徐州房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.HYPERLINK\l"_Toc170637642"第一部分徐州區(qū)域特征34HYPERLINK\l"_Toc170637643"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。一、地理環(huán)境4HYPERLINK\l"_Toc170637644"二、歷史沿革45HYPERLINK\l"_Toc170637645"錯(cuò)誤！超級(jí)鏈接引用無(wú)效。三、區(qū)劃經(jīng)濟(jì)6HYPERLINK\l"_Toc170637646"四、固定資產(chǎn)投資89HYPERLINK\l"_Toc170637647"擋錯(cuò)李誤僑！猜超藝級(jí)籃鏈黨接煎引燦用理無(wú)蓬效羊。濕五三、復(fù)人駐口燕生攀活下1當(dāng)0HYPERLINK\l"_Toc170637648"門(mén)六芳、津城驗(yàn)市蠅建曾設(shè)疏1歲3錢(qián)1棄3HYPERLINK\l"_Toc170637649"搏錯(cuò)渾誤??！蒼超彩級(jí)畫(huà)鏈蛾接隔引在用卵無(wú)愉效勺。油第藥二黑部凳分際徐拼州障區(qū)腥域旱房驗(yàn)地化產(chǎn)稼市舒場(chǎng)勢(shì)1稱(chēng)4HYPERLINK\l"_Toc170637650"爐一央、舒徐持州夢(mèng)市幅房杰地劃產(chǎn)廚市背場(chǎng)愧行棵情君分盈析竭(厚2味0呀0爺5峰年磚)傅1狹4劃1吊4HYPERLINK\l"_Toc170637651"廊錯(cuò)悶誤禾！滴超睛級(jí)長(zhǎng)鏈幻接溫引第用譽(yù)無(wú)祝效文。違二槳、述徐富州胳2底0驚0乎6魯年律徐或房殊指緊數(shù)卵分夸析命1沫7HYPERLINK\l"_Toc170637652"丙三四、黃徐啞州文房較地雹產(chǎn)屠市薄場(chǎng)中容扭量尺分澤析孤2攏1躍2優(yōu)1HYPERLINK\l"_Toc170637653"辰錯(cuò)眠誤孕！椅超扮級(jí)燕鏈駝接膚引襪用揭無(wú)計(jì)效須。害第卷三印部擔(dān)分鹽徐探州產(chǎn)住飯宅腫環(huán)峽境殺特霸征即2乒4HYPERLINK\l"_Toc170637654"栽一稠、獎(jiǎng)徐演州主各海區(qū)阻房鋒價(jià)忘走惱勢(shì)凱（冊(cè)2載0滴0謹(jǐn)4骨年鴿三曠季幣度者—陷2素0判0殖6棒年蛙三飄季使度呼）諸2純4預(yù)2初4HYPERLINK\l"_Toc170637655"命錯(cuò)博誤驢！階超祥級(jí)家鏈扶接訴引香用欲無(wú)狐效示。鞭二紅、煮徐笛州遣各哨區(qū)劣房趟價(jià)撫走無(wú)勢(shì)睛分緊析們2男5HYPERLINK\l"_Toc170637656"趁三烘、拋徐糊州噴各蝶區(qū)飲房輛價(jià)侄房拾價(jià)蘇波降動(dòng)嚷節(jié)刻點(diǎn)角分裕析戚2靈5功2除5HYPERLINK\l"_Toc170637657"虎錯(cuò)撐誤渣！珠超馳級(jí)供鏈挺接貝引慎用謙無(wú)蜂效悄。涼第閃四汪部解分莫徐疊州陷項(xiàng)拋目掙規(guī)僑劃你要堅(jiān)點(diǎn)傲2且8HYPERLINK\l"_Toc170637658"代第彩五方部府分抵徐水州裝項(xiàng)盜目際的士地朗塊膨價(jià)襲值賴(lài)3崗0王3輩0HYPERLINK\l"_Toc170637659"疼錯(cuò)莫誤鋒！鳳超蜻級(jí)述鏈包接倦引慕用罪無(wú)仍效肅。陰一浮、元近青期油土嗚地鄙掛夜牌紀(jì)信關(guān)息示（櫻2旦0值0以6龜年伍）構(gòu)3疏0HYPERLINK\l"_Toc170637660"剪二尿、偏近話期峽土參地賄成柳交晴信高息摔（旬2炕0餡0申6確年復(fù)）償3對(duì)2粉3周2HYPERLINK\l"_Toc170637661"權(quán)錯(cuò)吵誤最！蠅超嫩級(jí)類(lèi)鏈?zhǔn)慕訚惨烙脩M無(wú)箏效襖。哪三光、太徐夢(mèng)州假土創(chuàng)地洲市屆場(chǎng)摩分分析陳3擺3HYPERLINK\l"_Toc170637662"璃四別、左徐寇州世項(xiàng)棗目洽的慈土應(yīng)地嘆價(jià)留值毒判纏斷秋3仿3吉3里3HYPERLINK\l"_Toc170637663"序錯(cuò)烤誤纖！認(rèn)超京級(jí)私鏈筑接桑引侄用忌無(wú)得效榨。訂第隊(duì)六焦部易分迅徐逃州醋項(xiàng)陵目攤競(jìng)部爭(zhēng)吵個(gè)則案喜分蟲(chóng)析蛇3億5HYPERLINK\l"_Toc170637664"共第峽七束部準(zhǔn)分疤徐睡州他項(xiàng)忠目半的叨銷(xiāo)蔽售切價(jià)島格富3蔥8據(jù)3淚9HYPERLINK\l"_Toc170637665"醒錯(cuò)譽(yù)誤拉！愿超袖級(jí)旨鏈藏接薦引岸用晃無(wú)播效銀。驚一繭、異徐村州蛾銅揭山車(chē)區(qū)肉總汽體星概且況嗽3騰9HYPERLINK\l"_Toc170637666"府二本、慚徐染州寺銅鏈山捕*冶*向區(qū)谷域援房壺屋什價(jià)搏格線4胸0怠4醋1HYPERLINK\l"_Toc170637667"咬錯(cuò)球誤傾！農(nóng)超藝級(jí)喪鏈閘接顧引莖用鬼無(wú)爭(zhēng)效柴。薪三要、紙徐吩州江房伍價(jià)龜走嚇勢(shì)粉的些判槳斷悠4蛙3HYPERLINK\l"_Toc170637668"咸四坡、搏徐梅州優(yōu)銅炭山摧*晃*述區(qū)州房姜價(jià)差走頓勢(shì)屈的薦判其斷賀4屯3讀4誦4HYPERLINK\l"_Toc170637669"仿錯(cuò)糠誤可！按超賴(lài)級(jí)催鏈蛛接蒜引暈用連無(wú)品效外。雷第瞎八包部鉆分侍徐餡州輪項(xiàng)察目逼財(cái)阿務(wù)飼測(cè)掏算設(shè)4銹5HYPERLINK\l"_Toc170637670"病一凝、果徐通州搶項(xiàng)完目述周其期衣4模4掉4毫5HYPERLINK\l"_Toc170637671"至錯(cuò)炕誤稱(chēng)！淘超嫩級(jí)捆鏈前接壤引乎用酸無(wú)下效筑。減二受、叼項(xiàng)歌目網(wǎng)收樓益滅情胞況憲4帳6HYPERLINK\l"_Toc170637672"等第宏九青部輪分蚊徐信州添項(xiàng)設(shè)目竟風(fēng)智險(xiǎn)鄰說(shuō)仇明費(fèi)4織8體4火9HYPERLINK\l"_Toc170637673"料錯(cuò)飲誤煩！尼超奉級(jí)剖鏈吩接鉤引奶用楊無(wú)購(gòu)效缺。毫第瓶十綠部賣(mài)分豆徐伶州截項(xiàng)霧目于運(yùn)蔥作謹(jǐn)建先議補(bǔ)5于0HYPERLINK\l"_Toc170637674"懷第疤十脅一六部詠分促徐樹(shù)州巷項(xiàng)譜目績(jī)可束研描結(jié)漸論攏5俊1節(jié)5惱2化第裝一麗部垂分夸存徐樹(shù)州白區(qū)從域籮特銷(xiāo)征有一脆、須地米理探環(huán)傘境持徐翠州川市拖位烤于彎華疼北綿平匪原耕的絮東碧南瓶部授，背域眉內(nèi)刑除幅中惱部脆和胸東疫部皂存趣在油少族數(shù)工丘潮崗衣外暢，陸大禾部況皆祥為舅平沈原遞。期丘袋陵廢海草撥鉛一遮般及在或1串0赤0姓－滾2擴(kuò)0今0無(wú)米梯左輝右喬，拌丘杠陵悅山句地圖面摘積仙約侍占信全逝市忙9伏.楚4加%和。能丘似陵猴山兩地建分棕兩強(qiáng)大段群峰，律一匯群蔑分隊(duì)布孩于勤市蜂域系中玻部炮，露山悄體幸高察低竊不戀一睬，京其葡中食賈撕汪宿區(qū)拖中奔部稿的能大譽(yù)洞滾山融為蘆全掠市拌最遙高藏峰牛碧，誘海篇拔搭3應(yīng)6號(hào)1有米摧；闖另相一蘋(píng)群些分古布脖于違市遞域削東朵部肺，夏最宮高門(mén)點(diǎn)厘為夫新拔沂死市稿北注部斬的鏟馬相陵糠山繡，凡海腸拔謝1聞2感2橫.解9洋米評(píng)。茅平銹原避總攀地化勢(shì)想由爸西壺北凈向椅東罪南請(qǐng)降倉(cāng)低產(chǎn)，狐平賤均狼坡克度器1諒/壽7亮0佛0武0態(tài)-民-辱1破/蒼8雹0題0役0告，辱平尋原鼓約膽占蕉土垂地歉總且面嬌積克的得9阻0專(zhuān)%托，蒙海奏撥驚一鹿般群在伏3雅0愁－逆5賓0牲米凳之泡間跑。威比記仗徐醬州近市尺地框處粥古造淮究河惰的話支持流滔沂豬、必沭趣、舒泗忽諸籍水青的葬下?lián)胃?，申以剃黃汁河絕故潮道娘為謝分防水太嶺錄，明形普成急北皺部漿的蜻沂惠、層沭搬、騾泗灶水矩系卻和焰南僚部躍的慌濉范、孤安枯河密水脅系漏?？蘧趁詢?nèi)濾河辨流物縱蟲(chóng)橫殘交麗錯(cuò)老，璃湖讀沼減、燙水傅庫(kù)棵星舌羅牌棋胡布甘，行廢估黃染河鉆斜艱穿由東饅西邊，貞京甲杭者大熔運(yùn)四河代橫鈔貫取南房北殖，蓋東步有物沂夫、觀沭懲諸處水浪及暮駱鵲馬釋湖磨，性西深有飼夏竄興蟻、降大膏沙騾河基及偶微鈴山蝕湖鑰。辯

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標(biāo)比上年增長(zhǎng)(%)城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平食品#糧食油脂肉禽及其制品蛋水產(chǎn)品菜#鮮菜煙酒及用品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健及個(gè)人用品交通和通信娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)居住-0.7-3.6-2.91.7-3.7-0.74.7嚴(yán)

晉軟就創(chuàng)業(yè)柏和往再尚就鼠業(yè)圾工誕作腳扎棒實(shí)奉開(kāi)攻展閉。象實(shí)漏行匹積湯極購(gòu)的愚就奸業(yè)毅政接策哥，療堅(jiān)唱持濁城五鄉(xiāng)屑統(tǒng)跳籌快就足業(yè)果，傭加非快豈農(nóng)滿村衡勞敘務(wù)詢輸檔出萄，目加舅大濾城懲鎮(zhèn)郵就弟業(yè)澡再精就形業(yè)伏工德作重力矩度裹。俗年世末幫全稠市摟城豎鄉(xiāng)箏從儉業(yè)秩人域員存4砌8皆4唯.跨6勵(lì)0壟萬(wàn)取人物，勒比漠上江年漲增籠加殊3妨9便.鑰5佩0譽(yù)萬(wàn)鼻人卸。悉其焦中蒸城握鎮(zhèn)貢國(guó)肆有慚、櫻集斧體雕、布股賀份洋制窩、礎(chǔ)“虹三屈資桐”幻等觸單避位貢從悼業(yè)呢人裙員酒6盜0閥.肅1階3蝦萬(wàn)探人勵(lì)，談增附加隊(duì)0宇.尿8艇3泡萬(wàn)抖人虎；殿私煩營(yíng)誦個(gè)俘體垂從苦業(yè)善人歌員培4鼓6礎(chǔ).似0伏3車(chē)萬(wàn)跟人欠，龍?jiān)雠＜硬?薪.阿5沒(méi)3愛(ài)萬(wàn)臭人心。慎通肌過(guò)詳多廟種司途型徑涂使引4塵.呀5爹6波萬(wàn)歌下著崗躁失復(fù)業(yè)欲人骨員它實(shí)綱現(xiàn)評(píng)了捐再畏就雖業(yè)橋。泥年但末幻城冷鎮(zhèn)重登肉記系失靠業(yè)衫率心為招3勢(shì).旁0旬3靠%溪，要比湊上逃年明下槳降峽0訴.拘4別1踐個(gè)挎百慎分真點(diǎn)星。黎全修年漸農(nóng)長(zhǎng)村閑勞廢務(wù)姻輸庭出歇1寄1擦4今萬(wàn)炒人霞，拐比深上閣年管增億加騰1揭7活萬(wàn)嘴人把。東各錫項(xiàng)蓄改委革然逐壇步辭向拳縱派深傷推務(wù)進(jìn)仰。匆以漁骨邪干鏈企懂業(yè)詞資而產(chǎn)言重鳳組進(jìn)為螺重績(jī)點(diǎn)稍，捕大偵力錄推壩進(jìn)韻國(guó)鋸企梢改抵革妹攻藏堅(jiān)及，臥北章方謀氯茶堿黃、油四熄方械鋁搬業(yè)喊、彩煤谷機(jī)禿廠羨、牌醫(yī)娛藥言股魄份伸等勸9觸家媽企禮業(yè)荷引案進(jìn)損戰(zhàn)方略嘗伙搬伴暴工靠作釋進(jìn)門(mén)展夜順?biāo)ダ?。?泥0約0紙6肝年罪末稼，遭市嶼屬午國(guó)壤有含企制業(yè)望改遞革間改吩制霸已河完鏡成聞3腳2想8意家偶、弄占損總牌數(shù)笨的照9妙1別%處，并安性置籮職壞工勉達(dá)允1靈8莊.臟9忍萬(wàn)類(lèi)人點(diǎn)。裁生繼產(chǎn)駕經(jīng)援營(yíng)通服票務(wù)擔(dān)類(lèi)烤事癢業(yè)慰單肺位槍改房制艇啟茂動(dòng)齊實(shí)軌施誦，柄行統(tǒng)政耍審化批父、殺財(cái)居政囑、撤金拔融斗、唱投香融奴資好體紡制覺(jué)等津項(xiàng)宿改影革身加苗快雷推做進(jìn)邁。殃

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富牧第鍋二營(yíng)部辭分跑宜徐柏州敘區(qū)葵域抗房止地日產(chǎn)抖市如場(chǎng)頭一洽、詳徐約州轉(zhuǎn)市茅房留地潤(rùn)產(chǎn)手市蝶場(chǎng)曉行新情脆分向析派(紅2求0尼0命5吩年屢)雖2序0網(wǎng)0束5重年拒第匪一話季游度昌住徒宅算均寄價(jià)金為雖2語(yǔ)0旬4撇7訪元得/答平姥方搶米圈，圈二傲季悼度席住繞宅秩均幸價(jià)描為舟2碧1畜8櫻9抓元遣/恨平辜方巴米故，勒三墻季豬度腹徐尾州憶市推住戲房戰(zhàn)均創(chuàng)價(jià)節(jié)為晝2查2掃8村3和元召/日平翻方拿米愚，送房希價(jià)賢繼集續(xù)方上幫漲偽，液但涼漲叮幅身趨猶緩角。繼在草國(guó)號(hào)家猴房騙地淋產(chǎn)位宏駐觀邁調(diào)烈控日政戴策僵下甲，孕徐僻州瘋市倍房反地蘋(píng)產(chǎn)腳市物場(chǎng)呢上稀的符價(jià)回格踐表?yè)维F(xiàn)衰平鈴穩(wěn)琴。眼2脂0根0板5疼年夸徐萄州也市交各哪區(qū)妙住乏宅涼市攜場(chǎng)謠價(jià)周格受走說(shuō)勢(shì)季度均值中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)05-322834.2931463.7916371.802421-1.432475-1.08169110.5205-221896.9430318.6816088.8024562.98250216.2615303.5905-120478.1827898.6814781.1623851.7521528.2514772.8604-418922.0526873.8014614.9623443.2619882.8514369.1204-318541.2026043.191392-0.5022704.7519336.5013165.9604-21832-2.3925920.7813996.472167-5.74181512.451242-2.0504-11879--2572--1314--2299--1614--1268--晚由塘上貞表劃可三以振看鍵出煙，追徐友州喜市患住劣宅際市褲場(chǎng)極價(jià)泊格疼兩碧年嶼來(lái)爪保它持勁著蕩穩(wěn)炒步步增許長(zhǎng)嘗，盡在照0攤5芝年葉一撒季枯度摧和憤二鳴季占度妙增革速種較像快湯，升到揭了脹三絕季植度嚷增供速勸減謊緩相。常中仰心超區(qū)磨、俘南業(yè)區(qū)歇和范西劣區(qū)狐住赤宅毯市螞場(chǎng)剃價(jià)酬格般較杠東朝區(qū)盛和諸北錢(qián)區(qū)深為妥高東，織但慎南拔區(qū)正和黑西述區(qū)余的龍住熔宅結(jié)市趴場(chǎng)者價(jià)渾格去出此現(xiàn)葬了額小認(rèn)幅步下乒降位趨嘗勢(shì)陵。中心區(qū)：中心區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度較上季度有所減緩，該區(qū)域在市中心，屬于商業(yè)服務(wù)區(qū)，生活便利，商業(yè)發(fā)達(dá)，地價(jià)相對(duì)于周邊更為昂貴，促使該區(qū)域房?jī)r(jià)較高。預(yù)計(jì)今后房?jī)r(jià)走向?yàn)橐孕》壬蠞q，穩(wěn)中有升。

東區(qū)：東區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)小幅度上漲，但較上季度上漲幅度減緩。由于該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不夠發(fā)達(dá)，生活設(shè)施還不齊全，故房?jī)r(jià)保持在較低水平。隨著城市化的發(fā)展和人們生活水平的提高，預(yù)計(jì)今后房?jī)r(jià)走向?yàn)榉€(wěn)中有升。

儀南甩區(qū)必：截南斑區(qū)罷的喬生?；顫癍h(huán)諷境駛比良較類(lèi)好購(gòu)，騰有敵大稻量究購(gòu)形房跌者霉在瀉這批里獻(xiàn)購(gòu)鋸房令置低業(yè)現(xiàn)，固帶模動(dòng)棕了并南急區(qū)泳房泡價(jià)饅的扛上股漲櫻故忍此責(zé)區(qū)蝶房住地逼產(chǎn)笛價(jià)毛格彩相霸對(duì)針較趣高饑。維本普季恒度塔房俘價(jià)廳走蒼勢(shì)尿有籠所截下嘗調(diào)戚，句原辨因吸在苗于別國(guó)敗家嚇?lè)咳岬卦十a(chǎn)斗調(diào)手控板政售策墻的連出代臺(tái)闖、鵝還負(fù)有廈相尺關(guān)廣媒款體范對(duì)屢房容價(jià)攪將北會(huì)驗(yàn)下挪調(diào)小的奮一涉種驗(yàn)預(yù)旨測(cè)不，銷(xiāo)導(dǎo)坊致洋了旨購(gòu)仆房下者加雖逆然華有乳需始求卵但汁暫辟時(shí)情持假幣私觀圾望的，岔部巾分瞞房娃地確產(chǎn)津商江迫駱于負(fù)回框款好的您壓帆力關(guān)而礦被耀迫敲下澆調(diào)練樓摧盤(pán)經(jīng)價(jià)忘格援。汽隨盲著帶房紙地伴產(chǎn)步市臭場(chǎng)栗的襖逐例漸痛回明暖季，幅預(yù)朱計(jì)去本啊區(qū)醋域掛住夜宅尿市甚場(chǎng)植房罪價(jià)校將制會(huì)同是委逐縱漸幅小倆幅級(jí)度爹上迫升彈。西區(qū)：上季度本地區(qū)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲非?？欤_(dá)到16.26％，原因在于西部多個(gè)新增樓盤(pán)的項(xiàng)目的帶動(dòng)以及該區(qū)域居住條件和周?chē)h(huán)境的不斷改善。本季度房?jī)r(jià)有所下調(diào)原因如南區(qū)。預(yù)計(jì)今后房?jī)r(jià)不會(huì)有太大的波動(dòng)。

北區(qū)：北區(qū)本季度住宅市場(chǎng)價(jià)格在上季度上漲的基礎(chǔ)商繼續(xù)快速上漲，高達(dá)10.52％。原因在于本區(qū)域新住宅樓盤(pán)增多，居住環(huán)境的到不斷改善，同時(shí)本地區(qū)房?jī)r(jià)基數(shù)本來(lái)較低，故有一定的上漲空間。預(yù)計(jì)北區(qū)房?jī)r(jià)今后是穩(wěn)步上升。從上圖可以看出，徐州市房?jī)r(jià)保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)，05年一季度增速較快，隨后房?jī)r(jià)雖然繼續(xù)上漲，但漲幅逐漸下降。原因在于兩個(gè)方面，一是隨著徐州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)購(gòu)置新房的需求逐步的釋放出來(lái)，同時(shí)隨著土地成本的提高和新樓盤(pán)質(zhì)量的提高，即樓盤(pán)成本的提高必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲；二是隨著國(guó)家各項(xiàng)調(diào)控政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的影響，普通購(gòu)房者持幣觀望，使有效需求受到壓制，故房?jī)r(jià)漲幅有所下調(diào)。二、徐州2006年徐房指數(shù)分析2006年二季度徐房指數(shù)走勢(shì)圖2006年二季度徐房指數(shù)3155點(diǎn)比上季度上漲355點(diǎn)，漲幅為12.67%（基數(shù)為2003年三季度，基數(shù)指數(shù)為2000點(diǎn)）單位：元/平方米徐房住宅均值：2667比上季度上漲12.67%中心區(qū)住宅均值：3737比上季度上漲2.38%南區(qū)住宅均值：2998比上季度上漲17.71%西區(qū)住宅均值：2582比上季度上漲10.29%北區(qū)住宅均值：2139比上季度上漲20.90%2006年5、6月份市場(chǎng)運(yùn)行情況比較2006年5月商品住宅叫一套數(shù)為1387套，交易面積為16.4萬(wàn)平方米，交易金額為4.31億元，平均銷(xiāo)售價(jià)格為2629元/平方米2006年6月份商品住宅叫一套數(shù)為980套，交易面積為12.08萬(wàn)平方米，，交易金額為3.49億元，平均銷(xiāo)售價(jià)格為2888元/平方米2006年6月2006年5月兩月相比交易套數(shù)9801387下降29.34%交易面積（萬(wàn)平方米）12.0816.4下降26.34%交易金額（億元）3.494.31下降19.03%2006年二季度徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)分析：

1、住宅銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)，新增商品住宅供應(yīng)與當(dāng)期銷(xiāo)售基本持平2006年二季度商品住宅銷(xiāo)售面積與一季度相比增加14.41％，上半年商品房住宅銷(xiāo)售比2005年同期增加78.13％，住宅銷(xiāo)售量同比環(huán)比均有不同程度的增幅。從銷(xiāo)售情況來(lái)看，中心區(qū)銷(xiāo)售規(guī)模較小，西區(qū)銷(xiāo)售規(guī)模高于其他四區(qū)，東、南、北三區(qū)的銷(xiāo)售規(guī)模基本相當(dāng)。2006年上半年市區(qū)新增商品住宅供應(yīng)略高于同期住宅銷(xiāo)售量，商品住宅供應(yīng)存量略有增加。

2、二手房市場(chǎng)交易規(guī)模本季度比一季度環(huán)比有小幅回升但2006年上半年與去年同期相比下降。從2005年三季度開(kāi)始，二手房市場(chǎng)開(kāi)始明顯降溫，從二手房交易規(guī)模來(lái)看，2006年1-6月份存量住房交易與去年同期相比交易戶數(shù)和交易面積下降幅度明顯。主要原因有兩個(gè)方面：一是二手房稅收的實(shí)施，在一定程度上限制了二手房的市場(chǎng)炒做；另一方面，大量的新盤(pán)上市使購(gòu)房者有較多地選擇，新盤(pán)與舊盤(pán)的價(jià)格差距不大，使一些待機(jī)購(gòu)買(mǎi)二手房的客戶流入商品住房市場(chǎng)。

3、自用性消費(fèi)占市場(chǎng)主流，樓市向自住回歸隨著國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的不斷規(guī)范，管理部門(mén)及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)相關(guān)信息，極大地增加了市場(chǎng)信息的透明度，市場(chǎng)中的投機(jī)者逐步減小，自用購(gòu)房者大幅增加，從購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)中可以看出，自用性消費(fèi)將占市場(chǎng)主流，這有利于樓市的可持續(xù)發(fā)展。

4、住宅消費(fèi)行為更加理性，注重住宅品質(zhì)的選擇。

隨著新樓盤(pán)的不斷上市，市場(chǎng)商品住房供應(yīng)相對(duì)充足，購(gòu)房者購(gòu)房選擇空間較大，同時(shí)由于在建項(xiàng)目的品質(zhì)不同，戶型、建造質(zhì)量、環(huán)境、交通以及后期物業(yè)預(yù)期較好的樓盤(pán)銷(xiāo)售速度及銷(xiāo)售價(jià)格均優(yōu)于其他樓盤(pán)，這說(shuō)明大量購(gòu)房者在進(jìn)行住房消費(fèi)時(shí)比較理性。可以預(yù)見(jiàn)，今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。三、徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析1、房地產(chǎn)交易概述(2005)2006年三季度增量住房交易為1670戶（宗），交易面積為17.6萬(wàn)平方米，交易額2.84億元，比二季度分別下降37.57%、38.14%、42.28%；存量房交易為2601戶（宗），交易面積為16.39萬(wàn)平方米，交易額2.31億元，比二季度分別下降39.83%、36.45%、31.86%。相關(guān)具體情況見(jiàn)下表：年、季度戶數(shù)交易面積交易金額增量住房（商品房）2005年第三季度1670-37.5717.6-38.142.84-42.282005年第二季度267562.7128.4546.504.9269.712005年第一季度1644--19.42--2.91--存量住房（私房）2005年第三季度2601-39.8316.39-36.452.31-31.862005年第二季度432329.9025.7923.633.3925.092005年第一季度3328--20.86--2.71由上表可以看出，2005年第二季度三項(xiàng)指標(biāo)較一季度由大幅上漲，而三季度的三項(xiàng)指標(biāo)較二季度有大幅下降，大致和一季度持平。幅度下降的原因在于國(guó)家政策的陸續(xù)出臺(tái)，給了人們一種房?jī)r(jià)將會(huì)下降的預(yù)期，加上各項(xiàng)媒體的推波助瀾，加強(qiáng)了人們的這種心理，有效需求受到壓制，交易量就會(huì)大幅下降；同時(shí)，7、8、9月份天氣炎熱，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，銷(xiāo)售量一般不高。2、商品房預(yù)（銷(xiāo)）售情況三季度商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售面積為41.67萬(wàn)平方米，同比2004年三季度上升49.89%，其中住宅34.87%，同比上升45.84%。但對(duì)比2005年第二季度而言，供應(yīng)量有所下降。季度商品房預(yù)售面積變化情況2005年第三季度41.67-49.832005年第二季度83.05225.812005年第一季度25.493、分析與結(jié)論2005年第三季度徐房指數(shù)為2700點(diǎn)，比上季度上漲111點(diǎn)，漲幅為4.29％。（基期為2003年第三季度，基期指數(shù)為2000點(diǎn)）季度03-303-404-104-204-304-405-105-205-3指數(shù)200020542220216721932238242125892700漲幅2.708.08-2.391.202.058.186.944.29總結(jié)徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格有所上升，交易量和交易額卻大幅下降，原因可以從以下幾個(gè)方面來(lái)分析：①?lài)?guó)家新政的影響03年121號(hào)文的出臺(tái)，大幅限制了開(kāi)發(fā)商貸款的門(mén)檻，由于開(kāi)發(fā)商的融資渠道相對(duì)單一，因此融資難度大幅提高，開(kāi)發(fā)商迫于迅速回籠資金的壓力，只有快速將手上樓盤(pán)出手，而在徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)樓盤(pán)較多，要想快速出手，只有降低價(jià)格。05年5月份國(guó)八條的出臺(tái)，其中重要的一項(xiàng)是在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收營(yíng)業(yè)稅，這項(xiàng)政策對(duì)二手房影響甚大，因此二手房交易迅速降溫。同時(shí)，各項(xiàng)調(diào)控政策的綜合效應(yīng)也逐漸發(fā)揮出來(lái)，購(gòu)房者普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)有所下降，加上媒體的推波助瀾，更是加深了購(gòu)房者的這種心理預(yù)期，購(gòu)房需求受到了極大的壓制，故交易量和交易額會(huì)大幅下降。同時(shí)，這也導(dǎo)致了部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)的下調(diào)。宏觀調(diào)控是交易量和交易額下降的主要原因。②一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，7、8、9月份是銷(xiāo)售的淡季，這幾個(gè)月天氣炎熱，人們一般都不愿意出來(lái)看房，故銷(xiāo)售量會(huì)有所下降，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和交易額下降的第二個(gè)原因。③由于前兩個(gè)原因的存在，房?jī)r(jià)應(yīng)該有所下降。但從總體來(lái)看，房?jī)r(jià)為什么還有所上升呢？主要原因是成本拉動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲，近些年來(lái)，土地實(shí)行招、拍、掛等制度，土地成本大幅上漲；各項(xiàng)制度的實(shí)施，如對(duì)容積率、綠化率、建筑密度、樓間距、環(huán)保等要求的提高，還有建筑材料價(jià)格的上漲，使樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本逐漸提高，這些原因都導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。第三部分徐州住宅環(huán)境特征一、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)（2004年三季度—2006年三季度）二、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析第一階段：（2005年1季度以前）不溫不火，整體小幅穩(wěn)步攀升。

2005年第1季度以前各區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖可以看出，徐州市房?jī)r(jià)整體呈上升趨勢(shì)，房?jī)r(jià)逐季度攀升。在該折線變化中以2005年一季度為一個(gè)節(jié)點(diǎn)，2005年一季度之前價(jià)格攀升趨緩，呈現(xiàn)不溫不火的狀態(tài)。第二階段：（2005年1季度—2005年3季度）出現(xiàn)拐點(diǎn)，區(qū)域價(jià)格分化。此階段正是處于“國(guó)八條”出臺(tái)的前后，市場(chǎng)開(kāi)始對(duì)此項(xiàng)政策出現(xiàn)不同的看法，市場(chǎng)熱點(diǎn)散亂，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，因此出現(xiàn)個(gè)別區(qū)域小幅下跌。第三階段：（2005年3季度后）大盤(pán)領(lǐng)航，中小樓盤(pán)聞風(fēng)而動(dòng)此階段市場(chǎng)表現(xiàn)為“國(guó)八條”政策影響因素減弱，市場(chǎng)累計(jì)的住宅剛性需求強(qiáng)勁；同時(shí)徐州超級(jí)大盤(pán)“綠地世紀(jì)城”以均價(jià)2500元/平方米左右區(qū)域高價(jià)開(kāi)盤(pán)，同時(shí)一路高開(kāi)高走。因此以此樓盤(pán)為風(fēng)向標(biāo)，徐州其他中小樓盤(pán)聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛以此樓盤(pán)為基點(diǎn)，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)思路，或調(diào)高價(jià)格，或清理庫(kù)存，出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的局面，由于各個(gè)區(qū)域供應(yīng)量的不同和房?jī)r(jià)基礎(chǔ)的不同，漲幅各異。三、徐州各區(qū)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)波動(dòng)節(jié)點(diǎn)分析2006年三季度，市區(qū)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為2753元/平方米，住宅價(jià)格指數(shù)為3257點(diǎn)，比上季度上漲3.22%，漲幅大幅度下降。2006年二季度徐房指數(shù)為例，徐州2006年第二季度徐房均價(jià)為2667元/平方米，比上一季度上漲了12.67％。其中北區(qū)以20.90％漲幅位居增幅榜首。但各區(qū)漲幅差別較大，這可以從新房供應(yīng)量和銷(xiāo)售量及漲幅關(guān)系方面看出些端倪，如下圖所示：圖注：1、Y軸為住宅量（套）。2、“■均價(jià)漲幅”為2006年第二季度與第一季度該區(qū)均價(jià)百分比，與Y軸值無(wú)關(guān)，為了便于表現(xiàn)，做分布處理，以標(biāo)示值為準(zhǔn)。

從上圖不難看出，供求比的差異成為導(dǎo)致區(qū)域漲幅的一個(gè)主導(dǎo)因素。各區(qū)簡(jiǎn)述如下：

中心區(qū)：漲幅較小（2.38%），主要原因新盤(pán)較少，同時(shí)高品質(zhì)樓盤(pán)沒(méi)有推出，可供應(yīng)量較小；購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)方面目前購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)地段價(jià)值認(rèn)識(shí)不夠，同時(shí)大戶型居多，相比其他區(qū)域總價(jià)較高，房?jī)r(jià)較難得到承受。東區(qū)；漲幅適中（4.6%），超大樓盤(pán)主導(dǎo)區(qū)域，供應(yīng)量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)適中，在價(jià)格進(jìn)入目前價(jià)格平臺(tái)后，會(huì)主觀控制區(qū)域價(jià)格，以力于大盤(pán)的逐步消化。南區(qū)；漲幅失真（17.71%），傳統(tǒng)的適宜居住區(qū)域，房?jī)r(jià)一直處于較高位運(yùn)行。本季度均價(jià)出現(xiàn)跳躍，源于此階段區(qū)域別墅供應(yīng)量加大，而普通住宅成交受其他區(qū)域低價(jià)庫(kù)存房影響而成交緩慢，導(dǎo)致均價(jià)跳升幅度較大，指數(shù)出現(xiàn)失真。市場(chǎng)顯示，此區(qū)域均價(jià)預(yù)計(jì)在2600-2700元/平米之間較為可靠，漲幅應(yīng)在10%以內(nèi)。西區(qū)：漲幅適中（10.29%），供應(yīng)量充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分，同時(shí)西區(qū)具備的市中心概念已得到購(gòu)房者的逐步認(rèn)可，同時(shí)高品質(zhì)樓盤(pán)的不斷涌現(xiàn)及對(duì)地段價(jià)值的認(rèn)可，西區(qū)已成為購(gòu)房者追捧區(qū)域。北區(qū)：漲幅巨大（20.9%），同其他區(qū)域價(jià)格相比，北區(qū)一直呈現(xiàn)為價(jià)格谷地。隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善以及在其他各區(qū)價(jià)格，尤其是東區(qū)價(jià)格的帶動(dòng)下，低價(jià)庫(kù)存房已經(jīng)在上兩個(gè)季度消化完畢，此次價(jià)格的上升可以理解為一次區(qū)域價(jià)格的補(bǔ)漲，個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格已和其他區(qū)域相差無(wú)幾。同時(shí)區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)量和需求量相比已相對(duì)較少，而區(qū)域需求較大，也造成了價(jià)格的上升。結(jié)論：供求比差異是導(dǎo)致區(qū)域漲幅的主導(dǎo)因素第四部分徐州項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目位置地塊主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)占地面積：133334平方米；（按照200畝計(jì)算）容積率：≤1.4；綠地率：≥35%；建筑密度：≤24%；土地用途：一類(lèi)居住用地；項(xiàng)目（土地）轉(zhuǎn)讓價(jià)格：約1.3億元第五部分徐州項(xiàng)目的地塊價(jià)值一、近期土地掛牌信息（2006年）編號(hào)地塊坐落性質(zhì)面積（㎡）容積率樓面地價(jià)（元）底價(jià)（萬(wàn)元）備注16知春園下淀小學(xué)東，白云山北居住697461.3551.55000拆遷17橡膠廠火車(chē)東站西北角商業(yè)辦公居住367854.8712.56000（6580）半拆遷18紡織廠二環(huán)西路湖濱路口居住、商辦1257532.82.1766.62410019印染廠迎賓路與塔東路交叉口商辦、文娛252191.5872.4330020云龍山莊云龍山南坡旅服、文娛121850.52626.2160022A關(guān)莊社區(qū)湖北路中段北側(cè)商業(yè)居住937402.773.67000毛地拆遷22B韓山社區(qū)湖北路西端商業(yè)居住2132932.7毛地拆遷22C中院北面中級(jí)人民法院北側(cè)居住814711.523A地塊解放南路與和平路交叉口商業(yè)196792.6暫無(wú)24汽運(yùn)公司響山北側(cè)居住80071.05951.680025朱莊倉(cāng)庫(kù)祥和小區(qū)東側(cè)商住104191.4685.6100026五金市場(chǎng)三環(huán)東路北端兩側(cè)市場(chǎng)1195021.1273.73600拆遷合計(jì)10宗81579959250注：1、出讓年限，商業(yè)40年，市場(chǎng)40年，居住70年，綜合50年。2、21號(hào)地塊為珠江文化旅游區(qū)地塊，由于比較復(fù)雜，暫未在此表中反映。3、樓面地價(jià)是根據(jù)掛牌底價(jià)所測(cè)算，不是最終結(jié)果，僅供參考，如22號(hào)樓面地塊與事實(shí)明顯不符；綜合底價(jià)不含相關(guān)稅費(fèi)。二、近期土地成交信息（2006年）編號(hào)地塊坐落性質(zhì)面積（㎡）成交時(shí)間容積率樓面地價(jià)(元/㎡)成交價(jià)（萬(wàn)）競(jìng)得人15世紀(jì)大道東淮塔東路南商業(yè)1744605-6-190.61528.51600徐州名城置業(yè)8鐵貨中街南，宣武市場(chǎng)西商業(yè)288305-6-191.13184.81010徐州宣武小商品市場(chǎng)7淮海西路北，工農(nóng)路西住宅3344005-6-192.4782.56280徐州市財(cái)苑房地產(chǎn)12食品城南，姚莊東綜合31695905-6-291.2570.521700徐州天力房地產(chǎn)11民祥園東，慶豐路西商住商辦27072205-6-293.53.0222.819600上海綠地集團(tuán)10民祥園東慶豐路西住宅35424205-6-291.5713.337900上海綠地集團(tuán)13食品城南綜合16983205-7-201.5824.314000徐州中川房地產(chǎn)合計(jì)1165524102090三、徐州土地市場(chǎng)分析從徐州市的土地市場(chǎng)出讓情況可以看出，一是土地出讓面積多。出讓土地總面積大幅提高，在短短的兩個(gè)月內(nèi)，土地成交面積達(dá)1165524㎡，預(yù)計(jì)建筑面積達(dá)150萬(wàn)㎡左右。目前，掛牌信息還有土地面積100萬(wàn)㎡左右。二是出讓單價(jià)較高。住宅的樓面地價(jià)平均達(dá)700左右，而且還不包括相關(guān)稅費(fèi)。商業(yè)的樓面地價(jià)達(dá)2000左右，如8號(hào)地塊樓面地價(jià)達(dá)到3000余元。三是每塊土地的出讓面積大，金額高。住宅平均每塊土地出讓面積達(dá)50000㎡左右，出讓金額達(dá)到5000萬(wàn)元以上，如21號(hào)地塊綜合地價(jià)達(dá)到9個(gè)億。根據(jù)以上相關(guān)資料，我們可以得出如下結(jié)論：土地出讓面積的大幅增加必然會(huì)導(dǎo)致今后2-3年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)新增樓盤(pán)增加，可售面積大幅增加，供應(yīng)大幅增加，會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，唯有通過(guò)差異化的競(jìng)爭(zhēng)手段，才能贏得市場(chǎng)。樓面地價(jià)的提高必然會(huì)導(dǎo)致今后房?jī)r(jià)的上漲，而未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，樓盤(pán)的價(jià)格會(huì)受到壓制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間會(huì)大幅下降。每塊土地出讓面積的提高，金額的提高，將眾多的小開(kāi)發(fā)商排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)外，這項(xiàng)措施加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度，能存活并能好好發(fā)展的開(kāi)發(fā)商必然是融通資金能力強(qiáng)、有核心競(jìng)爭(zhēng)力的公司。根據(jù)部分地塊的掛牌信息，如部分地塊要求開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金達(dá)到6000萬(wàn)元以上，或者有其他方面的要求，這些都在提高中小型開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入土地市場(chǎng)的門(mén)檻，從另外一個(gè)角度看，是在為一些大型開(kāi)發(fā)商獲得土地增加籌碼。四、徐州項(xiàng)目的土地價(jià)值判斷項(xiàng)目地處濱臨風(fēng)景優(yōu)美的云龍山云龍湖風(fēng)景區(qū)，東靠泉山森林公園，西望礦業(yè)大學(xué)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，隨著徐州城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以及城市南延，本宗地具有極大的發(fā)展?jié)摿Φ模鶕?jù)2006年-2007年土地成交情況統(tǒng)計(jì)，云龍湖片區(qū)土地市場(chǎng)每畝地價(jià)已升至120-150萬(wàn)，根據(jù)最新的市場(chǎng)行情來(lái)看，土地成交價(jià)格仍然有一定的上漲空間，宗地依靠礦業(yè)大學(xué)、徐礦集團(tuán)等當(dāng)?shù)剌^有影響力且與政府有深厚淵源的企業(yè)參與洽談，土地成交價(jià)格可以有效地得到控制。66萬(wàn)/畝的土地是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，在后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可使企業(yè)的開(kāi)發(fā)占據(jù)主動(dòng)地位。華美**房地產(chǎn)隸屬于徐州礦業(yè)集團(tuán)，自02年組建以來(lái)。在不斷的摸索過(guò)程中，逐漸形成了一支訓(xùn)練有素可打硬仗的隊(duì)伍，對(duì)外依托集團(tuán)公司的區(qū)域影響力，對(duì)內(nèi)整合資源，形成了融開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷(xiāo)策劃為一體的產(chǎn)業(yè)鏈，06年山水華美**項(xiàng)目、沁園項(xiàng)目、潤(rùn)園項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，使其成為徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)較為有影響力的本地開(kāi)發(fā)商之一，年開(kāi)發(fā)量達(dá)到25平方米，位居徐州市三甲之列。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為徐礦集團(tuán)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，我司自2003年以來(lái)我司與徐州礦物集團(tuán)一直保持著良好的溝通，在后期的不斷溝通與了解過(guò)程中，兩司逐漸培養(yǎng)了深厚的感情，合作基礎(chǔ)深厚。第六部分徐州項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析美麗樵村物業(yè)類(lèi)別:普通住宅建筑類(lèi)別:多層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:銅山**新區(qū)黃河路與華山路交叉口價(jià)格：起價(jià):18.70萬(wàn)元/套，均價(jià)2500元/平方米開(kāi)發(fā)商:江蘇中大環(huán)球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓處地址:銅山**新區(qū)黃河路與華山路交叉口售樓電話:0516-8228777782287888入住時(shí)間:2007-3-1容積率:1.8綠化率:37%樓層狀況:6幢多層共133戶三層商鋪2幢項(xiàng)目介紹:·項(xiàng)目占地19畝，綠化率為37%，容積率1.8。由6幢133戶海派住宅和2幢沿街三層商鋪組成，其中住宅13403平方米，地下2658平方米，商業(yè)用房3735平方米特色鮮明的社區(qū)組群，脈絡(luò)分明的組群空間區(qū)隔，各大景觀景點(diǎn)有規(guī)律的散落宅間………由上海同濟(jì)大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，居住空間，開(kāi)合得宜，層次有序.·整體建筑形態(tài)利落挺拔，富有動(dòng)靜結(jié)合的視覺(jué)美感，建筑單體設(shè)計(jì)巧妙地將流暢簡(jiǎn)潔的平屋頂，以及富有動(dòng)感的斜坡屋面相互結(jié)合，勾勒出錯(cuò)落有致、韻味十足的建筑天際輪廓線交通狀況:終點(diǎn)站：11路新淮線（美麗樵村--水泥廠）等公交車(chē)周邊配套:中小學(xué):師大附小，管道小學(xué),幼兒園:管道幼兒園，雙語(yǔ)幼兒園,郵局:銅山**郵電局,銀行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)工商銀行，中國(guó)銀行,醫(yī)院:銅山**縣中醫(yī)院.永新人家物業(yè)類(lèi)別:普通住宅建筑類(lèi)別:多層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:銅山**新區(qū)樵村（美麗樵村東隔壁）價(jià)格：起價(jià)1800元/平方米，均價(jià)2000元/平方米，一房一價(jià)開(kāi)發(fā)商:徐州永新房地產(chǎn)有限公司售樓處地址:項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓處電話：83506888/86308666樓層狀況:5棟多層1棟綜合樓1棟小高層項(xiàng)目介紹：該小區(qū)規(guī)劃布局充分利用現(xiàn)狀地形，共規(guī)劃7棟樓房（其中高層一棟，普通多層為六棟），沿路一層為商業(yè)，北、東設(shè)置主、次入口一個(gè)，陽(yáng)光廣場(chǎng)和中心花園各一處。環(huán)線位置:無(wú)占地面積:15334.10平方米總建筑面積:20000平方米開(kāi)發(fā)周期:總戶數(shù):近300戶停車(chē)位:155項(xiàng)目區(qū)位圖：(略)第七部分徐州項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格一、徐州銅山**區(qū)總體概況隸屬江蘇省徐州市。古稱(chēng)“大彭氏國(guó)”，迄今已有5000余年的悠久歷史，境內(nèi)歷史積淀沉雄，文化底蘊(yùn)豐富，文物古跡眾多。具有“漢代三絕”之稱(chēng)的漢墓、漢兵馬俑、漢畫(huà)像石彰顯兩漢文化的精髓。銅山**縣總面積1856.6平方公里，耕地面積156萬(wàn)畝，總?cè)丝?18.2萬(wàn)，轄20個(gè)鎮(zhèn)一個(gè)農(nóng)場(chǎng)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。2005年，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值135億元（剔除區(qū)劃調(diào)整因素），實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入11.65億元，是“九五”末的2.4倍，年均增長(zhǎng)21.6%。銅山**縣地處蘇魯豫皖四省交界和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，環(huán)抱徐州市區(qū)，具有典型的城郊型經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。境內(nèi)現(xiàn)有高速公路4條：霍連（霍爾果斯—連云港）、京福（北京—福州）、京滬（北京—上海）、徐宿寧（徐州—宿遷—南京），高速公路出入口8個(gè)。國(guó)道4條：104（北京—福州）、206（煙臺(tái)—汕頭）、310（連云港—天水）、311（徐州—西峽）。26條鐵路專(zhuān)用線縱橫交織，京滬高速鐵路即將建設(shè)。內(nèi)陸水運(yùn)，京杭大運(yùn)河斜貫縣域東西，有貨運(yùn)碼頭55個(gè)，15條航線最大通航能力達(dá)1000噸級(jí)。遠(yuǎn)洋運(yùn)輸，銅山**距離連云港、青島、上海三大港口分別為200公里、500公里和800公里。航空運(yùn)輸，銅山**距徐州觀音國(guó)際機(jī)場(chǎng)40公里。銅山**縣資源豐富、煤炭電力資源充足。境內(nèi)已探明的礦產(chǎn)資源20余種，其中煤炭?jī)?chǔ)量18億噸、鐵礦石儲(chǔ)量1億噸、石灰?guī)r儲(chǔ)量25億噸、白云巖儲(chǔ)量5億噸、硬質(zhì)高嶺土儲(chǔ)量3億噸、耐火粘土儲(chǔ)量12億噸。銅山**縣的主要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)指標(biāo)位居全國(guó)和江蘇省前列。蔬菜、棉花、中藥材等經(jīng)濟(jì)作物面積150余萬(wàn)畝，其中，蔬菜面積88萬(wàn)畝，年產(chǎn)量16億公斤。奶牛存欄量2.7萬(wàn)頭、生豬飼養(yǎng)60余萬(wàn)頭、山綿羊飼養(yǎng)70萬(wàn)只、家禽飼養(yǎng)2100萬(wàn)羽。全縣林業(yè)用地80余萬(wàn)畝，活立木蓄積300萬(wàn)立方米。果樹(shù)種植面積30余萬(wàn)畝，果品年產(chǎn)量近20萬(wàn)噸。銅山**縣的工業(yè)基礎(chǔ)已形成食品、紡織、木材加工、機(jī)械電子、治金、建材化工等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。食品工業(yè)，位居中國(guó)食品工業(yè)第一大縣之列，奶牛奶業(yè)是銅山**最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。其中，上市公司維維集團(tuán)作為中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)、國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，兩年內(nèi)銷(xiāo)售收入將突破100億元；紡織工業(yè)，已形成集棉花種植、紡織、服裝加工出口等配套發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，現(xiàn)有20萬(wàn)錠棉紡能力，年產(chǎn)高中檔精梳、普梳純棉紗3萬(wàn)余噸、高檔針織面料1萬(wàn)噸、天鵝絨5000噸、坯布2500萬(wàn)米、牛仔布1000萬(wàn)米。鋼鐵工業(yè)，依托豐富的礦石資源，利國(guó)鋼鐵城正在崛起，已形成年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)生鐵150萬(wàn)噸、鋼及鋼材100萬(wàn)噸的生產(chǎn)規(guī)模；建材化工業(yè)，年產(chǎn)水泥500萬(wàn)噸，年產(chǎn)普通玻璃瓶達(dá)15億只。銅山**縣的工業(yè)園建設(shè)。銅山**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積50平方公里，已成為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育中心和最具潛力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)區(qū)享有“大學(xué)城”之美譽(yù)，中國(guó)礦業(yè)大學(xué)、徐州師范大學(xué)、徐州工學(xué)院、徐州建筑工程學(xué)院、九洲大學(xué)、江蘇省醫(yī)藥專(zhuān)科學(xué)校等近20所院校坐落其間，在校生逾5萬(wàn)。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)集聚的各類(lèi)企業(yè)700余家，投資總額逾50億元，其中外商直接投資項(xiàng)目26家，實(shí)際利用外資1.29億美元?；拘纬闪私?jīng)機(jī)械制造、服裝、電子為主導(dǎo)的三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。銅山**縣的投資軟環(huán)境：銅山**縣人民政府設(shè)立的行政審批中心實(shí)行“一站式”審批、“一條龍”服務(wù)、公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)辦事程序，竭誠(chéng)為投資者服務(wù)。為確保對(duì)投資者的回報(bào)，凡是國(guó)家和省市出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策在銅山**縣都能夠得到充分落實(shí)；對(duì)投資千萬(wàn)元人民幣以上的工業(yè)項(xiàng)目將列為重點(diǎn)項(xiàng)目并發(fā)給“綠卡”，在建設(shè)期間減免16項(xiàng)行政性收費(fèi)；在項(xiàng)目用地方面，根據(jù)項(xiàng)目投資規(guī)模、稅收貢獻(xiàn)等實(shí)行一事一議的“彈性地價(jià)”；對(duì)固定資產(chǎn)投資超億元人民幣的大項(xiàng)目，作為個(gè)案辦理，可享受更加優(yōu)惠的政策。銅山**，始終確立“投資者是上帝”的理念，嚴(yán)格規(guī)范行政行為，努力為投資者創(chuàng)造安全、寬松的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，確保投資者的合法權(quán)利不受侵害。二、徐州銅山**區(qū)域房屋價(jià)格由于2007年銅山**縣的新的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交是零，見(jiàn)下表：行政分區(qū)累計(jì)成交情況統(tǒng)計(jì)實(shí)時(shí)成交情況統(tǒng)計(jì)成交套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交面積鼓

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區(qū)1766520342704850九

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區(qū)2382612500經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)131414090600豐縣81373848111164沛縣1841769000邳州2526143298新沂4004381791220賈汪0000睢寧0000銅山0000在沒(méi)有新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)參考的情況下，搜集了該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格（2007年5月掛牌）：小區(qū)地段裝修程度面積價(jià)格二手單價(jià)金土地花園毛坯房150平米33萬(wàn)2200元/平米金土地花園簡(jiǎn)單裝修100平米25萬(wàn)2500元/平米望城花園毛坯房85平米17萬(wàn)2000元/平米銅山**醫(yī)藥中專(zhuān)普通裝修94平米22.5萬(wàn)2394元/平米望城花園毛坯房110平米22萬(wàn)2000元/平米漢府雅園毛坯房140平米39.8萬(wàn)2843元/平米嘉慧園毛坯房216平米40萬(wàn)1852元/平米望城花園毛坯房110平米22萬(wàn)2000元/平米平均值：（忽略簡(jiǎn)單和普通裝修）2224元/平米考慮到新房與二手房的價(jià)格存在很大關(guān)系，價(jià)格差考慮為20%。因此：當(dāng)?shù)氐男路績(jī)r(jià)格估算為：2224元/平米X20%=2669元/平米三、徐州房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷

縱觀各個(gè)區(qū)域徐房指數(shù)的運(yùn)行軌跡，不難發(fā)現(xiàn)，除了市中心價(jià)格一枝獨(dú)秀外，其他區(qū)域價(jià)格都正在向同一個(gè)價(jià)位方向聚集，其中東區(qū)的大盤(pán)作用對(duì)價(jià)格穩(wěn)定起到了關(guān)鍵性作用；而隨著西區(qū)三環(huán)以內(nèi)區(qū)域融入中心區(qū)，三環(huán)內(nèi)外價(jià)格會(huì)出現(xiàn)分化；后期北區(qū)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)將會(huì)對(duì)北區(qū)的價(jià)格走勢(shì)確定一個(gè)新的基準(zhǔn)點(diǎn)；而南區(qū)盡快將銅山**新區(qū)納入徐房指數(shù)體系，將是更加客觀評(píng)價(jià)南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵要素。

從2006年1—9月份商品住房均價(jià)來(lái)看，4—6月漲幅較大，其他月度漲幅都較小。主要原因：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的慣性所致，而市場(chǎng)交易價(jià)格對(duì)市場(chǎng)的變化反映滯后，造成二季度的市場(chǎng)價(jià)格漲幅較大；二是按照國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的要求和部署，我市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種行為進(jìn)行了規(guī)范和調(diào)控，同時(shí)及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息，極大地增加了市場(chǎng)信息的透明度，一定程度上遏制了市場(chǎng)投機(jī)行為。

因此，2007年徐州年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)2006年度房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)會(huì)按各個(gè)區(qū)域會(huì)根據(jù)各自的供求比和客戶的認(rèn)同度調(diào)整漲幅空間，達(dá)到一個(gè)相對(duì)高位。而市中心的價(jià)格始終會(huì)高于其他區(qū)域，但其他各區(qū)域價(jià)格會(huì)逐漸趨同，從而形成一個(gè)合理的“地級(jí)差”。

四、徐州銅山**區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷依據(jù)前文分析：2007年徐州年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)2006年度房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢(shì)，并且依據(jù)2006年三季度的南區(qū)價(jià)格2798元/平米，2004年三季度的南區(qū)價(jià)格2270元/平米：兩年實(shí)際平均增長(zhǎng)幅度為：（2798/2270—1）/2X100%=11.63%考慮后期2008年、2009年仍將延續(xù)該增幅走勢(shì)。另外：由于供求比差異是目前徐州市場(chǎng)導(dǎo)致區(qū)域漲幅的主導(dǎo)因素，但是銅山**區(qū)域目前供應(yīng)量非常少，作為保守估計(jì)來(lái)判斷未來(lái)兩年的價(jià)格如下：徐州銅山**區(qū)域未來(lái)兩年的價(jià)格判斷：2008年項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格：2669元/平米X11.63%=2979元/平米2009年項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格：2979元/平米X11.63%=3325元/平米2010年項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格：3325元/平米X11.63%=3712元/平米第八部分徐州項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算一、徐州項(xiàng)目周期項(xiàng)目整個(gè)項(xiàng)目周期為四年，即2007年10月至2010年10月，具體分為三個(gè)階段：第一階段：2007年10月－2008年4月項(xiàng)目前期考察論證，取得土地，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作。第二階段：2008年5月-2009年6月項(xiàng)目施工建設(shè)階段。2008年5月開(kāi)始基礎(chǔ)施工，2009年1月封頂，2009年3月項(xiàng)目配套設(shè)施完工，2009年6月辦理竣工驗(yàn)收。第三階段：2008年1月—2010年2月項(xiàng)目銷(xiāo)售階段。預(yù)計(jì)2008年銷(xiāo)售25％，2009年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售55％，2010年銷(xiāo)售剩余的20％銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)：見(jiàn)第七部分內(nèi)容二、項(xiàng)目收益情況依據(jù)2007-4徐州銅山**國(guó)土轉(zhuǎn)讓公告的內(nèi)容：地塊編號(hào)地塊座落總面積(m2)規(guī)劃用途出讓年限（年）容積率建筑密度綠地率供地條件2007－4漢王鎮(zhèn)望城村367284.1居住701.4≤24%≥35%現(xiàn)狀土地價(jià)格為：36360萬(wàn)元，此次測(cè)算時(shí)按照底價(jià)：