論商鋪租賃合同糾紛

論商鋪租賃合同糾紛商鋪租賃糾紛千差萬別，但不妨礙我們提煉總結(jié)一些有規(guī)律的東西放在我們手頭，以這些具有共性的東西，也就是在眾多具體的案例中一以貫之的東西，來衡量商鋪租賃合同履行過程中的是非曲直。這樣即使出現(xiàn)扯皮拉筋的事，也許要放心些、靠譜些，理性些，一句話，精明些，從而丟掉一些不切實際的主觀想法。我認為商鋪租賃糾紛主要面臨商鋪租賃合同效力、商鋪租賃合同解除、違約責(zé)任等三個問題。本文以商鋪租賃為主，當然也涉及到一些其他房屋租賃的情況。、商鋪租賃合同無效（一）商鋪租賃合同無效，不存在可得利益損失問題。例如，出租人也就是業(yè)主把地下商場出租給業(yè)主也就是經(jīng)營戶，雙方約定，業(yè)主與經(jīng)營戶共同把地下車庫建成商場，業(yè)主負責(zé)消防驗收，經(jīng)營戶負責(zé)裝修后營業(yè)。經(jīng)營戶在未進行消防驗收情況下即進場裝修。經(jīng)營戶在營業(yè)期間，消防部門責(zé)令停止使用，城管部門限期整改。二者的商鋪租賃合同無效。合同法規(guī)定，商鋪租賃合同履行后可獲得的利益并不包括因為商鋪租賃合同無效導(dǎo)致的預(yù)期營業(yè)損失。所以，經(jīng)營戶不得向業(yè)主主張賠償可得收益損失。（二）商鋪租賃合同無效時，不能主張商鋪租賃合同解除。房屋租賃司法解釋規(guī)定，因規(guī)劃方面的原因，如租賃房屋沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或沒有按該證建設(shè)，商鋪租賃合同無效。例如，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及竣工驗收平面圖的商鋪與商鋪租賃合同約定交付的租賃物的商鋪有明顯差異，業(yè)主與經(jīng)營戶把挑空違規(guī)改建為封閉，城管執(zhí)法部門責(zé)令整改。在這種情況下，商鋪租賃合同合同無效。商鋪租賃合同無效，就不存在商鋪租賃合同變更和商鋪租賃合同解除的問題。二、商鋪租賃合同變更、解除（一）商鋪租賃合同的變更。例如，商鋪租賃合同合同約定，合同生效日繳租金30萬元，但實際交租金5萬元，業(yè)主交房供經(jīng)營戶使用，而且沒有催經(jīng)營戶補交租金，業(yè)主的行為應(yīng)當視為同意簽訂商鋪租賃合同時只交租金5萬元，也就是說商鋪租賃合同已經(jīng)變更。又如，商鋪開業(yè)當天因商場被突然查封導(dǎo)致經(jīng)營戶不能如期開業(yè)。后來，業(yè)主與經(jīng)營戶達成補充協(xié)議，少收一個月租金。該補充協(xié)議應(yīng)當視為就經(jīng)營戶當天不能開業(yè)的問題的解決已經(jīng)達成了合意，直白點說就是，當事雙方已經(jīng)作了善后安排，通過減免租金的方式壓壓驚，免得壞了好彩頭。如果認為好彩頭沒有了，而且生意確實不好做，如果僅以這個已經(jīng)善后的事再拿來說事要解除商鋪租賃合同打官司，那么，可以預(yù)見的是，官司輸?shù)目赡苄源蟠蟾哂谮A的可能性。再如，出租商鋪租賃合同約定五年之后根據(jù)市場行情再協(xié)商租金，也就是說，五年之內(nèi)租金固定不變，如果業(yè)主，也就是房東要想在5年內(nèi)增加租金，那么，房東必須舉證證明出現(xiàn)了增加租金的事實。如商鋪租賃合同進行了變更，或者市場行情發(fā)生了顯著的變化足以使用雙方權(quán)益顯著失衡，等等；否則，房東起訴經(jīng)營戶即房客增加租金的請求不會得法院的支持。房東官司打輸?shù)脑蚝芸赡苁桥e證不能。（二）合同解除的形式。解除商鋪租賃合同的意思表示除了用訴請外，既可以用書面通知的形式，也可由行為確定，例如，房東收回商鋪這一行為，就可以證明房東解除了商鋪租賃合同。（三）商場非獨立商鋪業(yè)主商鋪租賃合同解除權(quán)的限制。這樣的業(yè)主將會很糾結(jié)，因為自己所有的商鋪不能完全自主支配。例如，大型商場分割為不同的商鋪，區(qū)域間的通道、樓梯等為共同使用，商鋪之間不獨立，不可分割，也就沒有獨立使用的價值，業(yè)主對商鋪是有所有權(quán)，沒錯，但其所有權(quán)根據(jù)售后返租協(xié)議，必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限制。如果其他大部分業(yè)主都已簽訂了托管協(xié)議，部分業(yè)主不愿續(xù)簽托管協(xié)議，管理人按其他業(yè)主的標準支付了商鋪收益金，而且不低于同類商鋪市場標準，在這種情況下，部分業(yè)主要想單干，法院支持的可能性是比較小的。（四）事實租賃關(guān)系的終止。1、商鋪租賃合同到期后，沒有續(xù)簽商鋪租賃合同。如果業(yè)主默許經(jīng)營戶繼續(xù)使用門面，且收取租金，則應(yīng)當認定成立事實租賃關(guān)系且為不定期租賃。業(yè)主可以以租金沒有達成一致為由隨時終止租賃關(guān)系。2、商鋪在轉(zhuǎn)讓過程中，新業(yè)主已經(jīng)交了部分轉(zhuǎn)讓款，原業(yè)主催促新業(yè)主交剩余轉(zhuǎn)讓款，在這個期間，原業(yè)主與經(jīng)營戶簽訂延期租賃協(xié)議。該協(xié)議不能約束新業(yè)主。新業(yè)主與經(jīng)營戶之間可以認定為事實租賃關(guān)系。在合理期間通知經(jīng)營戶并給予合理騰房時間后，可以解除商鋪租賃合同。（五）視為解除商鋪租賃合同。商鋪租賃合同一方當事人破產(chǎn)，管理人從破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內(nèi)沒有答復(fù)的，視為解除商鋪租賃合同。這說明，破產(chǎn)管理人是很牛X的。該人想解除就解除，可以不經(jīng)商量。無論是承租方是否違約，是否有過錯，是否具備可以解除的條件，總之，不管任何情況，該人都是可以處置商鋪租賃合同的。（六）解除時間的確定。1、起訴日。例如，如果業(yè)主在狀紙上要求支付租金截至某年某月某日且支付違約金若干，該具體時間為具體的商鋪租賃合同解除時間。2、雙方意思一致日。例如，違約方向非違約方通知解除商鋪租賃合同合同，也就是倒打一耙。違約方通知解除有效嗎？答復(fù)是不能產(chǎn)生法律效果。如果能夠有效，豈不是鼓勵了違法行為，鼓勵了壞人做壞事嗎？這時，違約方被動，非違約方占主動地位。如果非違約方不同意解除，可商鋪租賃合同繼續(xù)有效，即使違約方騰了房，也要交租金。但是，如果非違約方比如說是業(yè)主，起訴到法院，雖然沒有明確提出解除商鋪租賃合同，但是要求支付截止到某年某月某日的租金并支付違約金，這說明非違約方也想解除商鋪租賃合同。根據(jù)合同法規(guī)定，雙方協(xié)商一致后可解除商鋪租賃合同。3、通知送達日。合同法規(guī)定，非違約方可以在違約方的行為在符合法定解除條件時解除商鋪租賃合同，解除合同只需要通知即可，不需要打官司。如果對方不服，由對方起訴確定解除無效。這種設(shè)計實際上對解除合同的非違約方很有利，省了很多麻煩事。三、違約責(zé)任（一）違約金出租商鋪租賃合同約定違約金為1億人民幣且不得調(diào)整。這個約定是否有效？如果損失確實有那么大，有效。如果損失沒有那么大，違約金除了懲罰功能外,主要是補償，要有公平，假設(shè)非違約方也有過錯的話，這個違約金可以調(diào)整。（二）違約損失1、業(yè)主損失損失是第二次招商運營的費用以及空租期的租金損失，不是經(jīng)營戶欠付的各項費用及利息之和?？兆馄诘淖饨饟p失，根據(jù)合同法，受損失方有采取適當措施防止損失擴大的義務(wù)。如果業(yè)主明知經(jīng)營戶撤離商場而放任商場閑置，且業(yè)主履行存在瑕疵，一般可以用撤離后半年的租金作為損失賠償給業(yè)主。如果業(yè)主也有違約行為，可以把半年的租金的50%作為損失支付給業(yè)主，而不是6個月的租金。2、經(jīng)營戶損失營業(yè)損失，可得利益損失可以通過價格認證中心鑒定來確定。例如，某酒店因業(yè)主重大違約，難以實現(xiàn)商鋪租賃合同目的，與某棟樓的業(yè)主解除商鋪租賃合同，商鋪租賃合同約定應(yīng)賠償直接損失，間接損失和合理費用。直接損失是什么？是某個時間點為止的酒店資產(chǎn)的現(xiàn)在資產(chǎn)價值。如何確定這個資產(chǎn)價值，可以由價格認證中心來鑒定。間接損失是什么？是未來可預(yù)期得到的經(jīng)營利潤。如何確定這個未來剩余租期的經(jīng)營利潤？可以由司法鑒定間接來確定。司法鑒定可以確定前三年的年平均利潤，再考慮剩余租期、市場風(fēng)險、資產(chǎn)新舊程度以及宏觀政策的影響等因素對入住率的影響，在這個平均利潤的基礎(chǔ)上，打個二三折，就是間接損失。合理費用是什么？是鑒定費用和訴訟費用。業(yè)主違約，經(jīng)營戶有裝修損失。一般合同均約定來修去丟。所以裝修損失的爭議并不多見。業(yè)主霸蠻。業(yè)主因經(jīng)營戶違約解除商鋪租賃合同，經(jīng)營戶拒絕騰房，業(yè)主應(yīng)當依法主張權(quán)益，也就是起訴到法院要求經(jīng)營戶騰房。如果業(yè)主強行換鎖，而且在沒有清點的情況下，強行搬出造成經(jīng)營戶財產(chǎn)毀損、滅失，經(jīng)營戶盡管有違約行為，但這一違約行為并不消除經(jīng)營戶的財產(chǎn)權(quán)利，業(yè)主應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，如返還原物，或不能返還原物的就賠償損失。這里面有個舉證責(zé)任的問題，經(jīng)營戶往往舉不出財產(chǎn)的具體價值，因為財產(chǎn)已經(jīng)沒有了，沒有辦法鑒定，這個時候，法院可以酌定財物的價值，確定一個適當?shù)臄?shù)額，由業(yè)主清償。當然這是普通的財產(chǎn)，如果是貴重的財產(chǎn)，法院可能不會酌定，而是要求經(jīng)營戶充分舉證有貴重財產(chǎn)，否則，經(jīng)營戶即使失去的有價值連城的傳家之寶，這個官司也不會打贏。(二)違約行為盤點1、業(yè)主的違約行為封閉樓道。守約方不能損害違約方合法權(quán)益，以減少和彌補損失。消防、電梯不達標。在整頓期間不能正常開業(yè)，商鋪租賃合同目的無法實現(xiàn)，所以，承租方有權(quán)拒絕繳納租金、業(yè)務(wù)推廣費和物業(yè)管理費等。未通過規(guī)劃許可。違反競業(yè)禁止。面積不達標。租賃物面積爭議可以由房地產(chǎn)測量事務(wù)所測定。經(jīng)營戶以面積不達標為由要求按實際面積交租金。商鋪租賃合同約定的面積與實際不符，如果雙方對提供符合約定面積的商鋪和繳納租金沒有先后順序，根據(jù)合同法規(guī)定，應(yīng)當同時履行。也就是說，一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。經(jīng)營戶主張面積與商鋪租賃合同不符，有權(quán)拒絕繳納多出面積部分的租金。違反競業(yè)禁止協(xié)議。例如，有一酒店進駐一大樓，進駐之前約定，該大樓只許其酒店開業(yè)，不能引進其他酒店，其享有獨家經(jīng)營權(quán)。如果該大樓業(yè)主違反約定，則應(yīng)賠償損失。其他。2、承租方的違約行為未經(jīng)書面同意，擅自離場。未支付租金。業(yè)主履行瑕疵，承租方可以要求排除妨礙，減少租金，不能拒絕交納全部租金。其他。3、業(yè)主與承租方共同違約業(yè)主出租商鋪后，因出入的唯一通道被封堵，商鋪部分面積不能使用,業(yè)主違約，因為沒有保持商鋪完全符合約定的用途。承租方也違約，因為其拒交租金。承租方只能拒交不能使用部分的租金，不能拒交能夠使用的部分。如果解除商鋪租賃合同，則雙方均有損失。業(yè)主損失的是租金，承租方損失的裝修和預(yù)期利潤損失。為了平衡當事人的利益，必須比較兩者損失的大小，并在此基礎(chǔ)上，作相應(yīng)的妥當?shù)奶幚?。如果共同違約，也就不存在違約金和損失賠償問題。這跟離婚糾紛中,雙方均有過錯，不得主張離婚損害賠償是一樣的。(四)支付違約金后不再繼續(xù)履行合同根據(jù)合同法，繼續(xù)履行和賠償損失均為違約方承擔(dān)違約責(zé)任的形式，但是，除了遲延履行違約