工程項(xiàng)目經(jīng)理技能職責(zé)

44、?工程項(xiàng)目經(jīng)理技能職責(zé)成本控制經(jīng)理應(yīng)具備的技能有哪些？?jī)纱笏刭|(zhì)，基本素質(zhì)一道德倫理素質(zhì)、心里人格素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)一計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制等基礎(chǔ)管理知識(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷、采購(gòu)、研究開發(fā)等管理知識(shí)，行業(yè)知識(shí)。六大技能，1、計(jì)劃管理能力2、溝通協(xié)調(diào)能力3、激勵(lì)能力4、團(tuán)隊(duì)組織能力5、創(chuàng)新能力6、危機(jī)管理能力。成本控制經(jīng)理容易陷入的四大誤區(qū)1、?忽略利潤(rùn)與成本管理的重要性2、漠視計(jì)劃和目標(biāo)管理3、過(guò)分強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品管理的超前性4、企業(yè)初期盛行人治管理房地產(chǎn)開發(fā)成本的分類土地費(fèi)、建安成本、配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、維修基金。開發(fā)成本的構(gòu)成1、?土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)，指因代發(fā)房地產(chǎn)而征用地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。2、?前期工程費(fèi)，指土地，房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。3、?基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，指土地、房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通信照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)，指在開發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5、?公共配套費(fèi)，指開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施的費(fèi)用支出。6、?開發(fā)間接費(fèi)，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)。7、?不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%-5%計(jì)算。8、?開發(fā)期間水費(fèi)，開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。成本控制的四大核心項(xiàng)目開發(fā)成本，1、土地開發(fā)成本2、房屋開發(fā)成本3、配套設(shè)施開發(fā)成本4、代建工程開發(fā)成本項(xiàng)目成本的估算，包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、建安工程費(fèi)、公共配套費(fèi)、行政及其他收費(fèi)、不可預(yù)測(cè)費(fèi)、維修基金、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。三、工程造價(jià)控制，1、加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)控制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)制度，實(shí)行限額設(shè)計(jì)開展價(jià)值工程、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。2、控制工程造價(jià)的核心一一招投標(biāo)。3、實(shí)行項(xiàng)目管理方式4、建立合同網(wǎng)絡(luò)框架。全程成本控制的五大要點(diǎn)一、定位是關(guān)鍵，1、搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)、選擇定價(jià)目標(biāo)。2、土地價(jià)格與獲取方式。由于土地價(jià)格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價(jià)格和獲取方式很大程度上關(guān)系到開發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率。3、施工圖的設(shè)計(jì)與審核。二、項(xiàng)目建設(shè)間斷的成本控制。四個(gè)方面一一招標(biāo)管理、合同簽署、工程變更、竣工結(jié)算三、管理費(fèi)用的控制。四、銷售費(fèi)用的控制。五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制整體工程造價(jià)的四種策略加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)控制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)制度，實(shí)行限額設(shè)計(jì)、開展價(jià)值工程、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。工程造價(jià)的核心三、實(shí)行項(xiàng)目管理四、加強(qiáng)工程審計(jì)，事前審計(jì)、事中審計(jì)、事后審計(jì)、竣工審計(jì)。成本控制管理職責(zé)劃分準(zhǔn)則一、組織管理責(zé)任分為三個(gè)層面。1、成本總負(fù)責(zé)中心一公司總經(jīng)理層2、成本費(fèi)用發(fā)生中心，其中地價(jià)費(fèi)用中心：項(xiàng)目發(fā)展部，設(shè)計(jì)費(fèi)用中心：設(shè)計(jì)部，主體建安費(fèi)用中心：項(xiàng)目部營(yíng)銷費(fèi)用中心：銷售部、企劃部，期間費(fèi)用中心：財(cái)務(wù)部3、成本費(fèi)用審核與監(jiān)控中心一成本管理部、財(cái)務(wù)部二、基本職責(zé)劃分。1、成本費(fèi)用發(fā)生中心的基本職責(zé)一按照測(cè)算成本的目標(biāo)，遵照相關(guān)規(guī)范和制度開展業(yè)務(wù)活動(dòng)；一對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)、設(shè)計(jì)單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理空權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項(xiàng)目成本費(fèi)用監(jiān)控職責(zé)，并對(duì)其成本費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任；一一配合并接受成本費(fèi)用指導(dǎo)監(jiān)控中心接章行使的指導(dǎo)監(jiān)控職責(zé)。2、成本費(fèi)用指導(dǎo)與監(jiān)控中心的基本職責(zé)一一組織編制開發(fā)項(xiàng)目測(cè)算成本、目標(biāo)成本費(fèi)用總指標(biāo)；一一組織分解開發(fā)項(xiàng)目的成本具體明細(xì)目標(biāo)成本費(fèi)用指標(biāo)；一一組織編制開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用控制管理方案，并連同明細(xì)指標(biāo)落實(shí)到專業(yè)部門和專業(yè)責(zé)任人。一一跟蹤監(jiān)控和分析評(píng)估目標(biāo)成本費(fèi)用執(zhí)行情況，并提出可操作的指導(dǎo)性意見(jiàn)；一一建立健全目標(biāo)成本費(fèi)用管理體系，制定、修改、解釋、培訓(xùn)目標(biāo)成本管理通則及其相關(guān)規(guī)范制度。三、成本信息月報(bào)的管理準(zhǔn)則一一每月7日前完成該項(xiàng)目成本信息月報(bào)的編制，必須包括本月成本與上月的差異。成本控制管理準(zhǔn)則一、開發(fā)前期費(fèi)用的控制管理準(zhǔn)則一一1、內(nèi)容；勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、零星工程費(fèi)。2、控制管理準(zhǔn)則一一1、注意勘察工作的時(shí)效性，避免重復(fù)測(cè)量定位；2、設(shè)計(jì)部應(yīng)注意設(shè)計(jì)費(fèi)的合理使用，由于設(shè)計(jì)合同較多且工作相關(guān)聯(lián)，應(yīng)分清各份設(shè)計(jì)合同的工作內(nèi)容及工作范圍，如設(shè)計(jì)院未及時(shí)完成工作應(yīng)開扣款單。項(xiàng)目部應(yīng)合理布置臨時(shí)道路、臨時(shí)水電位置，選取經(jīng)濟(jì)方案工程。二、主體建安費(fèi)用控制管理準(zhǔn)則一一1、內(nèi)容；單體土建費(fèi)用、單體安裝費(fèi)用、電梯設(shè)備費(fèi)用、土方開挖費(fèi)用、地下商鋪費(fèi)用。2、控制管理準(zhǔn)則一一充分進(jìn)行施工準(zhǔn)備，第一，招標(biāo)選擇優(yōu)秀而可信的施工隊(duì)伍。第二，制定嚴(yán)格的施工合同，特別要注意的幾個(gè)方面：一一明確承包工程范圍、甲供范圍、限界范圍和預(yù)結(jié)算辦法；一一封死預(yù)算外施工組織措施費(fèi)。一一明確無(wú)定額項(xiàng)目的費(fèi)用計(jì)算方法一一在總包合同明確配合費(fèi)、采購(gòu)及保管費(fèi)一一明確要求乙方承擔(dān)保修責(zé)任和業(yè)主質(zhì)量索賠一一明確設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的操作方法。第三，??工程管理部組織完成施工組織設(shè)計(jì)方案，確保方案的可靠性、經(jīng)濟(jì)性。第四，??進(jìn)行施工圖預(yù)算，嚴(yán)格審查確認(rèn)中介機(jī)構(gòu)提交的預(yù)算報(bào)告。第五，??加強(qiáng)圖紙會(huì)審的力度。第六，??加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理。第七，??選用公共部位和室內(nèi)裝飾性材料及設(shè)備。三、公共管網(wǎng)配套費(fèi)用一一控制管理準(zhǔn)則1、盡可能減少或消除政府壟斷工程成本中不合理的成分2、對(duì)不屬于四大配套公司范圍內(nèi)的工程原則上其施工3、嚴(yán)格控制配**、電、煤等專業(yè)的零星人工簽證4、對(duì)水、電等附屬配套公建工程實(shí)行全面招投標(biāo)5、安保系統(tǒng)必須做好方案論證評(píng)估工作，并從全區(qū)范圍考慮設(shè)備的配置。四、景觀費(fèi)用的控制管理準(zhǔn)則一一第一、嚴(yán)格按目標(biāo)成本總額控制，進(jìn)行限價(jià)設(shè)計(jì)，做好每一個(gè)景觀綠化方案設(shè)計(jì)的成本測(cè)算工作；第二、工程全面實(shí)行招投標(biāo)，對(duì)于綠化工程必須用苗木的招標(biāo)工作；第三、直觀性裝飾材料實(shí)行甲供或甲控，按目標(biāo)成本選擇成本選用經(jīng)濟(jì)美觀的建裝飾材料；第四、特別做好綠化、景觀的方案論證，避免由于對(duì)效果不滿引起的返工費(fèi)用。五、配套費(fèi)用的控制管理準(zhǔn)則一一嚴(yán)格按目標(biāo)成本總額控制，進(jìn)行限階設(shè)計(jì)，特別是公建項(xiàng)目的裝修工程；工程全面實(shí)行招投標(biāo)；結(jié)構(gòu)造價(jià)控制管理準(zhǔn)則與項(xiàng)目主體相同。六、開發(fā)間接費(fèi)的控制管理準(zhǔn)則一一通過(guò)招投標(biāo)確定工程監(jiān)理單位；監(jiān)理進(jìn)度款的支付與監(jiān)理質(zhì)量掛鉤；嚴(yán)格審核造價(jià)咨詢單位的資質(zhì)，制定嚴(yán)格的審價(jià)合同。成本管理內(nèi)容；成本預(yù)測(cè)、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等。項(xiàng)目開發(fā)成本管理的四大步驟一一1、制定目標(biāo)2、明確崗位職責(zé)3、跟蹤執(zhí)行4、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估。成本管理部總監(jiān)崗位職責(zé)一一1、負(fù)責(zé)組織、安排部門工作及部門日常工作管理2、負(fù)責(zé)編制部門年度計(jì)劃、季度計(jì)劃、周計(jì)劃并負(fù)責(zé)落實(shí)3、負(fù)責(zé)組織、編制公司投資項(xiàng)目估算、施工圖預(yù)算、竣工結(jié)算4、負(fù)責(zé)審核所有工程量清單、報(bào)價(jià)分析、造價(jià)審核單、付款單、竣工結(jié)算、成本月度簡(jiǎn)報(bào)結(jié)算總結(jié)報(bào)告5、負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目的標(biāo)書會(huì)簽、合同會(huì)簽等工作6、參加大型工程發(fā)包、設(shè)備材料采購(gòu)的招標(biāo)及商務(wù)談判工作7、負(fù)責(zé)抓好對(duì)員工的思想教育工作，關(guān)心員工的生活福利8、負(fù)責(zé)公司部門之間的協(xié)調(diào)9、負(fù)責(zé)組織完成主管領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。成本管理工程師崗位職責(zé)一一1、負(fù)責(zé)所分管項(xiàng)目土建工程的預(yù)結(jié)算工作（包括工程量清單及預(yù)算編制、招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)審核、按月審結(jié)、竣工結(jié)算等2、負(fù)責(zé)所分管項(xiàng)目的標(biāo)書會(huì)簽、合同會(huì)簽、投標(biāo)書分析等工作3、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。開發(fā)成本核算程序的四大步驟一一1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用2、正確劃分成本項(xiàng)目3、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完工項(xiàng)目實(shí)際成本4、將開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)入有關(guān)賬戶。成本核算的七大項(xiàng)目；動(dòng)遷項(xiàng)目成本費(fèi)用核算――對(duì)這類項(xiàng)目的開發(fā)成本――土地征用及遷移補(bǔ)償?shù)暮怂悖康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度及各級(jí)會(huì)計(jì)主管部門都沒(méi)明確的、詳細(xì)的規(guī)定，在實(shí)踐中也是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。周轉(zhuǎn)房成本核算一一在核算周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本時(shí)，企業(yè)應(yīng)該在“周轉(zhuǎn)房”總分類賬戶下設(shè)立“再用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)二級(jí)用戶。三、土地開發(fā)成本核算四、發(fā)包工程價(jià)款結(jié)算核算一一按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工一次結(jié)算。五、材料、設(shè)備采購(gòu)成本核算。六、配套設(shè)施開發(fā)成本核算。七、房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用核算?項(xiàng)目前期策劃的成本控制一、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一一通過(guò)市場(chǎng)行為來(lái)選擇在市場(chǎng)上占有一定份額的開發(fā)項(xiàng)目二、選擇定價(jià)目標(biāo)三、土地價(jià)格及獲取方式一一1、通過(guò)自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)2、購(gòu)買可直接用于建設(shè)的熟地?？尚行匝芯繄?bào)告的內(nèi)容一一1、項(xiàng)目開發(fā)的必要性分析2、項(xiàng)目開發(fā)條件分析3、基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測(cè)算與分析4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析5、項(xiàng)目不確定性分析6、項(xiàng)目分析結(jié)論。決策的進(jìn)行一一由策劃與營(yíng)銷中心組織，總經(jīng)理主持，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分論證，必要時(shí)由策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)聯(lián)系專家，進(jìn)行決策咨詢和進(jìn)一步的論證。一一可行性研究報(bào)告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)集團(tuán)公司進(jìn)行最終決策。立項(xiàng)報(bào)批工作的主要內(nèi)容一一1、根據(jù)各種立項(xiàng)報(bào)批的要求，收集整理有關(guān)的文件資料2、聯(lián)系有關(guān)的上級(jí)主管部門，辦理各種立項(xiàng)報(bào)批的手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)證書。3、協(xié)調(diào)解決立項(xiàng)報(bào)批中的有關(guān)工作。立項(xiàng)報(bào)批的主要項(xiàng)目一一1、聯(lián)系行業(yè)主管部門和地方政府計(jì)委，辦理工程項(xiàng)目的計(jì)劃批文。2、聯(lián)系地方建委，辦理工程項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)，領(lǐng)取“工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證”3、聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門和建委，辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”4、聯(lián)系土地管理部門，辦理工程項(xiàng)目的“土地證”5、聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門，辦理“規(guī)劃工程建設(shè)許可證”6、聯(lián)系地方建委看，辦理工程項(xiàng)目的“施工許可證”資料的準(zhǔn)備、收集一一1、策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)供項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、計(jì)劃批文等職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料。2、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、紅線圖、定點(diǎn)圖等有關(guān)工程建設(shè)的文件資料，以及消防、抗震、防疫、環(huán)保等其他相應(yīng)部門的審查合格資料等3、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)提供有關(guān)費(fèi)用的交付憑證和工程資金方面的文件資料4、總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)提供職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料5、策劃與營(yíng)銷中心更具立項(xiàng)報(bào)批的要求，收集有關(guān)資料，由此話與營(yíng)銷中心經(jīng)理審核后，進(jìn)行立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)的辦理。房地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的基本內(nèi)容項(xiàng)目概況一一1、建設(shè)條件2、項(xiàng)目研究工作依據(jù)3、項(xiàng)目開發(fā)公司狀況（經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、管理架構(gòu)、工程技術(shù)力量和財(cái)務(wù)狀況分析4、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容5、項(xiàng)目建設(shè)招標(biāo)形式項(xiàng)目投資環(huán)境一一1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)）3、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢(shì)4、項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)條件三、項(xiàng)目對(duì)公共設(shè)施需求影響分析――1、項(xiàng)目對(duì)公共設(shè)施的需求2、項(xiàng)目住戶子女教育解