零售地點(diǎn)選擇-零售地點(diǎn)選擇的決策過(guò)程

第六章零售地點(diǎn)選擇零售地點(diǎn)選擇零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-3學(xué)習(xí)目標(biāo)零售地點(diǎn)選擇的決策過(guò)程商業(yè)區(qū)域的種類(lèi)與特性評(píng)估零售地點(diǎn)的技術(shù)購(gòu)買(mǎi)、自建或是承租店面？發(fā)展零售據(jù)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)零售地點(diǎn)選擇的決策過(guò)程零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-5零售地點(diǎn)決策過(guò)程評(píng)估不同地理區(qū)域的居民特征及商店特性。是否要設(shè)立一家單獨(dú)存在的商店、或?qū)⑸痰暝O(shè)在未規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域或者規(guī)劃過(guò)的商業(yè)區(qū)域／購(gòu)物中心。決定是否要買(mǎi)、蓋房子或租店面于單獨(dú)設(shè)店的地段、未規(guī)劃商業(yè)區(qū)域或規(guī)劃過(guò)的商業(yè)區(qū)域／購(gòu)物中心。分析是否要發(fā)展零售據(jù)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)區(qū)域的種類(lèi)與特性零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-7商業(yè)區(qū)域的種類(lèi)單獨(dú)存在性商店(freestanding)自然形成的、未經(jīng)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域。規(guī)劃過(guò)的商業(yè)區(qū)域及購(gòu)物中心，或在捷運(yùn)站出入口設(shè)立的規(guī)劃過(guò)的購(gòu)物中心。(plannedbusinessdistrict/shoppingmalls)

零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-8單獨(dú)存在性商店之優(yōu)點(diǎn)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)租金成本低營(yíng)運(yùn)上享有彈性，調(diào)整自由度大零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-9單獨(dú)存在性商店之缺點(diǎn)剛開(kāi)店時(shí)較難吸引顧客來(lái)店；顧客可能不愿長(zhǎng)途跑來(lái)，只逛一家店，而無(wú)其他選擇，缺乏聚集顧客的經(jīng)濟(jì)規(guī)模；零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-10未規(guī)劃性商業(yè)區(qū)域中央商業(yè)區(qū)域次要商業(yè)區(qū)域鄰里型商業(yè)區(qū)域條狀商店街零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-11中央商業(yè)區(qū)域中央商業(yè)區(qū)域(CentralBusinessDistrict,CBD)

，或稱(chēng)為鬧區(qū)(Downtown)，往往是一個(gè)城市零售業(yè)早期發(fā)展的重心，有大量的辦公室及零售商店聚集，還包括文化及娛樂(lè)設(shè)施，相當(dāng)多樣化。例如:中國(guó)深圳市中央商業(yè)區(qū)域，包括深圳書(shū)城、少年宮、演藝廳、購(gòu)物公園、深圳市政府及信息大樓等。零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-12次要商業(yè)區(qū)域次要商業(yè)區(qū)域(SecondaryBusinessDistrict,SBD)系指兩條大道交叉點(diǎn)鄰近的商業(yè)范圍，通常一個(gè)城市有數(shù)個(gè)次要商業(yè)區(qū)域，如臺(tái)北市的公館、忠孝東路四段及高雄市三多商業(yè)區(qū)域。零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-13鄰里型商業(yè)區(qū)域鄰里型商業(yè)區(qū)域(NeighborhoodBusinessDistrict,NBD)系指未規(guī)劃的購(gòu)物區(qū)域，提供小區(qū)居民服務(wù)與便利的購(gòu)物環(huán)境，如臺(tái)北市民生小區(qū)大圓環(huán)及高雄市尖美商業(yè)區(qū)域。零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-14條狀商店街條狀商店街(String)在臺(tái)灣住商混合的環(huán)境下相當(dāng)多，只要馬路夠?qū)挘煌ū憷?，則極可能集結(jié)成市，由販賣(mài)同類(lèi)或不同類(lèi)的商品聚集在一起，如臺(tái)南市及永康市的中華東路。零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-15規(guī)劃性商業(yè)區(qū)域／購(gòu)物中心

(PlannedBusinessDistrict／ShoppingMalls)規(guī)劃性購(gòu)物中心系指一組建筑物、一致的商業(yè)機(jī)構(gòu)座落同一地點(diǎn)，商店種類(lèi)平衡，由統(tǒng)一單位來(lái)管理或擁有，外面并設(shè)有停車(chē)場(chǎng)。通常是重新規(guī)劃及建立。例如位于桃園縣的臺(tái)茂及大江購(gòu)物中心，臺(tái)北的京華城與微風(fēng)廣場(chǎng)。零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-16購(gòu)物中心類(lèi)型購(gòu)物中心依其規(guī)模大小及商圈設(shè)定可分為可以分為，每種模式都有自己的生存空間:鄰里型購(gòu)物中心(NeighborhoodShoppingCenter)

、小區(qū)購(gòu)物中心(CommunityShoppingCenter)

、區(qū)域性購(gòu)物中心(RegionalShoppingCenter)

、工廠直銷(xiāo)型量販?zhǔn)劫?gòu)物中心(OutletShoppingCenter)

、超大型購(gòu)物中心(MegaMall)

。零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-17規(guī)劃過(guò)的購(gòu)物中心之優(yōu)點(diǎn)產(chǎn)品種類(lèi)規(guī)劃良好及商店型態(tài)達(dá)到平衡郊區(qū)人口不斷地增長(zhǎng)；一次購(gòu)足；合作規(guī)劃及分?jǐn)偝杀?；特有的?gòu)物中心形象；消費(fèi)者流量極大化；零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-18規(guī)劃過(guò)的購(gòu)物中心之優(yōu)點(diǎn)道路近便性佳，且有足夠的停車(chē)場(chǎng)；鬧區(qū)購(gòu)物的衰退；較中央商業(yè)區(qū)的租金低；流行逛購(gòu)物中心，甚至已成為一種青少年次文化，有人戲稱(chēng)這些青少年為購(gòu)物中心老鼠(ShoppingMallRats)。零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-19規(guī)劃過(guò)的購(gòu)物中心之缺點(diǎn)個(gè)別商店的營(yíng)運(yùn)較缺乏彈性：在整體規(guī)劃之下，營(yíng)運(yùn)時(shí)間及商店組合已事先規(guī)劃好，受到限制，可能無(wú)法隨心所欲，且開(kāi)設(shè)新店與結(jié)束營(yíng)業(yè)需經(jīng)過(guò)購(gòu)物中心管理公司核準(zhǔn)；往往比單獨(dú)存在的商店租金高；顧客對(duì)購(gòu)物活動(dòng)的厭倦；零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-20規(guī)劃過(guò)的購(gòu)物中心之缺點(diǎn)購(gòu)物中心內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈：同樣的商店，會(huì)彼此競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈；受到強(qiáng)勢(shì)商店所支配：因購(gòu)物中心名氣大及促銷(xiāo)能力強(qiáng)，其他小專(zhuān)門(mén)店，會(huì)受強(qiáng)勢(shì)商店支配。零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-21關(guān)鍵名詞購(gòu)物中心(shoppingcenter,shoppingmall)——統(tǒng)一夢(mèng)時(shí)代購(gòu)物中心購(gòu)物商場(chǎng)–香港又一城購(gòu)物商場(chǎng)購(gòu)物廣場(chǎng)(shoppingplaza)——香港太古

廣場(chǎng)購(gòu)物商城購(gòu)物商廈購(gòu)物公園評(píng)估零售地點(diǎn)的技術(shù)零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-23評(píng)估零售地點(diǎn)的技術(shù)評(píng)估零售地點(diǎn)特征及其銷(xiāo)售潛能的方法包括：經(jīng)驗(yàn)法則法(RuleofThumb)、檢核表法(ChecklistMethod)、模擬法(TheAnalogMethod)及回歸分析法(TheRegressionAnalysisMethod)。零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-24經(jīng)驗(yàn)法則經(jīng)驗(yàn)法(RuleofThumb)則可能來(lái)自個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、實(shí)際的觀察及不斷摸索。零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-25檢核表法零售商將許多影響零售地點(diǎn)選擇的因素一一列出，以此作為評(píng)估是否適合開(kāi)店的基礎(chǔ)，稱(chēng)之為檢核表法(ChecklistMethod)

。零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-26模擬法模擬法(TheAnalogMethod)選擇一家現(xiàn)存的類(lèi)似商店分析其銷(xiāo)售狀況，以此推估新設(shè)商店的可能銷(xiāo)售情況零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-27回歸分析法回歸分析法(TheRegressionAnalysisMethod)系以現(xiàn)有連鎖零售分店的營(yíng)業(yè)表現(xiàn)及主要影響因素之關(guān)系為基礎(chǔ)，建立回歸方程式：依變數(shù)，通常為每坪之營(yíng)業(yè)額獨(dú)立變量，通常為商店特性、地點(diǎn)特征及商圈特性回歸系數(shù)零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-28購(gòu)買(mǎi)、自建或承租店面確定特定地點(diǎn)之后，緊接著要面臨的問(wèn)題是以什么方式取得零售店面，購(gòu)買(mǎi)或承租店面？抑或蓋新的店面？零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-29發(fā)展零售據(jù)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)零售商在建立一個(gè)據(jù)點(diǎn)后，接下來(lái)是如何逐步發(fā)展出零售據(jù)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)。零售據(jù)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張的途徑以零售商的營(yíng)銷(xiāo)策略為最高原則，例如營(yíng)銷(xiāo)策略及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)要求公司采取飽和策略，以維持或搶攻市場(chǎng)占有率，則要密集式的設(shè)立零售據(jù)點(diǎn)。零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-30關(guān)鍵詞單獨(dú)存在性商店中央商業(yè)區(qū)域鬧區(qū)次要商業(yè)區(qū)域鄰里型商業(yè)區(qū)域條狀商店街零售綜效零售平衡經(jīng)驗(yàn)法檢核表法模擬法回歸分析法商店組合零售據(jù)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)零售管理概論Chapter6零售地點(diǎn)選擇6-31討論問(wèn)題請(qǐng)簡(jiǎn)述不同商業(yè)區(qū)域的類(lèi)型及特征。請(qǐng)比較下列不同商業(yè)區(qū)域的優(yōu)缺點(diǎn)：?jiǎn)为?dú)存在的商店