資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程 （第二版）

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程

目錄總論資產(chǎn)評(píng)估基本方法機(jī)器設(shè)備評(píng)估建筑物及在建工程評(píng)估土地使用權(quán)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估長(zhǎng)期投資和其他資產(chǎn)評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第1章資產(chǎn)評(píng)估總論資產(chǎn)評(píng)估的基本概念和特征資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象和分類評(píng)估目的和價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)前提資產(chǎn)評(píng)估的原則資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算的聯(lián)系和區(qū)別

第1節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本概念和特征

資產(chǎn)評(píng)估的含義

專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員按照國(guó)家有關(guān)法律及相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息，遵循特定原則，按照相關(guān)程序，根據(jù)特定目的選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值作出評(píng)定和估量的鑒證行為。資產(chǎn)評(píng)估的要素評(píng)估主體評(píng)估客體評(píng)估依據(jù)評(píng)估原則評(píng)估目的價(jià)值類型評(píng)估方法評(píng)估程序

資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：公正性市場(chǎng)性現(xiàn)實(shí)性預(yù)測(cè)性咨詢性第1節(jié)

第2節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象和分類

資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象和特點(diǎn)

理解資產(chǎn)的含義

經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制貨幣計(jì)量帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益資產(chǎn)的分類存在形態(tài)——有形和無(wú)形綜合獲利能力——單項(xiàng)和整體能否獨(dú)立存在——可確指和不可確指

資產(chǎn)評(píng)估的分類工作內(nèi)容評(píng)估、評(píng)估復(fù)核、評(píng)估咨詢與評(píng)估準(zhǔn)則的關(guān)系完全評(píng)估和限制評(píng)估評(píng)估對(duì)象單項(xiàng)評(píng)估與整體評(píng)估第2節(jié)

第3節(jié)價(jià)值類型和評(píng)估目的評(píng)估目的一般目的：評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值特定目的：與資產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資合作、企業(yè)清算、抵押、擔(dān)保、企業(yè)租賃價(jià)值類型市場(chǎng)價(jià)值非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估目的與價(jià)值類型的關(guān)系第4節(jié)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)前提資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)交易假設(shè)：最基本的前提假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)：資產(chǎn)交換價(jià)值由市場(chǎng)決定持續(xù)使用假設(shè)：設(shè)定被估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)并還將繼續(xù)使用清算假設(shè)：資產(chǎn)價(jià)值受到一定的限制第5節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的原則資產(chǎn)評(píng)估原則工作原則：科學(xué)性、公平性、專業(yè)性、可行性原則技術(shù)原則：預(yù)期收益原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、替代原則

第6節(jié)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算的關(guān)系

資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算的聯(lián)系

1、對(duì)象相同；2、計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)一致3、資料來(lái)源有聯(lián)系4、結(jié)果可以互為依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算的區(qū)別

1、職能不同2、價(jià)值確認(rèn)方法不同3、發(fā)生條件不同4、服務(wù)主體不同5、執(zhí)行者不同

第2章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

評(píng)估方法成本法市場(chǎng)法收益法第1節(jié)市場(chǎng)法市場(chǎng)法的基本概念和理論依據(jù)市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較和類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原則基本前提市場(chǎng)前提：公開、公平市場(chǎng)可比前提：市場(chǎng)上存在可比參照物基本程序相關(guān)參數(shù)

1、資產(chǎn)的功能

2、資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量

3、市場(chǎng)交易條件

4、交易時(shí)間

市場(chǎng)法中具體評(píng)估方法

直接比較法

類比調(diào)整法市盈率乘數(shù)法市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)

第1節(jié)第2節(jié)成本法

成本法的基本概念和理論依據(jù)

概念：將各種貶值從重置成本中扣除，取得資產(chǎn)評(píng)估值的方法。理論依據(jù)：1、資產(chǎn)價(jià)值不會(huì)超過(guò)目前條件下重置該資產(chǎn)的費(fèi)用支出。2、資產(chǎn)價(jià)值是一個(gè)變量，受各種因素的影響出現(xiàn)貶值?；厩疤豳Y產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或假定處于持續(xù)使用具備可利用的歷史資料耗費(fèi)必須成本法的基本公式

評(píng)估值=重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值重置成本的涵義重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。分為復(fù)原重置成本和更新重置成本復(fù)原重置成本與更新重置成本：相同點(diǎn)：價(jià)格不同點(diǎn)：材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、規(guī)格等等

重點(diǎn)掌握第2節(jié)

重置成本的計(jì)算方法

1.

重置核算法

逐項(xiàng)計(jì)算取得資產(chǎn)的現(xiàn)行成本并累加2.

物價(jià)指數(shù)法

重置成本=賬面原值×價(jià)格指數(shù)（定比或環(huán)比）

3.

功能價(jià)值法被估重置成本/參照物重置成本=被估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量前提和局限性：資產(chǎn)成本與其生產(chǎn)能力成線形關(guān)系第2節(jié)

4.

規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

被估重置成本/參照物重置成本=（被估年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）x

5.

點(diǎn)面推算法（統(tǒng)計(jì)分析法）被估資產(chǎn)重置成本=∑歷史成本×K其中：k=抽樣重置成本/抽樣歷史成本第2節(jié)

實(shí)體性貶值的涵義

使用及自然力的作用→資產(chǎn)物理性能的損耗或下降→價(jià)值損失實(shí)體性貶值的計(jì)算方法1.

觀察法（成新率法）：主觀性強(qiáng)實(shí)體性貶值=重置成本×（1-成新率）2.公式法（使用年限法）：實(shí)體貶值=[（重置成本-殘值）/總使用年限]×實(shí)際已使用年限總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率（>1;=1;<1）第2節(jié)

功能性貶值的涵義

技術(shù)進(jìn)步→資產(chǎn)成本增加或效益降低→貶值功能性貶值的計(jì)算方法

功能性貶值=∑凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)經(jīng)濟(jì)性貶值的涵義

外部條件的變化→資產(chǎn)利用率下降或資產(chǎn)閑置、收益下降→價(jià)值損失經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算方法

經(jīng)濟(jì)性貶值額=∑年收益凈損失額×折現(xiàn)系數(shù)

第2節(jié)

第3節(jié)收益法收益法的概念與基本思路

概念：收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。思路：以利索本基本前提被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)基本程序

基本參數(shù)收益額：

未來(lái)客觀的自身收益，不是歷史實(shí)際收益折現(xiàn)率：

1.本質(zhì)上是投資報(bào)酬率2.由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成3.折現(xiàn)率與本金化率本質(zhì)上相同收益期限：資產(chǎn)具有未來(lái)獲利能力的持續(xù)時(shí)間第3節(jié)

部分主要公式一、折現(xiàn)系數(shù)=

二、年金折現(xiàn)系數(shù)=三、基本式：P=

（收益為不等額，有限期）四、收益為等額年金A(一）收益期限有限P=（二）收益期限無(wú)限P=

五、收益在若干年后保持不變（一）收益期限無(wú)限（二）收益期限有限

六、已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格（一）收益為不等額（二）收益為等額

評(píng)估值=12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.683+14×0.6209+15/10%×[1-（1+10%)-5]×0.6209=49.2442+35.3077=84.55萬(wàn)元第4節(jié)資產(chǎn)評(píng)估各方法之間的聯(lián)系和區(qū)別方法之間的聯(lián)系評(píng)估一般目的的相同性&具體方法的互通性方法之間的區(qū)別評(píng)估思路不同評(píng)估的具體目的不同適用的前提條件不同所需資料不同資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇與評(píng)估目的和價(jià)值類型相結(jié)合與評(píng)估對(duì)象具體情況相適應(yīng)與搜集資料的情況相適應(yīng)

第3章機(jī)器設(shè)備評(píng)估

機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場(chǎng)法和收益法第1節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述機(jī)器設(shè)備的定義與評(píng)估特點(diǎn)機(jī)器設(shè)備的分類

按使用性質(zhì)分類按固定資產(chǎn)基本屬性分類按機(jī)器設(shè)備組合程度分類按機(jī)器設(shè)備工程技術(shù)特點(diǎn)分類確定評(píng)估范圍注意事項(xiàng)機(jī)器設(shè)備和土地、房屋及構(gòu)筑物機(jī)器設(shè)備和無(wú)形資產(chǎn)機(jī)器設(shè)備和流動(dòng)資產(chǎn)

機(jī)器設(shè)備評(píng)估的步驟

接受委托階段評(píng)估準(zhǔn)備階段現(xiàn)場(chǎng)工作階段盡可能逐臺(tái)核實(shí)評(píng)估對(duì)象對(duì)設(shè)備進(jìn)行分類設(shè)備鑒定(技術(shù)狀況、使用情況、質(zhì)量、磨損程度)評(píng)定估算、撰寫評(píng)估報(bào)告及評(píng)估說(shuō)明評(píng)估報(bào)告的審核和報(bào)出階段

關(guān)鍵第1節(jié)

第2節(jié)

機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法機(jī)器設(shè)備重置成本的含義及構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的估算

細(xì)分加和法1.外購(gòu)單臺(tái)國(guó)產(chǎn)設(shè)備重置成本2.外購(gòu)成套的國(guó)產(chǎn)設(shè)備重置成本3.進(jìn)口設(shè)備重置成本重置成本=CIF×基準(zhǔn)日外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)

CIF=FOB+途中保險(xiǎn)費(fèi)+國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)

價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是指根據(jù)被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的賬面成本和價(jià)格變動(dòng)指數(shù)來(lái)確定其重置成本的方法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法(同前)

第2節(jié)

機(jī)器設(shè)備實(shí)體貶值的估算

實(shí)體性貶值=設(shè)備重置成本×實(shí)體性貶值率=設(shè)備重置成本×(1-成新率)觀察法：機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值評(píng)估參考表比率法分為工作量法和使用年限法。機(jī)器設(shè)備的三個(gè)壽命：物理壽命：開始使用→報(bào)廢技術(shù)壽命：開始使用→技術(shù)過(guò)時(shí)淘汰經(jīng)濟(jì)壽命：開始使用→經(jīng)濟(jì)上不合算加權(quán)投資年限的計(jì)算.尚可使用年限：應(yīng)通過(guò)技術(shù)檢測(cè)和專業(yè)技術(shù)鑒定測(cè)定尚可使用物理年限，結(jié)合技術(shù)和經(jīng)濟(jì)年限確定。

第2節(jié)

修復(fù)費(fèi)用法以修復(fù)機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值使之達(dá)到全新狀態(tài)所需要支出的金額，估測(cè)被修復(fù)機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值的方法。注意區(qū)分可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗。實(shí)體性貶值率=（可修復(fù)部分實(shí)體貶值+不可修復(fù)部分實(shí)體貶值）

重置成本

第2節(jié)

機(jī)器設(shè)備功能性貶值的估算

超額投資成本形成的功能性貶值的測(cè)算超額投資成本=設(shè)備復(fù)原成本-設(shè)備更新成本超額運(yùn)營(yíng)成本形成的功能性貶值的測(cè)算

功能性貶值=∑凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)機(jī)器設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值能力經(jīng)濟(jì)性貶值營(yíng)運(yùn)經(jīng)濟(jì)性貶值環(huán)保經(jīng)濟(jì)性貶值

第2節(jié)

第3節(jié)機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法市場(chǎng)法

直接匹配法可比因素比較法成本白分率比較法收益法單項(xiàng)設(shè)備評(píng)估通常不采用收益法評(píng)估自成體系的成套設(shè)備、生產(chǎn)線，以及可以單獨(dú)作業(yè)的車輛等設(shè)備，特別是租賃的設(shè)備可以采用收益法

第4章

建筑物及在建工程評(píng)估建筑物評(píng)估概述建筑物及其分類建筑物的評(píng)估在建工程評(píng)估第1節(jié)建筑物評(píng)估概述房地產(chǎn)的概念與特征房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格之間的關(guān)系房地產(chǎn)價(jià)格的種類樓面地價(jià)與容積率樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格／建筑總面積容積率＝建筑總面積／建筑物占地面積房地產(chǎn)評(píng)估步驟房地產(chǎn)的評(píng)估原則

合法原則、最有效使用原則、供求原則、替代原則、房地合一原則、評(píng)估基準(zhǔn)期原則

重要概念第2節(jié)建筑物及其分類按建筑物的使用功能分類按建筑物的高度分類按房屋結(jié)構(gòu)所使用的材料分類按房屋承重結(jié)構(gòu)的形式分類按房屋建筑物的產(chǎn)權(quán)分類

第3節(jié)建筑物的評(píng)估影響建筑物價(jià)值的因素

基本因素：房屋造價(jià)其它因素：經(jīng)濟(jì)地理位置、裝修、用途等等建筑物評(píng)估的特性建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約

單獨(dú)評(píng)估地上建筑物可以采用成本法

建筑物評(píng)估應(yīng)該在適法的前提下進(jìn)行

建筑物評(píng)估的成本法建筑物重置成本的構(gòu)成

土地取得費(fèi)；前期工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；建安工程費(fèi)；工程附加支出；資金成本。建筑物重置成本的測(cè)算重編預(yù)算法；預(yù)決算調(diào)整法；指數(shù)調(diào)整法；市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查法建筑物實(shí)體貶值的測(cè)算使用年限法；評(píng)分法建筑物功能貶值和經(jīng)濟(jì)貶值的測(cè)算

第3節(jié)建筑物評(píng)估的市場(chǎng)法

建筑物評(píng)估的收益法

第3節(jié)市場(chǎng)房?jī)r(jià)對(duì)照法單位造價(jià)調(diào)整法第4節(jié)在建工程的評(píng)估在建工程的特點(diǎn)在建工程的評(píng)估特點(diǎn)在建工程的評(píng)估步驟在建工程的評(píng)估方法形象進(jìn)度法：（部位進(jìn)度法）

在建工程價(jià)格=建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)×工程

形象進(jìn)度百分比×（1-折扣率)重置核算法剩余法

重點(diǎn)內(nèi)容第5章土地使用權(quán)的評(píng)估概述土地使用權(quán)評(píng)估的收益法土地使用權(quán)評(píng)估的成本法土地使用權(quán)評(píng)估的剩余法土地使用權(quán)評(píng)估的市場(chǎng)法土地使用權(quán)評(píng)估的其他方法

第1節(jié)概述土地與土地使用權(quán)

土地的分類按土地所有權(quán)劃分按土地性質(zhì)和用途劃分按地域位置劃分按土地現(xiàn)狀和利用程度劃分按土地開發(fā)程度劃分

土地使用權(quán)取得方式土地使用權(quán)的取得方式：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。土地出讓年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教科文衛(wèi)體50年；商旅娛40年；綜合其他50年。

第1節(jié)

地價(jià)的特征（同一般物品比較）

生產(chǎn)成本不同供求變化不同市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同價(jià)格差異不同折舊現(xiàn)象不同土地價(jià)格的影響因素一般因素區(qū)域因素個(gè)別因素土地使用權(quán)評(píng)估的理論依據(jù)第1節(jié)第2節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的收益法收益法基本原理和適用范圍P=A/r[1-(1+r)-n]收益額的確定實(shí)際純收益與客觀純收益未來(lái)客觀純收益=客觀總收益—客觀總費(fèi)用還原利率的確定方法純收益與售價(jià)比率法；安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值；投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序法

由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值

土地使用權(quán)評(píng)估值=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地還原利率建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原利率建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)年貶值費(fèi)=建筑物重置價(jià)/耐用年限

第2節(jié)

第3節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的成本法買方賣方開發(fā)土地的全部成本價(jià)格下限價(jià)格上限基本公式

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益土地開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)投資利息的確定自有資金和借入資金都要計(jì)算利息。土地取得費(fèi)用計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期和銷售期；土地開發(fā)費(fèi)用如果是均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期的一半。如果是分段均勻投入，計(jì)息期為各段時(shí)間的一半第3節(jié)

第4節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的剩余法基本原理公式

地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-銷售費(fèi)-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)

利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×利息率

利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×利潤(rùn)率適用范圍待開發(fā)土地；拆遷改造舊城區(qū)土地；待開發(fā)為建筑用地的非建筑用地評(píng)估步驟和應(yīng)用舉例

第5節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的市場(chǎng)法基本原理：替代原理適用范圍公式P=

可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×日期修正×區(qū)域修正×個(gè)別修正×容積率修正×土地年限修正系數(shù)土地使用年限修正系數(shù)

K=[1-1/（1+r）n]/[1-1/（1+r）N]

第6節(jié)其他方法—路線價(jià)法基本原理

土地價(jià)值隨臨街深度而遞減基本公式

宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度重要參數(shù)三個(gè)深度百分率：?jiǎn)为?dú)、累計(jì)、平均深度百分率平均深度百分率=累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度/宗地深度四三二一法則Nn年金收益為A,折現(xiàn)率為r第6節(jié)

第6節(jié)其他方法—基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基本原理替代原則基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)1.是區(qū)域性價(jià)格2.是土地使用權(quán)價(jià)格3.是平均價(jià)格4.是覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)的5.是單位地價(jià)6.是一定時(shí)期的價(jià)格公式

被估地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正×期日修正×容積率修正×其他因素修正步驟第六章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估概述影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的主要因素和評(píng)估程序無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的成本法無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法專利權(quán)和專有技術(shù)評(píng)估商標(biāo)權(quán)評(píng)估商譽(yù)評(píng)估

第1節(jié)無(wú)形資產(chǎn)概述無(wú)形資產(chǎn)的概念無(wú)形資產(chǎn)的特性形式特征：無(wú)形性；長(zhǎng)期性；排他性；效益性功能特性：附著性；共益性；積累性；替代性無(wú)形資產(chǎn)的存在形式法定權(quán)利；契約權(quán)利；秘訣權(quán)利；超額獲利能力的資本化價(jià)值無(wú)形資產(chǎn)的分類按取得方式分為自創(chuàng)和外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)按有無(wú)專門法律保護(hù)分為專利、商標(biāo)等和非專利技術(shù)按能否獨(dú)立存在分為可確指和不可確指無(wú)形資產(chǎn)歷史因素現(xiàn)實(shí)因素未來(lái)因素取得成本歷史貢獻(xiàn)機(jī)會(huì)成本使用期限轉(zhuǎn)讓內(nèi)容同行業(yè)水平技術(shù)成熟度未來(lái)貢獻(xiàn)發(fā)展趨勢(shì)及更新?lián)Q代市場(chǎng)供求第2節(jié)影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的主要因素和評(píng)估程序

無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估程序明確評(píng)估目的鑒定無(wú)形資產(chǎn)搜集相關(guān)資料確定評(píng)估方法完成評(píng)估并出具報(bào)告關(guān)鍵第2節(jié)

第3節(jié)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法公式收益模式成本---收益模式(最低收費(fèi)額)最低收費(fèi)額的確定最低收費(fèi)額=重置成本凈值×轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?機(jī)會(huì)成本轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?購(gòu)買方設(shè)計(jì)能力/總設(shè)計(jì)能力機(jī)會(huì)成本=轉(zhuǎn)讓凈減收益現(xiàn)值+再開發(fā)凈增費(fèi)用現(xiàn)值

收益額的確定直接估算法：收入增長(zhǎng)型和費(fèi)用節(jié)約型差額法：計(jì)算超額收益分成率法收益額=銷售收入(利潤(rùn))×銷售收入(利潤(rùn))分成率收入分成率=利潤(rùn)分成率×銷售利潤(rùn)率第3節(jié)

利潤(rùn)分成率的計(jì)算方法：1.邊際分析法：K=∑追加利潤(rùn)現(xiàn)值/∑利潤(rùn)總額現(xiàn)值2.約當(dāng)投資分成法：K=無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量/（購(gòu)買方約當(dāng)投資量+無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量）折現(xiàn)率的確定同其他資產(chǎn)相比，折現(xiàn)率偏高收益期限的確定：遵循穩(wěn)健原則和預(yù)期原則第3節(jié)第4節(jié)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的成本法無(wú)形資產(chǎn)的成本特性

不完整性；弱對(duì)應(yīng)性；虛擬性成本法公式評(píng)估值=重置成本×成新率(無(wú)形損耗)重置成本測(cè)算自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本測(cè)算方法：直接核算法；倍加系數(shù)法外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本測(cè)算方法：市價(jià)類比法；物價(jià)指數(shù)法成新率的測(cè)算剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法第5節(jié)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法一般分析在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中受到限制運(yùn)用市場(chǎng)法應(yīng)注意的問(wèn)題

合理選擇參照物

正確搜集和分析相關(guān)交易資料

搜集的信息應(yīng)滿足各種相關(guān)要求及時(shí)進(jìn)行必要的調(diào)整第6節(jié)專利權(quán)和專有技術(shù)評(píng)估專利權(quán)的內(nèi)容

發(fā)明(20)；實(shí)用新型(10)；外觀設(shè)計(jì)(10)專利的特點(diǎn)獨(dú)占性；地域性；時(shí)間性；可轉(zhuǎn)讓性專利使用權(quán)的分類

獨(dú)家使用權(quán)排他使用權(quán)普通使用權(quán)回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)專利權(quán)的評(píng)估方法收益法和成本法

專有技術(shù)的特點(diǎn)

先進(jìn)性；獲利性；保密性；可轉(zhuǎn)讓性與專利技術(shù)的區(qū)別

公開程度、內(nèi)容范圍、保護(hù)期限、保護(hù)法律影響專有技術(shù)評(píng)估的主要因素專有技術(shù)的評(píng)估方法成本法和收益法第6節(jié)

第7節(jié)商標(biāo)權(quán)評(píng)估商標(biāo)權(quán)

商標(biāo)權(quán)包括排他專用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、許可使用權(quán)、繼承權(quán)等商標(biāo)權(quán)的特點(diǎn)：地域性；時(shí)間性；可轉(zhuǎn)讓性商標(biāo)權(quán)的評(píng)估程序

商標(biāo)權(quán)的評(píng)估方法商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估：收益法商標(biāo)許可價(jià)值評(píng)估：收益法

第8節(jié)商譽(yù)的評(píng)估商譽(yù)的概念

經(jīng)濟(jì)學(xué)角度；會(huì)計(jì)學(xué)角度；資產(chǎn)評(píng)估角度；商譽(yù)的特點(diǎn)

不能與企業(yè)可確指資產(chǎn)分開出售形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能單獨(dú)計(jì)價(jià)是超過(guò)企業(yè)可確指資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值是長(zhǎng)期積累形成的

商譽(yù)評(píng)估的方法

割差法商譽(yù)評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值—企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和超額收益法

1.超額收益本金化價(jià)格法：

P=（預(yù)期年收益額-行業(yè)平均收益率×單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估之和）

適用本金化率2.超額收益折現(xiàn)法：

P=∑各年預(yù)期超額收益×各年折現(xiàn)系數(shù)第8節(jié)

商譽(yù)評(píng)估需注意的問(wèn)題商譽(yù)存在于所有企業(yè)要堅(jiān)持預(yù)期原則不能用成本法和市場(chǎng)法評(píng)估商譽(yù)商譽(yù)大小與企業(yè)負(fù)債之間沒有直接的關(guān)系第8節(jié)

第7章長(zhǎng)期投資和其他資產(chǎn)評(píng)估

長(zhǎng)期投資評(píng)估概述長(zhǎng)期債權(quán)投資的評(píng)估長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估其他資產(chǎn)的評(píng)估

第1節(jié)長(zhǎng)期投資評(píng)估概述長(zhǎng)期投資按投資性質(zhì)進(jìn)行分類

權(quán)益性投資債權(quán)性投資其他類型的投資長(zhǎng)期投資評(píng)估的特點(diǎn)對(duì)被投資單位資本的評(píng)估對(duì)被投資企業(yè)獲利能力的評(píng)估對(duì)被投資企業(yè)償債能力的評(píng)估

第2節(jié)債券的評(píng)估債券投資的特點(diǎn)上市債券的評(píng)估

上市債券的評(píng)估一般采用現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估，按照評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評(píng)估值。應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明評(píng)估結(jié)果應(yīng)隨市價(jià)變化調(diào)整。非上市債券的評(píng)估到期一次性還本付息：

P=本利和折現(xiàn)（單利和復(fù)利）分次付息，到期還本

P=各年利息折現(xiàn)加和+本金折現(xiàn)

第3節(jié)長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估與股票評(píng)估有關(guān)的股票價(jià)格

內(nèi)在價(jià)格；清算價(jià)格；市場(chǎng)價(jià)格非上市股票的評(píng)估(收益法)普通股的評(píng)估

固定紅利型：P=R/r

紅利增長(zhǎng)型：P=R/（r-g）

g(股利增長(zhǎng)比率)計(jì)算方法：統(tǒng)計(jì)分析法和趨勢(shì)分析法分段型：更加客觀優(yōu)先股的評(píng)估

P=

A/rP=各年股利折現(xiàn)加和+未來(lái)變現(xiàn)值折現(xiàn)

股權(quán)投資的評(píng)估

非控股型長(zhǎng)期投資的評(píng)估通常采用收益法控股型長(zhǎng)期投資的評(píng)估應(yīng)對(duì)被投資企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估后再測(cè)算股權(quán)投資的價(jià)值其他資產(chǎn)的評(píng)估其他資產(chǎn)能否作為評(píng)估對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)：它是否能在基準(zhǔn)日后帶來(lái)效益第3、4節(jié)

第8章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)概述實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估第1節(jié)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估概述流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)

存在形態(tài)多樣周轉(zhuǎn)速度快占有量及形態(tài)構(gòu)成波動(dòng)性強(qiáng)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)會(huì)計(jì)資料依賴程度高選擇不同的方法進(jìn)行清查與評(píng)估特定情況下，可以采用賬面原值作為評(píng)估值

流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估程序

第2節(jié)實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估庫(kù)存材料的評(píng)估

原則：與市場(chǎng)價(jià)格盡可能保持接近運(yùn)用存貨管理中的ABC管理法注意運(yùn)雜費(fèi)的處理在用低值易耗品的評(píng)估評(píng)估值=重置成本×成新率在產(chǎn)品的評(píng)估成本法1.按價(jià)格系數(shù)調(diào)整原成本；2.按平均消耗定額和市價(jià)計(jì)算

3.按完工程度計(jì)算

在產(chǎn)品評(píng)估的市場(chǎng)法評(píng)估值=實(shí)有數(shù)量×市場(chǎng)可接受的不含稅的單價(jià)-預(yù)計(jì)銷售過(guò)程中的費(fèi)用產(chǎn)成品及庫(kù)存商品的評(píng)估成本法1.基準(zhǔn)日與完工時(shí)間接近：歷史成本法2.基準(zhǔn)日與完工時(shí)間間隔較長(zhǎng)：重置成本法

市場(chǎng)法應(yīng)按照評(píng)估目的處理利潤(rùn)和稅金

第2節(jié)

第3節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估貨幣性資產(chǎn)的評(píng)估

現(xiàn)金及各項(xiàng)款項(xiàng)短期投資應(yīng)收賬款的評(píng)估應(yīng)收賬款的評(píng)估值=賬面價(jià)值-已確定壞賬-預(yù)計(jì)壞賬壞賬估計(jì)的方法：分類判斷法,壞賬估計(jì)法和賬齡分析法應(yīng)收賬款評(píng)估后，“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計(jì)算應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估P=本金×（1+利息率×?xí)r間）P=票據(jù)到期價(jià)值-貼現(xiàn)息

貼現(xiàn)息=票據(jù)到期×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期

其他資產(chǎn)的評(píng)估

評(píng)估思路：

1.

對(duì)于設(shè)備修理費(fèi)和房屋裝修費(fèi)等不能重復(fù)評(píng)估2.以前年度應(yīng)攤銷因數(shù)額過(guò)大而未攤銷的費(fèi)用，評(píng)估值是零

3.考慮是否能在基準(zhǔn)日后帶來(lái)效益，而不管在會(huì)計(jì)核算上攤銷多少

第9章企業(yè)價(jià)值評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法企業(yè)價(jià)值評(píng)估案例市場(chǎng)法、成本法的應(yīng)用

第1節(jié)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

盈利性；持續(xù)經(jīng)營(yíng)性；整體性企業(yè)價(jià)值的內(nèi)涵

是企業(yè)的公允市場(chǎng)價(jià)值，它基于企業(yè)的盈利能力，有別于賬面價(jià)值、公司市值和清算價(jià)值企業(yè)價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)評(píng)估對(duì)象是資產(chǎn)綜合體評(píng)估的前提是資產(chǎn)綜合體的整體產(chǎn)權(quán)交易整體獲利能力決定企業(yè)價(jià)值高低企業(yè)價(jià)值評(píng)估與單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估加和的區(qū)別（評(píng)估對(duì)象，評(píng)估思路和方法，影響因素，評(píng)估結(jié)果）

第2節(jié)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍界定一般范圍從產(chǎn)權(quán)角度界定，評(píng)估范圍是企業(yè)的全部資產(chǎn)具體范圍有效資產(chǎn)界定有效資產(chǎn)范圍注意的問(wèn)題如何處理產(chǎn)權(quán)不清的資產(chǎn)區(qū)分有效和無(wú)效資產(chǎn)處理無(wú)效資產(chǎn)的方法：資產(chǎn)剝離；單獨(dú)評(píng)估“填平補(bǔ)齊”對(duì)盈利能力的影響

第3節(jié)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的收益法持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法

年金法:P=A/rA=∑[Rt×(1+r)-t]/∑[(1+r)-t]分段法:

P=∑[Rt×(1+r)-t]+Rn/r×(1+r)-n有限持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法

P=∑[Rt×(1+r)-t]+Pn×(1+r)-n企業(yè)收益的界定稅收不能視為企業(yè)收益企業(yè)收益的表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤(rùn)和企業(yè)凈現(xiàn)金流量收益口徑的界定

凈利潤(rùn)的折現(xiàn)值相當(dāng)于所有者權(quán)益即凈資產(chǎn)的價(jià)值

企業(yè)收益預(yù)測(cè)的三個(gè)階段對(duì)企業(yè)收益的歷史和