合約規(guī)劃下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制

《合約規(guī)劃下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制》摘要：基于此，本文從合約規(guī)劃與動(dòng)態(tài)成本控制的基本概述出發(fā)，闡述了合約規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制的價(jià)值以及遵循的基本原則，探究了合約規(guī)劃下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的具體流程，希望能保證房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，項(xiàng)目成本的預(yù)警指標(biāo)和強(qiáng)控指標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制簽訂合約規(guī)劃的一道關(guān)卡，可以有效實(shí)行動(dòng)態(tài)成本控制的目標(biāo)[6]，這四個(gè)具體的合約規(guī)劃下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制流程，需要房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行合理的分析，才能有效實(shí)現(xiàn)合約規(guī)劃下動(dòng)態(tài)成本控制的最終目標(biāo)安燕鵬摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有了一定的提高。面對(duì)強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)從自身的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目入手，開(kāi)展合約規(guī)劃下的動(dòng)態(tài)成本控制，促使其自身保持良好的盈虧水平。合約規(guī)劃，簡(jiǎn)單來(lái)講就是合同。合同作為重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中尤為重要?；诖?，本文從合約規(guī)劃與動(dòng)態(tài)成本控制的基本概述出發(fā)，闡述了合約規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制的價(jià)值以及遵循的基本原則，探究了合約規(guī)劃下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的具體流程，希望能保證房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。關(guān)鍵詞：合約規(guī)劃;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;動(dòng)態(tài)成本控制Abstract：WiththerapiddevelopmentofChina"ssocialeconomy，thedevelopmentoftherealestateindustryhasimprovedtoacertainextent.Facedwithstrongmarketcompetitiveness，realestatecompaniesstartwiththeirowndevelopmentprojectsandcarryoutdynamiccostcontrolundercontractplanning，promptingthemtomaintaingoodprofitandlosslevels.Asthebasisofmajoreconomicactivities，contractsareparticularlyimportantinrealestatedevelopmentprojects.Basedonthis，thisarticlestartsfromthebasicoverviewofcontractplanninganddynamiccostcontrol，expoundsthevalueofcontractplanningfordynamiccostcontrolofrealestatedevelopmentprojectsandthebasicprinciplesfollowed，andexploresthespecificprocessofdynamiccostcontrolofrealestatedevelopmentprojectsundercontractplanning，hopingtoensurethestabledevelopmentoftherealestateindustry.Keywords：contractplanning;realestatedevelopmentprojects;dynamiccostcontrol0引言在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，采取動(dòng)態(tài)成本控制是施工的必要前提。在合約規(guī)劃下，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求，類(lèi)似于契約關(guān)系的規(guī)劃，可以最大限度的減少由于人工失誤造成項(xiàng)目工程成本控制不到位。房地產(chǎn)行業(yè)屬于重大的經(jīng)濟(jì)主體，所開(kāi)展的項(xiàng)目也被稱為重大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須要在簽訂合同的基礎(chǔ)上實(shí)行。因此，在當(dāng)前時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)具體的施工工作中，需要及時(shí)進(jìn)行合約規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)有效的動(dòng)態(tài)成本控制。本文主要介紹了合約規(guī)劃下實(shí)行動(dòng)態(tài)成本控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)生的積極作用，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。合約規(guī)劃與動(dòng)態(tài)成本控制的基本概述合約規(guī)劃是指涵蓋企業(yè)中所有部門(mén)的所有成員的規(guī)劃工作。在這一過(guò)程中，需要將目標(biāo)成本合理的表示出來(lái)，朝著這個(gè)既定的目標(biāo)發(fā)展。項(xiàng)目情況和投資指標(biāo)之間有著極為密切的關(guān)系，應(yīng)當(dāng)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行合理的分解，充分考慮合約中標(biāo)明的條件。每個(gè)項(xiàng)目中，都會(huì)涉及到合約規(guī)定和金額等問(wèn)題，需要在實(shí)際的工作中特別注意這些問(wèn)題。動(dòng)態(tài)成本控制是指在一個(gè)具體的成本生命周期中，將其劃分為不同的階段進(jìn)行成本管理。分為前期、中期和后期。前期是對(duì)成本進(jìn)行合理的預(yù)算，也是實(shí)現(xiàn)對(duì)成本控制的相對(duì)補(bǔ)充。中期進(jìn)行成本核算工作，整個(gè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)充分的利用管理控制思想。后期對(duì)整個(gè)核算工作進(jìn)行匯總，認(rèn)真分析成本管理中金額的數(shù)量，最終構(gòu)成具體的成本控制體系［1］。合約規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制的價(jià)值當(dāng)前，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中利用合約規(guī)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制，可以按照實(shí)際的合同內(nèi)容進(jìn)行。在擬定合同這一過(guò)程中，注明合同金額、付款方式等。在實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，可以遵循合同實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，有效的將成本管控工作落實(shí)到位。此外，有效的合約規(guī)劃可以支撐資金計(jì)劃實(shí)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)。在實(shí)現(xiàn)合約規(guī)劃模式的基礎(chǔ)上，可以將已經(jīng)發(fā)生的合同或者待完成的計(jì)劃，形成清晰明了的資金運(yùn)行計(jì)劃，并在項(xiàng)目過(guò)程中實(shí)現(xiàn)施工計(jì)劃，有效銷(xiāo)售回款，有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流。同時(shí)，合約規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的后期招標(biāo)工作。在項(xiàng)目落實(shí)之后，進(jìn)入采購(gòu)階段。合約規(guī)劃可以將招標(biāo)采購(gòu)劃分合理的范圍，對(duì)于超出控制價(jià)格的可以對(duì)其有一定的約束力，與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司可以迅速了解到這種情況的發(fā)生，對(duì)此調(diào)整招標(biāo)方案，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行［2］。合約規(guī)劃下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制原則合理化項(xiàng)目規(guī)劃原則是合約規(guī)劃下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的一個(gè)基本原則。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)講，施工需要是極為重要的，不能將資金過(guò)多的投入到前期建設(shè)中，這就需要不斷對(duì)工程施工進(jìn)行合理化的計(jì)量。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要堅(jiān)持安全性、遹用性。同時(shí)，還需要遵循國(guó)家的法律法規(guī)，符合國(guó)家批準(zhǔn)的相關(guān)準(zhǔn)則。動(dòng)態(tài)成本控制是一個(gè)時(shí)期性的工作，需要堅(jiān)持合理化的項(xiàng)目規(guī)劃，及時(shí)跟蹤成本，最大限度的節(jié)約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本。因此，合理化項(xiàng)目規(guī)劃是需要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制中遵循的基本原則。除了合理化項(xiàng)目規(guī)劃原則之外，房地產(chǎn)企業(yè)要遵循滿足工程施工需要的原則。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制尤為重要，但是要想實(shí)現(xiàn)成本得到最大限度的控制，就需要在施工建設(shè)中進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)合理的基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)某杀举M(fèi)用投入，不僅可以實(shí)現(xiàn)成本的控制，還能夠滿足施工的需要。動(dòng)態(tài)成本控制是不斷變化的，需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，及時(shí)進(jìn)行工程施工成本控制［3］。合約規(guī)劃下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的具體流程確立合同簽約金額與合約規(guī)劃的關(guān)系現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要是更好的實(shí)現(xiàn)其成本控制，需要進(jìn)行合約規(guī)劃。首先就需要明確合同簽約金額與合約規(guī)劃之間的關(guān)系。根據(jù)合約規(guī)劃，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的合約簽訂進(jìn)行有效的控制。簡(jiǎn)單來(lái)講，就是實(shí)行一個(gè)合約規(guī)劃所對(duì)應(yīng)的是一份合同，遵循“一對(duì)一”原則。但是，反過(guò)來(lái)講，一份合同可以包含著多份合約規(guī)劃。如果在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，合同金額超出了合同規(guī)劃的部分，需要從規(guī)劃的余量中將其扣除;如果在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，合同金額少于合同規(guī)劃余量，此時(shí)就實(shí)現(xiàn)了合同簽訂的控制成本的最終目標(biāo)。確立合同簽約金額與合約規(guī)劃關(guān)系之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)合同中出現(xiàn)的金額數(shù)據(jù)、付款方式等進(jìn)行更改，但是更改機(jī)會(huì)只有二次。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)珍惜更改合約的機(jī)會(huì)，及時(shí)進(jìn)行合約更改。同時(shí)從合約規(guī)劃中找到需要從企業(yè)財(cái)務(wù)中拿出的金額數(shù)量，及時(shí)對(duì)合約規(guī)劃中的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)際的落實(shí)，實(shí)現(xiàn)合約規(guī)劃下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的最終目標(biāo)［4］。變更管理的事前審批與事后確認(rèn)變更管理中包含兩個(gè)方面，一個(gè)是事前審批，另一個(gè)是事后確認(rèn)。在合約規(guī)劃中，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)確認(rèn)是否應(yīng)該進(jìn)行變更，準(zhǔn)確確認(rèn)變更的金額，有效實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)如果在合同正式訂立時(shí)，合理對(duì)其進(jìn)行預(yù)測(cè)變更，那么在合同發(fā)生的情況下，應(yīng)當(dāng)將變更合理控制在其范圍內(nèi)。但是，如果在此過(guò)程中并未做出預(yù)測(cè)，就需要合理的慮其是否含有相應(yīng)的規(guī)劃的余量問(wèn)題，從未達(dá)到事前審批的成本控制指標(biāo)。事后確認(rèn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要的內(nèi)容包括完成量和金額，將之前的成本控制預(yù)測(cè)結(jié)果與最終實(shí)際發(fā)生的進(jìn)行對(duì)比，核對(duì)金額進(jìn)出項(xiàng)目成本，以確認(rèn)成本控制是否達(dá)到實(shí)際預(yù)測(cè)的效果事前審批和事后確認(rèn)這兩個(gè)環(huán)節(jié)是緊密聯(lián)系的，缺一不可。這兩個(gè)環(huán)節(jié)之間的先后順序不得打亂，嚴(yán)格遵循實(shí)現(xiàn)審批和事后確認(rèn)，能夠有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的變更管理的內(nèi)容，幫助其企業(yè)的合約規(guī)劃更為完整。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加以重視［5］。項(xiàng)目成本的預(yù)警和強(qiáng)控指標(biāo)當(dāng)前，項(xiàng)目成本是在目標(biāo)成本的背景之下實(shí)現(xiàn)的各個(gè)控制級(jí)別的預(yù)警指標(biāo)。預(yù)警指標(biāo)是指在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制超出預(yù)測(cè)金額和數(shù)量時(shí)，會(huì)出現(xiàn)預(yù)警符號(hào)。此預(yù)警符號(hào)會(huì)迅速傳播到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的負(fù)責(zé)人手中，盡管項(xiàng)目負(fù)責(zé)人收到了預(yù)警符號(hào)，但是可以繼續(xù)簽訂合同，并未對(duì)合同簽訂造成不利影響。而強(qiáng)控指標(biāo)的出現(xiàn)，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制已經(jīng)通過(guò)預(yù)警符號(hào)傳遞給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，但是其金額數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)了預(yù)測(cè)的范圍。因此，在產(chǎn)生強(qiáng)控指標(biāo)之后，需要經(jīng)過(guò)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)真進(jìn)行流程的審批，仔細(xì)核對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本是否達(dá)到了不可預(yù)測(cè)的范圍，如果能夠合理將其控制，就可以繼續(xù)進(jìn)行合同的簽訂。項(xiàng)目成本的預(yù)警指標(biāo)和強(qiáng)控指標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制簽訂合約規(guī)劃的一道關(guān)卡，可以有效實(shí)行動(dòng)態(tài)成本控制的目標(biāo)［6］。月度成本回顧顧名思義，月度成本回顧，是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行動(dòng)態(tài)成本控制的過(guò)程中，以每個(gè)月的時(shí)間為基準(zhǔn)，通過(guò)成本回顧的方式，將已經(jīng)簽訂的合同實(shí)行合同的預(yù)估和變更評(píng)估。同時(shí)，進(jìn)行預(yù)估不是目的，是為了找到應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整的一系列目標(biāo)成本。在調(diào)整的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)將科目的相關(guān)目標(biāo)成本調(diào)到合理的范圍，有效實(shí)現(xiàn)每個(gè)月的動(dòng)態(tài)成本控制，及時(shí)將每個(gè)月的成本變化情況詳細(xì)的標(biāo)明，及時(shí)分析出現(xiàn)問(wèn)題的原因，并及時(shí)得出解決問(wèn)題的對(duì)策。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行每月動(dòng)態(tài)成本回顧的過(guò)程中，深入分析動(dòng)態(tài)成本變化，將數(shù)據(jù)總結(jié)的過(guò)程，也是實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制的過(guò)程。在此過(guò)程中，會(huì)發(fā)現(xiàn)諸多問(wèn)題，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)遵循合約規(guī)劃的基本原則的基礎(chǔ)上，合理進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的最終目標(biāo)。以每個(gè)月為一個(gè)時(shí)間段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)一定要進(jìn)行成本回顧，及時(shí)找出超過(guò)預(yù)測(cè)成本的部分，實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)跟蹤處理工作，有效實(shí)現(xiàn)合約規(guī)劃的合理性［7］。結(jié)論綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制是包含全過(guò)程的成本控制。主要內(nèi)容涉及到經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等?；诤霞s規(guī)劃下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制，具體來(lái)講，就是將較為復(fù)雜、多變的合同管理進(jìn)行優(yōu)化，彳住而實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單的成本管理目標(biāo)。將進(jìn)行混合的合約管理從根本上落實(shí)，實(shí)時(shí)跟蹤成本數(shù)據(jù)，將動(dòng)態(tài)變化著的成本數(shù)據(jù)，合理實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的管理。本文詳細(xì)介紹了合約規(guī)劃下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制的具體流程，主要包括確立合同簽約金額與合約規(guī)劃的關(guān)系、變更管理的事前審批與事后確認(rèn)、項(xiàng)目成本的預(yù)警和強(qiáng)控指標(biāo)、月度成本回顧。這四個(gè)具體的合約規(guī)劃下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制流程，需要房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行合理的分析，才能有效實(shí)現(xiàn)合約規(guī)劃下動(dòng)態(tài)成本控制的最終目標(biāo)。參考文獻(xiàn)：[1]王波.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制J].中國(guó)西部科技，2013，11(01):58-59.[2]孫小敏.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制J].時(shí)代金融，2015，23(32):252-255.⑶曲松，王