分附件(1)估價(jià)對象《國有土地使用證》。(2)估價(jià)對象宗地圖。(3)估價(jià)機(jī)構(gòu)《土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。(4)土地估價(jià)師資格證書。(5)估價(jià)對象照片。(6)委托估價(jià)協(xié)議書。[25分]

3.下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后指出錯誤點(diǎn)并說明原因。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱W企業(yè)改制上市所涉及的土地價(jià)格評估(A省B縣)二、委托估價(jià)方W企業(yè)三、受托估價(jià)方(略)四、估價(jià)目的W企業(yè)擬進(jìn)行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會“關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知”([2000]國土[法]字第l53號)、原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估，為其改制上市提供土地價(jià)格依據(jù)。五、估價(jià)依據(jù)(1)《中華人民共和國土地管理法》。(2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》。(3)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知([2000]國土[法]字第153號)。(4)原國家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式(2022)》的通知([2022]國土[籍]字第180號)。(5)原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》。(6)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地價(jià)管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設(shè)的地方性規(guī)定。(7)估價(jià)人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關(guān)資料。(8)委托方提供的有關(guān)資料。六、估價(jià)基準(zhǔn)日2022年12月31日七、估價(jià)日期2022年7月20日至2022年9月20日八、地價(jià)定義待估宗地的評估地價(jià)為委托方所使用的土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。九、需要特殊說明的事項(xiàng)(一)假設(shè)條件(1)：土地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。(2)估價(jià)對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。(3)在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。(4)任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。(5)委托方提供的資料屬實(shí)。(二)使用說明(1)本報(bào)告評估價(jià)格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價(jià)格的依據(jù)，不作其他用途。(2)待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)。(3)此次土地估價(jià)報(bào)告分“土地估價(jià)報(bào)告’’和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分，“土地估價(jià)報(bào)告”供委托方使用，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方的上級主管部門使用。(4)評估報(bào)告有效期自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。(5)本評估報(bào)告由C土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。十、土地估價(jià)師簽字姓名、估價(jià)師資格證書號十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：(土地估價(jià)機(jī)構(gòu)公章)2022年9月20日第二部分估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對象描述1．土地登記狀況待估宗地位于B縣光明路××號，土地面積為2200．8m2，用途為工業(yè)用地，為國有劃撥土地，有關(guān)土地登記狀況詳見下表。2．土地權(quán)利狀況待估宗地為國有劃撥土地，估價(jià)期日的土地使用者為w企業(yè)，土地使用證編號為××國用(2022)字第××號。無他項(xiàng)權(quán)利限制。3．土地利用狀況待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉庫1座，建筑面積為1790．59m2，建筑容積率為1.2。二、地價(jià)影響因素分析(略)第三部分土地估價(jià)一、估價(jià)原則(略)二、估價(jià)方法與估價(jià)過程根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對待估宗地的土地價(jià)格進(jìn)行評估。具體評估過程如下：(一)成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地使用權(quán)價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤)×土地增值收益。1．土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)根據(jù)《A省土地管理法實(shí)施條例》及8縣土地征收的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗(含林木)補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi)；稅費(fèi)主要有耕地占用稅、土地管理費(fèi)等。(1)征地費(fèi)。通過調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費(fèi)一般在2．0～3．0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費(fèi)為2．5萬元/畝，即37．5元/m2。(2)有關(guān)稅費(fèi)。由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及8縣的有關(guān)規(guī)定，征收耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅為4．5元/m2、耕地開墾費(fèi)為8元/m2和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)為7元/m2，合計(jì)稅費(fèi)為19．5元/m2。(3)土地管理費(fèi)。根據(jù)A省關(guān)于征收土地管理費(fèi)的有關(guān)規(guī)定：土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的3%征收，則為1．1元/m2。上述三項(xiàng)合計(jì)，土地取得費(fèi)為58．1元/m2。2．土地開發(fā)費(fèi)此次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通信)及宗地紅線內(nèi)地面平整。通過調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開發(fā)費(fèi)用大致在40～60元/m2之問，根據(jù)待估宗地的實(shí)際開發(fā)水平，取待估宗地的開發(fā)費(fèi)用為50元/m2。3．投資利息根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期按l年計(jì)，設(shè)定土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)在土地取得時(shí)一次支付，土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5．85%計(jì)，則投資利息=(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))×開發(fā)周期×5．85%=(58．1+50)元/m2×1×5．85%=6．32元/m2。4．投資利潤調(diào)查近期B縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及XX企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報(bào)情況，設(shè)定年投資利潤率為l2%，則：投資利潤=(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息)×開發(fā)周期×12%=(58.1+50+6．32)元/m2×1×12%=13．7元/m2。5．計(jì)算土地增值收益(土地所有權(quán)收益)根據(jù)B縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及B縣的有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。土地增值收益=(征地費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利潤)×30%=(58．1+50+13．