天津?yàn)I海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

濱海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析1、濱海新區(qū)核心區(qū)商圈分布商圈塘沽解放路商圈塘沽解放路塘沽洋貨泰達(dá)黃海路翠亨廣場(chǎng)市民廣場(chǎng)2、各商圈概況塘沽解放路約3011-1389%百貨、大賣(mài)場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、步行街塘沽居民及外來(lái)人口泰達(dá)居民及外來(lái)人口塘沽洋貨約207-886%大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、步行街、餐飲、娛樂(lè)周邊居民、巾區(qū)居民、外來(lái)游客、周邊外來(lái)人口泰達(dá)黃海路約103-590%百貨、大賣(mài)場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)周邊居民、周邊住宅租戶、塘沽中高收入居民泰達(dá)翠亨廣場(chǎng)約122-5（1-2層）85%購(gòu)物中心、餐飲、娛樂(lè)泰達(dá)居民、塘沽居民周邊住宅租戶外來(lái)人口泰達(dá)市民廣場(chǎng)約202-8（項(xiàng)目?jī)?nèi)部一層）80%購(gòu)物中心周邊居民、塘沽居民、泰達(dá)就業(yè)人口3、泰達(dá)各商圈主要商業(yè)項(xiàng)目情況黃海路商圈友誼名都約友誼名都約36,000百貨35%樂(lè)購(gòu)約30,000大賣(mài)場(chǎng)30%財(cái)富星座約36,000餐飲娛樂(lè)35%合計(jì)102,000m2該商圈相對(duì)成熟，樂(lè)購(gòu)超市及周邊的餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)聚集了大量的消費(fèi)客群，百貨的檔次與泰達(dá)的消費(fèi)水平比較吻合，泰達(dá)常住人口的增加使得該商圈的商業(yè)氛圍逐漸向好，目前黃海路友誼名都是開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況最好的百貨；臨近泰達(dá)國(guó)際酒店暨會(huì)館、泰達(dá)中心酒店也為該商圈的發(fā)展提供了較好的外部條件。3.2翠亨廣場(chǎng)商圈■■■鴻泰商業(yè)廣場(chǎng)約60,000百貨、影城、影城、餐飲娛樂(lè)、小型零售太平洋百貨，天上人間KTV，鴻泰影城，人人樂(lè)超市（即將進(jìn)入）,渣打銀行，KFC,櫻花屋日本料理，家和一品粥，老湘樓，云井日本料理，外灘風(fēng)尚西餐咖啡，茶天下，賣(mài)炭翁，麥福健康生活館翠亨廣場(chǎng)約60,000餐飲娛樂(lè)上島咖啡，真鍋咖啡館，湘菜園，土大力，望水日本料理，尚品咖啡，薩拉伯爾，韓城館，和記海鮮酒家，明樓酒家該商圈起源丁翠亨廣場(chǎng)，起初□以餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主，2007年7月以太平洋百貨和鴻泰影城、天上人間KTV以及肯德基等為主力店的鴻泰商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)入試營(yíng)業(yè)階段，使該商圈的業(yè)態(tài)逐漸豐富；該商圈周邊為泰達(dá)行政、商務(wù)中心和生活中心。3.3市民廣場(chǎng)商圈市民廣場(chǎng)友誼名都，狐貍城名品折扣店，華潤(rùn)萬(wàn)家超市，草原牧歌火鍋，德國(guó)現(xiàn)釀啤酒屋市民廣場(chǎng)項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)區(qū)體量最大的購(gòu)物中心項(xiàng)目，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位涵蓋了泰達(dá)和塘沽的高收入群體，但目前已開(kāi)業(yè)的友誼名都檔次不高，與目標(biāo)客戶定位不一致，名品折扣店狐貍城所在的位置因?yàn)橹車(chē)虡I(yè)的檔次較低，未能吸引中高收入人群的光顧。4、濱海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)?商業(yè)分布集中，核心商圈的聚集程度較高商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)相混合，業(yè)態(tài)豐富商圈的輻射范圍較廣，消費(fèi)者來(lái)源趨向多元化5、典型個(gè)案研究——市民廣場(chǎng)?位置：開(kāi)發(fā)區(qū)市民廣場(chǎng)?開(kāi)發(fā)商：天津?yàn)I?？焖俳煌òl(fā)展有限公司?物業(yè)公司：自管物業(yè)服務(wù)：物業(yè)分為常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)，常規(guī)包括全天候24小時(shí)保安服務(wù)、停車(chē)場(chǎng)管理服務(wù)、全天侯清潔服務(wù)、綠化保養(yǎng)服務(wù)、土建、公共設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)、客戶室內(nèi)土建、水電維修服務(wù)項(xiàng)目概況：產(chǎn)品形式：地下一層、地上5層，層高5.4米建筑面積：19.58萬(wàn)平方米，酒店38971平方米、商業(yè)平方米業(yè)態(tài)配比：均價(jià)：—拖二：2.7—3元/天/平方米；3F:1.5元/天/平方米；4F：面談?物業(yè)費(fèi)：1元/平米?月采暖費(fèi)：12.02元/平米?月客戶需求：個(gè)人客戶的需求主要集中在位置好、性價(jià)比高的商圈，需求面積在100-800平米之間，價(jià)格承受力—般售價(jià)為同區(qū)域商品住宅的1.5-2倍，租金則根據(jù)售價(jià)，要求投資回報(bào)率在5%-8%。目前塘沽區(qū)的商業(yè)價(jià)格在1.4-2萬(wàn)元左右，租金從1.1元/平米?日到6元/平米?日不等。天津消費(fèi)者需求分析1、居民收入情況按性別分中高收入人群中，男性所占比重明顯高于女性，個(gè)人消費(fèi)能力強(qiáng)。按行業(yè)分在各行業(yè)人群中，公務(wù)員、醫(yī)療、科技及金融業(yè)整體收入水平較高。按企業(yè)性質(zhì)分國(guó)有企業(yè)及事業(yè)單位收入相對(duì)穩(wěn)定、政府機(jī)關(guān)及外資企業(yè)單位高收入群體占比較多。2、天津商業(yè)消費(fèi)者整體特征?消費(fèi)者認(rèn)為購(gòu)物中心中不可缺少百貨商場(chǎng)、休閑娛樂(lè)及餐飲三大業(yè)態(tài)?消費(fèi)者更期待天津能出現(xiàn)娛樂(lè)型的Mall消費(fèi)者外出購(gòu)物、休閑時(shí)通常和戀人/配偶、朋友/同學(xué)一起消費(fèi)者出行主要交通工具為：公交車(chē)、私家車(chē)及出租車(chē)三種形式消費(fèi)者在購(gòu)物、娛樂(lè)時(shí)最能接受的交通時(shí)間為半小時(shí)以內(nèi)，多數(shù)不超過(guò)1小時(shí)消費(fèi)者在選擇購(gòu)物場(chǎng)所時(shí)所考慮的主要因素為：價(jià)格、環(huán)境及交通、泊車(chē)便利性消費(fèi)者對(duì)會(huì)員卡的功能需求較為實(shí)際，“打折”是首選對(duì)消費(fèi)者最有吸引力的商業(yè)業(yè)態(tài)分析餐飲、休閑娛樂(lè)、百貨商場(chǎng)占據(jù)大眾消費(fèi)意識(shí)的主導(dǎo)，消費(fèi)者更期待天津能出現(xiàn)娛樂(lè)型的Mall。居民消費(fèi)支出情況分析2009年，天津市民人均消費(fèi)支出為1161.12元/月，其中最大支出是飲食方面的支出，占個(gè)人消費(fèi)支出總額的40%，其次是生活日用品的支出，占27%，娛樂(lè)和服裝則分別占17%和10%。目前天津市民的消費(fèi)水平低于北京、上海等一線城市，消費(fèi)支出絕大部分是為了滿足日常生活需要。居民外出消費(fèi)交通工具分析天津市民外出購(gòu)物時(shí)的出行方式集中于公交車(chē)、私家車(chē)及出租車(chē)三種形式。居民外出消費(fèi)、娛樂(lè)的交通時(shí)間承受力分析通常情況下，市民在購(gòu)物、娛樂(lè)時(shí)最能接受的交通時(shí)間為半小時(shí)以內(nèi)，多數(shù)不超過(guò)1小時(shí)。居民選擇消費(fèi)娛樂(lè)場(chǎng)所關(guān)注因素分析天津市民在選擇消費(fèi)或娛樂(lè)的場(chǎng)所時(shí)，最關(guān)注的因素主要是價(jià)格檔次、環(huán)境及交通、泊車(chē)便利性。3、消費(fèi)者購(gòu)物需求情況消費(fèi)頻次情況“每月2-3次”是大眾習(xí)慣性的購(gòu)物頻次，且多集中在周末及節(jié)日長(zhǎng)假。單次購(gòu)物花費(fèi)情況大眾購(gòu)物單次花費(fèi)集中于200-500元，且與消費(fèi)者收入成正比例增長(zhǎng)關(guān)系。消費(fèi)品類(lèi)情況天津市民在商場(chǎng)的消費(fèi)品類(lèi)排序與商品品類(lèi)銷(xiāo)售比重成正比，主要集中在服裝、化妝品等品類(lèi)。購(gòu)物娛樂(lè)時(shí)餐飲需求情況天津市民在購(gòu)物時(shí)的就餐需求更傾向于快餐、火鍋及特色餐飲，以便捷、特色為主導(dǎo)。4、餐飲行業(yè)客戶需求情況外出就餐頻次目前，天津市民大多數(shù)的外出就餐頻次為每月3-6次，且隨年齡結(jié)構(gòu)的遞增而減少。外出就餐動(dòng)因消費(fèi)者外出就餐原因主要以朋友聚會(huì)、隨機(jī)消費(fèi)、家人聚會(huì)為主。居民選擇就餐地點(diǎn)關(guān)注因素分析消費(fèi)者在選擇就餐地點(diǎn)時(shí)更偏愛(ài)特色餐館，另外，價(jià)格和服務(wù)也是很重要的因素。居民外出就餐交通時(shí)長(zhǎng)承受力情況通常情況下，市民在就餐時(shí)最能接受的交通時(shí)間為半小時(shí)以內(nèi)，多數(shù)不超過(guò)1小時(shí)。居民外出就餐消費(fèi)金額情況天津市民外出餐飲上平均單人單筆花費(fèi)多集中于50-100元。天津餐飲市場(chǎng)發(fā)展情況■餐飲品牌連鎖店在市民心中的地位與日俱增。天津連鎖餐飲企業(yè)的銷(xiāo)售總額在同行業(yè)中的比重不斷攀升。2009年，連鎖餐飲企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)仍將保持迅猛的發(fā)展態(tài)勢(shì)，不少企業(yè)快速擴(kuò)張的計(jì)劃都在進(jìn)行中，希望以此占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。數(shù)據(jù)顯示，天津多數(shù)消費(fèi)者屬于“實(shí)惠型”，而天津市場(chǎng)中近七成左右的餐廳是以“實(shí)惠型”消費(fèi)者作為目標(biāo)客戶，人均消費(fèi)不超過(guò)50元。在菜品的選擇上，消費(fèi)者對(duì)大