質(zhì)量管理實(shí)務(wù)之案例分析

質(zhì)量管理實(shí)務(wù)案例分析案例內(nèi)容：業(yè)主致電效勞中心反映：戶(hù)內(nèi)可視對(duì)講因無(wú)聲音需維修，工作人員答復(fù)其安排工程人員上門(mén)處理，但當(dāng)日無(wú)人上門(mén)，也無(wú)人回復(fù)。一周后雙休日，業(yè)主再次致電效勞中心，客服中心回復(fù)需廠家上門(mén)維修并告知將于周日上門(mén)。但仍無(wú)任何人上門(mén)，效勞中心也無(wú)解釋。綜合類(lèi)案例綜合類(lèi)案例情況調(diào)查及處理過(guò)程：因該戶(hù)可視對(duì)講需施工單位前來(lái)進(jìn)行維修調(diào)配，故效勞中心答復(fù)業(yè)主即聯(lián)系施工單位人員前來(lái)處理。但施工單位人員當(dāng)日未能到小區(qū)處理，效勞中心也未及時(shí)將該信息告知業(yè)主。綜合類(lèi)案例一周之后，效勞中心再次接到該業(yè)主的報(bào)修，聯(lián)系施工單位后再次告知業(yè)主工程人員將于次日前來(lái)維修，但施工單位仍沒(méi)有前來(lái)，而效勞中心又沒(méi)有將此信息告知業(yè)主，造成業(yè)主投訴。投訴發(fā)生后，效勞中心經(jīng)與業(yè)主的溝通，與施工單位約定在其到現(xiàn)場(chǎng)維修調(diào)試的前一天與業(yè)主預(yù)約，確認(rèn)維修事宜，最終完成該項(xiàng)維修。綜合類(lèi)案例案例發(fā)生原因及處理建議：此類(lèi)報(bào)修事件在日常管理中較為常見(jiàn)。該事件處理責(zé)任不在效勞中心，效勞中心通過(guò)聯(lián)系廠家進(jìn)行前來(lái)維修本無(wú)過(guò)錯(cuò)。但客服工作的脫節(jié)，造成了本不該產(chǎn)生的投訴。在此類(lèi)事件的處理中，務(wù)必注意以下事項(xiàng)：綜合類(lèi)案例4、假設(shè)公司對(duì)此設(shè)備有維修責(zé)任，那么應(yīng)及時(shí)答復(fù)并維修，承擔(dān)起自身責(zé)任。作為效勞商來(lái)說(shuō)，聯(lián)系維修那么是物管自身手段問(wèn)題，不是推托理由，最好的躲避責(zé)任的方式就是正視責(zé)任義務(wù)，積極主動(dòng)的承擔(dān)維修聯(lián)系效勞工作，既能贏得業(yè)主的信任，也能防止類(lèi)似的投訴再次發(fā)生。裝修管理類(lèi)案例案例內(nèi)容：楊先生反映小區(qū)有一個(gè)單元業(yè)主以陽(yáng)臺(tái)旋風(fēng)為由，準(zhǔn)備集體封陽(yáng)臺(tái),已將材料運(yùn)進(jìn)小區(qū)。此事是否經(jīng)設(shè)計(jì)及政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)？物管公司和業(yè)委會(huì)是否不作為？希望妥善處理此事。裝修管理類(lèi)案例情況調(diào)查及處理過(guò)程：該小區(qū)03戶(hù)型自交付以來(lái)就存在陽(yáng)臺(tái)風(fēng)力異?，F(xiàn)象，有時(shí)還產(chǎn)生“旋風(fēng)〞，已造成屢次人身和財(cái)產(chǎn)損失，給業(yè)主日常生活帶來(lái)了諸多煩惱與不便，業(yè)主也屢次向效勞中心反映。裝修管理類(lèi)案例2005年12月，03戶(hù)型的所有業(yè)主首次書(shū)面致函小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，要求統(tǒng)一封閉陽(yáng)臺(tái)。此后，03戶(hù)型業(yè)主、效勞中心、業(yè)主委員會(huì)針對(duì)陽(yáng)臺(tái)大風(fēng)是否可通過(guò)合法合理手續(xù)解決事宜屢次溝通。期間，業(yè)委會(huì)雖也屢次出具意見(jiàn)，但因?物權(quán)法?及?物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)〞應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)以上的業(yè)主同意，故業(yè)委會(huì)未通過(guò)小區(qū)業(yè)主大會(huì)而做出的任何決定對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束力。三年來(lái)，物管公司一直要求業(yè)委會(huì)通過(guò)召集小區(qū)業(yè)主大會(huì)對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)一事進(jìn)行討論并做出決定，但一直未果。裝修管理類(lèi)案例2021年6月，03戶(hù)型的業(yè)主集體組織封閉陽(yáng)臺(tái)施工，效勞中心組織了20余人在小區(qū)入口處對(duì)欲進(jìn)入園區(qū)安裝的施工人員進(jìn)行阻攔，但最終未果。綜合類(lèi)案例此后，效勞中心通過(guò)業(yè)主撥打了12345市長(zhǎng)熱線對(duì)此事進(jìn)行投訴，請(qǐng)來(lái)了執(zhí)法局人員，但也無(wú)明確的法律依據(jù)能夠阻止其行為，故現(xiàn)效勞中心只能從平安角度對(duì)施工方及03戶(hù)型業(yè)主做好平安提醒工作。此外，效勞中心協(xié)助社區(qū)盡快召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)就此事征求全體業(yè)主意見(jiàn)。綜合類(lèi)案例案例發(fā)生原因及處理建議：陽(yáng)臺(tái)封閉問(wèn)題是困擾很多物業(yè)效勞企業(yè)的問(wèn)題，很多業(yè)主從生活習(xí)慣、使用功能等角度往往都傾向于封閉陽(yáng)臺(tái)。而原有針對(duì)陽(yáng)臺(tái)封閉等的法律判例，根據(jù)地區(qū)及實(shí)際情況的差異，存在截然不同的判決結(jié)果。這就直接導(dǎo)致了?前期效勞協(xié)議?、?臨時(shí)管理規(guī)約?等約定是否能真正作為物業(yè)效勞企業(yè)的管理依據(jù)，阻止業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)存在疑問(wèn)。裝修管理類(lèi)案例最高人民法院2021年5月24日公布了?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?，其中第十五條規(guī)定“業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施以下行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱(chēng)的其他“損害他人合法權(quán)益的行為〞：裝修管理類(lèi)案例〔一〕損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物平安或者阻礙建筑物正常使用；〔二〕違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；〔三〕違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；裝修管理類(lèi)案例〔四〕違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有局部。〞此條對(duì)于業(yè)主違規(guī)裝修、違反管理規(guī)約破壞外立面等行為進(jìn)行了明確約定，屬于“損害他人合法權(quán)益的行為〞。該?解釋?2021年10月1日起實(shí)行，目前不具備法律效力。但該規(guī)定為司法判決提供了指引，有利于此類(lèi)案例的管理和糾紛的處理。日后，效勞中心可以依據(jù)此管理規(guī)定，在業(yè)主違規(guī)裝修或違反管理規(guī)約破壞外立面時(shí)采取堅(jiān)決的管理措施。綜合類(lèi)案例此外，業(yè)委會(huì)及廣闊業(yè)主對(duì)此類(lèi)事件的態(tài)度，行政主管部門(mén)的執(zhí)法力度都對(duì)此類(lèi)事件的管理產(chǎn)生直接的影響。從物業(yè)效勞企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)從公司層面完善此類(lèi)事件的處理流程，如：在前期物業(yè)管理階段，效勞中心在個(gè)別業(yè)主要求封閉陽(yáng)臺(tái)時(shí)，應(yīng)予以耐心的解釋和堅(jiān)決的管理，但要求封閉陽(yáng)臺(tái)的業(yè)主到達(dá)一定比例時(shí)，要主動(dòng)向公司匯報(bào)并將此信息傳遞至開(kāi)發(fā)公司，征詢(xún)開(kāi)發(fā)公司對(duì)此事件的意見(jiàn)。綜合類(lèi)案例在開(kāi)發(fā)公司不同意或公司不同意的情況下，應(yīng)做好疏導(dǎo)和現(xiàn)場(chǎng)管理工作；在開(kāi)發(fā)公司同意且公司也同意的情況下，應(yīng)做好廣闊業(yè)主的意見(jiàn)征詢(xún)〔含統(tǒng)一封閉的樣式、材質(zhì)等〕，確保同意的業(yè)主到達(dá)法規(guī)規(guī)定的比例，并對(duì)意見(jiàn)征詢(xún)結(jié)果進(jìn)行公證。最后，效勞中心應(yīng)監(jiān)督做好陽(yáng)臺(tái)封閉工作，確保不出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主特立獨(dú)行的行為。這樣，即便最終小區(qū)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行了封閉，也可以盡量保持統(tǒng)一、美觀。綜合類(lèi)案例依?物業(yè)管理?xiàng)l例?第12條第一款：第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。第三款：業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。綜合類(lèi)案例業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。第13條第一款規(guī)定第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。物管應(yīng)切實(shí)關(guān)注定期或臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的舉行，其也可通過(guò)書(shū)面征求意見(jiàn)來(lái)解決此問(wèn)題。在三年的時(shí)間內(nèi)不作為，最終導(dǎo)致矛盾的深化，應(yīng)承擔(dān)其責(zé)任。綜合類(lèi)案例案例內(nèi)容：楊先生反映：1、房屋中介人員經(jīng)常在小區(qū)出沒(méi)；2、塞在樓道信箱內(nèi)的廣告天天有，十多天前楊先生抓住了2個(gè)發(fā)廣告的閑雜人員交給秩序維護(hù)員，至今也沒(méi)有處理意見(jiàn)反響給他?？傮w感覺(jué)安保管理力度不夠，小區(qū)平安無(wú)法保障。安保類(lèi)案例情況調(diào)查及處理過(guò)程：因該樓盤(pán)品質(zhì)較高，且處于裝修頂峰期，因此園區(qū)內(nèi)房屋中介人員、裝修人員、各廠家人員，甚至有局部商家租住在小區(qū)內(nèi)，接到楊先生投訴后，效勞中心在原有管理措施的根底上，增加以下處理措施：安保類(lèi)案例1、重新核實(shí)所有租住的中介人員，做好登記備案；2、向租住房屋的業(yè)主寄發(fā)其房屋租賃后使用人的實(shí)際情況，希望在租賃到期后不要再續(xù)租；3、加強(qiáng)園區(qū)巡查，發(fā)現(xiàn)中介人員拉客、發(fā)廣告現(xiàn)象立即清理出小區(qū)。安保類(lèi)案例同時(shí)，對(duì)楊先生發(fā)現(xiàn)的發(fā)廣告人員，效勞中心于次日聯(lián)系了對(duì)應(yīng)的廠家，該廠家保證不再進(jìn)行該行為，為繼續(xù)做好廣告人員的管理工作，增加以下管理措施：1、建立固定的門(mén)崗管理班；2、加強(qiáng)對(duì)外來(lái)人員的登記備案；3、建立崗位責(zé)任制，由中隊(duì)長(zhǎng)分別負(fù)責(zé)各門(mén)崗工作的監(jiān)督；安保類(lèi)案例4、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，在出入小區(qū)時(shí)，主動(dòng)出示單元門(mén)禁卡刷卡進(jìn)入，防止閑雜人員進(jìn)入小區(qū)。同時(shí)，效勞中心就沒(méi)有對(duì)抓獲閑雜人員的處理進(jìn)展情況向楊先生及時(shí)回復(fù)表示了歉意。安保類(lèi)案例案例發(fā)生原因及處理建議：在此類(lèi)問(wèn)題的處理過(guò)程，除效勞中心已經(jīng)采取的處理措施外，建議可增加如下管理措施：1、與中介公司聯(lián)系，設(shè)立門(mén)店，通過(guò)對(duì)業(yè)主的宣傳，讓業(yè)主將房屋委托綠城置換公司進(jìn)行代理，減少其他中介人員的數(shù)量。安保類(lèi)案例2、通過(guò)張貼“溫馨提示〞等方式向業(yè)主宣傳，告知業(yè)主出入單元門(mén)時(shí)關(guān)注單元門(mén)的關(guān)閉情況，不要給陌生人開(kāi)啟單元門(mén)，降低廣告人員進(jìn)入樓道的機(jī)率。3、工程人員做好單元門(mén)等設(shè)備的巡檢工作，確保所有的單元門(mén)都能正常使用。安保類(lèi)案例4、統(tǒng)計(jì)問(wèn)題戶(hù)的數(shù)量，并將相關(guān)情況反響給所在地派出所，請(qǐng)派出所對(duì)租住在小區(qū)內(nèi)的中介、廣告人員進(jìn)行普查，從公安部門(mén)層面施加影響，標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)人員在小區(qū)內(nèi)的言行。安保類(lèi)案例案例內(nèi)容：虞先生6月23日下午五點(diǎn)多回家，發(fā)現(xiàn)車(chē)位被其他車(chē)輛占了，讓秩序維護(hù)員處理，但到8點(diǎn)鐘小區(qū)秩序維護(hù)員還未找到占車(chē)位車(chē)輛的主人。虞先生認(rèn)為秩序維護(hù)員對(duì)工作不負(fù)責(zé)任，非常不滿(mǎn)意。車(chē)輛管理類(lèi)案例情況調(diào)查及處理過(guò)程：當(dāng)時(shí)因地下停車(chē)場(chǎng)道閘故障，故秩序維護(hù)隊(duì)員將道閘置于開(kāi)啟狀態(tài)，導(dǎo)致其他車(chē)輛進(jìn)入地下停車(chē)場(chǎng)，并占用了虞先生的車(chē)位，因該車(chē)牌在車(chē)輛臺(tái)賬上沒(méi)有記錄，導(dǎo)致秩序維護(hù)隊(duì)在查找該車(chē)輛時(shí)花費(fèi)了較長(zhǎng)的時(shí)間，雖然最后找到占用車(chē)輛并讓對(duì)方讓出車(chē)位，但因處理時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，造成了虞先生的投訴。車(chē)輛管理類(lèi)案例案例發(fā)生原因及處理建議：在地下停車(chē)場(chǎng)道閘〔技防〕出現(xiàn)故障后，效勞中心應(yīng)加強(qiáng)門(mén)崗對(duì)進(jìn)出車(chē)輛的登記工作，以便在出現(xiàn)此類(lèi)情況時(shí)及時(shí)找到占用車(chē)輛。秩序維護(hù)隊(duì)可在該地下停車(chē)場(chǎng)入口安排人員〔人防〕進(jìn)行值守，確保無(wú)外來(lái)〔無(wú)車(chē)位〕車(chē)輛進(jìn)入該停車(chē)區(qū)域。車(chē)輛管理類(lèi)案例此外，效勞中心在工作中還應(yīng)注重靈活性，在條件允許的情況下，保存1-2個(gè)停車(chē)位，以便在出現(xiàn)此類(lèi)情況時(shí)，及時(shí)引導(dǎo)業(yè)主“換〞個(gè)車(chē)位停放，這樣也就有了更充足的時(shí)間尋找占用車(chē)位的車(chē)輛。最后，如果該道閘短時(shí)間不能修復(fù)，效勞中心還應(yīng)該告知該停車(chē)區(qū)域業(yè)主大致的修復(fù)時(shí)間，并提醒業(yè)主將自己的車(chē)位鎖鎖上。安保類(lèi)案例案例內(nèi)容：吳女士于2005年入住某小區(qū)，因家中的報(bào)警器不能使用，聯(lián)系效勞中心。效勞中心工程人員上門(mén)查看后告知線路不通，且需進(jìn)行檢測(cè)。因已過(guò)保修期，如需檢測(cè)或維修等需由業(yè)主自行支付費(fèi)用。吳女士認(rèn)為：1、自己沒(méi)有使用過(guò)；2、效勞中心告知在去年已在告示欄內(nèi)張貼過(guò)請(qǐng)業(yè)主檢查的相關(guān)通知，自己也沒(méi)有看到過(guò)，所以費(fèi)用不能由自己承擔(dān)。工程類(lèi)案例情況調(diào)查及處理過(guò)程：該房屋業(yè)主原為董先生，于2004年10月31日領(lǐng)房。領(lǐng)房時(shí)業(yè)主未對(duì)室內(nèi)報(bào)警裝置質(zhì)量提出疑議。2005年10月13日，房屋過(guò)戶(hù)至現(xiàn)業(yè)主吳女士，并于當(dāng)年完成裝修、入住。自吳女士家裝修至入住后效勞中心一直未接到其對(duì)報(bào)警設(shè)施的報(bào)修。工程類(lèi)案例2021年6月，效勞中心接到吳女士報(bào)修：家中報(bào)警器不能使用。接報(bào)修后，效勞中心工程主管即上門(mén)觀察。經(jīng)檢查，客廳的報(bào)警緊急按鈕被移位，且按鈕盒內(nèi)無(wú)連接線，導(dǎo)致報(bào)警器不能正常使用〔推測(cè)為裝修單位造成〕。安保類(lèi)案例由于弱電系統(tǒng)保修期限為兩年，期間又因系統(tǒng)原因開(kāi)發(fā)商將保修期推遲了一年，保修期應(yīng)至2007年底，故如需修復(fù)報(bào)警器，費(fèi)用必須由業(yè)主自行承擔(dān)，且因按鈕盒內(nèi)無(wú)連接線，還必須走明線。吳女士當(dāng)時(shí)即表示不能接受，認(rèn)為自己確實(shí)沒(méi)有用過(guò)家里的報(bào)警器，也沒(méi)有看見(jiàn)過(guò)公告欄內(nèi)貼過(guò)的提示，所以報(bào)警器必須修復(fù)，費(fèi)用一定不能由自己承擔(dān)。通過(guò)效勞中心的耐心解釋?zhuān)罱K由效勞中心聯(lián)系施工單位修復(fù)，費(fèi)用由吳女士自行承擔(dān)。安保類(lèi)案例案例發(fā)生原因及處理建議：吳女士系轉(zhuǎn)讓了原業(yè)主董先生的房屋，效勞中心在吳女士領(lǐng)房時(shí)，可提醒吳女士是否從董先生處接收了房屋及相關(guān)設(shè)備的?品質(zhì)保證書(shū)?和?產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)?，如接收過(guò)，請(qǐng)吳女士注意相關(guān)設(shè)施設(shè)備的保修期；如未接受過(guò)，可將開(kāi)發(fā)公司承諾的產(chǎn)品保修期進(jìn)行善意的告知。工程類(lèi)案例在貼出告示提醒廣闊業(yè)主檢查的同時(shí)，可以通過(guò)短信提醒業(yè)主，單元樓道告示欄有該項(xiàng)通知，引起業(yè)主的注意，此外，有電梯的樓盤(pán)，在條件允許的情況下，可以將此類(lèi)告示張貼在電梯內(nèi)，更容易引起業(yè)主的關(guān)注。工程類(lèi)案例案例內(nèi)容：業(yè)主吳女士反映：陽(yáng)臺(tái)前面的樹(shù)枝擋了陽(yáng)光，要求給予解決。保潔綠化類(lèi)案例情況調(diào)查及處理過(guò)程：吳女士家住二樓，所在小區(qū)已交付多年，原交付時(shí)栽種的喬木已經(jīng)開(kāi)枝散葉，造成遮擋了吳女士二樓陽(yáng)臺(tái)的陽(yáng)光，接到吳女士投訴后，效勞中心對(duì)靠向陽(yáng)臺(tái)一側(cè)的樹(shù)枝進(jìn)行了修剪，解決了此問(wèn)題。保潔綠化類(lèi)案例案例發(fā)生原因及處理建議：隨著小區(qū)交付年限的增加，樹(shù)木長(zhǎng)大并遮蔽陽(yáng)光是必然發(fā)生的事情，問(wèn)題在于當(dāng)時(shí)栽種的樹(shù)木位置、品種，對(duì)后期的影響會(huì)有強(qiáng)弱差異。在此類(lèi)問(wèn)題的處理上，建議可遵循以下原那么：保潔綠化類(lèi)案例1、因目前絕大多數(shù)住宅類(lèi)接管工程，咨詢(xún)公司都向開(kāi)發(fā)公司提供前期咨詢(xún)效勞，在前期咨詢(xún)效勞中，公司可組織整理此類(lèi)后期管理經(jīng)驗(yàn)提供給咨詢(xún)公司，結(jié)合咨詢(xún)公司專(zhuān)業(yè)人員的學(xué)識(shí)水平，先期對(duì)臨近住宅喬木的樹(shù)種、位置進(jìn)行優(yōu)化，防止后期經(jīng)常需要修剪〔只修剪靠建筑一側(cè)會(huì)帶來(lái)觀感上的差異〕。保潔綠化類(lèi)案例2、效勞中心在接管后，對(duì)小區(qū)內(nèi)的喬木要有完善的管理規(guī)劃，平時(shí)就應(yīng)加強(qiáng)修剪等工作，使喬木的生長(zhǎng)更具科學(xué)性及方案性，從而防止由業(yè)主提出投訴，再去現(xiàn)場(chǎng)解決問(wèn)題的情況出現(xiàn)。保潔綠化類(lèi)案例案例內(nèi)容：某小區(qū)租戶(hù)租用房屋后將房屋隔成多間造成群租，引起的財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛。訴訟類(lèi)案例情況調(diào)查及處理過(guò)程：租戶(hù)租用了業(yè)主位于某小區(qū)的房屋，并將房屋分割成十間房屋分別出租給不同的個(gè)人，造成互不認(rèn)識(shí)的人共同居住，存在很多的治安隱患。業(yè)主和物業(yè)管理公司屢次對(duì)其采取各類(lèi)措施，其仍不予整改，并要求物管公司承擔(dān)因阻擾其家具搬入而造成房屋租金損失。訴訟類(lèi)案例法院認(rèn)為：租戶(hù)將房屋進(jìn)行分割并將其提供給多個(gè)個(gè)人獨(dú)立地共同使用，由此已形成事實(shí)的分割轉(zhuǎn)租，實(shí)質(zhì)上改變了住宅的功能和布局，明顯違反了該小區(qū)?臨時(shí)公約?中關(guān)于業(yè)主和使用人應(yīng)按照實(shí)際用途使用物業(yè)，禁止擅自改變住宅設(shè)