杭州拱墅區(qū)北城天地項目規(guī)劃方案

1北城天地·項目規(guī)劃大綱1北城天地·項目規(guī)劃大綱2第一篇：市場定位第二篇：產(chǎn)品定位第三篇：營銷策略推廣建議第四篇：項目工期安排第五篇：園林綠化第六篇：材料計劃第七篇：項目投資估算第八篇：項目后期運營管理規(guī)劃大綱目錄2第一篇：市場定位第二篇：產(chǎn)品定位第三篇：營銷策略推廣建議第第一篇：市場定位第一篇：市場定位4項目解讀市場研究需求分析定位分析目錄4項目解讀市場研究需求分析定位分析目錄5項目名稱指標(biāo)明細(xì)行政歸屬拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)；橋西規(guī)劃單元商圈歸屬城北新商圈位置北臨輕紡路、西臨杭行路、東面、南面為規(guī)劃道路征地面積28300㎡建筑用地面積25000㎡地上建筑面積99733㎡總建筑面積151733㎡綠地率20%土地性質(zhì)商業(yè)辦公（村級留用地）物業(yè)組合商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓/酒店建設(shè)周期2009-2012（2012年交付使用）項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論本項目行政歸屬——拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)，規(guī)劃中的橋西單元。本項目為村級留用地，土地用途為商業(yè)辦公，產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)為40年。本項目總建筑面積15萬方，作為商業(yè)項目而言，是具有一定規(guī)模的區(qū)域級城市綜合體。5項目名稱指標(biāo)明細(xì)行政歸屬拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)；橋西規(guī)劃單元商圈歸屬6杭州城市發(fā)展方向?qū)嵤澳贤?、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略形成“東動、西靜、南新、北秀、中興”的格局?？傮w布局結(jié)構(gòu)一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)（中心鎮(zhèn)）、六條生態(tài)帶一主三副主城區(qū)由五大城區(qū)組成：上城區(qū)、下城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、江干區(qū)組成三大副城：臨平城、江南城、下沙城本項目位于拱墅區(qū)拱墅區(qū)定位性質(zhì)杭州市主城區(qū)北部集居住、商貿(mào)、教育科研、都市工業(yè)、、現(xiàn)代物流等功能的現(xiàn)代化城市中心城區(qū)項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論本項目位于杭州主城五大城區(qū)之一的拱墅區(qū)，是杭州北部集居住、商貿(mào)、教育科研、都市工業(yè)、現(xiàn)代物流等功能的現(xiàn)代化城市中心城區(qū)6杭州城市發(fā)展方向項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分7項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論拱墅區(qū)總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)圖“一軸兩翼，一主三次”“一軸”：一條發(fā)展軸線，即京杭運河為拱墅區(qū)的發(fā)展主軸線?！皟梢怼保簝蓚€發(fā)展翼，即以祥符為中心西翼，以半山為中心東翼?！耙恢鳌保阂粋€主中心，即拱宸橋、大關(guān)地區(qū)為拱墅區(qū)區(qū)級主中心?！叭巍保喝齻€次中心，即賣魚橋、祥符、半山三個分區(qū)級次中心。本項目位于拱墅區(qū)規(guī)劃發(fā)展西翼，祥符區(qū)級次中心內(nèi)。拱墅區(qū)西北面將向勾莊、良渚、瓶窯等近郊方向發(fā)展，莫干山路-勾莊路是通往該區(qū)域的咽喉要道，使得祥符鎮(zhèn)區(qū)級次中心將有效輻射勾莊、良渚、瓶窯等近郊居住人口。信息來源：杭州規(guī)劃局網(wǎng)站公示信息勾莊、良渚瓶窯7項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論拱墅區(qū)總體8項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論拱墅區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（2008-2010年）布局特征與框架拱墅區(qū)空間布局，近期應(yīng)當(dāng)強調(diào)“一帶兩翼”“箭狀”復(fù)合發(fā)展模式。“一帶”——湖墅路、中河路以及運河組成的中央發(fā)展帶，具備復(fù)合的功能區(qū)?！皟梢怼薄缘窃坡窞檩S線，區(qū)政府所在斑塊為中心向東西伸展的區(qū)塊，東側(cè)為居住商務(wù)區(qū)塊，西側(cè)則為會展商務(wù)區(qū)塊。“箭狀”——模式的構(gòu)成中，運河成為拱墅區(qū)蓄勢待發(fā)的箭羽，圍繞其發(fā)展建設(shè)，拱墅區(qū)也將發(fā)展騰飛。而莫干山路和沈半路兩條拉弦引導(dǎo)城區(qū)發(fā)展方向，而石祥路則成為整個弓箭的骨架，聯(lián)系起中央發(fā)展帶和左右兩線。

要將拱墅區(qū)打造成“適居、宜游、熱商”的最發(fā)達(dá)城區(qū)。隨著杭州城市化進(jìn)程加快，拱墅區(qū)將面臨高速升級發(fā)展的機遇。8項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論拱墅區(qū)近期9項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論拱墅區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（2008-2010年）布局特征與框架遠(yuǎn)期發(fā)展“一區(qū)四片”“軸環(huán)結(jié)合”?！耙粎^(qū)”——一個中央?yún)^(qū)（現(xiàn)區(qū)政府及其周圍地塊）；“四片”——四片發(fā)展區(qū)（分別為北部的半山居住商務(wù)商貿(mào)區(qū)、南部的信義坊區(qū)塊、東部的居住商務(wù)區(qū)塊和西部的會展商務(wù)區(qū)塊）；“軸環(huán)”——分別是由莫干山路、沈半路、石祥路構(gòu)成的外圍道路環(huán)線和輕紡路、登云路組成的東西軸線以及拱康路、湖墅路和中河路構(gòu)成的南北向軸線?！耙粎^(qū)四片”“軸環(huán)結(jié)合”完補發(fā)展模式圖本項目所在區(qū)域功能為會展商務(wù)區(qū)塊，未來將會產(chǎn)生大量的商量人流。本項目所在會展商務(wù)區(qū)塊周邊圍繞眾多成熟的居住區(qū)將會帶來較為穩(wěn)定的消費人口；即將成熟的板塊房產(chǎn)橋西將進(jìn)一步承接市中心的外溢人口和城市外來人口的導(dǎo)入。橋西居住區(qū)和睦居住區(qū)華豐居住區(qū)慶隆居住區(qū)祥符居住區(qū)橋西房產(chǎn)板塊9項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論拱墅區(qū)近期10項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論本項目位于拱墅區(qū)橋西單元橋西單元“東、西”兩大片區(qū)東片區(qū)：隸屬新一輪分區(qū)規(guī)劃確定的拱宸橋西居住片，主要以現(xiàn)代化的居住為主。西片區(qū)：該片區(qū)為橋西區(qū)塊主要產(chǎn)業(yè)區(qū)，主要包括西北部的汽車工貿(mào)園和“LOFT”文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)。本項目南鄰拱墅區(qū)橋西單元規(guī)劃中心（市級城市公園和區(qū)級體育中心），北鄰城市單元交通軸線之一的輕紡路，交通通達(dá)性較好。石祥路登云路西塘河景觀軸萍水路綠化景觀軸西片區(qū)東片區(qū)運河發(fā)展帶通益路湖州街輕紡路杭行路汽車工貿(mào)園LOFT文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)莫干山路接申花路10項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論本項目位11橋西單元拱墅區(qū)拱墅區(qū)規(guī)劃發(fā)展西翼，祥符區(qū)級次中心西片區(qū)——商務(wù)區(qū)塊本項目南鄰拱墅區(qū)橋西單元規(guī)劃中心（市級城市公園和區(qū)級體育中心），北鄰城市單元交通軸線之一的輕紡路，交通通達(dá)性較好。項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論本項目位于拱墅區(qū)規(guī)劃發(fā)展西翼，祥符區(qū)級次中心內(nèi)，區(qū)域?qū)⒂行л椛涔辞f、良渚、瓶窯等近郊居住人口。本項目所在區(qū)域功能為會展商務(wù)區(qū)塊，未來將會產(chǎn)生大量的商量人流。本項目所在會展商務(wù)區(qū)塊周邊圍繞眾多成熟或即將成熟的大型居住區(qū)，將會帶來較為穩(wěn)定的消費人口。本項目位于杭州主城五大城區(qū)之一的拱墅區(qū)，是杭州北部集居住、商貿(mào)、教育科研、都市工業(yè)、現(xiàn)代物流等功能的現(xiàn)代化城市中心城區(qū)，隨著杭州城市化進(jìn)程加快，拱墅區(qū)將面臨高速升級發(fā)展的機遇。本項目位于——杭州城北，拱墅區(qū)祥符區(qū)級次中心內(nèi)，橋西單元規(guī)劃中心旁，區(qū)位位置較好，拱墅區(qū)將面臨高速升級發(fā)展的歷史機遇。區(qū)域升級發(fā)展將會有效輻射勾莊、良渚、瓶窯等近郊居住人口；區(qū)域會展商務(wù)區(qū)塊功能定位，將使該區(qū)域產(chǎn)生大量的商量人流；區(qū)域周邊圍繞眾多成熟的居住區(qū)將會帶來較為穩(wěn)定的消費人口；即將成熟的板塊房產(chǎn)橋西將進(jìn)一步承接市中心的外溢人口和城市外來人口的導(dǎo)入。11橋西單元拱墅區(qū)拱墅區(qū)規(guī)劃發(fā)展西翼，祥符區(qū)級次中心本項目南12項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論杭州市商業(yè)界定－－商業(yè)格局及未來規(guī)劃主商圈次商圈武林商圈湖濱商圈吳山商圈秋濤路、四季青黃龍商圈文教、城西城北大關(guān)商圈濱江高新產(chǎn)業(yè)區(qū)濱江區(qū)政府其他商圈蕭山商圈下沙商圈余杭商圈杭州商業(yè)發(fā)展規(guī)劃：1個市級商業(yè)中心和3個市級商業(yè)副中心，4個區(qū)域商業(yè)中心和12個區(qū)域商業(yè)副中心，形成基本滿足居民日常生活需要的社區(qū)（集鎮(zhèn)）商業(yè)服務(wù)網(wǎng)；市級商業(yè)中心主要為武林、湖濱、吳山三個商圈，是商業(yè)環(huán)境最為成熟的區(qū)域；周邊次商圈主要為區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)中心；其他商圈主要服務(wù)于非主城區(qū)的蕭山、下沙、余杭郊縣區(qū)；18122356791011134市級商業(yè)中心拱宸橋區(qū)域商業(yè)中心臨平市級商業(yè)副中心下沙市級商業(yè)副中心慶春區(qū)域商業(yè)中心濱江區(qū)域商業(yè)中心蕭山市級商業(yè)副中心翠苑區(qū)域商業(yè)中心從發(fā)展趨勢看，一心多點的格局，會逐步向“多心多點”的格局轉(zhuǎn)變?！岸嘈亩帱c”的商業(yè)格局也說明區(qū)域化消費將成為主流。12項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論杭州市商13項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論123杭州市商業(yè)界定－－市級主商圈概況武林商圈：四大百貨以及武林路女裝街的并立奠定了武林商圈市級商業(yè)中心的地位；湖濱商圈：規(guī)模最大，各類業(yè)態(tài)較為密集，區(qū)域內(nèi)整合了名品專賣、休閑餐飲以及旅游商業(yè)，是杭州高檔消費集中地；吳山商圈：依托旅游資源及市區(qū)中端消費群體，集合以解百元華為代表的百貨以及河坊街、高銀巷等特色街區(qū)；13項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論123杭14項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論杭州市商業(yè)界定－－市級主商圈概況81256791011134秋濤路、四季青商圈：專業(yè)家具、建材和服裝市場匯集；黃龍商圈：杭州高端寫字樓區(qū)域，商務(wù)區(qū)；文教、城西商圈：電子類賣場匯集；大關(guān)商圈：典型住宅區(qū)配套商業(yè)，業(yè)態(tài)多元化，運河文化歷史街區(qū)；濱江商圈：高新科技園區(qū)、高教園區(qū)和區(qū)政府重點打造的區(qū)域商業(yè)中心及公建配套，未來高品質(zhì)樓盤的大量交付將使濱江成為中產(chǎn)濱江；下沙商圈：依托高新園區(qū)和高教園區(qū)的充足人流，以物美超市為核心的下沙商圈在逐漸形成；臨平、蕭山商圈：副城，歸入杭州之前，有較為完善的成熟商業(yè)體系。14項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論杭州市商1518122356791011134市級商業(yè)中心運河區(qū)域商業(yè)中心慶春區(qū)域商業(yè)中心城西區(qū)域商業(yè)中心項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論杭州市商業(yè)界定－－主城區(qū)未來主要的商業(yè)中心發(fā)展趨勢杭州主城區(qū)五區(qū)，將呈現(xiàn)2個市級商業(yè)中心，4個區(qū)域級商業(yè)中心的格局本項目處在城西區(qū)域商業(yè)中心和運河區(qū)域商業(yè)中心之間，輻射范圍會受到一定程度影響。二三錢江新城商圈——新的市級商圈即將誕生隨著杭州市政府遷入錢江新城，大型公建配套落成，萬象城、華萊士廣場等大型商業(yè)的開發(fā)以及杭州CBD的逐漸崛起，錢江新城未來幾年內(nèi)將會發(fā)展成為杭州另一個市級商業(yè)中心富強商業(yè)中心入住城西——城西區(qū)域商業(yè)中心將升級以銀泰百貨、歐尚為主力業(yè)態(tài)的富強商業(yè)中心入住城西，將有機的連接翠苑商業(yè)中心和浙大紫金港等新商圈，帶動城西商圈業(yè)態(tài)升級發(fā)展，并形成城西區(qū)域商業(yè)中心，擴(kuò)大輻射面。運河商務(wù)區(qū)規(guī)劃——運河區(qū)域商業(yè)中心將形成運河商務(wù)區(qū)規(guī)劃和眾多大型綜合項目的立項，將使原有的大關(guān)商圈業(yè)態(tài)等到升級發(fā)展和進(jìn)一步完善，將形成城北具有較強輻射能力和具備較高檔次的區(qū)域商業(yè)中心。新天地項目、香積寺路商業(yè)帶——“華豐-三塘-東新”區(qū)域商業(yè)中心作為市政府大力主推城市大型綜合體——重機廠地塊城北新天地項目，以及原有的香積寺路沃爾瑪、眾安電影大世界、休閑旅游等為主的商業(yè)帶，將有效的帶動華豐房產(chǎn)板塊、三塘、東新居住區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。華豐-三塘-東新商業(yè)中心四錢江新城商圈一1518122356791011134市級商業(yè)運河區(qū)域商業(yè)中16項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論本項目位于拱墅區(qū)規(guī)劃發(fā)展西翼，祥符區(qū)級次中心內(nèi)，規(guī)劃中心的橋西單元。拱墅區(qū)西北面將向勾莊、良渚、瓶窯等近郊方向發(fā)展，莫干山路-勾莊路是通往該區(qū)域的咽喉要道，使得祥符鎮(zhèn)區(qū)級次中心將有效輻射勾莊、良渚、瓶窯等近郊居住人口。杭州主城區(qū)五區(qū)，將呈現(xiàn)2個市級商業(yè)中心，4個區(qū)域級商業(yè)中心本項目處在城西區(qū)域商業(yè)中心和運河區(qū)域商業(yè)中心之間，輻射范圍會受到一定程度影響。本項目有條件成為區(qū)域次級商圈的綜合體項目第一商圈：主要輻射橋西規(guī)劃單元內(nèi)及周邊的居住人口和商務(wù)人士1第二商圈：輻射勾莊、良渚、瓶窯等近郊居住人口216項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論本項目位17項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論項目周邊3公里范圍內(nèi)主要人口分布523242526272829678910113132332112131422151637918193435362038394041莫干山路石祥路申花路花園港街登云路通益路輕紡路湖州街京杭大運河上塘路古登路豐潭路1234村莊已建小區(qū)新建小區(qū)未拍賣地塊北城天地3017項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論項目周邊18項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論商業(yè)中心級別市級區(qū)域級社區(qū)級街坊級專業(yè)街新城中心中心鎮(zhèn)一般鎮(zhèn)市場園區(qū)面積要求20萬方以上8萬方以上2萬方0.04萬方30家以上專業(yè)店10萬方1.8萬方0.6萬方3萬方以上輻射人口全市15萬4萬0.3萬15萬4萬1.8萬據(jù)統(tǒng)計祥符鎮(zhèn)包括15個行政村和2個社區(qū)；忽略人口增長，預(yù)估計2012年初北城項目周邊3km范圍內(nèi)人口為35萬人本項目總建面積151733㎡根據(jù)《杭州市地方標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)分級設(shè)置的級次和指標(biāo)》按照杭州市地方標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)分級設(shè)置級次和指標(biāo)，本項目15.17萬方的商業(yè)面積和35萬的輻射人口可以打造成區(qū)域級別的商業(yè)中心18項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論商業(yè)中心19項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論項目四至：東至祥符鎮(zhèn)吉如村；南至祥符鎮(zhèn)吉如村；西至天邑國際；北至輕紡路。杭行路石祥路花園崗街輕紡路N吉如路本項目吉如村輕紡路吉如村天邑國際變電所金通汽配城19項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論項目四至20項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論項目交通條件分析及商業(yè)價值分析公共交通項目對面，輕紡路上有一個在建公交車站；距本項目800米范圍內(nèi)主要有公交汽車城汽配市場站（550米左右）、金通汽配城站（500米左右）、杭行路站（700米左右）；1-1.5公里以上范圍內(nèi)主要有公交渡駕橋村站、公交總管塘站、杭印路北、杭印路站。項目公共交通目前欠發(fā)達(dá)，隨著橋西新建居住區(qū)人口大量入住，公共交通將會得到改善車流動線橋西單元主要交通軸線之一輕紡路，在本項目北側(cè)。輕紡路東接城市主干道湖州街，西接申花路，連莫干山路。本項目西側(cè)的杭行路和東面的萍水路連接花園崗街和石祥路，是北面車城會展區(qū)人流導(dǎo)入本項目的主要通道。通益路，則為橋西單元縱向的主要交通軸線，是連接拱墅區(qū)其他單元的南北向要道。本項目東西方向車流主要依靠輕紡路，南北方向主要依靠杭行路、萍水路以及通益路。商業(yè)價值項目北側(cè)臨輕紡路、西側(cè)處于輕紡路和杭行路的十字路口，均具有良好的交通動線和商業(yè)昭示性，具備較高的商業(yè)價值。南面道路通達(dá)性一般，擁有一定城市景觀資源。本項目商業(yè)價值：“南低、北高；東劣、西優(yōu)”；南面有一定城市景觀資源，有相對較好居住性。1在建公交車站5公交渡駕橋村站2公交汽車城汽配市場站6公交總管塘站3金通汽配城站7杭印路北4杭行路站8杭印路汽車城31864257萍水路規(guī)劃中的市級公園和區(qū)級體育中心20項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論項目交通21項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論莫干山路勾莊路石祥路花園崗街杭行路輕紡路申花路登云路通益路京杭大運河本項目汽車北站周家浜農(nóng)居房和睦公寓和睦新村和睦院北趙伍村長征橋社區(qū)小河佳苑華豐新村化纖新村化纖新村莫干山小學(xué)杭州華豐紙業(yè)有限公司杭州華豐紙業(yè)有限公司鄉(xiāng)鄰村湖州街申花路延伸段汽車城舊貨市場康橋車城金通汽配城吉如村凡爾頓14號地塊123456大眾汽車農(nóng)資金誠汽車凱迪拉克申通時代別克廣汽豐田瑞馳4S店1234569101112天利大樓銘泰酒店金通商務(wù)樓騰飛汽車9101112公交車站現(xiàn)代汽車黃海汽車心動車飾長安汽車海外海酒店

汽車休閑廣場（在建）渡駕新村吉如路文瀾中學(xué)求是高中康達(dá)塑制品公司杭一毛安置房吉如家園浙江新盛建筑有限公司杭州達(dá)利美服飾有限公司杭州織繡工藝品有限公司嘉泰馨庭凱德視界天陽上河橋西社區(qū)橋西社區(qū)橋西社區(qū)杭一棉有限公司杭州印染廠杭一棉有限公司風(fēng)景大院賣魚橋小學(xué)文瀾校區(qū)高家花園杭一棉有限公司郭家厙村郭家厙村郭家厙村錦繡文瀾閣紫竹樓信步閑庭銀樹灣南北西岸杭州大河造船廠杭州保溫材料廠萬谷絲綢康宇汽車欣達(dá)金屬制品廠錢家塘錢家塘345216天邑國際恒德控股綜合樓宜家時代凡爾頓世紀(jì)廣場易構(gòu)街區(qū)北城中心123456汽車商貿(mào)、會展安置房橋西新建居住區(qū)LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項目周邊現(xiàn)狀及環(huán)境分析待拆遷工廠農(nóng)居房、居民社區(qū)項目北面為汽車商貿(mào)會展區(qū)；東面為安置房、橋西居住區(qū)、LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)；南面、西面為待拆遷的工廠、農(nóng)居房和居民社區(qū)。城北運河以西缺乏具備一定輻射能力的大型商業(yè)配套，與未來城市人口導(dǎo)入、區(qū)域的升級發(fā)展不相匹配，本項目存在一定的發(fā)展機遇。21項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論莫勾石祥22項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論項目北面為汽車商貿(mào)會展區(qū)；東面為安置房、橋西居住區(qū)、LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)；南面、西面為待拆遷的工廠、農(nóng)居房和居民社區(qū)。城北運河以西缺乏具備一定輻射能力的大型商業(yè)配套，與未來城市人口導(dǎo)入、區(qū)域的升級發(fā)展不相匹配，本項目存在一定的發(fā)展機遇。公共交通：項目公共交通目前欠發(fā)達(dá)，隨著橋西新建居住區(qū)人口大量入住，公共交通將會得到改善。車流動線：本項目東西方向車流主要依靠輕紡路，南北方向主要依靠杭行路、萍水路以及通益路。本項目商業(yè)價值：“南低、北高；東劣、西優(yōu)”；南面有一定城市景觀資源，有相對較好的居住性。項目整體交通條件較好，具有較好的商業(yè)開發(fā)潛力本項目可搶占先機，迅速彌補城北運河以西缺乏具備一定輻射能力的大型商業(yè)配套的現(xiàn)狀，與未來城市人口導(dǎo)入、區(qū)域的升級發(fā)展相匹配22項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論項目北面23項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論從城市規(guī)劃和商圈環(huán)境看：本項目條件成為區(qū)域次級商圈的綜合體項目從杭州市地方標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)分級設(shè)置級次和指標(biāo)看：本項目15.17萬方的商業(yè)面積和35萬的輻射人口可以打造成區(qū)域級別的商業(yè)中心本項目可理解為區(qū)域次級商圈的綜合體項目從地塊價值看：本項目整體交通條件較好，具有較好的商業(yè)開發(fā)潛力，可搶占先機，迅速彌補城北運河以西缺乏具備一定輻射能力的大型商業(yè)配套的現(xiàn)狀，與未來城市人口導(dǎo)入、區(qū)域的升級發(fā)展相匹配第一商圈：主要輻射橋西規(guī)劃單元內(nèi)及周邊的居住人口和商務(wù)人士1第二商圈：輻射勾莊、良渚、瓶窯等近郊居住人口2開發(fā)戰(zhàn)略：可搶占先機，迅速彌補城北運河以西缺乏具備一定輻射能力的大型商業(yè)配套的現(xiàn)狀，與未來城市人口導(dǎo)入、區(qū)域的升級發(fā)展相匹配323項目概況區(qū)位價值分析商圈價值分析地塊價值分析結(jié)論從城市規(guī)24目錄項目解讀市場研究需求分析定位分析24目錄項目解讀市場研究需求分析定位分析25區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究區(qū)域1.5公里范圍內(nèi)已建、在建或已立項大型綜合商業(yè)項目已建、在建北城中心運河廣場臺州路綜合體已立項臺州路步行街項目周邊樓盤配套或沿街商業(yè)已建、在建易購街區(qū)宜家時代天邑國際12號地塊已立項凡爾頓14號地塊輕紡路123456789總結(jié)25區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭26區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究區(qū)域1.5公里范圍內(nèi)已建、在建或已立項大型綜合商業(yè)項目項目狀態(tài)項目名稱商業(yè)性質(zhì)商業(yè)體量主營業(yè)態(tài)已建、在建北城中心復(fù)合型商業(yè)（綜合體）12萬方專業(yè)市場、百貨運河廣場購物中心2.2萬方聯(lián)華超市，百貨中心、餐飲臺州路綜合體單一商業(yè)體1.5萬方無統(tǒng)一招商，居住區(qū)配套商業(yè)已立項臺州路步行街沿街商鋪5.3萬方購物、美食、休閑娛樂一體總計約21萬方項目周邊樓盤配套或沿街商業(yè)項目狀態(tài)項目名稱商業(yè)性質(zhì)商業(yè)體量業(yè)態(tài)特征已建、在建易購街區(qū)沿街商業(yè)約0.6萬方餐飲、日常生活配套宜家時代沿街商業(yè)約1.3萬方社區(qū)配套業(yè)態(tài)，具體待定天邑國際沿街商業(yè)0.6萬方待定12號地塊沿街商業(yè)0.6萬方待定已立項凡爾頓14號地塊社區(qū)沿街商業(yè)約1萬方社區(qū)配套業(yè)態(tài)，具體待定總計4.1萬方項目周邊1.5公里范圍內(nèi)已顯現(xiàn)的商業(yè)體量約為25.1萬方（不包括較為落后的農(nóng)居商業(yè)配套和老居民社區(qū)商業(yè)配套）據(jù)杭州《十一五規(guī)劃》提出，到2010年，杭州人均零售商業(yè)網(wǎng)點面積將達(dá)到1.3平方米左右項目所在區(qū)域輻射人口約35萬，現(xiàn)有人均商業(yè)面積0.72平方米左右，短期內(nèi)具備較大的商業(yè)開發(fā)空間總結(jié)26區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭27區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究未來商業(yè)競爭環(huán)境拱墅區(qū)規(guī)劃11個大型綜合體銀泰購物中心綜合體北部軟件園綜合體杭協(xié)聯(lián)熱電廠地塊綜合體杭州運河商務(wù)區(qū)綜合體大河造船廠運河旅游綜合體藍(lán)孔雀綜合體杭一棉地塊綜合體杭汽發(fā)地鐵綜合體瓜山商務(wù)綜合體桃源區(qū)塊商務(wù)居住綜合體田園地塊綜合體中心區(qū)四大片區(qū)十一個綜合體十大工程子項目杭州運河商務(wù)區(qū)綜合體杭汽發(fā)地鐵綜合體半山居住商務(wù)商貿(mào)區(qū)塊田園地塊綜合體杭協(xié)聯(lián)熱電廠地塊綜合體大河造船廠運河旅游綜合體杭一棉地塊綜合體桃源區(qū)塊商務(wù)居住綜合體北部軟件園綜合體會展商務(wù)區(qū)塊東部居住商務(wù)區(qū)塊信義坊區(qū)塊瓜山商務(wù)綜合體藍(lán)孔雀綜合體銀泰購物中心綜合體祥符鎮(zhèn)其中祥符鎮(zhèn)6個綜合體和杭一棉地塊綜合體，對本項目影響較大。其中銀泰購物中心綜合體擁有35萬方的體量，為區(qū)域級商業(yè)中心杭一棉，大運河商務(wù)區(qū)綜合體項目擁有60萬方的體量，位于拱墅區(qū)核心區(qū)塊，為區(qū)域級商業(yè)中心，集購物中心、酒店、寫字樓、住宅、于一體?？偨Y(jié)27區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭28區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究項目周邊1.5公里范圍內(nèi)已顯現(xiàn)的商業(yè)體量約為25.1萬方，項目所在區(qū)域輻射人口約35萬，現(xiàn)有人均商業(yè)面積0.72平方米左右，短期內(nèi)具備較大的商業(yè)開發(fā)空間。拱墅區(qū)規(guī)劃11個大型綜合體，其中祥符鎮(zhèn)6個綜合體和杭一棉地塊綜合體，對本項目未來發(fā)展影響較大，未來商業(yè)競爭較為激烈短期競爭環(huán)境長期競爭環(huán)境本項目應(yīng)迅速搶占先機，引入知名主力商家，率先贏得區(qū)域內(nèi)的消費者，形成良好的項目品牌價值，保證本項目在未來商業(yè)環(huán)境下的優(yōu)勢競爭地位。總結(jié)28區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭29區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及產(chǎn)品特征——橋西單元及周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)橋西單元及周邊現(xiàn)有商業(yè)主要分布在:汽車北站附近、莫干山路沿線、車城周邊、以及和睦居住區(qū)附近，橋西房產(chǎn)板塊普遍缺乏商業(yè)配套。汽車北站小商品市場：業(yè)態(tài)較為雜亂，主要以低端服飾批發(fā)，日用小百貨批發(fā)等為主，周邊配以低端餐飲和中小型超市。莫干山路沿街商業(yè)配套：主要以中端餐飲、社區(qū)配套商業(yè)為主。車城附近商業(yè)配套：主要以中低端餐飲、社區(qū)配套為主。和睦商業(yè)配套：以菜場、中低端餐飲、日用百貨、夜市、中小型超市為主。農(nóng)居房商業(yè)配套：低端餐飲，日用小百貨等為主橋西房產(chǎn)板塊普遍缺乏商業(yè)配套小商品市場莫干山路沿街商業(yè)配套農(nóng)居房商業(yè)配套農(nóng)居房商業(yè)配套和睦商業(yè)配套車城附近商業(yè)配套汽車北站車城橋西單元及周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)較為低級，多以中低端餐飲、日用小百貨、中小型超市、夜市、農(nóng)居商業(yè)配套為主；橋西房產(chǎn)板塊普遍缺乏商業(yè)配套；區(qū)域低端商業(yè)配套以及商業(yè)配套不足，與區(qū)域城市化的快速發(fā)展不相匹配，運河以西缺乏大型購物超市?？偨Y(jié)29區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭30區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及產(chǎn)品特征——典型個案分析北城中心項目概況位于汽車北站西側(cè)，目前在建，定位為3萬左右寫字樓，12萬方的商業(yè)，為商場形式，規(guī)劃業(yè)態(tài)專業(yè)市場、百貨、超市、中高檔餐飲等為主，具體業(yè)態(tài)仍在調(diào)整中。項目特點該項目為綜合性商業(yè)項目，為復(fù)地集團(tuán)操作，品牌優(yōu)勢明顯，經(jīng)驗豐富，且該項目已率先啟動，早于本項目面市。與本項目的競爭關(guān)系從區(qū)位上看，該項目距離本項目較近，且同為綜合性商業(yè)項目，存在直接競爭，且該項目毗鄰北站，人流更為豐富。但該項目周邊缺乏大型高尚的居住區(qū)，周邊人口層次較為復(fù)雜，且交通擁堵，不利于車流和人流疏導(dǎo)。本項目應(yīng)從停車位，人流、車流疏導(dǎo)的便捷性以及產(chǎn)品差異化定位方面與之形成競爭；鑒于本項目更有條件輻射，橋西房產(chǎn)板塊的居住人口和商務(wù)會展區(qū)的商務(wù)人群，本項目主要以中高端定位主，與之以中端專業(yè)市場為主配以百貨、超市的業(yè)態(tài)進(jìn)行區(qū)分，形成差異化競爭。

公交汽車北站站公交方家塘站公交花園崗站公交羊家埭站北城中心總結(jié)30區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭31區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及產(chǎn)品特征——典型個案分析項目概況2004年9月23日聯(lián)華浙江公司出資1.5億元買斷杭州運河文化廣場地下商城22000平方米全部產(chǎn)權(quán)簽下意向性協(xié)議。業(yè)態(tài)構(gòu)成：地下購物商城1層為百貨商場（圖書碟片、床上用品、嬰童用品、文體用品、國美電器、小家電、自行車、鞋服飾彩妝），KFC、九百萬碗、知味觀等；地下2層為聯(lián)華超市；經(jīng)營狀況良好。租金情況：10-20元/㎡運河購物廣場項目特點規(guī)模較小，以地下商業(yè)為主；業(yè)態(tài)簡單，以聯(lián)華超市為主力店，帶動少量百貨和餐飲的經(jīng)營；呈現(xiàn)單純的居住社區(qū)商業(yè)配套特征，整體輻射能力較弱。受歐尚超市影響，輻射范圍較小，僅輻射拱墅區(qū)政府周邊的居住小區(qū)，常通過廣場活動、演藝來拉動人氣。與本項目的競爭關(guān)系運河購物廣場：商業(yè)綜合性不強，主要依賴聯(lián)華超市，整體輻射能力較弱；周邊居住氛圍相對成熟，有相對穩(wěn)定的客源；臨拱墅區(qū)政府，擁有較大面積的市政廣場，是為了運河附近人口聚集的主要活動場所，未來該項目商業(yè)體量不足以承載，兼地下購物環(huán)境較差，不利于人流疏導(dǎo)。本項目綜合性較強，是區(qū)域性商業(yè)中心，檔次高于運河購物廣場；商業(yè)規(guī)劃引入全新的設(shè)計理念、統(tǒng)一管理，購物環(huán)境較好，在人口聚集和人流疏導(dǎo)方面也優(yōu)運河購物廣場項目；目前本項目周邊居住氛圍尚未成熟，作為新項目，未來需投入更多的精力引導(dǎo)消費者?？偨Y(jié)31區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭32區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及產(chǎn)品特征——典型個案分析項目概況項目位于拱墅區(qū)最為成熟的居住區(qū)，金華路南側(cè)，規(guī)劃中的運河商圈北緣?？偨ㄖ娣e15429.65平方米，由一幢6層高的建筑呈L型圍繞外側(cè)。臺州路綜合體原商業(yè)定位（規(guī)劃中）地下娛樂定位總匯，如KTV，大型電玩、桌球俱樂部、網(wǎng)吧等；一層主題餐飲：中式餐飲、品牌餐飲等；二層休閑天地，如休閑飲品店、特色酒廊等；三層大型中餐，如大中型餐廳等；四層商務(wù)會所，如品牌咖啡、西餐廳、健康會所等；五至七層50年產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)業(yè)SOHO特區(qū)實際銷售業(yè)態(tài)1-4F：出售商鋪，其中4F有5-6剪做商住兩用（寫字樓或酒店式公寓）3F：商業(yè)整層出售5-6F：寫字樓或酒店式公寓，沒有明顯的功能分區(qū)實際操作中，沒有進(jìn)行統(tǒng)一招商，商業(yè)和寫字樓級酒店式公寓，由業(yè)主自主經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一管理.總結(jié)32區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭33區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及產(chǎn)品特征——典型個案分析臺州路綜合體銷售情況1F：商鋪均價，30000多元/㎡，已全部售完2F：商鋪均價，24000元/㎡，估計銷售約60%左右3F：商品整層出售，均價約30000元/㎡，可售面積1000多㎡，總價約1000多萬4F：起價12500元/㎡，均價13000-14000元/㎡，銷售情況一般5-6F：均價13000元/㎡，帶獨立衛(wèi)生間的套型相對價格略高。銷售情況一般項目朝南一面：1-6F為工商銀行全部買走銷售折扣情況一般折扣：9.8折優(yōu)惠活動：登記客戶入該公司會員，購房后，可享受總價0.5‰的現(xiàn)金或消費卡反饋；登記客戶或已購客戶，介紹朋友購房成功，自己將享受1‰的的現(xiàn)金或消費卡反饋，該客戶的朋友可可享受總價0.5‰的現(xiàn)金或消費卡反饋。此項目活動為變相的促銷，相當(dāng)于客戶或準(zhǔn)客戶幫助推薦客戶，成交后，給介紹人返點，增加了銷售渠道，并給介紹人和被介紹客戶一定實惠，該促銷手段值得本項目借鑒?？偨Y(jié)33區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭34區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及產(chǎn)品特征——典型個案分析臺州路綜合體項目特點項目為傳統(tǒng)商業(yè)項目，以銷售商鋪為主，業(yè)態(tài)未進(jìn)行統(tǒng)一招商，由業(yè)主自主經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理理念。該項目規(guī)模較小，以沿街商業(yè)為主，多為生活區(qū)的居住配套，輻射能力較弱，以是賣地段為主社區(qū)商業(yè)配套項目。該項目的促銷活動為變相的促銷，相當(dāng)于客戶或準(zhǔn)客戶幫助推薦客戶，成交后，給介紹人返點，增加了銷售渠道，并給介紹人和被介紹客戶一定實惠，該促銷手段值得本項目借鑒。與本項目的競爭關(guān)系該項目規(guī)模小，缺乏商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃和管理，產(chǎn)品檔次相對較低。本項目應(yīng)迅速建立項目品牌，與社區(qū)商業(yè)形成差異化競爭。中庭挑空約6-8米左右（丈量估計）物業(yè)情況層高4.8米左右開間：3.6米為主（丈量估計）；進(jìn)深15米左右1-2層；有中庭挑空，公共走道寬6-8米左右（估計）總結(jié)34區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭35區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究中高端餐飲、休閑娛樂、中高檔日用百貨是區(qū)域內(nèi)較為缺乏的業(yè)態(tài)；北城中心是區(qū)域內(nèi)本項目未來的潛在競爭對手，本項目應(yīng)從停車位，人流、車流疏導(dǎo)的便捷性以及產(chǎn)品差異化定位方面與之形成競爭；典型案例參考總結(jié)：總結(jié)35區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭36區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究橋西單元及周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)較為低級，多以中低端餐飲、日用小百貨、中小型超市、夜市、農(nóng)居商業(yè)配套為主；橋西房產(chǎn)板塊普遍缺乏商業(yè)配套。區(qū)域低端商業(yè)配套和商業(yè)配套不足的現(xiàn)狀，與區(qū)域城市化的快速發(fā)展不相匹配，運河以西缺乏大型購物超市。中高端餐飲、休閑娛樂、中高檔日用百貨是區(qū)域內(nèi)較為缺乏的業(yè)態(tài)；北城中心是區(qū)域內(nèi)本項目未來的潛在競爭對手，本項目應(yīng)從停車位，人流、車流疏導(dǎo)的便捷性以及產(chǎn)品差異化定位方面與之形成競爭；本項目應(yīng)選擇領(lǐng)跑區(qū)內(nèi)的綜合體商業(yè)，填空補缺，升級業(yè)態(tài)；并與潛在競爭對手形成差異化競爭。本項目商業(yè)業(yè)態(tài)選擇方向：大型購物超市、中高檔餐飲、休閑娛樂、中高檔日用百貨是較為缺乏的業(yè)態(tài)；總結(jié)36區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭37區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究區(qū)域商業(yè)競爭市場環(huán)境小結(jié)競爭環(huán)境本項目應(yīng)迅速搶占先機，引入知名主力商家，率先贏得區(qū)域內(nèi)的消費者，形成良好的項目品牌價值，保證本項目在未來商業(yè)環(huán)境下的優(yōu)勢競爭地位。業(yè)態(tài)選擇本項目商業(yè)業(yè)態(tài)選擇方向：大型購物超市、中高檔餐飲、休閑娛樂、中高檔日用百貨是較為缺乏的業(yè)態(tài)；本項目應(yīng)選擇領(lǐng)跑區(qū)內(nèi)的綜合體商業(yè)，填空補缺，升級業(yè)態(tài)；并與潛在競爭對手形成差異化競爭。競爭策略總結(jié)37區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭38區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究區(qū)域內(nèi)寫字樓分布情況已建、在建天邑國際12號地塊天利大廈宜家時代易購街區(qū)瑞浩地塊北城中心已立項凡爾頓14號地塊申花板塊已建、在建西城時代中心劍橋公社輕紡路75412836910區(qū)域內(nèi)寫字樓開發(fā)主要集中在汽車城周邊，汽車北站附近也有少量分布總結(jié)38區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭39區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究區(qū)域內(nèi)寫字樓統(tǒng)計項目狀態(tài)項目名稱寫字樓體量主力戶型操作方式已建、在建天邑國際1.3800-1000㎡整層出售12號地塊3萬方——未開盤，銷售方式未定天利大廈0.76萬方————宜家時代5萬方40、50、60㎡宜居宜商，非純寫字樓易購街區(qū)1.87萬70-80㎡/整層限制用房整層出售/其余分割出售瑞浩地塊1LOFT小戶型宜居宜商北城中心3————已立項凡爾頓14號地塊2————總計約16.93萬方區(qū)域內(nèi)的寫字樓開發(fā)主要依賴汽車城會展商務(wù)帶動和少量市中心向城北外溢的寫字樓需求汽車城目前還僅限于市場功能，會展商務(wù)功能還為完全體現(xiàn)，因此之前區(qū)域內(nèi)的寫字樓開發(fā)量較少，區(qū)域內(nèi)寫字樓開發(fā)共計約16.93萬㎡（不包括已建好開發(fā)的康橋?qū)懽謽?、金通汽配城辦公樓以及周邊居住辦公等，這幾部分總量也相對較少，可忽略不計）隨著區(qū)域汽車會展商務(wù)功能和LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)氛圍逐漸形成，寫字樓需求將在一定時間內(nèi)集中體現(xiàn)；隨著橋西單元發(fā)展的不斷成熟，市中心高租金等驅(qū)動因素，城中寫字樓需求將會有部分向城北外溢?？偨Y(jié)39區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭40區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究A:產(chǎn)權(quán)式酒店/酒店式公寓B:寫字樓項目概況3-15層為小面積寫字樓，其中7層和11層為限制房產(chǎn)需整層銷售，頂層為loft戶型，其余為平層；面積段在43—84㎡，主力面積為70-80㎡左右，總共推出158套寫字樓。區(qū)域?qū)懽謽莻€案分析——易構(gòu)街區(qū)面積段平層公寓loft公寓推出套數(shù)去化套數(shù)去化率推出套數(shù)去化套數(shù)去化率41-50㎡403998%4125%51-60㎡－－－－－－61-70㎡2020－200%71-80㎡424198%10660%81㎡以上403895%

－匯總14213897%16744%開盤時間：2007年07月14日銷售情況：80㎡為主力供應(yīng)，據(jù)銷售人員稱，小面積去化相對較快；客群特征客群來源：城北區(qū)域為主，其次市區(qū)和省內(nèi)購買目的：自用約占60%，投資約占40%客群特征：車城周邊產(chǎn)業(yè)人群和祥符鎮(zhèn)原住民，市區(qū)白領(lǐng)、省內(nèi)投資客該項目投資客為主，小面積、低總價去化較快?？偨Y(jié)40區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭41區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究1號樓:商住、辦公一體2號樓:商住、辦公一體區(qū)域?qū)懽謽莻€案分析——宜家時代項目占地18畝，總建筑面積約4.8萬㎡，共有414戶。戶型以43-89㎡的小戶型為主，全區(qū)規(guī)劃有兩幢高層，其中1號樓為24層、2號樓為17層，兩幢樓均是以商住、辦公為一體的精裝修寓所。面積段推出套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)去化率41-50方74482664.8%51-60方95603563.3%61-70方1671432485.5%81-90方56421475.2%91-100方1815383.1%匯總41030810276.4%開盤時間：2007年10月1日銷售情況總體去化率較高；70方以下緊湊經(jīng)濟(jì)型戶型以自住型客群為主，年齡一般在30歲以下；90方以上戶型供應(yīng)量較少，去化率較高，以辦公為主。該項目體現(xiàn)產(chǎn)品的宜居宜商性總結(jié)41區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭42區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究小結(jié)區(qū)域內(nèi)寫字樓開發(fā)主要集中在汽車城周邊，汽車北站附近也有少量分布目前區(qū)域內(nèi)的寫字樓開發(fā)量較少，區(qū)域內(nèi)寫字樓開發(fā)共計約16.93萬㎡隨著區(qū)域汽車會展商務(wù)功能和LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)氛圍逐漸形成，寫字樓需求將在一定時間內(nèi)集中體現(xiàn)；隨著橋西單元發(fā)展的不斷成熟，市中心高租金等驅(qū)動因素，城中寫字樓需求將會有部分向城北外溢?？偨Y(jié)42區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭43區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究區(qū)域內(nèi)酒店式公寓情況已建、在建天邑國際宜家時代易購街區(qū)申花板塊已建、在建西城時代中心劍橋公社（已基本售完）西港新界輕紡路231456區(qū)域酒店式公寓主要集中在汽車城周邊申花板塊酒店式公寓在售主要有西城時代中心、西港新界，劍橋公社已基本售完總結(jié)43區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭44區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究區(qū)域項目名稱產(chǎn)權(quán)情況供應(yīng)量主力戶型交付標(biāo)準(zhǔn)均價（元/㎡）銷售情況項目周邊宜家時代50年產(chǎn)權(quán)5萬（宜居宜商）40、50、601500元/㎡的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，拎包入住1240076.4%易構(gòu)街區(qū)50年產(chǎn)權(quán)2萬方40㎡左右1200-1500元/㎡的精裝修，拎包入住12000多91%申花類似項目西城時代45年使用權(quán)2.5萬40-50㎡毛坯普通小戶型朝北：6500朝南：7700LOFT:朝北：9800朝南：1100060%劍橋公社47年使用權(quán)6萬方35-45㎡1500元/㎡的精裝修目前尾房共4套：均價7800去年：均價8800基本售完，剩4套西港新界50年使用權(quán)1萬方40-80㎡（方案規(guī)劃中）方案規(guī)劃中（未定）08年6月對外宣傳9000未開盤區(qū)域內(nèi)、申花板塊，小戶型酒店式公寓供應(yīng)量較少，去化情況相對寫字樓較好，有利于資金回籠，控制項目整體風(fēng)險。產(chǎn)品供應(yīng)：以40-50㎡的精裝小戶型公寓為主，少量LOFT產(chǎn)品?？偨Y(jié)44區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭45區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究總結(jié)產(chǎn)品去化特征戶型特點代表項目快速去化戶型消費特征40方左右一房新青年廣場33、39方一室投資為主，部分投資兼自住過渡用房低總價、性價比高多為精裝修，拎包入住，方便出租劍橋公社40方左右一室易構(gòu)街區(qū)40方左右一室君逸匯37方一室斯坦福平方47方一室70㎡左右兩房/LOFT宜家時代62㎡、70㎡左右兩房自住居多，商住兩用；突出戶型的實用性金通汽配城公寓32方LOFT水印康庭46方LOFT數(shù)據(jù)來源：漢嘉報告本項目酒店式公寓產(chǎn)品應(yīng)注意:40-50㎡,突出產(chǎn)品的性價比，精裝修交付，滿足投資客戶需求70㎡左右/LOFT產(chǎn)品，突出居家的實用性，滿足自住客戶需求45區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭46區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭市場環(huán)境研究總結(jié)區(qū)域商業(yè)競爭市場環(huán)境競爭環(huán)境本項目應(yīng)迅速搶占先機，引入知名主力商家，率先贏得區(qū)域內(nèi)的消費者，形成良好的項目品牌價值，保證本項目在未來商業(yè)環(huán)境下的優(yōu)勢競爭地位。業(yè)態(tài)選擇本項目商業(yè)業(yè)態(tài)選擇方向：大型購物超市、中高檔餐飲、休閑娛樂、中高檔日用百貨是較為缺乏的業(yè)態(tài)；本項目應(yīng)選擇領(lǐng)跑區(qū)內(nèi)的綜合體商業(yè)，填空補缺，升級業(yè)態(tài)；并與潛在競爭對手形成差異化競爭。競爭策略寫字樓競爭市場環(huán)境區(qū)域內(nèi)寫字樓開發(fā)主要集中在汽車城周邊，汽車北站附近也有少量分布目前區(qū)域內(nèi)的寫字樓開發(fā)量較少，區(qū)域內(nèi)寫字樓開發(fā)共計約16.93萬㎡隨著區(qū)域汽車會展商務(wù)功能和LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)氛圍逐漸形成，寫字樓需求將在一定時間內(nèi)集中體現(xiàn)；隨著橋西單元發(fā)展的不斷成熟，市中心高租金等驅(qū)動因素，城中寫字樓需求將會有部分向城北外溢。酒店式公寓競爭市場環(huán)境區(qū)域內(nèi)、申花板塊，小戶型酒店式公寓供應(yīng)量較少，去化情況相對寫字樓較好，有利于資金回籠，控制項目整體風(fēng)險。本項目酒店式公寓產(chǎn)品應(yīng)注意:40-50㎡,突出產(chǎn)品的性價比，精裝修交付，滿足投資客戶需求；LOFT產(chǎn)品，突出居家的實用性，滿足自住客戶需求。46區(qū)域商業(yè)競爭市場研究寫字樓競爭市場環(huán)境研究酒店式公寓競爭47目錄項目解讀市場研究需求分析定位分析47目錄項目解讀市場研究需求分析定位分析48商業(yè)消費需求分析寫字樓消費需求分析酒店式公寓消費需求分析總結(jié)區(qū)域消費人口構(gòu)成——常駐人口、外來務(wù)工者、新入住人口常住人口90370新入住人口77400外來人口187000總計354770常駐人口包括：農(nóng)村原住民和街道老社區(qū)居民。這部分人都有固定房產(chǎn)，農(nóng)居居民更是得益于城市改造，有的甚至有多套房產(chǎn)，生活無憂；中青年人消費力最強，其中35-45歲待業(yè)在家比例較重，這部分人有錢也有時間，有較強的投資意識，消費非?；钴S；新入住人口：橋西房產(chǎn)板塊、和睦一帶的新開發(fā)樓盤，帶來的入住人口。有穩(wěn)定的工作，屬中高收入人群，對生活品質(zhì)有一定要求；鐘情去有檔次的商業(yè)中心消費。外來人口：城北農(nóng)居點及老小區(qū)租住大量外來人口，其中農(nóng)居點租住人口基數(shù)大，以單身或兩口之家居多，消費市場大；傾向于日用百貨、超市、休閑娛樂類消費；有一定的消費潛力。48商業(yè)消費需求分析寫字樓消費需求分析酒店式公寓消費需求分析49項目周邊消費者需求分析－－各業(yè)態(tài)未來期望1、特色經(jīng)濟(jì)型餐飲店2、大型美食城3、大型中式快餐4、茶樓1、大型超市2、百貨折扣店3、小商品市場4、服裝市場5、食品市場1、電影院2、健身中心3、量販?zhǔn)終TV4、洗浴中心1、銀行2、醫(yī)院3、電信營業(yè)廳4、郵政網(wǎng)點商業(yè)消費需求分析寫字樓消費需求分析酒店式公寓消費需求分析總結(jié)49項目周邊消費者需求分析－－各業(yè)態(tài)未來期望1、特色經(jīng)濟(jì)型餐50項目周邊消費者需求分析——對生活類必備配套業(yè)態(tài)的未來期望：餐飲類的最期望的是特色經(jīng)濟(jì)型餐飲店和大型美食城、大型中式快餐、茶樓購物類業(yè)態(tài)最期望的是大型超市、百貨折扣店、小商品市場和服裝市場以及食品市場休閑娛樂類業(yè)態(tài)最期望的是電影院、健身中心、量販?zhǔn)終TV和洗浴中心服務(wù)類的業(yè)態(tài)最希望增加銀行、醫(yī)院、電信營業(yè)廳、郵政網(wǎng)點。項目周邊消費數(shù)據(jù)來源：07年底漢嘉百盛對本項目所在區(qū)域做的消費市場問卷調(diào)研樣本量為152份，具體的調(diào)研樣本如下：采集樣本點（9個）和睦老社區(qū)小河佳苑、和睦苑新樓盤北站附近農(nóng)居店、小經(jīng)營戶石祥路汽車城一帶化纖新村及商務(wù)人士三墩區(qū)域勾莊區(qū)域良渚區(qū)域瓶窯區(qū)域商業(yè)消費需求分析寫字樓消費需求分析酒店式公寓消費需求分析總結(jié)50項目周邊消費者需求分析——對生活類必備配套業(yè)態(tài)的未來期望51汽車城及配套商務(wù)區(qū)中心城區(qū)本項目位于拱墅區(qū)會展商務(wù)區(qū)，隨著區(qū)域汽車會展商務(wù)功能和LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)氛圍逐漸形成，寫字樓需求將在一定時間內(nèi)集中體現(xiàn)；隨著橋西單元發(fā)展的不斷成熟，市中心高租金等驅(qū)動因素，城中寫字樓需求將會有部分向城北外溢。LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)本項目寫字樓客群：主要會展商務(wù)區(qū)以汽車展銷為主及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和延伸行業(yè)。其次，中心城區(qū)外溢辦公需求。貿(mào)易、IT、廣告等初創(chuàng)型公司。省內(nèi)外投資客面積需求主要以中小面積為主70-200㎡左右隨著會展商務(wù)區(qū)的成熟發(fā)展，知名大型企業(yè)進(jìn)駐，會出現(xiàn)大面積的辦公需求。商業(yè)消費需求分析寫字樓消費需求分析酒店式公寓消費需求分析總結(jié)51汽車城及配套商務(wù)區(qū)中心城區(qū)本項目位于拱墅區(qū)會展商務(wù)區(qū)，隨52商業(yè)消費需求分析寫字樓消費需求分析酒店式公寓消費需求分析總結(jié)易構(gòu)街區(qū)客群借鑒客群來源：城北區(qū)域為主，其次市區(qū)和省內(nèi)購買目的：自用約占60%，投資約占40%客群特征：車城周邊產(chǎn)業(yè)人群和祥符鎮(zhèn)原住民，市區(qū)白領(lǐng)、省內(nèi)投資客宜家時代客群借鑒客群來源：城北區(qū)域為主，其次市區(qū)和省內(nèi)購買目的：以自住兼投資為主，其次投資客購買因素：精裝修，性價比高，看重汽車城的投資潛力車城周邊產(chǎn)業(yè)人群和祥符鎮(zhèn)原住民，市區(qū)白領(lǐng)、省內(nèi)投資客金通汽配城四期公寓基本以金通汽配城做生意的商家為主，以及少量關(guān)系客戶和投資客

作為汽配市場的配套產(chǎn)品汽車城及配套商務(wù)區(qū)LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)本項目客群分析：區(qū)域內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品更多的是作為會展商務(wù)區(qū)，LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的配套公建產(chǎn)品因產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)、價格因素和產(chǎn)業(yè)配套以及區(qū)位因素，本項目將會吸引更多的投資客戶，以及居住的過渡客戶精裝修產(chǎn)品將會更受市場親睞，考慮到裝修成本和總價，平層小戶型更優(yōu)于LOFT產(chǎn)品。52商業(yè)消費需求分析寫字樓消費需求分析酒店式公寓消費需求分析53商業(yè)消費需求項目周邊消費者需求分析——對生活類必備配套業(yè)態(tài)的未來期望：餐飲類的最期望的是特色經(jīng)濟(jì)型餐飲店和大型美食城、大型中式快餐、茶樓購物類業(yè)態(tài)最期望的是大型超市、百貨折扣店、小商品市場和服裝市場以及食品市場休閑娛樂類業(yè)態(tài)最期望的是電影院、健身中心、量販?zhǔn)終TV和洗浴中心服務(wù)類的業(yè)態(tài)最希望增加銀行、醫(yī)院、電信營業(yè)廳、郵政網(wǎng)點。商業(yè)消費需求分析寫字樓消費需求分析酒店式公寓消費需求分析總結(jié)寫字樓消費需求本項目寫字樓客群：主要會展商務(wù)區(qū)以汽車展銷為主及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和延伸行業(yè)。其次，中心城區(qū)外溢辦公需求。貿(mào)易、IT、廣告等初創(chuàng)型公司。省內(nèi)外投資客面積需求主要以中小面積為主70-200㎡左右隨著會展商務(wù)區(qū)的成熟發(fā)展，知名大型企業(yè)進(jìn)駐，會出現(xiàn)大面積的辦公需求。酒店式公寓消費需求本項目客群分析：區(qū)域內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品更多的是作為會展商務(wù)區(qū)，LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的配套公建產(chǎn)品因產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)、價格因素和產(chǎn)業(yè)配套以及區(qū)位因素，本項目將會吸引更多的投資客戶，以及居住的過渡客戶精裝修產(chǎn)品將會更受市場親睞，考慮到裝修成本和總價，平層小戶型更優(yōu)于LOFT產(chǎn)品。53商業(yè)消費需求項目周邊消費者需求分析——對生活類必備配套業(yè)54目錄項目解讀市場研究需求分析定位分析54目錄項目解讀市場研究需求分析定位分析55本項目有機會成為區(qū)域次級商圈的綜合體項目市場機會分析本項目業(yè)態(tài)分析項目定位項目解讀機遇與挑戰(zhàn)并存機遇項目周邊1.5公里范圍內(nèi)已顯現(xiàn)的商業(yè)體量約為25.1萬方，項目所在區(qū)域輻射人口約35萬，現(xiàn)有人均商業(yè)面積0.72平方米左右，短期內(nèi)具備較大的商業(yè)開發(fā)空間區(qū)域低端商業(yè)配套和商業(yè)配套不足的現(xiàn)狀，與區(qū)域城市化的快速發(fā)展不相匹配，運河以西缺乏大型購物超市。威脅拱墅區(qū)規(guī)劃11個大型綜合體，其中祥符鎮(zhèn)6個綜合體和杭一棉地塊綜合體，對本項目未來發(fā)展影響較大，未來商業(yè)競爭較為激烈。短期內(nèi)可迅速填補市場空缺長期：競爭激烈面臨戰(zhàn)略對策本項目應(yīng)迅速搶占先機，引入知名主力商家，率先贏得區(qū)域內(nèi)的消費者，形成良好的項目品牌價值，確保本項目在未來商業(yè)環(huán)境下的優(yōu)勢競爭地位。本項目應(yīng)選擇領(lǐng)跑區(qū)內(nèi)的綜合體商業(yè)，填空補缺，升級業(yè)態(tài)；并與潛在競爭對手形成差異化競爭。21整體為中高檔次55本項目有機會成為區(qū)域次級商圈的綜合體項目市場機會分析本項56市場機會分析本項目業(yè)態(tài)分析項目定位市場研究結(jié)論業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)餐飲類特色餐飲店和大型美食城、大型中式快餐、茶樓購物類業(yè)態(tài)大型超市、百貨休閑娛樂類電影院、健身中心、量販?zhǔn)終TV、電玩城等服務(wù)類銀行、電信營業(yè)廳、郵政網(wǎng)點等與本項目檔次相匹配的業(yè)態(tài)選擇與本項目現(xiàn)有業(yè)態(tài)定位基本相符需求研究結(jié)論56市場機會分析本項目業(yè)態(tài)分析項目定位市場研究結(jié)論業(yè)態(tài)類型業(yè)57市場機會分析本項目業(yè)態(tài)分析項目定位項目級別定位杭州市區(qū)域次級商業(yè)中心項目市場定位杭州城北集購物、娛樂文化、餐飲休閑、辦公為一體的城市綜合體（類shoppingmall)項目業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)餐飲類特色餐飲店和大型美食城、大型中式快餐、茶樓購物類業(yè)態(tài)大型超市、百貨休閑娛樂類電影院、健身中心、量販?zhǔn)終TV、電玩城等服務(wù)類銀行、電信營業(yè)廳、郵政網(wǎng)點等項目形象定位杭州城北新商業(yè)中心的時尚消費地標(biāo)——時尚生活中心項目案名美達(dá)·北城天地57市場機會分析本項目業(yè)態(tài)分析項目定位項目級別定位杭州市區(qū)域第二篇：產(chǎn)品定位第二篇：產(chǎn)品定位59目錄開發(fā)理念產(chǎn)品定位項目規(guī)劃項目打造59目錄開發(fā)理念產(chǎn)品定位項目規(guī)劃項目打造60開發(fā)理念以市場需求為導(dǎo)向本項目應(yīng)迅速搶占先機，領(lǐng)跑區(qū)內(nèi)的綜合體商業(yè)，填空補缺，升級業(yè)態(tài)，并與潛在競爭對手形成差異化競爭。企業(yè)實現(xiàn)價值作為美達(dá)集團(tuán)第一個商業(yè)地產(chǎn)項目，應(yīng)務(wù)實、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)論證，做到風(fēng)險最小化，利潤最大化，樹立項目品牌知名度，并實現(xiàn)集團(tuán)品牌價值的飛躍。體現(xiàn)社會責(zé)任打造城北區(qū)域標(biāo)志性城市綜合體——集購物、娛樂文化、餐飲休閑、辦公、酒店為一體，為周邊居民提供便利和提高居住品質(zhì)；積極提升區(qū)域形象，不辜負(fù)政府對本項目的深切期望。本項目為留用地，要保障吉如村民的長期穩(wěn)定收益。60開發(fā)理念以市場需求為導(dǎo)向本項目應(yīng)迅速搶占先機，領(lǐng)跑區(qū)內(nèi)的61“城市功能”重樹城市形象，促進(jìn)土地資源合理的規(guī)劃利用，充分挖掘土地資源的潛在優(yōu)勢，完善城北的城市功能“標(biāo)志性綜合體”“超越感、前瞻性”“區(qū)域未來”借助地塊條件和周邊交通、資源等，打造在綜合樓宇技術(shù)品質(zhì)上和管理上超越區(qū)域市場內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)品的物業(yè)。在樓宇的整體設(shè)計和配套設(shè)施水平上要具有一定前瞻性。未來本項目依托各類物業(yè)在品質(zhì)方面的優(yōu)勢和經(jīng)驗豐富的管理團(tuán)隊，保持長期競爭優(yōu)勢。本項目位于拱墅區(qū)祥符區(qū)域次級商圈，規(guī)劃為會展商務(wù)區(qū)和橋西高品質(zhì)居住區(qū)，項目南面為規(guī)劃中的市級城市公園和區(qū)級體育中心未來3公里范圍內(nèi)輻射人口約35萬短期市場空缺、長期競爭激烈，本項目應(yīng)迅速搶占商機，充分挖掘本項目的價值所在。本項目在區(qū)域中的中高端定位以及物業(yè)構(gòu)成的多樣性。本項目未來將是區(qū)域內(nèi)典型的綜合體建筑群落，各種物業(yè)皆備，功能完善并協(xié)調(diào)發(fā)展整體定位方向“位于城北重點規(guī)劃單元，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，在建筑品質(zhì)上具有超越感、前瞻性的標(biāo)志性建筑綜合體”61“城市功能”重樹城市形象，促進(jìn)土地資源合理的規(guī)劃利用，充62總體開發(fā)策略1.本項目要做“位于城北重點規(guī)劃單元，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，在建筑品質(zhì)上具有超越感、前瞻性的標(biāo)志性建筑綜合體”，中高檔次定位。2.本項目是留用地性質(zhì)，以商業(yè)為主的綜合體項目，需投入大量資金，商業(yè)后期運營的的成敗是本項目的關(guān)鍵所在，因此本項目在規(guī)劃定位時注意招商先行，多聽取商家意見，完善項目可執(zhí)行方案。3.商業(yè)要注意統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，引入知名商業(yè)管理公司，提升項目品牌價值。4.做好配套可出售物業(yè)規(guī)劃定位，如寫字樓、小戶型公寓、獨棟商業(yè)等，便于本項目回籠資金，促進(jìn)項目可持續(xù)性開發(fā)。5.營銷注重售樓處的樣板房的實景展示，吸引客戶下單。開發(fā)策略62總體開發(fā)策略開發(fā)策略63目錄開發(fā)理念產(chǎn)品定位項目規(guī)劃項目打造63目錄開發(fā)理念產(chǎn)品定位項目規(guī)劃項目打造64產(chǎn)品定位市場定位項目級別定位：杭州市區(qū)域次級商業(yè)中心項目將市場定位：杭州城北集購物、娛樂文化、餐飲休閑、辦公為一體的城市綜合體（類shoppingmall)地塊條件交通環(huán)境：北臨橋西單元交通軸線輕紡路，南鄰規(guī)劃中的市級城市公園和區(qū)級體育中心，交通通達(dá)性較好規(guī)模：13.95萬方（其中地上8.75萬方）政策限制條件：滿足“49/51”留用地政策及其他相關(guān)要求杭州中高檔、祥符區(qū)域頂級商業(yè)中心+部分配套（寫字樓、小戶型公寓、酒店）開發(fā)理念從市場需求、企業(yè)價值實現(xiàn)、社會責(zé)任三方面出發(fā)本項目將打造成為：

“位于城北重點規(guī)劃單元，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，在建筑品質(zhì)上具有超越感、前瞻性的標(biāo)志性建筑綜合體”64產(chǎn)品定位市場定位地塊條件杭州中高檔、祥符區(qū)域頂級商業(yè)中心65物業(yè)構(gòu)成物業(yè)特點操作方式建議利弊體量商業(yè)區(qū)域市場空缺，有較強的消費人群支撐可穩(wěn)定獲取長期收益分割出售對項目的整體運營管理，將帶來諸多弊端（如元華大廈）項目主體物業(yè)集中商業(yè)持有，長期經(jīng)營街區(qū)獨棟類商業(yè)出售獲取長期穩(wěn)定收益，樹立公司品牌，有利于公司長期的戰(zhàn)略發(fā)展可滿足“49/51”留用地政策限制體現(xiàn)一定社會效益資金投入量大后期經(jīng)營管理要求較高可持有面積：總計4.46萬方可售面積：4.29萬方（按地上建筑面積“49/51”比例計算）寫字樓項目配套物業(yè)，滿足區(qū)域會展商務(wù)的辦公需求為項目商業(yè)增加人氣，口碑傳播銷售回籠資金短期銷售回籠資金分化項目建筑體量，豐富項目綜合體物業(yè)類型資金回籠為項目提供人氣留用地政策限制，必須分割到幢或?qū)映鍪蹖椖课磥礓N售速度有一定影響小戶型公寓項目配套物業(yè)，依托會展商務(wù)區(qū)和LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、運河商務(wù)區(qū)資源以及城北城市快速發(fā)展，滿足投資和新城本人的自住需求為項目商業(yè)增加人氣、口碑傳播快速銷售回籠資金短期銷售回籠資金吸引投資客和過渡型自住客，快速銷售回籠資金無產(chǎn)權(quán)對本項目銷售有一定影響酒店項目配套物業(yè)，滿足城北商務(wù)、旅游度假需求為項目商業(yè)增加人氣，口碑傳播租售結(jié)合城北缺乏中高端酒店配套，隨著區(qū)域商務(wù)會展中心和運河商務(wù)區(qū)的成熟發(fā)展，這一供需矛盾將會更加顯著引入知名度和入住率較高的中高端商務(wù)酒店將有效帶動項目人氣招商難度大物業(yè)構(gòu)成65物業(yè)構(gòu)成物業(yè)特點操作方式建議利弊體量商業(yè)區(qū)域市場空缺，有66主力業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)餐飲類特色餐飲店和大型美食城、大型中式快餐、茶樓購物類業(yè)態(tài)大型超市、百貨休閑娛樂類電影院、健身中心、量販?zhǔn)終TV、電玩城等服務(wù)類銀行、電信營業(yè)廳、郵政網(wǎng)點等商業(yè)業(yè)態(tài)定位寫字樓面積定位本項目寫字樓客群：主要會展商務(wù)區(qū)以汽車展銷為主及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和延伸行業(yè)。其次，中心城區(qū)外溢辦公需求。貿(mào)易、IT、廣告等初創(chuàng)型公司。省內(nèi)外投資客隨著會展商務(wù)區(qū)的成熟發(fā)展，知名大型企業(yè)進(jìn)駐，會出現(xiàn)大面積的辦公需求。留用地政策限制，必須分割到幢或?qū)映鍪壑懈叨藱n次，與項目整體相協(xié)調(diào)，與周邊低端寫字樓差異化定位。面積建議：整層1000㎡左右，（類似項目西城時代整層約960㎡，劍橋公社1000㎡左右，城西文教區(qū)的中高端寫字樓整層面積均在1000-1200㎡左右）66主力業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)餐飲類特色餐飲店和大型美食城、大67業(yè)態(tài)定位小戶型面積定位本項目客群分析：區(qū)域內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品更多的是作為會展商務(wù)區(qū)，LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的配套公建產(chǎn)品因產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)、價格因素和產(chǎn)業(yè)配套以及區(qū)位因素，本項目將會吸引更多的投資客戶，以及居住的過渡客戶精裝修產(chǎn)品將會更受市場親睞，考慮到裝修成本和總價，平層小戶型更優(yōu)于LOFT產(chǎn)品。本項目酒店式公寓產(chǎn)品應(yīng)注意:40-50㎡,突出產(chǎn)品的性價比，精裝修交付，滿足投資客戶需求70㎡左右/LOFT產(chǎn)品，突出居家的實用性，滿足自住客戶需求。精裝修標(biāo)準(zhǔn)1200-1500元/㎡酒店定位本項目客群分析：城北缺乏中高端酒店配套，隨著城北城市化進(jìn)程的高速發(fā)展，城北物流基地的形成，和區(qū)域商務(wù)會展中心和運河商務(wù)區(qū)商務(wù)和旅游的成熟發(fā)展，這一供需矛盾將會日益顯著中高端商務(wù)酒店，與項目檔次相匹配戶型面積：可自由分割組合，標(biāo)間建筑面積控制在30-40㎡67業(yè)態(tài)定位小戶型面積定位本項目客群分析：本項目酒店式公寓產(chǎn)68目錄開發(fā)理念產(chǎn)品定位項目規(guī)劃項目打造68目錄開發(fā)理念產(chǎn)品定位項目規(guī)劃項目打造69項目規(guī)劃原則1、設(shè)計要滿足杭州市總體規(guī)劃及拱墅區(qū)橋西單元控制性詳細(xì)規(guī)劃要求；2、設(shè)計注重與城市整體環(huán)境的協(xié)調(diào)，用城市設(shè)計的方法考慮建筑形態(tài)、交通組織等問題，使建筑融入城市之中。3、設(shè)計注重從建筑的性質(zhì)、功能特征出發(fā)，平面布置和室內(nèi)空間力求規(guī)整、合理、現(xiàn)代化，創(chuàng)建一個富有時代氣息的商業(yè)中心和辦公樓。4、設(shè)計在投資允許的范圍內(nèi)追求建筑的個性與表現(xiàn)，創(chuàng)造出具有鮮明特色并面向未來發(fā)展的建筑形態(tài)。5、設(shè)計注重公共建筑節(jié)能和環(huán)境保護(hù)，積極倡導(dǎo)新技術(shù)、新材料應(yīng)用。6、堅持以人為本，營造能更好聚集人氣的商業(yè)場所，使北城天地商業(yè)中心能成為城市北部商業(yè)綜合標(biāo)桿性建筑群。7、堅持可持續(xù)發(fā)展，使北城天地能在未來若干年內(nèi)滿足該區(qū)域不斷增長的商業(yè)、休閑、文化娛樂需求，滿足該區(qū)域不斷提高的生活品質(zhì)需求。總體原則設(shè)計原則1、尊重市場需求原則2、商業(yè)價值最大化原則3、符合留用地政策原則，使可售部分達(dá)到有效回籠資金的要求4、符合地塊指標(biāo)和限制條件要求，充分利用地塊資源5、杭州市總體規(guī)劃及拱墅區(qū)橋西單元控制性詳細(xì)規(guī)劃要求6、人流動線.視覺通透.交通體系.主力店的設(shè)計要求，符合市場需求特征69項目規(guī)劃原則1、設(shè)計要滿足杭州市總體規(guī)劃及拱墅區(qū)橋西單元70項目指標(biāo)總用地面積（㎡）25000總建筑面積（㎡）139500地上總建筑面積87500地下總建筑面積52000建筑占地面積（㎡）10000建筑密度（%）40.0%容積率3.50綠地率（%）20.0%物業(yè)構(gòu)成操作方式建議體量商業(yè)持有，長期經(jīng)營持有面積：總計4.46萬方；（按地上建筑面積“49/51”比例計算）可售面積：4.29萬方（按地上建筑面積“49/51”比例計算）地下面積：按公司與村里產(chǎn)權(quán)分割情況和物業(yè)出租收益情況而定。寫字樓短期銷售回籠資金小戶型公寓短期銷售回籠資金酒店租售結(jié)合輕紡路杭行路規(guī)劃路規(guī)劃路70項目指標(biāo)總用地面積（㎡）25000總建筑面積（㎡）13971項目布局分析汽車城31864257萍水路規(guī)劃中的市級公園和區(qū)級體育中心交通價值分析：輕紡路為未來的交通要道，人流量密集，對本項目商業(yè)物業(yè)影響較大；輕紡路與杭行路交叉口為項目交通的核心節(jié)點，西通莫干山路，北通石祥路，東接湖州路，連橋西居住單元；西北面、東北面和北面為項目商業(yè)價值最高的區(qū)域；南面道路通達(dá)性一般，擁有一定城市景觀資源，商業(yè)價值相對一般。商業(yè)價值分析：東北面、東面可有效聚集橋西居住單元人氣，作為集中式商業(yè)裙房；通過集中式商業(yè)聚集人氣，有效挖掘西面的商業(yè)價值，結(jié)合留用地產(chǎn)權(quán)分割銷售政策，打造可出售的精品商業(yè)街區(qū)，分化商業(yè)體量，并可達(dá)到回收現(xiàn)金的目的；南面臨規(guī)劃中的公園，擁有一定景觀資源，且為南向朝向，可布置小戶型公寓和酒店；寫字樓對景觀的要求不高，對交通的便利性要求較高，可布置在東面商業(yè)裙房上面。操作思路：利用東北面集中式商業(yè)聚集人氣，提升西面商業(yè)價值和售價，并通過項目整體商業(yè)規(guī)劃，樹立檔次和良好的項目品牌形象，引入主力店帶動寫字樓、小戶型的銷售。輕紡路杭行路規(guī)劃路規(guī)劃路未來的交通要道，人流量密集與石祥路相連接公園核心交通節(jié)點集中式商業(yè)區(qū)+寫字樓商業(yè)精品街區(qū)小戶型+酒店小戶型71項目布局分析汽車城31864257萍水路規(guī)劃中的市級公園72項目總體規(guī)劃輕紡路杭行路規(guī)劃路規(guī)劃路獨棟精品商業(yè)步行街區(qū)生活購物中心企業(yè)總部大廈精品主題SOHO+酒店LOFT創(chuàng)意大廈項目規(guī)劃分為五大功能區(qū)生活購物中心獨棟精品商業(yè)步行街區(qū)精品主題SOHO+酒店12LOFT創(chuàng)意大廈企業(yè)總部大廈3451#樓2#樓3#樓72項目總體規(guī)劃輕紡路杭規(guī)劃路規(guī)獨棟精品商業(yè)步行街區(qū)生活購物73項目商業(yè)動線分析廣場入口車庫入口機動車入口輕紡路杭行路規(guī)劃路規(guī)劃路超市、商場出入口影院、商場出入口商場出入口73項目商業(yè)動線分析廣場入口車庫入口機動車入口輕紡路杭規(guī)劃路74物業(yè)類型樓層/層數(shù)商業(yè)面積租售方式業(yè)態(tài)生活購物中心地下一層－1層營業(yè)區(qū)：9710㎡超市倉儲：1089㎡超市大型超市地面五層1層6230.52㎡2500㎡租給超市大型超市2680㎡自行招租百貨、餐飲2層5706.12㎡自行招租百貨3層5706.12㎡自行招租百貨4層5608.92㎡自行招租休閑娛樂、餐飲5層3984.78㎡自行招租休閑娛樂、餐飲精品商業(yè)步行街2-3層6160㎡自行招租特色餐飲、精品商業(yè)44195.46㎡項目物業(yè)面積分配只統(tǒng)計用于經(jīng)營性的商業(yè)面積，最終以實測面積為準(zhǔn)74物業(yè)類型樓層/層數(shù)商業(yè)面積租售方式業(yè)態(tài)生活購物中心地下一75項目物業(yè)面積分配編號定位樓層主力戶型面積戶數(shù)租售方式3#樓酒店裙房3層一層面積：1490㎡2~3層面積：1662客房主力面積：30-40㎡19630㎡約140個客房銷售酒店式公寓22層標(biāo)準(zhǔn)層：1047㎡40-50㎡部分70㎡左右兩房299套銷售編號定位樓層主力戶型面積戶數(shù)租售方式1#樓寫字樓19層1019㎡13810㎡19整層銷售編號定位樓層主力戶型面積戶數(shù)租售方式2#樓LOFT14層40-50㎡一房13830㎡332套銷售75項目物業(yè)面積分配編號定位樓層主力戶型面積戶數(shù)租售方式3#76戶型配比——酒店式公寓南北雙向戶型根據(jù)資源不同，南向戶型面積稍大，面積控制在70㎡左右；北向戶型面積適當(dāng)精減，面積控制在40㎡左右；邊套戶型適當(dāng)增加，可設(shè)計為為80㎡左右的兩房。走道物業(yè)類別總套數(shù)面積段標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)套數(shù)套數(shù)比平層公寓299套40-45㎡1219463%60-70㎡44721%80㎡35816%電梯井80㎡80㎡80㎡40㎡40㎡40㎡40㎡40㎡40㎡40㎡40㎡40㎡40㎡45㎡45㎡45㎡60—70㎡60—70㎡60—70㎡60—