房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)課件

2018房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)|Economiccalculationtrainingofrealestatedevelopmentprojecte7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775無人能夠左右變化唯有走在變化之前只有將領(lǐng)導(dǎo)變革視為己任的組織才能生存下來企業(yè)實現(xiàn)快速增長的六大突破口協(xié)同力、領(lǐng)導(dǎo)力、影響業(yè)績和成本的關(guān)鍵數(shù)據(jù)、快速敏捷的戰(zhàn)略制定流程、組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化和領(lǐng)導(dǎo)者的心理素質(zhì)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成若會得時，只說一個知，已自有行在；只說一個行，已自有知在前言房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)是怎么計算出來的項目利潤掌握經(jīng)濟評價及其在決策中的作用樹立經(jīng)營意識e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775目的思考一需要哪些要素投入房地產(chǎn)經(jīng)營思考二什么樣的房地產(chǎn)才能算好項目思考三前言房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775output產(chǎn)出input投入repay回報pay付出前言房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775基本知識

11項目投資項目收入項目利潤相關(guān)分析重點說明012131601501房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)基本知識測算意義測算思路測算假設(shè)

e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A77501房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)基本知識測算必要性測算作用測算精度要求在項目的前期階段，對項目進行經(jīng)濟效益評價，根據(jù)測算結(jié)果影響投資決策。機會研究階段：±30%；根據(jù)設(shè)想的開發(fā)項目和平均單價估算投資總額，簡單判斷一個項目是否可行（即匡算）初步可行性研究階段：±20%；根據(jù)初步計劃的開發(fā)項目和較確切的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即概算）可行性研究階段：±10%；根據(jù)較詳細的開發(fā)項目計劃和較準確的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即精算）是籌集基本建設(shè)資金和金融部門批準貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)；是可行性研究和在項目評估中進行經(jīng)濟技術(shù)分析的依據(jù)。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775一、測算意義房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)二、測算思路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A775投入成本實現(xiàn)收入投資計劃稅收靜態(tài)利潤動態(tài)利潤融資計劃收益基本知識房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)指標和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏測算租、售計劃模擬現(xiàn)金流分析相關(guān)分析模擬開發(fā)進程財務(wù)評價項目經(jīng)濟評價的基本結(jié)構(gòu)——以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例三、測算假設(shè)基本知識房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)項目投資e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A77501房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)項目投資土地費用開發(fā)期間稅費0107管理費用04前期工程費其他費用0208財務(wù)費用05房屋開發(fā)費不可預(yù)見費0309銷售費用06房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)

對于一般租售型房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其投資成本費用由以下部分組成：土地費用前期工程費房屋開發(fā)費用（建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費）期間費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）開發(fā)期間稅費其他費用不可預(yù)見費等投資成本費用：項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)估算：開發(fā)項目土地費用：指為取得開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。出讓土地的土地出讓地價款劃撥或征收土地的土地征收拆遷費轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費股東投資入股土地的投資折價租用土地的土地租用費提示：取得的只能是使用權(quán)（如40年、50年、70年）我國的土地所有權(quán)只有兩種：國家和集體一、土地費用項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)土地征收拆遷費：分為農(nóng)村土地征收拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。農(nóng)村土地征收拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其它費用。城鎮(zhèn)土地拆遷補償費主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等。土地出讓地價款：是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓地價款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開發(fā)商，需要進行房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應(yīng)支付城鎮(zhèn)土地拆遷補償費。土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準地價，具體宗地

的土地出讓地價款要在基準地價的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。土地轉(zhuǎn)讓費：是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地租用費：是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見。土地投資折價：房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要將土地使用權(quán)評估作價。一、土地費用項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)一、競價購買一般土地儲備中心主導(dǎo)土地一級開發(fā)（公開交易市價直接買即招、拍、掛）序號項目計費依據(jù)計費標準(元/)費用合計(萬元)備注

名稱數(shù)值單位一土地費用

35741.2

1.1土地受讓費土地面積1145.00畝30.0034,350.001.2契稅土地價34,350.00萬元4.0%1374.0地價款的4%1.3印花稅土地價34,350.00萬元0.5‰17.2合同額的0.5%土地取得方式項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)二、市場比較法根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價時點近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式如下：

直接比較公式：PD＝PB×A×B×D×E

間接比較公式：PD＝PB×A×B×C×D×E

PD――待估宗地價格；PB――比較案例價格；A―待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)B―待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期指數(shù)D―待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E―待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)公式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前；C―標準宗地條件評價系數(shù)／比較案例宗地條件評價系數(shù)土地價格估算項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)三、成本逼近法：是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的方法。新開發(fā)土地的一般地價公式：地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權(quán)收益=成本價格＋土地所有權(quán)收益即（土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤）*10%--30%的增值收益率集體土地征地費用說明土地補償費①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算②農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補償安置補助費（見①）地上附著物和青苗補償費（見②）農(nóng)村房屋拆遷安置補償費占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開墾費占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金征地管理費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費城鎮(zhèn)拆遷安置費用說明被拆除房屋及附屬物補償費

①被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補助費、遷往遠郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費等。購建拆遷安置用房費安置補助費（見①）被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費土地費用估算項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)四、基準地價系數(shù)修正法：通過對待估宗地地價影響因素的分析，對城市已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算宗地客觀價格的方法?；竟饺缦拢?/p>

土地價格=基準地價×(1±K)式中：Ｋ=基準地價修正系數(shù)商業(yè)、綜合、居住用地宗地樓面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)工業(yè)用地宗地樓面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)/宗地容積率（當(dāng)宗地容積率<1時）土地費用估算：項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)二、前期工程費一般按建安工程費的3%-6%最簡單的方法主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出建安工程費的3%左右項目總投資的1%～3%需工作量結(jié)合多為設(shè)計概算的0.5%左右土地原有上蓋物、拆除費、場地平整費用和通水、電、路費用規(guī)劃設(shè)計費可行性研究費水文地質(zhì)勘測費三通一平土地開發(fā)費項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)序號項目單價（元/平）備注1節(jié)能評估及項目申請報告2.7

2環(huán)境影響評估0.3

3交通影響評估0.9

4監(jiān)理費45.2按照《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》，暫按安裝工程費的2.1%估算5勘察費2.0

6設(shè)計費15-40市場均值估算（北京一般取費標準每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費3.0

8標底編制造價的0.03%9招投標代理費用2.5按照<北京市招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法>累進計算10招投標管理費中標價格的0.06%，暫按建安費計算11測繪費用(釘樁、正負零、竣工等）5.0按照測繪工程產(chǎn)品價格估算（在建工程各類測量）12測繪費用（房屋面積實測）1.4房屋面積實測取費標準1.36元/平米13竣工驗收費用10.0包括消防驗收、水質(zhì)驗收、空氣質(zhì)量檢測等，暫按照10元/平米計算14三通一平費50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場地平整二、前期工程費項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)三、房屋開發(fā)費—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1.建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備采購費用和安裝工程費用(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝)等。當(dāng)房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時，應(yīng)對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。序號項目單價（元/平）備注三建安工程費1地上建筑建安費按建筑工程單方造價

別墅、類別墅毛坯

小高層住宅毛坯

高層住宅毛坯

集中式商業(yè)

寫字樓酒店……2地下建筑建安費視項目實際情況而定（車庫、人防）項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)三、房屋開發(fā)費—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用，各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。序號項目單位數(shù)量單價（元）造價計算說明1道路工程平米按概算造價2室外供水工程（自來水）米

按概算造價3室外排污排水工程米

按概算造價4熱力工程米按概算造價5煤氣工程按概算造價6室外供電安裝工程米

按概算造價7綠化工程平米按概算造價8路燈安裝工程米

按概算造價項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)三、房屋開發(fā)費—公共配套設(shè)施建設(shè)費3.公共配套設(shè)施建設(shè)費：是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。華南城舉例說明：序號項目單位數(shù)量單價費用計算說明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價3文化活動站平方米按概算造價4居委會平方米按概算造價5單車棚平方米按概算造價6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)特別說明：開發(fā)間接費用含義：指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房（板房）攤銷等（工程部門發(fā)生的相關(guān)費用）及資本化利息。問題：1、外聯(lián)發(fā)生的費用；2、樣板房攤銷呢；3、銀行借款利息如何列支。目的：1、歸集分配、準確核算單個項目的成本收益；2、對企業(yè)所得稅（結(jié)算調(diào)整毛利差環(huán)節(jié)）及土地增值稅（清算計算增值率環(huán)節(jié)）有較好的籌劃。區(qū)別：管理費用作為期間費用，區(qū)別還是比較大的，但如何劃分這兩項費用，卻沒有一個明確的標準。實際工作中，通常以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃分，如果開發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場機構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織其開發(fā)建設(shè)活動，其所發(fā)生的費用可直接并入企業(yè)的管理費用，企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的費用應(yīng)作為期間費用，計入管理費用。項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)

四、管理費用

管理費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門（總部或行政管理部門華南城舉例：）為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：

管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤消、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。提示：管理費可按項目（前期工程費）+（房屋開發(fā)費）的3%～5%估算。注：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干個房地產(chǎn)項目，管理費應(yīng)該在各個項目間合理分攤。項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)

五、財務(wù)費用

定義：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。公司存款利息及理財收益抵減。若單列開發(fā)間接費，則僅核算開發(fā)前、項目竣工后及過程中非正常中斷連續(xù)超3個月。提示：利息的計算：可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算；計算基數(shù)=（一）+（二）融資費用：利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)六、銷售費用

定義:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費、樣板房、售樓部攤銷等。廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的1%~2%。銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%~2%。其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。提示：銷售費用約占到銷售收入的3%-5%。集團規(guī)定見附表項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)六、銷售費用

項目投資類別計算基數(shù)（銷售額）標準房產(chǎn)銷售

品推費用10億元以下部分1.410億元-20億元部分1.220億元-40億元部分1.140億元-60億元部分0.960億元以上部分0.7招商運營

品推費用計算基數(shù)標準凈增出租面積4個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）維護已開業(yè)運營費上年租金收入5%凈增開業(yè)面積4個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）人力成本

日常費用房產(chǎn)銷售（銷售額）1.5%凈增出租面積3個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)

七、開發(fā)期稅費

房地產(chǎn)建造過程產(chǎn)生的稅費，主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。提示：可按建安工程費的8-15%項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)八、其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。這些費用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。序號項目取費基數(shù)取費單價（元/平米或%）金額（萬元）估算說明1臨時用地費按建筑面積或建安費用按當(dāng)?shù)匾?guī)范文件取費，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費用2臨時建設(shè)費3工程造價咨詢費4總承包管理費5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示：一般約占建安費用的2%-3%。項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)

九、不可預(yù)見費

定義：根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度提示：（一）~（八）各項費用之和的3%～7%估算。

土地成本視具體情況而定是否加入當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，還應(yīng)估算項目經(jīng)營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設(shè)施設(shè)備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費用，辦公費，保險費，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預(yù)見費。項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)十、小結(jié)開發(fā)建設(shè)費用投資估算表序號項目計費基礎(chǔ)單位計費數(shù)值計費標準(元/㎡，%)費用(萬元)計算依據(jù)一土地費用

二開發(fā)成本總建筑面積萬元

1前期費用建安工程費萬元

建安工程費3-6%2基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費萬元

建安工程費的15%3建安工程費總建筑面積平方米

4公共配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費萬元

建安工程費的3-5%5開發(fā)期間稅費建安工程費萬元

建安工程費的8-15%6其他費用建安工程費平方米

據(jù)實計算或建安費用的3%三期間費用

萬元

1銷售費用銷售收入萬元

銷售收入的3-6%，2管理費用開發(fā)成本萬元

開發(fā)成本的2-3%3財務(wù)費用土地成本+開發(fā)成本萬元

3-5年貸款利率6.65%上浮30%計算四不可預(yù)見費土地費用+開發(fā)成本+期間費用萬元

土地成本視具體情況而定五項目總投資合計總建筑面積萬元

項目投資房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)項目收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A77501房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)項目收入的關(guān)鍵要素收入估算：估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃(含銷售、出租、自營等計劃)。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。開發(fā)方案：整個開發(fā)期擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量。租售方案：對于一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。租售價格：租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定租金單價或銷售單價。項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)一、開發(fā)計劃

序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期（年、季或月）1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計

整個開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量，即建什么樣的產(chǎn)品以及工程進度。項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)某項目案例一期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計A1區(qū)97500——9375——234875A2區(qū)——9200036000——二期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計B1區(qū)68000——————310760B2區(qū)55000——————B3區(qū)——127760————B4區(qū)——60000————三期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計C1區(qū)————1500038000150632C2區(qū)——97632————地上總建筑面積（合計）696267項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某項目案例項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)二、銷售計劃

序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計

在整個租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)40一期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個月二期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期（普通住宅900戶,辦公3.8萬平米）18個月某項目案例項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)序號類型預(yù)測銷售均價（元/㎡）或租金1234……1住宅

1.1別墅1.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2商業(yè)3辦公三、價格估算項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)定義：根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，經(jīng)過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素諸項修正，得出估價對象的比準價格。市場比較法定價過程：①搜集交易實例，②選擇比較實例房地產(chǎn)，③建立價格可比基礎(chǔ)，④比較實例的比較和修正，⑤確定該房地產(chǎn)的比準價格計算公式：

PD＝PB×A×B×D×E。式中：42三、價格估算—市場比較法（適用于具有交易性的物業(yè)，價格受外部環(huán)境影響波動較大）PD——待估物業(yè)價格；PB——比較案例價格；A——待估物業(yè)情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價期日價格指數(shù)/比較案例物業(yè)交易日期指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)E——待估物業(yè)個別因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)個別因素條件指數(shù)項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)概念：是預(yù)測估價對象的未來收益，然后用報酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價值，是從未來的角度評估房地產(chǎn)的價格。適用：酒店、公寓、寫字樓等投資性物業(yè)。公式：房地產(chǎn)的價格=預(yù)期凈收益/報酬率或資本化率。說明：實際操作過程中，測算凈收益要包括土地使用權(quán)的價值和地上建筑物的價值，要綜合考慮經(jīng)濟年限、空置率、殘值率等復(fù)雜因素，同時報酬率或資本化率的確定還要考慮凈現(xiàn)值因素，在此僅了解概念，不作解讀。44三、價格估算——收益法項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)定義：房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各種費用加和的一種方法。新建：取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由如下7大項構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。基本公式：新建房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤（開發(fā)商期望平均利潤）45三、價格估算—成本法（適用于新開樓盤，無參照物且受政策影響波動不大）項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)序號類型2011年每年銷售均價（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多層、小高層3500367538594052425444672商業(yè)6000630066156946729376583辦公500055006050665573218053某某案例——價格估算及預(yù)測表注：寫字樓售價按20年回收期估算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅按5%。項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)四、租售收入經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。序號類型項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1住宅銷售收入（萬元）

銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬元）銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）3辦公……對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(項目竣工后暫時找不到租客的時間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。租售收入估算，要計算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入計劃。租售收入的表所提供的格式進行。項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)住宅（一期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)814475607938833587529189銷售收入合計(萬元)97730181442857730006210040住宅（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)712666156946729376588041銷售收入合計(萬元)456088467133361400398020洋房（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(元/㎡)468042004410463148625105銷售收入合計(萬元)44817084462217193124889（6層、小高層）（三期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(元/㎡)436136753859405242544467銷售收入合計(萬元)425740002076821806某項目案例項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)序號項目稅費率稅費基數(shù)1增值稅11%銷售收入2城市建設(shè)維護稅7%增值稅額3教育費附加3%增值稅額4房地產(chǎn)稅（從價計征）1.20%房產(chǎn)購買價格5房地產(chǎn)稅（從租計征）12%房產(chǎn)租賃價格6土地增值稅（增值50%以內(nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項目7契稅4%土地取得價值8印花稅0.5‰土地取得價值9企業(yè)所得稅25%項目銷售利潤131415

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1718土地使用稅大城市0.5——10擁有土地使用權(quán)面積中等城市0.4——8小城市0.3——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2——4五、稅費估算目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1增值稅

2城市建設(shè)維護稅3教育費附加4地方教育費附加5印花稅6土地使用稅7房產(chǎn)稅8土地增值稅9其他稅費10企業(yè)所得稅稅費表項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)五、稅費估算—土地增值稅概念：反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。預(yù)征：土地增值稅在取得收入時或預(yù)售款時預(yù)繳按收入預(yù)繳具體稅率由所在稅務(wù)局定南昌普通住宅1%；非普通住宅3%；非住宅5%，達到清算條件后清算，多退少補。增值率不超過20%免征土地增值稅。經(jīng)測算：一般毛利率在34.63%以上都需要繳納清算方法（步驟）：計算增值額：增值額=收入額—扣除項目金額計算增值率：增值率=增值額/扣除項目金額確定適用稅率：依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率—扣除項目*速算扣除系數(shù)項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)速算公式增值額未超過扣除項目金額50％：土地增值稅稅額=增值額×30％增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的：土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的：土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％增值額超過扣除項目金額200％：土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。增值稅扣除項目=費用（1+10%）+成本（1+20%）項目2011年2012年2013年2014年2015年2016年銷售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值稅扣除項目

1296225640661876376249277土地增值額2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值稅73336602310313227031971214586某某案例項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)稅種計稅基數(shù)計稅數(shù)額（萬元）稅率稅額（萬元）增值稅銷售額486715.901148233（銷項）城市建設(shè)維護稅增值稅額482337%3376.31教育費附加增值稅額482333%1446.99地方教育費附加增值稅額482332%964.66交易印花稅購銷合同額486715.900.05%243.36土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65土地增值稅土地增值應(yīng)稅額79441.14分段23832.34房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他稅費銷售額486715.902.0%9734.32企業(yè)所得稅稅前利潤108131.7125.0%27032.93合計某某項目案例項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)關(guān)于個人所得稅納稅人義務(wù)人：既包括居民納稅義務(wù)人（在中國境內(nèi)有住所，或者無住所而在境內(nèi)居住滿1年的個人），也包括非居民納稅義務(wù)人（在中國境內(nèi)無住所又不居住或者無住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個人）。居民納稅義務(wù)人負有完全納稅的義務(wù)，必須就其來源于中國境內(nèi)、境外的全部所得繳納個人所得稅；而非居民納稅義務(wù)人僅就其來源于中國境內(nèi)的所得，繳納個人所得稅。征稅機關(guān)：國稅（銀行系統(tǒng)代征的個人利息方面所得稅）；地稅（包括機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、個體工商戶等超過個人所得稅征稅標準的所有個人）。征收范圍：工資、薪金所得等十一項。工資、薪金所得，是指個人因任職或受雇而取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼以及與職或受雇有關(guān)的其他所得。

這就是說，個人取得的所得，只要是與任職、受雇有關(guān)，不管其單位的資金開支渠道或以現(xiàn)金、實物、有價證券等形式支付的，都是工資、薪金所得項目的課稅對象。稅率：適用7級超額累進稅率，按月應(yīng)納稅所得額計算征稅。該稅率按個人月工資、薪金應(yīng)稅所得額劃分級距，最高一級為45%，最低一級為3%，共7級。項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)關(guān)于個人所得稅計算方法：應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)扣除標準3500元/月（2011年9月1日起正式執(zhí)行）（工資、薪金所得適用）應(yīng)納稅所得額=扣除五險一金后月收入-扣除標準如：張三、基本工資10000元，傭金3000元、住房補貼2000元、伙食補貼（固定進工資表，區(qū)別于誤餐補貼）300元、電話補貼200元，扣事假工資1200元，個人承擔(dān)五險一金（個人約占23%，單位約占43.5%）即2300元。應(yīng)納稅所得額=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元應(yīng)納稅額=8500*20%（稅率）-555（速算扣除）=1145元納稅辦法：單位代扣代繳、個人可以查詢并取得納稅證明，年所得12萬以上（含）在納稅年度終了向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報（公司代辦，匯算清繳）項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)關(guān)于“營改增”1、定義：營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱營改增）是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。營業(yè)稅是比較便于征收的稅種，但存在重復(fù)征稅現(xiàn)象，只要有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)就要征稅，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)越多，重復(fù)征稅現(xiàn)象越嚴重（每流轉(zhuǎn)一次就要征一次稅，比如買一件衣服），增值稅替代營業(yè)稅，允許抵扣，將消除重復(fù)征稅的弊端，有利于減輕企業(yè)稅負（但行業(yè)不同影響程度也不同，主要受抵扣環(huán)節(jié)的影響）2、區(qū)別：征稅范圍不同：凡是銷售不動產(chǎn)、提供勞務(wù)(不包括加工修理修配)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的交營業(yè)稅，凡是銷售動產(chǎn)、提供加工修理修配勞務(wù)的交納增值稅。計稅依據(jù)不同：增值稅是價外稅，營業(yè)稅是價內(nèi)稅。所以在計算增值稅時應(yīng)當(dāng)先將含稅收入換算成不含稅收入（如住房銷售合同金額為110萬元，則實際銷售額為100萬元，按100萬元繳納銷項稅減進項稅的差），即計算增值稅的收入應(yīng)當(dāng)為不含稅的收入。而營業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可（即按110萬元乘5%的稅率）。項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)關(guān)于“營改增”3、房地產(chǎn)行業(yè)：財政部通知：2016年5月1日起，新老過渡：房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，也可以參考新項目的征繳模式，要求報主管稅務(wù)機關(guān)備案。新項目以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。4、具體規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)為增值稅納稅人。增值稅納稅人分為一般納稅人（稅率為11%，但可抵扣，一般計稅）與小規(guī)模納稅人（征收率為5%，不可抵扣，簡易計稅）兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進項稅額

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進項稅額不足抵扣時其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅5、注意事項：簽訂經(jīng)濟合同：包括銷售合同、租賃合同、施工合同、采購合同等。取得發(fā)票：增值稅專用發(fā)票、貨物清單、驗收單等真實性、合理性。單位名稱、開戶行、賬號、稅號發(fā)票管理：領(lǐng)用、開具、注銷；收取、驗證、抵扣。項目收入房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)項目利潤e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DDFED11A77501房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)利潤總額＝租售收入－土地成本—房屋開發(fā)成本－開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）-其他費用-不可預(yù)見費用－各項稅金（經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等）凈利潤=利潤總額+（營業(yè)外收入-營業(yè)外支出）-企業(yè)所得稅一、基本概念—利潤項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)開發(fā)利潤是整個項目的全生命周期的經(jīng)營成果，賬面利潤是會計分期的經(jīng)營成果直接成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本)成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用)銷售利潤率開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（總租售收入）項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)貨幣時間價值，是指在不考慮通貨膨脹和風(fēng)險情況下的、貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，也稱為資金的時間價值（今年的100元不等于明年的100元）。貨幣時間價值的本質(zhì)是價值增值。從數(shù)量上看，貨幣時間價值是在沒有風(fēng)險和沒有通貨膨脹條件下的社會平均資金利潤率（某行業(yè)在社會上的平均獲利水平）。企業(yè)在投資某一項目時，至少要取得社會平均的利潤率。

復(fù)利（把利息計入本金計算）現(xiàn)值：指未來一定時間的特定資金按復(fù)利計算的現(xiàn)在價值（未來的錢相當(dāng)于現(xiàn)在的錢？）。P＝F×（1＋i）－n復(fù)利終值計算指一筆收支經(jīng)過若干期后再到期時的金額（現(xiàn)在的錢相當(dāng)于未來的錢）:

F＝P×（1＋i）n

年初存入100元，利率10%，按單復(fù)利計算，兩年后其終值多少（121元）一、基本概念—資金價值項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)

一、基本概念——現(xiàn)金流量（經(jīng)營、投資、籌資活動）現(xiàn)金流量指項目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負值。凈現(xiàn)值指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)

一、基本概念——現(xiàn)金量與利潤的關(guān)系可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標。在整個投資有效年限內(nèi)，項目利潤總計與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)

一、基本概念—經(jīng)濟評價指標核心指標內(nèi)部收益率銷售凈利率（或投資利潤率）財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)回收期參考指標總投資回報率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比啟動資金獲利倍數(shù)

項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)指標評價考慮：（1）核心指標確定指標值標準；參考指標中的總體指標未定標準僅做參考；參考指標中的單項指標結(jié)合具體項目分析評估。（2）經(jīng)過對部分項目的測試，其內(nèi)部收益率均超過30%。因此對一般多層項目內(nèi)部收益率暫定為25%。（3）經(jīng)測算，集團平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.04~10.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。一、基本概念—指標參考萬科核心指標的基本要求（參考）項目利潤內(nèi)部收益率投資收益能承擔(dān)貨幣貶值、通貨膨脹能力，即抗風(fēng)險能力≥25%銷售凈利率≥9%房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)一、基本概念——資金使用計劃

序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1土地費用

2前期費用

3基礎(chǔ)設(shè)施費

4建安工程費

5配套設(shè)施費用

6開發(fā)期間稅費

7其他費用

8銷售費用

9管理費用

10財務(wù)費用

11不可預(yù)見費

合計

房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進度付款的具體情況項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)一、基本概念——現(xiàn)金流量表項目行次本期金額本年累計金額經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量1

銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金2

向其他金融機構(gòu)拆入資金凈增加額3

收取利息、手續(xù)費及傭金的現(xiàn)金4

收到的稅費返還5

收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金6

現(xiàn)金流入小計7

購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金8

客戶貸款及墊款凈增加額9

存放銀行款項凈增加額10

支付手續(xù)費及傭金的現(xiàn)金11

支付給職工及為職工支付的現(xiàn)金12

支付的各項稅費13

支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金14

現(xiàn)金流出小計15

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量16

投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量17

收回投資所收到的現(xiàn)金18

取得投資收益所收到的現(xiàn)金19

處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額20

處置子公司和其他營業(yè)單位所收到的現(xiàn)金21

收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金22

現(xiàn)金流入小計23

購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金24

項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)一、基本概念——現(xiàn)金流量表項目行次本期金額本年累計金額投資所支付的現(xiàn)金25

取得子公司及其他單位所支付的現(xiàn)金26

支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金27

現(xiàn)金流出小計28

投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量29

籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量30

吸收投資所收到的現(xiàn)金31

其中：子公司吸收少數(shù)股東權(quán)益性投資收到的現(xiàn)金32

借款所收到的現(xiàn)金33

收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金34

現(xiàn)金流入小計35

償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金36

分配股利、利潤或利息所支付的現(xiàn)金37

其中：子公司支付少數(shù)股東的股利38

支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金39

現(xiàn)金流出小計40

籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量41

匯率變動對現(xiàn)金的影響42

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額43

加:期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額44

期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額45

補充資料：46

將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量47

項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)二、核心指標——內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，簡單說就是各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。其計算公式為：內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項目內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)財務(wù)內(nèi)部收益率的作用在獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內(nèi)部收益率后，不同期貸款利率、同期行業(yè)基準收益率相比較，以判定項目在財務(wù)上是否可行。FIRR＞i，項目盈利FIRR=i，項目盈虧平衡FIRR＜i，項目虧損FIRR＞ic，項目盈利超出行業(yè)平均收益水平FIRR=ic，項目盈利等于行業(yè)平均收益水平FIRR＜ic，項目盈利低于行業(yè)平均水平FIRR不同期貸款利率i比較反映項目的盈虧狀況：FIRR不同期行業(yè)基準收益率ic比較，反映項目不行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)財務(wù)內(nèi)部收益率的計算（插值法，了解即可）其公式為：公式中：FIRR：內(nèi)部收益率；NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值；i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率；i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負值的折現(xiàn)率。項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)財務(wù)內(nèi)部收益率的計算（Excel函數(shù)法，了解即可）IRR（X:Y）項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)二、核心指標—銷售凈利率銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入×100%項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅用銷售凈利率意義以銷售收入為基數(shù)，指標蘊涵內(nèi)容更豐富，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風(fēng)險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當(dāng)于市場風(fēng)險，其難以控制程度遠大于成本；銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費用”，包含不包含“所得稅”？“回報”是稅前利潤。項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)二、核心指標—財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，即計算開發(fā)期每年的凈現(xiàn)金流，再折現(xiàn)到起點。財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為：式中：FNPV表示項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值；Ic表示基準收益率或設(shè)定的目標收益率。如果FNPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項目不可接受。

項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)Excel函數(shù)法（了解即可）項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)二、核心指標—投資回收期動態(tài)投資回收期Pd=（dynamicinvestmentpay-backperiod）是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(基準收益率或基準折現(xiàn)率條件)，項目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流勱資金）所需的時間，是反映項目投資回收能力的重要指標。（以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。即：動態(tài)投資回收期是項目從投資開始起，到累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時所需的時間。)Pb=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)Excel函數(shù)法（了解即可）項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)

三、參考指標—總投資回報率

總投資回報率靜態(tài)的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標參考。項目開發(fā)周期越長，該指標意義可應(yīng)用度越小?？偼顿Y回報率=項目凈利潤/項目總投資×100%項目總投資=總開發(fā)成本+期間費用項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)三、參考指標—地價支付貼現(xiàn)比地價支付貼現(xiàn)比=各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額本指標反映地價支付的快慢。土地合同中的地價是一種名義地價，將各期支付的地價折算為現(xiàn)值才是該項目的實際地價。地價支付貼現(xiàn)比反映了名義地價和實際地價的關(guān)系。該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。對各期地價進行折現(xiàn)同樣要確定一個貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%（依據(jù)同前）項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)萬科城市花園項目：年度第1年第2年第3年第4年合計函數(shù)地價支出計劃

5,000

7,000

8,000

8,000

28,000地價支付現(xiàn)值

5,000

6,364

6,611

6,010

23,985地價支付貼現(xiàn)比

0.857項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直接計算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個最高峰值的平均數(shù)。啟動資金=3個最高的資金峰值之和/3啟動資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團或分公司投入新項目必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。

三、參考指標—啟動資金獲利倍數(shù)

啟動資金獲利倍數(shù)=項目凈利潤/啟動資金項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)銷售毛利率%=項目利潤/銷售收入×100%

（項目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加）銷售毛利率的意義在于體現(xiàn)了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費用和所得稅，最后獲得利潤。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費率

三、參考指標—銷售毛利率

項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)資金峰值的界定：資金峰值指在項目開發(fā)期間，累計負向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺。資金峰值比例=資金峰值/項目總投資資金峰值是對項目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。資金峰值比例反映了項目資金峰值占總投資的比例關(guān)系。

三、參考指標—資金峰值比例

項目利潤房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓(xùn)資金峰值比例=資金峰值/項目總投資

=15000（前兩年現(xiàn)金凈流量之和）/（28000+59500）=17%年度第1年第2年第3年第4年合計函數(shù)投資計劃：地價支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,5005