標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)-計劃運(yùn)營-全景節(jié)點卡位標(biāo)課件

全景節(jié)點卡位標(biāo)準(zhǔn)及管控要點2019年12月21日全景節(jié)點卡位標(biāo)準(zhǔn)及管控要點21、項目全周期的主要節(jié)點都有哪些？2、全景節(jié)點計劃的卡位標(biāo)準(zhǔn)是什么？3、全景節(jié)點如何執(zhí)行？4、高周轉(zhuǎn)下的工程建設(shè)應(yīng)關(guān)注哪些要點？直面市場，未來已來！

21、項目全周期的主要節(jié)點都有哪些？直面市場，未來已來！二計劃管控體系建設(shè)三計劃的編制目錄四計劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)注要點3一項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段二計劃管控體系建設(shè)三計劃的編制目四計劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)4一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段九大階段：投前概念方案工作前置、策劃先行、并行交叉，在過程中分層分級監(jiān)控，實現(xiàn)“快開、快銷、快回正”首期“常態(tài)6個月開盤，沖刺4個月開盤、5.5個月現(xiàn)金流回正、6個月再投資”；續(xù)期間隔“紅線3個月、常態(tài)2個月、沖刺1個月”。預(yù)備會方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項目獲取概念方案預(yù)備會方案批復(fù)開工開盤竣備交付4一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段九大階段：投前概念工作前置、策劃5一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|投前投前概念方案投前：預(yù)備會方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項目獲取概念方案預(yù)備會方案批復(fù)開工開盤竣備交付房地產(chǎn)項目資金投入量大、項目周期長，一旦投資難以逆轉(zhuǎn)。因此，項目獲取前的投資決策分析成為整個開發(fā)過程中最為基本、最為關(guān)鍵的一項工作，其目的就是通過一系列的調(diào)查研究和分析，為企業(yè)選擇一個最佳的、可行的項目開發(fā)方案提供依據(jù)。這一階段主要的工作是項目研判、項目投資評審與決策。5一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|投前投前概念投前：預(yù)備會方案施6一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|概念方案投前概念方案概念方案：預(yù)備會方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項目獲取概念方案預(yù)備會方案批復(fù)開工開盤竣備交付

概念方案設(shè)計，是一個將項目開發(fā)意圖和設(shè)計整體構(gòu)思，以效果圖、概念圖等靈活的表現(xiàn)手法呈現(xiàn)出來的過程。項目獲取到概念方案的約一個月時間，稱之為概念方案階段。本階段中，相關(guān)條線需遵照地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按照相關(guān)規(guī)范要求，在做夠容積率的情況下進(jìn)行地塊的整體布局。概念方案需要細(xì)化到物業(yè)形態(tài)、動線組織、建筑立面、戶型設(shè)計等各方面。6一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|概念方案投前概念概念方案：預(yù)備7一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|預(yù)備會投前概念方案預(yù)備會：預(yù)備會方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項目獲取概念方案預(yù)備會方案批復(fù)開工開盤竣備交付

預(yù)備會是集團(tuán)根據(jù)產(chǎn)品定位、政府規(guī)范要求等對項目經(jīng)營指標(biāo)、操盤思路進(jìn)行籌劃，明確項目/年度目標(biāo)的會議，秉承“策劃先行、承上啟下、內(nèi)外一致、確認(rèn)承諾”四大原則。在本階段，運(yùn)營協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)條線對項目開發(fā)進(jìn)行整體策劃及模擬操盤，對整盤策劃進(jìn)行評審、確認(rèn)，確定各關(guān)鍵指標(biāo)值。此外，對潛在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)判、預(yù)控，減少或規(guī)避項目運(yùn)營風(fēng)險。7一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|預(yù)備會投前概念預(yù)備會：預(yù)備會方8一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|方案批復(fù)投前概念方案方案批復(fù)：預(yù)備會方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項目獲取概念方案預(yù)備會方案批復(fù)開工開盤竣備交付

規(guī)劃方案批復(fù)作為重要的里程碑節(jié)點，是項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本指標(biāo)確定、施工圖紙設(shè)計、后續(xù)報批報建的前提。本階段的主要任務(wù)是取得規(guī)劃方案批復(fù)意見。8一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|方案批復(fù)投前概念方案批復(fù)：預(yù)備9一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|施工準(zhǔn)備投前概念方案施工準(zhǔn)備：預(yù)備會方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項目獲取概念方案預(yù)備會方案批復(fù)開工開盤竣備交付

對于集諸多不確定因素于一體的建筑安裝工程來說，施工準(zhǔn)備階段是施工程序中的重要環(huán)節(jié)，關(guān)乎后續(xù)施工是否能夠順利進(jìn)行。本階段中，各業(yè)務(wù)條線間相互協(xié)調(diào)，完成全部的施工準(zhǔn)備工作，包括施工證獲取、施工圖設(shè)計、招標(biāo)采購、施工現(xiàn)場準(zhǔn)備等。9一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|施工準(zhǔn)備投前概念施工準(zhǔn)備：預(yù)備10一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|開盤前投前概念方案開盤前：預(yù)備會方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項目獲取概念方案預(yù)備會方案批復(fù)開工開盤竣備交付

這一階段的主要工作是整合開發(fā)過程中涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源，將項目建設(shè)計劃付諸于正式實施。內(nèi)容包括落實承包商、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套等。在本階段，要求各條線相互配合，在保證質(zhì)量、安全的前提下，加快施工進(jìn)度，在集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期要求期限內(nèi)，工程形象進(jìn)度滿足所在城市的預(yù)售條件。同時，營銷條線需要做好蓄客及開盤籌備工作，確?？焖匍_盤、快速銷售。10一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|開盤前投前概念開盤前：預(yù)備會11一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|開盤后投前概念方案開盤后：預(yù)備會方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項目獲取概念方案預(yù)備會方案批復(fù)開工開盤竣備交付

本階段的主要工作是工程實現(xiàn)并完成竣工備案。其中，竣工驗收是全面考核建設(shè)成果的最終環(huán)節(jié)，由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位按照被批復(fù)的設(shè)計文件和國家規(guī)定來進(jìn)行綜合檢查，質(zhì)量監(jiān)督部門和相關(guān)管理部門進(jìn)行監(jiān)督。經(jīng)驗收合格的工程方可辦理交付使用手續(xù)。11一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|開盤后投前概念開盤后：預(yù)備會12一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|交付前投前概念方案交付前：預(yù)備會方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項目獲取概念方案預(yù)備會方案批復(fù)開工開盤竣備交付

從竣工備案到交付的這段時間，稱之為交付前階段。交付前階段主要由客服人員代表客戶進(jìn)行交付前的內(nèi)部驗收交接，確保將充分體現(xiàn)企業(yè)品質(zhì)的產(chǎn)品交付到客戶手中。主要工作有物業(yè)承接查驗、召開交付啟動會、進(jìn)行風(fēng)險排查及整改等。12一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|交付前投前概念交付前：預(yù)備會13一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|交付后投前概念方案交付后：預(yù)備會方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項目獲取概念方案預(yù)備會方案批復(fù)開工開盤竣備交付

交付后的主要工作有工程維修、物業(yè)管理、項目結(jié)算及后評估等。其中，物業(yè)管理作為維護(hù)客戶關(guān)系的一項重要工作，其主要任務(wù)是保證入住者方便、安全地使用物業(yè)及配套設(shè)施，為其提供一系列生活服務(wù)，并通過維護(hù)、修繕等工作來保證物業(yè)的使用壽命和價值。13一、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|交付后投前概念交付后：預(yù)備會14二、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|各階段主要工作1個月及以上1個月1.3個月0.4個月1.3個月2個月17個月4-6個月14二、項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段|各階段主要工作1個月及以上1二計劃管控體系建設(shè)三計劃的編制目錄四計劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)注要點15一項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段二計劃管控體系建設(shè)三計劃的編制目四計劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)全景節(jié)點計劃職責(zé)計劃工期計劃編制計劃執(zhí)行計劃調(diào)整計劃考核專項計劃一級節(jié)點計劃二級節(jié)點計劃目的 根據(jù)集團(tuán)經(jīng)營要求進(jìn)行項目開發(fā)計劃管控，提升項目開發(fā)效率，確保經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)里程碑節(jié)點計劃 地產(chǎn)集團(tuán)決策層關(guān)注，地產(chǎn)集團(tuán)考核的關(guān)鍵控制點范圍定義計劃考核關(guān)鍵控制點，區(qū)域集團(tuán)管控各專業(yè)協(xié)調(diào)關(guān)鍵工作項，區(qū)域公司管控三級節(jié)點計劃 各專業(yè)協(xié)同控制項，事業(yè)部管控各專業(yè)工作控制項，事業(yè)部管控范圍定義職責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)區(qū)域集團(tuán)區(qū)域公司/事業(yè)部制定制度、模板、工期標(biāo)準(zhǔn)；審批一級節(jié)點計劃調(diào)整；監(jiān)控里程碑節(jié)點，及時預(yù)警、約談、處罰考核一級（里程碑）節(jié)點執(zhí)行情況；針對重難點項目召開專題會根據(jù)地產(chǎn)制度、模板，制定細(xì)則及專項計劃；監(jiān)控一級節(jié)點，及時預(yù)警、約談、處罰；審批一級及二級節(jié)點計劃調(diào)整；備案抽查區(qū)域公司二級節(jié)點完成情況貫徹地產(chǎn)/區(qū)域集團(tuán)制度；編制計劃并確保計劃按時上線；計劃分解，落實到人；制定、審核三級計劃（專項計劃）；項目進(jìn)展、節(jié)點匯報；必要時發(fā)起計劃調(diào)整運(yùn)營的基礎(chǔ)-計劃管理16全景節(jié)點計劃職責(zé)計劃工期計劃編制計劃執(zhí)行計劃調(diào)整計劃考核專項范圍定義職責(zé)計劃工期計劃編制計劃執(zhí)行計劃調(diào)整計劃考核拿地至方案批復(fù)目的 根據(jù)《項目首期開盤基準(zhǔn)周期表》（一城一策）鋪排，且不得長于已有項目平均實際合理開盤工期及標(biāo)桿房企開盤合理工期一二線三四線4個月3個月拿地至正負(fù)零一二線7個月（1F地下室）按照標(biāo)準(zhǔn)工期計算，最長不得超過10個月，特殊項目“一事一議”三四線 6個月（1F地下室） 按照標(biāo)準(zhǔn)工期計算，最長不得超過9個月，特殊項目“一事一議”凈地項目

招拍掛項目：簽訂土地成交確認(rèn)書起算工期（勾地項目工期至少減少1個月）；收并購項目：簽訂股權(quán)變更協(xié)議或正式協(xié)議起算工期；非凈地項目

方案前置完成，前期拆遷工期“一事一議”，其余按照標(biāo)準(zhǔn)工期續(xù)期供貨要求市場不好市場好 “321”“431”續(xù)期供貨間隔為紅線3個月，常態(tài)2個月（預(yù)備會鋪排要求），沖刺1個月流速慢、庫存去化大于4個月，放緩免于節(jié)點處罰，營銷指標(biāo)不調(diào)整（可區(qū)域內(nèi)平衡）①放緩后按交付倒排；②若市場好轉(zhuǎn)提前做開工準(zhǔn)備；③研判好轉(zhuǎn)提前樁基施工取消擴(kuò)初批復(fù)，統(tǒng)一為方案批復(fù)，不再額外增加新進(jìn)城市、高低配、利潤率增加等工期；拿地至開盤（正負(fù)零預(yù)售）不再有6.3個月，統(tǒng)一為6個月（三四線）和7個月（一二線）對于客戶群體單一，銷售受季節(jié)性影響特別嚴(yán)重的項目，具體一事一議運(yùn)營的基礎(chǔ)-計劃管理17范圍定義職責(zé)計劃工期計劃編制計劃執(zhí)行計劃調(diào)整計劃考核拿地至范圍定義職責(zé)計劃工期計劃編制計劃執(zhí)行計劃調(diào)整計劃考核投前目的 根據(jù)地產(chǎn)計劃模板及標(biāo)準(zhǔn)工期，一二級節(jié)點不得刪減，不得突破標(biāo)準(zhǔn)工期，沖刺計劃提前考核版15天以上可研階段提交《高周轉(zhuǎn)推進(jìn)表》（統(tǒng)一為方案批復(fù)）、《一級節(jié)點計劃》、《項目前期報批報建策劃》至地產(chǎn)大運(yùn)營投后拿地后7天編制完成投后版節(jié)點計劃并完成上線工作，節(jié)點須與投后目標(biāo)合約書一致，預(yù)備會前的二級節(jié)點須編制完整預(yù)備會預(yù)備會成果確認(rèn)7天內(nèi)

編制完成考核版《全景節(jié)點計劃》并完成上線審批，同時上線沖刺計劃，每月更新預(yù)備會節(jié)點延誤地產(chǎn)大運(yùn)營組織約談，要求考核計劃及時上線并對預(yù)備會召開時間承責(zé)，未及時上線將由地產(chǎn)大運(yùn)營強(qiáng)制上線分期指導(dǎo)意見以籌定量，根據(jù)營銷節(jié)奏靈活分期一二線三四線≤5萬方，一次開工，一次供貨5萬-10萬，兩期供貨，2-3批推售10萬-20萬，三期供貨，3-4批推售20萬以上，視項目及市場情況分期，第一期供貨需達(dá)到10萬㎡左右跨市場周期的超大項目，要求合理分證，做到能分期交付，同時根據(jù)市場蓄客情況，動態(tài)調(diào)劑開工量，避免出現(xiàn)跨周期的滯重待售貨量。運(yùn)營的基礎(chǔ)-計劃管理18范圍定義職責(zé)計劃工期計劃編制計劃執(zhí)行計劃調(diào)整計劃考核投前目的目的范圍定義職責(zé)計劃工期計劃編制計劃執(zhí)行計劃調(diào)整計劃考核地產(chǎn)集團(tuán)

大運(yùn)營中心

集團(tuán)月度高管會

專題會及約談會里程碑節(jié)點獎懲 對計劃系統(tǒng)匯報情況檢查

區(qū)域集團(tuán)運(yùn)營內(nèi)控部月度經(jīng)營分析會 風(fēng)險項目預(yù)警、約談

計劃節(jié)點情況跟蹤、預(yù)警

對計劃系統(tǒng)匯報情況檢查、審核區(qū)域公司運(yùn)營條線落實地產(chǎn)、區(qū)域集團(tuán)決策對計劃預(yù)警節(jié)點制定措施整改每周五進(jìn)行節(jié)點階段匯報、項目最新進(jìn)展匯報，節(jié)點完成當(dāng)天匯報完成概念方案完成后7天內(nèi)上傳運(yùn)營圖，預(yù)備會后7天更新，此后每月更新運(yùn)營的基礎(chǔ)-計劃管理19目的范圍定義職責(zé)計劃工期計劃編制計劃執(zhí)行計劃調(diào)整計劃考核地產(chǎn)目的范圍定義職責(zé)計劃工期計劃編制計劃執(zhí)行計劃調(diào)整計劃考核計劃節(jié)點調(diào)整重大變動集團(tuán)年度/半年度經(jīng)營計劃調(diào)整全景節(jié)點計劃通過審批并報備后，非特殊情況不得進(jìn)行調(diào)整集團(tuán)一級節(jié)點計劃，若非集團(tuán)經(jīng)營決策變動、不可抗力影響，一律不得調(diào)整集團(tuán)重大經(jīng)營決策、開發(fā)節(jié)奏、產(chǎn)品方案重大調(diào)整不可抗力或不可預(yù)測的客觀條件影響，如臺風(fēng)、地震、地下溶洞、地下文物或古墓群等政府政策變化等非可控客觀因素影響里程碑節(jié)點處罰允許對后續(xù)節(jié)點進(jìn)行調(diào)整，原則上最大調(diào)整天數(shù)為原里程碑節(jié)點延誤天數(shù)，但不得影響項目年度指標(biāo)及竣備、交付計劃計劃調(diào)整須于確定處罰后一周內(nèi)上報審批，逾期則進(jìn)行曝光項目中期復(fù)盤

首期封頂考核時間到點后一周內(nèi)選擇不調(diào)整若竣備節(jié)點延誤，考核交付時間按時完成，則竣備節(jié)點先罰后消；若竣備節(jié)點延誤，考核交付時間延誤，則同時處罰。選擇調(diào)整按照合同交付時間倒排，竣備在交付前4個月（有二改為6個月）；若竣備節(jié)點延誤，直接處罰，不再先罰后消運(yùn)營的基礎(chǔ)-計劃管理20目的范圍定義職責(zé)計劃工期計劃編制計劃執(zhí)行計劃調(diào)整計劃考核計劃目的范圍定義職責(zé)計劃工期計劃編制計劃執(zhí)行計劃調(diào)整計劃考核里程碑節(jié)點獎罰獎勵首期開盤成功且首開時間提前30天以上，獎勵50萬元，部分沖刺完成，按沖刺比例獎勵。對里程碑節(jié)點進(jìn)行獎罰，一級節(jié)點完成情況納入業(yè)績綜合考核及月度高管會約談取消345、456高周轉(zhuǎn)項目獎勵處罰里程碑節(jié)點（除首開和交付）延誤天數(shù)≤15天的，處罰事業(yè)總1萬元，直接負(fù)責(zé)人0.2萬元。里程碑節(jié)點（除首開和交付）15＜延誤天數(shù)≤30天的，處罰區(qū)董3萬元，事業(yè)總1萬元，直接負(fù)責(zé)人0.2萬元。里程碑節(jié)點（除首開和交付）延誤天數(shù)＞30天的，處罰區(qū)董5萬元，事業(yè)總3萬元，直接負(fù)責(zé)人0.2萬元。首開和交付節(jié)點延誤為一類處罰，若合同交付時間延誤，解聘事業(yè)總。方案批復(fù)延誤，地產(chǎn)大運(yùn)營召開約談會：方案批復(fù)預(yù)處罰，開盤按時或符合標(biāo)準(zhǔn)工期則可消除；否則同時處罰；預(yù)計開盤延誤，可選擇處罰方案批復(fù)，調(diào)整開盤（原則調(diào)整天數(shù)＝方案批復(fù)延誤天數(shù)）竣備延誤，則預(yù)處罰，考核交付時間按時則可消除，否則同時處罰里程碑節(jié)點處罰后可對后續(xù)節(jié)點進(jìn)行調(diào)整，原則上最大調(diào)整天數(shù)為原里程碑節(jié)點延誤天數(shù)，但不得影響項目年度指標(biāo)及竣備、交付計劃；若預(yù)備會考核計劃不滿足集團(tuán)工期標(biāo)準(zhǔn)或突破投前版、投后版節(jié)點計劃，視同區(qū)域公司放棄項目首開提前獎勵，但仍須編制沖刺計劃處罰細(xì)則參考2019年7月份發(fā)布的《集團(tuán)獎罰制度（成就共享版）》運(yùn)營的基礎(chǔ)-計劃管理21目的范圍定義職責(zé)計劃工期計劃編制計劃執(zhí)行計劃調(diào)整計劃考核里程計劃管控體系建設(shè)計劃管控體系管理制度管理工具管理系統(tǒng)計劃管理系統(tǒng)《項目全景節(jié)點計劃表》《項目首期開盤基準(zhǔn)周期表》《工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期表》《南方區(qū)域集團(tuán)示范區(qū)及開盤內(nèi)控計劃》《南方區(qū)域集團(tuán)示范區(qū)百日開放標(biāo)準(zhǔn)工期》《南方區(qū)域集團(tuán)開盤后工期卡位標(biāo)準(zhǔn)》《成就共享獎罰制度》《項目高周轉(zhuǎn)操作指引》《計劃管理制度》《南方區(qū)域集團(tuán)項目月度計劃實施細(xì)則》22計劃管控體系建設(shè)計劃管控體系管理制度管理工具管理系統(tǒng)計劃管理計劃管控體系建設(shè)|計劃層級劃分全景計劃101+2個節(jié)點，開發(fā)建設(shè)關(guān)鍵工作項一級里程碑節(jié)點6個地產(chǎn)決策層關(guān)注的節(jié)點一級節(jié)點13+2個集團(tuán)計劃考核關(guān)鍵控制點二級節(jié)點82個各專業(yè)協(xié)同關(guān)鍵工作項1計劃管理體系層級劃分2地產(chǎn)集團(tuán)：管控一級里程碑關(guān)注一級區(qū)域集團(tuán)：管控一級關(guān)注二級區(qū)域公司：管控二級關(guān)注三級及專項計劃事業(yè)部：管控三級關(guān)注專項計劃專項計劃各專業(yè)工作控制項23計劃管控體系建設(shè)|計劃層級劃分全景計劃一級里程碑節(jié)點一級節(jié)點

：◆取得規(guī)劃方案/擴(kuò)初批復(fù)、◆開盤、◆主體結(jié)構(gòu)封頂、

◆現(xiàn)金流回正、

◆竣備、◆交付

工程：★開工、★示范區(qū)開放、★地庫結(jié)構(gòu)封頂、★外架拆除、★土建移交精裝修工作面設(shè)計：★完成概念方案、★開盤前銷售承諾精裝標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)融資：★完成前端融資首筆放款、★開發(fā)貸放款經(jīng)營：★通過預(yù)備會開發(fā)：★收地、★取得施工證、★取得預(yù)售證、★辦理大產(chǎn)證、★精裝修政府驗收一級節(jié)點13+2一級里程碑節(jié)點6計劃管控體系建設(shè)|一級節(jié)點明細(xì)24：二計劃管控體系建設(shè)三計劃的編制目錄四計劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)注要點25一項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段二計劃管控體系建設(shè)三計劃的編制目四計劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)計劃編制原則4投前＞投后＞預(yù)備會，步步緊逼5根據(jù)規(guī)模，確定供貨分期1首次開盤符合6個月標(biāo)準(zhǔn)，具體根據(jù)預(yù)售條件2首次開盤套用《首期開盤基準(zhǔn)周期表》3續(xù)期開盤符合321原則，續(xù)期套用《工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期表》編制原則26計劃編制原則4投前＞投后＞預(yù)備會，步步緊逼5根據(jù)規(guī)模，確定供推貨與去化要求（2019-08-05修訂）項目全盤貨值簽約率達(dá)到70%時間節(jié)點，全盤車位去化率不得低于40%；項目全盤貨值簽約率達(dá)到90%時間節(jié)點，全盤車位去化率不得低于60%；項目售罄時間節(jié)點，全盤車位及儲藏室去化率不得低于70%；罰款：1、首開15天去化率低于考核簽約率，區(qū)董處罰3-10萬元，區(qū)域公司營銷負(fù)責(zé)人處罰0.5-2萬元、項目營銷負(fù)責(zé)人處罰0.2-0.5萬元直至淘汰；2、項目整盤貨值簽約進(jìn)度未達(dá)到70%，區(qū)董處罰5萬元，區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人處罰1萬元，項目營銷負(fù)責(zé)人處罰0.5萬元；3、項目整盤貨值簽約進(jìn)度未達(dá)到90%，區(qū)董處罰5萬元，區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人處罰1萬元，項目營銷負(fù)責(zé)人處罰0.5萬元；人員調(diào)整：1、若首開15天簽約率低于考核簽約率20%以上，項目營銷負(fù)責(zé)人淘汰；2、若區(qū)域公司一年內(nèi)出現(xiàn)兩次首開15天簽約率低于考核簽約率20%以上的，對區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人進(jìn)行調(diào)整；3、提前首開，成交率低于60%，對項目營銷負(fù)責(zé)人進(jìn)行調(diào)整。4、一年內(nèi)一個區(qū)域集團(tuán)3個項目預(yù)備會首開節(jié)點不成功，對區(qū)域集團(tuán)營銷負(fù)責(zé)人進(jìn)行調(diào)整。27推貨與去化要求（2019-08-05修訂）項目全盤貨值簽約率項目分期要求項目分期供貨、分批銷售指導(dǎo)性意見：28項目分期要求項目分期供貨、分批銷售指導(dǎo)性意見：28計劃工期的確定計劃工期的確定A首開必須符合制度規(guī)定，盡可能向前沖，特別是七月初，一月初要求沖刺到前一個月，以確保指標(biāo)完成B與按揭回款有關(guān)的結(jié)構(gòu)封頂，按《首期開盤基準(zhǔn)周期表》執(zhí)行；與按揭回款無關(guān)的結(jié)構(gòu)封頂，按《工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期表》執(zhí)行C總工期，按《工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期表》執(zhí)行D分期、分批根據(jù)公司制度及預(yù)備會會議紀(jì)要確定29計劃工期的確定計劃工期的確定A首開必須符合制度規(guī)定，盡可能向首開計劃工期的確定30首期標(biāo)準(zhǔn)工期說明：1、按預(yù)制樁、一層地下室、正負(fù)零為預(yù)售形象進(jìn)度計算;2、項目在不突破“項目首期開盤周期”的情況下，可對各階段周期時間進(jìn)行調(diào)整平衡;3、跨春節(jié)的項目增加工期20天，冬歇期按照要求計算4、項目首期開盤后施工工期按《工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期》執(zhí)行，但浙江項目結(jié)構(gòu)封頂前仍須按本表的標(biāo)準(zhǔn)層工期執(zhí)行預(yù)售條件完成方案

（經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)）同步樁基施工土方

施工正負(fù)零以下施工工期首層施工工期標(biāo)準(zhǔn)層每層工期（至預(yù)售形象進(jìn)度）標(biāo)準(zhǔn)工期

(按高層33層計算)取得規(guī)劃方案批復(fù)取得

施工證無地下室基礎(chǔ)施工一層

地下室二層

地下室別墅其他產(chǎn)品類型別墅多層

(6層及以下)小高層

(7-11層)高層

(12-33層)PC建筑標(biāo)準(zhǔn)（天）306030301530501510107657180標(biāo)準(zhǔn)（月）1.02.01.01.00.51.01.70.50.30.30.20.20.20.26.0三四線項目首期開盤基準(zhǔn)周期表(住宅/可售商業(yè))首開計劃工期的確定30首期標(biāo)準(zhǔn)工期說明：預(yù)售條件完成方案

（首開后工程標(biāo)準(zhǔn)工期31首開后工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期（住宅/可售商業(yè)）關(guān)鍵工作項別墅多層

（6層及以下）小高層

（7-11層）高層

（12-33層）超高層PC建筑備注樁基礎(chǔ)施工及檢測預(yù)制樁3030454545-

人工挖孔樁6060606060-

灌注樁7575757590-

基坑支護(hù)及基坑土方開挖普通放坡3030303045-

普通基坑支護(hù)（含止水樁）6060606060-

復(fù)雜基坑支護(hù)（含2層）9090909090-

地下室一層4545454545-

二層7575757575-

上部主體結(jié)構(gòu)首層151010101010

平均層1076668

主體封頂?shù)铰渫饧芡瓿?30130150150A-超高層工期A=150+（層數(shù)N-33）*4落外架完成到市政外環(huán)境完成7575757575-

市政外環(huán)境完成到竣工備案完成6565656565-

批量精裝修工期150150150180180-

竣備至交付周期（無二改）120120120120120-

竣備至交付周期（有二改）180180180180180-

項目總工期

（拿地→交房）毛坯（月）20.220.52226.4--具體根據(jù)規(guī)模按標(biāo)準(zhǔn)計算精裝（月）25.225.52732.4--具體根據(jù)規(guī)模按標(biāo)準(zhǔn)計算說明：

1、本表適用于項目續(xù)期工程（住宅/可售辦公），項目首期開盤工期按《項目首期開盤基準(zhǔn)周期表》執(zhí)行。

2、如有轉(zhuǎn)換層，則增加工期15天（局部轉(zhuǎn)換除外）。

3、上表標(biāo)準(zhǔn)工期已考慮雨季、臺風(fēng)、斜屋面、流水節(jié)拍等因素，不另行增加工期。

4、跨春節(jié)的項目首開前增加工期20天，續(xù)期工程增加工期30天。

5、以上工期單位均為自然天。

首開后工程標(biāo)準(zhǔn)工期31首開后工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期（住宅/可售商業(yè)區(qū)分與地產(chǎn)示范區(qū)驗收的不同考核計劃標(biāo)準(zhǔn)工期排布（分階段）拿地收地概念方案前融預(yù)備會擴(kuò)初批復(fù)開工施工證精裝標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)示范區(qū)開放預(yù)售證開盤開發(fā)貸現(xiàn)金流歸正封頂竣備精裝修政府驗收交付辦理大產(chǎn)證180d90-100d標(biāo)準(zhǔn)工期：40d實際排布工期：60d180d420d170d90d70d30d5-15d80-85d32-36個月集團(tuán)內(nèi)控工期：28-32個月60d備注：1、擴(kuò)初—工規(guī)證：30d2、工規(guī)證—施工證：30d3、開發(fā)貸如果確定不做，考核版計劃上線不能勾選4、測算表內(nèi)現(xiàn)金流回正時間如果低于12個月，考核版計劃上線時全部按照12個月錄入5、精裝修施工留6-8個月施工時間毛坯竣備標(biāo)準(zhǔn)工期：300d實際排布工期：360-420d32區(qū)分與地產(chǎn)示范區(qū)驗收的不同考核計劃標(biāo)準(zhǔn)工期排布（分階段）拿地

市場好，銷售好續(xù)期供貨間隔“321”→“21”（紅線：3個月；常規(guī)：2個月；沖刺：1個月）底線：2個月——續(xù)期供貨間隔時間，不得超過2個月；沖刺：1個月——續(xù)期供貨間隔時間，沖刺在1個月左右。市場不好，銷售不好聚焦、監(jiān)控潛在存貨，關(guān)注已開工未取證的待售貨量形成“431”數(shù)字密碼（4個月、3個步奏、1事1議）4個月：若現(xiàn)有庫存滿足4個月去化周期，主動放緩續(xù)期施工節(jié)奏3個步驟：①放緩后，重新研判后續(xù)分期開發(fā)節(jié)奏，按交付時間倒排后續(xù)節(jié)點②若研判市場即將好轉(zhuǎn)，提前做好開工前所有準(zhǔn)備③若研判市場有所好轉(zhuǎn)，提前完成樁基施工1事1議：銷售受季節(jié)性影響特別嚴(yán)重的項目，具體1事1議重點事項說明-續(xù)期供貨要求33市場好，銷售好市場不好，銷售不好重點事項說明-續(xù)期供貨要求二計劃管控體系建設(shè)三計劃的編制目錄四計劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)注要點一項目運(yùn)營全周期開發(fā)階段34二計劃管控體系建設(shè)三計劃的編制目四計劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)0天15天30天55天45天設(shè)計線營銷地勘單位樁基單位方案評審拿地招采線工程線3天15天100天營銷蓄客階段示范區(qū)需求45天裝修、景觀施工圖、材料封樣土建總包、精裝修、景觀單位7天示范區(qū)開工25天基礎(chǔ)完工30天主體完工45天砌筑抹灰完工60天精裝修進(jìn)場（內(nèi)外）景觀施工景觀進(jìn)場115天50天55天100天啟動決策會（可研上會前，頭腦風(fēng)暴后）樁基圖全套施工圖10天15天樁基完工總包進(jìn)場10天完工95天-3天開放開盤軟裝定標(biāo)60天臨展開放示范區(qū)高周轉(zhuǎn)|百日開放標(biāo)準(zhǔn)工期350天15天30天55天45天設(shè)計線營銷地勘單位方案評審拿地招36集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期拿地至開工：25天開工至開放：75天拿地至施工單位：7天拿地至施工圖：10天拿地至開工：25天拿地至封頂：45天；景觀進(jìn)場：50天；精裝進(jìn)場：55天。項目名稱土地獲取施工單位施工圖開工封頂景觀進(jìn)場精裝進(jìn)場拿地至開放實際完成時長實際完成時長實際完成時長實際完成時長實際完成進(jìn)場實際完成進(jìn)場實際完成拿地至開放樂清47畝2019-3-222019-6-26962019-6-13832019-6-7772019-6-21912019-7-111112019-6-29992019-8-24155樂清19畝2019-4-302019-5-992019-7-10712019-6-11422019-9-101332019-9-181412019-9-181412019-10-19172嵊州項目2019-5-212019-8-301012019-7-31712019-7-27672019-9-41062019-9-101122019-9-101122019-10-19151平均

68.7

75

62

110

121.3

117.3

159.3柳市項目2018-7-112018-8-23432018-8-15352018-7-25142018-9-30672018-9-10612018-9-10612018-10-1394差額（2019年-2018年項目）

26

40

48

43

60

56

652019年拿地項目相對于2018年項目示范區(qū)開放周期普遍偏長：1、拿地至施工圖：2019年項目拿地至完成土建、景觀、精裝施工圖平均需75天，突破卡位標(biāo)準(zhǔn)，且較2018年項目大幅延長。2、拿地至開工：2019年項目拿地至開工平均周期62天，均超出標(biāo)準(zhǔn)工期。3、拿地至開放：2019年項目平均周期為159天，三個項目均超出標(biāo)準(zhǔn)卡位工期。存在的問題：①示范區(qū)前置工作不足，拿地后示范區(qū)方案反復(fù)更改；②圖紙標(biāo)準(zhǔn)化及招采距區(qū)域集團(tuán)管控要求還有一定差距；③信息交圈不足；④現(xiàn)場管控及交叉施工安排不合理，示范區(qū)開放時間與開盤時間間隔較短等。

管控要求：工作前置，提前策劃；固化標(biāo)準(zhǔn)，合理創(chuàng)新；嚴(yán)控品質(zhì)，助力營銷。示范區(qū)高周轉(zhuǎn)|2019年項目復(fù)盤36集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期拿地至開工：25天開工至開放：75天拿地至施重點事項說明|示范區(qū)開放堅決杜絕“三無”開盤，即無售樓處、無示范區(qū)、無樣板房開盤現(xiàn)場展廳、前場景觀、臨時樣板房，須經(jīng)區(qū)域集團(tuán)驗收通過后方可開放，且首開前必須開放，爭取后場示范區(qū)同前場景觀同步開放，二批次加推前，后場示范區(qū)必須開放若存在“三無”開盤，一經(jīng)查實，將予以重罰，具體處罰由地產(chǎn)集團(tuán)研究決定示范區(qū)開放要求37重點事項說明|示范區(qū)開放示范區(qū)開放要求37開發(fā)設(shè)計招采工程1101009080706050403020100-10-20-30政策調(diào)研關(guān)系建設(shè)方案預(yù)溝通方案批復(fù)25天立項+用規(guī)+土地證擴(kuò)初審查15天圖審工規(guī)證施工證15天15天15天預(yù)售證政策調(diào)研強(qiáng)排概念方案報建文本施工圖詳勘樁基圖入圍考察建立核心供方庫總包戰(zhàn)采儲備地勘+樁基等儲備總包招標(biāo)工程調(diào)研現(xiàn)場踏勘及前期工程準(zhǔn)備示范區(qū)施工貨量區(qū)工程策劃及施工準(zhǔn)備樁基+支護(hù)+土方開盤摘牌基礎(chǔ)施工至預(yù)售條件貨量區(qū)高周轉(zhuǎn)|4個月開盤工期排布38開發(fā)設(shè)計招采工程110100908070605040302039集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期拿地至開工：70天開工至開盤：120天（按照±0預(yù)售）拿地至擴(kuò)初：90天擴(kuò)初至施工證：40天樁基：60天；土方：30天；地下室：30天。項目名稱土地獲取方案批復(fù)施工證開工樁基正負(fù)零預(yù)售證實際完成時長實際完成時長實際完成時長實際完成時長實際完成開工至正負(fù)零時長實際完成拿地至預(yù)售證時長開工至預(yù)售證時長樂清47畝2019/3/222019/6/12822019/7/2202019/6/7772019/7/10332019/10/21172019/10/2194117樂清19畝2019/4/302019/7/15762019/7/2382019/6/12432019/9/241042019/11/51462019/11/7191148嵊州項目2019/5/212019/7/31712019/8/29292019/8/14852019/9/18352019/11/4822019/11/817186平均

76.3

19

68.3

57.3

115

185.3117柳市項目2018/7/112018/7/31202018/9/30612018/8/12322018/9/30492018/11/221022018/11/23135103差額（2019年-2018年項目）

56

-42

36

8

13

50142019年拿地項目相對于2018年項目供貨周期普遍偏長：1、方案批復(fù)：2019年三個項目平均周期為76.3天，符合卡位，但較2018年項目大幅延長。2、拿地至開工：2019年項目拿地至開工平均周期68天，其中樂清47畝和嵊州項目超出標(biāo)準(zhǔn)工期。3、拿地至預(yù)售證：2019年項目平均周期為185天，其中嵊州項目符合卡位工期，樂清兩個項目均超出標(biāo)準(zhǔn)卡位工期。

2019年項目供貨周期偏長主要原因：①招拍掛項目，大部分工作前置不足；②合作項目股東方影響，開工前工作周期延長；③政府對方案、無證施工管控趨緊，方案批復(fù)和開工周期延長。④其他因素。

工作啟示：市場下行期練好內(nèi)功尤為重要，尤其是工程、成本、招采、設(shè)計核心管控能力；合作項目標(biāo)準(zhǔn)管控（合作項目成為常態(tài)）。貨量區(qū)高周轉(zhuǎn)|2019年項目復(fù)盤39集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期拿地至開工：70天開工至開盤：120天（按照開盤后工期卡位標(biāo)準(zhǔn)存在問題：1、前期搶主樓預(yù)售條件時地庫部分施工一直甩項，而后亦未對此部分施工做合理安排，導(dǎo)致后期施工難度大、室外進(jìn)度緊、竣備及交付風(fēng)險較大；2、主樓預(yù)售條件達(dá)成后各級組織對后續(xù)施工工期把控不到位，工期意識淡薄，各工序未安排穿插施工，特別是施工電梯安裝、二次結(jié)構(gòu)及屋面施工等，導(dǎo)致工期前松后緊，后期竣備及交付風(fēng)險較大。序號關(guān)鍵工作項工期要求備注1地下室一層25天

2二層45天

3上部結(jié)構(gòu)首層6天PC項目：15天42-頂層5天1.每個懸挑層增加2天工期；2.懸挑架建議2-3層懸挑，以不影響室外回填土及管網(wǎng)施工為前提；3.頂層工期為7天（不含花架及機(jī)房）；4.PC項目：7天。5地庫封頂當(dāng)期最后一棟樓預(yù)售證獲取后1個月1.原則上要求地庫封頂后2天內(nèi)開始地庫頂板找平層、防水及保護(hù)層施工；2.施工電梯位置選擇原則上不影響后期管網(wǎng)施工；3.施工電梯位置可砌筑擋土墻，不影響后續(xù)土方回填。6二次結(jié)構(gòu)封頂后2個月含地庫及地下室二次結(jié)構(gòu)7外架拆除封頂后5個月

8市政管網(wǎng)外架拆除后2個月

9室外景觀管網(wǎng)完成后2個月關(guān)注細(xì)節(jié)部位及品質(zhì)提升開盤后工期卡位標(biāo)準(zhǔn)存在問題：序號關(guān)鍵工作項工期要求備注1地