荔園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

荔園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案荔園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

第一章物業(yè)管理目的

l、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強對**園小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護和對使用人的管理和服務，以防止使用不當，損壞物業(yè)。

2、創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排**園小區(qū)各項設施的管理養(yǎng)護，強化宣傳，對業(yè)主進行依法管理約束，共同維護小區(qū)環(huán)境。

3、維護業(yè)主的權(quán)益。為了能使業(yè)主的物業(yè)滿足其居住、保值、增值、享受良好服務等目的，加強對業(yè)主、住戶的行業(yè)管理、服務，以達到維護全體業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主。

4、加強對小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務管理質(zhì)量，維護和提高開發(fā)商及本物業(yè)公司的社會聲譽。

5、以良好的售后服務建立**園品牌形象，以高附加值回饋業(yè)主及開發(fā)商，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。

第二章物業(yè)管理原則

根據(jù)《物業(yè)管理條例》及其實施細則以及有關(guān)規(guī)定，本著"以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余"和"精干高效、優(yōu)質(zhì)服務"的管理原則，執(zhí)行公司為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境的質(zhì)量方針，實行"管、養(yǎng)、修、服務"為一體的綜合管理。

第三章物業(yè)管理方式

成立**園項目管理處，全權(quán)負責**園小區(qū)項目管理，制訂年度管理目標，在經(jīng)濟上實行獨立核算自負盈虧，實現(xiàn)小社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。

第四章物業(yè)管理內(nèi)容

l、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻和基礎等承重結(jié)構(gòu)部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等)的維修、養(yǎng)護和管理。(建筑保質(zhì)／保修期之外)

2、房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。(設施設備保修期之外)

3、規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、棚等)的維修、養(yǎng)護和管理。

4、項目配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。

5、公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔。

6、車輛行駛和停泊管理。

7、配合和協(xié)助當?shù)毓膊块T進行安全監(jiān)控和巡視等秩序維護工作(不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。

8、項目物業(yè)管理收支和財務管理。

9、建議發(fā)展商和業(yè)主選擇、購買保險。

10、接待、處理有關(guān)物業(yè)管理方面的投訴、意見和建議。

11、溝通、調(diào)處與當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和其他相關(guān)單位的工作關(guān)系。

12、開展社區(qū)文化活動，建設社區(qū)精神文明。

13、建立、管理物業(yè)及業(yè)主檔案(包括建筑與工程檔案、裝修檔案、維修檔案和管理資料等)。

第五章物業(yè)管理總體目標和分項目標

一、總體目標

在管理合同期內(nèi)將小區(qū)管理成"安全、文明、優(yōu)美、舒適"的高檔人文住宅區(qū)。

二、分項指標

l、房屋及公共配套設施完好率98％以上。

2、住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化達標率95％。

3、房屋零修、急修及時率99％以上。

4、違章發(fā)生率1％以下，處理率100％。

5、管理人員專業(yè)培訓合格率100％

6、業(yè)主對物業(yè)管理滿意率90％以上，投訴處理率100％。

第六章實現(xiàn)物業(yè)管理目標的措施

一、管理體制和人員配備

1、管理架構(gòu)

我公司擬設**園物業(yè)管理處作為公司的外派機構(gòu)，全面負責南湖佳園小區(qū)項目的日常管理動作，統(tǒng)管整個小區(qū)的內(nèi)外事務。公司與管理處每年簽訂管理目標經(jīng)濟指標責任合同，管理處按綜合一體化管理七大服務項目即：房屋管理、秩序維護、車輛管理、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、維修、社區(qū)文化服務，設立物業(yè)部、維修部、秩序維護部、保潔綠化部。

2、管理處職責

1)．負責對**園實施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務方面接受公司物業(yè)部的指導和監(jiān)

督。

2)按公司標準要求實施管理。

3)完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標。

4)合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。

5)定期對房屋、公共配套設施進行維修養(yǎng)護。

6)負責業(yè)主住宅或商鋪的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實投訴處理。

7)負責開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。

8)負責擬定小區(qū)月工作計劃。

9)負責周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)公司和本公司物業(yè)部、業(yè)主(住戶)和業(yè)主管委會的監(jiān)督檢查。

10)負責南湖佳園的安全、防火工作。

11)協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。

二、移交接管

1、移交接管前的準備工作

1)成立**園管理處。提前介入管理，擬派管理處主任、管理昂和機電管理人員到位，其他管理人零分步到崗，落實管理用房和員工佰舍，做好各項籌備工作。

2)成立驗收小組。工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，了解住宅區(qū)設備設施、熟悉設備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向及存在問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。

A、移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表：

B、公共配套設施接管驗收表：

c、公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表：

D、機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。

2、**園資料的移交接管

1)接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料

A、產(chǎn)權(quán)資料項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；

B、市府驗收合格資料市建設工程竣工驗收證書；市建筑消防驗收合格證；市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書；用電許可證；供用電協(xié)議書；電視共用天線合格證。

C、工程技術(shù)資料

竣工圖----包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；圖紙會審記錄；工程設計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)隱蔽工程驗收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗收證明書；水、電、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土塊試壓報告；供水試壓報告。

3、**園接管驗收程序

1)開發(fā)公司通知本公司接管驗收；

2)本公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料，簽發(fā)驗收復函；

3)本公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設施設備等進行竣工驗收；

4)對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核；

5)對住宅室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗標準要示的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔保管責任；

6)業(yè)主(住戶)入住時，由管理員陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告開發(fā)公司，并要求施工隊在限期內(nèi)逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項；

7)在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告開發(fā)公司查驗證實后，大中修由開發(fā)公司責令施工隊更換或返修，小修、急修可委托本公司維修。

4、房屋接管驗收項目及標準

1)驗收項目

A、梁、柱、板主體；B、項棚；c、墻面；D、地(樓)面；E、廳房；F、樓梯、扶手；G、插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座)；H、接線盒；I、開關(guān)；J、照明燈具；K、供水系統(tǒng)；L、排污管道；M、地漏；N、衛(wèi)生潔具；0、防盜網(wǎng)(窗)：P、室內(nèi)配電箱；Q、水表、電表和液化氣表。

2)驗收標準

住戶及房屋內(nèi)的水電配套設施等，參照建設部ZBP3000l～90標準和國家1997年7月頒布的《房屋按管驗收標準》及達到業(yè)主(住戶)的合理要求。

5、**園公共設施接管驗收項目及標準

1)驗收項目：**園住宅區(qū)的公共場所、娛樂活動設施及其水電等

A、基礎設施；

B、天面；

c、公用天線；

D、消防設施(消防栓、消防箱)；

E、小區(qū)路燈；

F、綠化；

G、小區(qū)道路；

H、垃圾箱(池)；

I、垃圾轉(zhuǎn)運站;

J、崗亭；

K、車庫；

L、沙井和化糞池：

M、明暗溝；

N、擋土墻、坡；

0、踏步：

P、臺階：

Q、水池、水箱：

R、信箱；

6、工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定

1)工程完善

在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后，才進行的部分公共配套設施的工程完善。

2)工程遺留問題

在竣工驗收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內(nèi)容。

3)處理措施

A、物業(yè)管理公司對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作；

B、對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時向物業(yè)管理部匯報；

c、限制噪音施工時間，確保業(yè)主(住戶)休息；

D、給進場施工隊人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確

保安全。

E、增強秩序維護力量，監(jiān)督施工隊的人員管理：

F、施工隊離場前，必須到管理公司申請"放行條"，經(jīng)主管管理員以上人員檢查無誤，簽名后施工隊方可撤離小區(qū)。

7、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作

1)編制入住工作方案

管理處正式成立后，管理處主任負責根據(jù)公司策劃部編寫的《**園物業(yè)管理方案》編寫入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分：

A、核實《**園物業(yè)管理方案》中擬定的各類人員配備情況；

B、根據(jù)**園的實際情況和《**園物業(yè)管理方案》中對住宅管理的要求以及要達到的標準，擬定**園入住后在加強治安、車輛管理、垃圾收集等方面的配套改進意見或裝修

C、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案：

D、擬定物品采購計劃；

E、制定入主流程。

2）準備入住資料

A、根據(jù)公司手冊和**園實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《防火公約》；

B、印刷公布市政府頒布的《沈陽市相關(guān)管理規(guī)定》。

8、業(yè)主入住管理

入住流程圖：驗證發(fā)放資料交費鎖匙發(fā)放驗房

1)驗證

A、開發(fā)公司發(fā)出的入住通知單原件、購房或租賃合同復印件一份；

B、業(yè)主及家庭成員(或同住人)身份證復印件一份；

C、業(yè)主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。

2)資料發(fā)放與保管

A、發(fā)給業(yè)主保存的資料：

住戶手冊；

業(yè)主臨時公約：

住宅區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定；

防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定；

收費項目一覽表：

B、發(fā)給業(yè)主填寫并需回收的資料

業(yè)主臨時公約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主和管理處雙方各保留一份；

業(yè)主家庭情況登記表：

裝修申請表：住房申請裝修時填寫，原件留管理處存檔。

C、管理處按業(yè)主(住戶)的棟號和房號進行檔編號，檔案中包括：

入住驗房表：

業(yè)主家庭情況登記表：

裝修申請表。

3)交費

A、按入住通知單發(fā)出的日期為準收費；

B、搬遷押金

辦理入住手續(xù)時交納；

住戶搬遷完畢，憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù)；

C、水電押金

辦理入住時交納；

在供電局和自來水公司辦理接管托收后，住戶憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。

4)鎖匙發(fā)放

5)驗房：按本公司《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》

三、日常管理運作

1．裝修管理

1)對業(yè)主提出的二次裝修進行程序化的管理；首先對業(yè)主提出的裝修申請時進行審批，對施工人員辦理相關(guān)出入證件，在小區(qū)的進出和施工作業(yè)時間內(nèi)，便于管理。

2)對房屋結(jié)構(gòu)的管理

A、不得改運承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖等。

B、不得在地面開槽。

C、不得在窗臺和地面鑿打或釘入大號螺絲，以免滲水。

D、不得擅自改變房屋的使用用途。

E、面要拆墻應嚴格按照裝修審批表申報的項目進行。

3)施工時間：每日上午8時至12時，下午2時至7時

4)裝修期間，施工單位應配備手提式滅火器。

2、秩序維護。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保南湖佳園隨時處于安全狀態(tài)。

1)加強制度落實。

A、加強崗位。擬設固定崗、流動哨和巡邏隊，主要出入口24小時全方位檢查，明確責任區(qū)，劃分責任人。

B、堅持查崗制度。管理處主任不定期查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。

C、加強住宅區(qū)內(nèi)流動人員及外來人員管理和防范，建立流動人員檔案，并定期核查。

D、落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與秩序維護隊長簽訂秩序維護目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領(lǐng)導又是防火責任人，全體護衛(wèi)員、車輛管理員都是義務消防員和應急分隊隊員。

3、清潔衛(wèi)生。

質(zhì)量標準：

A、地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水、樓梯口無雜物、蜘蛛網(wǎng)。地面每天清掃兩遍。

B、所有公共場所無雜物垃圾。每日清掃一次。

C、樓道保潔無雜物、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵。每天擦試一次，每周拖洗一次。

D、單元門前垃圾桶干凈、整潔、無味、無污跡。每天清理一次。

4、綠化管理

1)綠化人員對草坪內(nèi)雜草每半月清除一次

2)草坪根據(jù)氣候、旱情酌情澆水次數(shù)。

3)每日檢查蟲害情況，發(fā)現(xiàn)蟲害及時進行消殺治療。

4)每月對草坪進行一次修剪。

5)每季度對草坪進行一次施肥。

6)對枯死、病死的草坪及時補種。

7)每日填寫綠化巡查記錄。

5、社區(qū)文化

我公司關(guān)于社區(qū)文化建設的理念。

對所服務社區(qū)全年度的文化、體育活動進行統(tǒng)籌制定。并由專門物業(yè)管理人員推動執(zhí)行，努力營造關(guān)愛、親合、健康、環(huán)保等的高尚社區(qū)文化，創(chuàng)造文明的社區(qū)生活方式。

通過社區(qū)活動，使住戶對社區(qū)公約的遵守成為自覺的行為。

通過社區(qū)活動，增進鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關(guān)系。

通過社區(qū)活動，增強住戶的健康意識和自覺運動；

通過社區(qū)活動，宣傳新的社區(qū)消費意識，實現(xiàn)新的

生活方式。

第四部分物業(yè)管理費用測算

一、管理費用

1、人員編制和工資標準

部門職務人數(shù)工資標準合計

綜合管理部項目經(jīng)理13,0003,000

管理員11，5001，500

財務部出納11,20**,200

工程部維修工41,20**，800

綠化保潔部綠化保潔員56503,250

維護部隊長1900900

維護員97506,750

合計2221,400

2、保險費：社會保險總計為工資總額的32．1％，其中：養(yǎng)老保險19

％；失業(yè)保險2％；工傷保險0．5％；醫(yī)保8％，工會經(jīng)費2％；生育險O．6％

21,400元／月×32．1％=6,869.4元／月

3、福利費：21,400元／月×14％=2,996元／月

4、辦公費用

序號項目常年（元）

1管理人員服裝費用（300元/人×3人）÷3年300

2維修、保潔人員工作服（400元/人.套×2套×9人）÷3年2,400

3保安制服（800元/套.人×10人）÷3年2,667

4辦公用品、電話費、水電費（150元/月×12月）1,800

5節(jié)日裝飾費2000

6經(jīng)理手機補貼150元/月×12月1800

7社區(qū)文化活動費（每年開展四次社區(qū)文化活動）1200

8合計12,167

1013.9元/月

二、消防設備(滅火器)：

1,000元／年÷12月=83元／月

三、化糞池清掏費：O.1元／㎡×54，486.79㎡÷12月=454.06元／月

四、能源消耗費：2200.33元/月

1、電費：1200.33元/月

1）路燈及草坪燈：4千瓦×5小時/天×30天×0.79元/千瓦=474元/月

2）物業(yè)用房照明：0.16千瓦×8小時/天×30天×0.79元／千瓦=30.34元/月

3）監(jiān)控：1.2千瓦×24小時/天×30天×0.79元/千瓦=682.56元/月

4）消防泵:30千瓦×2小時/年×0.79元/千瓦÷12月=3.95元/月

5)風機正常檢查電費:6千瓦×2小時/月×0.79元/千瓦=9.48元/月

2、水費

綠化保潔：1000元／月

五、低值易耗品攤銷

名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）

辦公用品

飲水機只2300600

電話部3150450

標識套若干-200

工程用品

1.5米鋁合金梯只2300600

萬用表（帶電流表）只1150150

應急水泵只1400400

50米卷筒式線板副1400400

便攜式工具箱只5100500

應急燈只2100200

沖擊鉆只1800800

電錘只1120**200

熔接器只1300300

3米鋁合金梯子只1500500

管鉗套1300300

管道疏通機部110001000

其他工具-若干-500

保潔用品

垃圾車輛1950950

其他用品-若干-300

保安用品

對講機只8150012000

橡膠警棍根530150

應急燈只2100200

小件易耗品-若干-200

合計21900

年攤銷（低值品按3年攤銷）7300

7300/12=608.33元/月

六、固定資產(chǎn)折舊費用

序號項目數(shù)量支出（元）

1辦公家具若干5000

2電腦210000

3打印機1600

4檔案柜5×5002500

5合計-18100

年折舊（按5年期限，殘值10%）3258

271.5元/月

七、公共設施施設備維修保養(yǎng)費:1600元/月

八、不可預見費:1500元/月

一至六合計：38，996.52元／月

八、稅金：38，996.52元／月×5.55％=2，164.31元／月

九、利潤：38，996.52元／月×5％=1，949.83元／月

費用總合計43，110.66元／月,住宅建筑面積44，692.68平方米，折算到每月每平方米建筑面積為0.96元。

電梯部分：

電梯費用收入：12元/人/月×342戶×3人/戶=12，312元/月

電梯費用支出：14,058.8元/月

1.電梯年檢維保費：15000元/年.部×7部÷12月=8,750元/月

2.電梯電費：56千瓦×4小時/天×30天×0.79元/千瓦=5,308.8元/月

電梯費用差額：12，312元/月-14,058.8元/月=-1,746.8元/月

電梯費用不足部分由鐵路局補貼，以確保電梯正常運行。

篇2：沈陽市X小區(qū)物業(yè)管理方案

沈陽市z小區(qū)物業(yè)管理方案

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%；20**年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作內(nèi)容

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接

物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務。根據(jù)國家和建設部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權(quán)益。

（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100%；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

三、組織領(lǐng)導

為使這項工作落到實處，市政府成立領(lǐng)導小組。

組長：z

副組長：z

成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。領(lǐng)導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構(gòu)，抓好具體的組織實施。

四、職責分工

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結(jié)合、區(qū)域負責”的原則，市領(lǐng)導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領(lǐng)導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關(guān)部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。

市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。

一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關(guān)配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；

二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；

三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。

各區(qū)政府為**物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20**年5月10日至5月31日）

由市領(lǐng)導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段（20**年6月1日至10月31日）

各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領(lǐng)導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

（三）驗收階段（20**年11月1日至11月15日）

領(lǐng)導小組成員單位按照工作內(nèi)容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。

六、保障措施

（一）提高認識，明確責任。各級領(lǐng)導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進行查處，確保全部達標。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務，進一步增強參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確

管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

篇3：小區(qū)物業(yè)管理方案(投標文件)

小區(qū)物業(yè)管理方案（投標文件）

一、投標函

第二章：×××小區(qū)物業(yè)概況；

第三章：×××小區(qū)物業(yè)管理服務方案

第一節(jié)：小區(qū)環(huán)境管理

第二節(jié)：小區(qū)衛(wèi)生綠化管理

第三節(jié)：小區(qū)的安全保衛(wèi)管理

第四節(jié)：設施的維修管理

第五節(jié)：小區(qū)的文化建設

第六節(jié)：其他物業(yè)服務項目

第四章：×××小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖

第五章：人員配備；

第五章：金費收支預算；

一、投標函

致：×××小區(qū)業(yè)主委員會：

根據(jù)貴區(qū)日前發(fā)布的招標公告，現(xiàn)決定參加“×××小區(qū)物業(yè)管理”項目的競標，并作出如下法律承諾：

1、嚴格遵守《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的一切規(guī)定，履行相關(guān)義務。

2、受法定代表人授權(quán)全權(quán)處理與本次投標項目有關(guān)的事務。

3、投標文件的內(nèi)容真實可*。如果中標，本投標文件即成為中標合同必然的附屬法律文件。

4、同意提供招標人所要求的其他資料。

5、招標人無義務必須接受或有權(quán)拒絕我們的投標。

6、所有有關(guān)本次投標的聯(lián)絡請函、電下列地址：

地址：郵編電話：傳真

法定代表人（簽字或蓋章）：

投標人全稱：（投標單位公章）

年月日

第二章×××小區(qū)物業(yè)概況

×××小區(qū)住宅部分面積約為21000平方米，共4棟252套單元房；公共部分面積約為1000平方米，有一個自行車棚和一個值班室。樓樓之間獨立成為封閉小院，與周邊圍墻組成一個封閉式的小區(qū)，由一個大門出入。小區(qū)原由青城物業(yè)公司托管，后由業(yè)主委員會負責日常衛(wèi)生等部分物業(yè)服務工作。

第三章×××小區(qū)物業(yè)管理服務方案

根據(jù)×××小區(qū)的實際情況，并貫徹×××物業(yè)公司“盡心服務，超值服務”的服務宗旨，我公司擬將物業(yè)服務重點放在環(huán)境管理、衛(wèi)生綠化、.安全保衛(wèi).設施維修.文化建設五個方面。

第一節(jié)環(huán)境管理

維護規(guī)劃的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞，亂開門窗的破壞行為，禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全。我公司將嚴格按照國家有關(guān)的裝修規(guī)定制定符合小區(qū)實際情況的管理制度，保證住宅樓的結(jié)構(gòu)不被破壞，從根本上使小區(qū)不動產(chǎn)保值增值。

第二節(jié)衛(wèi)生綠化管理

小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和綠化環(huán)境是體現(xiàn)小區(qū)面貌的重要因素，為搞好×××小區(qū)的衛(wèi)生和綠化，我公司將嚴格按照ISO9001質(zhì)量標準的要求，規(guī)范作業(yè)。我們要樹立全員保潔意識，制定嚴格的保潔制度、工作標準和獎懲措施，并層層落實。目標管理達到：一日三清掃，垃圾日日清，嚴格控制二次污染。具體實施方案如下：

一、每棟住宅樓后添置兩只垃圾桶

二、配備兩名保潔人員，負責小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生：

（一）公共衛(wèi)生：

1、路面凈、花壇凈、綠地凈、無雜草枯葉；

2、垃圾桶保持光亮、無銹漬、無污跡；

3、各明溝溝蓋無積塵、無銹跡，站立側(cè)目可清晰見字。

（二）室內(nèi)衛(wèi)生：

1、樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈

2、定期清掃、保潔；

（三）綠化環(huán)境：

1、保護：在草坪上樹立溫馨提示標牌，防止花草人為傷害；

2、養(yǎng)護：定期澆水、修剪花草樹木，營造優(yōu)雅、溫馨的花園式居住環(huán)境；

（四）裝潢垃圾：

會同業(yè)主委員會制定《室內(nèi)裝潢管理制度》，室內(nèi)裝潢有可能影響建筑物的結(jié)構(gòu)，減少建筑物壽命，并且在裝潢中出現(xiàn)大量的建筑垃圾，影響環(huán)境，對于室內(nèi)裝潢必須要有嚴格的規(guī)定，這關(guān)系到各業(yè)主的切身利益，也是物業(yè)管理公司義不容辭的責任。

（五）張貼警示牌，倡導文明新風。

第三節(jié)小區(qū)的安全保衛(wèi)

小區(qū)住戶以科大、省教院教師為主，文化層次

較高，素質(zhì)較好，故安全保衛(wèi)工作除消防安全外，我們將以“人防為主，技防為輔”的方式重點對外安全的保衛(wèi)，具體做到以下幾點：

（一）整體排查，清除消防安全隱患；

我們將按國家消防標準對各住宅樓的消防設施進行排查，配齊所需的消防器材，培訓消防員，消除消防隱患。

（二）實行封閉式管理，24小時保安值班、巡邏，保障住戶安全；