法學(xué)選修-經(jīng)典法律案例評(píng)析-經(jīng)濟(jì)法-房地產(chǎn)調(diào)控法律分析

第五章

第二節(jié)經(jīng)濟(jì)法——房地產(chǎn)調(diào)控法律分析上節(jié)內(nèi)容回憶消費(fèi)者具有哪些權(quán)利？平安保障權(quán)知悉真情權(quán)自主選擇權(quán)公平交易權(quán)依法求償權(quán)求教獲知權(quán)依法結(jié)社權(quán)維護(hù)尊嚴(yán)權(quán)監(jiān)督批評(píng)權(quán)教學(xué)內(nèi)容及目標(biāo)了解我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的措施及效果理解“國(guó)八條〞的含義及作用試分析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出建議房地產(chǎn)調(diào)控一、房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r社科院：2021年9月全國(guó)35個(gè)大中城市二類地段普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。分城市看：泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南寧(0.668)、青島(0.558)、天津(0.542)、蘭州(0.534)、石家莊(0.520)。這些城市的泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上。泡沫較高，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30%~50%之間的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武漢(0.481)、長(zhǎng)春(0.473)、寧波(0.444)、哈爾濱(0.417)、大連(0.400)、貴陽(yáng)(0.369)、上海(0.365)、鄭州(0.346)、成都(0.300)。存在一定的泡沫，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、濟(jì)南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長(zhǎng)沙。泡沫較低，泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%以內(nèi)的城市有南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、廈門、黑、銀川、烏魯木齊?！惨弧撤康禺a(chǎn)泡沫較高2021年9月：北京、上海、深圳、廣州，每平方米房屋單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)人民幣。房?jī)r(jià)居高不下，有錢人以房居奇，百姓望房興嘆！〔二〕房?jī)r(jià)高〔三〕房地產(chǎn)亂象：1、買房就像買大白菜！2、日漲幅5000元/平方米！二、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控回憶1994年7月18日國(guó)務(wù)院下發(fā)了?關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定?，開(kāi)始進(jìn)行房改。房改的根本內(nèi)容可以概括：1.住房建設(shè)由國(guó)家、單位建設(shè)改為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)。2.由國(guó)家、單位維修管理改為房地產(chǎn)物業(yè)公司效勞。3.停止分房為住房補(bǔ)貼。4.建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供給體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供給體系。5.建立住房公積金制度。6.建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。7.建立標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)?！惨弧撤康禺a(chǎn)調(diào)控的啟動(dòng)階段1.時(shí)間：2003年初至2004年底2.調(diào)控措施〔1〕2003年6月5日人民銀行〔2003〕121號(hào)文件：加強(qiáng)房地產(chǎn)的信貸管理；房地產(chǎn)自有資金不低于總投資的30％，導(dǎo)致眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂〔2〕2003年8月12日國(guó)務(wù)院〔2003〕18號(hào)令：房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府在房地產(chǎn)業(yè)的職責(zé)：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供給〔3〕2004年3月國(guó)土資發(fā)〔2004〕71號(hào)〔8.31大限〕：從2004年8月31日起，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，必須以“招拍掛〞方式出讓〔4〕2004年4月26日國(guó)發(fā)〔2004〕13號(hào)：將房地產(chǎn)自有資本金比例提高到35％作為開(kāi)發(fā)的條件〔5〕2004年8月30日銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號(hào)：個(gè)人住房貸款首付比例由20％提高到30％；同時(shí)提高貸款利率〔二〕房地產(chǎn)調(diào)控的全面展開(kāi)1.時(shí)間：2005年至2006年初2.調(diào)控措施〔1〕2005年3月26日國(guó)辦創(chuàng)造電〔2005〕8號(hào)〔老‘國(guó)八條’〕：對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究責(zé)任人的責(zé)任〔2〕2005年4月27日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出八條意見(jiàn)〔新‘國(guó)八條’〕：嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)〔3〕2005年5月11日國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)〔國(guó)六條〕：保證中小套戶型供給，期房限轉(zhuǎn)，兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征收營(yíng)業(yè)稅〔4〕2005年10月18日國(guó)家稅務(wù)總局：對(duì)二手房交易征收20％個(gè)人所得稅〔三〕調(diào)控的深化1.時(shí)間：2006年初2021年初2.調(diào)控措施〔1〕2006年5月17日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)新的“國(guó)六條〞。僅是一個(gè)大的框架，并相對(duì)溫和，但中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控再一次繃緊了大家的神經(jīng)。〔2〕2006年5月29日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)?關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)??〔國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)〕，人稱9部委"十五條"，對(duì)"國(guó)六條"進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)?！?〕2006年5月31日國(guó)稅總局〔國(guó)稅發(fā)74號(hào)文件〕對(duì)"國(guó)六條"中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問(wèn)題予以明確。2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)置缺乏5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)置超過(guò)5年〔含5年〕的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續(xù)?！?〕2006年7月6日建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家開(kāi)展和改革委員會(huì)、國(guó)家工商行政管理總局下發(fā)166號(hào)文件，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷售商品房?！?〕2006年7月24日建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號(hào)文件，被業(yè)內(nèi)稱為"外資限炒令"，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的管理。

〔6〕2007年1月24日國(guó)家稅務(wù)局：?關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知?從2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制〞轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒屁?。土地增值稅?zhí)行清算也會(huì)在一定程度上打擊開(kāi)發(fā)商囤地或捂盤的行為。同時(shí)通知的出臺(tái)對(duì)于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多開(kāi)發(fā)普通住宅具有一定的導(dǎo)向意義。〔7〕2007年6月27日國(guó)家稅務(wù)局?關(guān)于取消局部地方稅行政審批工程的通知?取消涉及基建工程以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定。〔8〕2007年8月13日?國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的假設(shè)干意見(jiàn)?(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))有助于解決低收入家庭的住房困難問(wèn)題。

〔9〕2007年9月中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。對(duì)購(gòu)置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20％；對(duì)購(gòu)置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30％；對(duì)已利用貸款購(gòu)置住房、又申請(qǐng)購(gòu)置第二套〔含〕以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高?！?0〕2007年10月8日國(guó)土資源部下發(fā)?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供給調(diào)控的通知?每宗地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間原那么上不得超過(guò)3年廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供給總量不得低于住宅供給總量的70%。〔11〕2007年10月10日國(guó)土資源部?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?(39號(hào)令)強(qiáng)調(diào)建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放，以少量資金囤地的行為將被明令禁止，限制開(kāi)發(fā)商靠買房人的錢滾動(dòng)開(kāi)發(fā)?！?2〕2007年3月18日至2007年12月21日一年期貸款基準(zhǔn)利率從6.12%逐步提高到7.47%，一年期存款基準(zhǔn)利率從2.52%逐步提高到4.14%10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，普通存款類金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行14.5%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)?！?3〕2007年12月30日國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?！?4〕2021年1月25日由14.5%調(diào)至15%

〔15〕2021年3月25日由15%調(diào)至15.5%

〔16〕2021年4月16日由15.5%調(diào)至16%〔四〕政府救市2021年5月沈陽(yáng)市公布普通住宅價(jià)格新標(biāo)準(zhǔn)，上調(diào)市內(nèi)五區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)至6700元/平方米，使得大局部商品房交易契稅從4%將為1.5%。2021年6月成都政府出臺(tái)政策：1.契稅減免以及財(cái)政補(bǔ)貼；2.公積金貸款優(yōu)惠政策；3.可異地申請(qǐng)住房公積金按揭貸款。公積金貸款首付2成，貸款最高額度至30萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期至30年。2021年7月長(zhǎng)沙市政府出臺(tái)?關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康開(kāi)展的假設(shè)干意見(jiàn)?2021年8月廈門、福州、重慶、河南2021年9月西安市政府出臺(tái)?關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的假設(shè)干意見(jiàn)?對(duì)購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。南京、蕪湖2021年10月杭州市政府網(wǎng)站公布了?杭州市人民政府關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定開(kāi)展的假設(shè)干意見(jiàn)?，出臺(tái)“24條〞地產(chǎn)新政，內(nèi)容涉及許多方面。2021年10月24日上海市出臺(tái)?關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展的假設(shè)干意見(jiàn)?(以下簡(jiǎn)稱14條)。

各地救市特點(diǎn)：中央默認(rèn)力度不一形式多樣2021年樓市遇冷、政府救市2021年全球金融危機(jī)迸發(fā)，中國(guó)樓市一片蕭條。期間，國(guó)務(wù)院公布?促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展措施?〔“國(guó)三條〞〕：自2021年10月27日起，對(duì)居民首次購(gòu)置普通自住房和改善型普通自住房其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。自11月1日起，首次購(gòu)置90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。壓抑了近一年的購(gòu)置欲望集體爆發(fā)！〔五〕09年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆沒(méi)有最貴，只有更貴！〔六〕09-10年新一輪調(diào)控第一拳〔12月9日〕：營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限2年變5年第二拳〔12月14日〕:國(guó)務(wù)院要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲第三拳〔12月17日〕：拿地首付不低于50%第四拳〔10年1月〕：二套房貸首付不得低于40%第五拳〔1月12日〕:存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)2021“兩會(huì)〞期間，北京市副市長(zhǎng)陳剛曾經(jīng)表示：“北京今年已經(jīng)很難再產(chǎn)生地王了。房?jī)r(jià)也好，地價(jià)也好，不會(huì)再出現(xiàn)去年的瘋狂了〞。但“兩會(huì)〞剛一落幕，北京在一天之內(nèi)就產(chǎn)生了三個(gè)“地王〞。溫總理在“兩會(huì)〞上“堅(jiān)決抑制局部城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲〞的政治承諾尚在耳邊，央企卻“用腳投票〞。在3月15日這一天，北京總共成交6塊土地。其中，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價(jià)格、52.4億元的土地總價(jià)，刷新本市土地成交紀(jì)錄，成為新的“單價(jià)地王〞和“總價(jià)地王〞。但還不到幾個(gè)小時(shí)的工夫，“單價(jià)地王〞就被下午競(jìng)價(jià)的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，該地塊的實(shí)際樓面價(jià)格超過(guò)30000元/平方米。房?jī)r(jià)總理說(shuō)了不算，總經(jīng)理說(shuō)了算！第六拳〔〕-國(guó)務(wù)院新四條實(shí)行更為嚴(yán)格的差異化住房信貸政策。增加住房有效供給。加快保障性安居工程建設(shè)。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。

國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制局部城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知

國(guó)發(fā)〔2021〕10號(hào)〔國(guó)十條〕〔一〕統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)?！捕辰⒖己藛?wèn)責(zé)機(jī)制。〔三〕實(shí)行更為嚴(yán)格的差異化住房信貸政策。〔四〕發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。〔五〕增加居住用地有效供給。〔六〕調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)?！财摺炒_保完成2021年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。〔八〕加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。〔九〕加大交易秩序監(jiān)管力度。〔十〕完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。第七拳：國(guó)十條第八拳：9月29日調(diào)控〔國(guó)十條升級(jí)版〕禁止異地購(gòu)房首套房貸一刀切比例30%暫停發(fā)放第三套房貸局部城市限購(gòu)房套數(shù)囤地捂盤房企：停發(fā)股票債券不給貸款推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)第九拳：各地調(diào)控細(xì)那么紛紛出臺(tái)南京和深圳最嚴(yán)厲，看存量不看增量南京：限制購(gòu)置第三套住房。新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價(jià)、“一套一標(biāo)〞；申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，個(gè)月后需要調(diào)高的必須重新申報(bào)。深圳：本地人可購(gòu)置兩套，外地人只能購(gòu)置一套上海、杭州、廣州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能購(gòu)置一套杭州：本地人和外地人只能購(gòu)置一套廣州：本地人可購(gòu)置兩套，外地人只能購(gòu)置一套

樓市三字經(jīng)〔七〕〔新國(guó)八條，史上最嚴(yán)厲限購(gòu)令〕1、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展的責(zé)任。2021年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。各地第一季度公布的調(diào)控目標(biāo)銀川市住房保障局出臺(tái)的調(diào)控細(xì)那么明確了該市2021年的“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)〞，新建商品住房?jī)r(jià)格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度以內(nèi)，同比增幅低于10%。昆明確保2021年該市新建商品住房年度價(jià)格漲幅低于該市年度GDP和人均可支配收入增長(zhǎng)水平貴陽(yáng)市出臺(tái)的樓市調(diào)控細(xì)那么明確了該市2021年的“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)〞，為“新建住房?jī)r(jià)格增幅不高于去年全國(guó)平均值〞。各地第一季度公布的調(diào)控目標(biāo)北京--新建普通住房?jī)r(jià)格與2021年相比穩(wěn)中有降,加大住房保障力度,廉租住房應(yīng)保盡保,公共租賃住房保障能力明顯提高.上海--全市新建住房?jī)r(jià)格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平,新建保障性住房面積高于商品住房面積.上海今年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為8%左右.廣州--新建住房?jī)r(jià)格漲幅預(yù)期要低于11%,即全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅.深圳--全市新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)的漲幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增長(zhǎng)速度,約低于10%.西安--新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度不高于當(dāng)年西安市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展目標(biāo)和人均可支配收入增長(zhǎng)幅度,約低于15%.重慶--讓房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率不超過(guò)全市GDP的增長(zhǎng)率,不超過(guò)城市職工年均收入的增長(zhǎng)率,不超過(guò)城市人均收入的增長(zhǎng)率.貴陽(yáng)--根據(jù)該市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力,嚴(yán)格控制2021年新建住房?jī)r(jià)格增幅不高于去年全國(guó)平均值.2、加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)置、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。

“十二五〞期間，完成3600萬(wàn)套保障房方案。2021年保障性住房和棚戶區(qū)改造共方案建設(shè)1000萬(wàn)套〔2021年商品住房為900萬(wàn)套，今年保障類的住房供給將首次超過(guò)市場(chǎng)類住房〕其中：各類棚戶區(qū)改造工程400萬(wàn)套；經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房200萬(wàn)套；公租房220萬(wàn)套；廉租房180萬(wàn)套。今年要完成1000萬(wàn)套建設(shè)任務(wù)，除去無(wú)償劃撥土地的價(jià)值，預(yù)計(jì)總投資在1.3萬(wàn)億—1.4萬(wàn)億。其中近220萬(wàn)套公共租賃住房和180萬(wàn)套廉租房，投資金額在3000億-4000億左右“十一五〞期間，中央累計(jì)安排保障性安居工程專項(xiàng)補(bǔ)助資金為1336億元3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅?！?021年房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅為2391.27億元〕加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查?！?021年土地增值稅為719.43億元〕嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供根底。4、強(qiáng)化差異化住房信貸政策。二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的根底上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差異化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

二套房的認(rèn)定：有以下情形之一的，貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套(及以上)差異化住房信貸政策：借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)置住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購(gòu)置過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)置住房的；貸款人通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。5、嚴(yán)格住房用地供給管理。各地要增加土地有效供給，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供給總量的70%的要求。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)〞方式供給中低價(jià)位普通商品住房用地。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。2007年住宅用地實(shí)際供給為5.7498萬(wàn)公頃普通商品房為4.3985萬(wàn)公頃，占76.5%2021年住宅用地實(shí)際供給為5.5093萬(wàn)公頃普通商品房為4.7050萬(wàn)公頃，占85.4%2021年為7.6461萬(wàn)公頃普通商品房為6.4433萬(wàn)公頃，占84.3%國(guó)土資源部新聞發(fā)布會(huì)：2007、08年房地產(chǎn)用地供給實(shí)際供給在7、8萬(wàn)公頃，2021年到達(dá)了10萬(wàn)公頃，2021年是15萬(wàn)公頃？

到2021年土地儲(chǔ)藏前十名的房企，其土地儲(chǔ)藏之和已達(dá)3.05億平方米。恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)藏面積為5100萬(wàn)平方米，碧桂園土地儲(chǔ)藏面積為4360萬(wàn)平方米，分列前兩名。2021年前三個(gè)季度，恒大地產(chǎn)銷售面積為453.7萬(wàn)平方米，按此銷售速度推算，恒大的土地儲(chǔ)藏夠其銷售8.5年；2021年前三季度，碧桂園銷售面積為233.53萬(wàn)平方米，按此銷售速度推算，碧桂園的土地儲(chǔ)藏夠其銷售13年。6、合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、方案單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu)2套。提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu)1套。無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。限購(gòu)令的現(xiàn)狀：限購(gòu)城市將達(dá)70個(gè)北京版限購(gòu)對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效?北京市工作居住證?的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒(méi)擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。質(zhì)疑：戶籍歧視、合理性、合法性、躲避：房產(chǎn)去名、公司購(gòu)房、假離婚7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)，沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差異化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)

對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?！舶恕成虾?、重慶房產(chǎn)稅分析1、征稅對(duì)象重慶個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)到達(dá)上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍〔含2倍〕以上的住房。在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套〔含第二套〕以上的普通住房。上海本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房2、計(jì)稅依據(jù)重慶應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無(wú)新的規(guī)定，無(wú)論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)均屬納稅對(duì)象，其計(jì)稅交易價(jià)和適用的稅率均不再變動(dòng)。應(yīng)稅住房用于出租的，按交易價(jià)征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅上海計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。3、稅率重慶獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍〔含3倍〕至4倍的，稅率為1%；4倍〔含4倍〕以上的稅率為1.2%。在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套〔含第二套〕以上的普通住房，稅率為0.5%。上海適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍〔含2倍〕的，稅率暫減為0.4%。上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布2021年度新建商品住房平均銷售價(jià)格為28426元4、稅收減免重慶扣除免稅面積以家庭為單位，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。納稅人在方法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米。新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購(gòu)應(yīng)稅住房的，按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的應(yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積。在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。上海本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積〔指住房建筑面積，下同〕人均不超過(guò)60平方米〔即免稅住房面積，含60平方米〕的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出局部的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購(gòu)住房面積和其它住房面積的總和。本市居民家庭中有無(wú)住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積；對(duì)有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計(jì)算方法另行制定。本市居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購(gòu)住房已按本暫行方法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。三、房地產(chǎn)調(diào)控存在的問(wèn)題〔一〕違法現(xiàn)象嚴(yán)重限購(gòu)令國(guó)土資發(fā)[2004]71號(hào)?關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知?“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地供給必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式8月31日后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)〞?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?第十三條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)?國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知?“對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。〞?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?第四十八條依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。?擔(dān)保法?第三十四條〔二〕無(wú)視行政相對(duì)人利益國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房〔含經(jīng)濟(jì)適用住房〕面積所占比重，必須到達(dá)開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的工程凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。〞?中華人民共和國(guó)行政許可法?第八條公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護(hù)，行政機(jī)關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的，為了公共利益的需要，行政機(jī)關(guān)可以依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可。由此給公民、法人或者其他組織造成財(cái)產(chǎn)損失的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償?！踩痴{(diào)控措施缺乏專業(yè)性、可操作性國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)“對(duì)捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處分，直至