成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用

成木法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用適用范圍：無收益（從而無法使用收益法）且交易案例少（從而無法使用市場(chǎng)法）因土地價(jià)值和成本關(guān)聯(lián)度小，故成本法在土地評(píng)估中運(yùn)用受到一定限制。計(jì)算公式土地評(píng)估價(jià)值二土地增值收益+土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+開發(fā)商的利潤(rùn)（1）土地增值收益：新的購(gòu)買者為土地改變用途或功能變化而引起的增值支付的價(jià)款，土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和使用者之間合理分配。⑵土地取得費(fèi)（實(shí)際上就是拆遷補(bǔ)償費(fèi)） ：途徑一：征用集體土地的費(fèi)用征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用，這些費(fèi)用包括：土地補(bǔ)償費(fèi)：按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍?10倍計(jì)算；安置補(bǔ)助費(fèi)：I?每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前 3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。n?需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。【注意】按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)征用城市郊區(qū)的菜地，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。途徑二：購(gòu)買和征用城市舊有土地的費(fèi)用。購(gòu)買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等， 標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。⑶土地開發(fā)費(fèi)：對(duì)土地進(jìn)行實(shí)質(zhì)建設(shè)開發(fā)的支出，主要包扌4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。⑷稅費(fèi)：一般按照己知條件容易計(jì)算。⑸利息和土地評(píng)估的假設(shè)開發(fā)法中的利息計(jì)算方法一致，參見假設(shè)開發(fā)法。⑹利潤(rùn)：是給開發(fā)商的回報(bào)。利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)并通過合理的利潤(rùn)率計(jì)算。利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)) X合理的利潤(rùn)率或者二開發(fā)后土地的地價(jià)X合理的利潤(rùn)率[例]某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 15000m2,該地塊的土地征地費(fèi)用(含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅)為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的 35%,開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%,當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%,銀行貸款年利率為6%,試評(píng)估該土地的價(jià)值。該土地的各項(xiàng)投入成本均己知，可用成本法評(píng)估。計(jì)算土地取得費(fèi)。土地取得費(fèi)=10萬元/畝=150元/平方米提示：1畝=667平方米計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)。土地開發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200元/平方米提示：1平方公里=106平方米計(jì)算投資利息土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，貝I」，土地取得費(fèi)利息二150X[(1+6%)2-1]=18.54(元/平方米)土地開發(fā)費(fèi)利息二200X35%<[(1+6%)1?5—1]+200X65%<[(1+6%)0.5—1]=6.39+3.84=10.23(元/平方米)(4)計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)。

開發(fā)利潤(rùn)=[(1)+(2)]X10%=35(元/平方米)(5)計(jì)算土地價(jià)值。土地單價(jià)二[(1)+(2)+(3)+(4)]X(1+15%)=(150+200+18.54+10.23+35)X(1+15%)=475.84(元/平方米)土地總價(jià)二475.84X15000=7137600(元)該宗地單價(jià)為475.84元/平方米，總價(jià)為7137600新建房地產(chǎn)價(jià)值二土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)單項(xiàng)選擇題1、國(guó)家規(guī)定的商業(yè)、旅游、娛樂用地的土地使用權(quán)最高出讓年限是（）年。A.70B.50C.40D.452、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)交易價(jià)格（）制度。評(píng)估B.申報(bào)C.公示D.登記）。60%,下列建設(shè)方3）。60%,下列建設(shè)方A.城市規(guī)劃的限制 B.交通通達(dá)程度C.區(qū)域的繁華程度 D.公共設(shè)施的配套情況4、某宗土地1000平方米，國(guó)家規(guī)定容積率為 5,建筑密度小于或等于案比較起來最可行的方案是（ ）o建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為建筑物建筑總而積為5000平方米,1500平方米,4800平方米,7000平方米,底層建筑而積為底層建筑而積為底層建筑而積為底層建筑而積為700平方米300平方米600平方米400平方米5、某宗土地的土地取得成木為800萬元，土地開發(fā)費(fèi)為2000萬元，土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。投資利息使用復(fù)利計(jì)算，則該土地投資利息為（）。A.120萬元B.142.46萬元C.160萬元D.100萬元1-5:CBCCB6、用成木法評(píng)估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（A.整個(gè)開發(fā)期B?整個(gè)銷售期C.整個(gè)開發(fā)期和銷售期 D.整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半7、土地的“三通一平”是指（ ）。A.通水、通熱、通路、平整地面通水、通路、通氣、平整地面通水、通路、通電、平整地面通氣、通電、通訊、平整地面8、路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)是（ ）。A.替代原則B?供求原則C?貢獻(xiàn)原則D.預(yù)期收益原則9、有一宗土地，出讓年期為 45年，已使用30年，