蕃瓜弄的新故事-上海探索“原拆原建”老舊住房改建新模式

蕃瓜弄的新故事——上海探索“原拆原建”老舊住房改建新模式提起蕃瓜弄，老上海幾乎盡人皆知。20世紀(jì)70年代，一篇題為《蕃瓜弄變了樣》的文章被編入小學(xué)語(yǔ)文課本，讓蕃瓜弄聞名全國(guó)。如今，一項(xiàng)“原拆原建”的老舊住房改建工作正在這里進(jìn)行，有望探索出一條“提品質(zhì)、控成本、可持續(xù)”的城市更新之路。地處市中心、上?；疖囌九缘霓吓?，前身叫姚家宅，曾是出了名的棚戶區(qū)。新中國(guó)成立后，上海對(duì)蕃瓜弄進(jìn)行了改造。20世紀(jì)60年代，這里成為上海第一個(gè)成片棚戶區(qū)改造試點(diǎn)，建成了全上海第一個(gè)5層樓房的工人新村。蕃瓜弄一躍成為當(dāng)時(shí)閘北地區(qū)乃至上海的標(biāo)志性建筑?！靶r(shí)候，說(shuō)起自己住在蕃瓜弄，特別自豪。等工作后，就不好意思讓同事知道自己住蕃瓜弄……”在昏暗的共用廚房里，收拾著鍋碗瓢盆，陳瑜回憶起往事?？刹?，眼前這個(gè)家，讓人不舍又難言：廚房是3戶人家共用的，灶臺(tái)和水槽都緊挨著，要是幾家同時(shí)洗菜燒飯，一轉(zhuǎn)身就能撞上。頭頂?shù)碾娋€如蜘蛛網(wǎng)般密布，都搞不清是誰(shuí)家的線頭。更尷尬的場(chǎng)景在早晚時(shí)分，3戶人家共用兩個(gè)狹小的衛(wèi)生間，淋浴頭就裝在馬桶上方，只能排隊(duì)上廁所、洗澡，碰上內(nèi)急，那種窘迫自不用說(shuō)。朱曉蓉?fù)?dān)任蕃瓜弄居民區(qū)黨總支書記多年。她拉著記者看，蕃瓜弄的房屋普遍是三四戶居民合用一個(gè)廚房衛(wèi)生間，戶均公攤使用面積僅兩平方米。更關(guān)鍵的是，小區(qū)主體是小梁薄板房屋，房屋主體出現(xiàn)沉降，預(yù)制樓板已起不到防水作用，漏水問(wèn)題嚴(yán)重；一、二樓的公用馬桶輕則冒泡返水，重則堵塞冒溢，給生活帶來(lái)極大不便。這些年，小區(qū)進(jìn)行過(guò)多次改造：加層、平改坡，解決用水、房屋隔熱問(wèn)題等。但修修補(bǔ)補(bǔ)總治不了“病根”，在周邊區(qū)域日新月異發(fā)展的映襯下，昔日的明星小區(qū)顯得格格不入，仿佛一位步履蹣跚的老人，日漸消沉。4年前的夏天，蕃瓜弄居委會(huì)、小區(qū)業(yè)委會(huì)牽頭征求居民意見(jiàn)，99.7%的居民同意向政府申請(qǐng)對(duì)小區(qū)進(jìn)行拆除重建改造。蕃瓜弄的拆除重建提上了日程?？烧娴搅送七M(jìn)工作的那一刻，問(wèn)題又浮現(xiàn)出來(lái)。一個(gè)蕃瓜弄，建筑面積約4.3萬(wàn)平方米，至今已有60年房齡，共有1122證居住用房（包括977證租賃房和145證產(chǎn)權(quán)房），戶籍人口3482人——一間房子，“住著”多少故事！家家都有本難念的經(jīng)：有幾代同堂的，希望回搬后的房子多些面積；有子女眾多的，希望不要房子直接分錢；有提出老人長(zhǎng)期臥床下不了樓的；有提出房子朝向不好，希望換到理想朝向的……訴求各不相同，再加上小區(qū)所在地被高架橋、鐵道包圍，還有新建項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)的限制。要得到每位居民的認(rèn)同，確保每戶居民公平獲益，談何容易！記者來(lái)到靜安區(qū)天目西路街道辦事處，辦事處就在蕃瓜弄小區(qū)的一角。街道為此組建了項(xiàng)目臨時(shí)黨支部，將班子成員、科級(jí)干部全部下沉到一線。“蕃瓜弄小區(qū)拆除重建項(xiàng)目是《上海市城市更新條例》生效后全市最大的小梁薄板改建項(xiàng)目之一，也是2023年靜安區(qū)的重要民心工程?！碧炷课髀方值傈h工委書記董啟蒙告訴記者，如何在老舊住房改建中實(shí)現(xiàn)“最大公約數(shù)”，真正“把惠民生的事辦實(shí)、暖民心的事辦細(xì)、順民意的事辦好”，是每一位參與其中的工作人員晝思夜想的。1122證住房，有97種房型，最小面積6.5平方米，最大面積101平方米?！盀榱私o居民拿出最優(yōu)方案，我們和設(shè)計(jì)方反復(fù)聽(tīng)取居民意見(jiàn)，方案就改了20多稿。”說(shuō)起蕃瓜弄的房子，天目西路街道成套辦負(fù)責(zé)人王中佳如數(shù)家珍。最終，在8種基本戶型基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)了47種不同面積段的房型，全部房屋的套內(nèi)面積只增不減，再額外增加獨(dú)用廚衛(wèi)與陽(yáng)臺(tái)。其中租賃房每戶房間使用面積增加1平方米至1.5平方米，并配置獨(dú)用廚衛(wèi)與陽(yáng)臺(tái)；產(chǎn)權(quán)房房型較大且有獨(dú)用廚衛(wèi)，改造后保證套內(nèi)面積不減少，并優(yōu)化房型、朝向和居住功能。今年4月22日，方案首次與居民見(jiàn)面，就得到了絕大部分居民的贊許。不到一個(gè)月，簽約率突破98%，達(dá)到項(xiàng)目正式生效比例。7月2日，喜訊傳來(lái)，簽約率提前達(dá)到100%！居民拍手稱好：“終于盼到這一天！”“這個(gè)100%背后，并沒(méi)有什么捷徑，就是將心比心，設(shè)身處地為居民考慮，幫大家算好綜合賬、長(zhǎng)遠(yuǎn)賬，尤其是品質(zhì)提升賬。”董啟蒙說(shuō)，“采取拆除重建方式實(shí)現(xiàn)成套改造，對(duì)舊住房改造、城市更新、區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有著重要意義?！?月16日一大早，蕃瓜弄小區(qū)舊住房改建（拆除重建）項(xiàng)目迎來(lái)居民集中搬場(chǎng)。夏日的雨后，空氣清新，小區(qū)門口張貼的規(guī)劃藍(lán)圖顯得格外醒目。3年半后，一個(gè)嶄新的蕃瓜弄將迎接街坊鄰居的歸來(lái)——那時(shí)的蕃瓜弄，將建有6幢多層、高層電梯房用于居民回搬，配有地下停車場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)人車分流；小區(qū)及周邊公共配套包括城市生活中心、社區(qū)衛(wèi)生中心、社區(qū)綜合為老服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)站點(diǎn)、社區(qū)黨群中心和公益性幼托育點(diǎn)等公共服務(wù)設(shè)施……蕃瓜弄，只是上海老舊住房改造的一個(gè)縮影。上海拿出了2023年至2025年的工作方案：舊區(qū)改造，計(jì)劃全面完成零星二級(jí)舊里房屋改造工程；舊住房