房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)及特殊業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝!房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)及特殊業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理房產(chǎn)稅在很多財(cái)務(wù)人員的思想中是一個(gè)簡(jiǎn)單的稅種，在日常稅務(wù)處理中，一些細(xì)節(jié)容易被忽略，導(dǎo)致稅務(wù)處理失誤。

眾所周知，房產(chǎn)稅有兩種計(jì)征方式，分別是從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征。

相對(duì)而言，從租計(jì)征是比較簡(jiǎn)單的，計(jì)稅依據(jù)也比較明確，就是租金。

我們知道，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋的余值，而房屋余值=房屋原值*（1-10%~30%），那么房產(chǎn)原值怎么確定呢？

房屋原值的定義：

根據(jù)《廣東省房產(chǎn)稅施行細(xì)則》，房產(chǎn)原值是指納稅人按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿記載的房產(chǎn)原值。

需要注意的是：

1、對(duì)納稅人未按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載，房產(chǎn)原值不實(shí)和沒(méi)有原值的房產(chǎn)，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同期同類(lèi)房產(chǎn)核定。

2、同時(shí)，根據(jù)財(cái)稅〔2008〕152號(hào)對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

一、確定房屋原值時(shí)需要注意的幾個(gè)問(wèn)題：

1、關(guān)于地價(jià)的規(guī)定

根據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號(hào)：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

剛才提到一個(gè)名詞容積率，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言這個(gè)名詞不陌生，宗地容積率＝建筑面積÷土地面積，舉個(gè)例：

一塊土地的面積是10萬(wàn)平方米，在土地上建造了2萬(wàn)平方米的房屋，那么宗地容積率=2÷10=0.2；如果是宗地容積率是0.2的房屋，需要按照房產(chǎn)建筑面積的2倍即4萬(wàn)平方米計(jì)算地價(jià)的。假如地價(jià)是1億元，那么需要計(jì)入房屋原值的是4000萬(wàn)元。

2、房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào)：

a.為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

b.對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

二、改擴(kuò)建對(duì)房屋原值的影響

納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

參考《廣東省稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（[87]粵稅三字第006號(hào)）：

關(guān)于擴(kuò)建、改建裝、修房屋的征稅問(wèn)題

（l）己稅房產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)建、改建、裝修竣工后的原值不論是否比原有的原值增加或減少，在納稅有效期內(nèi)，都不進(jìn)行補(bǔ)稅或退稅，在下一個(gè)納稅期才按擴(kuò)建、改建、裝修后的房產(chǎn)原值計(jì)稅。

（2）擴(kuò)建、改建、裝修房屋的竣工掌握問(wèn)題（什么時(shí)候視為竣工呢？），如果是委托施工單位施工的，以工程驗(yàn)收完畢后計(jì)算，如果是自行施工的，以工程完工計(jì)算。有的工程由于各種原因長(zhǎng)期不進(jìn)行驗(yàn)收的，應(yīng)以建筑完工后視為竣工。

也就是說(shuō)在擴(kuò)建、改建、裝修的過(guò)程中，不改變房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)，從下一個(gè)納稅期才按擴(kuò)建、改建、裝修后的房產(chǎn)原值計(jì)稅。

三、地下建筑應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確定

根據(jù)：財(cái)稅〔2005〕181號(hào)：

a.凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

b.那么如果是單獨(dú)建造的地下建筑物，地下建筑應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確定呢？

如果是工業(yè)用途房產(chǎn)，按房屋原價(jià)的50～60%，確定應(yīng)稅房產(chǎn)原值

如果是商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，按房屋原價(jià)的70～80%確定應(yīng)稅房產(chǎn)原值

也就是說(shuō)打折，折扣具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門(mén)在規(guī)定幅度內(nèi)自行確定。

需要注意的是：如果是單獨(dú)建造的地下建筑物是可以享受折扣優(yōu)惠的，但是如果是與地上建筑物相連的建筑物則是沒(méi)有折扣優(yōu)惠需要按照地上建筑物的相關(guān)規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)稅的。

四、房產(chǎn)稅特殊業(yè)務(wù)稅務(wù)處理的規(guī)定：

1、房屋轉(zhuǎn)租收入，是否需要繳納房產(chǎn)稅？

根據(jù)《廣東省稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入不征房產(chǎn)稅問(wèn)題的通知》（粵稅發(fā)[1990]432號(hào)）：對(duì)單位和個(gè)人將租用的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)租所取得的租金收入不征房產(chǎn)稅。

所以，房屋轉(zhuǎn)租收入無(wú)需繳納房產(chǎn)稅。

轉(zhuǎn)租是部分企業(yè)用于降低房產(chǎn)稅稅負(fù)的方式，業(yè)主把物業(yè)以較低價(jià)格出租給關(guān)聯(lián)公司，再由關(guān)聯(lián)公司向?qū)嶋H承租人出租，由于只需由主業(yè)按租金收入交房產(chǎn)稅，較低的租金可以降低房產(chǎn)稅。但需要注意的是業(yè)主向關(guān)聯(lián)方出租物業(yè)時(shí)，租金不能過(guò)低，否則將存在被納稅機(jī)關(guān)納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。

2、未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)〔1986〕90號(hào))第二條的規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

因此，不論是否取得房產(chǎn)證，只要屬于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，則應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

3、無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人？

答：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）規(guī)定：

無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

同時(shí)，根據(jù)《廣東省稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（[87]粵稅三字第6號(hào)）：第10條關(guān)于企業(yè)單位無(wú)租使用房產(chǎn)或借給機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位使用的房產(chǎn)征免稅問(wèn)題：

（1）企業(yè)單位無(wú)租使用機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用單位負(fù)責(zé)繳納房產(chǎn)稅。

（2）企業(yè)單位的房產(chǎn)無(wú)租借給機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、事業(yè)單位自用，免征房產(chǎn)稅。

4、營(yíng)改增后，房產(chǎn)出租的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)如何確定？

根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）

第二條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

第五條規(guī)定，免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅額。

例如：增值稅小規(guī)模納稅人，每月只取得租金收入2.5萬(wàn)元，按規(guī)定免征增值稅，那么在確定房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，按2.5萬(wàn)元全額計(jì)稅。

第六條規(guī)定，在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

5、租賃合同如約定有免租期的，免租期間是否需要交房產(chǎn)稅？

根據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號(hào)第二條：對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免租期的，免租期由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅；

例如：有兩個(gè)合同，租賃都是三年，第一個(gè)合同約定每年租金60萬(wàn)，第一年免租3個(gè)月，相當(dāng)于第一年的租金是45萬(wàn)，計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，前三個(gè)月按照房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，后九個(gè)月是按照租金收入45萬(wàn)從租計(jì)征房產(chǎn)稅；第二個(gè)合同房產(chǎn)租賃也是3年，合同中明確寫(xiě)明第一年房產(chǎn)租金45萬(wàn)，第二年到第三年是60萬(wàn)，不寫(xiě)明第一年免租期，那么計(jì)稅房產(chǎn)稅是，第一年只需按照租金收入45萬(wàn)從租計(jì)征房產(chǎn)稅，減少了免租期的房產(chǎn)稅。

6、出租土地是否需要繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)財(cái)稅地字〔1987〕3號(hào)的規(guī)定：房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所?！稐l例》規(guī)定的房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。因此，出租土地不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍無(wú)需申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

7、出租房屋，租金收入中包含的水電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、煤氣費(fèi)等，能否從房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)中扣除？

答：出租房屋的租金應(yīng)包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨(dú)計(jì)價(jià)的各種附屬設(shè)施及配套設(shè)施的租金收入。對(duì)租金收入中包含的水電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、煤氣費(fèi)等，凡單獨(dú)計(jì)價(jià)的可予以扣除；凡不能單獨(dú)計(jì)價(jià)或者計(jì)價(jià)明顯偏高及劃分不清的，由稅務(wù)部門(mén)核定扣除。

五、房地產(chǎn)行業(yè)小專(zhuān)題：

1、基建臨時(shí)用房是否交房產(chǎn)稅？

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局檢發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行法規(guī)》、《關(guān)于車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行法規(guī)》的通知（財(cái)稅地字［1986］8號(hào)）：

凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照法規(guī)征收房產(chǎn)稅。

2、售樓處及樓外樣板間？

《廣東省稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（粵稅三字[1987]6號(hào)）：

關(guān)于新建房屋的征稅問(wèn)題

（1）未辦理工程驗(yàn)收前，已使用、出租或借給企業(yè)使用的房產(chǎn)，從使用、出租或借出的月份起，按規(guī)定征稅。

（2）未辦理工程驗(yàn)收結(jié)算的房屋，按工程預(yù)算造價(jià)減除百分之三十后的余值計(jì)算征稅，工程結(jié)算后的房產(chǎn)原值，不論比預(yù)算造價(jià)增加或減少，對(duì)已征稅款都不辦理退、補(bǔ)稅。

舉例：某房地產(chǎn)公司于2017年9月3日將開(kāi)發(fā)的商品房用作辦公和售樓部，未辦理工程驗(yàn)收結(jié)算，用到2018年4月28日后出售，工程預(yù)算造價(jià)為1000萬(wàn)元。

由于該商品房于9月3日轉(zhuǎn)為自用，應(yīng)在2017年10月份起開(kāi)始計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，于2018年4月28日出售，應(yīng)在5月份起停止繳納房產(chǎn)稅

該公司2017年應(yīng)納稅額=1000×（1－30％）×1.2％*3/12=2.1萬(wàn)

該公司2018年應(yīng)納稅額=1000×（1－30％）×1.2％*4/12=2.8萬(wàn)

兩年共需繳納房產(chǎn)稅4.9萬(wàn)元

3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否需要交房產(chǎn)稅？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)［2003］89號(hào)）：

一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問(wèn)題

鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

小編寄語(yǔ)