城市邊緣區(qū)個(gè)案-北京大興新城金地仰山項(xiàng)目個(gè)案研究

金地仰山——工程案例研究使用說(shuō)明[本課件適用于城市邊緣區(qū)同等體量工程定位，個(gè)案分析，為片區(qū)分析提供根本信息]根本信息工程區(qū)位圖工程區(qū)位：工程位于大興新城北區(qū)，東至興盛街、西至西旺路、北至樂(lè)園路、南至金星路軌道交通：地鐵4號(hào)大興線(xiàn)高米店南站距本工程約1200米左右市政路網(wǎng)：由市區(qū)上京開(kāi)高速路高米店收費(fèi)站出上主干道西旺路到達(dá)工程公共交通：410、456、610、631、937支、937支2、937支6、937支7、954、967快、968、大興環(huán)城1路、大興新城1路、大興新城2路等到青島嘉園西門(mén)下車(chē)即可。工程具體位置在北京位置二環(huán)路地處大興新城，臨近4號(hào)線(xiàn)高米店南站，現(xiàn)有交通比較通達(dá)！工程根本信息金地仰山，25萬(wàn)平米新古典主義低密度生活金地仰山工程定位：首置及改善型工程特色：25萬(wàn)平米的新古典主義低密度住宅銷(xiāo)售均價(jià)：19000元/平方米根本信息項(xiàng)目類(lèi)型首置及改善型置業(yè)占地面積123000平方米總建筑面積275000平方米容積率住宅1.80

在售戶(hù)數(shù)2000戶(hù)綠化率30%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-11-07

入住時(shí)間2012-09-30

開(kāi)發(fā)商北京金地融僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商金地集團(tuán)物業(yè)管理金地物業(yè)公司景觀(guān)設(shè)計(jì)單位PLACEDesignGroup建筑設(shè)計(jì)單位上海天華建筑設(shè)計(jì)有限公司金地品牌+教育地產(chǎn)+低密度+產(chǎn)品力取勝金地品牌：1993年從事房地產(chǎn)，秉承“以人為本、創(chuàng)新為魂〞的金地品牌理念教育地產(chǎn)：工程配套幼兒園和中學(xué)低密度：綜合容積率1.80，新古典主義的低密度生活產(chǎn)品力：新古典主義建筑風(fēng)格，配上西方古典園林景觀(guān)，既有古典奢華又簡(jiǎn)明，把古典與現(xiàn)代融合根本信息產(chǎn)品情況總體規(guī)劃兵營(yíng)式規(guī)劃排布，整個(gè)工程規(guī)劃缺乏亮點(diǎn)。高層產(chǎn)品花園洋房學(xué)校、商業(yè)用地西區(qū)組團(tuán)為9-18層的怡景花園，超大樓間距，同時(shí)配有社區(qū)園林和小區(qū)中央廣場(chǎng)，環(huán)境美觀(guān)，適宜放松身心，大范圍270度采光戶(hù)型獨(dú)特設(shè)計(jì)，主力戶(hù)型視野朝向主景觀(guān)帶東區(qū)組團(tuán)為5-8層的花園洋房，布局規(guī)整，顯示高端形象，配有一定數(shù)量的躍層戶(hù)型，大面積私家花園產(chǎn)品情況交通組織城市道路社區(qū)主要道路組團(tuán)級(jí)道路組團(tuán)級(jí)道路與城市道路相連，并將用地分為兩大組團(tuán)以組團(tuán)級(jí)道路為主干，在組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置社區(qū)主要道路，再由社區(qū)主要道路分支社區(qū)次要道路，這種管式的路網(wǎng)層級(jí)清楚，便于車(chē)輛、人行交通的組織機(jī)動(dòng)車(chē)出入口機(jī)動(dòng)車(chē)出入口社區(qū)主路南北貫穿，把小區(qū)分為東西兩局部！人車(chē)分流，宅間路溝通內(nèi)部產(chǎn)品情況建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：新古典主義建筑風(fēng)格

顏色：中灰，咖啡紅材質(zhì)：面磚，石材，高級(jí)涂料等特點(diǎn)：A首層厚實(shí)的入戶(hù)門(mén)廊

B別墅為斜屋頂

C多重退臺(tái)、露臺(tái)，有躍層戶(hù)型產(chǎn)品情況景觀(guān)設(shè)計(jì)借鑒歐洲古典景觀(guān)的對(duì)稱(chēng)、軸線(xiàn)、圍合等景觀(guān)設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造簡(jiǎn)潔優(yōu)雅的空間。盡可能優(yōu)化打造宅間景觀(guān)！因地制宜：根據(jù)工程?hào)|部組團(tuán)的兵營(yíng)式布局特點(diǎn)，在兩排樓間采用軸線(xiàn)景觀(guān)設(shè)計(jì)較為適宜重視美化宅間組團(tuán)景觀(guān)，強(qiáng)調(diào)儀式感！回歸自然，增加原生態(tài)水系：將傳統(tǒng)歐式園林的氣韻保存在環(huán)境中，充分考慮到對(duì)層次空間的視線(xiàn)組織，步移景異，工程還注重對(duì)水體的利用，在工程中增加溪水，不僅讓環(huán)境更加貼近自然，而且提升產(chǎn)品品質(zhì)。三重景觀(guān)，景觀(guān)層次豐富：工程在景觀(guān)打造方面擺脫了純草地的單一布景方式，采用了草地搭配灌木喬木的三重造景，提升品質(zhì)效果顯著。產(chǎn)品情況景觀(guān)細(xì)節(jié)根本信息周邊配套教育：北京師范大學(xué)附屬小學(xué)、北京小學(xué)翡翠城分校、興濤學(xué)校，工程自身規(guī)劃初中醫(yī)療：北京仁和醫(yī)院、大興區(qū)婦幼保健醫(yī)院、大興中醫(yī)院商業(yè)：華堂商場(chǎng)，世紀(jì)華聯(lián)，華潤(rùn)萬(wàn)家，物美賣(mài)場(chǎng)，玫瑰園商城餐飲：孔乙己酒店、紅孩兒水煮魚(yú)、晉賢居飯莊、百年食府、福提烤肉島、翡翠小廚

總體上，金地仰山工程所處位置周邊中小學(xué)校配套較好，但是商業(yè)醫(yī)療配套設(shè)施不僅數(shù)量較少而且等級(jí)較低，大型商業(yè)和醫(yī)院距離工程還有一定距離周邊配套等級(jí)低，數(shù)量少，大型配套離工程尚有一定距離！有待進(jìn)一步完善！根本信息其他產(chǎn)品細(xì)節(jié)物業(yè)費(fèi)：3.2元/平方米*月車(chē)位信息：約1400個(gè)300元/月交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房采暖方式：集中供暖土地年限：70年工程全部售罄后，售樓處改為小區(qū)幼兒園金地仰山產(chǎn)品情況逸野洋房戶(hù)型大面寬橫廳設(shè)計(jì)，尺度奢華全能主臥設(shè)計(jì)，獨(dú)立衣帽衛(wèi)生間戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)戶(hù)型缺點(diǎn)東區(qū)9號(hào)樓D3戶(hù)型三室兩廳一衛(wèi)137平米入戶(hù)門(mén)直對(duì)衛(wèi)生間，缺少獨(dú)立玄關(guān)缺失獨(dú)立餐廳設(shè)計(jì)南北通透、明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)產(chǎn)品情況逸野洋房戶(hù)型戶(hù)型動(dòng)靜別離式設(shè)計(jì)南北通透，全明設(shè)計(jì)戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)缺少獨(dú)立玄關(guān)戶(hù)型缺點(diǎn)東區(qū)6號(hào)樓D3戶(hù)型三室兩廳兩衛(wèi)143平米全能主臥，獨(dú)立衣帽間及衛(wèi)生間缺少傭人房或儲(chǔ)藏間怡景花園戶(hù)型南北通透，明廚明衛(wèi)獨(dú)立餐廳帶景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)超大南向陽(yáng)臺(tái)，增加贈(zèng)送面積戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)缺失玄關(guān)設(shè)計(jì)戶(hù)型缺點(diǎn)西區(qū)2號(hào)樓B1戶(hù)型兩室兩廳一衛(wèi)90平米怡景花園戶(hù)型獨(dú)立餐廳設(shè)計(jì)起居室配帶大面寬陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)入戶(hù)玄關(guān)設(shè)計(jì)缺失，私密性不高戶(hù)型缺點(diǎn)西區(qū)5號(hào)樓B2戶(hù)型兩室兩廳一衛(wèi)91平米產(chǎn)品情況純南向戶(hù)型，明衛(wèi)、明廚設(shè)計(jì)怡景花園戶(hù)型南北通透，明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)全能主臥設(shè)計(jì)，獨(dú)立衣帽間和衛(wèi)生間北側(cè)贈(zèng)送大面積生活陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)缺失玄關(guān)設(shè)計(jì)戶(hù)型缺點(diǎn)西區(qū)17號(hào)樓A7戶(hù)型三室兩廳兩衛(wèi)138平米產(chǎn)品情況未設(shè)計(jì)獨(dú)立餐廳推盤(pán)順序銷(xiāo)售情況一期一期二期三期一期為戶(hù)型面積為80—180平米的兩至四居產(chǎn)品二期戶(hù)型為80-140平米2-3居，復(fù)式117-170平3居、180平4居三期分為2021年3月17日開(kāi)盤(pán)和5月1日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售主力產(chǎn)品為90平米兩居，124平米三居和180平米四居！三期三期三期成交情況資料來(lái)源北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)站銷(xiāo)售情況

樓號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售狀態(tài)總套數(shù)簽約套數(shù)銷(xiāo)售比例一期東區(qū)11#12#13#14#15#16#2010-8-2814#15#售罄42626161%一期西區(qū)4#5#8#16#2010-8-284#5#16#售罄53844683%二期3#7#14#2010-11-74#售罄34924771%三期1#2#4#5#2011-3-17在售24511547%四期東3#4#/西區(qū)10#12#7#8#9#10#2011-5-1在售475112%均價(jià)走勢(shì)單位：元/平米工程一期2021年8月開(kāi)盤(pán)，戶(hù)型面積為80—180平米的兩至四居，開(kāi)盤(pán)均價(jià)16000元；工程二期戶(hù)型為80-140平米2-3居，均價(jià)19000元/平；復(fù)式117-170平3居、180平4居在售，均價(jià)21000-24000元/平米；工程在11年3月均價(jià)到達(dá)22000元/平米后，因房市嚴(yán)政的影響，均價(jià)稍微下挫，現(xiàn)在均價(jià)到達(dá)21000元/平米。從去年8月至今，工程消化速度一般19000元/平米21000元/平米16000元/平米22000元/平米11年初調(diào)控影響逐漸發(fā)力！工程去化速度明顯見(jiàn)緩！客戶(hù)情況銷(xiāo)售情況關(guān)鍵詞：衛(wèi)星城改善住房擠壓客戶(hù)投資潛力客戶(hù)來(lái)源大興當(dāng)?shù)氐倪m齡居民結(jié)婚婚房，首置房以及北京市區(qū)擠壓客戶(hù)在衛(wèi)星城購(gòu)房需要升值預(yù)期地處大興黃莊衛(wèi)星城中，工程邊上有新開(kāi)通地鐵4號(hào)線(xiàn)大興線(xiàn)穿過(guò)，升值空間和前景大，受投資客戶(hù)青睞升級(jí)居住處于居住消費(fèi)升級(jí)換代的剛性需求，對(duì)品質(zhì)、效勞、周邊配套等有綜合需求的中端客群支付能力一次性支付房款客戶(hù)略高于分期付款比例，支付能力較強(qiáng)案例總結(jié)整體風(fēng)格：新古典主義的建筑風(fēng)格結(jié)合西方古典園林，打造古典主義的低密度生活配套缺失：工程周邊的生活配套設(shè)施不完善，現(xiàn)有商業(yè)餐飲配套不僅數(shù)量少，而且等級(jí)低，大型的配套設(shè)施距離工程有一定距離戶(hù)型亮點(diǎn)：存在一些復(fù)式戶(hù)型，對(duì)有偏愛(ài)的客戶(hù)群有一定吸引力規(guī)劃布局：東西兩個(gè)組團(tuán)，東部組團(tuán)兵營(yíng)式布局，大氣穩(wěn)重；西部組團(tuán)錯(cuò)落有致，超大樓間距，樓間布置小區(qū)中心花園景觀(guān)規(guī)劃：景觀(guān)設(shè)計(jì)能夠因地制宜，根據(jù)