房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題分析（社科院房地產(chǎn)金融研究中心 尹中立北大演講）

房地產(chǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題分析中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心副主任尹中立(2021年6月，北京)

1演講目錄一、房地產(chǎn)政策的回憶二、住房制度改革與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)三、匯率改革與房地產(chǎn)四、人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)五、城市化與房地產(chǎn)六、財(cái)稅體系對(duì)房地產(chǎn)的影響七、短期因素：信貸、利率、物價(jià)、股價(jià)八、后危機(jī)時(shí)代的挑戰(zhàn)：貨幣、增長(zhǎng)方式2一、房地產(chǎn)政策回憶與評(píng)價(jià)2003年：121號(hào)文、18號(hào)文2004年：土地實(shí)行招、拍、掛2005年：政府工作報(bào)告、國(guó)八條2006年：國(guó)六條、六部委限制外資政策2007年：二套房貸政策2021年：年初限制政策與年底刺激政策2021年：房地產(chǎn)政策與08年恰好相反2021年:國(guó)務(wù)院兩次出臺(tái)4號(hào)文件和10號(hào)文件34對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的認(rèn)識(shí)與評(píng)價(jià)很重要：對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的作用越來(lái)越大。1998年之前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力來(lái)自農(nóng)業(yè)改革和工業(yè)化，1998年后房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。在中國(guó)GDP統(tǒng)計(jì)里，房地產(chǎn)業(yè)占6%，美國(guó)是20%多〔住房投資6%，住房消費(fèi)11%，生活消費(fèi)7%〕，土地收入成為出為財(cái)政正常運(yùn)轉(zhuǎn)的最重要支柱。很復(fù)雜：住房問(wèn)題涉及社會(huì)的方方面面，很難通過(guò)一兩項(xiàng)政策就能解決；影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素十分復(fù)雜，迄今為止我們還缺乏充分的認(rèn)識(shí)5二、住房制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)我國(guó)住房制度改革的三個(gè)階段1994年:?關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定?▲提出了住房商品化改革方向▲全面推行住房公積金制度1998年:?國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的通知?(23號(hào)文件)▲住房分配貨幣化,停止實(shí)物分配▲三層次住房供給體系▲將房地產(chǎn)建設(shè)成為支柱產(chǎn)業(yè),大力開(kāi)展住房金融2007年:?國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的假設(shè)干意見(jiàn)?(24號(hào)文件)▲全面推行住房保障制度6房改對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響深遠(yuǎn)房改使土地作為生產(chǎn)要素參與社會(huì)財(cái)富的再分配，導(dǎo)致收入分配格局發(fā)生很大變化:企業(yè)和政府占有的財(cái)富比例迅速增加，而居民儲(chǔ)蓄占比下降，結(jié)果是消費(fèi)缺乏，經(jīng)濟(jì)對(duì)出口的依賴程度增加，經(jīng)濟(jì)失衡加劇。房改對(duì)居民的影響:城市居民的住房消費(fèi)發(fā)生了根本性的變化，在房改之前，居民用于住的支出是可以忽略不計(jì)的，但房改之后，此項(xiàng)支出在收入中的比例迅速增加(以下圖)。7我國(guó)各部門儲(chǔ)蓄率及其比重〔%〕年份居民儲(chǔ)蓄比重企業(yè)儲(chǔ)蓄比重政府儲(chǔ)蓄比重199252.3233.0914.62199346.3138.7114.96199450.2937.4912.22199548.1540.1211.73199652.8833.6613.47199750.9136.1413.86199851.0035.8413.18199948.0437.0614.89200042.8640.6516.52200141.6038.9319.47200246.3435.6218.01200342.2136.0621.72200439.7047.2713.068修正后的儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)商品房銷售額（1）行業(yè)毛收入（2）=（1）×70%總儲(chǔ)蓄額（3）居民儲(chǔ)蓄（4）修正后的居民儲(chǔ)蓄（5）=（2）+（4）修正后的居民儲(chǔ)蓄占總儲(chǔ)蓄的比例（%）1999年2188153132383155431707452.72000年2954206736064154571752448.62001年3825267740849169931967048.12002年4709329646804216882498453.32003年6303441257043240772848949.92004年8619603371654284463447948.22005年149861049089282398195030956.39中國(guó)的需求結(jié)構(gòu)及其變化0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%19801985199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007消費(fèi)投資出口10儲(chǔ)蓄率超過(guò)資本形成率〔2003年〕11國(guó)外住房制度的演變對(duì)中國(guó)的借鑒現(xiàn)代住房制度的由來(lái)英國(guó)工業(yè)革命及后來(lái)的城市化、工業(yè)化導(dǎo)致90%城市居民沒(méi)有資金的住房；1915年出臺(tái)?租金上漲和抵押貸款法?，開(kāi)啟了政府干預(yù)住房市場(chǎng)的先河；30年代的大蕭條使美國(guó)政府通過(guò)建造大量住宅刺激經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)代住房制度開(kāi)始深入美國(guó)的政制與經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,?住宅法?正式公布二次世界大戰(zhàn)使歐洲及日本住房大量損毀，戰(zhàn)后出現(xiàn)嚴(yán)重的住房緊張，各國(guó)政府被迫建造大量住房，并在住房金融方面有新的進(jìn)步。12各國(guó)保障性住房占住房總量的比重時(shí)間段保障住房占比新加坡1961-199590%日本1946-199544.7%英國(guó)1946-19591960-19791980-200470%46%20%美國(guó)1960年至今350萬(wàn)套(80%的住房享有政府的補(bǔ)貼)13國(guó)外住房制度對(duì)我們的幾點(diǎn)啟示▲住房領(lǐng)域需要政府干預(yù)，完全依靠市場(chǎng)解決不了住房問(wèn)題〔理論依據(jù)？〕▲住房不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而且是重要的政治問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題—有恒產(chǎn)者有恒心，新疆的啟示〔2021年國(guó)務(wù)院10號(hào)文件〕一點(diǎn)感想：共產(chǎn)黨替代國(guó)民黨的制度根底是土地革命。農(nóng)村的土地集體所有制是確保我國(guó)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵，如何在城市建立一個(gè)表達(dá)土地公有制的優(yōu)越性的住房制度將是關(guān)系中國(guó)未來(lái)社會(huì)穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的關(guān)鍵14住房制度改革的趨勢(shì)對(duì)住房制度還缺乏清晰的認(rèn)識(shí)：總理的提問(wèn)政府及民間的努力24號(hào)文件?住房保障法?的起草根本住房保障的提出二次房改:核心是三種住房供給制度15三、人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的影響16中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的黃金階段是1984-2021年1718人口頂峰出現(xiàn)在62-69年,最頂峰在63年,根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn),我國(guó)首次置業(yè)頂峰應(yīng)該出現(xiàn)在1993-2000年,二次置業(yè)頂峰應(yīng)該出現(xiàn)在2004年-2021年19住房需求的最頂峰即將過(guò)去但2000年前還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)房改，使一次置業(yè)頂峰被推后至1999-2006，到2004年時(shí)，一次置業(yè)的頂峰還沒(méi)有過(guò)，而二次置業(yè)頂峰已經(jīng)來(lái)臨，兩個(gè)頂峰疊加在一起，二者重疊的區(qū)間在2004-2006年，這可能是2005年后房?jī)r(jià)暴漲的原因。如果該結(jié)論成立，2007年后就意味著60后的住房需求頂峰過(guò)去了。但從2021年開(kāi)始，60后的二次置業(yè)與80后的一次置業(yè)又出現(xiàn)重疊。但2021年后的住房需求頂峰無(wú)法與之前相比。最頂峰應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去了2080后的困境由于60后是中國(guó)改革開(kāi)放最大的收益者，財(cái)富主要集中在他們手里，他們是推高房?jī)r(jià)的主要力量。對(duì)于80后而言，他們的購(gòu)置力決定于他們的父輩，城市出生的青年比農(nóng)村出生的青年有截然不同的命運(yùn)，高昂的房?jī)r(jià)使大量的農(nóng)村青年被永遠(yuǎn)隔離在城市之外，出現(xiàn)了一個(gè)危險(xiǎn)的、絕望的群體！富士康出現(xiàn)的連續(xù)自殺事件就是一個(gè)信號(hào)。21四、城市化與房地產(chǎn)22中國(guó)城市化遇到的問(wèn)題城市化與工業(yè)化不同步:廉價(jià)的工業(yè)化與昂貴的城市化土地沒(méi)有實(shí)現(xiàn)集約利用:農(nóng)村土地與城市沒(méi)有統(tǒng)籌考慮土地流轉(zhuǎn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn):日本的抗議80%的農(nóng)村人口已經(jīng)“城市化〞，人口轉(zhuǎn)移對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用沒(méi)有我們想象的那么大23五、財(cái)政稅收體制對(duì)房地產(chǎn)的影響財(cái)權(quán)與事權(quán)不對(duì)等，迫使地方政府以房地產(chǎn)為主要手段來(lái)“經(jīng)營(yíng)城市〞，是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的制度根底。從1994年來(lái)，中國(guó)分稅制改革，稅收的支配權(quán)由地方上繳到中央，使地方政府支配的財(cái)政權(quán)力越來(lái)越少，而地方政府的責(zé)任并未減少，出現(xiàn)了“財(cái)權(quán)與事權(quán)不對(duì)稱〞的現(xiàn)象，越是級(jí)別越低的政府支配財(cái)政的權(quán)利越小，迫使各級(jí)地方政府想盡方法籌集資金。而銀行改革后難以再吃銀行，迫使地方政府賣地“經(jīng)營(yíng)城市〞。24財(cái)政稅收體制對(duì)房地產(chǎn)的影響土地出讓收入列入地方預(yù)算外收入，土地成為彌補(bǔ)財(cái)政缺口的最好途徑。土地出讓收入占地方政府可支配收入的40%左右，甚至超過(guò)50%。2001年-2003年地方政府的土地出讓收入9100億元。1998年不過(guò)67億。由此可見(jiàn)土地出讓之熱。在實(shí)施積極財(cái)政政策的1998-2003年5年間，全國(guó)發(fā)行國(guó)債也不過(guò)9300億元。這足以說(shuō)明，土地，已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。2021年全國(guó)土地收入1.5萬(wàn)億25財(cái)政稅收體制對(duì)房地產(chǎn)的影響地方政府在推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的收入來(lái)自兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是“招拍掛〞的土地轉(zhuǎn)讓收益，二是開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓稅收。主要稅種計(jì)稅依據(jù)和稅率征稅對(duì)象營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)額的5%計(jì)繳開(kāi)發(fā)商城市維護(hù)建設(shè)稅按照應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額的7%計(jì)繳開(kāi)發(fā)商教育費(fèi)附加按照應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額的3%計(jì)繳開(kāi)發(fā)商所得稅按照應(yīng)納稅所得額的33%計(jì)繳開(kāi)發(fā)商土地增值稅按照增值額的超率累進(jìn)稅率計(jì)繳開(kāi)發(fā)商契稅按照營(yíng)業(yè)額的1-3%計(jì)繳購(gòu)買者房地產(chǎn)稅費(fèi)收益占房地產(chǎn)價(jià)格的30-40%。土地費(fèi)用占房地產(chǎn)價(jià)格20-40%，地方的收益占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50-80%。在歐美國(guó)家，地價(jià)、稅費(fèi)相加約占住房?jī)r(jià)格的20%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的巨大收益推動(dòng)了地方政府“經(jīng)營(yíng)城市〞的理念。來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局，注：主要包括了14個(gè)稅費(fèi)種類、中投證券研究部26地方與中央在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益訴求不一致使房地產(chǎn)調(diào)控政策難以落實(shí)在2021年國(guó)家表示允許地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)扶持政策之后，有19個(gè)城市出臺(tái)了土地出讓金減免的優(yōu)惠政策。但是，在中央發(fā)力調(diào)控下，地方政府卻表現(xiàn)得不那么積極。在2021年的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策陸續(xù)到期終止后，一些地方仍在延續(xù)以前的優(yōu)惠政策，有的城市甚至又出臺(tái)優(yōu)惠新政。就在“國(guó)十一條〞公布的當(dāng)天，杭州市政府公布了購(gòu)房入戶、財(cái)政補(bǔ)貼、購(gòu)房住房公積金及交易稅費(fèi)等29條優(yōu)惠政策。類似的在2021年12月底，南京、青島也都陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)新政，分別包含購(gòu)房補(bǔ)貼以及優(yōu)惠政策順延等等。27穩(wěn)定房?jī)r(jià)需要從財(cái)稅體制改革入手國(guó)十一條對(duì)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的安排，第十條：中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動(dòng)地方積極性，確保資金使用效果。1月8號(hào)的中央政治局學(xué)習(xí)：使財(cái)力與事權(quán)匹配28六、匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響有管制的匯率升值導(dǎo)致外匯儲(chǔ)藏的大幅度增加，使貨幣供給增加：因?yàn)橥鈪R儲(chǔ)藏而增加的貨幣達(dá)20萬(wàn)億人民幣。只要中國(guó)沒(méi)有改變目前的以出口為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展模式，貨幣過(guò)度增長(zhǎng)的問(wèn)題就無(wú)法得到解決，中國(guó)就一直會(huì)面臨資本過(guò)剩的問(wèn)題外匯政策開(kāi)放的臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)開(kāi)始是資金涌入，刺激資產(chǎn)價(jià)格外資撤離時(shí)泡沫破滅29外匯政策開(kāi)放的臺(tái)灣經(jīng)驗(yàn)臺(tái)幣大幅升值使臺(tái)灣出現(xiàn)貨幣供給量快速增長(zhǎng)：(1986~1987)貨幣供給額年增率(MIB最高達(dá)50%)，利率創(chuàng)20年最低點(diǎn)(放款利率約5.5%)；就政治面而言，民主開(kāi)放的程度前所未見(jiàn)；就行政面而言，各項(xiàng)重大工程(捷運(yùn)、高速公路等)陸續(xù)施工等〔十大工程〕。30在上述因素導(dǎo)引下，社會(huì)龐大充裕的游資，滙集於股票與房地產(chǎn)市場(chǎng)，使兩者均大幅飆漲股票指數(shù)自1987年初1,000點(diǎn)漲至1990年2月之12,682點(diǎn)；房地產(chǎn)價(jià)格則先在都市地區(qū)上漲，繼而擴(kuò)張至郊區(qū)、鄉(xiāng)村地區(qū)，1988年之一年期間，地價(jià)平均漲幅達(dá)500%以上，房?jī)r(jià)平均漲幅亦達(dá)400%以上。臺(tái)北市平均房?jī)r(jià)水準(zhǔn)成長(zhǎng)到284,500元/坪(1989年7月)。折換成人民幣是2萬(wàn)元/平方米31臺(tái)灣政府為遏制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策調(diào)控實(shí)施都市平均地權(quán)，貫徹漲價(jià)歸公；推動(dòng)國(guó)民住宅興建，公布「國(guó)民住宅興建管理辦法」；緊縮銀行信用、調(diào)高利率，嚴(yán)格審核放款用途；成立物價(jià)問(wèn)題專案小組，隨時(shí)掌握建材及房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)；嚴(yán)禁金融業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；限制私有土地面積最高額，以防止少數(shù)人壟斷居竒；實(shí)施空地稅，限制都市空地限期內(nèi)使用。32需要討論的幾個(gè)問(wèn)題為什么日本、臺(tái)灣在匯率升值時(shí)會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫？

熱錢說(shuō)，貨幣政策說(shuō)泡沫之后為什么都陷入了經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷？

陰謀論、人口紅利論、資產(chǎn)負(fù)債表型衰退論中國(guó)是否會(huì)重蹈覆轍？33七、影響房地產(chǎn)的短期因素分析影響2021年房地產(chǎn)的因素是股市影響2021年房地產(chǎn)的因素是信貸影響2021年房?jī)r(jià)的是什么?342021年的信貸增長(zhǎng)情況35信貸的增加如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？緩解了開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性緊張局面，使房地產(chǎn)市場(chǎng)失去殺跌的動(dòng)力；地方政府融資方便之后,減少了土地供給，土地價(jià)格出現(xiàn)大幅度上漲，刺激房?jī)r(jià)上升；使貨幣持有者產(chǎn)生通貨膨脹及貨幣貶值的預(yù)期，為了保值增值，需要將貨幣變成實(shí)物，買房是主要選擇。6月份以后，投資需求大幅度增加。在北京的局部工程中，投資者占買房者的比例到達(dá)60%.36現(xiàn)階段政府的困惑短期看：如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，那么投資增長(zhǎng)會(huì)立即放緩，鋼鐵、水泥、家電、機(jī)械等行業(yè)馬上出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩；地方政府的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)很快暴露出來(lái)，財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)演變成為金融風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期看：但房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲那么嚴(yán)重影響居民消費(fèi)，不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變〔?住宅掠奪了居民10萬(wàn)億元財(cái)富?21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道3月20日〕37國(guó)際知名分析家的幾個(gè)觀點(diǎn)查諾斯：對(duì)沖基金KynikosAssociates的創(chuàng)始人他曾在2001年以前準(zhǔn)確預(yù)言了安然泡沫，并通過(guò)做空安然獲取巨額收益。1月份，查諾斯在一篇訪談文章中說(shuō)：“中國(guó)飆漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是靠投機(jī)性資金撐起來(lái)的泡沫，相當(dāng)于1000個(gè)以上的迪拜。〞他認(rèn)為，中國(guó)正經(jīng)歷著一場(chǎng)史無(wú)前例的房地產(chǎn)泡沫，而城鎮(zhèn)化帶來(lái)的增長(zhǎng)潛力遠(yuǎn)沒(méi)有外界想象得那樣充分38高盛首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家?jiàn)W尼爾3月3日，報(bào)告中指出，現(xiàn)在人民幣已經(jīng)不再低估：1〕自2005年貿(mào)易加權(quán)的人民幣實(shí)際匯率已經(jīng)上升了將近20%；2〕中國(guó)的進(jìn)口在增加，貿(mào)易順差正在縮小。3〕中國(guó)國(guó)內(nèi)的通脹削弱了人民幣在國(guó)內(nèi)的購(gòu)置力，這使得人民幣購(gòu)置力平價(jià)大幅下降〔主要是房?jī)r(jià)上漲〕39沖基金公司PivotCapitalManagement：一直關(guān)注西班牙、葡萄牙、意大利、希臘以及波羅的海國(guó)家、匈牙利和波蘭等國(guó)可能突然陷入困境的可能性“走向未知領(lǐng)域的大躍進(jìn)〞〔China’sInvestmentBoom：TheGreatLeapintotheUnknown〕認(rèn)為中國(guó)投資拉動(dòng)型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低效而不可持續(xù)，甚至認(rèn)為，政府主導(dǎo)的信貸與投資模式將會(huì)在2021年崩潰。報(bào)告比較了中國(guó)的GFCF/GDP〔固定資本形成總值與GDP之比〕，發(fā)現(xiàn)中國(guó)與亞洲其他國(guó)家上世紀(jì)90年代中期的投資繁榮期比照，均已大大超出。報(bào)告還以GFCF與真實(shí)GDP增速之比率衡量了中國(guó)的投資效率，發(fā)現(xiàn)中國(guó)信貸拉動(dòng)增長(zhǎng)的有效性在迅速消減。402000年～2021年，中國(guó)每1美元的GDP增長(zhǎng)需要1.5美元的信貸，而2021年該比率惡化到了每1美元的GDP增長(zhǎng)需要7美元的信貸投放城鎮(zhèn)化拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的潛力遠(yuǎn)沒(méi)有人們想象得那么大。報(bào)告稱，中國(guó)的城鎮(zhèn)化比率低估了20％，這意味著人們普遍期望的未來(lái)即將進(jìn)入城鎮(zhèn)化的3.5億人口，事實(shí)上只有1億人口41美國(guó)西北大學(xué)的中國(guó)問(wèn)題專家史宗瀚〔VictorShih〕今年3月發(fā)布一份研究，認(rèn)為2004年至2021年底政府負(fù)債額到達(dá)11萬(wàn)億元人民幣〔約1.6萬(wàn)億美元〕，這比中國(guó)國(guó)內(nèi)最高的五六萬(wàn)億元人民幣的估計(jì)要高出一倍。他估計(jì)的規(guī)模占到了中國(guó)去年GDP的三分之一，占到了中國(guó)外匯儲(chǔ)藏的近70%，并稱今年中國(guó)政府累計(jì)負(fù)債或許會(huì)到達(dá)GDP的96%。這增大了危機(jī)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。他說(shuō)，最糟糕的情況是，會(huì)在2021年左右爆發(fā)相當(dāng)大規(guī)模的金融危機(jī)42其他具有代表性的觀點(diǎn)瑞卡茲：曾經(jīng)擔(dān)任美國(guó)長(zhǎng)期資本管理公司總參謀，3月15日在香港舉行的“2021亞洲資產(chǎn)配置頂峰會(huì)〞上說(shuō)，中國(guó)正處于“史上最大泡沫〞之中，“是一個(gè)等著破滅的泡沫〞。羅格夫：曾經(jīng)擔(dān)任國(guó)際貨幣基金組織首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。他在今年2月份指出，中國(guó)“因過(guò)度放貸引起的經(jīng)濟(jì)泡沫〞破滅后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有可能將跌至最低2.0%的水平，并引發(fā)一場(chǎng)在十年內(nèi)都會(huì)造成影響的地區(qū)性經(jīng)濟(jì)衰退。麥嘉華〔MarcFaber〕：成功預(yù)測(cè)了亞洲金融危機(jī)，也發(fā)出了同樣的警告，他在前幾年還一直看好中國(guó)的房地產(chǎn)投資。43中國(guó)經(jīng)濟(jì)的軟肋高儲(chǔ)蓄→高投資率→高貿(mào)易依存度必須看別人的臉色行事，貿(mào)易保護(hù)主義盛行，那么面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)出口不暢→產(chǎn)能過(guò)剩→工人失業(yè)、企業(yè)倒閉44中美貿(mào)易與貨幣〞戰(zhàn)爭(zhēng)〞美國(guó):高消費(fèi)，低儲(chǔ)蓄。用復(fù)雜的金融體系來(lái)維持經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)。中國(guó):低消費(fèi),高儲(chǔ)蓄,高投