第一章法律和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)

房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)本書(shū)概況：房地產(chǎn)第一章：法律和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)第二章：建筑和房地產(chǎn)面積第三章：建筑材料和裝飾裝修第四章：環(huán)境和景觀第五章：城市和城市規(guī)劃第六章：房地產(chǎn)投資和風(fēng)險(xiǎn)第七章：房地產(chǎn)價(jià)格和估價(jià)第八章：房地產(chǎn)金融和保險(xiǎn)第九章：統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)第十章：消費(fèi)心理和營(yíng)銷(xiāo)心理第一章法律和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)本章框架第一節(jié)：法律概述第二節(jié)：民法第三節(jié)：合同法第四節(jié)：物權(quán)法第五節(jié)：消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法本章總結(jié)：

本章的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)法律知識(shí)，以及民法、合同法、物權(quán)法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等基本法律的掌握程度。大部分考點(diǎn)是定義、原則、特點(diǎn)、關(guān)系，容易混淆，應(yīng)重點(diǎn)記憶。雖然內(nèi)容生硬，但是大家在復(fù)習(xí)的時(shí)候只要注意結(jié)合實(shí)際案例先理解意思，然后去記憶，加上真題測(cè)驗(yàn)，基本能把握本章考點(diǎn)。第一節(jié)法律概述一、法律和法規(guī)的含義（了解）法律廣義狹義法規(guī)廣義狹義立法機(jī)關(guān)或國(guó)家機(jī)關(guān)制定，國(guó)家政權(quán)保證執(zhí)行的行為規(guī)則總和。全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律。法律、法令、條例、規(guī)則、章程等的總稱(chēng)。在中國(guó)律法效力低于憲法和法律的規(guī)范性文件。二、中國(guó)現(xiàn)行法律體系（熟悉）憲法法律地方性法規(guī)、自制條例和單行條例規(guī)章行政法規(guī)按法律效力排列從上位法到下位法二、法律的適用（熟悉）（一）法律的適用范圍（效力范圍）1、法律在時(shí)間上的適用范圍。（生效和失效）2、法律在空間上的適用范圍。（地域范圍）3、法律對(duì)人的適用范圍。（屬人主義、屬地主義）（二）法律的適用的基本原則1、上位法優(yōu)先于下位法2、新法優(yōu)先于舊法3、特別法優(yōu)先于普通法4、法律文本優(yōu)先于法律解釋5、強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法6、法不溯及既往第二節(jié)民法民法1、民法的概念和基本原則2、民事法律關(guān)系3、自然人、法人和合伙4、民事法律行為5、代理6、民事責(zé)任7、訴訟時(shí)效全名《中華人民共和國(guó)民法通則》簡(jiǎn)稱(chēng)《民法通則》1987年1月1日起施行

民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。（一）民法的概念

作為民事主體來(lái)說(shuō)，其權(quán)利能力一律平等。

指人們?cè)诋a(chǎn)品的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)過(guò)程中形成的具有經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的關(guān)系。包括財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系。

人身關(guān)系是指與人身不可分離而無(wú)直接財(cái)產(chǎn)內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系。包括人格關(guān)系和身份關(guān)系。一、民法的概念和基本原則（熟悉）（二）民法的基本原則1、平等原則（基本、首要原則）2、自愿原則（合同法體現(xiàn)的尤為明顯）3、公平原則4、誠(chéng)實(shí)信用原則（一切正當(dāng)社會(huì)行為所應(yīng)遵守的道德準(zhǔn)則）5、公序良俗原則（公共秩序和善良風(fēng)俗）6、禁止權(quán)利濫用原則二、民事法律關(guān)系（了解）（一）民事法律關(guān)系的概念

民事法律關(guān)系，指根據(jù)民事法律規(guī)范調(diào)整的以民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系，即由民法確認(rèn)和保護(hù)的社會(huì)關(guān)系。（二）民事法律關(guān)系的要素（P6）構(gòu)成民事法律關(guān)系的必要因素1、主體2、客體（標(biāo)的）（1）物（2）行為（3）智力成果

3、內(nèi)容

（三）民事權(quán)利1、民事權(quán)利的概念和分類(lèi)2、民事權(quán)利的取得和變動(dòng)

（1）取得（原始和繼受）（2）變更（當(dāng)事人的約定和基于法律規(guī)定）（3）消滅（絕對(duì)和相對(duì)）3、民事權(quán)利的保護(hù)

（1）公力救濟(jì)（2）自力救濟(jì)根據(jù)內(nèi)容和性質(zhì)根據(jù)權(quán)利的作用財(cái)產(chǎn)權(quán)人身權(quán)支配權(quán)請(qǐng)求權(quán)形成權(quán)抗辯權(quán)（四）民事義務(wù)1、積極義務(wù)2、消極義務(wù)（一）自然人（P8)三、自然人、法人和合伙（掌握）1、自然人的民事權(quán)利能力2、自然人的民事行為能力3、監(jiān)護(hù)

法定監(jiān)護(hù)、指定監(jiān)護(hù)遺囑監(jiān)護(hù)、自愿監(jiān)護(hù)4、宣告失蹤和宣告死亡（1）完全民事行為能力人（2）限制民事行為能力人（3）無(wú)民事行為能力人（二）法人（P10)

法人是相對(duì)于自然人而言的一類(lèi)民事主體，是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。

包括：企業(yè)法人、機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社會(huì)團(tuán)體法人等。成為法人需要具備的四個(gè)條件：

1、依法成立2、有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)

3、有自己的名稱(chēng)、組織結(jié)構(gòu)和場(chǎng)所；4、能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。（三）合伙（P10)1、概念合伙是指兩個(gè)以上的自然人、法人或者其他組織，根據(jù)合伙合同而共同出資、共同經(jīng)營(yíng)，依照合同約定或者法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任的組織。2、種類(lèi)合伙分為普通合伙和有限合伙企業(yè)。普通合伙的合伙人承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任；有限合伙人又分為普通合伙人和有限合伙人，普通合伙人承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，有限合伙人以其認(rèn)繳的出資額為限承擔(dān)責(zé)任。四、民事法律行為（掌握）概念：

民事法律行為是指公民或法人以設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為。民事法律行為的形式口頭形式書(shū)面形式試聽(tīng)資料形式推定形式默示形式民事法律行為成立的條件1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；2、意思表達(dá)真實(shí)；3、不違反法律或者社會(huì)公共利益。下列為無(wú)效民事行為：

一、無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事行為；二、限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；三、一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；四、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；五、違反法律或者社會(huì)公共利益的；六、經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的；七、以合法形式掩蓋非法目的的。

無(wú)效的民事行為，從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。民事行為部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。五、代理（掌握）（一）代理的概念

代理是指在代理權(quán)限內(nèi)，代理人以被代理人名義進(jìn)行民事活動(dòng)，活動(dòng)結(jié)果是由被代理人承受的一種法律行為。（二）代理的種類(lèi)（三）代理權(quán)和代理行為1、委托代理2、法定代理3、指定代理代理人在行使代理權(quán)時(shí)應(yīng)遵循的兩項(xiàng)原則(P12)1.代理權(quán)應(yīng)為維護(hù)被代理人的最大利益而行使2.代理權(quán)不得濫用六、民事責(zé)任（了解）1、概念民事責(zé)任是民事主體違反民事義務(wù)而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事法律后果。2、承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有十種（P13）停止侵害；排除妨礙；消除危險(xiǎn)；返還財(cái)產(chǎn)；恢復(fù)原狀；修理、重作、更換；賠償損失；支付違約金；消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；賠禮道歉。七、訴訟時(shí)效（熟悉）（一）訴訟時(shí)效的概念

訴訟時(shí)效是指權(quán)利人經(jīng)過(guò)法定期間行使自己的權(quán)利，即喪失了請(qǐng)求人民法院依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)履行義務(wù)的權(quán)利。（二）訴訟時(shí)效的期間

一般訴訟時(shí)效期為2年；特殊訴訟時(shí)效期為1年；最長(zhǎng)訴訟時(shí)效期為20年。下列訴訟時(shí)效為一年：1、身體受到傷害要求賠償?shù)模?、出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存財(cái)物被丟失或被損壞的。（三）訴訟時(shí)效期間的中止和中斷第三節(jié)合同法合同法1、合同概述2、合同的訂立3、合同的效力4、合同的履行5、違約責(zé)任6、買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同7、委托合同、居間合同全名《中華人民共和國(guó)合同法》簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》1999年10月1日起施行一、合同概述（一）合同的概念和特征（掌握）

也稱(chēng)為契約，是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。1、平等主體之間的民事法律關(guān)系。2、兩方以上當(dāng)事人的法律行為。

3、從法律上明確當(dāng)事人之間特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的文件。4、是具有相應(yīng)法律效力的協(xié)議。（二）合同訂立和履行的基本原則（掌握）1、平等、自愿。2、公平、誠(chéng)實(shí)信用。3、守法。（三）合同的分類(lèi)（掌握）1.典型合同和非典型合同根據(jù)法律是否設(shè)有規(guī)范賦予一個(gè)特定名稱(chēng)2.要式合同和不要式合同根據(jù)法律是否規(guī)定合同必須符合一定的形式才能成立3.雙務(wù)合同和單務(wù)合同根據(jù)合同當(dāng)事人是否互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)4.有償合同和無(wú)償合同根據(jù)合同當(dāng)事人是否為從合同中得到的利益支付代價(jià)5.諾成合同和實(shí)踐合同根據(jù)合同當(dāng)事人意思表示一致時(shí)成立，還是在當(dāng)事人意思表示一致后，仍然有實(shí)際交付標(biāo)的物的行為才能成立。6.主合同和從合同根據(jù)合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在二、合同的訂立（熟悉）（一）合同的內(nèi)容合同1、當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所；2、標(biāo)的，即合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)指向的對(duì)象；3、數(shù)量；4、質(zhì)量；5、價(jià)款或者報(bào)酬；（如：房款、房租）6、履行期限、地點(diǎn)和方式；7、違約責(zé)任；8、解決爭(zhēng)議的方法。（二）合同的訂立程序要約承諾成立

1.內(nèi)容具體確定；2.表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

指受要約人同意接受要約的全部條件以締結(jié)合同的意思表示。

三、合同的效力（熟悉）2.意思表示真實(shí)。

3.不違反法律和社會(huì)公共利益。1.當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力。

1、一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國(guó)家利益；2、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

3、以合法形式掩蓋非法目的；

4、損害社會(huì)公共利益；

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

下列情形，合同無(wú)效四、合同的履行（熟悉）

內(nèi)容不明確以及特殊情況的處理方式方法？（P18）五、違約責(zé)任（熟悉）（一）違約的形式1、預(yù)期違約

也稱(chēng)先期違約，指在合同履行期到來(lái)之前，一方當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由明確表示將不履行合同，或者自己行為表示將不履行合同。2、屆期違約也稱(chēng)實(shí)際違約，指在合同履行期到來(lái)之后，當(dāng)事人不履行或不完全履行合同義務(wù)。拒絕履行遲延履行部分履行不適當(dāng)履行（二）違約責(zé)任的承擔(dān)方式(1)繼續(xù)履行。(2)采取補(bǔ)救措施。

(3)賠償損失。

(4)支付違約金。

(5)定金罰則（20%）。

高于損失低于損失定金預(yù)付款違約金賠償損失區(qū)別？六、買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同（掌握）（一）買(mǎi)賣(mài)合同1、買(mǎi)賣(mài)合同的概念和特征概念：買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同特征：有償合同、雙務(wù)合同、諾成合同、不要式或要式合同2.買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容3、買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)1、出賣(mài)人的主要義務(wù)2、買(mǎi)受人的主要義務(wù)4、標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和孳息歸屬5、標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)（二）租賃合同1、租賃合同的概念和特征租賃合同約定的是轉(zhuǎn)移租賃物的使用權(quán)和收益權(quán)，而不是所有權(quán)。特征：轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同；雙務(wù)、有償合同；諾成合同2、租賃合同的內(nèi)容和形式

（1）租賃最長(zhǎng)期限20年（2）6個(gè)月以下的租賃期3、租賃合同的種類(lèi)

（1）根據(jù)租賃物的不同—?jiǎng)赢a(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)（2）根據(jù)是否確定期限—定期租賃和不定期租賃（3）根據(jù)法律是否有特殊規(guī)定—一般租賃和特殊租賃

4、租賃合同當(dāng)事人的義務(wù)（P23）5、租賃合同的解除

七、委托合同、居間合同（掌握）（一）委托合同1、委托合同的概念和特征概念：委托合同是委托人和受委托人約定，由受委托人