房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)分析和信貸政策建議

./房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)分析及信貸政策建議目錄TOC\o"1-3"\h\u24233一、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況128452〔一房地產(chǎn)業(yè)短期反彈,但景氣程度仍然較低。115595〔二房地產(chǎn)投資有所增長(zhǎng),增速仍處較低水平。119809〔三商品房建設(shè)面積保持增長(zhǎng),但增速有限。22126〔四商品房銷售出現(xiàn)反彈,刺激政策效果顯現(xiàn)。317800〔五供需結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化,但改善程度有限。427401〔六房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲勢(shì)放緩,地域結(jié)構(gòu)分化明顯。411624〔七去庫(kù)存壓力仍然較大,各地市存在顯著差異。511866二、行業(yè)政策及動(dòng)態(tài)728999〔一央行貨幣政策趨于穩(wěn)健。715716〔二多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策出臺(tái)。710192〔三去庫(kù)存政策框架基本成型。85108〔四央行下調(diào)房貸首付比例。917980〔五我國(guó)土地出讓收支"雙降"。98315〔六XX發(fā)布住建業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃。932492〔七XX出臺(tái)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房信貸優(yōu)惠政策。106843〔八XX新開工建設(shè)保障房近50萬套。1026077三、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析107416〔一政策風(fēng)險(xiǎn)。104499〔二市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。1131668〔三財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1125702四、全省農(nóng)村信用社房地產(chǎn)行業(yè)貸款情況1230780〔一貸款分布情況。1318792〔二新增分布情況。133207〔三潛在的風(fēng)險(xiǎn)。1318740五、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策建議1417215〔一對(duì)以下項(xiàng)目和客戶,禁止準(zhǔn)入。如有存量貸款,逐步壓縮,有序退出。1415966〔二對(duì)轄區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,審慎介入。1525836〔三信貸支持的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)至少滿足以下條件1528270〔四切實(shí)防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。1619351附表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值〔201618.一、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況〔一房地產(chǎn)業(yè)短期反彈,但景氣程度仍然較低。進(jìn)入2016年以來,"國(guó)房景氣指數(shù)"止跌回升,1-5月份分別為93.34、93.67、94.18、94.41、94.48,反映出房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷兩年疲軟后,開始呈現(xiàn)反彈態(tài)勢(shì)。但該指數(shù)值相較于100的臨界點(diǎn)仍有較大差距,景氣程度仍然較低。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖1：國(guó)房景氣指數(shù)情況注："國(guó)房景氣指數(shù)"是"全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)"的簡(jiǎn)稱,其數(shù)據(jù)資料來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的全面調(diào)查,是反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)和變化程度的權(quán)威風(fēng)向標(biāo)。"國(guó)房景氣指數(shù)"以100為臨界值,指數(shù)值高于100為景氣空間,低于100則為不景氣空間。〔二房地產(chǎn)投資有所增長(zhǎng),增速仍處較低水平。2016年以來,XX省房地產(chǎn)投資增速較上年有明顯回升,但仍處于較低水平。1-3月,XX省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額累計(jì)1059.33億元,同比增長(zhǎng)7.00%,增速比上年同期上升6.20個(gè)百分點(diǎn),比2015年1-12月擴(kuò)大5.70個(gè)百分點(diǎn),但較2015年之前的高增速仍有一定差距。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖2：XX省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況〔三商品房建設(shè)面積保持增長(zhǎng),但增速有限。2016年一季度,XX省商品房累計(jì)施工面積4.9億平方米,同比增長(zhǎng)7.50%,增幅比上年同期上升1.00個(gè)百分點(diǎn),但仍比2014年同期低7.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房累計(jì)竣工面積1303.19萬平方米,同比增長(zhǎng)5.00%,增速比上年同期上升10.60個(gè)百分點(diǎn),但竣工面積仍比2014年同期少11.47萬平方米。表1：XX省商品房建設(shè)情況時(shí)間房屋施工面積<萬平方米>同比增速〔%房屋竣工面積<萬平方米>同比增速〔%2014年第一季度42952.13151314.66-132014年第二季度47304.7813.32525.97-1.42014年第三季度50700.2911.43399.39-9.42014年第四季度54508.457.87787.313.72015年第一季度45739.256.51240.96-5.62015年第二季度50437.976.62882.3714.12015年第三季度54537.247.64047.5419.12015年第四季度57206.444.98277.766.32016年第一季度49166.447.51303.195數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局〔四商品房銷售出現(xiàn)反彈,刺激政策效果顯現(xiàn)。受去庫(kù)存刺激政策影響,2016年一季度XX省商品房銷售實(shí)現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。一季度,商品房銷售面積1489.13萬平方米,同比增加23.50%,增幅比上年同期上升37.90個(gè)百分點(diǎn),比2015年1-12月上升17.50個(gè)百分點(diǎn),較2014年同期增加5.6%；商品房累計(jì)銷售額為835.78億元,同比增加26.30%,增幅比上年同期上升37.80個(gè)百分點(diǎn),增幅比2015年1-12月提升15.50個(gè)百分點(diǎn),較2014年同期增加11.8%。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖3：XX省商品房銷售面積及增速情況數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖4：XX省商品房銷售額及增速情況〔五供需結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化,但改善程度有限。2016年一季度,XX省商品房銷售面積大于竣工面積,但銷售面積與竣工面積比率僅為1.14,高于上年同期0.17,主要原因是房屋銷售數(shù)據(jù)回暖,且前期新開工項(xiàng)目持續(xù)減少,導(dǎo)致銷竣比有所上升,但仍處于較低水平。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖5：2014年3月以來XX省商品房銷售及竣工面積情況〔六房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲勢(shì)放緩,地域結(jié)構(gòu)分化明顯。2016年一季度,XX省商品房平均成交均價(jià)為5612.54元/平方米,同比漲幅2.33%。其中,商品住宅與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比均有所增長(zhǎng)。但去年同期以來波動(dòng)較大,上漲態(tài)勢(shì)未能長(zhǎng)期延續(xù)。圖6：XX省商品房銷售均價(jià)2016年6月,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,70個(gè)大中城市新建商品住宅〔不含保障性住房中,環(huán)比價(jià)格上漲60個(gè),下跌4個(gè),持平6個(gè)。房?jī)r(jià)總體漲勢(shì)放緩,一、二、三線城市環(huán)比漲幅均比上月有所收窄。同比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加,但一線城市漲幅首現(xiàn)雙收窄,二、三線城市漲幅則繼續(xù)擴(kuò)大。XX納入統(tǒng)計(jì)的XX、XX、XX、XX四個(gè)城市房?jī)r(jià)均環(huán)比上漲,其中XX連漲10個(gè)月,XX連漲7個(gè)月,XX連漲6個(gè)月。XX等省內(nèi)其他城市未能保持連續(xù)上漲態(tài)勢(shì),各月份漲跌不定,個(gè)別城市房?jī)r(jià)有所下降。〔七去庫(kù)存壓力仍然較大,各地市存在顯著差異。2010年之前,全國(guó)商品房待售面積維持在2億平方米以下,2010年后逐年攀升,至2015年末,全國(guó)商品房待售面積達(dá)到7.19億平方米,為2010年末的3.7倍。進(jìn)入2016年以來,待售面積開始呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)。截至2016年4月末,全國(guó)商品房待售面積7.27億平方米,比3月末減少826萬平方米；5月末待售面積7.22億平方米,比4月末減少521萬平方米。其中,重點(diǎn)城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下；非重點(diǎn)城市3、4、5月末待售面積分別比上月末減少63、226和394萬平方米,減少量逐月增多。但按照人均住房面積35平方米來計(jì)算,全國(guó)"空置"住房仍可供超過2000萬人口居住。截至2015年末,XX省商品房待售面積為4277萬平方米,去庫(kù)存周期為22個(gè)月。但各地市存在較大差異,XX去庫(kù)存周期為5個(gè)月,XX為15個(gè)月,其他三四線城市一般為12-20個(gè)月,濰坊去庫(kù)存壓力最大,大約需要四五年時(shí)間。圖7：全國(guó)商品房待售情況二、行業(yè)政策及動(dòng)態(tài)〔一央行貨幣政策趨于穩(wěn)健。2016年1月7日至8日,中國(guó)人民銀行工作會(huì)議在北京召開,會(huì)議提出實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策為2016年工作主要任務(wù)之一。3月12日,中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議新聞中心記者會(huì)上表示,貨幣政策不會(huì)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)過度寬松,依靠穩(wěn)健的貨幣政策和配合其他宏觀調(diào)控支持效率、內(nèi)需、創(chuàng)新的提高,就可以實(shí)現(xiàn)目標(biāo),不必采取額外的刺激措施?！捕囗?xiàng)稅收優(yōu)惠政策出臺(tái)。近期,多部門聯(lián)合下發(fā)了一系列稅收優(yōu)惠政策。一是減免公共租賃住房稅費(fèi)。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局2016年2月4日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》,將對(duì)公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予稅收優(yōu)惠,內(nèi)容涵蓋城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅等7大稅種,執(zhí)行期限為2016年1月1日至2018年12月31日。二是減免契稅和營(yíng)業(yè)稅。2016年2月22日三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》,決定自2016年2月22日起,對(duì)唯一住房和第二套改善性住房的交易契稅分別下調(diào)1至2個(gè)百分點(diǎn),對(duì)購(gòu)買2年以上的住房免征交易營(yíng)業(yè)稅。三是"營(yíng)改增"實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。2016年3月24日,財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》,出臺(tái)了"營(yíng)改增"實(shí)施細(xì)則,其最大亮點(diǎn)便是允許開發(fā)商將銷售項(xiàng)目取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除土地成本之后作為銷售額,因此營(yíng)收占比30%-40%的土地成本不計(jì)入銷項(xiàng)稅的計(jì)稅區(qū)間,保障了進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣幅度?！踩?kù)存政策框架基本成型。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要取消過時(shí)的限制性政策,將樓市去庫(kù)存定為2016年的五大任務(wù)之一。一是要落實(shí)戶籍制度改革方案,允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶,使其形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。截至目前,全國(guó)已有29省份出臺(tái)戶籍改革方案,其中大多數(shù)省份明確提出取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分,不少地區(qū)放寬了落戶條件。二是要發(fā)展住房租賃市場(chǎng),2016年6月,國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》,鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房,成為租賃市場(chǎng)的房源提供者,鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。三是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略,適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。2016年6月至10月間,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整頓工作,嚴(yán)懲房地產(chǎn)中介炒買炒賣、居間牟利、惡意煽動(dòng)、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)搞場(chǎng)外配資加杠桿等違法違規(guī)行為,不斷凈化市場(chǎng)環(huán)境?！菜难胄邢抡{(diào)房貸首付比例。中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)2016年2月2日聯(lián)合公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,對(duì)不限購(gòu)的城市,首套房首付款比例下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn),對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,最低首付款比例由不低于40%降至不低于30%,下調(diào)了10個(gè)百分點(diǎn)?！参逦覈?guó)土地出讓收支"雙降"。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示,2015年全國(guó)繳入國(guó)庫(kù)的土地出讓收入3.36萬億元,同比下降21.6%；土地出讓支出3.37萬億元,同比下降18.5%。2016年3月,財(cái)政部公布了《關(guān)于2015年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2016年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》,顯示2016年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)算為2.82萬億元,同比下降13.2%?！擦鵛X發(fā)布住建業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃。2016年4月20日,《XX省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃》發(fā)布。提出到2020年,XX常住人口和戶籍人口城鎮(zhèn)化率分別達(dá)到65%、55%,完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和城市危房改造,建成運(yùn)行城市軌道交通300公里以上,2020年年底前形成全省統(tǒng)一的12319城市管理服務(wù)熱線。"十三五"期間,XX每年房地產(chǎn)開發(fā)投資保持在6000億元、商品房銷售面積保持在1億平米左右；每年城市建設(shè)投資保持在1000億元以上、村鎮(zhèn)建設(shè)投資1700億元?！财遆X出臺(tái)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房信貸優(yōu)惠政策。2016年3月,XX省住建廳、省金融辦、省農(nóng)行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房信貸工作的通知》,對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房進(jìn)行支持。符合條件的農(nóng)民進(jìn)城買房,首付款比例最低可執(zhí)行20%,且可按半年或年還款?！舶薠X新開工建設(shè)保障房近50萬套。XX省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布消息稱,2016年XX省將開工建設(shè)保障房49.29萬套,基本建成22.52萬套,其中棚改開工48.02萬套,總量位居全國(guó)第一。2015年XX省開工保障性安居工程54.7萬套,基本建成33.7萬套,分別完成年度任務(wù)的102%、144%；棚改貨幣化安置率達(dá)到29.2%,消化13萬套存量商品房。三、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析〔一政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)受貨幣政策和宏觀調(diào)控政策影響較大,政策風(fēng)險(xiǎn)是該行業(yè)的首要風(fēng)險(xiǎn)。貨幣政策風(fēng)險(xiǎn)。從2016年3月份開始,M1〔狹義貨幣供應(yīng)量增速重回20%以上,從3月至5月在高位連續(xù)攀升達(dá)到23.7%,通脹預(yù)期正在形成,央行已明確表示將實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策,通過流動(dòng)性調(diào)控緩解通脹壓力的可能性較大。截至2016年5月末,M2〔廣義貨幣供應(yīng)量增速環(huán)比大幅回落1個(gè)百分點(diǎn),與3月份M2高達(dá)13.4%的增速相比下降明顯,未來流動(dòng)性將趨于穩(wěn)健,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生降溫作用。限控政策風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)當(dāng)前一二線城市樓市火爆、三四線城市去庫(kù)存壓力仍然較大的兩極分化情況,國(guó)家正由以往"一刀切"式的刺激政策,轉(zhuǎn)而要求各地實(shí)行精準(zhǔn)調(diào)控、分城施策,因地制宜實(shí)施樓市調(diào)控。隨著近期二線城市房?jī)r(jià)快速上漲,部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市〔如XX、XX、XX等已陸續(xù)出臺(tái)限控政策,省內(nèi)個(gè)別房?jī)r(jià)漲幅步入"過熱"區(qū)間的城市也將面臨樓市調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)?！捕袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致居民購(gòu)買力下降,限控政策的陸續(xù)出臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致投資預(yù)期大為減弱,去庫(kù)存壓力較大。6月25日,央行發(fā)布了2016年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶、企業(yè)家、銀行家問卷調(diào)查報(bào)告,調(diào)查結(jié)果顯示,53.4%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)"高,難以接受",較上季度提高2.6個(gè)百分點(diǎn),僅有3.2%的居民認(rèn)為"令人滿意"。一方面,樓市的快速回暖可能會(huì)引發(fā)需求透支,導(dǎo)致復(fù)蘇勢(shì)頭難以持續(xù)。另一方面,一二線城市仍有部分區(qū)域銷售乏力,尤其是豪宅項(xiàng)目銷售存在較大難度,且大部分三四線城市仍然深陷去庫(kù)存的泥潭,銷售不佳的局面短期內(nèi)難以得到根本扭轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目占?jí)毫朔科蟠罅抠Y金,銷售受阻會(huì)導(dǎo)致增大風(fēng)險(xiǎn)?！踩?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1.資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)具有現(xiàn)金投資數(shù)額大、現(xiàn)金占用風(fēng)險(xiǎn)大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、對(duì)資金規(guī)模和流動(dòng)性要求高等特點(diǎn),是典型的資本密集型行業(yè),在經(jīng)營(yíng)管理中,現(xiàn)金流動(dòng)性與資金鏈管理是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都在高杠桿運(yùn)行,抵御風(fēng)險(xiǎn)能力大為降低。當(dāng)前競(jìng)拍的地價(jià)基本都是高溢價(jià)成交,一旦開發(fā)節(jié)奏偏慢,銷售速率不快,土地占用的巨額資金不能快速收回,利息成本不斷上升,就會(huì)導(dǎo)致資金沉甸、無法順利周轉(zhuǎn),引起連鎖反應(yīng),最終引發(fā)資金鏈斷裂。盈利能力下降風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度,利潤(rùn)率在低位徘徊,行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%,很多房企的利潤(rùn)率只有5%左右。一方面,土地財(cái)政推動(dòng)地價(jià)持續(xù)上漲,"營(yíng)改增"推廣初期部分房企稅負(fù)增加,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本逐漸上升；另一方面,三四線城市市場(chǎng)仍然低迷,大部分房企難以通過擴(kuò)大銷售或提高房?jī)r(jià)來獲取高額利潤(rùn),面臨盈利能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。四、全省農(nóng)村信用社房地產(chǎn)行業(yè)貸款情況截止2016年一季度末,全省農(nóng)村信用社房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額290.3億元,占各項(xiàng)貸款的3.02%,較年初增加20.5億元。其中,抵質(zhì)押貸款256.4億元,抵質(zhì)押占比88.3%。不良貸款余額1.3億元,不良率0.46%。貸款分布情況。從地市看,較多的是XX140.6億元、XX34.8億元、XX29.4億元、XX21.6億元；從縣級(jí)法人機(jī)構(gòu)看,較多的是XX農(nóng)商行33.6億元、XX農(nóng)商行11.4億元、XX農(nóng)商行10.4億元、榮成農(nóng)商行9.6億元、濰坊農(nóng)商行8.0億元；從行業(yè)集中度看,行業(yè)集中度較高的法人機(jī)構(gòu)有XX農(nóng)商行14.5%、XX農(nóng)商行7.81%、XX農(nóng)商行7.17%、榮成農(nóng)商行6.70%、成武農(nóng)商行5.56%。新增分布情況。2016年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)貸款增加額20.5億元,增加較多的市有XX10.1億元、XX2.1億元、XX1.7億元、XX1.5億元、棗莊1.1億元；增加較多的法人機(jī)構(gòu)有XX農(nóng)商行10.0億元、龍口農(nóng)商行1.4億元、棗莊農(nóng)商行1.1億元、鄆城農(nóng)商行0.8億元、萊州農(nóng)商行0.8億元?！踩凉撛诘娘L(fēng)險(xiǎn)。從日常管理和檢查調(diào)研中發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)貸款潛在以下風(fēng)險(xiǎn)：1.借殼放貸風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻高、審批難、監(jiān)督嚴(yán),資金封閉運(yùn)行,部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)通過其他途徑套取貸款資金。一是以皮包公司、空殼公司等不符合貸款條件的企業(yè)作為承貸主體,套取貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)；二是以流動(dòng)資金貸款形式發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,逃避資金監(jiān)管。2.準(zhǔn)入把關(guān)不嚴(yán)風(fēng)險(xiǎn)。一是向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)或開發(fā)能力不足的房企發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,承貸主體沒有充足的房地產(chǎn)商業(yè)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),或資金實(shí)力較弱,過于依賴銷售返投,不具備持續(xù)開發(fā)能力；二是向房地產(chǎn)高庫(kù)存地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款,導(dǎo)致項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢,與還款周期不相匹配,沒有充足的回款現(xiàn)金流用于償還貸款。3.貸款資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。一是將貸款資金用于繳納土地出讓金、購(gòu)地款、土地契稅、土地使用稅費(fèi)、拆遷工程費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償款以及為獲得土地使用證而支出的前期開發(fā)費(fèi)用等。二是將貸款資金用于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目,規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的不同項(xiàng)目盈利能力參差不齊,融資能力也各不相同,存在利用優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目重復(fù)融資,將貸款挪用至其他項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。五、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策建議在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)周期中,應(yīng)高度關(guān)注政策和市場(chǎng)變化情況,著力提高工作的前瞻性。發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,應(yīng)堅(jiān)持"從嚴(yán)控制、審慎準(zhǔn)入"的原則。對(duì)以下項(xiàng)目和客戶,禁止準(zhǔn)入。如有存量貸款,逐步壓縮,有序退出。地段偏遠(yuǎn)、缺少產(chǎn)業(yè)支撐、配套設(shè)施匱乏、市場(chǎng)定位不合理、區(qū)域空置率較高、供需失衡、潛在需求不足的城市區(qū)域和項(xiàng)目,特別是超出區(qū)域消化能力的大戶型豪華公寓及高檔酒店式公寓項(xiàng)目。項(xiàng)目資本金不實(shí)、有不良信用余額的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)投資戰(zhàn)線過長(zhǎng)等原因?qū)е沦Y金大量占?jí)褐苻D(zhuǎn)困難、內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè)相互占用現(xiàn)象突出且無法實(shí)施資金封閉管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。股權(quán)變更頻繁且項(xiàng)目運(yùn)作能力和資金實(shí)力弱,以及項(xiàng)目銷售回籠進(jìn)度對(duì)比同區(qū)域其他房企明顯放緩的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。政府公布的存在囤積房源、拖欠土地出讓金、土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)企業(yè)?！捕?duì)轄區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,審慎介入。1.位于中心城區(qū)商業(yè)化程度和人口密度較高、商品房銷售順暢、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、配套設(shè)施完善、具有較大升值潛力的區(qū)域。2.位于主要城區(qū)黃金地段、交通生活配套設(shè)施完善、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯、適銷對(duì)路、滿足自住剛性需求、銷售預(yù)期良好、有增值潛力的適度改善型商品住宅項(xiàng)目。3.政府主導(dǎo)的,交通及生活條件較為便利、銷售前景較為明確的保障安居建設(shè)、中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和舊城改造項(xiàng)目?！踩刨J支持的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)至少滿足以下條件：具有三級(jí)〔含以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；控股股東或母公司從事房地產(chǎn)開發(fā)3年以上；資金實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范；過往開發(fā)項(xiàng)目無歷史遺留問題,近三年無違法違規(guī)和不良信用記錄；資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%。〔四切實(shí)防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。1.業(yè)務(wù)操作應(yīng)規(guī)范。一是嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)企業(yè)的信貸準(zhǔn)入；二是嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款形式發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款。三是貸款資金要用于借款合同指定項(xiàng)目,在未明確約定以其他資金來源歸還貸款的情況下,項(xiàng)目產(chǎn)生的收入必須按合同約定優(yōu)先償還貸款。四是要開立資金管理專用賬戶,監(jiān)督售房資金進(jìn)入專用賬戶并按合同約定優(yōu)先償還貸款,確保項(xiàng)目貸款資金形成"閉環(huán)"。五是要采取措施約束客戶不得將貸款項(xiàng)目收入挪作他用或償還他行貸款。2.開展房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)排查。法人經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合本政策建議,對(duì)發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款開展一次全面的風(fēng)險(xiǎn)摸底排查。對(duì)于違規(guī)操作行為要進(jìn)行糾改補(bǔ)正,對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)較大的,要密切關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度,充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)短期回暖的良好時(shí)機(jī),及時(shí)收回貸款或做好資產(chǎn)保全,切實(shí)防范和化解房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。3.貸前調(diào)查應(yīng)特別關(guān)注以下內(nèi)容：一是審查項(xiàng)目投資是否完全覆蓋、是否有缺口,確定項(xiàng)目資本金〔所有者權(quán)益比例不低于國(guó)家政策規(guī)定,在貸款發(fā)放前已投入項(xiàng)目建設(shè)。二是了解項(xiàng)目資金來源構(gòu)成,調(diào)查各項(xiàng)資金來源、出資方式和籌資成本是否可行并落實(shí),投資進(jìn)度安排是否合理,用款計(jì)劃安排是否與資金來源相適應(yīng)。三是杜絕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過"假報(bào)表"、"假權(quán)證"和"假注資"等形式套取貸款資金。附表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值〔2016項(xiàng)目?jī)?yōu)秀值良好值平均值較低值較差值一、盈利能力狀況凈資產(chǎn)收益率〔%11.07.65.0-0.5-4.4總資產(chǎn)報(bào)酬率〔%6.43.82.2-0.4-2.5銷售〔營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率〔%20.414.910.04.7-5.0