淺論我國土地評估業(yè)的改革

淺論我國土地評估業(yè)的改革

內(nèi)容摘要：目前我國土地評估機(jī)構(gòu)有著良好的現(xiàn)狀，但是也存在一些問題，比如脫鉤改制不徹底、地方壁壘依然存在、外國評估機(jī)構(gòu)的介入加劇競爭、存在惡性競爭、市場接受度較差以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠等。本文就這些問題提出了若干建議。

關(guān)鍵詞：土地評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制競爭風(fēng)險(xiǎn)保障

我國土地評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為土地市場正常運(yùn)行不可缺少的“媒介”。隨著土地市場活動(dòng)的日益頻繁和活躍以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為土地評估業(yè)提供更多的市場機(jī)會(huì)，帶來新的發(fā)展機(jī)遇。但同時(shí)，根據(jù)我國加入WTO的承諾，專業(yè)服務(wù)性行業(yè)將逐步對外開放，外國專業(yè)人員被允許進(jìn)入我國市場。這樣，中外評估機(jī)構(gòu)不得不正面交鋒，既在評估業(yè)務(wù)上，也在人才的爭奪上，這種形勢迫使我國土地評估機(jī)構(gòu)必須直面自身的發(fā)展?fàn)顩r并采取相應(yīng)措施。

我國土地評估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀分析

我國的土地評估機(jī)構(gòu)從上世紀(jì)90年代初期的主要進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評估發(fā)展現(xiàn)在主要從事大量的宗地價(jià)格評估，評估機(jī)構(gòu)由當(dāng)初的以政府事業(yè)單位性質(zhì)的“評估所”為主，逐漸發(fā)展成為完全市場化的中介評估機(jī)構(gòu)。

在政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)體系的指引下健康發(fā)展

土地的價(jià)值不能孤立地看，它與國民經(jīng)濟(jì)的各行業(yè)如房地產(chǎn)、金融緊密相連，有關(guān)土地的政策法規(guī)是在房地產(chǎn)、金融及國土資源等市場中出現(xiàn)問題的背景之下而適時(shí)提出的。我國在借鑒國外中介機(jī)構(gòu)并結(jié)合自身實(shí)際情況的基礎(chǔ)上形成了一套比較健全的土地法律構(gòu)架。在對這些法律法規(guī)規(guī)章的充分認(rèn)識(shí)下，我國建立了與市場經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度。我國先后頒布了兩個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)、三個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和一系列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，出版了大量專著和眾多研究報(bào)告，有超過60個(gè)高等院校開設(shè)了土地估價(jià)的專業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。

形成了專業(yè)隊(duì)伍并走上發(fā)展正軌

從“中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)”網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)得知，截至目前，全國執(zhí)業(yè)土地評估機(jī)構(gòu)已達(dá)到205家，省市級機(jī)構(gòu)遍布全國各市縣，全國經(jīng)過資格考試認(rèn)證的土地估價(jià)師總數(shù)達(dá)到19，520人，其中執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師有2，098人。經(jīng)過脫鉤改制、改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的三次改革，土地估價(jià)行業(yè)的人員素質(zhì)、機(jī)構(gòu)規(guī)模、業(yè)務(wù)能力、競爭風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等都有很大的提高，已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展、自我約束、自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的土地估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍。

找準(zhǔn)了自身定位并建立持續(xù)發(fā)展的市場

土地評估機(jī)構(gòu)有力地配合了土地使用制度改革和土地市場建設(shè)。據(jù)有關(guān)部門的不完全統(tǒng)計(jì)，1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計(jì)達(dá)１萬多億元，其中近三年累計(jì)達(dá)9100多億元。土地出讓金收入主要用于地方城市建設(shè)，對改善城市環(huán)境、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)土地市場建設(shè)起了積極作用。土地評估機(jī)構(gòu)有力地配合了國有企業(yè)改革。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自1992年至2001年，全國共完成了近6萬家改制企業(yè)的土地評估工作，顯化資產(chǎn)5千多億元，僅由原國家土地局和現(xiàn)國土資源部確認(rèn)和處置的企業(yè)數(shù)就達(dá)200家，涉及宗地約萬宗，面積約16萬公頃，土地資產(chǎn)價(jià)值近1500億元，其中就包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動(dòng)通信等特大型集團(tuán)公司的改制等，在顯化國有土地資產(chǎn)，促進(jìn)國有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整，防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。

我國土地評估機(jī)構(gòu)的制約因素分析

我國土地評估機(jī)構(gòu)在發(fā)展的過程中，必須認(rèn)清可能受到的來自外部環(huán)境和內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制的各種影響和制約因素。

脫鉤改制不徹底

國土資源部早于1999年就發(fā)出了《關(guān)于土地評估機(jī)構(gòu)與政府部門脫鉤的通知》，要求參與市場競爭的機(jī)構(gòu)在人、財(cái)、物等方面與政府主管部門徹底脫鉤。按規(guī)定現(xiàn)在的所有在冊的土地評估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該是完成脫鉤改制的、實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營的企業(yè)法人實(shí)體。但是，由于受傳統(tǒng)的經(jīng)營體制和經(jīng)營觀念的影響，有許多機(jī)構(gòu)的脫鉤改制只是形式上的，并沒有真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營，更缺乏充分的市場研究，尚未建立良好的投資管理和企業(yè)管理內(nèi)部機(jī)制，甚至少數(shù)機(jī)構(gòu)還受到來自行政的干擾，這對機(jī)構(gòu)自身發(fā)展來說是非常不利的。

地方壁壘依然存在

2001年開始，土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒溉〈舜_認(rèn)審批制，由機(jī)構(gòu)對土地估價(jià)結(jié)果獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。土地行政主管部門將對土地估價(jià)及估價(jià)報(bào)告進(jìn)行定期抽查，對弄虛作假的機(jī)構(gòu)，將追究責(zé)任，依法處理，對違法違規(guī)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)行處罰。這種做法在很大程度上減少了政府對于評估機(jī)構(gòu)的行政干預(yù)。但土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存在著嚴(yán)重的地方壁壘，一些省級的估價(jià)機(jī)構(gòu)，實(shí)際上只具備其機(jī)構(gòu)所在市的估價(jià)資格，單獨(dú)進(jìn)入本省的其他市是非常困難的，只有通過與其想進(jìn)入城市的本地評估機(jī)構(gòu)合作等迂回的形式。

外國評估機(jī)構(gòu)的介入加劇競爭

我國加入WTO后，逐漸涌現(xiàn)了一批中外合資和外國獨(dú)資的地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，這給國內(nèi)評估業(yè)帶來極大的沖擊，因?yàn)檫@些機(jī)構(gòu)先進(jìn)的管理理念、成熟的評估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。正是這些優(yōu)勢，突顯了目前我國國內(nèi)評估機(jī)構(gòu)存在的規(guī)模小、機(jī)制不活、市場意識(shí)差、職業(yè)素質(zhì)不高、經(jīng)營管理水平弱、獨(dú)立性不強(qiáng)等問題。

機(jī)構(gòu)之間存在惡性競爭

我國土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存在短期行為多、惡性競爭嚴(yán)重的現(xiàn)象。不少估價(jià)的工作重點(diǎn)不是放在專業(yè)服務(wù)上，而是放在公關(guān)上。具體表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是送回扣已成為行業(yè)默許行規(guī)之一，這種現(xiàn)象的存在嚴(yán)重地影響了評估服務(wù)的質(zhì)量，危害了行業(yè)的聲譽(yù)，損害了行業(yè)的利益；二是各估價(jià)機(jī)構(gòu)爭相壓低收費(fèi)價(jià)格。評估服務(wù)收費(fèi)是由財(cái)政部、物價(jià)局規(guī)定的，全國統(tǒng)一，有些評估機(jī)構(gòu)為了達(dá)到爭取市場份額的目的，自行推出自己的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、法院等公開，給行業(yè)造成了極壞的影響；三是同行之間互相詆毀、拆臺(tái)。估價(jià)行業(yè)十幾年的發(fā)展歷程，先后有百余家機(jī)構(gòu)在尋求生存發(fā)展之道，你方唱罷我登場，各領(lǐng)風(fēng)騷一兩年，之后沉寂下來，原因之一就是急功近利，賺錢的心態(tài)多于做企業(yè)的心態(tài)。

市場接受度較差

影響市場接受度的因素一是服務(wù)范圍，二是服務(wù)質(zhì)量。目前我國的土地評估機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)范圍就是土地資產(chǎn)價(jià)格評估，范圍太窄，缺乏市場靈活性，同時(shí)由于服務(wù)意識(shí)和技術(shù)等問題，服務(wù)質(zhì)量難以達(dá)到市場需求的要求，這樣從市場需求者的角度就認(rèn)為土地評估可有可無，只要不被強(qiáng)制要求不得不做，就缺乏需求的主動(dòng)性，由此引起土地評估時(shí)常需求量極不穩(wěn)定。

風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠

土地評估機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)業(yè)務(wù)，享受相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益，同樣承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。過去作為事業(yè)單位，后面有強(qiáng)大的行政主管部門，風(fēng)險(xiǎn)相對較小，但是現(xiàn)在作為企業(yè)單位，必須面對A級B級機(jī)構(gòu)不均衡發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等問題，風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，我國土地評估機(jī)構(gòu)卻沒有相應(yīng)制定迎接風(fēng)險(xiǎn)的舉措。

我國土地評估機(jī)構(gòu)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

針對我國土地評估機(jī)構(gòu)遭遇的制約因素，本文從脫鉤改制、開拓新業(yè)務(wù)以及加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)保障等方面提出了幾點(diǎn)建議。

徹底脫鉤，走企業(yè)化改制的道路

機(jī)構(gòu)改制過程中，在本金配置上按經(jīng)營者、管理者、勞動(dòng)者所承擔(dān)的不同風(fēng)險(xiǎn)以及對估價(jià)所貢獻(xiàn)的大小進(jìn)行配置，通過改制把員工的責(zé)權(quán)利緊密地結(jié)合起來。同時(shí)根據(jù)公司運(yùn)作，堅(jiān)持股本金的配置必須相對集中的原則，經(jīng)營者持大股，避免“改制前吃集體，改制后吃股東”的現(xiàn)象。經(jīng)營管理層在改制中既是得利者，更是風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的承擔(dān)者，要讓經(jīng)營管理層意識(shí)到既然改制，就必須順應(yīng)發(fā)展，適應(yīng)形勢的需要。因此，在日常工作中經(jīng)營管理層應(yīng)該考慮以下幾點(diǎn)：

第一，要有積極的意向，主動(dòng)迎接挑戰(zhàn)，并對生存要有一種“危機(jī)感”。第二，在市場拓展上要高度重視，經(jīng)營策略上要有針對性，內(nèi)部管理上要下功夫，在人才引進(jìn)、培育上要想辦法，在業(yè)務(wù)質(zhì)量上要不斷提高，使企業(yè)在社會(huì)上的形象有亮度。第三，要提高企業(yè)對市場競爭的應(yīng)變能力，適應(yīng)外部環(huán)境，要在拓展市場、創(chuàng)造更多的生存機(jī)會(huì)上動(dòng)腦筋。第四，要積極做好員工的思想工作，首先，使大家認(rèn)識(shí)到“狼”真的來了，挑戰(zhàn)就在面前，機(jī)遇也在面前。只有不斷提高服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)意識(shí)，練好“內(nèi)功”，公司才能得以生存和發(fā)展。其次，培養(yǎng)員工樹立良好的品牌理念，培育自己的企業(yè)文化，充分調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性，使員工對公司的發(fā)展充滿信心。

積極開拓新業(yè)務(wù)，走多元化發(fā)展道路

隨著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革，開展土地評估業(yè)務(wù)的機(jī)遇也大量地涌現(xiàn)出來，關(guān)鍵是看誰在土地評估業(yè)務(wù)上具備開拓創(chuàng)新的能力。

目前擺在土地評估機(jī)構(gòu)面前的機(jī)遇主要有：劃撥土地使用權(quán)評估、征地價(jià)格評估、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)評估，這三個(gè)評估政策的出臺(tái)，將會(huì)大大推進(jìn)土地評估業(yè)務(wù)的發(fā)展，而且可以一舉三得：既為中介機(jī)構(gòu)找到新的業(yè)務(wù)渠道；又推進(jìn)土地評估事業(yè)向前發(fā)展；還使國土資源部的劃撥土地使用權(quán)政策得到落實(shí)。還有土地登記代理業(yè)務(wù)拓展。隨著土地市場的逐步完善，要開展更多種類的土地中介業(yè)務(wù)來保證機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量和經(jīng)濟(jì)效益，國土資源部已將土地登記代理作為新的產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展?？梢灶A(yù)計(jì)，登記代理在不久的將來將和土地估價(jià)共同形成具有強(qiáng)大市場競爭力的綜合業(yè)務(wù)。我國土地評估機(jī)構(gòu)要盡快引進(jìn)這種業(yè)務(wù)類型，爭取創(chuàng)造更大的利潤空間。

評估機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)受到資質(zhì)業(yè)務(wù)范圍的限制，但是市場對其的要求是綜合性一條龍式的服務(wù)。因此，各類評估中介機(jī)構(gòu)可以考慮合并加大規(guī)模效應(yīng)、提高規(guī)模效益。這種做法也可以加快企業(yè)的壯大和樹立良好的品牌，提高與國外進(jìn)來的評估中介機(jī)構(gòu)競爭的實(shí)力。

加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)保障，走健康發(fā)展道路

隨著土地評估機(jī)構(gòu)的市場化，尤其土地行政主管部門又取消了土地評估結(jié)果的審查確認(rèn)制度，評估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)明顯增加。應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的策略可以以下幾方面：要控制風(fēng)險(xiǎn)，從機(jī)構(gòu)自身的角度出發(fā)，加強(qiáng)內(nèi)部項(xiàng)目管理、提高評估人員素質(zhì)和估價(jià)報(bào)告質(zhì)量；要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這要求機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中提高服務(wù)質(zhì)量、改善服務(wù)環(huán)節(jié)、規(guī)范服務(wù)內(nèi)容；轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，從整個(gè)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度，政府和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)積極考慮如何建立行業(yè)保險(xiǎn)制度，如借鑒西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，與有關(guān)保險(xiǎn)業(yè)共同建立執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度，這是促進(jìn)評估行業(yè)順利發(fā)展的有效措施。同時(shí)，要整個(gè)行業(yè)聯(lián)合起來，建立一套完善行業(yè)退出機(jī)制、保證行業(yè)的優(yōu)勝劣汰的措施，畢竟我國土地評估機(jī)構(gòu)大量規(guī)模較小，在內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制不完善的基礎(chǔ)上受外部影響很大，一旦環(huán)境改變，他們往往不能很好的適應(yīng)新的環(huán)境，就會(huì)面臨著倒閉的危險(xiǎn)，而機(jī)構(gòu)擁有的不動(dòng)產(chǎn)和人員將無法繼續(xù)安置，這會(huì)造成社會(huì)資源的大量浪費(fèi)。國家要對土地評估機(jī)構(gòu)