地上附著物估價(jià)結(jié)果報(bào)告

土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：對(duì)****有限公司為埋設(shè)地下管線所需破壞****有限公司地上附著物進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償?shù)墓_(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)定受托估價(jià)單位：****有限責(zé)任公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：****號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：七月二十日土地估價(jià)報(bào)告第一部分摘要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱對(duì)*******有限公司為埋設(shè)地下管線所需破壞*******有限公司地上附著物進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償?shù)墓_(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)定二、委托估價(jià)方委托單位：*******地址：*******聯(lián)系人：*******聯(lián)系電話：*******委托方為公正的第三方，與*******有限公司及*******有限公司沒(méi)有任何利害關(guān)系。三、估價(jià)目的委托方擬為*******有限公司埋設(shè)地下管線對(duì)*******有限公司地上附著物的破壞進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償提供客觀、公正、合理的價(jià)格參考根據(jù)，特委托*******有限責(zé)任公司對(duì)所涉及的地上附著物進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格即完全重置價(jià)格進(jìn)行評(píng)定。四、估價(jià)期日根據(jù)委托方與本評(píng)定機(jī)構(gòu)訂立的《地上附著物重置價(jià)格評(píng)定委托書》的商定，本次估價(jià)期日擬定為評(píng)定人員現(xiàn)場(chǎng)勘查之日，即七月十四日。五、估價(jià)日期七月十四日至七月二十日價(jià)格定義待估對(duì)象實(shí)際用途為*******有限公司綠化景觀樹木花木及部分圍墻，樹木花木生長(zhǎng)良好，圍墻使用功效正常，本次估價(jià)設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途與其實(shí)際用途一致。即該評(píng)定價(jià)格是于07月14日現(xiàn)狀生長(zhǎng)狀況、實(shí)際種類、大小、數(shù)量及圍墻正常使用狀況下在正常市場(chǎng)條件狀況下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，即完全重置價(jià)格。七、估價(jià)成果根據(jù)《土地估價(jià)規(guī)程》，估價(jià)人員根據(jù)土地附著物估價(jià)的基本原則理論和辦法，在充足分析待估對(duì)象所在區(qū)域的價(jià)格影響因素和掌握的市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，按照估價(jià)程序，選擇適合的估價(jià)辦法得出待估對(duì)象本次地價(jià)定義條件下的評(píng)定成果以下：評(píng)定地上附著物重置總價(jià)：*******元大寫人民幣：*******整估價(jià)成果詳見(jiàn)地上附著物估價(jià)成果表1，有關(guān)取費(fèi)原則見(jiàn)表2、3。八、土地估價(jià)師簽字估價(jià)師姓名估價(jià)師證書號(hào)簽字**************九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)：*******有限責(zé)任公司估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字：7月20日表1地上附著物估價(jià)成果表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算公式費(fèi)率(%)金額(元)1直接費(fèi)按定額計(jì)算997095直接工程費(fèi)按定額計(jì)算967268其中：(1)人工費(fèi)定額人工費(fèi)725680(2)材料費(fèi)定額材料費(fèi)×材料綜合扣稅系數(shù)236937(3)機(jī)械費(fèi)定額機(jī)械費(fèi)×機(jī)械綜合扣稅系數(shù)4651方法項(xiàng)目費(fèi)按定額計(jì)算29827單價(jià)或技術(shù)方法項(xiàng)目按定額計(jì)算其中：(4)人工費(fèi)定額人工費(fèi)(5)材料費(fèi)定額材料費(fèi)×材料綜合扣稅系數(shù)(6)機(jī)械費(fèi)定額機(jī)械費(fèi)×機(jī)械綜合扣稅系數(shù)總價(jià)或通用方法項(xiàng)目[費(fèi)率29827其中：(7)人工費(fèi)[費(fèi)率5965(8)材料費(fèi)[費(fèi)率23862(9)機(jī)械費(fèi)[費(fèi)率2直接費(fèi)中(人工費(fèi)+機(jī)械費(fèi))以上(1)+(3)+(4)+(6)+(7)+(9)7362963公司管理費(fèi)、利潤(rùn)下列(10)+(11)39287156其中：(10)公司管理費(fèi)2×費(fèi)率158304(11)利潤(rùn)2×費(fèi)率1288524總包服務(wù)等其它項(xiàng)目費(fèi)按實(shí)際發(fā)生計(jì)算5材料價(jià)差調(diào)節(jié)下列分項(xiàng)累計(jì)651156其中：(12)人工調(diào)節(jié)[定額人工費(fèi)+機(jī)上人工費(fèi)]×人工調(diào)節(jié)系數(shù)410157(13)單項(xiàng)材料調(diào)節(jié)Σ單項(xiàng)材料價(jià)差×材料綜合扣稅系數(shù)231935(14)其它或輔材調(diào)節(jié)1×系數(shù)×材料綜合扣稅系數(shù)19064(15)機(jī)械(燃料動(dòng)力)調(diào)節(jié)Σ機(jī)械用燃料動(dòng)力價(jià)差×機(jī)械綜合扣稅系數(shù)6小計(jì)1+3+4+519354077未計(jì)價(jià)主材費(fèi)Σ單項(xiàng)未計(jì)價(jià)材料費(fèi)×材料綜合扣稅系數(shù)568以上累計(jì)6+719354079規(guī)費(fèi)下列規(guī)費(fèi)分項(xiàng)累計(jì)80706其中：養(yǎng)老失業(yè)保險(xiǎn)8×費(fèi)率48385基本醫(yī)療保險(xiǎn)8×費(fèi)率13548住房公積金8×費(fèi)率13548工傷保險(xiǎn)8×費(fèi)率1935生育保險(xiǎn)8×費(fèi)率1355水利建設(shè)基金8×費(fèi)率193510以上累計(jì)8+911311稅金10×稅率1122177212工程造價(jià)(小寫)10+11223788513工程造價(jià)(大寫)**************表2材料價(jià)差調(diào)節(jié)表序號(hào)材料名稱單位數(shù)量定額價(jià)市場(chǎng)價(jià)調(diào)節(jié)額價(jià)差累計(jì)材料價(jià)差(小計(jì))3451水泥噸310320101792紅(青)磚240×115×53千塊2305503201513中粗砂(砂漿用)立米30683815主材價(jià)差(小計(jì))2629054垂柳株606081005杜松株150150190316國(guó)槐株80808127金葉榆株100100345108小丁香株1805949油松株1501501598610紫葉李株35353872合計(jì)*******表3工程預(yù)（結(jié)）算表定額號(hào)名稱單位工程量基價(jià)直接費(fèi)l-63栽植落葉喬木(帶土球)胸徑(10cm以內(nèi))國(guó)槐株10352l-216×j2換落葉喬木養(yǎng)護(hù)管理胸徑(10cm以內(nèi))株10610l-70栽植灌木(帶土球)冠徑(50cm以內(nèi))小丁香株32350256212l-227×j2換灌木養(yǎng)護(hù)管理冠徑(50cm以內(nèi))株32350636519l-63栽植落葉喬木(帶土球)胸徑(10cm以內(nèi))金葉榆株34011975l-216×j2換落葉喬木養(yǎng)護(hù)管理胸徑(10cm以內(nèi))株34020730l-71栽植灌木(帶土球)冠徑(100cm以內(nèi))杜松株1251598l-228×j2換灌木養(yǎng)護(hù)管理冠徑(100cm以內(nèi))株1253270l-81栽植常綠喬木(帶土球)苗高(250cm以內(nèi))油松株1053592l-222×j2換常綠喬木養(yǎng)護(hù)管理高度(300cm以內(nèi))株1056548l-61栽植落葉喬木(帶土球)胸徑(6cm以內(nèi))垂柳株1332310l-214×j2換落葉喬木養(yǎng)護(hù)管理胸徑(6cm以內(nèi))株1335407l-61栽植落葉喬木(帶土球)胸徑(6cm以內(nèi))紫葉李株1091893l-214×j2換落葉喬木養(yǎng)護(hù)管理胸徑(6cm以內(nèi))株1094432t-329砌筑紅青磚帶型基礎(chǔ)^M5-S-3立米176z-323磚墻墻面、墻裙抹水泥砂漿平米128z-263方鋼管欄桿米5519t-529現(xiàn)澆混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)^(XS)立米11707z-369釘鋼絲網(wǎng)平米32076z-1304其它金屬面刷防銹漆一遍、調(diào)和漆二遍噸99yqtz-9安全文明施工費(fèi)%10185yqtz-10臨時(shí)設(shè)施費(fèi)%16732yqtz-11雨季施工增加費(fèi)%2910合計(jì)*******第二部分估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方委托單位：*******地址：*******聯(lián)系人：*******聯(lián)系電話：*******二、估價(jià)對(duì)象本次估價(jià)對(duì)象為*******有限公司管線通過(guò)*******有限公司所需破壞地上附著物，位于*******北側(cè)，*******有限公司南墻以南，西墻以西總長(zhǎng)度公里。估價(jià)對(duì)象待估對(duì)象種類多樣，涉及多個(gè)樹木、花木及網(wǎng)圍欄圍墻，具體見(jiàn)下表：表4估價(jià)對(duì)象一覽表序號(hào)種類大小數(shù)量位置1國(guó)槐平均胸徑9cm10株酒莊圍欄最西端4株、正門西側(cè)4株、正門東側(cè)2株。2小丁香平均高80cm、冠徑(50cm以內(nèi))*1083m沿酒莊南墻分布3金葉榆平均高米340株沿酒莊南墻分布4杜松平均高70cm、冠徑(100cm以內(nèi))125株沿酒莊南墻分布5油松平均胸徑8cm105株酒莊正門東側(cè)圍欄以內(nèi)6垂柳平均胸徑3cm133株沿酒莊南墻分布7紫葉李平均高20cm*20m沿酒莊南墻西段分布8網(wǎng)圍欄圍墻*667m1酒莊東門以東9方鋼管柵欄圍墻*5m1酒莊圍墻最西端四、價(jià)格影響的因素闡明（一）普通因素普通因素是影響附著物價(jià)格的普通、普遍、共同的因素，重要指影響其總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政等因素，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和需求兩方面的不同作用，影響其價(jià)格的總體水平。1、*******概況2、產(chǎn)業(yè)政策3、都市規(guī)劃和發(fā)展目的4、都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（二）區(qū)域因素區(qū)域因素指估價(jià)對(duì)象所在城鄉(xiāng)對(duì)其價(jià)格有影響的內(nèi)部區(qū)域條件，即影響其價(jià)值水平的交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素指委估宗地所在城鄉(xiāng)對(duì)地價(jià)有影響的內(nèi)部區(qū)域條件，即影響城鄉(xiāng)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的區(qū)域概況、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制等。1、區(qū)域概況2、交通條件（2）鐵路(3）航運(yùn)3、基礎(chǔ)設(shè)施條件4、環(huán)境條件5、產(chǎn)業(yè)集聚狀況（三）個(gè)別因素影響估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素重要是指估價(jià)對(duì)象本身的價(jià)格影響因素，即估價(jià)對(duì)象本身的條件和特性。個(gè)別因素重要涉及估價(jià)對(duì)象種類、大小、施工工藝及其復(fù)雜程度等。1 國(guó)槐 平均胸徑9cm2 小丁香 平均高80cm、冠徑(50cm以內(nèi))3 金葉榆 平均高米4 杜松 平均高70cm、冠徑(100cm以內(nèi))5 油松 平均胸徑8cm6 垂柳 平均胸徑3cm7 紫葉李 平均高20cm8 網(wǎng)圍欄圍墻 *667m9 方鋼管柵欄圍墻 *5m總而言之，待估對(duì)象為樹木、花木及網(wǎng)圍欄，根據(jù)其占地面積、交通運(yùn)輸條件、種類、位置、數(shù)量、大小、施工工藝及其復(fù)雜程度等狀況分析，在符合本地市場(chǎng)實(shí)際狀況的前提下進(jìn)行了本次重置價(jià)格評(píng)定。第三部分土地估價(jià)成果及其使用一、估價(jià)根據(jù)（一）有關(guān)法律法規(guī)1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)，8月28日）2、《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)，8月30日）3、國(guó)土資源部《有關(guān)改革土地估價(jià)成果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批方法的告知》（國(guó)土資發(fā)[]44號(hào)）4、內(nèi)建工（）208號(hào)“有關(guān)公布《內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程費(fèi)用定額》的告知”；5、內(nèi)建工（）209號(hào)“有關(guān)頒發(fā)《內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程計(jì)價(jià)根據(jù)》的告知”；6、內(nèi)建工（）587號(hào)“有關(guān)調(diào)節(jié)《內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程定額人工工資單價(jià)》的告知”。7、內(nèi)建工（）“有關(guān)公布《內(nèi)蒙古自治區(qū)園林綠化工程預(yù)算定額》的告知”；8、國(guó)土資源部辦公廳“有關(guān)印發(fā)《公司改制土地資產(chǎn)處置審批意見(jiàn)（試行）》和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒阜椒ǎㄔ囆校返母嬷保▏?guó)土資廳發(fā)[]42號(hào)）9、《國(guó)土資源部有關(guān)貫徹實(shí)施<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>的告知》（國(guó)土資發(fā)[]112號(hào)）10、《有關(guān)取消、停征和免征一批行政事業(yè)性收費(fèi)的告知》（財(cái)稅[]101號(hào)）。11、《有關(guān)實(shí)施電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊母嬷罚▏?guó)土資廳發(fā)[]35號(hào)）（二）有關(guān)技術(shù)原則1、中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》GB/T18508—2、中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)規(guī)程》GB/T18507—3、《土地運(yùn)用現(xiàn)狀分類》GB/T21010—（三）其它資料1、估價(jià)委托單位提供的估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況2、評(píng)定人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘、調(diào)查、收集的有關(guān)資料3、土地評(píng)定委托書二、附著物估價(jià)（一）估價(jià)原則待估價(jià)對(duì)象是由其效用、相對(duì)稀缺性和有效需求三者互相作用影響所形成，由于這些因素又經(jīng)常處在變化中，故在估價(jià)時(shí)應(yīng)遵照下列原則：1、正當(dāng)性原則

附屬物的正當(dāng)存在是獲取合理賠償?shù)那疤幔`章建筑及其附屬物均不應(yīng)得到賠償，拆遷許可證頒發(fā)之后，新增加的附屬物也不應(yīng)得到賠償。2、替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相似或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是通過(guò)互相影響與比較之后來(lái)決定的。3、區(qū)別看待原則是指根據(jù)被拆遷人持有附屬物不同目的和拆遷造成的損失狀況進(jìn)行評(píng)定。4、

分類評(píng)定原則

分類評(píng)定，是指根據(jù)附屬物的不同性質(zhì)進(jìn)行分類，對(duì)不同類附屬物分別采用不同的賠償原則和辦法評(píng)定，對(duì)同類附屬物采用同一原則和辦法。5、

不重不漏原則不重不漏，是指從被拆遷人角度來(lái)看，因拆遷所獲房地產(chǎn)和附屬物的賠償與所損失的物權(quán)效用相匹配。房地產(chǎn)評(píng)定成果與附屬物評(píng)定成果與所損失的物權(quán)效用相等。附屬物評(píng)定人員一定要全方面理解，找準(zhǔn)估價(jià)對(duì)象的范疇和價(jià)格構(gòu)成。6、

足額賠償原則

足額賠償，是指在評(píng)定中，對(duì)無(wú)法找到精確成果時(shí)可用最小上限替代。例如：綜合成新率可能在四成到五成之間，取五成。7、多個(gè)辦法相結(jié)合的原則隨著我國(guó)估價(jià)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在比較實(shí)用的附著物估價(jià)辦法有賠償原則法、比較法、成本法、收益賠償法等辦法。由于不適宜的估價(jià)辦法可能使評(píng)定成果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)定時(shí)，就要根據(jù)待估對(duì)象的實(shí)際狀況，充足考慮待估對(duì)象實(shí)際狀況及所掌握的資料，選擇最適宜的辦法進(jìn)行評(píng)定，同時(shí)為了使評(píng)定成果更為客觀，更靠近于精確，評(píng)定中選擇兩種較為適宜的辦法進(jìn)行評(píng)定，方便互相驗(yàn)證，減小誤差，擬定出合理的價(jià)格?？傊?，本次是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下進(jìn)行的附著物價(jià)格評(píng)定，在評(píng)定過(guò)程中，按照國(guó)家、地方的有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、正當(dāng)?shù)脑瓌t進(jìn)行附著物價(jià)格評(píng)定，做到評(píng)定過(guò)程合理，辦法科學(xué)，成果精確，嚴(yán)格保守評(píng)定秘密。（二）估價(jià)辦法1、采用下列辦法的理由：（1）待估對(duì)象種類多樣，涉及多個(gè)樹木、花木及網(wǎng)圍欄，

樹木及花木普通不作移栽解決，網(wǎng)圍欄建筑拆除含有不可恢復(fù)性和可重置性，在賠償時(shí)，宜采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值即重置完全價(jià)格原則。這一原則可由政府部門公布或由市場(chǎng)調(diào)研獲得。根據(jù)分類評(píng)定原則可采用成本法獲得其重置完全價(jià)格。2、不采用下列辦法的理由：（1）由于待估對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)不存在相似或相似的賠償案例，故不合用比較法進(jìn)行評(píng)定。（2）含有收益性的土地附著物估價(jià)可使用收益賠償法，例如對(duì)果樹、青苗等存在收益或潛在收益的土地附著物，待估對(duì)象為樹木、花木及網(wǎng)圍欄不含有收益性，故不合用于收益還原法。（3）由于地方未出臺(tái)土地附著物賠償原則，故無(wú)法采用賠償原則法評(píng)定?？偠灾?，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，本次土地附著物重置價(jià)格決定采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)定。（三）估價(jià)成果1、估價(jià)辦法應(yīng)用評(píng)價(jià)成本逼近法是以待估對(duì)象完全重置所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為重要根據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金等來(lái)擬定土地價(jià)格的估價(jià)辦法。我們根據(jù)評(píng)定辦法的適宜性、可信程度、可操作性，參考本次評(píng)定目的、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域價(jià)格水平，評(píng)定人員通過(guò)認(rèn)真全方面分析和市場(chǎng)調(diào)查，成本逼近法估價(jià)成果的是符合實(shí)際公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的。2、估價(jià)成果通過(guò)上述分析、測(cè)算，擬定待估對(duì)象在現(xiàn)狀生長(zhǎng)狀況、實(shí)際種類、大小、數(shù)量、正常市場(chǎng)條件在條件下，在07月14的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，即完全重置價(jià)格為：評(píng)定地上附著物總價(jià)：*******元大寫人民幣：*******整三、估價(jià)成果和估價(jià)報(bào)告的使用（一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件1、本次估價(jià)及估價(jià)成果成立的前提條件為*******有限公司埋設(shè)地下管線僅破壞上述07月14日狀態(tài)下的附著物。2、估價(jià)對(duì)象重置采用《*******園林綠化工程預(yù)算定額》定額。3、在評(píng)定時(shí)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。4、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。5、委托方提供的資料屬實(shí)。（二）估價(jià)成果和估價(jià)報(bào)告的使用1、評(píng)定價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于評(píng)定基準(zhǔn)日07月14日，在正常市場(chǎng)條件下的地上附著物的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。2、估價(jià)