貴州2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓程序模擬試題

貴州2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓程序模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價(jià)格為1000美元/m2,同年1月1日至9月1日類(lèi)似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月增加80元/m?,該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為美元/m（假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換6．7元人民幣,9月1日的匯率為1美元兌換6．4元人民幣）。A：1051B：1096C：1100D：1147E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、 下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中,屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（）。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)3、 某類(lèi)房地產(chǎn)2004年至2008年的價(jià)格分別為910元/m.1190元/m.1490元/m.1910元/m.2110元/m?,按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該類(lèi)房地產(chǎn)于2009年的價(jià)格為。A：2390元/m?B：2410元/mC：2430元/mD：2450元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、 對(duì)商業(yè)繁華程度的依賴(lài)性最大的物業(yè)是（）。商場(chǎng)住宅高爾夫球場(chǎng)寫(xiě)字樓5、 目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,但預(yù)測(cè)3年后價(jià)格會(huì)回升,現(xiàn)有一座出租寫(xiě)字樓要估價(jià)。該寫(xiě)字樓現(xiàn)行市場(chǎng)租金較低,年出租凈收益1000萬(wàn)元,預(yù)計(jì)未來(lái)的3年內(nèi)仍維持這個(gè)水平,但等到3年后市場(chǎng)回升時(shí)將其轉(zhuǎn)賣(mài)的售價(jià)會(huì)高達(dá)25000萬(wàn)元.銷(xiāo)售稅費(fèi)為6%。如果投資者要求該類(lèi)投資的報(bào)酬率為10%,則該寫(xiě)字樓目前的價(jià)值為_(kāi)_。21225萬(wàn)元19854萬(wàn)元2358萬(wàn)元20143萬(wàn)元6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋ǎ?。合同協(xié)議書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)圖紙、投標(biāo)書(shū)及其附件、合同協(xié)議書(shū)、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)合同協(xié)議書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)、圖紙圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書(shū)、投標(biāo)書(shū)及其附件、合同協(xié)議書(shū)7、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是指__。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與潛在毛收入之比運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與總收益之比運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與凈收益之比運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比8、 在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門(mén)的，由__裁決。上級(jí)房屋拆遷管理部門(mén)人民法院縣級(jí)以上人民政府同級(jí)人民政府9、 某工業(yè)用地出讓年限為50年，出讓時(shí)為五通一平，該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)為800元/m2（基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為五通一平無(wú)限年期的地價(jià)），土地報(bào)酬率為8%。那么該宗工業(yè)用地的價(jià)格為—元/m2。A．782.94B．817.06C．792.85D．768.0610、 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)一住宅工程，該工程建設(shè)總投資為3000萬(wàn)元。在其他商品房預(yù)售條件具備的情況下，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，其投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到萬(wàn)元以上，政府有關(guān)部門(mén)才有可能為其核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》A：300B：600C：750D：1500E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、 《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。A：國(guó)務(wù)院B：國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)C：直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)D：省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、 采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是__。單元估算法單位指標(biāo)估算法工程量近似匡算法概算指標(biāo)法13、 銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是元。（2005年試題）A：1005.56B：1010.56C：1110.56D：1115.56E：借款合同14、 房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)于__來(lái)講的。估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員估價(jià)對(duì)象估價(jià)方法15、 土地增值稅是對(duì)的單位和個(gè)人征收的一種稅。A：有償轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物B：有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物C：有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地所有權(quán)及地上建筑物和其他附著物D：有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，不包括有償轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、 在固定總價(jià)合同中，為避免因承包商承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)而加大不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，可增設(shè)__條款，即規(guī)定當(dāng)材料、設(shè)備和能源漲價(jià)到某百分比時(shí)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始予以補(bǔ)償。按日計(jì)價(jià)重大增價(jià)延期增價(jià)漲價(jià)增價(jià)17、 某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8％，買(mǎi)賣(mài)雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方和買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5％和3％?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為。A：103.26％B：105.43％C：112.06％D：114.42％E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、 某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)為100萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為_(kāi)_。TOC\o"1-5"\h\z0.180.123.395.0019、 新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租和銷(xiāo)售，屬于房地產(chǎn)的__。一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)存量市場(chǎng)20、對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括。A：估價(jià)方法選用恰當(dāng)B：估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C：計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程正確無(wú)誤D：各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果一致E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、 下列關(guān)于拍賣(mài)保留價(jià)規(guī)則的表述中，正確的是__。保留價(jià)屬于拍賣(mài)的必備條件，無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)的情況是沒(méi)有的保留價(jià)是表面上所體現(xiàn)的價(jià)格，而是一種權(quán)利義務(wù)的制衡點(diǎn)，用來(lái)防止利益的過(guò)分傾斜委托人擁有保留價(jià)的確定權(quán)保留價(jià)不可公開(kāi)22、 影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（）。大氣環(huán)境聲覺(jué)環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境治安環(huán)境23、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)招標(biāo)出讓方式取得了一宗毛地的使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。（2002年試題）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未銷(xiāo)售的已竣工商品房在會(huì)計(jì)科目中歸為類(lèi)。A：負(fù)債B：資產(chǎn)C：成本D：所有者權(quán)益E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、 香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議規(guī)定，在內(nèi)地的投資不能超過(guò)其全部投資的10%，這是基于__的考慮結(jié)果。內(nèi)地政策占領(lǐng)世界投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移投資組合25、 __是指為了某項(xiàng)目建設(shè)需要已取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位即拆遷人自己實(shí)施拆遷工作。自行拆遷委托拆遷指定拆遷強(qiáng)制拆遷二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價(jià)同為2000元/m2,第二層和第五層的住宅售價(jià)同為2100元/m2，第三層和第四層的住宅售價(jià)同為2200元/m2，則該住宅樓的加權(quán)算術(shù)平均價(jià)格和簡(jiǎn)單算術(shù)平均價(jià)格相比，__。前者高于后者前者低于后者前者等于后者無(wú)法確定2、 已知某地區(qū)某類(lèi)商品住宅2000?2005年的價(jià)格依次為：1900元/m2,2510元/m2,3330元/m2,4430元/m2,5840元/m2,7760元/m2，則用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2007年該地區(qū)該類(lèi)商品住宅的價(jià)格為（）元/m2。10281.3213622.779563.7810542.353、 登記機(jī)關(guān)應(yīng)在30日內(nèi)對(duì)房屋權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全的登記申請(qǐng)予以核準(zhǔn)登記。A：初始B：轉(zhuǎn)移C：變更D：他項(xiàng)權(quán)利E：注銷(xiāo)4、 在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí),對(duì)于最佳開(kāi)發(fā)利用方式的判斷,最主要的標(biāo)準(zhǔn)是__。用途檔次規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)5、 以保險(xiǎn)基金來(lái)源的不同為標(biāo)準(zhǔn),可將保險(xiǎn)分為。A：商業(yè)保險(xiǎn)B：社會(huì)保險(xiǎn)C：政策保險(xiǎn)D：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)E：人身保險(xiǎn)6、 下列關(guān)于索引號(hào),表述正確的是。A：索引號(hào)的用途是索引B：索引號(hào)的用途是證明C：索引號(hào)的用途是明示D：索引號(hào)的表示方法是把圖中所需要另畫(huà)詳圖的部位編上索引號(hào)E：索引號(hào)便于查找相互有關(guān)的圖紙內(nèi)容7、 在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段,對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是__。單元估算法單位指標(biāo)估算法概算指標(biāo)法工程量近似匡算法8、 有條件的地方,可申請(qǐng)繳存住房公積金。A：城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工B：城鎮(zhèn)個(gè)體C：城鎮(zhèn)工商戶D：城鎮(zhèn)自由職業(yè)人員E：農(nóng)民9、 某市去年住宅的實(shí)際銷(xiāo)售量為500萬(wàn)川，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為450萬(wàn)川，平滑指數(shù)為0.8,則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷(xiāo)售量是萬(wàn)川。A：450B：475C：490D：500E：借款合同10、 評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地價(jià)格，必須明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵。基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括（）。基準(zhǔn)日期土地開(kāi)發(fā)程度基準(zhǔn)地價(jià)修正體系土地用途基準(zhǔn)地價(jià)公布日期11、 如果房地產(chǎn)估價(jià)師希望通過(guò)施工圖了解房屋的樓、地面做法，可以查找__。建筑平面圖建筑立面圖建筑剖面圖結(jié)構(gòu)施工圖12、 對(duì)于共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰涔灿腥说腳_。全部同意超過(guò)50%同意超過(guò)2/3同意有人同意就行13、 某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%,則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為_(kāi)_。10.2萬(wàn)元11.0萬(wàn)元11.3萬(wàn)元11.5萬(wàn)元14、 業(yè)主公約由__制定并修改。業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)一半以上業(yè)主全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同15、 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于__。承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用承租人的承受能力業(yè)主希望的投資回報(bào)率同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系16、 某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)依法使用農(nóng)村土地從事服裝生產(chǎn)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，該土地用途分類(lèi)是__。農(nóng)用地工業(yè)用地建設(shè)用地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地17、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指下列條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。A：賣(mài)方和買(mǎi)方掌握必要的市場(chǎng)信息B：賣(mài)方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象C：買(mǎi)方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)D：賣(mài)方和買(mǎi)方追求各自利益的最大化E：賣(mài)方和買(mǎi)方急于完成交易18、 商品住宅價(jià)格中的利潤(rùn)是以為基數(shù)核定。A：征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)B：勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)C：住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用D：住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)E：住宅建筑、安裝工程費(fèi)19、 目前關(guān)于選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用辦法是選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的與售價(jià)的比值，取其平均值作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率。A：毛租金收入B：凈租金收入C：經(jīng)營(yíng)收入D：稅后現(xiàn)金流E：借款合同20、 從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析。A：物理結(jié)構(gòu)B：區(qū)域結(jié)構(gòu)C：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D：供求結(jié)構(gòu)E：總量結(jié)構(gòu)21、 拍賣(mài)一非公物房地產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)2800萬(wàn)元，確定保留價(jià)2300萬(wàn)元，起拍價(jià)1500萬(wàn)元，成交價(jià)3200萬(wàn)元，事先未約定傭金標(biāo)準(zhǔn)，拍賣(mài)人可以向委托人收取的傭金最高為萬(wàn)元。（2006年試題）A：64B：96C：160D：224E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、 在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于__。社會(huì)因素環(huán)境因素人口因素行政因素23、 采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有。（2009年試題）A：開(kāi)發(fā)商處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位B：開(kāi)發(fā)商難以估算成本C：開(kāi)發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D：開(kāi)發(fā)商打算與同行和平共處E：開(kāi)發(fā)商具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力24、 下列關(guān)于測(cè)量學(xué)，表述正確的是。A：點(diǎn)到大地水準(zhǔn)面的鉛垂距離，也稱(chēng)“海拔”B：我國(guó)采用東海平均海水面作為高程基準(zhǔn)C：海洋或湖泊的水面在自由靜止時(shí)的表面，稱(chēng)為水準(zhǔn)面