畢業(yè)設(shè)計(jì)沈陽市某新城項(xiàng)目可行性報(bào)告

1.緒論1.1選題的意義研究是決策科學(xué)在項(xiàng)目領(lǐng)域的應(yīng)用。所謂可行性研究，是運(yùn)用多種科學(xué)手段（包括技術(shù)科學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)及系統(tǒng)工程等）對(duì)一項(xiàng)建設(shè)工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的綜合科學(xué)，其基本任務(wù)是通過廣泛的調(diào)查研究，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。自1998年以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)越來越大，2008年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比重超過5%,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。然而，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時(shí)，呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態(tài)勢(shì)，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來諸多的隱患和阻力。究其原因，問題較多源于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和可行性研究流于形式。本設(shè)計(jì)通過對(duì)宏發(fā)新城項(xiàng)目的可行性研究，可行使企業(yè)減少風(fēng)險(xiǎn)，可以初步認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，具有一定的開發(fā)價(jià)值。所以房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的組成部分。1.2可行性研究的研究現(xiàn)狀額在拐市乎場(chǎng)慈國(guó)能際逆化戀，款經(jīng)誰濟(jì)壯全然球患化弱，曬競(jìng)尚爭(zhēng)場(chǎng)激惰烈尋化透的堆環(huán)軌境變中各，替項(xiàng)曾目風(fēng)決嬌策荒水伏平帆直煩接暗關(guān)愈系寸到盜競(jìng)泊爭(zhēng)穗能硬力姑，街生畜存呈能刺力脂，碎發(fā)驢展推水夢(mèng)平續(xù)。遲可被行宰性焦研殃究停最野早象出?，F(xiàn)掏于匯美頃國(guó)床2山0勺世鋪紀(jì)萍3天0國(guó)年證代孕初限，很美攤國(guó)駐開歲發(fā)蓬田包納濱西粥河亭流先域?yàn)╅_猛始行將延其故列匪入誓開咐發(fā)車程閥序怪，災(zāi)成灶為帳工暑程閃項(xiàng)政目灑規(guī)銀劃羨的憤重監(jiān)要適階鴉段裝。矛可肢行爬性甲研盜究吼是段科雕學(xué)肥方晃法右，記我繭國(guó)松在泄2攝0訪世騰紀(jì)鉗5廉0苗年餐代街學(xué)炮習(xí)寨蘇游聯(lián)先經(jīng)雨驗(yàn)竿，憲對(duì)盾一賠些飲較乘大雅項(xiàng)嘴目斑進(jìn)娃行顆過再技紗術(shù)艦經(jīng)體濟(jì)厲論抱證幣計(jì)畝算掠過計(jì)一垃些彼簡(jiǎn)市單社的添靜掛態(tài)嫁指鳴標(biāo)當(dāng)。戀改涌革斧開鋪放恩以益來陶，劑我肉國(guó)猜引天進(jìn)歪了冰項(xiàng)捐目鐮可灘行脊性揭研鑼究衣技陶術(shù)哲，種以洋加吊強(qiáng)處項(xiàng)宅目冰投她資姐決畫策筑分幫析蜜。芒1蔽9止8趣3享年畢，帳國(guó)嚷家值計(jì)搜委坊頒歡發(fā)刷了捕《床關(guān)倆于肌建葡設(shè)停項(xiàng)喇目叫進(jìn)緒行埋可寶行驚性籍研廈究算的店管博理俘試呆行讀辦鴨法塵》免，育將銳可墾行哭性贊研隱究柜納巧入橡了滿基匆本籃建汁設(shè)斃的陽程竄序尺。主1憲9鄰8污7駝年謊，熊1淋9蘆9屠2醉年憤，旨國(guó)立家疤計(jì)祖委命先斥后物發(fā)俱布葡了煤《愛建車設(shè)隆項(xiàng)緞目敘經(jīng)蜜濟(jì)潔評(píng)喬價(jià)則方銜法槍與誠參越數(shù)吉》職兩浩個(gè)香版冰本殺，命系盟統(tǒng)肢地釣體腔現(xiàn)蜓了爐我毛國(guó)膽項(xiàng)何目梁可愿行劉性星研碌究宰的蹤理慨論籮與敲方出法地。匯此劣后坦，宴用嘴科劍學(xué)綁方火法資提竄供沈的景可釘行堪性快研穗究監(jiān)報(bào)欺告毒為六正浪確伸決評(píng)策仇提蠢供狗了角可理靠獸依啟據(jù)莖，耍對(duì)膛選高擇離最預(yù)佳旺方錄案熱，遍節(jié)白約伙項(xiàng)庭目仍投箱資莊，碎發(fā)至展賣國(guó)襲民存經(jīng)伯濟(jì)劑，業(yè)提緒高渠經(jīng)懲濟(jì)陶效史益費(fèi)，斬增遞強(qiáng)折競(jìng)延爭(zhēng)矮能吹力贈(zèng)起吉到障了皺重?fù)?jù)大館的水，滑積臣極宜的下作發(fā)用笨。門中臂國(guó)繞房坡地泊產(chǎn)態(tài)在也起迎伏雄跌撈宕拼中印已舌經(jīng)利行賢走拔了服十暫多傍年辯,階刑然窮而捷,朝本轟應(yīng)娃作更為弟投癥資葛決蛇策日重原要速依垮據(jù)瞧的敲可晨行吐性餡研績(jī)究慣至攔今橫卻宋仍絹然勺未蛾能脂獲火得洞其鼓應(yīng)捷有閥的暈地練位誤。何筆奶者矩認(rèn)情為貝,宮痰造郊成脹當(dāng)港前役可杠行播性趙研抵究陵普窄及停不售夠斜、嚴(yán)規(guī)長(zhǎng)范欄不反夠避、拖受次重劇視討程建度弦不塌夠展的瘦原側(cè)因太是焦復(fù)飼雜嘩的盼,勿而次可若行列性斗研禁究蔬本極身級(jí)誤黎差汁較播大藥則閃是咽其皺中劃的紗一師個(gè)亭重之要熊因恐素敏。拌（驚1絕）逢當(dāng)切前妥可獨(dú)行苦性枯研旁究廁的宗誤謊差蟲有兼多饅大斜可售行疤性邪研級(jí)究歇是估指完在惕投雅資獎(jiǎng)決朋策芹前賭,按耐對(duì)址建必設(shè)味項(xiàng)堆目擠進(jìn)紋行萌全臨面駁的顫技驚術(shù)猴經(jīng)鞠濟(jì)籃分盯析授、裙論板證幼的這科學(xué)學(xué)么方始法群。決它姑一應(yīng)般婦分萬為夸投萌資度機(jī)停會(huì)猴研魚究晨、響初拌步極可遍行干性端研剛究皺、落詳項(xiàng)細(xì)悠可車行翼性帝研閥究遭、者項(xiàng)兆目完的唉評(píng)稅估惰和億決捧策先四菜個(gè)沫階威段翁。潔根近據(jù)匙國(guó)山際村經(jīng)巡驗(yàn)釣,告垮建甚設(shè)野項(xiàng)借目堅(jiān)的淋可安行禮性駝研騰究泳隨桌其坦工氏作霜的炸開郊展歉,基菊有鑰一棄定巷的涼精超度盟要閣求胸。然一砌般鍵是豪:扛辰投委資竹機(jī)街會(huì)工研滲究迷階虛段合(春耗師時(shí)今1勞-追3為個(gè)韻月炮,嘗孕研夾究骨費(fèi)適用剩占唉總叛投倘資贏0肚.觸2飲%霧～止0柄.蠻8番%汁）錯(cuò),巴零誤鳳差就在齊±糖3仔0斗%舟～朋2榆0掌%帝立以茄內(nèi)榴;服撐初隊(duì)步啞可內(nèi)行蛾性鑒研蛛究旺階錫段嗎(逆耗孫時(shí)找6借個(gè)釣月嫂左房右腦,鑄比研迷究駐費(fèi)眉用判占離總炎投看（殖0徐.摟2承5劑%克～諒1拾.興櫻5詞%黃）陷,史誤旺差租在濁±依2夢(mèng)0鹽～遣1浩0衫%初類以猛內(nèi)同；引詳狐細(xì)困可孤行莖性撈研扁究矮階略段種(域耗謹(jǐn)時(shí)腹8棵～復(fù)1馬0返個(gè)銅月休,濟(jì)研劉究橋費(fèi)魯用蛙占患總餐投顛資貝（陵0直.希2它～改1考.蕩0演%形)抓,久誤絮差違在低±滴1毒0英%叨調(diào)以竊內(nèi)摘?；虍?dāng)巡前戲國(guó)灶內(nèi)州房史地頌產(chǎn)鍋可常行袋性睬研雅究峽遠(yuǎn)化遠(yuǎn)晝沒今有映達(dá)存到罰這桶樣墳的奔精膽度什要降求最。霞據(jù)橫筆壓者戶經(jīng)強(qiáng)驗(yàn)金,什巧在執(zhí)詳懇細(xì)戲可相行形性腔研魔究述階姿段緒,清褲成赴本厭誤撫差厭約鉗在曠±奇5違～蘋3厘0路%炊之獸間飽；疊售拿價(jià)曲誤塊差思在透±戀2管0各～續(xù)1亦0電0爬%普之辟間孩；鍋資貧金括流兆量忙計(jì)廉算恐誤畝差這約垃±耀2娛0翻～診3駛0彼%惱。根不浴少福項(xiàng)腥目撥竣蟲工污結(jié)丸算胳后廳進(jìn)硬行瀉后傻評(píng)趕價(jià)事的辭結(jié)抱果頸往納往森與棄原辨可駱行灑性見研孩究艙的喂結(jié)拳論盈相好差退5哥0慰%鞋以肌上暫。跳可盞行械性芽研巷究殺的枯巨訊大環(huán)誤湖差蕉嚴(yán)景重拖阻屋礙修了燃它糊的脈應(yīng)洋用猴、檢普越及意和寒作怖用研的踐發(fā)響揮塑。帳（虛2定）益可曲行作性于研費(fèi)究放誤僵差兆分近析淘決攻策輝者割對(duì)修可休行耀性衰研裝究窄未述給歇予淋應(yīng)汗有尊的記重巴視枕在傅計(jì)擱劃仰經(jīng)雜濟(jì)櫻年槐代島,牛縣可熔行能性收研狂究胡長(zhǎng)酸期推扮體演叫“今可張批出性漸研拌究基”迷的耍角傘色憑?；胚@糧種快畸從形蜘發(fā)廊展帝使總其瞎在大投改資愉決師策氧中粱長(zhǎng)擁期抱沒賢有亞發(fā)胖揮員應(yīng)晉有叮的吉作遷用懶。布在述國(guó)改內(nèi)幼房沖地緣產(chǎn)譽(yù)起嶺步漏階硬段屢,擦病決燦策瓦者鄭長(zhǎng)具期鋒形式成昨的溪“紡憑瓶感亮覺蘋”或、桂“乳拍導(dǎo)腦勁袋維”證上遭項(xiàng)伴目銳的戲做獲法憶不紙但酷沒忽有餃改名觀棋,扯甚肚至阿達(dá)篇到罩了爽登辮峰縫造處極純的瓶程俗度局。逼因言為經(jīng)“堤蓋初了蛾房皮子趕就孔賺我錢譜”困,摔因饑為礦“笛有抓了棍項(xiàng)祝目稅(撐地陳塊鉆)握些就理賺布錢肅”范,腎旨故紀(jì)可戶行圣性域研凈究太較奪長(zhǎng)壯期予“瞧缺夠失度”遣投舊資武機(jī)結(jié)會(huì)擱研泥究堅(jiān)和繭初咱步緣可賀行宜性皆研娛究歪兩福個(gè)是階演段饑,即恐一有直鄉(xiāng)充絕當(dāng)顯著愚“窯論踩證冤研返究劑”乖或幟“煮預(yù)忘算兩研私究剛”亡的帝作貍用鮮。努當(dāng)報(bào)前倒,栗姻市肉場(chǎng)戴漸鋪趨擋規(guī)柏范味和他成憂熟任,環(huán)捎但嶄長(zhǎng)惠期豪的睬受命“確忽卡視爭(zhēng)”萬,天裝使擠可唯行蔽性郊研標(biāo)究忽精碰度證不茅夠而,米害可培信羨度丹不斗高哄;客刮也暑恰記恰掉因毅為巧這泥個(gè)衡原元因喊,鴨結(jié)決宿策摟者址一愧直篩對(duì)搖其順未裹夠漠重威視兄。肝如躁此恰惡惹性陣循墻環(huán)糧,齊形服成高一魄個(gè)敬難麗解讀的伯結(jié)素。潑專其業(yè)果化填程橡度耗不蘋高陵,稼搞基柴礎(chǔ)欲工勞作括不訊扎是實(shí)因,屯揉缺熊乏洗信界息蓋支直撐跳，惜理自論腥與陜實(shí)康踐本脫貫節(jié)恨,叫賽可什行佳性氧研對(duì)究介技寨術(shù)右落我后歉,助援實(shí)鼻用院性類差具都饒是忍誤包差蛛形酒成腎的和主彩要磚原功因鉛。免域（蟲3鑄）兔問命題菌的鳥解馳決坑方鞏法性建己立拔科纏學(xué)憶的怎評(píng)序價(jià)寒指像標(biāo)騰體勿系覺。成在約理大論易上譽(yù)不愛斷菜借春鑒蹈西釘方俘發(fā)損達(dá)豐國(guó)降家承關(guān)顯于即可蝦行斯性辜研司究婚的定理習(xí)論棗與陳操伙作踐方候法旬，娛綜蘭合然考痰慮懼經(jīng)姥濟(jì)私效恒益蚊、皮社理會(huì)榜效汗益普、中環(huán)害境拒效孝益沉等溪各廣種統(tǒng)囚蹲素暗，經(jīng)建傻立婚一傭套糧適劍應(yīng)斷我侍國(guó)虜房旨地只產(chǎn)洽市李場(chǎng)極特羞點(diǎn)梨的側(cè)評(píng)紡價(jià)化指揭標(biāo)浪體扁系兼經(jīng)爭(zhēng)初這步勵(lì)研鵝究福。眾房顛地歐產(chǎn)隆開脊發(fā)隊(duì)可亞行店性妥研貍究騙評(píng)旁價(jià)矮指杯標(biāo)歪體渣系與可青包煤括天規(guī)圾劃柱評(píng)暖價(jià)固、者設(shè)貍計(jì)辣方絡(luò)案閑評(píng)太價(jià)解、液市嶼場(chǎng)艙定啄位筒評(píng)口價(jià)付、騙經(jīng)西濟(jì)禿評(píng)提價(jià)旨等困指懇標(biāo)幟。鄭建辱立寫健鮮全歡房負(fù)地戴產(chǎn)墨財(cái)剃務(wù)跪評(píng)廚價(jià)腎指隙標(biāo)鐘參講數(shù)受標(biāo)偽準(zhǔn)政。置提音高巾人燦員穩(wěn)素?fù)瀑|(zhì)綠，進(jìn)建鉤立錘投澡資涂責(zé)柜任宵追崇究企制刑度揚(yáng)?；垡谔狳c(diǎn)高裁房谷地傳產(chǎn)璃可留行爸性插研診究述準(zhǔn)亡確勵(lì)性居，胖必靜須采提濁高姿可籠行烏性質(zhì)研屑究趣人別員圣的挎素勉質(zhì)眾。鞏從吐某饞種纖意倦義根上蔬講確，謹(jǐn)可恨行銷性涼研倡究貞人罩員貫應(yīng)而該犯是令“屢全尊才灣”玩，撒必取須素具少備誕工給程旬技梳術(shù)笛、島經(jīng)土濟(jì)截、慶房攪地吃產(chǎn)柜開亮發(fā)具經(jīng)蓋營(yíng)扮、疏法殃規(guī)父、倚稅波務(wù)白、盆金孟融稅等傳專棍業(yè)危知岡識(shí)擁。鴨首些先踩，頭國(guó)附家逆有執(zhí)關(guān)肢部猶門控應(yīng)勵(lì)加險(xiǎn)強(qiáng)薄對(duì)譜可絨行碧性嗚研胳究才工督作準(zhǔn)的祖管掩理閣和成引盒導(dǎo)仗，初重號(hào)視繁專稼業(yè)步人耐才帆培籠養(yǎng)晚，圍完提善戴注清冊(cè)禾房咬地么產(chǎn)脖估貞價(jià)既師傲、柴房售地廉產(chǎn)吐經(jīng)液紀(jì)治人俘和盼造現(xiàn)價(jià)巴工歡程睬師沉的腸陪技養(yǎng)雹和灶考憐核爬體蘭制硬。恰建應(yīng)立賠房夜地貨產(chǎn)寶經(jīng)委濟(jì)訊分禁析粘師領(lǐng)、凡政門策呼分食析橡師角和佩房俱地盞產(chǎn)漂環(huán)我保瞧評(píng)勿價(jià)自師呼等休專柿業(yè)套研盟究輕人碌才驕的羨培踏養(yǎng)芬和粥考襯核考機(jī)比制功，泥為鹽房父地崗產(chǎn)午可燭行始性剝研研究?jī)?yōu)領(lǐng)鑼域郵輸宰送值高段素膽質(zhì)遞的策專修業(yè)按化封人瘋才終。棚其磨次公，宰在雁政慶策憐上駛扶私持碎房蘇地怒產(chǎn)惕評(píng)科估聾企衡業(yè)勤和圓房煤地遼產(chǎn)勁咨崗詢隔公鈴司秒的淘建淺立作和編發(fā)往展漠，君同熟時(shí)者嚴(yán)惱格飄審尸核膽其日是撈否都具殃備存接叢受免可司行呈性境分墻析案業(yè)路務(wù)壟的竟能罰力謀，垃對(duì)饅具幻備創(chuàng)能臘力淘的繁單滿位狐頒稿發(fā)侵資襪質(zhì)蹦證淚書特、涼評(píng)康定橡等漿級(jí)慮并雙加壺以葛行懇業(yè)案規(guī)振范剛，吵對(duì)情不喜具蓬備蜓資貍格玩的撐單駱位浪徹吳底霞清歡理朵。總賦嶄予睡國(guó)嫩家攪注程冊(cè)末房?jī)?yōu)地澤產(chǎn)益評(píng)巡估津師糾在去可免行種性悠研性究鵝報(bào)聰告延上限簽蘭字渣生挑效項(xiàng)的賠權(quán)嘗利堤和方承斧擔(dān)伍的危法犁律臣責(zé)緩任龜，昏建占立爬可饑行沿性色報(bào)鄙告菠編圍制術(shù)單母位衫和蘋研累究艦人吐員佩的毀權(quán)悔責(zé)驕體光制英，瑞從講根血源盞上哥遏疫制源可椒行興性污研黃究魯流姐于毛形題式垃的兇可另能案?；@加惹強(qiáng)快定蹲性準(zhǔn)分板析涼工濱作引，影做粱到規(guī)定惱量樂分集析圣與茅定孟性南分傭析洋并誼重?zé)o。呢房奶地憶產(chǎn)誰可叔行前性觀研苗究殖需贈(zèng)要包在連實(shí)歲際摩工姜作翅中天加緞強(qiáng)戶定載性鎖分既析君工漁作香，葡特珠別乓應(yīng)浸加渡強(qiáng)予房綠地赤產(chǎn)僚開私發(fā)疫項(xiàng)芽目忠投看資蝴環(huán)頌境維分荒析筆工灶作栗。柴房域地選產(chǎn)叮開完發(fā)拆項(xiàng)尿目鼠投橫資倒環(huán)狼境辛分犬析竄是罰房尊地叢產(chǎn)盯開唇發(fā)貧項(xiàng)善目深可烤行衛(wèi)性展分奉析朵的國(guó)重相要屠內(nèi)殺容疑，廳也姿是倡房勻地穗產(chǎn)懼企業(yè)業(yè)澇發(fā)嗎展今謀娛劃福的洲根煤本陵前窄提環(huán)，叼分瘡析俯房祖地紙產(chǎn)永投赤資湊環(huán)螞境焰有牧利嘴于某房遮地艙產(chǎn)閣企兆業(yè)交尋雪找俊發(fā)遺展蔑機(jī)秧會(huì)禁，達(dá)避梯免滴環(huán)躺境徑威倆脅俊。一般來講，對(duì)具體某個(gè)投資者而言，投資環(huán)境是無法改變也是不可控制的。尤其在投資前期充分了解和把握投資環(huán)境，對(duì)于制定正確的房地產(chǎn)投資方案，做出正確的房地產(chǎn)投資決策意義重大。因此，在房地產(chǎn)可行性分析中切實(shí)做到實(shí)事求是，定量分析與定性分析并重。還要完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。首先，國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究方面的法律法規(guī)建設(shè)，制定相關(guān)的政策。其次，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)情況和銷售情況進(jìn)行定期的追蹤調(diào)查，暴光”爛尾樓”的開發(fā)單位、已經(jīng)被吊銷營(yíng)業(yè)資格的可行性研究機(jī)構(gòu)和已經(jīng)被吊銷資格證書的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究人員的名單，讓社會(huì)輿論充分發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)單位和相關(guān)個(gè)人的社會(huì)監(jiān)督作用。加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作,推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟,趙日仆益譽(yù)激索烈揭的超市疤場(chǎng)旦競(jìng)造爭(zhēng)供成誼為聲企備業(yè)肺重戶視踐、子加困強(qiáng)凝可灰行決性歌研喬究彈的贊外音在善動(dòng)送力妹。尖提絮高請(qǐng)從畏業(yè)斃人謎員讀素病質(zhì)定是毀控燥制陪可最行洋性鉛研品究顆誤玩差已的嘗基冰本饒保誠障俊。起從切某階種野意宮義下上浪看隆,迅歇可吊行糕性回研曲究野人券員逆應(yīng)贈(zèng)該爛是襪“響全啄才批”對(duì),獻(xiàn)即必辯須慶具哥備售相改當(dāng)憂的闊工篩程臭技改術(shù)乓、諷經(jīng)秩濟(jì)趟、孩房哄地命產(chǎn)川開酒發(fā)省經(jīng)蔥營(yíng)滾、牲法啊規(guī)論、蟻稅賠務(wù)噸、攏金設(shè)融林等昆專滿業(yè)遷知蔬識(shí)進(jìn)。杠建挽立鋸可跑行繭性鮮研公究收數(shù)萬據(jù)您庫胡當(dāng)茅前誓國(guó)蛛內(nèi)濫房誦地嘗產(chǎn)績(jī)市南場(chǎng)疑透肺明奧度診還米不付高這,漸談可侮行仿性境研扔究這人面員刪往棄往盈難鞏以桿收楊集港到跟完屆整缸和請(qǐng)準(zhǔn)解確前的雙市想場(chǎng)濕信庭息稀（扭在桿香弱港很,勤測(cè)垮量蜻師掉在自分罩析滅析始時(shí)違,幼花可項(xiàng)以楚從綿香命港燥土捏地驗(yàn)注價(jià)冊(cè)巴處抱相竹當(dāng)艦于夕內(nèi)躺地纏國(guó)屋土都房原管托局污,膽譽(yù)查奪閱反最滴近皮成帽交境個(gè)攀案精和婆以閱往沈物謹(jǐn)業(yè)矩的燕有怖關(guān)油資尼料腐）瀉。率信挽息資的粱缺征失水或賤誤占差盟,凡沖可塌能河給西可膀行濕性壯分裂析主帶敘來禾巨濫大衰誤膝差引。寸在倉這甚種霜情屈況桃下提,鏡逐可疲行濕性懂分墳析夠人走員純更干需新要鹽加鏟強(qiáng)雀對(duì)牢信醋息漏的踩收憤集鐮、嗓整碧理土工欣作泳:犧鞏通讓過吧去暑粗帥取提精真,微去架偽戚存央真雹的暫過亡程森,辯寶將們市床場(chǎng)父上撿分決散尼的即信縣息示整諷理全為涌可澆用宏的船數(shù)匙據(jù)頸,李狡建盡立斜可白行旨性債研沒究矮數(shù)單據(jù)吼庫羊。井另匹外延,渾赴有證條立件召的季企暢業(yè)倒還拼可跡加眾強(qiáng)蜜項(xiàng)陰目莊后垮評(píng)市價(jià)柜工六作稀,仍翠通亮過攤分貧析所比優(yōu)較撒,恒猜提淘取繩有李用而的購信灣息薪,飾隊(duì)進(jìn)敢一捎步言提故高鏟可晉行胃性娃研期究楊的錄實(shí)壓用嚷性撕。我隨偽著叛改使革怕開控放價(jià)的輸不蜜斷餓深右入伐、務(wù)經(jīng)料濟(jì)竿的嘴不潑斷獻(xiàn)發(fā)杏展茄,魔撲房弄地背產(chǎn)愈投龜資左逐憲漸友成催為雜社喉會(huì)福經(jīng)獻(xiàn)濟(jì)罩生胸活或的足重濕要航組飽成謊部病分咳,蜻對(duì)哨房摸地墾產(chǎn)印投鋪資考項(xiàng)殊目瘦成粱敗鍋起夸關(guān)掌鍵酬作俱用郵的紐房姨地艙產(chǎn)莫投母資瓣項(xiàng)繩目飄可盡行夏性敬研洗究藥越全來兩越鏈?zhǔn)苡饦I(yè)干內(nèi)茄人胖士庭重貧視匆,浴皆它懷將喊成被為篩房東地抗產(chǎn)式項(xiàng)辜目沈投敞資胸活驕動(dòng)富的炭一禿個(gè)出組侍件瘦,農(nóng)柿與翅房矮地館產(chǎn)載投倍資技其尸它戴環(huán)育節(jié)洋一討起關(guān)構(gòu)州成詳房哨地吼產(chǎn)愚項(xiàng)拘目機(jī)投椒資還的鞏全述部滿內(nèi)鎖容限。1.3可行性研究的基本理論可行性研究的概念初步可行性研究之后，確定本期建設(shè)規(guī)模和建設(shè)期限、落實(shí)選用設(shè)備和取得環(huán)境保護(hù)部門的批件、落實(shí)工程建設(shè)條件及投資控制指標(biāo)經(jīng)濟(jì)分析、資金來源等。最后完成編制研究報(bào)告，按規(guī)定向政府提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告?？尚行匝芯康奶攸c(diǎn)可行性研究必須從系統(tǒng)總體出發(fā)，對(duì)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護(hù)、法律等多個(gè)方面進(jìn)行分析和論證，以確定建設(shè)項(xiàng)目是否可行，為正確進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)多因素、多目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行的不斷的分析研究、評(píng)價(jià)和決策的過程。它需要有各方面知識(shí)的專業(yè)人才通力合作才能完成?？尚行匝芯坎粌H應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目，還可應(yīng)用于科學(xué)技術(shù)和工業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段和各個(gè)方面。例如，工業(yè)發(fā)展規(guī)劃、新技術(shù)的開發(fā)、產(chǎn)品更新?lián)Q代、企業(yè)技術(shù)改造等工作的前期，都可應(yīng)用可行性研究。可行性研究自20世紀(jì)30年代美國(guó)開發(fā)田納西河流域時(shí)開始采用以后，已逐步形成一套較為完整的理論、程序和方法。1978年聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織編制了《工業(yè)可行性研究編制手冊(cè)》。1980年，該組織與阿拉伯國(guó)家工業(yè)發(fā)展中心共同編輯《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》。中國(guó)從1982年開始，已將可行性研究列為基本建設(shè)中的一項(xiàng)重要程序。可行性研究大體可分為三個(gè)大的方面：工藝技術(shù)、市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況?？尚行匝芯康某绦颍?）根據(jù)國(guó)家關(guān)于編報(bào)可行性研究報(bào)告的內(nèi)容必須達(dá)到規(guī)定的深度要要求及固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的規(guī)定，結(jié)合化工建設(shè)項(xiàng)目的具體情況，為進(jìn)一步搞好建設(shè)前期工作，努力實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目決策的科學(xué)化，提高投資經(jīng)濟(jì)效益。（2）可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目前期工作的重要內(nèi)容，是建設(shè)程序中的重要組成部分。項(xiàng)目立項(xiàng)后必須進(jìn)行可行性研究，編制和報(bào)批可行性研究報(bào)告。（3）可行性研究報(bào)告由項(xiàng)目法人委托有資格的設(shè)計(jì)單位或工程咨詢單位編制?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)根據(jù)國(guó)家或主管部門對(duì)項(xiàng)目建議書的審批文件進(jìn)行編制。應(yīng)按國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、行業(yè)、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃及國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)政策的要求，對(duì)化工建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)、工程、環(huán)保和經(jīng)濟(jì)，在項(xiàng)目建議書的基礎(chǔ)上進(jìn)_步論證（4）可行性研究報(bào)告必須實(shí)事求是，對(duì)項(xiàng)目的要素進(jìn)行認(rèn)真的、全面的調(diào)查和詳細(xì)的測(cè)算分析，做多方案的比較論證；具體論述項(xiàng)目設(shè)立在經(jīng)濟(jì)上的必要性、合理性、現(xiàn)實(shí)性；技術(shù)和設(shè)備的先進(jìn)性、適用性、可靠性；財(cái)務(wù)上的盈利性、合法性；環(huán)境上的可行性；建設(shè)上的可行性。為項(xiàng)目法人和領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)決策、審批，提供可靠的依據(jù)。（5）編制的可行性研究報(bào)告，內(nèi)容要完整，文字要簡(jiǎn)練，文件要齊全。應(yīng)有編制單位的行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人簽字。負(fù)責(zé)編制可行性研究報(bào)告的單位，提供的數(shù)據(jù)資料應(yīng)準(zhǔn)確可靠，符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定；各項(xiàng)計(jì)算應(yīng)該科學(xué)合理；對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)、生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，留有余地；對(duì)于不落實(shí)的問題要如實(shí)反映，并提出有效的解決措施（6）項(xiàng)目主辦單位要為編制可行性研究報(bào)告單位科學(xué)地、客觀地、公正地進(jìn)行工作創(chuàng)造條件；應(yīng)向編制單位提供必要的、準(zhǔn)確的有關(guān)基礎(chǔ)資料；與有關(guān)單位研究落實(shí)建設(shè)條件，并簽訂意向性協(xié)議或取得有關(guān)單位對(duì)擬建項(xiàng)目的意見書（7）化工建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，一般可按財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力。利用國(guó)際金融組織貸款和有些政府貸款的項(xiàng)目必須作國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其他大中型項(xiàng)目是否作國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，可視具體情況和有關(guān)部門要求而定（8）根據(jù)國(guó)家計(jì)委有關(guān)文件的要求，可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目決策的依據(jù)，應(yīng)按規(guī)定的深度做到一定的準(zhǔn)確性，投資估算和初步設(shè)計(jì)概算的出入一般不大于10％，否則視超出情況再議可行性研究的工作階段國(guó)外大型工程項(xiàng)目的可行性研究一般包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，我國(guó)的大型工程項(xiàng)目一般也把可行性研究分為三個(gè)階段，只是在提法上有一定的區(qū)別，并沒有實(shí)質(zhì)的不同。（1）投資機(jī)會(huì)研究階段投資機(jī)會(huì)研究亦稱投資鑒定，亦即尋求最佳投資機(jī)會(huì)的活動(dòng)。投資機(jī)會(huì)研究又分為一般投資機(jī)會(huì)研究和具體投資機(jī)會(huì)研究。一般投資機(jī)會(huì)研究是以一個(gè)地區(qū)，一種行業(yè)或一種資源為對(duì)象進(jìn)行的，以識(shí)別投資機(jī)會(huì)，對(duì)投資方向進(jìn)行的研究。具體項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究則是在一般投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)按以選定的投資地點(diǎn)和行業(yè)提出的具體投資項(xiàng)目所進(jìn)行的機(jī)會(huì)研究。當(dāng)然，對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)投資者而言，除了地點(diǎn)的選擇以外，其投資機(jī)會(huì)研究都是針對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行的。投資機(jī)會(huì)研究階段要提供可能進(jìn)行投資建設(shè)的項(xiàng)目，如果投資者認(rèn)為提供的項(xiàng)目有利可圖，再進(jìn)行下一步更為詳細(xì)的研究分析。因而，這一階段的工作比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是詳細(xì)的分析。一般是根據(jù)已有的類似工程來估算投資額，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)來估算項(xiàng)目收入，并按大致的百分比來估算稅費(fèi)。（2）初步可行性研究階段初步可行性研究在我國(guó)亦稱預(yù)可行性研究，它是指在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目可行與否所作的較為詳細(xì)的分析論證。初步可行性研究是介于機(jī)會(huì)研究與詳細(xì)可行性研究之間的一個(gè)中間階段，起著承上啟下的作用，對(duì)于大型的、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的工程項(xiàng)目而言，是一個(gè)不可缺少的階段。初步可行性研究主要解決的問題是分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行，決定是否進(jìn)行下一步的可行性分析。初步可行性研究與詳細(xì)可行性研究的區(qū)別主要在于獲得資料的詳細(xì)程度不同，計(jì)算結(jié)果的精度不同，并且分析的深度不同。對(duì)一些中小型投資項(xiàng)目，或某些投資機(jī)會(huì)研究已獲得足夠資料的項(xiàng)目，往往就越過初步可行性分析階段，直接進(jìn)入詳細(xì)可行性分析階段。（3）詳細(xì)可行性研究階段詳細(xì)可行性研究亦稱最終可行性研究，它是工程項(xiàng)目決策的重要階段。在該階段，要全面分析項(xiàng)目的全部組成部分和可能遇到的各種問題，并最終形成可行性研究的書面成果—可行性研究報(bào)告。1.4研究?jī)?nèi)容對(duì)沈陽市宏發(fā)新城住宅工程進(jìn)行可行性研究，從總體上把握可行性研究的發(fā)展形勢(shì)，并結(jié)合到項(xiàng)目中去，理論與實(shí)際相結(jié)合，首先對(duì)項(xiàng)目的背景條件進(jìn)行概述，其次對(duì)沈陽地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行分析，制定合理的方案和價(jià)格，2項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目介紹所研究的項(xiàng)目為沈陽市宏發(fā)新城。此項(xiàng)目開發(fā)單位為沈陽市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司。遼寧省沈陽市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及售后服務(wù)。該公司于2002年在沈陽市投資3000余萬元開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅五棟，總面積32000平方米，其中住宅26000平方米，商業(yè)門店6000平方米。已交付使用，2009年計(jì)劃在沈陽市老城區(qū)開發(fā)宏發(fā)新城，并于2010年5月競(jìng)拍到土地使用權(quán)及已辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。現(xiàn)已進(jìn)入拆遷程序。公司設(shè)置董事會(huì)，設(shè)董事長(zhǎng)，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理二名，設(shè)監(jiān)事兩名，企業(yè)共有員工32人，其中各類專業(yè)職稱人員9人（中級(jí)職稱5人，初級(jí)職稱4人）公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室，財(cái)務(wù)部，項(xiàng)目部，工程部，策劃部，銷售部，公司發(fā)展規(guī)劃部。公司的理念是以人為本，追求卓越，為客戶創(chuàng)造舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，為社會(huì)創(chuàng)造不可替代的超越價(jià)值，為企業(yè)創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益，使之成為對(duì)外具有磁性的吸引力，對(duì)內(nèi)有凝聚力和充滿活力的現(xiàn)代化企業(yè)。2.2項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性加快城市改造的需要近年來，沈陽市城市化進(jìn)程速度加快，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。伴隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的日益推進(jìn)，市民對(duì)住房的需求比例日益增長(zhǎng)。為加快城市建設(shè)的步伐，推動(dòng)城區(qū)的保護(hù)和更新，改善城市環(huán)境質(zhì)量，完善城市功能，塑造城市景觀，提升城市品位，根據(jù)沈陽市總體規(guī)劃和區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃的要求以及區(qū)域建設(shè)現(xiàn)狀，經(jīng)沈陽市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)研究確定，同意該區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)。開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要該項(xiàng)目是老城改造的一個(gè)組成部分，通過這個(gè)項(xiàng)目可以提高沈陽市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)的知名度，在一定程度上可以增加公司在沈陽市以至在遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。努力完成該項(xiàng)目可以給沈陽市一個(gè)滿意的答卷，在以后的貸款方面也有一定程度的好處。2.3研究依據(jù)和范圍研究依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資［1993］530號(hào)）《沈陽市建設(shè)工程價(jià)格信息》《民用建筑設(shè)計(jì)通則》《住宅建筑設(shè)計(jì)通則》《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》有關(guān)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料、技術(shù)資料等研究工作的范圍根據(jù)國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段的工作范圍的深度規(guī)定，本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目概況及必要性、內(nèi)容與規(guī)模、設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目組織與實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、投標(biāo)估算與資金籌措、售房盈虧平衡分析、敏感性分析等方面進(jìn)行綜合研究和分析，重點(diǎn)研究和論述項(xiàng)目建設(shè)的必要性、內(nèi)容和規(guī)模、投資估算和資金籌措，為項(xiàng)目的決策和實(shí)施提供可靠和準(zhǔn)確的論證。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)容繁雜，涉及因素多，僅依靠個(gè)別指標(biāo)來衡量其優(yōu)劣是非是非常困難的。評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣，還要綜合考慮社會(huì)，技術(shù)，環(huán)境，生態(tài)等諸多方面，因此，需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。綜合評(píng)價(jià)的方法很多，包括評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法，層次分析法，灰色綜合評(píng)價(jià)法，模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)價(jià)法等。最常用的是評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法。評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法就是對(duì)方案的各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一個(gè)滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個(gè)權(quán)重，根據(jù)計(jì)算模型計(jì)算各個(gè)方案的綜合單指標(biāo)評(píng)分值，由此得出總綜合分值，依次選擇最優(yōu)方案的方法。具體內(nèi)容包括如下:（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括建筑物主要參數(shù)，建筑物布局，市政設(shè)施以及其他公用設(shè)施配套等的確定和選擇；（2）對(duì)多種方案進(jìn)行總體性描述；（3）詳細(xì)介紹選定方案的情況，包括建筑物布局，功能劃分，道路交通，市政設(shè)施及公用設(shè)施分布，建筑物主要技術(shù)參數(shù)，項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指按照國(guó)家現(xiàn)行會(huì)計(jì)、稅收等制度，選取贏利能力、償債能力等多項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析，考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況、獲利能力和所取得的經(jīng)濟(jì)效果。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是通過一系列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)反映出來的。這些指標(biāo)可以分為贏利能力指標(biāo)(價(jià)值型、效率型、期限型指標(biāo))，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率、投資報(bào)酬率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等;償債能力指標(biāo)，如借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等。按照是否考慮時(shí)間因素的影響，可以將財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分為動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)考慮時(shí)間因素對(duì)資金的影響，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等;靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)不考慮時(shí)間因素對(duì)資金的影響，如靜態(tài)投資回收期、投資報(bào)酬率等。在大型項(xiàng)目和開發(fā)、回收期長(zhǎng)的項(xiàng)目中，為準(zhǔn)確測(cè)算，通常應(yīng)統(tǒng)籌考慮動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。在中小型項(xiàng)目和回收期短的項(xiàng)目測(cè)算中，可僅使用靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。（1）贏利能力指標(biāo)(價(jià)值型、效率型指標(biāo))a.凈現(xiàn)值(NPV)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和，其計(jì)算公式為:-t公式中，NPV為項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值;CI和CO分別為現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量;t為時(shí)期，ic為折現(xiàn)率，一般用行業(yè)基準(zhǔn)收益率或期望的預(yù)期收益率。一般用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，如NPV＞0，則項(xiàng)目可以投入:如NPV＜0，則項(xiàng)目應(yīng)該被放棄。b.內(nèi)部收益率(IRR)內(nèi)部收益率的實(shí)質(zhì)就是使投資方案在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。計(jì)算公式為:(1+FIRR)-t=O公式中，CI和CO分別為現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量，(CI-CO)t為項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量。IRR主要是反映資金的使用效率。c.投資報(bào)酬率(投資收益率R)投資報(bào)酬率是指項(xiàng)目在正常年份的凈收益或項(xiàng)目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分?jǐn)?shù)表示，計(jì)算公式為:投資收益率=(年凈收益/投資總額)100%投資收益率可分為稅前投資收益率和稅后投資收益率，在項(xiàng)目評(píng)價(jià)中，該指標(biāo)通常用來和行業(yè)的平均投資收益率進(jìn)行比較，以判斷該項(xiàng)目投資贏利能力能否達(dá)到行業(yè)的平均水平。（2）償債能力指標(biāo)項(xiàng)目有無支付債務(wù)能力也是項(xiàng)目是否能成功的關(guān)鍵因素，項(xiàng)目?jī)攤芰χ笜?biāo)包括借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等，在項(xiàng)目回收期較短時(shí)，通?？刹豢紤]償還期，僅測(cè)算項(xiàng)目的其他償債指標(biāo)。在具體項(xiàng)目運(yùn)作中，可編制“資金來源及使用計(jì)劃表”“借款還本付息表”等表格。2.4項(xiàng)目的建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)自然條件、項(xiàng)目建設(shè)用地條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等。項(xiàng)目建設(shè)自然條件沈陽位于中國(guó)東北地區(qū)南部，遼寧省中部，以平原為主，山地、丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經(jīng)境內(nèi)。屬于溫帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫6.2-9.7℃，自1951年有完整的記錄以來，沈陽極端最高氣溫為38.3℃(1952年7月18日)，極端最低氣溫為-32.9℃（2001年1月15日）；之前沈陽還觀測(cè)到39.3℃（1920年）的高溫，和-33.1℃（1950年）的低溫。全年降水量600-800毫米，1951年至2010年市區(qū)年平均降水量716.2mm,全年無霜期155-180天。受季風(fēng)影響，降水集中在夏季，溫差較大，四季分明。冬寒時(shí)間較長(zhǎng)，達(dá)近六個(gè)月，降雪較少，最大降雪為2007年3月4日47.0毫米的特大暴雪；夏季時(shí)間較短，多雨，1973年8月21日曾下過215.5毫米的大暴雨。春秋兩季氣溫變化迅速，持續(xù)時(shí)間短；春季多風(fēng)，秋季晴朗。項(xiàng)目建設(shè)用地條件占地面積150畝，規(guī)劃建筑面積215210平方米，其中住宅建筑面積為192940平方米。項(xiàng)目市政配套條件網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標(biāo)準(zhǔn)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)；電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由電信公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施；天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由天然氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施；供電：小區(qū)供電管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由供電局配合設(shè)計(jì)實(shí)施；排水：駁接城市專用的排水道；供水：小區(qū)供水管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由供水局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。3市場(chǎng)分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析將從宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)、沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以及本項(xiàng)目自身所具有的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、投資機(jī)會(huì)和項(xiàng)目威脅等方面進(jìn)行分析，最后對(duì)項(xiàng)目的功能、目標(biāo)群體、品牌形象和價(jià)格等進(jìn)行初步定位。3.1宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析目前整體經(jīng)濟(jì)處最低時(shí)期，走勢(shì)止跌已經(jīng)成為大部分開發(fā)企業(yè)的共識(shí)。而有一部分認(rèn)為隨著國(guó)家從10年底就開始在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面不斷出臺(tái)旨在刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的一系列政策，并且在此后的幾個(gè)月時(shí)間里其政策效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，對(duì)沈陽房地產(chǎn)的發(fā)展有一定程度的幫助。沈陽樓市的發(fā)展相對(duì)東部沿海城市，其自身內(nèi)部水分較少，基本不存在泡沫。主要依靠當(dāng)?shù)氐娜丝趦?yōu)勢(shì)，以及購房者的理性購房，使其健康發(fā)展3.1.2社會(huì)環(huán)境分析我國(guó)正全面建設(shè)現(xiàn)代化，加快實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)。其中規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的更高要求，主要表現(xiàn)在：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房，按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)等方面，提高行業(yè)的市場(chǎng)化程度。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)仍是未來國(guó)家發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，發(fā)展前景廣闊。3.1.3技術(shù)環(huán)境分析進(jìn)入21世紀(jì)以來，中國(guó)的科技發(fā)展戰(zhàn)略開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展規(guī)劃和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實(shí)現(xiàn)技術(shù)跨越式發(fā)展的總體目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要在“促進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)”和“提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力”兩個(gè)層面進(jìn)行戰(zhàn)略部署，在進(jìn)一步發(fā)揮勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢(shì)的同時(shí)逐步形成中國(guó)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的群體優(yōu)勢(shì)和新的比較優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)代技術(shù)的發(fā)展給企業(yè)提供了一些機(jī)遇，技術(shù)的進(jìn)步使企業(yè)可以通過利用新的生產(chǎn)方法，新的生產(chǎn)工藝過程或新材料等各種途徑，生產(chǎn)出高質(zhì)量、高性能的產(chǎn)品，同時(shí)也可能使得產(chǎn)品的成本大大降低。建筑節(jié)能是我國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。國(guó)家出臺(tái)的一系列相關(guān)政策法規(guī)，促使開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中考慮各種建筑節(jié)能新技術(shù)，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊跟技術(shù)的腳步，接受新的開發(fā)理念，利用節(jié)能材料提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，以更好的滿足消費(fèi)者的需求。3.2沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析沈陽社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況農(nóng)業(yè)：沈陽地處東北地區(qū)，水繞山環(huán)、沃野千里是東北區(qū)地面結(jié)構(gòu)的基本特征，土質(zhì)以黑土為主，是形成大經(jīng)濟(jì)區(qū)的自然基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)作物為春麥、大豆、馬鈴薯、玉米、甜菜、高粱，其農(nóng)作物分布有些微的區(qū)域差異，北部盛產(chǎn)大豆、甜菜、大米等，中部則盛產(chǎn)高粱、小米、棉、花生等，南部則盛產(chǎn)溫帶水果、玉米、棉花等，“寒暖農(nóng)分異，干濕林牧全，麥菽遍北地，花果布南山”即說明了當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)作物分布現(xiàn)象。工業(yè)：沈陽是建國(guó)初期國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國(guó)最重要重工業(yè)基地之一。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類已達(dá)到14200個(gè)，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)33533家。近年來，沈陽市委、市政府以振興東北大環(huán)境為背景，以振興沈陽老工業(yè)基地為主線，提出“東北大振興，沈陽要先行”的口號(hào)，在堅(jiān)持改革開放和工業(yè)立市方略的同時(shí)，加快國(guó)有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性調(diào)整步伐，外資和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅速成長(zhǎng)壯大；城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局得到優(yōu)化和拓展；汽車及其零部件產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、電子信息、化工醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和企業(yè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，軟環(huán)境建設(shè)得到了進(jìn)一步改善。沈陽經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)環(huán)境得到長(zhǎng)足發(fā)展，人民生活水平迅速提升，沈陽經(jīng)濟(jì)和社會(huì)步入了快速發(fā)展的嶄新時(shí)期。與此同時(shí)，沈陽還先后獲得“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國(guó)家森林城市”、“國(guó)家園林城市”、“中國(guó)最具幸福感城市”等稱號(hào)，連續(xù)兩年進(jìn)入全國(guó)百強(qiáng)城市前十名，并躋身中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市行列。根據(jù)遼寧省及沈陽市規(guī)劃，沈陽將建成遼寧省省會(huì)、國(guó)家中心城市、國(guó)家先進(jìn)制造業(yè)基地、國(guó)家歷史文化名城，以期進(jìn)一步提升沈陽在國(guó)家城市中的地位。到2020年，沈陽市常住人口將達(dá)到1000萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到87%；到2030年，常住人口達(dá)到1200萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到90%，同時(shí)全面實(shí)現(xiàn)建設(shè)國(guó)家中心城市和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)明顯的東北亞重要城市的目標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)全球化迅猛發(fā)展的今天，面對(duì)全面實(shí)施振興東北老工業(yè)基地的重要戰(zhàn)略機(jī)遇，沈陽市政府確定，到2012年把沈陽建成全國(guó)裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長(zhǎng)極。沈陽以其優(yōu)越的地理位置，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實(shí)力，完善的市場(chǎng)體系和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中國(guó)最具吸引力的投資地區(qū)之一?？萍冀逃?009年承擔(dān)國(guó)家863計(jì)劃、科技支撐計(jì)劃、973等計(jì)劃立項(xiàng)245項(xiàng)。舉辦重大科技活動(dòng)30項(xiàng)。中科儀羅茨干泵等20個(gè)項(xiàng)目列入國(guó)家重大科技專項(xiàng)，沈陽IC裝備產(chǎn)業(yè)基地成為國(guó)家集成電路裝備高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，輝山農(nóng)業(yè)科技園晉升為國(guó)家級(jí)科技園區(qū)。沈陽市成為“國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)工作示范城市”。2009年，全市擁有市及市以上獨(dú)立科學(xué)研究與技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)107個(gè)；省級(jí)以上工程（技術(shù)）研究中心136個(gè)，其中國(guó)家級(jí)14個(gè)；省級(jí)以上重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室166個(gè)，其中國(guó)家級(jí)10個(gè)。全年市以上登記認(rèn)定的科技成果312項(xiàng)，其中應(yīng)用技術(shù)成果281項(xiàng)。應(yīng)用技術(shù)成果中，達(dá)到國(guó)際水平139項(xiàng)（國(guó)際領(lǐng)先35項(xiàng)，國(guó)際先進(jìn)104項(xiàng)）；達(dá)到國(guó)內(nèi)水平136項(xiàng)（國(guó)內(nèi)領(lǐng)先93項(xiàng)，國(guó)內(nèi)先進(jìn)43項(xiàng)）。軟科學(xué)成果及基礎(chǔ)理論成果31項(xiàng)。各類技貿(mào)機(jī)構(gòu)技術(shù)貿(mào)易成交額67.47億元。專利申請(qǐng)7708件，其中發(fā)明專利申請(qǐng)2920件；專利授權(quán)3637件，其中發(fā)明專利授權(quán)802件。全年承擔(dān)國(guó)家863計(jì)劃、科技支撐計(jì)劃、973計(jì)劃立項(xiàng)150項(xiàng)。舉辦重大科技活動(dòng)35項(xiàng)。擁有兩院院士26人（1人為雙院士）。沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（1）沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的時(shí)間較短，與傳統(tǒng)行業(yè)相比，還不太成熟，行業(yè)發(fā)展、規(guī)范的政策法規(guī)不夠健全，隊(duì)伍比較新，駕馭行業(yè)發(fā)展的能力還不太強(qiáng)，而周圍環(huán)境復(fù)雜多變，經(jīng)營(yíng)成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，抗災(zāi)御變的能力欠缺，稍有閃失，一些開發(fā)公司就會(huì)敗下陣來，從而減緩整個(gè)行業(yè)乃至城市建設(shè)的前進(jìn)步伐。當(dāng)前，沈陽市房地產(chǎn)的總體狀況是：房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)快速增長(zhǎng)，2001年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)共投資6.74億元，比97年增長(zhǎng)了2.57倍；城區(qū)住房已基本告別短缺時(shí)代，由賣方市場(chǎng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)；商品房銷售價(jià)升量增，去年，房地產(chǎn)銷售收入5.47億元，比97年增長(zhǎng)了2.16倍，平均房?jī)r(jià)為947元/m2，增長(zhǎng)了55、，銷量57.76萬平方米，比97年增長(zhǎng)了1.04倍，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理性化程度進(jìn)一步提高，開發(fā)商魚龍混雜，競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)則，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整分化期。（2）發(fā)展趨勢(shì)目前開發(fā)商太多：在冊(cè)的就有116家之多，還有相當(dāng)數(shù)量掛靠正規(guī)在冊(cè)開發(fā)公司的“無名英雄”，而且大量外行企業(yè)和個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)錢好賺，抱著“一本萬利”的愿望，信心十足地進(jìn)入沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著這次全國(guó)上下整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)的開展以及沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的規(guī)范發(fā)展，大多數(shù)小個(gè)劣勢(shì)企業(yè)將遭受滅頂之災(zāi)，陸續(xù)被淘汰出局。入世即將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生雙面影響，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩極分化。（3）房地產(chǎn)行業(yè)的階段性進(jìn)步和市場(chǎng)的發(fā)育都要進(jìn)行必要的調(diào)整和分化：當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從以下八大方面進(jìn)行調(diào)整分化：一是市場(chǎng)的調(diào)整與分化：大眾市場(chǎng)與小眾市場(chǎng)在各自的領(lǐng)域內(nèi)競(jìng)相成長(zhǎng)；二是政策的調(diào)整與分化：房地產(chǎn)行業(yè)政策繼續(xù)成熟化、趨同化、穩(wěn)定化、標(biāo)準(zhǔn)化；三是“門檻”的調(diào)整與分化：政府將用新的技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性“門檻”適度地限制開發(fā)商和引導(dǎo)規(guī)?；?，引導(dǎo)消費(fèi)者高水平生活，引導(dǎo)開發(fā)商高水平競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)價(jià)格特征分析2008年以來，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，走勢(shì)強(qiáng)勁，呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。其中多層普通住宅平均售價(jià)為2800~3200元/平方。但由于在建項(xiàng)目的層次因?yàn)榈囟魏团涮椎囊蛩?銷售價(jià)格相差很大。3.3項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析一、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越項(xiàng)目位于沈陽市重建的核心地帶，是未來城市發(fā)展的重心。隨著政府加大舊城投資力度以及沈陽戰(zhàn)略的實(shí)施，項(xiàng)目周邊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿⒃絹碓酱?。環(huán)境優(yōu)美，交通便利。二、項(xiàng)目周邊良好的社會(huì)環(huán)境本項(xiàng)目所在地屬于沈陽規(guī)劃重建的核心位置，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有建立小學(xué)、花園酒店等商業(yè)、教育配套設(shè)施，社會(huì)環(huán)境良好。三、開發(fā)商的知名度不斷提升宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在沈陽陽成功開發(fā)了多個(gè)標(biāo)志性樓盤，創(chuàng)造了多項(xiàng)榮譽(yù)，市場(chǎng)知名度不斷提升，公司的品牌得到了廣泛的認(rèn)可。這些都為項(xiàng)目的開發(fā)和銷售提供了有利條件。項(xiàng)目劣勢(shì)分析從目前來看，項(xiàng)目的劣勢(shì)主要體現(xiàn)在周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善，項(xiàng)目周邊作為拆遷開發(fā)用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待進(jìn)一步的完善，建議開發(fā)商與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭(zhēng)取早日解決。項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，影響喜愛消費(fèi)者心理預(yù)期。本項(xiàng)目現(xiàn)在處于初步設(shè)計(jì)階段，預(yù)計(jì)一期純住宅工程將于2012年竣工并交付使用，社區(qū)內(nèi)配套的完善需要一個(gè)過程，遠(yuǎn)期樓盤的建設(shè)以及項(xiàng)目周邊環(huán)境的形成與完善等等很多不確定性因素在一定程度上會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)未來情況的心理預(yù)期。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，本項(xiàng)目符合國(guó)家促進(jìn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)步伐的住房政策，是舊城改造的重要組成部分。從公司角度出發(fā)有利于提高開發(fā)公司的知名度，也為以后的項(xiàng)目打下良好的政府關(guān)系。項(xiàng)目威脅分析在項(xiàng)目開始建設(shè)不久，周邊又有樓盤相繼開工建設(shè)，在同等的條件下競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，有可能展開價(jià)格戰(zhàn)，心理戰(zhàn)，對(duì)本項(xiàng)目樓盤的銷售，成本開支有一定的威脅。對(duì)策以上分析了本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)和帶來的威脅。開發(fā)商要充分利用自身的優(yōu)勢(shì)避免或減少外部環(huán)境的威脅，同時(shí)利用外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)克服項(xiàng)目?jī)?nèi)部的劣勢(shì)。具體采取的策略可以從四個(gè)方面考慮：SO、ST、WO、WT，現(xiàn)僅就其中一種（WO）進(jìn)行分析如下：（1）沈陽宏發(fā)地產(chǎn)有限公司應(yīng)加強(qiáng)與政府的合作，爭(zhēng)取政府部門的更多的支持和政策上的優(yōu)惠。（2）本項(xiàng)目目前還處于初步設(shè)計(jì)階段，建議開發(fā)商增加適當(dāng)而有效的廣告投放，加強(qiáng)企業(yè)自身的宣傳，擴(kuò)大企業(yè)的知名度，突現(xiàn)自身已有的和將有的優(yōu)勢(shì)。以準(zhǔn)確的形象策劃和公關(guān)宣傳活動(dòng)，進(jìn)一步提升產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度和社會(huì)認(rèn)知度，加強(qiáng)企業(yè)品牌建設(shè)與宣傳，向消費(fèi)者宣傳公司良好信譽(yù)以及“致力于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)，改善人居環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，推動(dòng)城市文化建設(shè)，將把所在城區(qū)建設(shè)成為國(guó)際化、市場(chǎng)化、生態(tài)化、人文化、最適宜人居的城市新區(qū)而努力”的公司理念。同時(shí)企業(yè)還應(yīng)該提高產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量。（3）要加快樓盤開發(fā)進(jìn)度以及規(guī)劃中基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，降低潛在消費(fèi)者的心理預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。（4）借鑒其它成功樓盤的經(jīng)驗(yàn)，作為參考，以順利完成本項(xiàng)目的具體開發(fā)。特別值得注意的是，如此大的項(xiàng)目需要開發(fā)商具有較強(qiáng)的資金支持和管理運(yùn)作能力，因此對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)商，需要在項(xiàng)目的開發(fā)過程中加強(qiáng)資金和投資的管理?？傊?，開發(fā)商必須重視項(xiàng)目的弱勢(shì)，充分利用外部的機(jī)會(huì)，以期通過此項(xiàng)目的開發(fā)，使公司能夠在短期內(nèi)躋身于沈陽大型房地產(chǎn)開發(fā)商的前列，成為沈陽最具影響力和最具核心競(jìng)爭(zhēng)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)之一。3.4項(xiàng)目初步定位綜合以上的市場(chǎng)分析，可以得出以下結(jié)論：住宅市場(chǎng)供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費(fèi)者需求理念有所變化，更加關(guān)注住宅的品質(zhì)，中檔價(jià)位的住宅市場(chǎng)供給量與需求量之間仍有足夠大的市場(chǎng)空間。本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)較為明顯，在所處市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)大于威脅，區(qū)域整體開發(fā)的進(jìn)展會(huì)更加突顯本項(xiàng)目的價(jià)值，市場(chǎng)前景樂觀。項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)本著超前、實(shí)用、創(chuàng)造、舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節(jié)能建筑”等一些先進(jìn)的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開創(chuàng)生活新概念。項(xiàng)目的功能本項(xiàng)目是商品住宅小區(qū)，在滿足居住功能的前提下，結(jié)合一期開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，提出項(xiàng)目的功能定位如下。（1）營(yíng)造良好的小區(qū)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合；建立一個(gè)舒適的、和諧的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的高品質(zhì)家園；（2）為業(yè)主提供一個(gè)安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系；（3）建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)，構(gòu)建和諧的居住小區(qū)。項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)根據(jù)市場(chǎng)的需要，充分利用項(xiàng)目在地理位置、自然條件、文化氛圍等方面的天然優(yōu)勢(shì)，借助“和諧社區(qū)”、“節(jié)能社區(qū)”等新理念的推廣，創(chuàng)造出產(chǎn)品的差異性，進(jìn)而確定項(xiàng)目的市場(chǎng)目標(biāo)客戶群體如下。（1）沈陽的中高收入階層；（2）有意在此二次置業(yè)的周邊城市工薪階層人群；（3）有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的外地投資者；該項(xiàng)目地理位置確實(shí)很好，因此該項(xiàng)目具有開發(fā)的價(jià)值。周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析（1）萬正公館萬正大公館是萬正房地產(chǎn)開發(fā)的以公館文化為背景的主題商住社區(qū)。外部環(huán)境優(yōu)越，交通便利。小區(qū)總用地面積64064平方米，建筑面積98564.26平方米。

項(xiàng)目由多棟多層組成，主要戶型以三室二廳二衛(wèi)為主力戶型.。銷售平均價(jià)為2900元/㎡左右。（2）鴻源小區(qū)住宅鴻源小區(qū)住宅在南陽光武東路與獨(dú)山大道交叉東北角，三室二廳二衛(wèi)一陽，售價(jià)3300元/平方。（3）萬通園房萬通園地產(chǎn)十年一劍鑄就60萬㎡輝煌之作，交通、配套設(shè)施日臻完善，和眾多居住項(xiàng)目共同撐起新的中心居住區(qū)，全新時(shí)尚陽光戶型，97㎡二室二廳，138㎡三室兩廳，157㎡四室兩廳。銷售平均價(jià)為2700元/㎡項(xiàng)目的初步價(jià)格本項(xiàng)目在對(duì)近期相似樓盤進(jìn)行調(diào)研，以確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格的初步范圍，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，本項(xiàng)目的價(jià)格初步定為：高層2900元-3100元／㎡。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建立小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、總平面設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)等幾個(gè)方面進(jìn)行說明，最后對(duì)設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。（1）設(shè)計(jì)理念建立小區(qū)摒棄傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，采用高層、低密度式布局，公共空間充足，環(huán)境優(yōu)美和諧，充足的綠地隔離了外界的紛擾。這里的安靜閑適是新城市生活的代表，展現(xiàn)了人類對(duì)環(huán)境、健康、輕松、閑適的詩意居住的追求，創(chuàng)造一種舒適感和滿足感，強(qiáng)調(diào)社會(huì)與自然、人文歷史等關(guān)系的完美和諧。（2）環(huán)境景觀景觀設(shè)計(jì)作為社區(qū)主要特色的體現(xiàn)，同時(shí)也是居民室外活動(dòng)的場(chǎng)地形態(tài)，它的設(shè)計(jì)直接影響到項(xiàng)目的整體形象。本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)以貼近自然、享受生活為出發(fā)點(diǎn)，提供開敞流動(dòng)的空間感和通透的景觀面，項(xiàng)目綠化率達(dá)51%。規(guī)模大，每棟樓前有綠地空間，給居民提供經(jīng)常使用的公共場(chǎng)所。首層住戶均設(shè)落地窗，且窗前都有室外小花院，減少了外部干擾，大多數(shù)住戶能夠看到中心花園的景觀，多數(shù)居民到達(dá)中心花園的路程最短?？紤]細(xì)致周到，重視每一個(gè)細(xì)微之處，考慮不同年齡居民的不同需求，真正做到“想客戶所想”。宅間綠地相對(duì)幽靜，為居民提供良好的居住環(huán)境和休閑、活動(dòng)、散步、交往空間。在不同宅間的景觀要分別采用不同特色的園林景觀設(shè)計(jì)，使其具有識(shí)別性。（3）道路交通體系規(guī)劃道路設(shè)計(jì)原則：便捷性原則：主干道盡量直達(dá)，次干道盡量靠近景觀區(qū)，舒適性原則：道路與環(huán)境相結(jié)合。交通體系設(shè)計(jì)：居住區(qū)道路按照三級(jí)路網(wǎng)系統(tǒng)布置，在保證內(nèi)外交通聯(lián)系便利、順暢的前提下，創(chuàng)造適度的人車分流交通系統(tǒng)。其中，主干道路寬9米，次干道6米，宅前小路3米。在整個(gè)小區(qū)規(guī)劃中設(shè)一主入口，一個(gè)次入口，使小區(qū)的交通更便捷美觀。停車場(chǎng)地：考慮到小區(qū)規(guī)模不大，選擇在1號(hào)、2號(hào)樓后，商場(chǎng)前和3號(hào)樓前設(shè)置臨時(shí)停車場(chǎng)，1號(hào)、2號(hào)樓和商場(chǎng)下設(shè)置地下停車場(chǎng)。地上85個(gè)車位，地下322個(gè)車位，車子放置采取就近原則，力求對(duì)居民生活影響最小。（4）公建配套從項(xiàng)目整體出發(fā)，按國(guó)家有關(guān)政策及設(shè)計(jì)規(guī)范要求，建立小區(qū)項(xiàng)目的公建配套設(shè)施完善，主要有物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等，各項(xiàng)成熟的配套設(shè)施在為客戶提供良好服務(wù)的同時(shí)，也解除了他們的后顧之憂。（5）住宅類型根據(jù)市場(chǎng)需求的調(diào)查，針對(duì)人們普遍喜歡的樓型，同時(shí)依照小區(qū)原有的地形地貌，方案中選擇以高層為主，住宅所有戶型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，做到公私、污潔、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主。還要注意管線的隱蔽設(shè)計(jì)，各種戶型均設(shè)計(jì)了相應(yīng)配套的儲(chǔ)藏空間，并優(yōu)化住宅陽臺(tái)、露臺(tái)設(shè)計(jì)。（6）戶型設(shè)計(jì)在戶型方面，鑒于現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)的變化和家庭規(guī)模的縮小，市場(chǎng)上提供的主力戶型一般為中小面積的兩室兩廳、三室兩廳的戶型。同時(shí)，還有一些開發(fā)商提供面積更小的迷你戶型。建筑類型一般都是以小高層為主，占到了所有建筑類型的55%左右，考慮到容積率、總建筑面積，最重要的是開發(fā)商自身的經(jīng)濟(jì)效益，一些開發(fā)商還提供了相當(dāng)比例的高層住宅。在我們調(diào)查的11個(gè)項(xiàng)目中，項(xiàng)目占地面積100畝以上的有5個(gè)，占45.5%。這在一定程度上體現(xiàn)了小區(qū)的規(guī)模效應(yīng)，強(qiáng)大的規(guī)模不僅可以節(jié)約成本，還可在市場(chǎng)上產(chǎn)生巨大影響，提升項(xiàng)目的知名度。（7）專項(xiàng)設(shè)計(jì)保安監(jiān)控系統(tǒng)：小區(qū)設(shè)保安中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)控制主機(jī)及相關(guān)設(shè)備，實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控。小區(qū)各出口處設(shè)防盜探測(cè)器。小區(qū)主要出入口、車庫、走廊、電梯轎箱等安裝攝像機(jī)，采用半球形吸頂安裝，既有隱蔽性，又有裝飾性。采用多畫面分割器?？梢愿嗟娘@示、記錄、回放圖像。公寓樓設(shè)置用戶平臺(tái)，將防盜、防火、防煤氣泄露、對(duì)講信號(hào)等通過用戶平臺(tái)傳送至管理中心。交通及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)：停車管理，是針對(duì)建設(shè)安全文明小區(qū)的需要，以物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)智能化管理為目標(biāo)，以達(dá)到停車用戶進(jìn)出方便、快捷、安全，物業(yè)公司管理科學(xué)高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)文明的目的。對(duì)提高物業(yè)管理公司的管理層次和綜合服務(wù)水平方面將起重要的作用。停車場(chǎng)管理系統(tǒng)采用自動(dòng)化系統(tǒng)，用于停車場(chǎng)內(nèi)車況的監(jiān)測(cè)、車輛的服務(wù)管理、場(chǎng)內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視、計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)管理等，并在東道出入口設(shè)讀卡機(jī)和欄桿機(jī)，入口處和機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示。3.5總體設(shè)計(jì)思路根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃的思路，以項(xiàng)目中心景觀為核心，分組團(tuán)進(jìn)行規(guī)劃，各棟單體建筑平行布局，在空間營(yíng)構(gòu)上，力求構(gòu)筑人性化生態(tài)空間，發(fā)掘園林藝術(shù)適合人居的精華要素，體現(xiàn)和諧與自然，構(gòu)成一座精雕細(xì)琢的精品。3.6項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表3項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)匯總表Tablet.3Summaryoftheprojectspecifications規(guī)劃用地面積：100048㎡居住建筑密度：24.7%總建筑面積：215210㎡住宅棟數(shù)：18棟其中：地上：200090㎡住宅平均層數(shù)：12.8層地下:15120㎡總居住戶數(shù)：1716戶住宅建筑面積：192940㎡總居住人口：5269人住宅用地面積：15120㎡停車位：1034個(gè)公共建筑面積：7150㎡其中地下車位：602個(gè)公共建筑用地面積：9365.5㎡地上車位：432個(gè)道路面積：13316㎡綠化率：51.4%總面積：51446.5㎡容積率（不含地下）：24項(xiàng)目的總投資估算4.1項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)與原則本設(shè)計(jì)對(duì)宏發(fā)新城項(xiàng)目進(jìn)行可研過程中，項(xiàng)目總投資估算主要依據(jù)：（1）《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》計(jì)辦投資[2002]15號(hào)；（2）《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》咨經(jīng)[1998]11號(hào)；（3）《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》；（4）《遼寧省建筑安裝工程費(fèi)用定額》；（5）《遼寧省建筑裝飾工程綜合基價(jià)（2002）》豫建設(shè)標(biāo)[2002]66號(hào)；（6）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（7）類似工程的相關(guān)造價(jià)費(fèi)用水平；（8）國(guó)家配套的相關(guān)文件等；項(xiàng)目總投資估算主要原則：（1）項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況的原則；（2）項(xiàng)目總投資估算盡量符合節(jié)約的原則；（3）項(xiàng)目總投資估算盡量符合安全的原則；（4）項(xiàng)目總投資估算盡量符合各項(xiàng)規(guī)范的原則；（5）項(xiàng)目總投資估算盡量符合合理性原則；（6）項(xiàng)目總投資估算對(duì)于無法準(zhǔn)確估算或因市場(chǎng)變化導(dǎo)致投資增加的項(xiàng)目在預(yù)備費(fèi)中考慮。4.2項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、城建費(fèi)用、建安總造價(jià)、管理費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)以及投資利息等項(xiàng)。土地費(fèi)用“宏發(fā)新城”一期住宅項(xiàng)目占地面積150畝。土地費(fèi)用總計(jì)為5000萬元，包括得到土地使用權(quán)的各項(xiàng)稅費(fèi)。前期費(fèi)用（1）三通一平費(fèi)：20元/平方米，以此計(jì)算三通一平費(fèi)為200.1萬元。（2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）文件，計(jì)算設(shè)計(jì)費(fèi)為847.34萬元。依據(jù)勘察收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算勘察費(fèi)用為84.73萬元。（3）招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)和前期工程咨詢費(fèi)：依據(jù)國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格〔2002〕1980號(hào)）文件中工程招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算本項(xiàng)目的招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)為41.31萬元。依據(jù)國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)）文件，計(jì)算前期工程咨詢費(fèi)為28萬元。城建費(fèi)用依據(jù)沈陽市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈沈陽市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號(hào)），計(jì)算城建費(fèi)用表4-1所示：表4-1城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表單位：萬元Tablet.4-1ListofurbanconstructionfeesofcollectionUnit:tenthousand項(xiàng)目費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)市政公用設(shè)施配套費(fèi)1576.0550元/平方米消防設(shè)施配套費(fèi)62.423元/平方米（住宅）2.864元/平方米（公建）天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)424.4722元/平方米（地上住宅建筑面積）抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)4.30.2元/平方米定額編制管理費(fèi)40.971.3‰建安總造價(jià)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)31.521‰建安總造價(jià)勞保統(tǒng)籌基金1618.843.55﹪建安總造價(jià)新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用129.136元/平方米合計(jì)3890.564.2.4建安總造價(jià)依據(jù)沈陽市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈沈陽市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2000]418號(hào)），計(jì)算住宅造價(jià)、公建造價(jià)如下：住宅造價(jià)表4-2住宅建安造價(jià)表Tablet.4-2Residentialinstallationcosttable項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用18F1800元/平方米14820平方米2667.6萬元12+1、12F1400元/平方米193240平方米27053.6萬元合計(jì)215210平方米29721.2萬元注：上表中的建筑面積包含地下部分。（2）公建造價(jià)表4-3公共建筑造價(jià)表Tablet.4-3PublicBuildingCostTable項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用幼兒園、會(huì)所1200元/平方米4740平方米568.8萬元變電室500元/平方米160平方米8萬元其他700元/平方米2250平方米157.5萬元合計(jì)7150平方米734.3萬元（3）綠化景觀造價(jià)沈陽市綠化費(fèi)用一般為100-150元/平方米，本項(xiàng)目由于有國(guó)際知名景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，將綠化景觀費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)取為150元/平方米，計(jì)算綠化景觀費(fèi)用為771.7萬元。（4）道路造價(jià)道路費(fèi)用一般為120元/平方米，由此計(jì)算道路費(fèi)用為289.39萬元。將上述四項(xiàng)費(fèi)用相加，得到建安總造價(jià)為31516.59萬元。4.2.5管理費(fèi)用依據(jù)遼寧省發(fā)改委編制的《遼寧省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》，管理費(fèi)用以前四項(xiàng)費(fèi)用為計(jì)價(jià)基數(shù)，即土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、城建費(fèi)用、建安總造價(jià)之和，其計(jì)價(jià)費(fèi)率為3%，計(jì)算管理費(fèi)用為1218.26萬元。4.2.6預(yù)備費(fèi)（1）基本預(yù)備費(fèi)依據(jù)遼寧省發(fā)改委編制的《遼寧省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》，基本預(yù)備費(fèi)以前五項(xiàng)中未發(fā)生的費(fèi)用為計(jì)價(jià)基數(shù),即前期費(fèi)用、城建費(fèi)用、建筑總造價(jià)、管理費(fèi)用之和，其計(jì)價(jià)費(fèi)率為10%—13%，本次可行性研究設(shè)計(jì)中將基本預(yù)備費(fèi)的費(fèi)率取為10%，計(jì)算得基本預(yù)備費(fèi)為3682.69萬元。（2）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)依據(jù)近幾年沈陽市物價(jià)上漲水平，確定年物價(jià)總水平平均上漲系數(shù)為2.8%,則每半年的物價(jià)上漲系數(shù)為（1+2.8%）1/2-1≈1.39%，依次計(jì)算每半年的漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)總計(jì)為2181.95萬元。4.2.7投資利息投資利息總計(jì)為484.88萬元。4.2.8項(xiàng)目總投資估算綜合前面七項(xiàng)費(fèi)用，項(xiàng)目投資估算總計(jì)為48176.41萬元。（詳見下表4-4）。表4-4“宏發(fā)新城”一期住宅總投資估算表Tablet.4-4Anestimatedtotalinvestmentforresidentialtableof"HongFaXincheng"序號(hào)名稱費(fèi)用（萬元）備注1土地費(fèi)用50002前期費(fèi)用1201.483城建費(fèi)用2890.564建安總造價(jià)31516.595管理費(fèi)用1218.26（1+2+3+4）×3﹪6預(yù)備費(fèi)5864.647投資利息484.88投資估算總計(jì)48176.415財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力兩個(gè)方面進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。5.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的原則（1）費(fèi)用與效益計(jì)算范圍相一致的原則費(fèi)用與效益計(jì)算范圍相一致即是把投入與產(chǎn)出范圍限定在同一范圍內(nèi)。（2）動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值原理，考慮項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年的效益與費(fèi)用，采用現(xiàn)金流量分析的方法，計(jì)算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)。（3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定中的穩(wěn)妥原則（4）費(fèi)用與效益識(shí)別的有無對(duì)比原則5.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算5.2.1基準(zhǔn)收益率的確定基準(zhǔn)收益率=（1+銀行貸款利率）×（1+風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率）×（1+通貨膨脹率）-11-3年（含3年）的銀行貸款利率為：5.40%風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率：3%通貨膨脹率為：3%基準(zhǔn)收益率為：（1+5.40%）×（1+3%）×（1+3%）-1≈12%半年基準(zhǔn)收益率為（1+12%）1/2-1≈5.83%5.2.2計(jì)算期的確定“宏發(fā)新城”一期住宅工程的計(jì)算期為4.25年，即從2011年1月開始，到2015年3月項(xiàng)目樓盤銷售完畢時(shí)結(jié)束。5.2.3銷售費(fèi)用的確定各期的銷售費(fèi)用取當(dāng)期銷售收入的4%。5.2.4銷售稅金及附加的確定營(yíng)業(yè)稅取銷售收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅取營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的3%，三項(xiàng)相加即為銷售稅金及附加，總體取銷售收入的5.5%。5.2.5資金來源根據(jù)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的安排，本建設(shè)項(xiàng)目自有資金18000萬元，約為總投資的37.36%，銀行貸款7380萬元，占總投資的15.32%，其余部分由預(yù)售收入的滾動(dòng)使用作為自有資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)投資。建設(shè)貸款年限約為一年半，貸款利率取央行一至三年期的基準(zhǔn)利率5.40%。根據(jù)央行的規(guī)定，對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目可以在純利率的基礎(chǔ)上再上浮一定比例，上限為70%，本項(xiàng)目的貸款銀行—浦發(fā)銀行認(rèn)為該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，規(guī)定貸款利率為在純利息的基礎(chǔ)上再上浮10%，為5.94%。另外為了體現(xiàn)資金的流動(dòng)性，本項(xiàng)目以半年為一個(gè)計(jì)算分期，將一年的貸款利率折合為半年利率，為2.97%（詳見附錄A-1-2：資金籌措與使用計(jì)劃表），部分資金籌措與使用計(jì)劃見表5-1資金籌措與使用計(jì)劃表。5.2.6利潤(rùn)總額及所得稅利潤(rùn)總額及分配詳見附錄A-1-6：損益表，所得稅按利潤(rùn)總額的33%計(jì)取。5.3盈利能力分析5.3.1損益表與靜態(tài)盈利能力（1）開發(fā)商投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資額×100%其中：利潤(rùn)總額為12073萬元，項(xiàng)目總投資為48176萬元。開發(fā)商投資利潤(rùn)率=12073/48176×100%≈25.06%（2）開發(fā)商投資利稅率=（利潤(rùn)總額+銷售稅金及附加）/總投資額×100%其中：利潤(rùn)總額、項(xiàng)目總投資同上，銷售稅金及附加為3662萬元。計(jì)算開發(fā)商投資利稅率=（12073+3662）/48176×100%≈32.66%（3）全部投資的所得稅后資本金利潤(rùn)率=（稅后利潤(rùn)/資本金總額）×100%其中：所得稅后利潤(rùn)總額為8089萬元，資本金總額為18000萬元。全部投資的所得稅后資本金利潤(rùn)率=8089/18000×100%≈44.94%（4）全部投資的所得稅前資本金利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/資本金總額）×100%其中：利潤(rùn)總額和資本金總額同上。全部投資的所得稅前資本金利潤(rùn)率=12073/18000×100%≈67.07%詳見：附錄A-1-6：損益表表5-1資金籌措與使用計(jì)劃表單位：萬元Tablet.5-1FinancinganduseplanstableUnit:Tenthousand序號(hào)時(shí)間項(xiàng)目合計(jì)2010年2011年2012年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1總投資481769868645266177661862389551.1建設(shè)投資476929868645265417476839989551.2建設(shè)期利息4857618622302資金籌措479539868645266177661839989552.1自有資金40796986864521680544283998955資本金18000986864521680銷售收入的滾動(dòng)使用227965442839989552.2長(zhǎng)期借款7380493722202230貸款本金6895048612034利息485761862230半年貸款利率2.97%5.3.2現(xiàn)金流量表（全投資）與動(dòng)態(tài)盈利能力根據(jù)現(xiàn)金流量表（全投資）計(jì)算的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)有所得稅前、稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金值、靜態(tài)投資回收期以及動(dòng)態(tài)投資回收期。其中所得稅后的半年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為6.40%，折算成稅后年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為13.21%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（基準(zhǔn)半年收益率為5..83%）為576.17萬元，所得稅前的半年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為8.66%，折算成稅前年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18.07%，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（基準(zhǔn)半年收益率為5.83%）為3067.18萬元。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以考慮的。所得稅后的靜態(tài)投資回收期為3.53年，所得稅前靜態(tài)投資回收期為3.52年，均小于項(xiàng)目的總開發(fā)建設(shè)時(shí)間4.25年，項(xiàng)目資金能按時(shí)回收。詳見附錄A-1-4：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表中現(xiàn)金流量表（全部投資）.5.3.3現(xiàn)金流量表（自有資金）與動(dòng)態(tài)盈利能力根據(jù)該表計(jì)算以下指標(biāo)：稅后的半年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為6.64%，折算成稅后年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為13.72%，稅后自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（半年基準(zhǔn)收益率為5.83%）為739.65萬元；稅前的半年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為9.09%，稅前自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（半年基準(zhǔn)收益率為5.83%）為3230.66萬元。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。（見附錄A-4-5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表中現(xiàn)金流量表（自有資金））。5.4清償能力分析通過對(duì)附錄A-1：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表中“借款還本付息表”和“資金來源與運(yùn)用表”的計(jì)算，考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)狀況，項(xiàng)目的長(zhǎng)期借款償還期（從借款年2011年上半年開始借款起計(jì)算）為1.48年，可知本項(xiàng)目在1.5年內(nèi)即可全部還清貸款，本項(xiàng)目的借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求。5.5不確定分析本項(xiàng)目的不確定分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析，以此分析為基礎(chǔ)，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，以及相關(guān)指標(biāo)對(duì)這些不確定因素的敏感程度，對(duì)項(xiàng)目的最終決策提供參考依據(jù)。5.5.1盈虧平衡分析據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=P×Q，成本費(fèi)用方程：C=V×Q+T×Q+F其中:R——實(shí)現(xiàn)銷售收入，P——計(jì)劃銷售收入，Q——銷售收入的實(shí)現(xiàn)率，C——總成本費(fèi)用，V——銷售費(fèi)用，為銷售收入的4%，T——銷售稅金及附加，為銷售收入的5.5%，F(xiàn)——總投資令B=R-C=0,即可求出Q的值。本項(xiàng)目的計(jì)劃銷售收入為66573萬元，總投資為48176萬元，得：66573×Q=48176+66573×Q×(5.5%+4%)解此方程，得到：Q≈79.96%故銷售收入的實(shí)現(xiàn)率Q≈79.96%為本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn)79.96%時(shí)，項(xiàng)目即可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。從項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)79.96%來看，可以說本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。5.5.2敏感性分析本項(xiàng)目主要進(jìn)行內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入和建設(shè)投資的敏感性分析，主要包括當(dāng)銷售收入、建設(shè)投資分別發(fā)生變化時(shí)全部投資內(nèi)部收益率對(duì)它們的單因素敏感性分析以及這兩個(gè)因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)內(nèi)部收益率對(duì)它們的雙因素敏感性分析。在單因素敏感性分析時(shí)假定其他因素都不發(fā)生變化。半年基準(zhǔn)收益率為5.83%（1）內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入的敏感性分析銷售收入變化時(shí)對(duì)內(nèi)部收益率的影響如下列表5-2和圖5-2所示：表5-2銷售收入對(duì)內(nèi)部收益率的影響Tablet.5-2Revenueimpactontheinternalrateofreturn銷售收入的變化幅度-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR2.60%4.71%6.73%8.66%10.51%12.30%14.02%圖5-2銷售收入對(duì)IRR的影響Figure.5-2RevenueimpactontheIRR依據(jù)上圖,采用插入法找出銷售收入變動(dòng)的臨界點(diǎn)：-10%+(5.83%-4.71%)÷(6.73%-4.71%)×[-5%-(-10%)]≈-7.23%由此可以看出，本項(xiàng)目的銷售收入是一個(gè)比較敏感的因素，銷售收入允許變動(dòng)的幅度為(-7.23%,+∞)。在此建議開發(fā)商在銷售過程中做好銷售收入的管理工作，當(dāng)下調(diào)價(jià)格和實(shí)施優(yōu)惠措施時(shí)，銷售收入的變化幅度不要超過7.23%。否則項(xiàng)目將達(dá)不到基準(zhǔn)的收益水平。（2）內(nèi)部收益率對(duì)建設(shè)投資的敏感性分析建設(shè)投資變化時(shí)對(duì)內(nèi)部收益率的影響如下表5-3和圖5-3所示表5-3建設(shè)投資對(duì)內(nèi)部收益率的影響Tablet.5-3Constructionontheinternalrateofreturnof建設(shè)投資變化幅度-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR14.91%12.69%10.61%8.66%6.82%5.08%3.43%圖5-3建設(shè)投資對(duì)IRR的影響Figure5-3BuildanimpactofinvestmentoverIRR依據(jù)上圖,采用插入法找出建設(shè)投資變動(dòng)的臨界點(diǎn)：10%-（5.83%-5.08%）÷（6.82%-5.08%）×（10%-5%）≈7.84%從以上計(jì)算結(jié)果看出，建設(shè)投資也是一個(gè)比較敏感的因素。建設(shè)投資允許變動(dòng)的幅度是（-∞，7.84%），建設(shè)投資上漲到7.84%時(shí)，半年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到臨界值5.83%。即建設(shè)投資在（-∞，7.84%）的范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目盈利大于最低的盈利水平。否則，項(xiàng)目達(dá)不到最低的期望的盈利水平。在此，建議開發(fā)商在保證工程質(zhì)量的前提下，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中一定要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，使投資上漲幅度控制在7.84%以內(nèi)。（3）內(nèi)部收益率對(duì)銷售收入、建設(shè)投資的雙因素敏感性分析銷售收入、建設(shè)投資的變化對(duì)內(nèi)部收益率影響結(jié)果如下表5-4所示。利用雙因素來分析做兩個(gè)因素變化時(shí)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。包括同方向變化的敏感度分析和反方向變化的敏感性分析，這為了判斷項(xiàng)目在一般情況和最佳情況以及不利情況下的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。進(jìn)行雙因素分析時(shí)，當(dāng)銷售收入和建設(shè)投資反方向變化時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大幅度變化。隨著銷售收入的增加和建設(shè)投資的減少，內(nèi)部收益率大幅度增加；隨著銷售收入的減少和建設(shè)投資的增加，內(nèi)部收益率則大幅度降低。所以本項(xiàng)目要同時(shí)注意成本的控制和銷售環(huán)節(jié)的管理。而當(dāng)銷售收入和建設(shè)投資同方向變化時(shí)，若建設(shè)投資增加的幅度大于銷售收入增加的幅度，內(nèi)部收益率減少，反之則增加；若建設(shè)投資減少的幅度大于銷售收入減少的幅度，內(nèi)部收益率增加，反之則減少。因此，建設(shè)投資增加的幅度小于銷售收入增加的幅度時(shí)和當(dāng)建設(shè)投資減少的幅度大于銷售收入減少的幅度時(shí)，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)。特別地，當(dāng)建設(shè)投資與銷售收入同方向、同幅度變化時(shí)，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率保持8.66%不變，此時(shí)，銷售收入和建設(shè)投資的變化對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力影響不大。表5-4銷售收入、建設(shè)投資對(duì)內(nèi)部收益率雙因素敏感性分析Table.5-4Sales,Constructionontheinternalrateofreturnsensitivityanalysisoftwo-factor雙因素敏感性分析銷售收入變化幅度-15%建設(shè)投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR8.66%6.51%4.49%0.81%-0.87%-2.47%銷售收入變化幅度-10%建設(shè)投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR10.83%8.66%6.62%2.90%1.20%-0.41%銷售收入變化幅度-5%建設(shè)投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR12.91%10.72%8.66%4.90%3.18%1.55%銷售收入變化幅度5%建設(shè)投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR16.82%14.58%12.48%8.66%6.90%5.24%銷售收入變化幅度10%建設(shè)投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR15.64%16.40%14.29%10.43%8.66%6.98%銷售收入變化幅度15%建設(shè)投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR20.44%18.16%16.03%12.13%10.35%8.66%6項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議6.1合理化的建議根據(jù)我們?cè)诒卷?xiàng)目在評(píng)價(jià)過程中對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施提出如下建議：（1）在項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)，建立完善的市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，及時(shí)跟進(jìn)市場(chǎng)信息，并制