高容積率商業(yè)案例研討分析報告x

高容積率工程的商業(yè)案例研討案例分析：曼哈頓－工程簡介項目名稱曼哈頓廣場項目地址未來路東，金水路南項目規(guī)?？偨?0萬平米，商業(yè)面積16萬平方米開發(fā)商名稱河南升龍置業(yè)有限公司代理公司名稱深圳同致行顧問投資商背景： 河南升龍置業(yè)的投資方是香港連捷國際投資〔該公司為恒安集團的控股方〕。這家公司由恒安集團總裁許連捷成立于１９９９年年初，主要負責(zé)恒安集團對外投資業(yè)務(wù)，通過控股、參股的方式，主要投資于房地產(chǎn)業(yè)、公用設(shè)施、金融產(chǎn)品及股權(quán)等幾大產(chǎn)業(yè)。 ２００３年，恒安國際就與摩根斯丹利合作，先后成功參股了內(nèi)蒙古蒙牛、中國永樂電器和福建親親股份等企業(yè)。而在房地產(chǎn)方面，恒安國際通過連捷，成功進入福建、陜西、湖南等地，并迅速成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界的主力軍。目前，恒安國際作為在香港上市的公司，其市值２００多億元。

近幾年，香港連捷轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略目標(biāo)，將目光投向中國內(nèi)地，將在內(nèi)地投資作為公司實施多元化、跨區(qū)域運營的戰(zhàn)略重點。在地產(chǎn)市場上，分別在北京、福州、湖南、鄭州、西安等地投資開發(fā)地產(chǎn)工程近５００萬平方米。

工程簡介將以金水路為軸線分為南北兩個區(qū)域，金水路北側(cè)為金融、辦公區(qū)，金水路南側(cè)為高檔住宅、商業(yè)配套區(qū)。整體規(guī)劃設(shè)計為涵蓋高檔住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)等多種形態(tài)。兩大區(qū)域又被金水路、未來大道等多條道路分割為７大局部。金水路以北有Ｃ、Ｄ兩局部，擬建６棟商務(wù)樓，下面３層裙房開展商業(yè)，上面作辦公或酒店式公寓之用。金水路以南有Ａ、Ｂ、Ｅ、Ｆ、Ｇ五局部，下面兩層為商業(yè)用房，上面為高檔住宅。在金水路以南的區(qū)域內(nèi)，Ａ大塊將建設(shè)鄭州市最大的商業(yè)名店街和最大規(guī)模的半室內(nèi)商業(yè)步行街，Ｂ大塊將引入亞洲最大的數(shù)碼商城——賽格數(shù)碼廣場，Ｅ大塊將引入世界商業(yè)５００強的商業(yè)航母——沃爾瑪超市，Ｆ大塊將建設(shè)鄭州市首家青春主題的消費區(qū)和文化消費區(qū)。在金水路以北的Ｃ大塊和Ｄ大塊，Ｃ大塊將建設(shè)世界商家和政經(jīng)名流俱樂部，在右邊的Ｄ大塊將引入國內(nèi)外一流的商業(yè)、飲食業(yè)，建設(shè)成國內(nèi)一流的商業(yè)、飲食文化區(qū)域。曼哈頓的開發(fā)模式是什么？開發(fā)模式分析完整產(chǎn)權(quán)模式萬達模式新模式探索整售不售&零租(新天地模式)整租房地產(chǎn)投資信托（REIT）開發(fā)模式分析整售風(fēng)險投資機構(gòu)大型經(jīng)營商戶可遇不可求利潤點偏低適用范圍：物業(yè)總面積較小總值相對較低增值潛力較大問題物業(yè)出售脫離管理開發(fā)節(jié)點完成完整產(chǎn)權(quán)模式分析開發(fā)模式分析整租便于統(tǒng)一定位、經(jīng)營及管理，易成功；租金逐年遞增，形成穩(wěn)定利潤源；可將物業(yè)抵押融資，等待增值。整體租賃的大型商業(yè)集團較少簽約長，租金低，不利于資金回籠經(jīng)營狀況與商業(yè)公司能力密切相關(guān)，存在退出機制，并未化解開發(fā)風(fēng)險適用范圍：開展商資金實力強看好物業(yè)升值租戶自營招商委托專業(yè)公司管理節(jié)點完成完整產(chǎn)權(quán)模式分析開發(fā)模式分析零租&不售統(tǒng)一招租、規(guī)劃、布局，保證經(jīng)營形式完整直接掌控物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，及時了解市場動態(tài)并作出相應(yīng)調(diào)整現(xiàn)金流豐厚，帶動自身及周邊物業(yè)迅速升值對發(fā)展商而言，屬跨行業(yè)操作，難度大開發(fā)商承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險還需再次投入商業(yè)運作所需資金，風(fēng)險又有所增加上?！靶绿斓亘暷Ｊ竭m用范圍：開發(fā)商資金雄厚，具備出色的招商能力和商業(yè)物業(yè)管理能力或有優(yōu)秀的專業(yè)公司作為長期合作伙伴發(fā)展商直接轉(zhuǎn)型，無開發(fā)節(jié)點開發(fā)模式分析萬達模式以投資為主要特征，出售室內(nèi)產(chǎn)權(quán)小商鋪整租+零售主力店+散鋪經(jīng)營不理想，失敗長沙萬達沈陽萬達沈陽萬達開發(fā)模式分析無專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和管理團隊價格過高,市場無法承受用住宅思路做商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪的癥結(jié)商業(yè)定位不足招商乏力：商品檔次上不去商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃與運營知識不足未考慮后期商業(yè)運營：如養(yǎng)鋪、營造商業(yè)氛圍等無專業(yè)管理和統(tǒng)一運營產(chǎn)權(quán)分割，難以統(tǒng)一經(jīng)營承諾回報率方可返租,但6%~10%回報率往往高于百貨業(yè)行業(yè)平均利潤率，入不敷出回報率要求租戶的長期成功經(jīng)營，但大量廣告促銷費無人支付主力店的招商直接沖擊散鋪主力店和商鋪各自為政，雙方互益程度有限主力店經(jīng)營狀況不好，商鋪的風(fēng)險更大萬達模式失敗原因分析開發(fā)模式分析對于散售商鋪，必須實行售后回租，從而到達經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)的高度統(tǒng)一統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理借鑒國外經(jīng)驗，引入房地產(chǎn)投資信托〔REIT〕重視市場培育期，把場子做旺再交給投資者合理控制租售比例通過規(guī)劃設(shè)計，控制室內(nèi)散鋪的規(guī)模如何躲避風(fēng)險開發(fā)模式分析房地產(chǎn)投資信托（REIT）證券化產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行受益憑證吸引社會資金，并委托專門機構(gòu)進行經(jīng)營管理；通過選擇不同地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的地產(chǎn)項目和業(yè)務(wù)進行投資組合，有效地降低風(fēng)險取得較高的收益，美國商業(yè)房地產(chǎn)權(quán)益融資中，REIT就占到37.7%。

主要是法律有待完善；機構(gòu)投資市場待培育；政策支持較少目前操作有困難募集資金發(fā)展商信托機構(gòu)/銀行股份公司(REIT)發(fā)行受益憑證投入商業(yè)地產(chǎn)項目委托管理開發(fā)模式分析開發(fā)商商業(yè)管理公司投資者經(jīng)營者出售產(chǎn)權(quán)全權(quán)委托收回經(jīng)營權(quán)經(jīng)營管理租金租金消費者總體經(jīng)營實現(xiàn)交易散鋪銷售中的關(guān)系區(qū)位分析曼哈頓廣場占地170畝，分為ABCDEFGH8個區(qū)，其中CD區(qū)為寫字樓公寓，ABE區(qū)為商業(yè)及住宅，F(xiàn)區(qū)為公共娛樂及住宅，GH區(qū)為純住宅區(qū)。規(guī)劃總建筑面積80萬平方米，高度100米，體量龐大，為一個多元化大型綜合體。1. 模式問題：l 銷售與持有，如何確定其比例關(guān)系？l 如何保障后期經(jīng)營的成功？或者躲避三權(quán)分立的現(xiàn)象？〔現(xiàn)在用的是偽手法〕l 16萬平米，大局部是封閉室內(nèi)商鋪，估計要走大型百貨的路子，就算招商順利，但兩個大型百貨以及主力店之間的競爭不可防止。2. 商業(yè)規(guī)劃：l 業(yè)態(tài)組合如何支撐總體商業(yè)定位；購物、餐飲、娛樂的比例關(guān)系；主力店與散鋪的比例；聚客、維持、風(fēng)格形象、暴利等組合的設(shè)定；l 根據(jù)各地塊的價值和技術(shù)指標(biāo)、租售模式，確定其商業(yè)定位；3. 建筑規(guī)劃：l 平面交通l 豎向交通l 彈性空間的設(shè)計預(yù)留l 具體產(chǎn)品分析工程整體功能分區(qū)C區(qū)金融商務(wù)區(qū)D區(qū)高檔餐飲區(qū)A區(qū)主題時尚購物區(qū)B區(qū)主題休閑購物區(qū)E區(qū)主力店區(qū)F區(qū)主題文化藝術(shù)區(qū)G區(qū)休閑餐飲區(qū)H區(qū)未 來 大 道燕 東 路燕西路燕 南 路金 水 東 路燕 北 路整體建筑規(guī)劃－“住宅雙地面、商業(yè)雙首層〞 在二層以上的商業(yè)屋頂上設(shè)架空層，使架空層上面成為建有花園的大平臺——即住宅景觀地面層，通過地面底層的大門廳〔內(nèi)設(shè)扶梯，觀光電梯〕，住宅人流可以到達設(shè)于架空層的每幢樓的電梯大堂，然后再乘電梯回家。這樣，位于三層的景觀地面層與地面一層就形成了“住宅雙地面〞。 為了營造下面兩層的商業(yè)氣氛，規(guī)劃設(shè)計在商業(yè)的各個入口處設(shè)立自動扶梯及直上二層的景觀大臺階，把人流盡可能向第二層商業(yè)引導(dǎo)。同時，在二層形成連貫的步行系統(tǒng)，與底層共同構(gòu)筑繁榮的商業(yè)環(huán)境，從而使商業(yè)的第二層變得和第一層一樣方便、快捷和繁華，也就是“商業(yè)雙首層〞。建筑的底層不僅是龐大建筑的根底，同時也是展現(xiàn)整個街區(qū)形象的重要局部。裙房與建筑主體通過架空層相關(guān)聯(lián)，形成縱向聯(lián)系的界面。一：街坊式商業(yè)一：街坊式商業(yè)二：平臺式商業(yè)街坊＋集中商業(yè)平臺＋集中商業(yè)商業(yè)規(guī)劃金水路燕東路入口未來路商業(yè)整體定位－第五代商業(yè)模式——國際生活體驗街區(qū)

LIFESTYLECENTER是一個集美式風(fēng)情商業(yè)步行街、大型主力店、五星級影院、國際金融效勞中心及大型餐飲娛樂名城;A/B區(qū)業(yè)態(tài)定位A區(qū)一層業(yè)態(tài)定位國際名品廊名表珠寶中心及男人時尚區(qū)美樂匯時尚休閑區(qū)麗人時尚區(qū)A區(qū)二層業(yè)態(tài)定位國際名品廊名表珠寶中心及男人時尚區(qū)女人世界名店美樂匯名品設(shè)計長廊家飾生活館B區(qū)一層業(yè)態(tài)定位中國名店街名運動品牌街美樂匯B區(qū)二層業(yè)態(tài)定位美樂匯INBOX環(huán)球動漫地帶中間局部作為連接的步行街，通過兩端啞鈴狀的主力店的吸引力，使人流在中間穿行

A/B區(qū)業(yè)態(tài)組合及分業(yè)態(tài)研究A/B區(qū)業(yè)態(tài)組合及分業(yè)態(tài)研究工程經(jīng)營開展路線圖招商情況C區(qū)金融商務(wù)區(qū)D區(qū)高檔餐飲區(qū)A區(qū)主題時尚購物區(qū)B區(qū)主題休閑購物區(qū)E區(qū)主力店區(qū)F區(qū)主題文化藝術(shù)區(qū)G區(qū)休閑餐飲區(qū)H區(qū)未 來 大 道燕 東 路燕西路燕 南 路金 水 東 路燕 北 路整體招商情況完成30％主力店：沃爾瑪確定入住，國美，奧斯卡已經(jīng)簽約，世紀(jì)金花正在洽談次主力店：肯德基，麥當(dāng)勞，德克士，綠蔭閣業(yè)態(tài)布局分析二層以獨立的零售店鋪為主，缺乏主力店與次主力店，無法有效吸引人流到達二層。主力店集中在E區(qū)，E區(qū)與AB二區(qū)有明顯的道路區(qū)隔，而且無任何的交通引導(dǎo)，AB二區(qū)的店鋪無法有效共享主力店帶來的人流。雖然引進沃爾瑪，國美，奧斯卡等一些主力店，但這些主力店更多的是幫助銷售，提高價格，并沒有真正起到共享客源，業(yè)態(tài)互補的作用。餐飲區(qū)的位置過于靠內(nèi)，應(yīng)分散在金水路，延續(xù)銷售情況商業(yè)面積18萬平米銷售模式售后返租銷售單價臨街店面（臨金水路）一層：45000元－50000元/平米（成交合同單價價格約38000元/平米）二層：14000－18000元左右/平米。連鋪一二層的平均價格平均價格為32000元/平米，合同單價為26000元/平米內(nèi)街一層：33000－35000元/平米二層：22000－25000元/平米主力鋪位面積臨街店面一層：100－150平米二層：150－180平米左右（一，二層捆綁銷售）內(nèi)街一、二層：50－60平米左右銷售總價臨街店面一層：萬二層：萬內(nèi)街一層：27萬二層：21萬使用率83%－93％銷售策略一次性返還3年稅后凈收益，共計18%（年稅后凈收益6%），收回前3年的經(jīng)營權(quán)，實際合同價格=面價×（1-18%）商業(yè)部分租售比5.5(銷售)